物业管理项目质量计划（优选10篇）

物业管理项目质量计划

适配人群	业务人员，档案管理员，培训专员	使用场景	项目洽谈，客户建档，业务培训
制定目的	怕新项目乱套，资料错漏，客户不满意，想让每个项目都稳稳当当接进来。
适用范围	管业务员、新员工，管项目洽谈、客户档案、资料传递、培训这些事。
职责分工	市场部牵头建档案和沟通，业务员执行对接和送文件，人事安排培训，总经理盯结果。
禁止行为	不准漏建客户档案，不准乱传错误资料，不准不培训就上岗，不准不交接关键文件。
检查与监督	市场部每月查档案和沟通记录，人事每季度考培训效果，月底没做完扣绩效，两次不改调岗。

物业管理项目质量计划

1.对新洽谈项目建立项目和客户工作人员档案并做好档案管理工作。

2.对正在洽谈的项目应及时与有关部门和人员进行沟通，确保客户所需资料正确性和有效性。

3.与项目(业主)有关人员建立良好的工作关系。

4.如项目洽谈成功，将有关文件送交相关部(运作部、财务部、总经理室)

5.对业务人员进行有计划的培训，提高业务水平和竞争力。

6.新进员工进行岗前培训和在岗培训，确保业务人员水准。

物业管理项目质量计划：某小区物业管理项目投标书前言

适配人群	物业项目经理，开发商工程部，物业顾问团队	使用场景	楼盘建设期，交付筹备期，智能化系统配置
制定目的	开发商要选靠谱物业，我们想拿下这个项目，让业主住得舒服，帮楼盘卖得更好。
适用范围	管**小区所有物业事，比如保洁、保安、维修、绿化、停车这些活儿。
职责分工	总部派经理驻场管日常，总部定期派人检查，客服主管盯服务反馈，保安队长守大门。
禁止行为	不准乱收钱，不准推脱业主报修，不准保洁拖拖拉拉，不准保安睡觉，不准维修超三天不回音。
检查与监督	经理每天巡楼记问题，客服每周汇总投诉，月底开会改，连续两月扣分就换人，9月1日先试三周看效果。

《小区物业管理项目投标书》前言

首先感谢荆州****房产开发公司对我公司的信任，我公司对本次合作机会非常重视，将全力以赴，力争把握住这次机遇，希望能够充分展示上海****物业管理发展有限公司在荆州的形象。我公司系上海专业物业管理企业，有多年的物业管理的经验，管理的物业类型众多，我公司亦在江西、吉林等省份与其他房产商进行合作，开设了分公司。我公司截止____年底其全权委托管理的管理面积就达到了200多万平方米，这个数字不包括顾问管理的面积。

由我公司管理**小区，能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势，为业主提供值得信赖的物业管理服务，使得****房产能够比其他房产商更领先一步。我公司是严格按照iso9000:2000国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信，在荆州****房产开发公司的支持和关心下，"****物业"和"**"的结合，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保给**小区带来一种新都市社区生活居家的概念，确保**的业主们购置物业保值、增值。

****物业承诺:在物业建筑阶段，****将对物业建筑、环境布置、智能化系统、会所功能、物业管理用户和设施配置等方面，结合物业定位及施工进度因素，提出有利于今后物业管理和方便业主使用的意见和建议。在物业进场前做好员工招聘和培训工作，建立一套完整的物业管理方案。为后期的物业管理打下扎实的基础。在物业交付使用后，委派有高档物业管理经验的物业经理，驻场负责该物业的日常管理。****总部将有计划的派遣各类专业人员对该物也进行巡视、检查、指导和督促，以按****的物业管理理念进行日常的物业管理，并在高效有序管理的基础上，开展一系列符事物业性质的有特色的服务，以真正体现高品质国际化物业的意义。

本投标书仅针对已在建的**小区提出初步的物业管理管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅!

物业管理项目质量计划：物业管理项目部部门职能

适配人群	项目部负责人，物业项目经理，客服主管	使用场景	物业服务监督，设施设备维保，社区环境管理
制定目的	合同要服务好业主，得有人盯质量，还得管钱管事管设备，不然乱套了。
适用范围	项目部所有人，干维修、保洁、绿化、收钱、搞活动、写报告这些活。
职责分工	经理牵头定计划，员工照着做，主管天天查，月底看报告对不对。
禁止行为	不准拖着不修设备，不准卫生脏乱差，不准乱收钱，不准活动糊弄人。
检查与监督	每月初排任务，主管每周巡检打分，月底交整改单，连续两次差就谈话，下月重做。

物业管理公司项目部部门职能

1、负责根据合同要求，为业主提供各项服务并对服务质量进行监督、考核;负责为用户提供专项服务和特约服务。

2、负责项目内公共设施设备的维修养护;负责辖区环境卫生管理;绿化管理。

3、负责辖区内社区便民服务项目的立项调研、实施。

4、负责独立核算、本项目运营情况的定期分析以及服务质量趋势的分析、预测;负责定期对本项目运行情况进行汇总、分析、上报。

5、负责本项目物业管理费和社区服务项目费用的收缴、上交工作。

6、负责本项目内大中小修项目的实施、维修质量跟踪、验收。

7、负责社区文化活动的策划和实施及共青团、党政事务、核算管理;基础数据统计、调查等管理。

8、负责建立高效率的组织机构，合理配备人员。

9、负责建立完善、科学的管理制度和监督考核体系;

10、负责制定本部门质量目标、实施方案，并全面落实各项质量指标。

11、积极与小区派出所、居委会等管理机构建立友好的业务关系和人际关系。

12、接受业主委员会和用户的民主监督;征求和采纳用户、员工合理化建议。

13、并提交季度质量目标实施报告。

14、负责与各部及客户服务中心之间工作协调。

物业管理项目质量计划：海德社区物业管理项目的管理特点分析

适配人群	别墅业主群体，酒店式公寓租户，国际学校家庭	使用场景	高端社区入住，国际学校配套，高尔夫度假
制定目的	社区太大太杂，业主要求高，老办法搞不定，得立新规矩让服务跟上档次。
适用范围	管整个海德国际社区，管别墅公寓酒店学校这些地方的日常服务和环境维护。
职责分工	物业经理牵头定方案，客服和保安保洁各干各的活，主管每周查落实情况，总监每月看效果。
禁止行为	不准乱贴广告，不准私改外墙颜色，不准在河边乱扔垃圾，不准挪用维修基金，不准对业主爱答不理。
检查与监督	先培训员工学标准，再发服务手册，主管每天巡楼检查，月底打分，连续两次不及格要重新培训，没按要求做的扣当月绩效。

海德国际社区物业管理项目的管理特点分析

一、海德国际社区的特点

海德国际社区建在浙江省义乌与东阳两大商业城市的交界处，位于世纪大道旁、莲花山上、东阳江畔。山麓、河流成就了海德国际社区的完美天资。它由北美山地别墅、英式联排别墅、庭院排屋、酒店式公寓、高尔夫球场、五星级国际酒店、商业街、国际双语学校等组成，这是一座堪与美国社区媲美的生态园林社区，她标志着义乌的居住水平由此与国际同步。

海德国际社区，作为一个高品质的多元化国际社区，在规划设计及生活方式的营造上，表现出行业的领旗者的超凡风范，将文化融于建筑之中，让建筑与自然和谐融合，充分显示出社区的多元化和包容性，更加适合不同居者的口味。

根据海德国际社区的发展趋势，社区的购房业主，将大部分为事业有成的成功人士。这些业主购房观念成熟，置业目的明确，文化品位较高，他们在选择海德国际社区的同时，也在选择符合社区品位的物业服务，感受尊贵的专署服务，确保物业保值、增值是他们的首选目标。

海德国际社区以绿色、健康与智能化为主题，建筑布局合理，配套设施完善，社区内高层住宅、写字楼、商业街区、及别墅错落有致，道路、景观以及河、湖、园等分布其间，学校、商场、公寓、商铺一应俱全，充分满足了业主居住、生活、休闲、娱乐、健康、度假等的需要。海德国际社区将以尊贵、舒适、繁荣的形象成为东阳市建筑史上的辉煌。

二、海德国际社区的管理难点

在海德国际社区的物业管理服务工作中，凸现出来的难点主要有以下方面:

1、整个社区体量巨大，建筑类型多样，业主提出的物业管理服务标准和需求各有不同。

2、地域处在新开发区域，城市功能延伸尚未完全到位，社区周边环境尚未形成规模的商圈，政府与开发建设单位的配套设施功能尚不能完全发挥，这就要求物业管理公司能够充分考虑利用现有资源为业主提供全方位的物业管理服务，满足业主的衣食住行等高标准要求。

综上分析，针对于"海德国际社区"业主的物业管理服务工作，已经不能局限于围合式小区提供基本服务的物业管理，物业公司只有延伸服务内涵，拓展服务领域，创新服务理念，以管理城市生活区的理念，提供符合经商工作、居住生活、度假休闲、投资置业等各个类型、各个阶层业主需要的，管家式专属物业管理服务模式，从衣、食、住、行、医、娱、用、教、体、信、修、银等各个方面，让购房置业的业主享受尊贵、尊崇的服务，才能满足业主的真正需要，从而配合发展商做好销售和售后服务工作。使海德国际社区真正成为城市政治、经济、娱乐中心区。

三、物业管理难点解决方法

1、实施规范化管理，使业主的物业资产保值、增值。

根据海德国际社区的地理位置和建筑格局，我们认为海德国际社区的物业管理服务，应该在人文服务上突出"尊贵、舒适"，在环境管理上体现"生态、绿色"，在社区文化中彰显"高雅、高尚"，在治安秩序上感受"安全、安心"。

在海德国际社区购房的业主对于高档社区的物业管理服务内容，以及国家、地方关于物业管理的相关法律、法规都将会有一定了解。这就需要物业管理企业严格按照"规范化"的要求实施物业管理服务工作，并针对高档社区的业主和物业环境、建筑状况等对小区员工进行岗前综合培训和岗上加强培训。确保物业公司的每一名员工在服务和管理的任何一个细节，都能够遵照国家的"条例"，地方的"法规"开展工作，大到道路、河流、房屋外观，小到空调安装、装饰装修都严格按照"条例"、"规定"实施规范化管理。保持高档社区的原有风格，以国家示范住宅小区的标准服务整个社区，保障业主和发展商的物业在社区内不断增值。

同时，分公司内部进行规范化管理，运用先进的扁平化管理模式，以内部的规范化管理带动整个社区的规范化物业服务，建立独特的企业文化系统，加强企业形象设计和视觉识别体系，提升管理服务品位，形成与海德国际社区一致的"国际化管理"风格。

2、开展人性化的管家式服务，使物业管理服务提档升级，获得社会、业主认可。

根据业主生活、居住、工作、置业需求，把业主需要的服务提供给业主，满足不同业主的不同需要，让"人性化"专署的管家式物业管理服务涵盖业主生活的各个层面。把属于小区的社区文化贯穿到业主生活的每个细节，使物业服务更加贴近人性、贴近业主，是我们追求的目标。根据海德国际社区基本情况，公司将在社区内设置环区环保电瓶车，作为业主在社区内的代步工具，为业主的出行、购物、工作提供方便。考虑到业主救护和应急出行的需要，配备应急服务车辆，提供24小时应急服务，为有救护、应急出行等需要的业主提供及时到位的服务。公司还将组织引进一些知名企业到社区置业经商，为业主解决饮食、娱乐、休闲、文化、就医等服务，更多关注业主细微的物业管理服务需求，使业主享受尊崇、尊贵的专属服务，创造海德国际社区的社区文化氛围，按照发展商生态园林社区，以及高尚祥和、尊荣显贵、崇尚文化的智能社区定位，计划、组织、开展丰富多彩的社区文化活动。设立商务生活服务中心，提供代办、代购、代买、代售等服务，和周边的大型购物中心、中高档宾馆酒店、旅行社、火车站、民航等机构建立合作伙伴，对于社区业主只要持有vip卡，就可享受打折、优惠服务。全面提高发展商和物业公司的社会认知度，把海德国际社区建设成居住亮点和投资热点。

3、开拓创新，注重环保，为业主提供超值服务，提升社区品位。

海德国际社区作为绿色、健康主题的生态园林社区，突出了山、河、湖、园等自然环境在社区中的作用，公司在未来的物业管理服务中，也将把生态、绿色、环保、作为服务的主题，围绕自然环境开展系列文化活动，注重保护、维护自然环境和自然生态，实现发展商的设计规划初衷。

提升物业服务的科技含量，建立网络社区，实现网上报修、网上购物、网上投诉、网上物业服务论坛等智能化物业服务平台，物业费内容在网上公布，由银行托收各种费用。创建海德国际社区的网络家园。

公司还将依托下属子公司在家政服务、清洗保洁、花卉养护、空气监测、就医体检、社区文化活动等方面为业主提供全方位服务，创造全新的大家庭氛围，把海德国际社区打造为东阳与义乌市的顶级多功能社区。

物业管理项目质量计划：物业管理知识--常识篇

适配人群	业主委员会，开发商，承租人	使用场景	住宅小区，工业区，写字楼
制定目的	物业知识太散乱，新人学得慢，想把常识理清楚，方便大家快速上手。
适用范围	新入职的文案同事，学物业基础概念和深圳行业小历史。
职责分工	组长牵头整理资料，老同事带教答疑，行政每月底抽查笔记。
禁止行为	不准抄网上答案糊弄，不准跳着看编号，001到029必须挨个读完。
检查与监督	每天学3条，写简单批注，周五交手写笔记，漏记一次补抄两遍，组长签字才过关。

物业管理知识学习---常识篇

001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。

002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词(real― estate或real property)。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。

003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔(女)的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。

004我国(大陆)的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政―福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。

005我国(大陆)第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。

006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。

007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼―国际商业大厦实施物业管理。

008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。

009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区―莲花二村实施综合一体化物业管理。

010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。

011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。

012物业管理市场的特点是1、具有双重职能的市场(要素市场、消费市场);2、对前级市场房地产开发市场、营销市场)具有积极的激励作用;3、劳务市场;4、双向选择。

013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。

014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。

015在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。

016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。

017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。

018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。

019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件;引导和推动规范化管理和规模化经营;继续加快物业市场化进程;加大政府监管力度;提高物业管理的科技水平;继续探索，继续创新。

020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门(市住宅局物业监管处)及各区人民政府住宅行政管理部门(区建设局物业管理科)。

021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。

022物业委托管理型的特征是开发商、业主(业主委员会)采用招投标或协议的方式，通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。

023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合;统一管理、综合服务;平等竞争。

024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开;实事求是、合情合理;早期介入。

025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟;规则的完善;市场信息网络的建立。

026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标;协议;自管。

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028目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容:大厦、工业区各九项，包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设备管理;共用设施管理;保安及车辆管理;环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。(两者具体内容评分侧重不同)住宅小区八项，包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设施、设备管理;保安、消防及车辆管理，环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。

029深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。

物业管理项目质量计划：选择物业管理单位作业指导书

适配人群	总经济师，营销策划岗，房产开发企业	使用场景	预售许可办理，物业提前介入，招标小组组建
制定目的	预售前就得定好物业，让物业早点参与施工，盯设备质量，别留毛病。还能帮楼盘涨口碑，算营销一环。
适用范围	管开发商选首届物业这事，从招标到签合同全过程。
职责分工	总经济师拍板招标、签合同；营销策划写文件、办招标；房管局要批才行。
禁止行为	不能跳过审批直接招；不能只看价格不查资质；调查必须突击去，不能提前打招呼；评分得匿名。
检查与监督	营销策划牵头走流程，总经济师每步签字；房管局全程监督；开标公证处到场；没按步骤走就重来；4.11签完合同才算完。

选择首届物业管理单位作业指导书

1.作业目的

在业主委员会尚未成立之前，首届物业管理单位由房产开发企业选择，并规定申办预售许可证时必须交验首届物业管理合同，这种要求物业管理提前介入的强制性规定，目的在于能以使用角度的要求参与施工质量管理和成品保护，尤其是在设备设施方面避免在设计，选型和安装等环节上的先天不足。另外，选择一个社会信誉良好的称职的收费合理的首届物业管理单位，对提升物业本身的品牌效应也将起到不可低估的作用。所以说，本项作业是营销策划中的一项重要的组成部分。

2.主管岗位总经济师:审核招标书，组织招标小组和批准评标委员会名单，代表公司答疑和签署物业管理委托合同。

主办岗位营销策划:编制招标书和委托合同，负责招标全过程的组织工作。

3.紧前工作条件

与申办预售许可证所符条件相同。

4.作业描述

4.1主管岗位决定选择物业管理单位的形式，根据房产的规模、档次选择具有管理相同类型能力的物业管理企业。

4.2主办岗位向市或区的房地产局物业管理部门提出申请，经批准后组织成立由房产开发单位和物业管理专家组成的招标小组，讨论招标的指导思想、原则及方法，并形成会议纪要。

4.3编制招标文件并经总经济师批准，内容包括:

4.3.1招标公告或邀请书，内容包括拟招标的物业名称，投标单位的资质条件，投标单位的报名截止日期，以及联系地址、电话，招投标全过程公证的公证机关名称等有关事项。

4.3.2招标书，内容包括总体说明(如占地面积、房屋类型与数量、公共设施和场地情况、物业移交日期)，物业管理要求(如基础服务管理、特殊要求的管理以及专项管理服务，物业管理委托期限、物业管理服务收费限额，物业管理考核标准及奖惩措施等);投标须知(如投标书编制要求，投标、踏勘、答疑、开标等时间)。

4.3.3编制服务质量调查表或提纲(如总体环境印象，工作人员礼仪形象，服务制度和执行情况，设备完好程度，收支公开情况，管理人员人数和管理户数的比例，管理费欠缴户访问记录等)。

4.3.4草拟评标委员会的专家名单和评分标准。

4.3.5草拟委托管理合同。

4.4本主办岗位经总经济师批准，通过新闻媒体(报纸、电台、电视台、新闻发布会等)向社会发布招标公告或邀请通知。

4.5报名截止日期后，本主办岗位对报名的投标单位进行资质审查。主要审核企业营业执照，企业资质等级证书，同时通过各种途径考察其已承担项目的物业管理水平，履约情况。从中选择三到五家参加投标，经总经济师批准后书面通知在约定的时间领取招标文件。

4.6本主办岗位在招标书约定的日期召集投标人踏勘现场，并由总经济师主持召开答疑会。

4.7招标小组在投标截止日期前收取投标单位各类投标文件、副本(复印件)。公证员确认参加投标单位的有效性。

4.8对投标单位的工作实绩、管理水平、信誉进行随机取样调查。

为了保证随机取样的公平、公正和客观，调查取样时，应注意以下几点:

4.8.1对各投标单位的调查取样尽可能同时进行;

4.8.2必须由招标小组成员负责带队，并至少二人同行;

4.8.3不事先通知安排，应到现场随机抽样，预防作假，取样不实;

4.8.4现场取样调查完毕，应在调查记录上签字并密封带回。

4.9按照招标书中规定的时间、地点，在公证员、有关投标管理部门工作人员以及投标单位代表共同参加监督下，公开拆封开标，并当众宣读投标书的主要数据和承诺。

4.10评标分为三个阶段:评议投标书阶段，答辩阶段和确定中标单位阶段。

4.10.1投标书评议阶段。评委会认真仔细地独立完成投标书审查和评阅，按拟定的评分标准采用无记名方法，给投标书评分。

4.10.2答辩阶段。答辩目的是为了进一步了解投标书的真实性、可操作性、客观性。提问方仍由评委会组成，答辩方指定为投标书中明确的中标后将接管新住宅小区(大厦)的管理处主任。按回答问题的准确性，逻辑性和层次性以及管理经历和经验等方面表现，由评委无记名进行评分。

4.10.3根据投标书评议分、答辩分以及调查采样的信誉分，按事先设定的权重比例进行统计，排出名次。公证员确认中标单位并拟定公证书。

4.11寄发中标通知书，约时与中标单位签订物业管理委托合同。物业管理委托合同可以采用行业的标准文本，其主要的条款有:

4.11.1合同双方当事人;

4.11.2物业的基本情况;

4.11.3委托管理事项，其中包括提前介入期间的工作内容;

4.11.4委托管理期限;

4.11.5甲乙双方的权利和义务;

4.11.6管理目标;

4.11.7管理服务费用;

4.11.8奖惩办法;

4.11.9违约责任。

物业管理项目质量计划：某物业管理有限公司章程

适配人群	物业股东，执行董事，公司监事	使用场景	股东出资，公司清算，利润分配
制定目的	怕公司乱套，大家做事没规矩。想让公司稳当运行，股东和员工都清楚自己该干啥。
适用范围	管全体股东、执行董事、经理、监事。管出资、开会、分红、财务、人事这些事。
职责分工	股东会拍板大事，执行董事抓日常，经理管干活，监事盯着账和人有没有乱来。
禁止行为	不准挪用公司钱，不准私开账户存公司款，不准用公司资产给个人担保，不准偷偷搞同类生意。
检查与监督	股东会半年开一次，执行董事每月报进度，监事每季度查账，没做到就扣分红或换人，年底统一算总账。

_______物业管理有限公司章程

第一章总则

第一条依据《中华人民共和国公司法》和国家有关法律、行政法规及_____人民政府有关政策制定本章程。

第二条本公司在____工商行政管理局登记注册，注册登记名称为:

_____________物业管理有限公司(以下简称公司)

公司法定代表人:__________;

公司住所:______________________。

第三条公司宗旨是:依法管理，业主至上，服务第一。

第四条公司依法登记注册，具有企业法人资格。公司股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。公司以其全部法人财产，依法自主经营，自负盈亏。

公司一切活动遵守国家法律法规规定。公司应当在登记的经营范围内从事活动。

公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。

第二章公司的注册资本和经营范围

第五条公司的注册资本为人民币____万元。

第六条公司经营范围是:主营房地产物业管理、维修、养护，楼宇机电配套设备管理维修，清洁卫生，庭园绿化及辖区内车辆停放管理。兼营与住宅(含大厦)相配套的商业、饮食业、便民服务业。

第三章股东姓名(或名称)和住所

第七条____公司股东共__个，分别是:

第四章股东的出资额和出资方式

第八条公司的注册资本全部由股东自愿出资入股。

第九条股东的出资方式和出资额:

第五章股东的权利和义务

第十条股东享有下列权利:

(一)享有选举和被选举权;

(二)按出资比例领取红利。公司新增资本时，原股东可以优先认缴出资;

(三)按规定转让和抵押所持有的股份;

(四)对公司的业务、经营和财务管理工作进行监督，提出建议或质询。有权查阅股东会议记录和公司财务会计报告。

(五)在公司办理清算完毕后时，按所出资比例分享剩余资产。

第十一条股东履行下列义务:

(一)足额缴纳公司章程规定的各自认缴的出资额;

(二)在公司办理清算时，以认缴的出资额对公司承担债务;

(三)公司一经工商登记注册，不得抽回出资;

(四)遵守公司章程，保守公司秘密;

(五)支持公司的经营管理，提出合理化建议，促进公司业务发展;

(六)不按认缴期限出资或者不按规定出资额认缴的，应承担违约责任。

第六章股东转让出资和条件

第十二条股东之间可以相互转让其全部出资或部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意(公司只有两名股东的，必须经全体股东同意);不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等的条件下，其他股东对该出资有优先购买权。股东转让出资后的公司股东人数必须符合法律规定。

第十三条受让人必须遵守公司章程和有关规定。

第七章公司的机构及

其产生办法、职权、议事规则

第十四条公司股东会由全体股东组成，股东会是公司的最高权力机构。

第十五条股东会行使下列职权:

(一)决定公司的经营方针和投资计划;

(二)选举和更换执行董事，决定有关执行董事的报酬事项;

(三)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项;

(四)审议批准执行董事的报告;

(五)审议批准监事的报告;

(六)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;

(七)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案;

(八)对公司增加或者减少注册资本作出决议;

(九)对股东向股东以外的人转让出资作出决议;

(十)对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议;

(十一)修改公司章程。

第十六条股东会的议事方式和表决程序按照本章程的规定执行。

股东会对公司增加或减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式以及公司章程的修改作出的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。

股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。

第十七条股东会会议分为定期会议和临时会议。定期会议半年召开一次。

股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持，执行董事或者监事，可以提议召开临时会议。

第十八条召开股东会议，应当于会议召开十五日以前通知全体股东。股东会应当对所议事项的决定作成会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。

第十九条公司不设立董事会，设执行董事一人。

第二十条执行董事为公司的法定代表人，其产生程序是由股东会选举产生。

第二十一条执行董事对股东会负责，行使下列职权:

(一)负责召集股东会，并向股东会报告工作;

(二)执行股东会的决议;

(三)决定公司的经营计划和投资方案;

(四)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;

(五)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;

(六)制订公司的增加或减少注册资本的方案;

(七)拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;

(八)决定公司内部管理机构的设置;

(九)聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事项;

(十)制定公司的基本管理制度。

第二十二条执行董事任期3年。任期届满，可以连选连任。执行董事在任期届满前，股东会不得无故解除其职务。

第二十三条公司设经理，由执行董事聘任。经理对股东会负责，行使下列职权:

(一)主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东会决议;

(二)组织实施公司年度经营计划和投资方案;

(三)拟订公司内部管理机构设置方案;

(四)拟订公司的基本管理制度;

(五)制定公司的具体规章;

(六)公司章程和股东会授予的其他职权。

第二十四条执行董事、经理、监事行使职权时，必须遵守下列规定。

(一)董事、经理、监事应当遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利。

董事、经理、监事不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。

(二)董事、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。

董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立帐户存储。

董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。

(三)董事、经理不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本

公司利益的活动。从事上述营业或者活动的，所得收入应当归公司所有。

董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外，不得同本公司订立合同者进行交易。

(四)执行董事、经理、监事除依照法律规定或者股东会同意外，不得泄露公司秘密。

(五)执行董事、经理、监事执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损害的，应当承担赔偿责任。

第二十五条公司设监事一人，由股东会选举产生。执行董事、经理及财务负责人不得兼任监事。

第二十六条监事行使下列职权:

(一)检查公司财务;

(二)对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;

(三)当执行董事、经理的行为损害公司的利益时，要求执行董事、经理予以纠正;

(四)提议召开临时股东会;

第八章公司财务、会计

第二十七条公司应建立、健全如下财务、会计制度:

(一)公司应在每一会计年度终了时制作财务会计报告，并依法经审查验证，并在每年的1月1日至1月15日送交各股东审阅。

财务会计报告应当包括下列财务会计报表及附属明细表:

①资产负债表;

②损益表;

③财务状况变动表;

④财务情况说明书;

⑤利润分配表;

(二)公司应当按照公司章程规定的期限将财务会计报告送交各股东。

(三)公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金，并提取利润的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可不再提取。

公司的法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的，在依照前款规定提取法定公积金和法定公益金之前，应当先用当年利润弥补亏损。

公司在从税后利润中提取法定公积金后，经股东会决议，可以提取任意公积金。

公司弥补亏损和提取公积金、法定公益金后，所余利润，公司可按照股东的出资比例分配。

股东会违反前款规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金、法定公益金之前向股东分配利润的，必须将违反规定分配的利润退还公司。

(四)公司的公积金用于弥补公司的亏损，扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。

(五)公司提取的法定公益金用于本公司职工的集体福利。

(六)公司除法定的会计帐册外，不得另立会计帐册。

对公司资产，不得以任何个人名义开立帐户存储。

第九章公司的合并、分立

第二十八条公司合并或者分立，由公司股东会作出决议。

(一)公司合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。

本公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。本公司如与其他公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保，不清偿债务或者不提供相应的担保的，公司不得合并。

公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。

(二)公司分立，其财产作相应的分割。

公司分立时，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的，公司不得分立。

公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担。

第二十九条公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。

当公司作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。

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p;公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限额。

第十章公司解散与清算

第三十条公司有下列情形之一的，可以解散:

(一)公司章程规定的营业期限届满;

(二)股东会决议解散;

(三)因公司合并或者分立需要解散;

(四)遇自然灾害或外界不可抗拒的原因需要解散。

第三十一条公司解散，应在十五日内由股东、有关主管机关或有关专业人员成立清算组，进行清算。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。

清算组在清算期间行使下列职权:

(一)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单，同时制定清算方案并报股东会确认;

(二)通知或者公告债权人，应在清算组成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上至少公告三次;

(三)处理与清算有关的公司未了结的业务;

(四)清理所欠税款;

(五)清理债权、债务;

(六)处理公司清偿债务后的剩余财产;

(七)代表公司参与民事诉讼活动。

第三十二条公司财产能够清偿公司债务的，分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，缴纳所欠税款，清偿公司债务。

公司财产按前款规定清偿后剩余财产，公司按照股东出资比例分配。

第三十三条公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会或者有关主管机关确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。

附则

一、本章程于二零零四年十月二十七日订立。自______工商行政管理局登记注册之日起生效。

二、由全体股东签名、盖章确认。

全体股东签名:

物业管理项目质量计划：物业管理质量体系文件：内部质量审核程序

适配人群	管理者代表，内审组长，审核员	使用场景	物业质量审核，年度内审安排，不合格项整改
制定目的	怕质量体系光写不练，想看看文件真用没用，活儿干得对不对，让整个系统能转起来。
适用范围	管公司自己搞的质量检查，查各部门干活符不符合质量手册要求。
职责分工	管理者代表拍板定人定计划；内审组长写计划带队伍；审核员现场查问题写报告；行政部跑腿落实。
禁止行为	内审员不能审自己部门；计划得提前5天发出去；查问题要双方签字确认；报告必须按模板填。
检查与监督	每年至少审一次，临时也能加；查完问题要限期改；行政部存档三年；没按时改就重审；内审组长盯整改，管理者代表最后批报告。

物业管理公司质量体系文件:内部质量审核程序

1.0目的

通过内部质量审核，验证质量体系文件的实施效果以及各项质量活动是否符合质量体系要求，确保质量体系的有效性。

2.0适用范围

适用于对本公司的内部质量体系审核。

3.0职责

3.1管理者代表负责内部质量体系审核工作的组织，任命内审组长和审核员组成的审核组，批准《内部质量审核计划》、《内部质量审核报告》。

3.2内审组长负责《内部质量审核计划》的编制和审核工作的领导，及与受审核部门关系的协调，编写《内部质量审核报告》。

3.3审核员负责编制《内审检查表》，进行现场审核，签发《内审不合格报告》。

3.4行政部负责内部质量审核的具体实施。

4.0工作程序

4.1审核的频次

内部质量审核每年至少进行一次。需要时，可随时安排局部或全局的审核。

4.2审核的准备

4.2.1审核前，管理者代表负责任命内审组长，确定审核组成员。内审员应具备资格证书，并与被审核的部门无直接的责任关系。

4.2.2制定内审实施计划

内审组长制定《内部质量审核计划》，经管理者代表批准后执行，其内容包括:

a)审核的目的和范围，

b)审核的依据，

c)审核组成员名单，

d)审核的日程安排。

4.2.3审核组预备会议

内审组长召集审核员召开审核组的预备会，向审核员明确审核的目的和范围，简要介绍受审核部门情况后，研究和商定审核的策略、落实分工、确定审核的日程安排，并规定审核纪律和内审员应注意的事项。

4.2.4发放内审计划

审核组应以书面的形式提前5天将内审计划发放到受审核部门、人员。

4.2.5准备并收阅工作文件

审核员进行审核工作前，应事先备齐下列表格、文件和资料:

a)审核日程安排表和任务分配表，

b)《内审检查表》、《内审不合格报告》，

c)质量手册和与受审核部门的质量活动有关的程序文件、工作规程、上一次内审发出的《内审不合格报告》等。

4.2.6编制《内审检查表》

审核员根据收集到的文件和资料编写《内审检查表》。

4.3审核实施

4.3.1首次会议

内审组长召开首次会议，审核组成员和受审核部门负责人及主要陪同人员参加。

4.3.2现场审核

a)内审员按照内审计划和编好的《内审检查表》到现场通过观察、询问、查阅文件和有关记录等方式收集证据，

b)对发现的不合格项，经受审核部门、人员确认后，填写《内审不合格报告》，

c)内审组长负责对审核的全过程进行控制。

4.3.3汇总、整理《内审不合格报告》

内审组长组织讨论审核结果，确定不合格项，并与被审核部门交换意见后，填写《质量体系内审不合格项目分布表》。

4.3.4未次会议

审核工作完成后，内审组长主持召开未次会议，向管理者代表和受审核部门宣布审核结果，同时接受和回答受审部门提出的问题。

4.3.5《内审不合格报告》由审核员签发，受审部门负责人签名确认。

4.3.6编写审核报告

《内部质量审核报告》由内审组长编写，保证其具有正确性和完整性，并交管理者代表审批。

4.4责任部门根据《内审不合格报告》要求制定和实施纠正和预防措施限期纠正，内审组长负责按《纠正和预防措施控制程序》实施。

4.5《内部质量审核报告》由行政部发给各个受审核部门、人员。内部质量审核工作中形成的记录和报告由行政部归档保存，保存期为3年。

5.0相关文件

5.1《纠正和预防措施控制程序》

6.0相关记录

6.1《内审检查表》

6.2《质量体系内审不合格项目分布表》

6.3《内审不合格报告》

7.0附录

7.1《内部质量审核计划》

7.2《内部质量审核报告》

编写: 审批:

物业管理项目质量计划：某小区物业管理招标文件

适配人群	业委会成员，招标单位，物业监管方	使用场景	小区招标，物业选聘，公开招标
制定目的	小区变大了，老物业跟不上，得找个更靠谱的来管
适用范围	华轩小区全体业主和新物业公司，管清洁、安保、维修这些事
职责分工	业委会牵头找公司，物业执行日常活，街道办盯着别出岔子
禁止行为	不能乱收钱，不能拖着不修坏掉的灯和门禁，不能让保安随便换人
检查与监督	7月前开标定公司，9月交接完，业委会每月查账和巡逻，没做到就约谈或重招

**华轩小区物业管理招标公告

根据《广州市物业管理招投标办法》，为适应小区发展的需要，现决对**华轩物业管理实行公开招标。

一、招标单位

**华轩小区

二、单位地址

广州市白云区南湖游乐园旁

三、招标项目情况

物业管理项目质量计划：物业管理费催缴宣传标语范例

适配人群	业委会成员，物业服务方，业主代表	使用场景	物业费催缴，业主自治，社区治理
制定目的	小区要干净安全，物业得正常干活，大家不交钱，物业就干不下去，环境会变差，邻居们都不开心。
适用范围	所有业主，管交物业费这事，不能拖着不给。
职责分工	业委会牵头催，物业天天记账，楼长帮忙提醒，社区偶尔看看有没有漏掉的。
禁止行为	不能赖着不交，不能拖过三个月，不能带头说“别交”，不能骂催费的人。
检查与监督	每月5号前交清，物业查账，月底贴名单，超期一天加滞纳金，三次不交要上门谈，实在不行走法律程序。