物业管理方案要点工作指引（优选10篇）

物业管理方案要点工作指引

物业管理方案要点指引

1适用范围

1.1本指引主要适用于ee地产开发项目的《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》的编制。

1.2对外承接项目的物业管理方案编制应依据具体委托内容和要求，并参照本指引的规定进行编制。

1.3进入正常运营的物业项目，定期物业管理方案评审和修订应参照本指引的规定执行。

2《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》的编制内容要点

《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》主要是针对开发项目全过程中的物业管理事宜进行策划和计划。内容包括但不限于:

(一)、物业管理市场调查:

1)本地物业行业概况、当地的法规和政策;

2)本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析;

3)物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、资薪水平);

4)主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况);

(二)潜在业主的物业管理消费需求书面调查分析;

(三)swot技术分析和对策。

(四)针对项目特点和自己的实际情况提出服务的目标:

1)管理目标;

2)质量目标;

3)经济目标;

4)安全目标。

(五)提出具体的服务构想即管理的中心思想，和主要的管理模式及服务特点策划。

(六)根据服务构想和目标，对物业管理服务行为提出具体量化标准。

(七)组织机构、岗位具体人员配备(附图说明位置人数班次)和人员工资标准。

(八)物业管理用房具体配备情况、位置和使用功能分布、物业维修基金落实情况。

(九)项目物业管理日常服务成本测算(提出物业服务费和停车场管理费定价标准)

(十)物业启动费用测算:

1、物业管理经营期收支测算，提出盈亏数据

2、为发展商提供服务成本的测算

3、项目物业管理开办费用测算

(十)就是一个项目在物业管理工作方面投入的总成本。

(十一)对于潜在的各种业主投诉和已经发生的业主投诉分析

(十二)其他需要说明的重要工作。

(十三)物业管理各个工作的具体时间计划。

物业管理方案要点工作指引：物业

物业项目管理方案编制及评审作业指导书

1.0目的

通过有计划的统一编制及经过评审，使方案专业，能体现公司的精髓并适

应顾客的需求

2.0范围

适用于公司《物业管理方案》的编制和评审工作。

3.0职责

3.1拓展部负责《物业管理方案》的组织编写工作。

3.2公司相关领导负责审阅或由分管领导组织评审会议对《物业管理方案》实施评审。

3.3拓展部根据审阅或评审结论、意见或建议对《物业管理方案》进行修改、补充和完善。

4.0 内容

4.1拓展部负责对经授权的物业项目组织编制《物业管理方案》。

4.2《物业管理方案》的内容主要包括:物业项目概况、对项目的理解和工作定位、工作思路或构想、工作计划与实施、经费收支预算、相关附件等。

4.3《物业管理方案》一经批准则视为公司在本项目上向招标方传达管理思想、工作计划的唯一合法文件，不得随意变更，公司另行授权修改、补充的除外。

4.4报批《物业管理方案》按照文件急缓程度分为5个等级。第一级文件要求公司在一个工作日内做出批复意见;第二级文件要求公司在两个工作日内做出批复意见;第三级文件要求公司在三个工作日内做出批复;第四级文件要求公司在四个工作日内做出批复;第五级文件要求公司在五个工作日内做出批复，以保证项目顺利进行。

5.5 《物业管理方案》批办的缓急级别由拓展部根据项目跟进的实际情况确定。项目经理在上报《物业管理方案》审批时需注明文件报批的等级。

5.6《物业管理方案》一经批准，拓展部负责在1个工作日内送达对方，外地客户可根据缓急程度在4个工作日内邮递送达。

5.7《物业管理方案》编制过程中需其他部门配合完成的工作由拓展部提出计划内容和要求，经公司领导批准后传达至相关部门实施;拓展部有权就各部门的配合工作及其成果进行调配、审查和评估上报。

5.8经批准的《物业管理方案》应在公司档案管理部门备案(书面及电子文档各一份);未经公司同意，任何人不得擅自将最终方案向第三方传播。

5.9标书编制流程图

成立编标小组--研读招标书--标书编制意见汇总--标书大纲编写--审定标书大纲--编标小组分头编写--标书主编合成初稿--标书审议修改--标书修改--标书评审--标书定稿

6.0相关记录

6.1《物业管理方案》

6.2《合同评审记录》

6.3《相关部门配合工作记录》

6.4《方案备案与传播记录》

物业管理方案要点工作指引：高档住宅楼盘前期介入物业

前言

物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立，物业管理便成为一个新兴行业，并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递，高速度崛起着、壮大着、发展着。____ 年全国物业管理条例也在年内颁布。作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上;物业管理观念深入广大城镇居民人心，不少人还自发地意识到“买物业，就是买管理”，“要问物业价格，先问有无良好的物业管理”等。总之，物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。

然而，正像其它一切事物一样，在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前，物业管理投诉居高不下;

管理不规范;小区内设施设备不全，管理维修困难等问题，已经影响到物业管理的前进、发展，也影响到业主们的利益。这些问题固然有这方面或那方面等诸多原因，但如何做好物业管理的前期介入，对物业进行前期管理已经引起多数物业公司的高度重视。

第一篇物业管理前期介入的定义和作用

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。随着地产、物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到前期介入是保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，前期介入具有以下作用:

1.有利于优化设计，完善设计细节

物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如:小区在设计车辆和人行出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，利于物业安排岗位，并节约人工成本。会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。

2.有利于提高房屋建造质量

由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。

3.有利于保证物业的使用功能

物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

4.有利于加强对所管物业的全面了解

物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如;管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距， 如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

5.前期介入有利于后期管理工作的进行

物业管理公司通过前期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。

6.有利于树立物业管理公司的形象

如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。

物业管理方案要点工作指引：某学生公寓物业

新校区物业管理方案

一、总则

学生公寓是学生生活和学习的地方，也是对学生进行思想教育的重要阵地。为了创造一个洁净、安全、和谐的生活学习的场所，特制定本方案。

二、组织机构

1、公寓管理委员会:由学院领导、村委会成员、学生处领导、保卫处领导、系领导等组成。

2、学生公寓服务中心:由中心领导、楼长、安检员、值班员、保洁员、维修员等组成。

3、学生自律委员会:学生自治组织，自我参与、自我管理，是学生公寓管理的生力军。

三、人员配备

1、学生公寓服务中心副主任(负责新校区): 1名;

2、学生公寓中心办公室秘书(熟悉微机操作): 1名

3、学生公寓楼楼长: 2名(男女楼长各负责四栋男女公寓);

4、学生公寓楼值班员: 16名(每栋楼2名，24小时工作制);

5、学生公寓楼保洁员: 16名(每栋楼2名，每人负责三层);

6、学生公寓楼维修员: 3名(白班2人，夜班1人)

7、学生公寓楼浴室安检员: 1名;

8、学生公寓楼区保洁员: 2名;

四、上岗条件

1、学生公寓管理中心副主任:

2、学生公寓中心办公室秘书

3、学生公寓楼楼长

4、学生公寓楼值班员

1)、遵纪守法，遵守学校、集团、中心的各项规章制度，服从工作安排，能完成岗位职责及任务;2)、政审合格;3)、能吃苦耐劳，有较强的责任心、服务意识及处理学生公寓事务的能力;4)、能上夜班，能自觉、认真、负责地做好当班责任范围及人员的检查、监督和管理工作;5)、高中以上文化水平，身体健康，年龄在20至45岁之间。

5、学生公寓楼保洁员

1)、遵纪守法，遵守学院、中心的各项规章制度，服从工作安排，能完成岗位职责及任务;2)、政审合格;3)、能吃苦耐劳，有较强的责任心; 4)、初中以上文化水平，年龄在20至45岁之间

6、学生公寓楼维修员

1)、遵纪守法，遵守学院、及中心的各项规章制度，服从工作安排，能完成岗位职责及任务;2)、能吃苦耐劳，熟悉各项维修工作，具有较强安全责任意识和服务保障意识;3)、持有电工证;4)、家具门窗维修工要有家具维修、制造能力，熟悉家具门窗的维修工作;5)、初中以上学历。

7、学生公寓楼安检员

1)、遵纪守法，遵守学院、中心的各项规章制度，服从工作安排，能完成岗位职责及任务;2)、政审合格;3)、能吃苦耐劳，有较强的责任心、服务意识及处理学生公寓事务的能力;4)、能自觉、认真、负责地做好本职工作;5)、安全意识强，熟悉各种设施的性能;6)、初中以上文化水平，身体健康，年龄在20至45岁之间。

8、学生公寓楼区保洁员

五、岗位职责

1)、掌握新校区学生公寓管理情况，主持日常工作;2)、负责和拟订年度，学期工作计划，组织计划的贯彻落实和总结;3)、组织公寓管理人员进行政治，文化学习和业务培训，对职工进行职业道德教育，牢固树立管理育人思想;4)、合理安排工作人员，作好人员的配备，调整，管理和考核;5)、协调与有关部门及各系之间的关系，共同搞好学生公寓的文明建设;6)、对更新楼内，室内设备及修缮，维修作出计划，并及时报中心领导;7)、定期向中心汇报工作情况，完成领导交给的各项任务;8)、认真完成领导交给的临时任务。

1)、在副主任的领导下，做好中心领导交办的各项工作;2)、根据领导决定，草拟有关文件和工作计划、总结，做好有关资料的收集、保管工作;3)、做好会议记录和记录整理工作;4)、做好有关会议的准备工作，根据领导意见安排中心活动日程;5)、操作并管理好监控系统，保存好监控录象;6)、负责传递中心各单位向中心领导请示工作的文件和报告，并将领导的批复及时传达到有关单位;7)、做好上级及外单位来中心人员的接待工作;8)、完成中心领导交办的其它工作及办公室日常事务工作。

3、学生公寓楼楼长:

1)、在学生公寓管理中心负责人领导下开展工作。每人负责考核本楼的值班、清洁人员的考勤和工作情况、检查规章制度的落实情况、维护公寓秩序，开展宿舍精神文明建设;2)、熟悉本楼的情况，加强值班、清洁人员的管理和培训，提高管理水平;3)、检查、管理楼内的家具、门窗、水电、消防等设施的正常运转，确保国有资产的保值、增值;4)检查学生宿舍、楼道、楼梯、水房、厕所等场所的的卫生，作好记录，进行公布，随时督促改进5)、对在公寓内有违章违纪行为的学生要予以制止并作好记录，及时教育，情节严重者及时报告领导及有关部门;6)、检查公寓楼内的安全秩序情况，发现可疑人员或事件及时汇报公寓部或保卫部门;7)、定期组织楼里的学生自治组织开会，指导学生干部及宿舍长有效的开展管理服务和宿舍里的精神文明建设;8)完成公寓部交给的其他任务。

4、学生公寓楼值班员:

1)学生公寓楼值班人员负责看管楼门、执行作息制度、作好晚归学生的登记，维护公寓秩序，检查消防设施，联系楼内设施维修、安全保卫等;2)、严格控制外来人员、异性进楼，学生家长来校看望子女在规定时间内要作好登记及接待工作;3)、坚守工作岗位，认真填写值班记录，按时交接班，不让别人替班，有事情及时请假;4)、值班人员在工作时间不得干私活、经商、与学生聊天，不得久留无关人员;5)、对学生反映的情况要及时作好记录并汇报给楼长;6)、保持好值班室及周边的卫生;7)、认真完成领导交办的临时任务。

1)、责指定楼区内楼道、楼梯、水房、厕所、阳台等公共场所的卫生清扫;2)、每天上午8点前，下午

2点前对负责的卫生区打扫一次;上午8:00---11:00，下午2:00―5:00对卫生区进行保持;3)、负责公共卫生场所门窗玻璃、水电、消防等设施的保管和清洁工作;4)、保管好卫生清洁工具及劳保用品，工具库保持整洁;5)、做好学生公寓中心安排的其他工作。

1)、树立为学生服务的思想，真正把维修工作落到实处;2)、零修要随时，小修不过夜，大修要及时上报，不得无故拖延;3)、进学生寝室维修时，态度要好，不准乱动学生用品，维修后要将维修垃圾处理掉，将所移动的物品移回原处;4)、进学生寝室维修时必须有两个人或本寝室学生在场，维修后由报修学生或值班员验收维修工作情况，并进行记录，每月将维修结果反馈给中心;5)、维修工作及时迅速，不得消极怠工，严格遵守各项操作规程，确保工作安全、可靠;

6)、维修人员要制定好全年各项维修计划，对维修工作要有计划、有步骤的进行，处理好定期维修和应急维修的关系;7)、保管使用好所配备的工具材料，对维修材料不得随意送人、丢失;8)、 严格作息制度，不迟到、不早退。

1)、服从安排，听从指挥，吃苦耐劳，扎实工作，团结协作，积极完成部门下达的各项任务;2)、每天保持有八小时的工作时间，早上必需在教职工上班前扫完主要出入路段的卫生;3)、做到每天一大扫两保洁，达到“五无五净”。即无废弃堆积物，无果皮纸屑，无砖瓦土石，无污泥积水，无杂草;路面净，沟眼净，垃圾桶周围净，边角净，花带周围净;4)、在清扫责任地段过程中不得将垃圾，杂物推到草地或花带、花池内，不得乱堆乱倒;5)、完成中心临时下达的突击任务。严格请消假制度;6)、如果接到教职员工的投诉，视其情节，第一次批评教育，第二次作解聘处理。

六、考核细则

1)、由中心副主任每月对宿舍管理员上报中心的维修汇总情况进行综合考评，评出优、合格、差三等，作为奖金发放依据;2)、对于维修不及时、消极怠工、与学生发生口角、工作不认真等，发现一次扣当月奖金工资10%，三次以上取消半年奖金;3)、维修工作中造成安全事故，视情节严重情况给予相应处罚;4)、对于三次无故离岗、旷工或上级领导检查两次不合格，解除合同;5)、年终对维修人员进行一次总评，如各项工作任务都能按时保质保量地完成，中心给予适当奖励。

物业管理方案要点工作指引：小区分项物业

华庭小区分项物业管理方案:消防管理

6.消防管理方案

j华庭以公寓、商场为主的高档综合性物业，消防管理也是物业管理的重要组成部分。根据消防法规要求，结合j华庭的实际切切实实做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

(1)管理内容

a.做好消防设施、器材的管理;

b.保持消防通道的畅通;

c.加强小区装修期间的消防安全管理;

d.严禁违章燃放烟花爆竹;

e.严禁住宅使用瓶装液化气;

f.严禁携带、储藏易燃易爆物品;

g.防止电器短路、管道煤气泄漏等引发火灾因素。

(2)管理措施

a.制订并落实消防制度和消防安全责任制，做到责任制落实，器材落实，检查落实;

b.制订消防事故处理预案，防患于未然;

c.建立义务消防队，预防为主，防消结合，发现隐患，及时清除;

d.做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

e.制止任何违反消防安全的行为;

f.积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识;

g.发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。

消防应急处理

消防员工作流程与质量标准

工作内容质量标准工作频度

值班(灭火)报警通讯设备完好，离岗有人代班、灭火迅速、措施得力、抢救及时24小时

流动巡查宣传大楼安全无堆放易燃、易爆用品，安全使用电器，无乱搭接电线，有消防设备，会使用每日8:00~21:00

施工装修监督无违章用火、用电，无使用易燃材料装修

公共场地设备无挤占消防通道和设施，天台无堆放杂物

灭火器具放置合理、无缺损、无过期、表面清洁、100%完好

报警通讯设备灵敏

学习训练演习学习训练熟悉消防法规知识和小区消防情况，掌握基本消防技能专职队员1次/7天，义务队员1次/15天

演习组织严密、重点突出、专家指导、业主、住户、商户参加1次/季

工作质量考核文件

《员工行为准则》

《岗位职责》

《巡视检查记录》

《月工作质量评估表》

物业管理方案要点工作指引：小区分项物业

华庭小区分项物业管理方案:商场管理

8.商场管理方案

【j华庭】是由9个大楼、4个大楼南北独立组合成的住宅、并配有综合型商场的物业，所以商场管理也是物业管理的重要组成部分，也可以说是【汇锦华庭】小区的治安管理、消防管理的重中重，为维护商场的安全和业主、顾客的利益，根据国家治安、消防等有关法律，结合商场物业管理面积大、客流量大、服务繁多、车辆多的特点，特制订以下管理方案:

一、管理内容

1.根据人流众多，成分复杂，加强安全管理的针对性;

2.突出商场面积大，装潢频繁，加强消防安全的宣传和管理工作;

3.依照商场经营多元化，业态多种，加强商场的管理和服务;

4.根据目前商业市场竞争非常激烈，高度重视用户中途撤店管理;

5.全员齐抓共管乞丐、无证流动商贩，维护商场形象;

6.专门设立公示投诉电话和投诉接待中心;

7.加强商场标识体系、商品广告、音响宣传的管理;

8.督促用户按时开、关门，维护商场良好的经营秩序。

9.商场公共设施的保洁管理(卫生设施、扶梯)

二、管理措施

1.注重建章立制，规范管理，建立反扒、反盗和消防应急分队和制订治安、消防应急预案;

2.加强与发展商协调，在商场经营管理方式上，由一家或几家信誉高的综合性公司总包，有利于协调，实施优化组合，科学管理;

3.强化大协调意识，确定统一对外协调，主动引进工商等执法部门进驻商场;

4.建立内部大协调机制，重要活动定期例会通报，安全性事件专案协调;

5.利用广播、专栏、局域网等媒介，发布有关互动信息;

6.主动介绍物业服务中心的相关部门工作标准、程序和收费标准，以便及时沟通，有效相互支持;

7.将用户培训纳入到服务中心整体培训体系，设置商场经营、安全、消防等课程，并邀请政府有关部门参加和授课。培训工作做到有场地、有教员、有制度。

物业管理方案要点工作指引：某某商业广场前期物业

某商业广场前期物业管理方案

第一节 前期物业管理工作的意义

由于在建筑设计时对于物业的使用功能和后期管理很难全面预测，设计时会有不周之处;在施工阶段会存在一些质量问题，对后期管理会造成隐患，这些问题往往是发展商和监理公司容易忽视的。由于物业管理公司长年从事物业管理与服务，因此在这些方面具有较丰富的经验，可以提出一些好的建议从而使该物业建设得更加完美。

在当今的房地产市场中，很少有物业建成再销售的情况，在房屋销售阶段、购房者们对于工程进度、物业管理服务收费、物业管理服务内容将非常关心，常要销售部门作大量的解释工作。如果销售人员对物业管理服务内容和规范了解不够，如果物业管理费标准测算不准确，收费项目和标准有问题，将给楼宇销售造成很*烦。物业公司筹备人员可以按政府文件和物业情况准确进行测算，给予业户明白准确的答复，同时也可使业户们对于物业管理有一个初步的了解，从而促进楼宇的销售工作。

物业管理筹备处在前期管理中根据政府文件和物业情况编写有关法律文件如《**广场房屋使用管理维修公约书》、《**广场前期物业管理服务协议》、《**广场物业管理服务手册》以及有关的协议书、操作文件等，为业主入住做好充分的准备。

第二节 前期物业管理工作内容

1、按物业管理和业户的要求重新审核设计方案，对于使用和服务功能方面的不足提出修改意见，适时进行增补或修改，在不增加或少增加投资的前提下使物业建设得尽可能完美。

2、对建筑、装修施工质量进行监理，避免施工中留下隐患。监理单位主要是对工程验收负责，而物业管理筹备处要对使用过程中的长期质量负责。

3、物业管理筹备处将对物业运行成本进行精确测算，提出物业管理费及其它收费标准、编制法律文本、各种协议文本、各种管理规程和规章制度及其工作表格，为后期管理做好准备。这些文件的提供使业户对于物业管理和服务有一个较为清晰的认识。

4、配合发展商做好业户的宣传解释工作，尽可能化解一些由于工程延期、承诺不合适所造成的误解，同时解答一些物业管理服务政策性问题，对于推动楼宇销售、亲善与业户的关系都有积极意义。

5、在施工尚未结束而有些业户要入住的情况下需要对装修施工进行管理，这正是我筹备处职责范围之内的工作。由于施工条件限制、施工队伍的不规范，装修阶段非常混乱，管理难度很大，如无有效管理将造成成品损坏、业户不满甚至造成事故。

6、现场秩序维护和物业成品保护。我司筹备处进驻后，将安排固定岗、流动岗经常巡视;对楼道和房间钥匙统一管理、外来人员盘查、治安消防隐患的检查与消除等，从而保证物业的绝对安全。

7、周边社会关系的建立。我司筹备处的早期进驻将提前与公安、市容环卫、供电、供水、街道等管理部门和单位建立联系，求得其支持与帮助，联合进行小区服务设计，有利于良好社区环境的营造。

第三节 前期物业管理工作的组织

1、在开发商与我司签订《物业管理委托合同》之后，双方应就前期物业管理工作协商并签订协议，明确职责、酬金以及具体计划安排。

2、组建物业管理筹备处，根据委托方要求确定人数和专业，一般情况以工程技术专业人员为主。我司从开发商利益和要求出发尽可能提高前期物业管理服务水平并降低管理成本。在以往的前期物业管理中，筹备处班子中基本是高中级工程技术人员和管理人员，人数以5-10人为宜。

3、物业管理筹备处进驻后将与开发商筹建工程部、销售部融为一体(最好联合办公)，并与监理公司和施工单位密切配合，共同推进工程建设。物业管理筹备处的工作以建议形式为主，扮演参谋和协调员的角色。

第四节 前期管理的工作方式

前期工作的方式需双方协商确定，在我司以往的操作中，主要有以下方式:

1、派出常驻人员与开发企业联合办公，帮助贵司编撰管理文件，共同解决工作中遇到的问题。

2、我司可派出有经验的高层管理人员不定期到现场工作，提供建议。

物业管理方案要点工作指引：小区分项物业

华庭小区分项物业管理方案:早期介入

小区的物业管理大体上分为早期介入顾问管理、接管验收管理、业主入伙管理、治安防范管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、社区文化建设等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

1.早期介入顾问管理方案

在物业管理早期介入阶段，通过顾问咨询，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配套、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据j华庭工程进展情况，特制订如下方案:

(1)咨询内容

a.从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据;

b.从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见:

园区的规划设计

建筑设计和选材

环境整体设计

标识系统的设计、配置

绿化设计

其他公建配套设施配置

消防设施配置

安全监控系统配备选型

隐蔽工程施工

熟悉掌握物业管理法规政策、做到有法可依，有章可循;

a.(2)管理措施

b.学习运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量;

c.制订早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

d.参与有关工程联席会议协调各方面关系;

e.深入基层，刻苦钻研，确保顾问咨询质量。

物业管理方案要点工作指引：物业

质量管理程序文件

--物业管理方案控制程序

1.0 目的

规范公司对物业管理计划、目标、实施细则等方面工作过程的操作。

2.0 适用范围

适用于上级公司或已经签定物业管理合同的物业项目。

3.0 职责

3.1总经理负责《物业管理方案》的审批及发布。

3.2发展部负责制定《物业管理方案》、前期介入和入伙准备及协调工作，负责组织入伙仪式。

3.3 经理部负责办公用品及后勤用品计划的编制及采购。

3.4 维修部协助发展部参与物业的前期介入工作，并根据制定物业验收计划并组织实施。

3.5 管理部负责物业新项目的入伙管理工作、物业管理人员的培训及操作层员工的招聘工作。

4.0 工作程序

4.1 前期介入:发展部根据《物业管理投标书》、《物业委托管理合同》及发展商的要求制定《前期介入计划》，经总经理审批后由发展部组织实施。

4.2制定《物业管理方案》:由发展部牵头，管理部配合，根据《物业委托管理合同》及前期介入的情况制定详细、操作性强的《物业管理方案》(不含对外承接项目，因为对外承接项目已经制定有关物业管理方案)

4.3 《物业管理方案》应该大体包含以下内容:

4.3.1 确定物业管理的范围、方针和目标

4.3.2 目标管理责任制和考核标准

4.3.3 物业管理的组织结构、人员配备和职责分配描述

4.3.4 物业管理服务的主要业务过程概述

a、物业的验收和入伙管理

b、物业的日常管理

c、物业的定期维护

4.3.5 物业管理服务的支持性业务过程描述

a、采购过程

b、人员的招聘及培训

4.3.6 物业管理服务的质量评价和改进

a、物业管理的内部考核目标

b、物业管理的用户满意度调查

c、物业管理持续改进

4.4 《物业管理方案》的批准和发布:《物业管理方案》经公司总经理批准后发布。

4.5 《物业管理方案》的修改:《物业管理方案》在实施过程中如需修改，经公司讨论通过后报总经理批准后可予修改。

4.6 接管验收:维修部与管理部、管理处组织物业的接管验收工作，具体操作见《物业接管验收控制程序》。

5.0 相关文件

5.1 《物业委托管理合同》(示范文本)

5.2 《物业接管验收控制程序》(***-qp-09)

6.0 质量记录

6.1 《前期介入计划》(不定格式)

6.2 《物业管理投标书》(不定格式)

6.2 《物业管理方案》(不定格式)

物业管理方案要点工作指引：物业

物业管理方案的制订程序

1目的

本程序规定了制定物业管理方案实施质量控制的职责、方法和要求，以保证制定的物业管理方案符合法律法规的要求和满足业主/委托方的服务需求。

2使用范围

适用写字楼管理、工业厂房管理、停车场管理、商场管理、住宅管理等方案的制定。

3相关标准要素

gb/t19002-iso90024.24.5

4相关文件

4.1质量手册第4.2章质量体系

4.2《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》

4.3《深圳市建设安全文明小区五条标准》

5职责

5.1物业管理项目小组负责物业管理方案的编制。

5.2物业管理部、沙河管理部、机电工程部、消防治安部、电梯维修中心负责提供物业管理方案的输入，参与物业管理方案的制定。

5.3总经理审核并批准实施物业管理方案。

6实施程序

6.1物业管理方案的提出

公司在新接收物业管理项目时，将制订物业管理方案以保证满足业主(客户)的要求。物业管理方案的制订由总经理指定物业管理项目小组负责。

6.2物业管理方案的编制

6.2.1物业管理项目小组在编制方案时应考虑:

a.物业发展商的要求;

b.业主委员会的要求(必要时);

c.国家/政府的法规要求。

6.2.2物业管理项目小组在组织编制物业管理方案时，将要求物业管理部、沙河管理部、机电工程部、消防治安部、电梯维修中心提出与管理方案相关部分的内容。即:

a.物业管理部/沙河管理部将提供物业维护、清洁、绿化管理的要求;

b.机电工程部将提供有关物业机电设备的控制管理要求;

c.消防治安部将提供有关物业消防治安的管理要求;

d.电梯维修中心将提供电梯维护保养的管理要求。

6.2.3物业管理项目小组在接收到各部门提出的要求后将进行汇总，编制成公司规范的物业管理方案。物业管理方案文件的格式参见运作程序文件格式。物业管理方案的内容将包括:

1)物业管理范围;

2)物业管理的财务预算;

3)本区物业管理的质量目标;

4)本区物业管理的组织结构和职责描述;

5)本区物业管理主要业务过程的描述:

a.物业的验收和入伙;物业的日常管理(供电、供水、供冷、清洁、绿化、保安、消防、高层电梯、物业收费管理、车辆管理、装修管理、对住户的管理);物业管理的应急处理(自然灾害、匪警、火灾);物业管理中部分分包项目的管理。

a.6)本区物业的支持性业务过程描述:采购管理;标识和可追溯性管理;人员培训管理;文件和记录的管理。

a.7)本区物业管理的质量评价和改进:内部评价(日常检查、定期大检查、内部质量审核);外部检查(业主、客户评价、国家/政府检查评定);质量改进。

物业管理方案的审批和发放。物业管理项目小组完成物业管理方案的编制后，将提供相关部门进行必要的审查，并根据审查意见进行必要的修改定稿。定稿的物业管理方案提交总经理进行审批。经审批的物业管理方案由物业管理项目小组控制发放。物业管理方案为公司受控文件，应在发放的文件上加盖红色受控标识，发放前有物业管理项目小组确定发放范围，发放时有接收人签字，发放的记录方式参考程序文件cpm-op-028《运作程序文件的控制》。

物业管理方案的修改物业管理方案编制完毕后，由原物业管理项目小组形成的物业管理处进行实施。在实施过程需修改时，由修改提出人员提出书面申请，交物业管理处主管批准后，由物业管理处进行修改。修改后的物业管理方案应提交总经理批准。修改后的物业管理方案按6.3.3发放，并收回作废章节，统一销毁，作废的原件加盖"作废"章后保存一份。记录物业管理方案