土地增值税税依据是含税收入吗（16篇）

【第1篇】土地增值税税依据是含税收入吗

【导读】：土地增值税属于价内税还是价外税？价内税和价外税的问题很多小伙伴都不清楚，我们在日常生活中，所购买价格较为高昂的物品时，是需要缴纳一项税款的，这个税款就是消费税，那么消费税是包含在价格里的，还是额外收取的税款呢？

土地增值税属于价内税还是价外税

1、计入损益类科目即营业税金及附加科目的，都是与收入相关的价内税，关键词是和收入相关的价内税，不是所凡是价内税就计入该科目。2、与收入相关的价内税一般包括营业税、资源税、城建税、土地增值税和教育费附加等。与收入无关的价内税如房产税、车船税、土地使用税和印花税要计入管理费用科目。

只有在流转税范畴才能区分价内税价外税。流转税含增值税、消费税和营业税。其中增值税为价外税，消费税和营业税为价内税。价外税由消费者负担，价内税由销售方负担。土地增值税契税属于财产与行为税范畴，土地增值税由房地产企业负担，契税由购房者负担。

价内税和价外税的区别？

在我国，“价外税”主要指的是“增值税”，“价内税”主要是

“消费税”（常见的税），下面以这两个税为例，解释一下“价外税”与“价内税”。

一、价外税

顾名思义，价外税就是在商品价格之外征收的税。就是说，商品先定价，定完价后准备卖的时候，再让你缴税。1979年我国开始试行征收增值税，当时市场经济刚刚兴起，增值税的诞生也是顺应了商品经济的发展。举个例子：老王自己酿了一坛酒，取名“桂花酿”。九月初九这一天，老王就想把这坛酒拿到集上去卖，于是开始琢磨卖个什么价比较好。想了一下，买桂花用了60元钱，自己酿酒的工钱就算30元好了，成本就是90元（60+30）啦，干脆凑个整数卖100元，自己赚10元钱的利润。（这个100元就是商品的定价，成本+利润）。 来到集上，老王摆好摊，把一块写有“100元”的牌子立在旁边，正准备吆喝呢，突然来了1个人……来者非是旁人，正是税务局的小李。小李说：“王叔叔，您是在卖酒啊”，老王疑惑不解，“对啊”，小李说：“您打算卖多少钱？”，老王说：“这不写着了吗，100元”，小李说：“行啊，不过您要缴个税，增值税”。老王说：“交多少？”小李说：“交17块钱吧，不过这17块钱您可以让买酒的人付，您不是卖100元吗，现在别100了，您改成117元不就完了吗”，老王一琢磨，117，交税17，还是剩下100，跟原来一样，还行。于是非常痛快的答应了，将牌子上的100改成117元。 不一会，老王就把酒卖出去了，卖了117元，17元是增值税，自己还是有100元的收入。 这个故事就是价外税的解释，就是说商品的价格都定好了，然后针对定好的价格额外征得税，计算公式就是：含税售价/（1+17%）*17%。一般我们看到的商品价格，除非特别说明不含税，都是含税的。

二、价内税

先听故事，再解释。书接上文。老王卖了117元，很开心，收拾收拾东西，刚准备离开呢，只听背后有人说话了：“等一下老爷子，事情还没完呢”，老王吓一跳，回过头来一瞧，原来是税务局的小赵。“老爷子，您还得交消费税呐”“刚才不是交了增值税了吗？”“这个消费税，是您生产加工这坛酒的时候要交的税，不是您卖酒的时候交。这根增值税是两种税，是针对不同的环节征的。”“要交多少消费税啊？”“当初您定价是100元对吧，就交100x5%=5元钱。就是说，您定价的时候，只考虑成本和利润是不对滴，这个消费税在您酿酒的时候就已经产生了，您定价的时候还要加上消费税5块钱，这样您这100里面，包括成本60元，加工费30元，还有消费税5元，最后利润只有5元，所以它叫做价内税，因为100里面包含5元的消费税啊”。这个故事解释了“价内税”。因为是在生产加工环节产生的，就是在最终定价之前产生的，定价的时候把它算到里面去，所以叫“价内税”。计算公式：售价（不含增值税，含消费税）x消费税率定价是这样的：成本+利润+消费税（售价x消费税率）=售价。

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【第2篇】土地增值税扣除的房地产开发费用

房地产企业影响税负两个最重要的税就是土地增值税和企业所得税，两个税种在收入、扣除等多个领域存在重大差异，现将差异点整理列举如下：

土地增值税和企业所得税差异分析

配比差异

1、企业所得税按照年度计算计税毛利率汇算清缴，项目完工调整毛利差异实现项目清算；因此年度配比和项目配比共存；

2、土地增值税不存在年度配比，仅以项目为单位实施清算，实现最终配比

收入差异

1、收入口径不同

——所得税为全口径收入，包括项目收入、其他业务收入、营业外收入；

——土地增值税通常只有商品房销售收入才纳入清算；

2、收入确认范围不同

——所得税收入确认基本按照权责发生制确认收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不确认收入；

——土地增值税按照所有已签合同总金额作为清算收入；

3、收入确认时间节点不同

——所得税确认收入的时间节点通常为交房；

——土地增值税清算收入以税法规定的清算条件为标志，如竣工验收且销售85%；拿到预售许可证满三年等条件。

扣除差异

1、扣除项目和内容范围不同

——土地增值税有加计扣除，房地产企业所得税通常不能加计扣除；

——土地闲置费所得税可以扣，土增清算不能扣；

——营销设施建造费所得税可以扣，土增有争议。

2、扣除口径不同

——土地价款土增扣除单列计算，所得税扣除放在开发成本统一扣除；

——利息所得税作为成本扣，土增作为费用扣；只要有利息发票所得税（利率合理）都可以扣，土增必须是金融机构利息才可以扣

——期间费用所得税据实扣，土增按照土地和开发成本两项之和10%比例扣；

3、税金扣除不同

所得税所有税金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花税非房地产土增清算可以扣，房地产项目清算不能扣。

4、预提和发票问题

房地产项目成本所得税税前扣除允许符合以下条件的预提：

——合同总金额10%以内可以预提扣除

——不可撤销的公共配套可以预提扣除

——政府规费未缴纳部分可以预提

土增清算成本不允许预提；

5、对发票的要求

——土地增值税清算所有的成本要求必须有发票；

——所得税针对特殊情况可以没有发票：如对方企业破产、注销、非正常三种情况，企业提供税法要求的证据链可以直接扣除。

【第3篇】土地增值税实行什么税率

中房报记者 苗野 | 北京报道

土地增值税是一个敏感的话题，往往引起公众对房地产商的讨伐，房地产商则反怼公众和媒体“愚蠢无知”。在存废的争议之间，现在，土地增值税将进入立法程序。

7月16日，财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见。这次土地增值税征求意见最重要的变化是——从此前的暂行条例平移上升为法律，并在征税的范围上做出调整。

征求意见稿在此前转让国有土地及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税的基础上，首次将出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股纳入征税范围。同时拟取消集体房地产土地增值收益调节金，土地承包经营权流转不征收土地增值税。在税率方面，土地增值税仍将继续实行四级超率累进税率，并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。

财税部门解释称，土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤，也是健全地方税体系改革的重要内容，有利于完善土地增值税制度，增强权威性和执法刚性，发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用，有利于健全我国的房地产税收体系、推进国家治理体系和治理能力现代化。

中国房地产报记者采访的业内财税专家纷纷认为，自1994年开征以来，土地增值税一直备受争议，但还是按税收法定原则向前推进，且征税范围有所扩大，基本保留现行税制和税负水平，下放部分制定税收优惠权限，短期对房地产市场影响不明显。征求意见稿堵塞了以往在土地增值税征管中存在的一些漏洞，不再区分“可清算”和“应清算”，税收蓄水池作用削弱，房企资金压力提升。此前的预征制度，为房企留下大量弹性操作空间，现在房企要重新把控销售节奏和量价平衡，并非销售价格越高，项目利润就越高。

25年间的存废论辩

土地增值税自1994年出台以来，就一直带着房地产行业反暴利税的光环，它诞生的背景是1993年新中国出现了第一轮房地产热潮，当时在海南、北海、珠海、惠州等地流传“要赚钱，到海南；要发财，炒楼花”，并传导至全国，炒地皮是当时最炙手可热的淘金手段，房地产泡沫非常厉害，引起了中央政府的警惕。

1993年12月，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布，并从1994年1月1日起，对单位和个人转让房地产所取得的增值额征收一种四级累进税。

与之相伴的是土地增值税从未脱离过存废争议。有学者10多年前就曾建议取消这一税种，另一种观点则认为，严格执行土地增值税有益于控制房地产商的暴利行为。

按照财政部相关负责人的说法，土地增值税暂行条例施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。

总体来看，土地增值税规模逐年攀升，房地产开发企业贡献了主要税收。财政部数据显示，今年上半年，土地增值税为3565亿元，同比增长10.3%。而去年全年的土地增值税收入达到5642亿元，同比增长14.9%。中国恒大2023年应交土地增值税约521亿元；碧桂园2023年年报显示，当期土地增值税约为139亿元；万科2023年土地增值税约为196亿元。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，土地增值税从法理角度而言是没有逻辑瑕疵的，只是在之前的征管过程中存在较大的弹性空间，这是备受争议的原因。房地产行业的利润很大程度上是来自于土地升值的收益，按照征求意见稿，拟将集体房地产纳入征税范围，建立土地增值收益分配机制和超率累进税率，能够将由社会经济发展带来的土地增值，更加合理地让全社会共享而不是转移给房地产行业自身，这势必会让房地产行业的利润快速走向社会平均利润率，防止房地产行业对社会资源的过度吸附带来的行业暴利持续，让房地产行业真正成为依靠专业技术和服务能力实现可持续发展的行业。

与现行《土地增值税暂行条例》相比，征求意见稿保持税制框架和税负水平总体不变，仍以转移房地产所取得的增值额为计税依据，并实行30%、40%、50%、60%的四级超率累进税率。

对于房地产开发项目的土地增值税，征求意见稿仍延续现行征管制度，即销售时预征、项目终了进行清算，对预缴税款多退少补。同时，按放管服改革要求，简化征管程序，将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法，调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。

一位不愿透露姓名的财税专家表示，开征土地增值税是考虑到当时开发商获取土地的方式不同，比如住宅项目拿地大多通过招拍挂，但一些文旅地产、商业地产并非如此，同时为打击开发商囤地、炒地等行为，土地增值税短期内不可能被取消。土地增值税应该在平抑地价、房价以及维持房地产行业利益平衡等方面发挥实质作用。但土地增值税每年实际征收规模与理论征收规模相距较大。房企在土地增值税清算时的种种博弈、规避甚至是偷逃，亦是公开的秘密。

也有不少财税学者建议取消土地增值税。中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，随着房地产市场逐渐规范，土地增值税的调节意义已明显削弱。房价越高土地增值空间越大，开发商缴纳的税款越多，这部分交易环节的税负会被开发商转嫁给购房者，甚至可能会对房地产市场起到逆向调节作用。土地增值税短期还有存在必要，退出也是一个逐步过程。

清算与避税的博弈

从征求意见稿可以看出，除了延续《土地增值税暂行条例》优惠规定的基础上，对个别政策也做出了适当调整。一是吸收了现行税收优惠政策中关于建造增值率低于20%的保障性住房免税的规定。二是增加授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形。如企业改制重组土地增值税政策、房地产市场调控相关的土地增值税政策等。三是将建造增值率低于20%的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征，以体现因地制宜、因城施策的房地产市场调控政策导向，落实地方政府主体责任。四是增加授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税的规定。

由于土地增值税征税对象是转移房地产并取得收入的单位和个人，房企是缴纳土地增值税主力军，因此土地增值税立法对房企影响备受关注。

华东某上市房企高管称，土地增值税是对房地产行业利润的再调整，作为地方税种，各地执行情况不太一样，此次立法基本是平移之前条例的内容，税负水平总体不变，对企业税收成本不会产生太大影响。

但土地增值税在坊间早已被认为是扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种。

2023年，央视曾痛批开发商“欠缴3.8万亿土地增值税”，结果引来房地产商和税务部门的集体不满。就在普通民众还没弄清怎么回事时，国税总局的一纸声明终结了这场争论：巨额欠税存误读。

彼时，万科、金地、首开股份等11家被央视点名的房企纷纷作出澄清，其中，万科的解释言简意赅——房地产项目达到清算条件后才需要清算并交纳土地增值税。

当时国家税务总局财产行为税司负责人也承认，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

“由于预征率往往低于清算后的实际税率，房企通常会采取滚动开发等各种措施在‘可清算’和‘应清算’之间做税筹，使得应缴未缴土地增值税成为房地产行业中普遍存在的现象。现今《征求意见稿》将原可清算条件变为应清算条件后，房企利用无息应交税费的时间大幅缩短，经营压力进一步提升。”前述某财税专家指出。

“做高成本和贷款利息是通常做法，因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。”深圳某会计师事务所审计人员称，缴税与避税是永恒的博弈，为了避免清算，开发商会选择配建酒店、商超、影院等综合体项目，且体量要占到总建筑面积的20%左右，这也是巧妙的避税手段，即使住宅售罄，但这些商业物业还没卖，土地增值税就一直清算不了。

业内人士认为，土地增值税的影响已成为房地产开发商项目定价的参考因素之一。因为采用的是超率累进税率，项目增值额越高，税率越高，10%的税率级差较大，所以把控税率级差的临界点，把控销售节奏和量价平衡非常重要。

不过，随着征管制度完善，近年来土地增值税清算效率明显提高。

中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群曾提出，从土地增值税征管操作环节看，因其扣除项目种类多、不确定因素大、动态指标变化快等特点，从某种程度上弱化了土地增值税的征管，建议应简化扣除项目，以土地使用权作为唯一或主要标的物的溢价和折损情况进行征收，扩大适用税率，增加税率分级档次，这将更有利于减少征税成本、防止偷逃税款、提高土地增值税征缴的精准性。

（此文刊于中国房地产报7月22日01版 责任编辑 何可信）

【第4篇】土地增值税核定征收税率

移步《优税乐》了解更多税收优惠政策详情企业纳税压力大的主要原因除了业务,那就是企业纳税方面了,毕竟国家财政主要收入有60%是通过征收税率得来的,可以看得出税收对于我国的发展有着决定性的作用,而纳税的主体可以是企业也可以是个人，那么企业的税收可以说是非常重要的了，这也是国家禁止偷税漏税,大力稽查各个企业的原因。

企业除了主要的企业增值税，企业所得税，分红的时候还需要缴纳个人分红税，这几个税种都是不低的。本身企业的压力就已经非常大了，但是业务上面的原因导致很多企业是拿不到成本发票的，那么按照查账征收纳税，账面利润是虚高的，也就意味着企业将多缴税，那么企业该何去何从呢？其实国家在不断加强企业的税务稽查时，也给出了一系列的税收扶持政策。如今年的4月份

。国家税务总局发布小规模纳税人企业普票免征增值税及附加税。企业就可以利润这个是税收政策的同时，享受地方政府的税收优惠政策，那就是核定征收。一般纳税人企业规定统一按照查账征收，但是对于小规模纳税人企业却没有规定征收方式，地方政府也就是运用这以政策，帮助企业达到减税纳税压力的目的。园区成立一家小规模纳税人企业，一年500万，普票税率综合不到3%，全行业都可以入驻可以说是非常优惠的了。移步公众号《优税乐》了解更多税收优惠政策详情

【第5篇】土地增值税采用什么税率

我国的土地并没有私有化，如果要对土地或者地面建筑进行转让，则应该支付相应的土地增值税‍。但是，土地增值税‍和其他各种类型的税费是有很大区别的，为了让大家对其有进一步的了解，本文将带着大家来了解一下土地增值税的特点‍。

1、计税依据

和其他税种相比较，土地增值税‍的计税依据是比较特别的，总体上来说，是以转让土地或地面建筑的增值额作为计税依据的，而土地增值税的增值额和增值税的增值额是不一样的，是用被征税对象的全部销售收入金额来扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额以后的余额。

2、征税面比较广

土地增值税‍的征税面是很广泛的，原则上，不管在我国哪个地方、是什么样的经济性质，也不管是内资企业还是外资企业、中国人还是外国人，只要在我国境内通过转让土地或地面建筑而获得收入的个人或单位，除了免除税法中规定的植物，都应该按照相关条例缴纳土地增值税‍。

3、按次征收

不管是土地还是地上的房产，都是可以多次转让的，土地增值税‍的收缴则是按次征收，只要转让一次就会按照相应的规定增收一次税费。另外，土地增值税‍的税率则是以其增值率的高低作为确认依据，并且按照累进原则来实行分级计税，增值率高的税率就高，会多纳税，增值率低的税率低，就少纳税。

土地以及地面的房地产在转让时，大家应该按照国家的法律法规来缴纳相应的土地增值税‍。但是，为了能够明明白白的缴税，大家应该多了解一些土地增值税的基础知识‍以及注意要点，这样才能保证自己在土地或房产转让时的既得利益。

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【第6篇】土地增值税例题

15.2023年3月某市房地产开发公司转让5年前外购的一栋写字楼，合同注明不含税转让收人8000万元，当年购人土地支付地价款2200万元，该写字楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该写字楼重置成本5000万元，成新度折扣率为70%。缴纳与转让该写字楼相关税金440万元(不含增值税和印花税)。该房地产开发公司转让写字楼应缴纳土地增值税(c)万元。

a.573.50

b.550.00

c.556.80

d.500.00

【解析】:扣除项目金额合计=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(万元)，增值额=8000-6144=1856(万元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，适用税率为30%;应纳土地增值税=1856×30%=556.80(万元)。

7.转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有(abde）

a.旧房产的评估价格

b.取得土地使用权所支付的地价款

c.旧房产的重置成本

d.按国家统一规定缴纳的有关费用

e.因计算纳税需要支付的评估费

【答案】abde

【解析】：选项c:可以扣除的旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。

土增税扣除项目规则

转让主体

房地产开发企业

非房地产开发企业

其他企业

其他企业转让土地使用权

1.取得土地使用权所支付的金额

√

√

√

√

2.房地产开发成本

√

√

×

×

3.房地产开发费用

√

√

×

×

4.与转让房地产有关的税金

√

√

√

√

5.财政部规定的其他扣除项目

√

×

×

×

6.旧房及建筑物评估价格

×

×

√

×

8.以下项目中，转让新建房和转让存量房在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有(ac）

a.取得土地使用权所支付的金额

b.房地产开发成本

c.与转让房地产有关的税金

d.旧房及建筑物的评估价格

e.房地产开发费用

【答案】ac

解析:转让新建房准予扣除的项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额:

(2)房地产开发成本;

(3)房地产开发费用；

(4)转让环节有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目(房企才有)。

转让存量房准予扣除的项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)房屋及建筑物的评估价格;

(3)转让环节有关的税金。

15.下列关于土地增值税税收优惠的说法中正确的有(bcde）

a.企业转让旧房作为改造安置住房房源的，免征土地增值税

b.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免征土地增值税

c.个人之间互换自有住房，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税

d.对个人销售住房暂免征收土地增值税

e.企业销售其开发的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20% (含20%)，免征土地增值税

【答案】 bcde

【解析】:选项a:企业转让旧房作为改造安置住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

13.下列关于房地产开发企业土地增值税清算的相关表述中，正确的有（abc）

a.将开发的房产转为企业自用，产权未发生转移，不征收土地增值税

b.用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理

c.对税务中介机构受托对清算项目审核鉴证出具的符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信

d.土地增值税采用核定征收的，核定征收率原则上不得低于3%

e.将未竣工决算的房地产开发项目整体转让的，不允许按取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%

【答案】abc

【解析】:选项d:土地增值税的核定征收率原则上不得低于5%。选项e:对从事房地产开发的纳税人销售新建房允许按照取得上地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%。

18.2023年4月，张某将2023年6月购人的商铺转让，取得收入600万元。张某持有购房增值税普通发票，注明金额350万元、税额17.5万元，无法取得商铺评估价格。张某计算缴纳土地增值税时可以扣除取得土地使用权所支付的金额商铺的评估价格共计（b）万元。

a.350.00

b.367.50=350+17.5

c.385.88

d.404.25

【答案】b

解析:（1）纳税人转让旧房及建筑物凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除每满12个月计一年，本题中，2023年6购入，2023年4月转让，不足12个月，不涉及加计扣除问题。

（2）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票，按照发票所载价税合计金额计算。

（3）可以扣除取得土地使用权所支付的金额、商铺的评估价格共计=350+17.5=367.5(万元)。

【第7篇】土地增值税实行

编者按：土地增值税是一种地方税，是地方财政收入的重要来源，但至今土地增值税立法工作仍未完成，现行暂行条例及实施细则规定粗放，纳税义务产生及税款缴纳期限等规定不明，而由国家税务总局及省级税务局出台文件进行规范。对于房地产开发行为而言，其土地增值税纳税义务的产生与税款缴纳期限与“清算”直接挂钩，而按照国税发〔2009〕91号文件的规定，主管税务机关对纳税人何时进行土地增值税清算具较大自由裁量权。同时由于各省具体规则制定与执行的水平参差不齐、相关期限也不统一，增加了税法适用的不稳定性与不确定性，一些实务案例更是反映，在财政收入宽松、经济稳中向好的条件下部分地方税务机关怠于行使职权，对符合“税务机关可以要求清算”条件的纳税人不予清算，到数年后经济低迷时才启动清算审核工作，致使纳税人经济状况恶化、无力缴纳税款。此情形既有悖于税收法定、税收公平的基本原则，也不利于纳税人权利义务的安定性，对纳税人和第三人的合法权益造成重大影响。本文即对土地增值税清算制度下的税款缴纳期限问题予以分析，以期呼吁立法机关加速立法进程、呼吁税收执法机关依法保护纳税人合法权利。

土地增值税清算制度视野下的税款缴纳期限

（一）《税收征收管理法》确定税款追征期的一般规定

根据《税收征收管理法》第52条及其实施细则第82条、第83条，纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关的追征期因不同情形而有不同规定：

1.因税务机关的责任导致的，追征期为三年；

2.因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误导致的，追征期为三年；累计数额在10万元以上的，追征期可以延长到五年；

3.存在偷税、抗税、骗税情形的，追征不受期限限制。

追征期的起算时间与纳税义务发生时间、税款缴纳期间密切相关。就一般规定而言，追征期应当从税款缴纳期限届满次日（也即应缴未缴或者少缴税款之日）起算。据此，起算追征期应当以相关税款法定缴纳期限的确定为基础。

（二）清算制度下土地增值税缴纳期限的确定

根据《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》），房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，应当依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。

1.纳税人预征税款的缴纳期限

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第16条，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。各省、自治区、直辖市地方税务局可以根据当地情况制定具体办法。

按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第14条，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

例如，宁波市税务局2023年第2号公告明确，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应当自季度终了之日起15日内向主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款。

2.纳税人清算税款的缴纳期限

根据《规程》第9条、第10条，土地增值税清算分为纳税人应当清算和税务局要求清算两种情形。

一方面，符合下列法定条件之一的纳税人应当主动进行土地增值税清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

另一方面，符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

在此种情形下，由主管税务机关确定纳税人是否进行土地增值税清算；确定需要进行清算项目，纳税人应当自收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内，办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征收管理法》第62条的规定，责令其清算，或依据第35条，核定其应纳税额。但确定纳税人办理补、退税的期限（税款的缴纳期限）与主管税务机关办理土地增值税清算审核工作的期限挂钩，没有统一的确定规则。

现行立法下土地增值税追征期规定不明

（一）土地增值税追征期的起算时点尚不明确

2002年国家税务总局曾在《新税收征收管理法及其实施细则释义》中明确：“税款的追征期应从其应纳税款的缴款时限的最后一日算起”。但从土地增值税的征管程序来看，税务机关作出清算审核结论是土地增值税应纳税款具体确定的必经之路。

在“可以”清算的情形下，何时要求纳税人进行清算属主管税务机关可自由裁量的范畴，清算审核具体期限的确定权限也下放到省一级税务机关。实际上，一些省份尚未就土地增值税清算作出细化规定，即便是已有相关清算规程或办法的，税务机关何时下达清算通知在多数省份的规定中仍是空白。在“应当”清算的情形下，税务机关受理清算申请后，因很多地方未对清算审核期限予以限制，税务机关也可能选择拖延清算审核，从而调整税款入库时间。这些现象能够产生的根本原因在于大多税务机关认为只要未经清算，出具清算审核结论，纳税人应纳税款就不确定，故不会构成少缴税款，进而无从起算追征期。长此以往，对于符合清算条件的纳税人而言，若税务机关任意拖延清算将对土地增值税征管秩序造成巨大冲击，有悖于行政效率原则，更会侵害纳税人和第三人的合法权益。

（二）土地增值税追征期的终止时点存在争议

结合《税收征收管理法》第52条和《国家税务总局关于欠税追缴期限有关问题的批复》（国税函〔2005〕813号）的内涵，税款追征期的终止时点应当以“发现”未缴或少缴税款的时点为准。法工委复字﹝2004﹞27号意见认为，“对违法违纪行为只要启动调查、取证和立案程序，均可视为“发现”；群众举报后被认定属实的，发现时效以举报时间为准”。通常情况下，司法判例将《税务检查通知书》的送达时间作为追征期的截止时点，以便最大限度地维护税务机关的执法权威，保障国家税收权益的实现。但在这一时点，纳税人是否存在税收违法行为、是否存在未缴或少缴税款的情形尚不能定，可能有损纳税人利益。因此，也有观点认为追征期的截止时点可以参照《税务稽查工作底稿》签字时间、《税务处理决定书》送达时间等确定。

在土地增值税征管中，对于完全没有规定清算审核期限的地方，因追征期起算时间不明确，更无从讨论终止时点的问题。对于规定了清算审核期限的地方，纳税人通常主张清算审核期满，税务机关未作出审核结论的，即应当起算追征期，如果在追征期内税务机关未对土地增值税问题作出最终结论的，应当认为超过税款追征期。

（三）土地增值税追征期悬而未决，纳税人承受巨大税收风险

从立法目的看，《税收征收管理法》规定税款追征期，一方面是为了督促税务机关高效执法，尽早追缴税款，避免国家税收收入流失；另一方面则是限制税收征管权力，防止税务机关应当作为而不作为或滥用职权，损害纳税人的合法权益。

立足于土地增值税征管程序的特殊性，追征期悬而未决将对税收征管秩序、纳税人的合法权益造成重大影响，有悖于税法原理。

其一，由地方税务机关确定何时要求纳税人清算，不符合税收法定的要求。所谓“地方税”，是指该税种作为地方财政收入来源，并不指该税种征管完全由地方自行予以规范。恰恰相反，国家对任何税种征税要素的变动都应当按相关法律的规定进行，征税的各个要素不仅应由法律作出专门的规定，而且规定应当尽量明确，此为税收法定原则的应有之义。借地方税名义授权地方自行予以规范，本质上是规避税收法定原则的表现。土地增值税征管程序中“何时要求清算”“清算审核期限”等为攸关征税期限的要素，应当由法律加以明确规定。《规程》赋予税务机关随时要求纳税人清算的权力，地方税务机关根据地方财政状况、经济周期波动等情况任意决定是否要求纳税人清算，使得纳税人无法准确把握其是否发生纳税义务，与税收法定不符。

其二，各省份的土地增值税清算管理规定不统一，有违税收公平。纵观已有土地增值税清算管理规程或办法的省份，各省确定的清算审核期限也并不统一，有60日（如江苏省）、90日（如安徽省、贵州省）、180日（广东省）等。对于在不同省份从事房地产开发活动的纳税人而言，容易造成最终确定的土地增值税税负在各省份之间呈现不平衡性，使得税负在纳税人之间不能实现公平分配。

其三，在没有明确规定清算审核期限的地方，若税务机关迟迟未作出清算通知或清算审核结论，纳税人的纳税义务即无法确定，税务机关却不会为此承担任何责任。但纳税人不能按期清算、申报或缴纳土地增值税，税务机关有权认定其存在逃避纳税义务行为，从而可能对其应缴未缴税款实施扣划，构成偷税的，除补缴税款、滞纳金外，还可能承担罚款甚至是七年以下有期徒刑的责任追究，有明显的权责不对等性，违背行政法权责统一的基本原则。

追征期非“追缴期”，土地增值税适用追征期应有特别方法

追征期作为一种时效制度，意味着期间一但经过，税务机关的追征行为不能获得法律保护与支持，对行为人的违法行为不再追责。从这一内涵来看，追征期的规范内容不限于税款缴纳，还应当规制税款的征管活动。

在土地增值税清算制度下，土地增值税纳税义务的具体确定与应当清算情形下的清算申报、税务机关要求清算情形下的清算通知，以及税务机关作出的清算审核结论息息相关。基于土地增值税的这一特殊性，土地增值税适用追征期应当采用“税收征管”口径。按照《规程》的要求，主管税务机关具有对房地产开发项目实施日常税收管理的职权，应当对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步，能够督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。可见，主管税务机关依职权能够对纳税人是否满足“应当清算”或“可以清算”的条件作出判断，而纳税人在满足清算条件时，其是否存在“未缴或少缴税款”事实上可以计算得出。因此，认定未缴或少缴土地增值税不应以税务机关作出清算通知乃至作出清算审核结论的时点为标准，而应自纳税人符合以下三种情形之一时确定追征期的起算时点，以促使税务机关提高税款征收的执法效率、限制税务机关滥用征税权、维护纳税人的合法权益。

1.满足“应当清算”的条件，且超过90日未办理清算申报的；

2.满足“税务机关可以要求清算”的条件，且税务机关在一定期限内未要求纳税人清算的；

3.已经完成了清算申报的。

小结

土地增值税清算手续对房地产开发企业是否开展清算与确认纳税义务具有重大影响。现行规定条件下，尤其是“税务机关要求清算”情形中，纳税人纳税义务的具体确定依赖于地方税务机关对启动清算程序的自由裁量及其作出的清算审核结论。为了平衡纳税人与税务机关在土地增值税清算程序中权利义务的不对等性，土地增值税清算制度作为一项关键的税收征管活动，应当受追征期限制，并应区分不同情形确认追征期的起算时点。

【第8篇】土地增值税纳税义务发生时间

“城镇土地使用税”的纳税义务发生时间如何确定？

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”

怎么确定“城镇土地使用税”纳税义务时间？举例带你快速掌握一下！

小明公司2023年04月购买了一块土地，和国土资源局签订了《国有土地转让合同》。

但合同中未明确规定土地交付时间，则受让方从合同签订的“次月”起缴纳土地城镇税。

如果合同中明确规定了土地交付时间，从次月起缴纳城镇土地使用税。

比如：小明在2023年4月与国土资源局签订合同。合同中写明2023年7月交付土地。因此城镇土地使用税的缴纳时间是2023年8月起。

【第9篇】免征土地增值税

一、税收优惠

1、建造普通标准住宅的税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。如果超过 20％的，应就其全部增值额按规定计税。

2、因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3、因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。

5、个人销售住房，暂免征收土地增值税（2008 年 11 月 1 日起）。

6、企业改制重组，下列暂不征土地增值税：

a、整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业。

b、企业合并且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业。

c、企业分设，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。

d、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业。（改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。）

二、征收管理

1、预征管理

a、对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税。

b、除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2％，中部和东北地区省份不得低于 1.5％，西部地区省份不得低于 1％。

c、房地产开发企业增值税的预征（3％、5%）。

2、纳税地点

a、法人纳税人：房地产坐落地；

b、自然人纳税人：住所地；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税。

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【第10篇】土地增值税清算最新政策

有关注的朋友们，也许发现我所发布的土地增值税清算相关的问题中都没有政策，这是为什么？

首先我不是注册税务师，不是政策解读员，而是做数字技术研究的，只是从事了涉税信息化行业，并且进一步具体到房地产行业的涉税信息化，从产品的思维中，我需要将从事涉税服务能力的方法进行产品化，让更多的人去应用他，所以，我不会讲政策也不懂政策。

其次，在这么些年服务税务局的过程中，10年的时间，就是对土地增值税清算税务局如何应用的更好，更好的开展工作，事务所如何更好的去服务税务局，企业如何申报如何能让税务局通过等等问题是天天面临的事情。

所以会从税务局的管理现状及管理思维方面，输出一些内容，关键点是：你的清算项目能我需要知道进度、知道情况、知道风险、知道不同方案的结果，别让我负责的项目暴雷了，特别是总局在全国范围内推进土地增值税管理模块的时候，那么我们作为税局机关应该怎么做呢？

从事务所的角度，税务局要信任我，企业要相信我，团队要忠于我。怎么做到呢，税务局知道我干啥、企业知道我能清楚税务局的最新政策，团队要有个中心载体去做工作（大侠不算）

从企业角度，我的事情不能因为小事情而产生大问题，我找的事务所得对这个事情门清，如果我是财务总监，得跟老板解释的清楚。

就是这些通俗的想法，才去做的产品。

数据采集：得有标准、规范；

数据看板：符合业务的呈现方式；

数据分析：有各地区最新的审核指引

数据结论：留痕、多方案、并且可以按照税局要求有最终的结果输出。

当然，这个过程中，该付出的劳动必须要付出，比如梳理账务、整理合同，我们会提供相关的流程及工具（ocr、带脚踏板的高拍仪）去提升工作效率

但是，如果你是事务所或者税务局，是否需要去从以上角度去管理、去做土地增值税呢，政策解读大家都查的到，但是实话实说，你查的再多不如税务局的一句话。

所以，我们将我们的服务模式在事务所中找合作伙伴，去为税局服务；在各区域中找合作伙伴，去做税务局的业务。税局方面也会通过数字化的掌控能力，更放心的去将业务交到你手里。（如果说 猫腻式的行为，我不做评价，但是我们只能通过技术手段让税负更公平、让征纳成本更低，也许这是一直从事这个行业的初心。）

数字化的道路并不高大上，都是实践中实际中正在走的路。

【第11篇】土地增值税退税政策依据

与其他行业的企业不同的是，房地产企业的房地产开发业务除了需要面对增值税、房产税、企业所得税等常规税项外，还需要面对财产行为税种最特殊的一个税种，即土地增值税。由于税制结构设计的区别，企业所得税属于法人税制，由房地产企业以每一个纳税年度所归集的收入、成本和费用为基础进行汇算清缴；而土地增值税则以每个独立的房地产项目为基础整体归集与此相关的收入、成本和开发费用进行税收清算，清算前以预缴为主。而且土地增值税的清算时点往往都集中在房地产企业的企业所得税汇算时点后，因此就可能会出现由于房地产企业土地增值税清算与企业所得税汇算时点不匹配而造成土地增值税清算年度出现大额亏损而无法弥补的问题。

2023年以前，房地产企业因此造成的亏损只有在公司注销清算后才可以申请退税，而且受到亏损结转时间等因素的限制。很多房地产企业在土地增值税清算后会因短时间内无法注销而导致多缴的企业所得税无法申请退税的情况。所以税务总局在2023年发布了《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 81 号 , “81 号公告”），把因土地增值税二次分摊后导致企业所得税需退税的适用条件进行放宽调整。尽管对于房地产企业而言这绝对属于政策利好，但是从技术落实方面想要合理享受到退税的政策优惠，需要正确理解和掌握81号公告的规则。

01 正确理解和判断退税适用前提条件

81号公告第二条第（一）项提到：企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照特定方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。

土地增值税清算往往是在开发产品基本销售完毕的情况下进行的，根据土地增值税的相关政策规定，即使是税务机关可要求清算的情况，房地产企业的销售率也要达到85%。由于土地增值税清算时点的滞后性，往往出现清算当年无收入却因清算年度补缴的土地增值税直接计入该年度损益而造成前期盈利但该年度亏损的情况。所以81号公告规定可以适用企业所得税退税的第一个前提就是房地产企业需因土地增值税的清算导致清算年度造成了实质性亏损，否则就正常弥补即可，也无需启动退税程序。

其次是，除了要产生实质性亏损外，81号公告对于因土地增值税清算导致清算年度亏损而需要申请企业所得税退税的房地产企业还设有一个前提条件，就是房地产企业不存在后续开发项目。对于后续开发项目的界定，81号公告解释为正在开发以及中标的项目。正在开发项目比较好理解，就是在建工程项目。而中标项目，对于招拍挂项目应指在国土部门招拍挂程序中已经竞得土地的项目。但对于广东省这种存在城市更新、留用地合作开发等类型的省份城市，实务中在认定上可能存在诸多争议。以城市更新项目为例，认定是否中标应该以什么作为判断标准？签订合作改造协议还是项目立项，亦或者是项目确定实施主体，又或者是土地协议出让环节，这些都需要深入研判以及保持积极的税务沟通。

02 分摊起算时点为预售收入核算年度而非项目完工结转年度

81号公告第二条第（一）项提到：该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)。

针对规定中作为分摊土地增值税基数的“项目年度销售收入”是否应该包括预售期所形成的预售收入实务中经常容易产生争议。正如我们前面所分析到的，81号公告出台的原因是为了消弭房地产开发项目因企业所得税和土地增值税在税制结构设计上的差异所导致的收入与支出配比不均衡的问题。

一方面，按照土地增值税相关政策的规定，预售期所形成的预售收入本身就需要按照相应的预征率预征土地增值税。81号公告第二条第（二）项特别强调企业所应调整当年的应纳税所得额本质是开发项目各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税前扣除的土地增值税。根据《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（以下简称为“所得税申报表”）a105010“视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”的填报规则，房地产企业项目完工前所取得的未完工收入按照预计毛利率计算得出预计毛利额后可以扣减实际发生的土地增值税。所以按照81号公告的计算规则，预售期的预售收入需要纳入分摊年度。

另一方面，《国家税务总局关于印发 < 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 > 的通知》（国税发【2009】31 号，“31号文”）第六条将企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入全部纳入税法意义上的“销售收入”实现的范畴，只是区分未完工销售收入和完工销售收入，而不再像国税发【2006】31 号文那样划分出预售收入。所以同样作为房地产开发项目的企业所得税方面的政策规定，81号公告所界定的项目销售收入理应与31号文保持一致的口径。

事实上，税务总局在关于81号公告的解读中所采用的案例中有所描述：“某房地产开发企业2023年1月开始开发某房地产项目，2023年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算”。其中就包含了一个假设，案例中的项目是2023年才竣工的，按照31号文的规定竣工前所取得收入属于未完工销售收入，完工后的收入是完工销售收入。税务总局在案例中开始分摊清算的土地增值税的年度便是从2023年开始计算的，这也是验证了我们的分析。

03 项目销售收入应剔除增值额未超过扣除项目金额20%的普宅销售收入

81号公告在对“项目销售收入”的补充规定中明确其不包含企业销售的增值额未超过扣除项目金额 20% 的普通住宅的销售收入。对于这部分收入而言，尽管在会计准则和企业所得税层面需要确认为销售收入，但是根据《土地增值税暂行条例》的规定其免征土地增值税收入。所以说从最终清算结果来看，企业清缴的土地增值税中不包含这部分普宅收入对应的土地增值税，所以这部分收入不参与到土地增值税的分摊计算具有合理性。

可能有人会提出说这部分普宅收入在预征阶段也预征了部分土地增值税，但是需要注意到的是，这部分普宅收入所预征的土地增值税最终在清算的时候都会被其他非免税收入所应该缴纳的土地增值税抵减了。

分摊示例如下表示：

所以81号公告的分摊逻辑还是要本着“谁实际参与，谁分摊”的原则来确定。

作者：傅吉俊 郑会广 王殿会

来源：税明大道

【第12篇】计算土地增值税可抵扣的税金

土地增值税应纳税额的计算及清算

一、土地增值税应纳税额的计算

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

一般计算步骤：

1.扣除项目合计＝取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的其他扣除项目

2.土地增值额＝应税收入－扣除项目合计

3.增值率＝土地增值额 ÷ 扣除项目合计（找税率，记）

4.应纳税额＝土地增值额×税率－扣除项目合计×速算扣除系数

纳税人有下列情形之一的，按照房地产 评估价格计算征收土地增值税：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2.提供扣除项目金额不实的；

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；

4.旧房及建筑物的转让。

二、房地产开发企业土地增值税清算

（一）土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的 房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以 分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应 分别计算增值额。

（二）土地增值税的清算条件

1.符合下列情形之一的，纳税人 应当进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目 全部竣工、完成销售的；

（2）直接转让土地使用权的；

（3）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关 可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；

（2）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（3）取得销售（预售）许可证 满三年仍未销售完毕的。

（三）土地增值税的清算时间

1.凡符合应当办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。

2.凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起 90 日内，到主管税务机关办理清算手续。

（四）土地增值税清算的应税收入确认

1.一般情形下销售房地产应税收入的确认

（1）已 全额开具商品房销售发票的，按照 发票所载金额确认收入；

（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售 合同所载的售房金额及其他收益确认收入；

（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2.非直接销售的收入确定

房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等——发生所有权转移时， 视同销售房地产。

收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3.自用或出租房地产

房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或 用于出租等商业用途时——如产权未发生转移， 不征收土地增值税。

上述情况在土地增值税清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。

（五）土地增值税清算的扣除项目

1.不予扣除

各扣除项目须提供合法有效凭证； 不能提供合法有效凭证的， 不予扣除。

2.计算扣除

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以 计算扣除。

3.公共设施的扣除

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，成本、费用可以扣除：

（1）建成后产权属于 全体业主所有；

（2）建成后 无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业；

（3）建成后 有偿转让。

4.装修费用

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的 预提费用，除另有规定外， 不得扣除。

5.共同成本费用

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

6.扣留建筑安装施工的质量保证金

在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除； 未开具发票的，扣留的 质保金不得计算扣除。

7.开发缴纳的 土地闲置费， 不得扣除。

8.为取得土地使用权所支付的 契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中 扣除。

9.拆迁补偿费的扣除

（1）回迁安置户：安置用房 视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的 拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的 补差价款，计入 拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）异地安置：异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（3）货币安置：房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（六）清算后有关处理

1.清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

2.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

充实自己，才能望得更远。

下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（ ）。

a.直接转让土地使用权的

b.取得销售许可证满 1 年仍未销售完毕的

c.转让未竣工结算房地产开发项目 50%股权的

d.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到 50%的

『正确答案』a

『答案解析』纳税人应当进行土地增值税清算的情形：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（ ）。

a.加罚的利息

b.已售精装修房屋的装修费用

c.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

d.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

『正确答案』b

『答案解析』房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；选项 a、c、d 均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。

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【第13篇】土地增值税营改增例题

【高频考点】“营改增”征税范围的条件

【重要考点】

一项经济行为需要缴纳增值税同时具备的条件：

1.应税行为是发生在中华人民共和国境内；2.应税行为是属于《销售服务、无形资产、不动产注释》范围内的业务活动；3.应税服务是为他人提供的；4.应税行为是有偿的。上述所说的有偿有两类情形属于例外：

【说明】

（1）满足上述四个条件但不需要缴纳增值税的情形，主要包括：①行政单位收取的同时满足条件的政府性基金或者行政事业性收费；②存款利息；③被保险人获得的保险赔付；④房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金；⑤在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

（2）不同时满足上述四个增值税征税条件但需要缴纳增值税，主要包括某些无偿的应税行为需要缴纳增值税。①单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。②单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。③财政部和国家税务总局规定的其他情。

【相关问题解析】

一、境内销售服务、无形资产或者不动产的含义

（一）在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：

（1）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；

（2）所销售或者租赁的不动产在境内；

（3）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；

（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

（二）下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：

（1）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。

（2）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。

（3）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。

（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形：

①为出境的函件、包裹在境外提供的邮政服务、收派服务；

②向境内单位或者个人提供的工程施工地点在境外的建筑服务、工程监理服务；

③向境内单位或者个人提供的工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务；

④向境内单位或者个人提供的会议展览地点在境外的会议展览服务。

（三）境外单位或者个人销售的服务（不含租赁不动产）在以下两种情况下属于在我国境内销售服务，应照章缴纳增值税：

1.境外单位或者个人向境内单位或者个人销售的完全在境内发生的服务，属于在境内销售服务。

2.境外单位或者个人向境内单位或者个人销售的未完全在境外发生的服务，属于在境内销售服务。

（四）境外单位或者个人销售的无形资产在以下两种情况下属于在我国境内销售无形资产，应照章缴纳增值税：

1.境外单位或者个人向境内单位或者个人销售的完全在境内使用的无形资产，属于在境内销售无形资产。

2.境外单位或者个人向境内单位或者个人销售的未完全在境外使用的无形资产，属于在境内销售无形资产。

（二）非营业活动

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但非经营活动的例外情形：

（1）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。

①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

②收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；

③所收款项全额上缴财政。

（2）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。

（3）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。

（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

【例题】下列行为中，属于增值税征收范围的有（ ）。

a.甲公司将房屋与乙公司土地交换

b.丙银行将房屋出租给丁饭店，而丁饭店长期不付租金，后经双方协商，由银行在饭店就餐抵账

c.戊房地产开发企业委托己建筑工程公司建造房屋，双方在结算价款时，房地产企业将若干套房屋给建筑公司冲抵工程款

d.庚运输公司与辛汽车修理公司商订，庚运输公司为辛汽车修理公司免费提供运输服务，辛汽车修理公司为其免费提供汽车维修作为回报

『正确答案』abcd

『答案解析』上述四项都获得了相关的经济利益，都属于增值税的征收范围。

【第14篇】如何有效降低土地增值税降低土地增值税方法

no.5/16

如何有效降低土地增值税，主要有四点基本思路：

a、增加扣除成本费用；

b、获得更低的计税税档；

c、选择更节税的申报和分摊方式；

d、延伸产业链，通过关联公司，实现利润分流。

01临界点筹划

在普通住宅的售价制定中，如果，计算增值率在20%附近，我们可以考虑适当调低售价，使增值率低于20%，从而享受免征土增。

土地增值税暂行条例》第8条的规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。 免征土地增值税。增值税率超过20%的，应就其全部增值额累进征收土增。

#例如，某地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取如下不同的销售价格：

第一种方案，销售价格为19500元/平，扣除项目金额共计16500元/平，增值额为3000元/平，增值率18.2％，未超过20％，免征土增税；

第二种方案，销售价格为20000元/平，扣除项目金额共计16500元/平，增值额为3500元，增值率21.2％，超过20％，未超过50％。按30％税率增收土增，应缴土地增值税1050元/平；

显然，第一种方案，由于增值额没有超过扣除项目金额的20％，享受了免征土地增值税的优惠，最终不单实现了更好的利润，也更利于去化。

02合理选用利息支出

根据税法规定，对于企业的利息支出，可以分两种方式确定扣除：

第一种，据实扣除法：

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率，其允许扣除费用：出具证明的利息+(取得土地使用权费用+开发成本)×5%

第二种，10%比例扣除法：

纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除费用：(取得土地使用权支付费用+开发成本)×10%。

企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时，如果预计利息费用较高，主要靠负债筹资，一般采取据实扣除法；如果融资成本较低，一般采取比例扣除法。

#例如，企业开发一处房产，为取得土地使用权支付1000万元，开发成本1200万元，可计算分摊的利息支出为200万元，不超过商业银行同期同类贷款利率。第一种，不提供金融机构证明，可扣除费用：（1000＋1200）×10%＝220（万元）；第二种，提供金融机构证明，可扣除费用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（万元）。

显然，此情况下，采取据实扣除法更利于节税。

除正常的金融渠道贷款外，与控股股东或其他企业的资金往来，最好能通过委托贷款等形式，取得金融机构的合法票据，这样在利息支出扣除时就能掌握主动，降低增值额。

03做大成本，调低税档

在二手项目股权并购中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。这种项目，我们可以采取提高开发成本，降低税档。

在项目定位上，尽量提升产品定位、拔高设计，提升小区景观、和配套设施建设，把毛坯房变成装修房，从而提高成本，增加产品竞争力，稀释增值率。

#举个简单粗暴的例子，同样赚3000块每平，2万的售价对1.7万的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5万的售价对1.2万的扣除成本，就是25%的增值率。通过做高成本的同时，做高售价，尽管利润空间没变，但是增值率降低，从而降低税档。

04期间费用转移到房地产成本

在计算房地产开发企业发生的期间费用时，除利息支出外，都不是按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。

按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。

但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。

企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体地产项目中去。例如，总部某处室领导兼任某地产项目的负责人，那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土增税扣除项目金额，从而达到节税目的。

05分流利润，打造上下游产业链

对民营房地产企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳公司”，将利润向上下游延伸，比如成立建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等公司。

要做好税务筹划，就需要将简单问题复杂化。否则，如只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。

一方面，将利润分流到关联公司，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果；另一方面，分流利润的外围公司利用财政奖励和优惠政策，降低整体税负。

这些公司有的可能在税负较低的地区，如组建的园林公司位于高新科技园区，属于国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可适用15%的优惠税率；有的可能享受相应的税收优惠政策，如组建广告公司或咨询管理类公司，利用其所得税免税政策，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出；有的可能有亏损的情况，如收购一个当年亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。

这种操作，我们可以从许多上市房企的年报披露中，可窥一斑。

06建房方式筹划法

利用代建房：

2023年的时候，不少房企朋友希望我介绍身边有购买总部需求的客户。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式，由于产权没有转移，就不涉及到土增。当然，这种事情可遇不可求。

利用合作建房：

我国税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。

这样，只有在房企建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。

07合并申报不同税率项目

年初的时候，有群友问新芽，为什么他们公司要合并申报一期二期项目。其实，不只是合并申报不同期项目，合并或独立申报同一楼盘高层、洋房等不同利润的产品项目也是常见的税筹方式。

#举个简单的例子，登山哥公司，2023年同时开发了两个项目。项目a，售价1亿，可扣除费用4000万；项目b，售价1.5亿，可扣除费用1亿。

选择分别核算：

a项目，增值率，6000÷4000=150%，土增税，6000×50%-4000×15%=2400万。

b项目，增值率，5000÷10000=50%，土增税，5000×30%=1500万。

合计土增，a+b=3900万。

选择合并核算：

总售价，2.5亿；合计可扣除费用，1.4亿；增值率，78.6%；土增税，1.1×40%-1.4×5%=3700万。

如不考虑其它税费，此项目，合并计算土增减少200万。

在合并不同房地产项目共同申报时应注意，“普通住宅”和非普通住宅项目，应分别核算增值额。一般情况下，土增税需要按项目单独清算，如需合并项目清算的，首先在立项时就要有所筹划，否则到后期就有困难。

08

合理选定成本分摊方法

一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。比如，某地税务局考虑到商铺的层高较大，规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。

在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，可以有效实现节税。

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全国房地产报建管理师”职业培训学习

【第15篇】土地增值税扣除税金

编者按：“预提费用”一般而言常见于企业所得税领域。日前，一项《土地增值税清算审核意见书》引发关注，其中税务机关认定企业的预提费用未实际发生，不允许计入扣除项目金额，调增了企业的土地增值税。本文即从此出发，从税法原理角度讨论土地增值税领域“预提费用”的扣除问题，以期更好地保护纳税人权利。

一、实案引入：预提费用不允许扣除，土增税清算补缴超十亿

（一）未实际发生的预提费用，不允许计入扣除项目金额

近日，一则《土地增值税清算审核意见书》引人关注。北京市某税务局某税务所对一房地产开发企业报送的项目资料予以清算审核，因无法与该房地产开发企业取得联系，在其官方网站上予以公告送达。《土地增值税清算审核意见书》写明，房地产开发企业的“大厦项目拆迁成本”中，有“未实际发生的计提费用620,893,801.85元”。该约六亿二千万元的费用，不允许计入扣除项目金额。由于该《土地增值税清算审核意见书》记载的内容较少，因此难以判断该费用的性质、发生原因。

此外，《意见书》认定，“该项目清算应缴税款1,084,055,335.41元”。但房地产开发企业前期预缴的土地增值税仅78,000,647.00元，还需补缴1,006,054,688.41元。需补缴的税款超过了十亿元。

（二）补缴数额巨大，公告送达暗藏偷税风险

该《土地增值税清算审核意见书》记载的内容并不多。之所以引起关注，是由于该企业被认定不允许计入扣除项目的预提费用、该企业最终在清算时需要补缴的税款金额均系天文数字。其清算时补缴税款数额巨大，原因较多，例如其可能系竣工后整体销售、转让，或整体转让未竣工决算的项目，但由于超过六亿二千万元的预提费用未能扣除，导致其土地增值额剧增；同时，由于扣除项目金额和土地增值额属“此消彼长”的关系，其土地增值税的税率可能会相应提高，从而使得企业承担的土增税剧增。

此外，值得注意的是本案系税务机关通过公告送达的方式送达《意见书》。由于该《意见书》规定企业接收意见书后，须在3日内报送相关意见和资料，因此企业可能采取拒不接收、迫使税务机关采用公告送达之方式。这样做虽然变相延长了企业接收《意见书》的时间，但如果超过公示期3个月以及税务机关限定的3日期限，则可能会构成“经通知申报拒不申报”之偷税行为，不但按日计征滞纳金，还可能面临罚款。

（三）争议小结：土地增值税领域预提费用能否扣除？

本案的核心问题在于，房地产开发企业在项目开发过程中必然具有大量的“预提费用”，按照会计准则的“权责发生制”原则，将未来可能发生的支出在当期预先列支，只是尚未实际予以支出，未取得合规的发票等税收凭证，导致在税务上存在争议。同时，土地增值税领域对于预提费用问题的规定过少，相关规则稍显模糊，口径卡的过严，不利于对纳税人权益保护。基于此，本文首先从会计、税法关于预提费用计提的一般原理出发，讨论在土地增值税领域的相关风险与对策。

二、预提费用在税务处理中的计提原理分析

（一）预提费用的性质及其会计、税务处理

预提费用在目前的会计准则中已被删去，但预提的现象长期存在。所谓“预提费用”，指的是企业依照“权责发生制”的原则，将权利义务已经发生，只是尚未实际支付的费用在当期计提。自法律的视角来看，这种做法无疑是合理的，因为虽然交易双方并未实际履约，价款尚未支付，但基于交易双方订立的合同，已然在双方之间确立了一个“债权——债务”关系。因此，所谓预提费用，本质上是在会计上对企业的一项债务予以确认，计入企业当期的负债。随着2006年会计准则取消“预提费用”科目以后，相关费用按照其性质，计入“应付利息”和“其他应付款”科目进行核算。

不过，会计制度上预提性质的费用，比如应付利息等，可以在当期计提，并不意味着税法领域也能如此。目前来看，只有企业所得税领域与会计制度靠的较近，允许一部分预提性质的费用可以税前扣除。而在土地增值税领域，则一概不许扣除。

显然，由于房地产企业项目大、负债高，其账面多有大量应付账款。如果在土地增值税清算时，尚未实际支付并取得发票等凭证，部分预提费用其在企业所得税上可以扣除，但在土地增值税清算中不能扣除，对企业而言，加重了其负担。

（二）纳税人“合理计提、必然发生”的支出应当允许扣除

企业所得税与土地增值税有相似之处，即都需要扣除相应的成本。《企业所得税法》规定，纳税人实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，在计算应纳税所得额时扣除。《土地增值税暂行条例》第6条规定了四项与土地取得、开发有关的扣除项目。

由于《企业所得税法实施细则》承认了“权责发生制”。按照“权责发生制”的视角来看，预提性质的费用也算是一项在当期实际发生的支出。不过，对于税法而言，需要兼顾税务监管的效率问题。因此，目前税法一般不允许预提费用在税前扣除，除非税法另有规定，比如：企业年末预提的职工薪酬费用、银行借款利息费用可以全额扣除；等等。

这些可以予以预提的项目，其特点主要在于相关的费用明确、固定，义务和责任清晰，如无意外必然会发生。例如在《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第32条的规定中，明确如下情形可以预提：（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，资料证明业务真实，可以预提合同总金额的10%；（2）承诺建造且不可撤销的公共配套设施，可以按预算造价合理预提；（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

这些“合理计提、必然发生”的支出对于纳税人而言，不过是金钱支付的时间有所差异罢了，并不影响纳税人整体的资产负债状况，对于税务机关的监管而言，也不会带来过重的负担。

在土地增值税领域，由于土地增值税的清算义务发生时，企业并不一定完全结清其所有款项，可能尚有负债、应付账款没有结清，未取得相应的票据。但目前，尚不允许企业在土地增值税清算时，对预提费用进行扣除，也没有清算完成后允许追补扣除的制度，对企业而言负担过重。但是比照企业所得税来看，即使允许扣除，并没有技术上、监管上的困难。

当然，基于税收监管的考虑，为了维护国家税收收入不受损失，纳税人在扣除时，不但要提供佐证业务真实性的资料，还要提供合规、合法的税收扣除凭证。但特定情形下如果一项预提性质的费用满足“合理计提、必然发生”，在土地增值税清算时没有实际支出或取得发票，允许企业扣除部分，尽可能维护纳税人的合理权益。

（三）预提费用并非必然发生的，不宜扣除

不过，预提性质的费用存在不确定性。对于税金、利息支出、租金支出等项目，其最终实际支付的数额可以确定；但是有些费用虽然预提，但是否支出、支出多少并不确定，例如企业销售商品计提的售后服务费。

基于税收监管、国库利益的考虑，如果一项预提性质的费用将来未必会发生，则不宜税前扣除。因其是否最终实现并不确定，以避免企业可能利用预提费用虚增成本偷逃税款，或者长期占用国家税款，给财政收入带来负面影响。

（四）小结

本文认为，在土地增值税领域，对于企业预提性质的费用中，有足够资料佐证与经营相关、业务真实、支付的款项确定的部分，虽然可能未实际支付并取得发票，亦应当予以扣除。只有在预提的费用将来是否实现存在不确定性时，以实际发生之时扣除为宜。

三、法理分析：预提费用的土地增值税处理

（一）土地增值税扣除项目：完全依凭形式上的发票、凭证

依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第1款规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。根据该规定，在房地产开发企业进行清算时，计算扣除项目完全依据形式上的税收凭证，否则不能扣除。

根据《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发[2009]91号）第二十一条的规定，审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。因此，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

因此，按照目前的规定，包括预提费用在内，只要未取得相应的发票、凭证，均不得在清算时列入扣除项目。其规定的口径之窄，实际上比“收付实现制”还要严苛。

（二）现有规定下，土地增值税清算扣除项目口径过窄

房地产开发项目具有时间长、跨度大、流水高的特点。因此，在房地产企业开发时，必然存在大量的预提性质的费用，例如租金、利息等。在拆迁补偿的情况下，账面可能存在巨额的应付款项尚未支付给被征收人。但是，房地产开发项目的清算时间节点是固定的。依据《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发[2009]91号）第九条、第十条的规定，只要发生了满足清算条件的情形，就有义务进行土地增值税的清算。此时，企业尚未实际支付、未取得发票的预提费用，就无法列入扣除项目予以扣除。

按照国税发[2009]91号文第二十一条的规定，税务机关在审查扣除项目时，既要关注支出是否是真实发生的，又要关注是否取得了合规合法的凭证。且各项成本和费用应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（三）扣除项目口径过窄，不利于纳税人权益保护

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条的规定，计算土地增值额的扣除项目有四项，即（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金。

《暂行条例实施细则》也未明确规定严格依据相关凭证才能予以扣除。且前文已述，如果属于企业合理计提、必然支出的费用，那么其已经固定化，只是实现的时间不同。因此，本文认为，随着土地增值税的进一步发展、更改，应当比照企业所得税，认定部分预提费用可以扣除。例如：

（1）支付给银行、金融机构的利息；

（2）出包工程虽然未最终办理结算而未取得全额发票的，但是资料证明业务真实；

（3）与政府协议承诺建造且不可撤销的公共配套设施；

（4）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用。

四、预提费用土地增值税清算风险及防范

（一）预提费用土地增值税清算风险

房地产开发企业在项目建设过程中，依据会计准则预提费用，但可能引起税务上的风险。过去，实务多聚焦于企业的企业所得税扣除问题，但目前来看，在土地增值税清算方面，也存在相应的风险：

1、预提费用未及时实现，清算时不得列入扣除项目；

2、预提费用在清算时实现，但是没有取得合规的发票等凭证，不能列入扣除项目；

3、预提费用的发生跨度长，导致企业未能妥善保管相关合同等资料，清算时无法证明支出的真实性；

4、取得的发票、凭证不合规，与合同、货物、支付款项等材料未能一一对应。

（二）土地增值税清算的合规建议

1、加强业务资料管理，及时取得相关凭证

由于一项房地产项目开发周期长，有的分期开发，环节众多。尤其存在大量预提费用等。如果企业内部资料管理不完善，票据、凭据管理不善，导致后期清算阶段发现部分成本、费用的票据遗失或者不合规，将导致成本费用调减。

2、与税务机关加强联系，防范逃税风险

一般而言，房地产开发企业的规模大，与主管税务机关的联系紧密。如果出现税务机关无法联系企业，以公告送达的方法送达文书，企业应当把握住送达的期限，及时与税务机关联系，避免构成偷税面临罚款和滞纳金，重则构成逃税罪追究刑事责任。

【第16篇】土地增值税计入

备注：以前土地使用税核算科目为“管理费用”，现在为“税金及附加”。

在财税实务中，对于房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税，是计入“开发成本”，还是计入“管理费用”?现行会计制度或准则和税法都没有单独明确。按当前的相关规定，土地使用税支出在会计上作为当期费用，计入“管理费用”科目；在税法上作为税金支出，在当期企业所得税税前扣除。这意味着，土地使用税支出无论是计入“开发成本”还是计入“管理费用”，对于会计利润和企业所得税额都没有实质影响，仅会构成时间性差异，但对于土地增值税却有影响。因为，如果将房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”，必将提高20%的“加计扣除”基数，增加扣除项目金额，减少土地增值税缴纳金额，这对纳税人而言一般是有利的。

许多房地产企业基于上述考虑，在核算时将开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目中。为了保护税基，有不少地方税务局发文明确规定：“房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支，按规定予以扣除。”按此类规定，房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税不能计入开发成本。

对于房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税应计入哪个科目。目前存在两种意见：

第一种是按照部分文件的规定，计入“管理费用”，作此种规定的文件有：《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税函﹝2007﹞356号）《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函﹝2008﹞188号）《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发﹝2008﹞100号）等；

第二种是按照受益原则计入“开发成本”，此种做法最具权威性的依据是国家税务总局在2023年1月15日的网上答复：“房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。”

笔者倾向将房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”。

第一，房地产企业在会计核算上把房地产开发用地作为存货处理。根据《企业会计准则第1号——存货》第五条规定：“存货应当按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。”第八条规定：“存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的、使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。”据此，应将房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税比照“土地使用费”作为“土地征用费及拆迁补偿费”处理。“土地使用税”和“土地使用费”的缴纳性质基本相同，只是征收主体不同。

第二，土地使用税是财产税。财产税是对纳税人长期占有并实际用于盈利的具有固定资产性质的财产征收的一种税。只有长期占有土地并使用的单位或个人才是土地使用税的纳税义务人。在2004年以前，房地产企业开发建设期间用地经批准是可以免缴土地使用税的，直到2004年，《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发﹝2004﹞100号）明确规定：“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税”。此后，税务机关开始对房地产企业在开发建设期间的用地征税。房地产企业购买的土地是为了开发房出售地产，不是作为企业固定资产或无形资产管理使用，与企业管理没有关系，与开发产品有直接关系。因此，房地产企业缴纳的土地使用税不应计入“期间费用——管理费用”中，应按照相关性原则或受益原则计入房地产开发成本中。

作者：靳万一；单位：河南省平顶山市明审会计师事务所；来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！