物业辖区车辆管理疑难解答培训教案（优选10篇）

物业辖区车辆管理疑难解答培训教案

物业辖区车辆管理疑难解答培训

为省事小区内车主不愿把车放在停车场上怎么办

1、首先我们的当值安管员要有礼貌(先敬礼，再纠正违章。)。

2、告之顾客这里是消防通道(除室内、外停车场，临时停车场)，讲其危害性。

3、讲明把车停放此处，当值安管员也很难照料，安管员要有人情味。

4、对顾客的配合，当值安管员要真诚的感谢。

5、作为安管员若顾客确实不听劝阻的，及时向领班汇报。

收临时停车费时车主与管理员发生争议怎么办

1、当值安管员要及时报告当值领班。

2、当值领班赶到后，处事要有分寸，耐心解释，恰到好处(作为物业管理从业人员在执勤过程中，吃一点亏就非要找回来，或者说一定分清谁是谁非不可，必要时给顾客一个台阶)。

3、类事的事件一般是安管员坚守原则，事后对当值安管员要鼓励、表扬，提高安管员工作中的积极性。

4、但事后要作为案例分析，引导我们的安管员在执勤过程中的处事能力和应变能力。

社区内发生车位少车辆多的矛盾时如何应对

1、重新细致、合理的规划小区的停车位。

2、小区张贴“温馨提示”，告之别墅顾客，将自己的车停放在自家车库，否则将另行收费。

3、若条件许可的话，可在附近的停车场与顾客联系停车位。

出入口发生车辆堵塞现象如何应对

1、当值安管员及时了解事况，如果顾客的卡失效，立即联系上级领导，避免发生纠纷，先让顾客把车停放在不影响交通的地方。

2、顾客若不讲理，也不把车开走，当值安管员要对顾客讲明停车场出入口的重点和要害。

3、可根据事态，打122报交警，将其车辆挪开。

4、事情的经过了解清楚后，给顾客一个满意的答卷。

5、对停车场的岗位人员要严格培训，且要有较强的应变能力和服务意识。

社区内发生车辆乱停放现象时怎么办

1、处理矛盾的过程中要保持良好的服务礼仪和有效的沟通。

2、待之以礼、管之得法、晓之利害、不卑不亢，同时也不到于给顾客发泄和对立寻找借口(对业主的配合要表现出真诚的感谢)。

3、若不听劝告，公司有权通知交通部门来拖车。

社区内发生车撞人事故怎么处理

1、当值安管员立即通知领班、主任。在第一时间向公安机关报案。

2、对当事人及车辆不得让其离开现场，并保护好现场。

3、固定现场的目击证人。

4、若伤者严重，立即通知急救中心救护(拔打120电话)。并联系伤者的家属。

5、当值安管员作好完整的事故记录，配合公安机关取证、查实。

停车场车辆发生损坏事故怎么办如何判断与界定车辆的刮碰是在进入小区之前还是在之后发生的

1、停车场车辆发生损坏事故:

1.1当值安管员保护现场，通知领班、主任，在第一时间取证，最好用相机拍摄现场，不放过任何丝毫线索。

1.2安抚和稳定损车顾客当时的情绪。

1.3查看监控室的闭录系统及停车场出入的登记证明。

1.4协助损车顾客准确分析、判断、决策，起决定性作用。

1.5真凭实据时，处理一定要有分寸，有礼貌，灵活处理损车顾客与撞车顾客之间的关系。

1.6配合保险公司及政府相关部门的取证。

2、如何判断与界定车辆的刮碰是在进入小区之前还是在之后发生的:

2.1当值安管员保护现场，通知领班、主任，在第一时间取证，最好用相机拍摄现场，不放过任何丝毫线索。

2.2查看进出口车辆的闭录监控资料，准确的判断是否在小区发生的。

2.3没有闭录监控系统的小区，查看车辆进入小区的道口岗登记资料，回忆当进入小区的情形。

2.4在以后的工作中，引导我们安管员在车辆进入时多留意车辆的外观，有异常情况及时提醒顾客，并作好书面记录，很大程度就可以避免类似事件发生。

如何提高停车场管理员专业技能

1、具有军人的职业敏锐、体能，团队的协作精神，客户的服务技巧。

2、熟悉停车场所有明示标示、服务项目、收费标准。

3、熟悉停车场的管理职责和各项规章制度。

4、执行政府公安交管部门的管理规定，负责进出道口的检查、登记。

5、熟练操作、引导顾客车辆停放，掌握停车场的防火、防盗等安全防范技巧。

停车场发生丢车问题时如何应对被盗后官司如何取证

1、停车场发生丢车问题时:

1.1当值安管立即报告领班、主任，第一时间打122电话报交警。

1.2安抚顾客的情绪，保护丢车现场，并现场拍照。了解顾客丢车事件的全部过程，作现场记录。

1.3查看监控室闭录系统资料及道口岗车辆出入记录时间。

1.4协助顾客报保险公司，配合公安交警部门及保险公司的调查工作。

1.5在配合调查中要积极的协助，只有这样才有助于顾客解决纠纷，又能分清自己应不承担的责任和应承担多大责任等问题。

1.6公司可通过保险公司分散风险

2、被盗后官司取证:

2.1全面加强证据搜索，查看监控室闭录系统资料及道口岗车辆出入记录时间。

2.2协助、配合公安交警部门及保险公司的调查、取证工作。

停车场发生车辆内物品被盗事件怎么办

1、当值安管员立即通知领班，汇报情况。并保护好现场。

2、了解顾客丢失物品的全部过程。

3、根据物品的丢失价值和顾客的正确要求，由安管主任决定是否报警。

4、查看停车场的监控系统资料和车辆进入停车场的时间记录。

5、若丢失物品贵重和顾客的要求需要报警的，及时由主任打报警电话，并协助公安机关侦察。提供有力证据。

如何处理好停车场经

营者与保险公司、车主三者的关系

1、经营者是保险公司的合作伙伴，协同做好车主的服务工作。

2、经营者是车主信赖的好朋友，也是服务员。

3、经营是荣誉、服务是顾客、管理是物。

如何理顺经营停车场的法律关系

1、停车场是没有产权，至少国家现在对小区车位的产权规定还没有出台。

2、小区的停车场是开发商作为住宅配套的附属基地，其使用权应该属于全体业主共有，其收益权也应该属于全体业主(地下车场属开发商所有权，但一般由开发商签发的合同而定)。

3、停车场的收费较为低，是一种服务工作。

4、停车场的收费是一种对停车场的管理维修费和车位占用费。

如何进行停车场的经营手续报批

申请机动车停车场《道路运输经营许可证》的企业或者个体工商户，应当向该停车场所在地的区、县级市交通行政管理部门提交下列资料:

(一)经营许可申请书;

(二)场地使用权证明(附列明停车场面积的四至图)。租用他人场地的，应当提供合法有效的租赁合同。临时占用城市道路设置停车场的，应当提供市政管理部门发给的《临时占用道路许可证》;

(三)工商行政管理部门核发的营业执照

(四)场内交通标志和标线以及消防、环保等符合规定的批准文件

(五)具有与其业务量相适应的固定资产及流动资金的合法资信证明或者资金 担保证明

(六)符合法律、法规、规章规定的其他条件的证明资料

社区内停车位被无车主(找不到车辆主人)长期占用怎么办

1、类似情况是物业公司最无奈的事件，为小区的整体面貌，相关工作人员还要定期打扫卫生。

2、首先确定该车是否是小区业主的车辆，如果是最好联系车的主人。

3、长时间的无人来认领车后，请求公安交警部门来拖车，管理处就付拖车费、登记和办理相关手续。

4、发现初期时，可用最笨而又可行的方法，就是将车拖到又偏又很少有顾客停车的位置。

车辆噪音的紧急处理办法

1、及时赶到现场，了解原委。

2、礼貌而有耐心的给顾客解释，小区有噪声的危害性。

3、在小区加强张贴“温馨提示”，强化车主的宁静意识

(例:宁静致远 一鸣惊人)(例:全心全意全为你)。

停车场地如何进行车位划线与标识

1、根据停车场的特点，合理规范小区的停车位，按停车场的构造和设置而定，例:将进车口与出车口分开，或分多个停车场进、出口。

2、停车场内可设置“人车分流”或“人车共存”等方案，确保车主的安 全。

3、合理的划分车主的停车位，每位顾客的停车位进行编号并悬挂车牌号码，让每位顾客的车辆有序的停放在自家的车位。

4、停车场出入、车场内、转弯处必须有明显的标示牌(例:限高标示牌、限速标示牌、转弯标示牌、出口标示牌等等)。

停车场收费标准如何确定

目前国内还没有出台统一《停车场收费标准》的法规。我们公司按照东莞市物价局规定进行收费。

什么情况下可以免收停车服务费

1、停车场内停车不足30分钟可免收停车费。

2、政府机关办公务的可免收停车费(例:公安局、交警队、税

务局、国土局、政法机关等等)。

物业辖区车辆管理疑难解答培训教案：物业辖区车辆管理作业指导书

1.0目的

确保顾客车辆得到有效控制，达到顾客满意的目的。

2.0范围

适用于公司管理过程中涉及到的顾客车辆出入及停放管理。

3.0主要职责和权限

管理处保安队全面负责管理区内顾客车辆的管理和有效控制。

4.0作业用具

太阳伞、停车场收费系统、设施、防盗桩、减速档。

5.0作业准备(安全方面、环境方面)

5.1上岗作业准备:

5.1.1检查道闸是否松动;

5.1.2检查太阳伞安装是否稳固;

5.1.3检查防盗桩及减速档是否稳固;

5.1.4检查停车场收费系统运行是否正常;

5.1.5检查通讯设备性能是否良好;

6.0作业内容

6.1管理处保安队对停车场实行24小时三班运行制度，并在停车场设有闭路监控镜头，确保车场全天候处于监控状态。

6.2财务部收费室负责将发展商出售的车位情况登记在《车位出售一览表》中，并将车位的出售、出租信息反馈给保安队，以便保安队参照管理。

6.3出售或出租车位车辆出入管理

出售或出租的车位由用户交款时在财务部收费室领取《停车场出入证》。车辆进入停车场时由用户在感应器上刷卡自行进入。车辆离开停车场时由用户在感应器上刷卡，车场管理员依据《联合广场停车场收费管理系统操作指导书》操作比对电脑显示器中车辆的型号与车牌号是否与离场车辆相符，车场电脑图像识别车辆如相符则予以放行。若发现问题应联系值班领班处理。

6.4临时车辆出入管理

临时出入大厦的车辆进入停车场时，由车场管理员抽取一张《停车场出入证》(临时卡)刷卡，待监控系统摄入车型、车牌图片并在显示器中显示后，将《停车场出入证》交给车主开闸放行。车辆离场时，车场管理员收回《停车场出入证》(临时卡)刷卡，比对显示器中车辆型号与车牌号是否与离场车辆相符，如果相符，则收取停车费，提交《发票》(特殊车辆除外)，特殊车辆应将时间、卡号、车牌号、单位登记在《值班记录》中。若发现问题应联系值班领班处理。

6.5巡逻岗管理员应不断巡视停车场，检查车辆情况，检查车辆是否有漏油、漏水、损坏现象，清点车场内车辆数量，并随时与岗亭车管员联系，以核对车辆数量，确保车辆安全。

6.6消防中心值班人员通过闭路监控镜头密切注视车辆情况，如发现有可疑人员或异常情况，应及时通知车辆管理员和巡逻保安进行处理。

6.7车场管理员，每小时填写一次《值班记录》记录发生情况，在交班时将相关问题和当值班收取停车费及票据交接清楚，填写在《值班记录》中。

6.8当发生车辆丢失、损坏时，值班领班应填写《顾客财产丢失、损失报告》向业主报告，同时，应及时上报有关主管机关。

7.0异常情况处理

7.1遇车辆逆行，打出停止(打停止手势时且不可站在车辆的正前方和后方，应站在车辆的左前方或右前方，以防车辆刹车不及和刹车失灵时被撞伤)手势后敬礼:"您好，先生/小姐，本车场是单行道，为了安全，请您按路标指引的方向行驶，谢谢您的合作。"

7.2遇占用消防通道车辆，敬礼:"您好!先生/小姐，这是我们大厦的消防通道，请您把车停放在车位上(或地下车库)好吗谢谢您的合作。"遇用消防水洗车的车主应先敬礼:"您好!先生/小姐，消防水只能限于火灾时使用，不可以改为其它用途，谢谢您的合作。"

7.3车场有闲逛人员时，敬礼:"您好!先生/小姐(或小朋友)，停车场内车辆较多，为了安全，请您不要在车道上停留好吗谢谢您的配合。"

7.4遇占用固定车位时，"您好!先生/小姐，这是大厦*层业户的固定车位，请您把车辆停放到其它车位上，谢谢您的合作。"

7.5当发生紧急情况时，参照《应急事件处理作业指导书》执行。

8.0质量记录

物业辖区车辆管理疑难解答培训教案：物业辖区车辆停放管理程序

物业辖区车辆停放管理程序(七)

1.0目的

做好停车场的安全管理，保证车辆停放有序和小区道路通畅，并确保停车场内设施、设备的完好。

2.0适用范围 适用于本公司管辖的停车场。

3.0职责

3.1保安部负责停车场管理工作检查、监督、指导及内外关系的协调，管理部配合保安部的上述工作。

3.2管理处主任(或分管副主任)负责停车场日常管理工作的组织、检查、监督、指导。

3.3停车场管理员(以下简称车管员)负责停车场的车辆进出登记、停放管理、安全及收费工作。

4.0实施程序

4.1工作流程

流程记录责任人

4.2应急情况处理

4.2.1当车辆驶出停车场时，值班人员应认真查看有关记录，若发现可疑，应对司机进行详细询问，如发现问题，应立即扣留车辆，并及时通知管理处主任和保安队长，做好应对准备。

4.2.2当司机丢失《车辆进出登记卡》时，由车主持本人身份证(属公车的需出据所属单位证明)、驾驶证、车辆行驶证到管理处处理，管理处主任(或分管副主任、保安队长)在查验核实上述证件无疑后并记录有关情况，交司机(车主)签字确认即可放行，同时将上述证件复印保存备查。

4.2.3当发现车辆无卡欲冲闸时，应放下道闸，阻止其车辆驶出，并及时通知管理处主任、保安队长做好应对准备，事态严重时及时报告公安机关和公司保安部到现场处理。

4.2.4若发现车辆遗失，值班人员应立即报告管理处，并协同车主到派出所报案，做好有关情况记录。同时管理处应尽快将详情书面报告管理部、保安部。

5.0 相关文件与记录

《深圳市居民住宅区机动车保管站(场)管理规定(试行)》

**011--01 停车场值班记录

物业辖区车辆管理疑难解答培训教案：某物业辖区商户管理程序

物业管理有限公司程序文件

--商户管理程序

1.目的

保持管理服务区域安全、文明的居住办公环境，规范商户管理行为。

2.范围

适用于公司各管理处商户的管理工作。

3.职责

3.1 管理处经理负责签订《商户管理服务协议书》，协调商户纠纷。

3.2 由经理指定专人对商户进行日常巡查及管理。

4.方法和过程控制

4.1对商户使用的房屋，其产权属万科地产公司或产权属全体业主共有时:

4.1.1管理处可根据本管理服务区域的具体情况，制定相应的商户管理规定，以规范商户经营及从业人员的行为。

4.1.2管理处经理在商户开业前应与商户经营者签订《商户管理服务协议书》、《商户消防管理责任书》、《商户从业人员情况登记表》、《委托银行收款协议书》，明确商户与管理处之间的责权关系及管理费标准，并实行门前三包责任制。

4.1.3如商户需要装修，除按装修管理程序执行外，还应提供外墙装饰、灯箱、标识及文字等的设计方案供管理处评估，确保建筑外观基本统一和整体美观。

4.1.4商户自入住起三个月内，管理处应收集以下资料，并建立商户管理档案:

a.《营业执照》复印件(因其它特殊原因未办理营业执照除外，过期或失效后需重新索取);

b.负责人的身份证复印件及照片;

c.从业人员身份证明、计划生育证明复印件、相片等资料。

d.经营特种行业或政府有要求的特殊项目，还必须出示经相关政府部门签发的许可证复印件。

4.1.5经理应指定专人对商户周边公共部分的环境卫生、物品摆放进行日常监督，发现有违反商户管理相关规定的行为应及时纠正，如有特殊情况不能解决应及时通知管理处，采取相应措施。

4.1.6经理应指定专人对商户消防、电器设备设施配备和使用情况进行监控，要求各商户配置足够的消防器材，并定期维护电器设施。

4.1.7商户管理人员应定期检查商户的经营活动，发现无证经营或涉嫌赌博、贩毒、吸毒、色情等违法行为时，应及时予以制止并向部门经理汇报，部门经理视情况决定是否采取更严厉的措施。

4.1.8如工商、税务、卫生、公安、计生办等政府部门工作人员对商户进行检查，管理处应验明证件，登记后予以配合。

4.2对商户使用的房屋，其产权不属万科地产或不属全体业主共有时，管理处必须与商户签订《商户管理服务协议书》和《商户消防管理责任书》，其它要求可参照4.1执行。

5.质量记录表格

**wy7.5.1-z03-f1《商户管理服务协议书》

**wy7.5.1-z03-f2 《商户消防管理责任书》

**wy7.5.1-z03-f3 《商户从业人员情况登记表》

**wy7.5.1-g01-f2 《委托银行代收款协议书》

物业辖区车辆管理疑难解答培训教案：ds物业辖区空调设施管理程序

物业辖区空调设施管理程序

1目的

本程序明确了对物业集中和半集中空调管理实施控制的职责、方法和要求，以确保空调设施技术性能良好，保证大厦正常供冷。

2适用范围

大厦空调(设施)的运行管理。

3相关标准要素

gb/ti9002-iso9002，4.9，4.10，4.11，4.13

4相关文件

4.1《物业装修管理》

4.2《水泵站运行规程》

4.3《冷却塔运行维护规程》

4.4《安装工程施工及验收规范》

5责任

5.1物业管理部负责空调设备(设施)日常运行和维护。

5.2机电工程部是空调设施的技术主管部门，负责空调设施的技术管理和维护运行中的指导及维修后的检测验收等技术性工作。

5.3经营部制定空调费用的收取办法并负责计算每月收费将有关资料交财务部、物业管理部，并向机电部通报。

5.4财务部负责空调费的收取。

6工作程序

6.1日常运行和维护

6.1.1空调机房内机电设备由机电部具体制定设备的技术安全操作规程，并由物业管理部相关管理处空调运行工负责日常的操作、运行、监控、记录，并应在空调设备(设施)运行时观察并记录相关的参数(如电压、电流、温度、压力等)，倾听有无异响，并记录在《中央空调系统运行记录》。

6.1.2机电部空调技术主管在物业管理部相关管理处的配合下负责编制空调设备(设施)设备台帐，设备卡，相关资料除公司档案室存档外，管理处应留一份备案。

6.1.3根据气温变化，物业管理部相关管理处空调运行工应及时调节空调负荷，以达到节能目的。

6.1.4物业管理部相关管理处负责对空调机房和机组的保洁工作;保持机房地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。

6.1.5物业管理部相关管理处应保证机房消防设备、器材完备，保持室内良好照明及通风，门窗开启灵活无破损。

6.1.6每年随季节性气温变化，根据业主意见调查反馈表或大厦三分之二以上的业主要求，由物业管理部相关管理处在征求机电部意见后决定大厦整体供冷期的开始和结束以及每日空调设备的开、停时机。

6.1.7特殊情况下，若个别用户需要供冷，可提出书面申请，确认承担有关运行费用后，经机电部、经营部会签同意后，由物业管理部相关管理处来实施。

6.1.8空调机房内机电设备由空调运行工负责操作，若无机电部主管或管理处主任的同意，其他人不得擅自操作。

6.1.9非工作人员进入空调机房须经机电部主管或物业管理部相关管理处主任批准后，由空调维修工陪同，方能进入。

6.2维修保养

6.2.1机电部每年12月份制定订下一年度《空调设施检修保养计划表》，按运行情况制订中修、大修改造计划并负责组织实施。

6.2.2物业管理部相关管理处依据《空调设施检修保养计划表》，按时按各空调保养记录表(7.3-7.7)要求进行维修保养。

6.2.3空调设备日常运行保养维护所需材料由物业管理部相关管理处按材料采购申报领用程序执行。

6.2.4空调设施专项改造所需的配件、材料和对外委托施工等事项，由机电部技术主管提出计划和建议，机电工程部经理审核，总经理批准，按照《材料采购控制》和《分承包方控制》文件规定实施。

6.3新增、改造和异常情况处理

6.3.1物业管理部相关管理处负责接受用户新增或改造供冷设备的申请。

6.3.2机电部负责审查用户新增或改造供冷设备的图纸和文件说明，用户应填写《空调安装审批表》并得到审批合格后方可施工;且验收合格后方可投入使用。

6.3.3运行中若出现异常情况，管理处操作人员应立即停机，仔细检查，排除故障后方可重新开机。若故障严重时，无法排除或难以确定故障范围和程度，立即通知机电部空调技术主管及时到位处理，同时通知管理处负责人立即到现场协助。

6.3.4因工程维修等原因停机，应由空调维修工填写《空调停机通知单》，经机电部主管及管理处主任批准后，由大厦管理处提前24小时通知用户。因突发事件停机，应在1小时内联系有关部门处理，并在恢复供冷后24小时内向用户作出解释。

6.4物业空调设施运行状况和维修效果的检查和检测

6.4.1机电部技术主管每月详阅运行、维修记录，作出运行维修状况评价，填《空调运行、维修月报表》。

6.4.2大中修、年度保养、重大项目维修完成后，机电部技术主管负责组织、做检查测试，填入《设备登记表》。

6.5计量收费

6.5.1物业管理部相关管理处在每月的1-5日抄生活(办公)区业主相关的空调水电表报经营部。

6.5.2经营部负责统计各用户的空调费用，并打印出票据交财务部。

6.5.3经营部每月把各大厦的总表(冷却水、冷冻水及电的总表)及平均度数和平均费用等数据交机电部。

6.5.4财务部负责按经营部提交的票据收取用户费用。

7记录

7.1《空调安装审批表》

7.2《空调设施检修保养计划表》

7.3《空调设备定期维修保养与检查记录》

7.4《吊顶式风柜定期维修保养与检查记录》

7.5《风机盘管定期维修保养与检查记录》

7.6《水冷柜机定期维修保养与检查记录》

7.7《空调水泵定期维修保养与检查记录》

7.8《中央空调系统运行记录》

7.9《空调停机通知单》

7.10《空调运行、维修月报表》

7.11《设备登记表》

7.12《大厦用户单独申请空调运行审批表》

物业辖区车辆管理疑难解答培训教案：a物业辖区泳池管理作业指导书

物业作业指导文件

泳池管理作业指导书

1.目的

规范泳池管理，为顾客提供安全、健康的泳乐场所。

2.范围

适用于公司各管理处泳池管理。

3.定义

无

4.职责

部门/岗位工作职责频次/时间

品质管理部负责对泳池管理规定及泳池水质进行监督检查。每季度至少一次

管理处经理负责管理区域内泳池管理工作进行监督检查，并可根据自

身特点制定相应的泳池管理制度。每月至少一次

会所管理负

责人负责泳池日常管理工作的指导、监督、抽查各岗位工作情况。每周至少两次

救生员负责严格执行泳池管理规定，检测水质酸碱度，观察水质

变化情况并及时调整水质达到标准。正确操作水质循环、

过滤、消毒、清洁处理等日常工作。每天至少一次

5.方法及过程控制

5.1泳池水质标准

5.1.1静态标准(水质清澈透明、无异味)

项目ph值 浑浊度尿素浓度细菌总数大肠杆菌游离余氯

标准6.8-8.2≤5度(或在两岸水深1.5m

的池底四、五泳道线≤3.5mg/l≤1000个/ml≤18个/l0.3-0.5mg/l

注:冬季室内泳池水温控制在22-26℃，儿童泳池应在24-28℃，冬季室温应高于水温1-2℃。

5.1.2化合余氧应保持在1.0毫克/升以上。

5.1.3动态标准

为确保泳池水质符合要求，采取分时段、分场次的动态管理措施，正常情况下按下表规定操作并控制相关指标:

泳池开放时间检查水质时间游离余氯

控制值游客人数控制标准

(每人占有水面面积)加药时间

9:00~12:008:30~9:000.5~1.0≥3平方米首次加药时间:晚上22:00

以后;补充加药时间:下午泳池

开放前30分钟;其它时间根据

水质检测结果适时补加。

14:00~20:0013:30~14:000.5~0.6≥4平方米

20:00~22:0019:00~20:000.5~0.6≥4平方米

5.1.4儿童涉水水池在开放期间应不停注入含游离余氯0.3~0.5毫克/升的新鲜水，保持池水循环流动，并每天换水一次。

5.1.5浸脚消毒池水的游离余氯含量应保持5~10毫克/升，浸脚池水每4小时更换一次。

5.2泳池水质测试仪使用方法

5.2.1将试管伸入泳池水平面下约50厘米处取水，保持水位在试管刻度线处。

5.2.2在ph值试管中加入5滴ph试剂，在余氯值试管中加入5滴oto试剂。

5.2.3盖上两个试管盖，用手摇动，使试管中水与试剂液混合均匀。

5.2.4观察两试管中液体颜色，分别与各自的标准色对比。与标准颜色最接近者即为所测水的ph值和余氯含量。

5.2.5测试后请勿将测试液倒入泳池中，每次使用后清洗整套测试用具。

5.2.6试管、试剂请储存于干燥、阴凉的环境中。

5.2.7为提高精度，建议每年更换试剂。

5.3水质调试药品及使用方法

药品名称药品性能药品形状加药量注意事项

强氯精消毒剂，用于杀灭水

中的细菌及池底类粉剂2-3克/m水使用时先溶于水后直接洒入泳池。由

于该药刺激性强，使用时应做好安全

防护。

明矾絮凝剂，用于吸附沉

淀水中的杂质晶体20-25 克/m水

聚合氯化铝絮凝剂，用于吸附沉

淀水中的杂质粉剂5-10克/m水使用时先溶于水后直接洒入泳池

食用碳酸钠ph值调节剂粉剂10-15g/m水当ph值小于6.8时调高ph值，用量

按实际测试中ph值得出

片碱ph值调节剂颗粒10克/m水当ph值小于6.8时调高ph值，用量

盐酸ph值调节剂液体5-10克/m水当ph值大于8.2时调低ph值，用量

硫酸铜杀藻剂，用于杀虫、

杀灭藻类液体1-2克/m水投入次数不能多，每月投1-2次即

可(或发现小虫或青苔时使用)

5.4泳池换水与开放前的准备工作

5.4.1泳池换水前，管理处应提前发布关于泳池将要换水内容的通知，同时在泳池现场予以明确的标识，并用警戒带围住泳池周围。

5.4.2进行泳池排水:打开排水阀，启动排水泵排水。在泳池水排干后，多档阀应换到封闭状态位。然后再对泳池及溢水沟进行清洁工作，直至不留任何污迹。

5.4.3给泳池加水:打开给水阀门，在泳池加水同时即可加入漂白水进行消毒处理。蓄水至标准水位后(蓄水未达到标准水位不可启动循环水泵)，启动加药泵，加入明矾饱和溶液以利于池水凝结沉淀(参考比例为:漂白水20千克/100立方米，明矾饱和溶液0.5千克/100立方米)。

5.4.4沉淀24小时以后进行吸尘，反水冲洗、过水及循环过滤工作。

5.4.5循环过滤工作结束后，用ph试纸或药液测量泳池水的酸碱度即ph(ph值7.0--8.0)(特别提示:水偏碱可预防青苔等藻类植物的滋生)。ph值小于7.0时加入碳酸钠溶液，高于8.0时可加入稀盐酸或稀硫酸溶液。

5.4.6泳池开放前应取得卫生防疫部门开放许可证并在现场向顾客公示。

5.4.7泳池开放必须有专人管理，救生人员必须持有《救生员证》和《健康证》方可上岗。

5.4.8泳池正式对外开放期间，管理处每月必须对救生人员进行泳池水质处理、安全管理等培训。

5.4.9池水在开放及季节，需换水一次以上。

5.5泳池开放时间及现场管理

5.5.1管理处根据实际情况自行规定泳池开放时间，并可根据顾客的要求延长开放时间。

5.5.2开放期间，管理处可视具体情况编制"入场须知""更衣室使用管理规定"，确定泳池开放的时段。

5.5.3泳池周围无锋利有棱角的硬物，游泳池及过水沟无青苔、砂粒等异物。栏杆无水迹、灰尘。泳池照明灯具完好，使用安全电压。无外露管线。

5.5.4现场配置救生圈、救生杆等救生器材，每50

物业辖区车辆管理疑难解答培训教案：某物业辖区噪声控制管理作业指导书

物业辖区噪声控制管理作业指导书

1.0目的

为减少公司各项服务、过程和活动中产生的噪声对员工健康以及公司所管辖区域内生活环境和工作环境的影响，并将噪声控制在环保及卫生法律法规要求的范围内，特制定本程序。

2.0适用范围

本程序适用于对本公司所管辖的物业区域内产生噪声的管理和控制。

3.0定义

a声级:用a计权网络测得的声级，用la表示，单位db(a)。

稳态噪声:非稳态噪声在测量时间内，声级起伏不大于3db(a)的噪声视为稳态噪声，否则称为非稳态噪声。

周期性噪声:在测量时间内，声级变化具有明显的周期性的噪声。

背景噪声:公司所管辖的物业区域外噪声源产生的噪声。

4.0 职责

4.1 品质保证部负责组织对噪声进行检测和测量。

4.2 各部门、管理处负责配合检测和测量，并对各作业活动中产生的噪声进行控制。

5.0内容

5.1噪声检测依据《工业企业厂界噪声标准》、《工业企业噪声卫生标准》(试行草案);

5.2噪声检测方法依据《工业企业厂界噪声标准测量方法》进行;

5.3测量条件

5.3.1测量仪器

测量仪器精度为ⅱ级以上的声级计或环境噪声自动监测仪，其性能符合gb 3875《声级计电声性能及测量方法》之规定，应定期校验。并在测量前后进行校准，灵敏度相差不得大于0.5dba，否则测量无效。测量时传声器加风罩。

5.3.2气象条件

测量应在无雨、无雪的气候中进行，风力为5.5m/s以上时停止测量。

5.3.3测量时间

测量应在正常工作时间内进行。分为昼、夜间两部分，分为昼间和夜间两部分，深圳市的昼间时间为7:00-23:00。

5.3.4采样方式

5.3.4.1 用声级计采样时，仪器动态特性为"慢"响应，采样时间间隔为5s。

5.3.4.2 用环境噪声自动监测仪采样时，仪器动态特性为"快"响应，采样时间间隔不大于1s。

5.3.5测点选择

5.3.5.1对于外围噪声的测量，测点(即传声器位置。下同)应选在公司所管辖的物业区域外1m，高度1.2m以上的噪声敏感处。如有围墙，测点应高于围墙;

5.3.5.2对于设备运行等场所产生噪声的测量时，应将传声器放置在操作人员的耳朵位置(人离开)，即:高为1.2m-1.5m，距控制柜或仪表盘0.4m处。若作业场所内各处a声级差别不大(小于3分贝)，则只需在作业场所内选择1-3个测点;若作业场所内各处声级波动较大(大于3分贝)，则需按声级大小，将作业场所分成若干区域，任意两个区域的声级差应大于或等于3分贝，每个区域取1-3个测点，这些区域必须包括维修人员为观察设备运行情况而经常工作、活动的地点和范围。

5.3.6测量值及计算方法

5.3.6.1稳态噪声:用声级计采样时，仪器动态特性为"慢"响应，采样时间间隔为5秒钟，其测量值为稳态噪声测量1分钟的等效声级。即每5秒读取一个数，1分钟读取12个数，再取算术平均;

5.3.6.2 对于非稳态噪声:测量等效连续a声级，或测量不同a声级下的暴露时间，计算等效连续a声级，计算等效连续a声级详见《工业企业厂界噪声标准测量方法》。

5.3.6.3背景噪声值应比测量噪声低10 db(a)以上，若测量值与背景噪声值相差小于10 db(a)，按下表修正。

差值34至67至9

修正值-3-2-1

5.4 测量实施

对于机电设备运行(如发电机、水泵、空调主机、冷却塔等)产生的稳定噪声由品质保证部组织定期监测，频次为每季度一次。当设备设施出现运行异常或收到相关方投诉等情况时，则适时进行测量。测量后应填写《噪声检测记录表》。

5.5 测量结果评价

测量所得的结果应符合《工业企业厂界噪声标准》、《工业企业噪声卫生标准》(试行草案)，以保证不损害员工健康和破坏环境。

5.6环境噪声的控制

5.6.1各部门、管理处根据检测记录，对不符合环保法律法规的噪声从技术上和管理上通过切断声源或减弱声源、隔音、消音、限制噪声发生时间段等方法进行整改，使之符合标准。

5.6.2对于可控制性声源发出的噪声，如管理处日常管理服务活动中(如社区文化活动)，设备运作发出的噪声可以通过调整运行时间、按照设备维护方案对设施进行适当维护、选用低噪声设备、加装消音设备、隔离声源等来达到减少噪声的目的;装饰装修工程发出噪声通过执行二次装修管理相关规定来控制;机动车鸣笛或误报警发出噪声通过规定不允许在物业区域内鸣笛来达到目的。

5.6.3对于可施加影响声源发出的噪声，如业户的经营活动中产生的噪声，可通过对其进行相关法规的宣传和协助其采取隔音消噪的措施来进行控制。

5.6.4对于不可控制、不可直接施加影响声源发出噪声，如周边居民、学校、军警营等发出噪声，通过政府有关部门协助处理。

6.0 相关文件

《记录控制》

《工业企业厂界噪声标准》

《工业企业噪声卫生标准》(试行草案)

《工业企业厂界噪声标准测量方法》

7.0记录

物业辖区车辆管理疑难解答培训教案：某物业辖区公共设备管理控制程序

物业辖区公共设备管理控制程序

1.0目的

通过对物业公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保证完好状态，满足服务的要求。

2.0适用范围

适用于公司物业管理权限内的公共设备。

3.0职责

3.1小区主要配套设备由开发商负责订货安装，物业管理公司及管理处有关人员负责移交使用时的验收。

3.2机电主管负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、运行材料的采购计划的编制。

3.3管理处机电人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。

4.0工作程序

4.1接管设备的验收

4.1.1设备的接管与验证(收)，由公司领导组织相关工程技术人员与开发商输设备交接验收及资料移交手续。

4.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。

4.2设备的标识、建账和资料管理

4.2.1设备的标识

所有设备实现单机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。

4.2.2设备的建账

4.2.2.1工程部负责建立《机电设备台账》，台账内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。

4.2.2.2机电主管不定期审查各小区《设备检查保养计划表》、《设备维修保养记录表》、《设备运行记录表》。

4.2.2.3机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档)。

4.2.2.4重大设备资料原件由公司办公室统一建档保管，管理处持复印件。

4.2.3设备资料的归档

4.2.3.1机电主管建立《机电设备台帐》。

4.2.3.2每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。

4.2.3.3机电主管集中保存近期《维修单》、《设备对外委托维修单》、《机电设备检查保养计划表》。

4.2.4设备资料的管理

4.2.4.1所有的资料案卷，集中存放于工程部并标识清楚。

4.2.4.2工程部对所有资料的记录、立卷进行指导检查，保证资料记录和使用的有效性。

4.3设备的运行

设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人。对应不同的设备，制定"运行管理规程"，由机电人员遵照执行，并做好相应的运行记录。

4.4设备的维修

4.4.1发现设备损坏，机电主管要组织人员进行维修，对于大中修项目可请原保修单位协助指导。

4.4.2解决不了的故障需要外委维修的，机电主管应填写《设备对外委托维修申请单》，经工程部经理审核，报请公司批后执行，维修结束，机电人员需对设备进行检测，检测合格方予以验收。

4.4.3所有设备的维修按单机记录在《设备维修保养记录表》内。

4.5设备的保养

4.5.1机电人员依《机电设备检查保养计划表》的安排，对应《设备检查保养表》的要求进行检查保养，并将结果按单机记录于《机电设备检查保养记录表》中。

4.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运行或维修的需要，由机电主管填写《请购单》，经工程部经理审核后报请公司批准。

4.7采购

采购人员按照《请购单》的规格要求，会同购置申请人共同采购，在确认所购产品符合性能、规格要求，且具有产品合格证书，价格合理的情况下方可办理付款提货手续。

4.8验证

对新购置的产品，由机电主管会同机电人员进行验证，对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验证完毕，机电主管办理入库建账手续。

4.9设备库存的管理

闲置设备和轶使用设备，由所属部门进行库存管理，并做好记录，存放地点必须相对集中，保持干燥、通风、并加盖防尘罩，贴上标签。库存设备重新启用前由机电人员或相关人员进行保养后，方可投入使用。

4.10设备的报废

因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由机电主管组织相关人员确认，提交工程部经理审核，报公司批准后，始得报废并除账。

5.0相关文件

5.1各类设备运行管理规程

5.2各类设备维修保养规程

5.3各类设备操作规程

5.4《机电运行交接班记录》

5.5《请购单》

5.6《设备对外委托维修申请单》

5.7《设备检查保养计划表》

5.8《设备维修保养记录表》

5.9《设备卡》

5.10《机电设备台账》

物业辖区车辆管理疑难解答培训教案：物业辖区建筑物维护管理程序

物业辖区建筑物的维护管理程序

1.0目的

本程序规定了本公司管理的建筑物维护的职责和操作程序，以保证及时发现和解决出现的问题，维持建筑物的使用寿命。

2.0适用范围

本程序适用于本公司管理的所有建筑物本体的维护管理。

3.0职责

3.1总经理负责建筑物的大、中修和改建、扩建工程项目的批准。

3.2主管副总经理负责对大、中修和改、扩建项目方案审批。

3.3财务部负责解决工程款。

3.4管理处负责小区建筑物的日常维护管理、巡视检查和保护。

3.5工程部负责组织维修。

4.0实施程序

4.1建筑物的大、中修理

4.1.1工程部每年第一季度对建筑物普查一次，根据建筑物存在的问题和可能出现的问题拟定出对建筑物进行大、中修计划报主管副总经理和总经理。

4.1.2主管副总经理召集有关业主和相关部门确定本年度的大、中修和改、扩建项目。

4.1.3工程部对已确定的大、中修和改扩建项目制定施工方案和工程造价概算。

4.1.4总经理对大、中修和改、扩建方案进行审核批准。

4.1.5财务部与业主等有关产权人进行磋商，落实大、中修和改、扩建资金。

4.1.6工程部按大、中修和改、扩建方案，委托经评审合格的分承包方进行施工。"施工合同"要写明工程项目、工期、工程造价概算、结算方式、施工质量要求和违反施工合同规定的处理方式等条款。在施工中，要对隐蔽工程进行查验，并将查验结果记录在"隐蔽工程验收记录"中。完工后，按施工合同中规定的要求进行检验，检验合格后，建筑物维修的业务主管在"工程竣工验收证明书"中记录检验结果和验收意见，并加盖双方单位印章证明工程验收。检验不合格时，应在"工程竣工验收证明书"中注明不合格条款的处理方式，待不合格条款解决了，经再次检验合格后再签字盖章证明工程验收。

4.1.7工程部整理和归档大、中修和改扩建资料，以便再修时参考。

4.2日常的维修

4.2.1各管理处在日常巡视时对发现建筑物的问题应进行记录。

4.2.2工程部根据各管理处汇报的情况，及时派业务主管到现场针对问题进行诊断，并根据各栋楼存在问题的轻重缓急组织维修，管理处负责现场监督、验收。

4.2.3管理处按照上级批示、维修工作计划、检查发现的问题、其它班组传递的信息、用户请求，填写派工单安排维修工进行维修，并将维修工作情况记录在《维修工作记录表》。

4.3出租房的维修

租户办理了出租房退房手续后，该房若需维修管理处要在24小时内填写"物业维修单"交工程部。工程部及时组织维修，要求维修单位应在7天内维修完毕。

5.0相关记录

nsz-op-006物业租赁管理程序

**005-01维修工作记录表

**005-02维修通知单

**007-01建筑物检查表

**007-02隐蔽工程验收记录

**007-03工程竣工验收证明书

**007-04物业维修单

**007-05施工现场工程量增减签证单

物业辖区车辆管理疑难解答培训教案：物业辖区空置房管理

物业辖区空置房管理(2)

一、空置房的登记建档

管理处对辖区内的空置房进行登记，制作《空置房动态记录》，每月上报品质部备案。

二、空置房的维护

1、管理处每年12月制定空置房维护计划，内容包括:维护项目、频率、措施、费用以及出处，报品质部审批。

2、对空置的住宅、写字楼，每三个月进行一次室内清洁。

3、对空置的商场，每三个月进行一次室内清洁，每月对内墙玻璃进行清洁一次;每半月对首层玻璃进行清洁一次。

4、每半年对室内设施进行一次保养

5、确保有客户看房时，都能提供整洁、完好的房屋供客户选择。

6、每季度的楼检时，应抽样检查空置房维护情况。

三、空置房的租售

1、配合开发商售楼，降低空置率。

2、联系未入伙的业主，使其尽快办理入伙手续。