物业项目中央空调运行管理规程制度（优选10篇）

物业项目中央空调运行管理规程制度

物业项目中央空调运行管理规程

为规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行，特制定本规 程。

(一)巡视监控:

1、当值电气人员每天巡视二次中央空调机组，巡视部位包括:中央空 调主机、冷却塔、控制柜(箱)及管路、闸阀等附件。

2、巡视监控的主要内容如下:

物业项目中央空调运行管理规程制度：某物业项目中控室设备运行

质量/环境/安全管理体系作业指导书

--物业项目中控室设备运行管理规程

1.0目的

确保中控室设备处于良好状态保证用户的人身和财产的安全。

2.0范围

适用于公司所辖各管理处的中控室各类设备。

3.0职责

3.1 中控室安全员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。

3.2 维修班长负责中控室设备的综合管理和维修保养。

4.0 海天一色雅居中控室设备管理工作程序

4.1 消防中心设备运行管理

4.1.1消防中心值班人员负责中心设备24小时运行操作、监控、记录。并将每班运行情况记录于《消防中心交接班记录表》上。

4.1.2 当报警系统显示为报警信号或接到火情报告后，应立即通知相关人员前往火警现场观察.

4.1.3 火情确认后，打"119"电话报警及向相关领导通报。

4.1.4 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统的设备(设施)。

4.1.5 打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯，同时通过消防广播疏散用户。

4.1.6 做好火警记录。

4.1.7 当故障发生时，及时通知维修工进行维修。

4.2 设备操作

4.2.1火灾报警控制器

a. 确认:当系统某点暂时中断信号，主机显示屏上显示出该点位置，同时主机发出声音，用鼠标左键在该显示器框内点一下即可确认该信号。

b. 静止:当发生火警后，用鼠标左键点按一下即可将该火警铃声停止。

c. 重置:用鼠标左键在该框内点按一下，即可将系统复位。

d. 监察:用鼠标在该框内点按一下，该框内即变成"记录"，用来查看以前的报警记录，↑、↓表示查看向前、向后的报警记录。再用鼠标点按一下即看向前、向手的报警记录。再用鼠标点按一下即可回复到"监察"功能。

4.2.2消火栓泵

a:自动启动:消防泵控制柜处于"自动"位置，当"火险"时在楼层击碎"消火栓报警盒"，联动柜发出报警声，同时，消防泵启动。

b:手动启动:在消防泵控制柜上把选择"自动/手动"置于"手动"位上，按启动按钮可启动消防水泵。

4.2.3喷淋泵

a:自动启动:喷淋泵控制柜处于"自动"位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动作联动柜发出报警点，同时喷淋泵自动启动。

b:手动启动:在喷淋泵控制柜上把"手动/自动"选择开头置于"手动"位置上，按启动钮即可手动启动喷淋泵。

4.2.4消防送风(排烟)机

a:自动启动:当某一报警点发出报警信号时，该点风口打开，联动柜发出报警声，同时送风机启动。

b:手动启动:在联动机上直接按"启动"即可手动启动风机运行。

4.2.5消防广播

在消防控制柜上，按某楼层消防广播开关，找开话筒开关，即可对该楼层广播.

4.2.6消防电话

在楼层拿消防电话，消防中心主机收到声响，即可与楼层对话。可按各楼层开关即可对话。

4.2.7闭路电视监控

a:录像:按vtr→放入录像带→按rec

b:放像:按vtr→放入录像带→按play

c:各摄像头画面切换:按下摄像头的编号后，再按红色"cam"键即可切换到该画面。

4.2.8防盗对讲系统

当需与楼层住户通话时，按下相应的数字键后，主机发出"嘟"声后，即可与住户通话。

5.0**花园中控室设备管理工作程序

5.1 消防中心设备运行管理

5.1.1消防中心值班人员负责中心设备24小时运行操作、监控、记录。并将每班运行情况记录于《消防中心交接班记录表》上。

5.1.2 当报警系统显示为报警信号或接到火情报告后，应立即通知相关人员前往火警现场观察.

5.1.3 火情确认后，打"119"电话报警及向相关领导通报。

5.1.4 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、加压(排烟)系统的设备(设施)。

5.1.5 打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯、消防电梯于基站待命，同时疏散用户。

5.1.6 做好火警记录。

5.1.7 火情解除后，通知相关人员恢复所有设备(设施)。

5.1.8 当故障发生时，及时通知维修工进行维修。

5.2 设备操作

5.2.1主控屏

a. 复位:所有火警、探测区、显示，技术报警都被取消并复位到正常状态。

b. 警铃消音，打开或隔离所连的警铃设备。

c. 蜂鸣器消音:控制屏蜂鸣器消音(键盘上锁后仍有效)。

d. 通用显示概要:在通用显示概要中，所有即时信息职火警、警告、故障及控制屏的其他状态都按优先级别顺序显示，如即时信息多于一屏，可用查阅箭头键，浏览显示，如要了解某一条概要信息的详细状况，先用箭头键将游标指向该信息，然后按状功能键。

5.2.2消火栓

a:自动启动:消防泵控制柜和联动机都处于"自动"位置，当"火险"时在楼层击碎"消火栓报警玻璃"主机发出报警声，同时消防泵启动，警铃响。

b:手动启动:在消防泵控制柜或联动机上把选择"自动/手动"选择开关置于"手动"位上，按启动按钮即可手动启动消防水泵。

5.2.3喷淋泵

a:自动启动:喷淋泵控制柜或联动机都处于"自动"位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动作主机报警，警铃响，同时喷淋泵自动启动。

b:手动启动:在喷淋泵控制柜或联动机上把"手动/自动"选择开头置于"手动"位置上，按启动钮即可手动启动喷淋泵。

5.2.4消防加压(排烟)风机

a:自动启动:当某一报警点发出报警信号或风阀打开，主机报警，同时相应的排烟或加压风机启动。

b:手动启动:在联动柜或风机控制上直接按"启动"即可手动启动风机运行。

5.2.5防火卷帘门

a:自动启动:当某一报警点发出报警信号时，相应的防炎卷帘门自动下降。

b:手动启动:在联动柜上用钥匙扭至迫降处，防火卷帘门下降。

5.2.6消防电话

在楼层插上或拿起消防电话，消防中心收到声响，用主机电话即可与楼层对话，或在中心按各楼层开头即可对话。

5.2.7闭路电视监控

a:录像:开电源→放入录像带→按rec

b:放像:开电源→放入录像带→按play

c:各摄像头画面切换:按下摄像头的编号后即可切换到该画面。

5.2.8可视对讲系统

物业项目中央空调运行管理规程制度：物业项目给排水设备设施运行

物业项目给排水设备设施运行管理规程

为规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行，特制定本规程。

(一)巡视监控

1、工程部技工应每天巡视二次水泵房(包括机房、水池、水箱)，每周巡视一次主供水管上闸阀。

2、巡视监控内容如下:

(1)水泵房有无异常声响或大的振动;电机、控制柜有无异常气味;电机温度是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅;

(2)电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常;

(3)机械水压表与pc上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求;水池、水箱水位是否正常;闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线;

(4)主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰;止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠;临时接驳用水情况;

3、工程部技工在巡视监控过程中发现排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决;整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养规程》。

4、给排水设备设施异常情况的处理

(1)主供水管爆裂的处置:

a、立即关闭相关连的主供水管的闸阀;如果关闭主供水管上相连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵;立即联络相关部门进行抢修;通知相关的用水单位和用户关于停水的情况;

b、尽快开挖出所爆部位水管;修好所爆部位水管后应由工程部技工开水试压，看有无漏水或松动现象;确认一切正常，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

(2)水泵房发生火灾时按《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。

(3)水泵房发生水浸时的处置:

a、视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关;堵住漏水源;

b、如果漏水较大，应立即通知管理处经理，同时尽力阻滞进水;漏水源堵住后，应立即排水;排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。

c、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行;如无异常情况出现则可以投入正常运行。

(二)水泵房管理

1、无关人员不准进入水泵房，若需要进入，须经管理处经理同意并在工程部技工的陪同下方可进入水泵房。

2、水泵房内严禁存放有毒、有害物品。水泵房严禁吸烟，严禁明火。每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。

3、水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。水泵房应当做到随时上锁、钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。

(三)交接班要求

1、接班人员应准时接班。接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《水泵房巡查记录》，检查工具物品是否齐全，确认无误后在日记上签名。

2、有下列情况之一者不准交接班:

(1)上一班运行情况未交代清楚;(2)记录不规范、不完整、不清晰;

(3)水泵房不干净;(4)接班人未到岗;

(5)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

3、 工程部应将给排水设备设施的运行数据及运行状况完整、规范地记录在《水泵房巡查记录》内，于每月的3日前将上一个月的记录整理成册进行存档，保存期为两年。

物业项目中央空调运行管理规程制度：物业项目电梯运行

物业项目电梯运行管理规程

为规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。

1.0巡视监控

1.1专职人员每天应对所有电梯的主要部位至少巡视一次。

1.2巡视监控的主要内容如下:

曳引机有无异常噪音或气味，是否温度过高(烫手)，曳引电机轴承是否需要加注

a.润滑油，螺栓是否松动;

b.减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动;

c.指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触器动作是否正常，有无异常声响;

d.变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象;

e.制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污;

f.曳引轮、曳引绳、限速器、测速机等运行是否正常，有无异常声响;

g.通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否已放置在指定位置;

h.轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常;

i.厅门及轿门踏板是否清洁干净;

j.轿厢运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化;

k.电梯运行有无异常(顺畅);

l.开关门有无异常(顺畅);

m.底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常;

n.补偿链是否有异响;

o.底坑有无积水或脏物。

1.3巡视过程中如发现上述情况有不正常时，应及时采取措施予以解决。整改时，应严格遵守《电梯维修保养规程》。

2.0异常情况处理

2.1发生火灾的处置:

a.楼层发生火灾时，专职人员应立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢;

b.井道内或轿厢发生火灾时，应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉灭火器灭火控制火势蔓延;

c.对于上述两种情况，专职人员应及时通知消防中心，《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。

2.2电梯湿水处置:

a.当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源;

b.当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源;

c.当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关;

d.发生湿水时，应迅速阻断水源;

e.对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干(湿度不能太高)，自然通风(用工厂用鼓风机)、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

2.3停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人救援规程》处理。

3.0电梯机房管理

无关人员不准进入机房，若需要进入，需经服务中心主任同意，并在专职人员的陪同下方可进入机房。

3.1机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟，严禁明火。

3.2每周打扫一次机房卫生，做到地面、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物、油漆完好、整洁光亮。

3.3机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。

3.4机房都应当做到随时上锁，钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。

4.0交接班要求

4.1接班人应准时接班。

4.2接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《电梯运行记录》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《电梯运行记录》上签名。

4.3有下列情况之一者不准交接班:

a.上一班运行情况未交代清楚;

b.记录不规范、不完整、不清晰;

c.机房不干净;

d.接班人未到岗;

e.事故正在处理中或交班时发生故障此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

5.0当值管理员应将电梯的运行情况规范、详细、清晰地记录在《电梯运行记录》内，并将记录整理成册存档，保存期为两年。

物业项目中央空调运行管理规程制度：物业项目数据统计信息收集

1.0目的

为规范统计行为，提高信息数据收集质量，保证统计数据的真实性与可靠性。

2.0范围

适用于公司管理处各部门。

3.0职责

客户服务中心人员负责客户信息的收集与分类。

客服主管负责信息的把关审核。

4.0程序

4.1信息收集的主要内容。

4.1.1业主交房资料

4.1.2业主装修资料

4.1.3业主入住资料

4.1.4业主报事报修情况

4.1.5相关费用缴纳数据

4.2基本信息的收集

4.2.1基本信息收集和整理，是客服中心的一项重要工作。相关工作人员都有义务有责任向信息管理人员提供有关信息资料。

4.2.2客服人员应及时填写有关各类记录，收集有关资料。

4.2.3客服人员做好工作记录，填写相关记录，为基本信息收集提供全面的原始依据。

4.3信息的整理

4.3.1基本信息由客服中心收集后，输入电脑，并有专人负责管理。

4.3.2每月末对基本信息进行整理统计，及时填写有关报表，并按时上报。

4.3.3基本信息收集整理后，按照相关要求，分类汇总，归入工作档案妥善保管。

5.0相关记录

《业主入住登记表》

《交房登记表》

《装修登记表》

物业项目中央空调运行管理规程制度：物业项目保安队

物业项目保安队管理规程(二)

一、目的与适用范围

本规程通过制定保安员内务、作息、纪律的管理规定，确保保安员自身素质的提高，自觉维护保安工作的正常运行。

二、职责

1、保安员负责本岗位的治安保卫工作及维持辖区内正常秩序。

2、保安班长负责本班工作安排、异常情况的报告与处理。

3、保安队长负责保安队和辖区治安工作的管理。

4、督察队负责检查各小区各项工作的落实质量。

5、保安大队负责跟踪各小区保安队和督察队日常工作的管理。

三、内务制度按物业公司下发06号文件要求。

四、作息规定

1、值班制度:实行24小时值班制，早上:8:00--19:00

晚上:19:00--8:00每班提前15分钟进行交接班。

2、就寝时间:按物业公司下发06号文件归队熄灯就寝。

3、严格执行请销假制度，请假时间在一天以内由管理处批准，一天以上由公司经理批准。

4、休息(假)期间，如发生紧急情况，一经召唤必须立即返保安队，听候调遣。

五、纪律

1、爱岗敬业，服从指挥，遵纪守法，严于律已，文明服务，礼貌待人，积极主动，勇敢无畏。

2、按《保安员仪表仪容管理规程》着装上岗。

1、坚守岗位，提高警惕。

4、爱护公共设施，设备，熟悉小区消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，熟知各项突发事件或异常情况的处理程序，遇到突发事件能正确及时处理。

5、认真参加培训及其他学习。

6、严格按交接班制度进行交接班，不得迟到、早退，更不能误班漏班。

六、文件和记录

1、保安员培训登记表

2、保安员请假条

3、保安一日工作情况记录

编制审核

物业项目中央空调运行管理规程制度：物业项目供电

物业项目供电管理规程(十七)

一、职责

1、管理处运行维修组负责所管供电设施的运行、维护、小修;意外停电时的抢修及正常停电时通知相关部门。

2、管理处负责按月抄录用户电度表并依时上报供电部门，协助供电部门追收欠交电费，查处偷漏电及违章用电。

3、工程部负责对运行维修组提供技术指导，负责组织安排供电设施中修及改造工程。

4、工程部负责审批新装及增加用电的申请，随时掌握公司供电计量的情况，发现问题及时组织整改;负责就供电业务问题与供电部门协调。

二、实施程序

1、用户报装接电的管理

1)管理处接受用户的填好的《新装及增加用电申请表》经核查后，签暑初步意见。

2)工程部负责审批用户《新装及增加用电申请表》。

3)管理处按工程部审批意见，指定用户接电地点，供电开关及计量装置规格;并对供电开关至用户电源总开关之间的部分组织验收。验收合格并办好财务手续后方可供电。(对用电容量30千瓦及以上的用户，应有工程部人员参加并主持验收)。

2、运行维护及正常供电

管理处按《运行维修组岗位职责》，《水、电机械设备运行、维护、保养制度》，《设备运行维护值班记录》，《企业电工安全规程》的要求，做好日常运行维护工作，保证对用户的正常供电。

3、正常停电

1)管理处应及时发现各种传媒上的停电公告(通知)，或接到供电局停电通知后，立即将停电情况通知有关用户，并做好记录。

2)公司供电设备检修计划停电时，工程部应提前一天书面通知相关部门;管理处在接到通知后立即通知相关用户。

4、事故停电

1)供电局事故停电，管理处应及时与供电局调度所取得联系，尽量了解恢复供电时间，报告公司工程部和通知相关部门。

2)公司供电设备在运行中因故障造成停电，管理处应尽量缩小停电范围，报告公司领导和通知相关部门，并作好记录。

5、发电机供电

管理处在市电系统停电半小时内恢复对事故照明、泵站、电梯及消防设备的供电，并作好记录。

6、抄表和收费

1)各管理处在每月1~5日抄录各用户电度表，录入抄表器，送电脑室，由电脑室统一送供电公司。

2)各管理处每月10日前将电量统计报表及内部供电运行盈亏情况报工程部。

3)财务部负责按管理处报送的外接电电量，依照公司规定电价收取用户电费。

7、供电设备的维修

1)各管理处按《维修职责划分及工作程序》做好故障设备的小修工作，管理处无法完成的维修工作，按程序报公司工程部，由工程部组织完成。

2)供电设备的大中修及改造，由工程部制定计划报公司总经理批准后，组织实施。

8、电工的管理

公司值班和维修电工必须持有"电工操作证"方可上岗工作。并应按员工考核程序规定进行定期鉴定和培训，以确保供电操作人员具备必须的安全知识和专业技能。

物业项目中央空调运行管理规程制度：某物业项目消防系统运行

物业项目消防系统运行管理规程

为规范消防系统运行管理工作，确保消防系统随时处于良好运行状态，特制定本规程。

(一)程序要点

1、运行监控

(1)消防管理中心监控员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。

(2)运行监控内容:

a、消防主机显示屏是否显示"系统正常"

b、消防主机是否正常(正常时i=1.2a，u=25v);

c、"运行"和"电源"灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固;

d、巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动(松动时给予紧固)，油漆是否脱落(脱落补刷油漆)，水流指示器是否动作;

e、"故障"灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因;

f、"低水位"信号灯是否亮，灯亮时立即通知技工查看水位加水;

g、"破玻灯光"信号是否亮，灯亮时到楼层查看破玻报警原因;

h、监看闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知技工维修;

i、巡视固定式气体灭火系统管网接口，紧急按钮，发现重量减轻时应进行密封、紧固、更换充气，消除防火区的一切杂物;

j、设备有无出现烧焦、异味、异常声响;

(3)在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告管理处，并进行整改。

(二)异常情况处置

1、当消防主机出现异常情况(如水浸入)，应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。

2、当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时，立即关掉相关设备电源，迅速用干粉灭火器扑灭。

(三)机房管理

1、无关人员不准进入室内(巡查、检修人员除外)，若需进入，需经工程部同意，并在当值监控员允许的情况下方可进入，但时间不宜超过5分钟。

2、当值监控员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网，光亮整洁。

3、室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备两瓶干粉灭火器。

4、室内严禁吸烟，严禁明火。

5、室内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。

6、室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫领班暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。

(四)交接班要求

1、交接班时应:

(1)进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态;

(2)按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。

2、出现下列情况不接班:

(1)上一班运行情况未交待清楚;

(2)记录不正规

(3)消防主机无法进入操作功能

(4)室内存放与工作无关的物品;

(5)设备上积尘未除尽，有水杯、腐蚀品;

(6)地面不干净、不整洁;

(7)检查物品不齐全;

(8)故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助(在监控领班允许时，交班人方可下班)。

(五)资料保存与审核

1、监控员应对每班次运行情况做好记录。填写《监控室值班记录》，交接班时检查各系统均正常后，双方在《监控室值班记录》上签字确认。

2、安全部主管监督填写运行监控的各类记录，每月将用完的记录本收到办公室归档保存，保存期3年。

物业项目中央空调运行管理规程制度：x物业项目秩序维护部

物业项目秩序维护部管理规程

1、目的

确保秩序维护员自身素质的提高，自觉维护秩序管理工作的正常运行。

2、适用范围

适用于**项目秩序维护部。

3、职责

3.1秩序管理员负责本岗位及辖区内正常秩序的维护。

3.2秩序维护班长负责值班轮休工作安排、内务管理。

3.3秩序维护主管负责秩序管理员及辖区内秩序维护工作的管理。

4、工作程序

4.1宿舍内务设置与管理制度

4.1.1床上用品的设置

4.1.1.1蚊帐必须保持干净，挂之有形，起床后收起，不得在上面挂任何饰物或图画。

4.1.1.2被子不用时，要按四方块叠成形，不准叠成其它形状，严禁上班时不叠被子现象，枕头放在被子的靠里部分，床单要保持干净、整洁。

4.1.2生活用品的设置

4.1.2.1鞋子放在床下面，鞋跟向外，摆放成一条线或以班为单位，集体放置，不得到处乱放，鞋子要经常洗涮，不能有臭味。

4.1.2.2毛巾折叠成长方形，统一挂置，漱口缸统一摆放。

4.1.2.3 室内不得私自钉钉子挂置衣物，衣物要放在规定的箱柜里，更不允许有到处乱扔现象，个人物品不准放在公共设施上，不允许在宿舍自己添置柜、桌、椅等物品。

4.1.3 宿舍纪律

宿舍是集体场所，要保证员工能休息好，就必须用纪律来约束。

4.1.3.1严禁在宿舍吵闹、赌博、打麻将等非法活动，不得在宿舍打架闹事。

4.1.3.2 不准留宿异性、外人，属直系亲属确需留宿的，需报秩序维护主管批准，严禁私自留宿现象。

4.1.3.3 宿舍钥匙由专人保管，不准踢门、撞门。

4.1.3.4 宿舍的一切公共设施受损必须按价赔偿，全体队员有责任保护宿舍一切公物，重要设备派专人护理、保管，任何人不得私自损坏或占有。

4.1.3.5 按时熄灯，熄灯后宿舍内保持安静。班长在熄灯后要及时清点人数，任何人不得推迟时间。

4.1.3.6 不准在宿舍内私拉电线，乱拉开关、灯头和使用电炉等。

4.1.3.7 每个房间均由秩序维护班长负责全面管理。

4.1.4 宿舍卫生值日制度

全体队员必须按主管或班长安排的值日表进行卫生值日，保证值日期间的卫生状况良好。

4.2作息规定

4.2.1值班制度

实行24小时值班制，分白班、中班、夜班(值勤时间段根据实际工作需要而定)。

4.2.2军训时间和实务培训时间

周一至周五下午16:00~17:00，每周一、三、五参加军训，周二、四组织实务理论培训(具体时间可根据实际情况订制)。

4.2.3按时上下班、就寝、参加培训，无特殊情况，不得无故缺席。

4.2.4严格执行请销假制度，请假时间在1小时以内向秩序维护班长请示，告之去向及联系方式，24小时内向秩序维护主管请示，24小时以上必须向物业服务中心领导请示。请假，超过3天，应报主管副总经理及行政公司人力资源部批准。

4.2.5 休息(假)期间，如发生紧急情况，一经召唤必须立即返秩序管理部，听候调遣。

4.3 备勤

夜班队员下班后，即进入备勤状态，备勤期间不得外出。

4.4纪律

4.4.1遵守国家法律、法规、法令，认真学习各项有关的法律法规常识和有关政策，增强法制政策观念，做到有法必依，严格依法办事和在权限范围内进行秩序维护工作。

4.4.2服从命令，听从指挥，严格遵守个人服从组织、下级服从上级的原则，做到有令必行、有禁必止。严格执行各项规章制度，认真履行职责，工作中及时请示报告，自觉接受领导的检查和业主的监督。

4.4.3处理问题时，坚持原则，是非分明;严禁打人、骂人、刁难业主、粗暴无礼、侮辱人格的行为;不被金钱物质美色所引诱腐蚀，严禁接受业主的礼品和现金，严禁利用工作之便索贿、受贿及纵容、包庇坏人陷害好人。

4.4.4必须按时上、下班，在岗位上交接班，严格执行交接手续，即交清情况、装备和卫生，认真填写记录并签名，接班人员未到，不得离开岗位。

4.4.5有事必须事先按规定请假，不得私自调班、顶班;不准擅自离岗位(特殊情况，必须由班长批准)，不准窜点、窜岗或聚在一起聊天，不准擅自把无关人员带入执勤范围;未经允许不准擅自进入业主室内，更不得擅自使用业主电话或动用业主物品。

4.4.6不准在岗位上睡觉、会友或办私事，不准在岗位上看书、看报刊、玩游戏机或收录机，严禁在执勤前和执勤期间饮酒，执勤期间不准吸烟。

4.4.7 注意团结，相互学习，互助互爱，共同提高，做到不利团结的话不说，不利团结的事不做，维护秩序，维护队伍内部的团结。

4.4.8保守机密，严守物业服务中心内部机密，做到不该问不问，不该看不看，不与无关人员谈论公司和业主的内部情况。

5.检查程序

5.1秩序维护主管每周组织各班长对备勤情况、宿舍内务进行一次突击性的抽查。

5.2秩序维护主管每天巡视岗位，检查值班情况，巡视检查上午班、下午班应不少于五次，中班不少于六次，夜班不少于四次。

6. 记录

日检表、周检表由部门资料员保存1年。

物业项目中央空调运行管理规程制度：物业项目管理处应急情况处理

物业项目管理处应急情况的处理规程

1.0目的

为了维护客户的利益，使客户的生命、财产安全得到保障，辖区内的公共设备、设施不受损坏，从而确保客户能在舒适的环境里生活。

2.0适用范围

适用公司各物业项目遇到应急情况时需处理的工作程序的管理。

3.0引用文件

3.1《上海市消防管理规定》

3.2《上海市电梯及自动扶梯安全管理条例》

3.3《上海市燃气管理条例》

4.0职责

4.1水管爆裂、高压电器故障不能处理，由工程处专业人员负责请供水、供电公司维修，并参加验收。

4.2公司各物业项目管理处经理、物业事务主管负责对辖区内应急情况的处理工作。

4.3物业项目管理处其他员工应配合做好应急事故处理，并做好事后的清场工作。

5.0程序要点

5.1当发生火灾时

5.1.1当班管理员应速拨"119"，同时通知管理员领班并报告公司主管领导。

5.1.2水电工得知发生火灾应火速关闭电力总闸，以免发生更大的危险。

5.1.3物业项目管理处全体人员除当班管理员之外，采取边疏散人员，边用现有的消防器材进行灭火。

5.1.4若火灾发生在夜间，总值班应安排人员，唤醒沉睡的客户，帮助他们快速离开火灾现场。

5.1.5物业项目管理处工作人员应尽可能地抢救客户及公共财产，不使其受到损失。

5.1.6在救火过程中，当班管理员更应该提高警惕，严防犯罪分子乘虚而入。

5.1.7火扑灭之后，物业项目管理处经理应积极配合公安人员调查火灾发生原因，并详细填写《发生火灾应急处理记录表》，安排人员帮助客户清理场地，并即时通知所属保险公司作出理赔处理。

5.1.8物业项目管理处经理对有突出表现的员工进行表扬，同时填写《应急情况处理过程中员工突出表现申报表》，报运作部、公司领导审批。

5.2发生案件时

5.2.1当巡逻管理员听到客户呼救或发现有人作案时，留意作案人的面貌、身高，立即向当地派出所报案或拨匪警"110";同时通知管理员领班并报告物业项目管理处经理。

5.2.2物业事务主管应组织人员发动客户共同捉拿案犯，并封锁该管理辖区所有的出口，当班门卫这时应有高度的警惕性严守阵地，密切注视离开管理区域的可疑人员，严格检查离场的车辆，防止案犯乘机逃跑，若抓到案犯后应马上送当地派出所。

5.2.3管理员领班应安排管理员，协助公安干警保护案发现场，并详细介绍案件发生的经过，以方便公安部门调查破案。并填写《案件发生记录表》。

5.2.4物业项目管理处经理、管理员领班应及时安慰被盗被害的客户，填写《抓获违法人员记录表》，并填写《应急处理过程中员工突出表现申请表》，报运作部、公司领导审批。如有第三者受损时即时通报所属保险公司。

5.3当台风来临时

5.3.1物业项目管理处人员在台风来临时，要注意收听、收看各新闻媒介发出的防风预告及措施，将有关防风注意事项通知客户，做好防台风前的准备工作。

5.3.2水电工检查小区内的沟渠、天面排水周围、平台排水孔是否有杂物阻塞，如不利于水流畅，则组织清洁工疏通所有的排水沟渠及管道，填写《防风检查登记表》报物业项目管理处经理。

5.3.3水电工检查配电房、水泵房、窗关闭情况，每栋楼宇大门是否锁好。

5.3.4管理员巡逻时，要密切注意检查客户阳台上的物品及物业项目管理处的标识有无固紧，并提醒客户注意财物安全。

5.3.5园林绿化工应将小的乔木固定，以免风将树刮倒。

5.3.6台风过后，由物业项目管理处经理组织人员对物业项目的受损情况进行检查修缮，并填写《台风灾害情况处理表》报公司运作部。

5.4水管爆裂时

5.4.1水电工应每天注意巡视辖区内隐蔽水管有无爆裂。

5.4.2发现水管爆裂时，水电工立即关闭水闸，同时通知物业项目管理处经理张贴通知给受影响的客户，讲明停水原因及停水大约时间，并为客户提供方便用水的地方，由水电工填写《突发事故维修验收表》报物业项目管理处。

5.4.3物业项目管理处速请自来水公司维修队进行抢修，修复后，由物业项目管理处水电工、工程处参与验收，维修单位填写《突发事故维修验收表》报运作部。

5.5电力中断时

5.5.1当电力系统中断时，由水电工关电闸，发出通知给受影响的客户并加以解释，同时通知物业项目管理处经理。

5.5.2水电工填写《突发事故表》报物业项目管理处经理，由物业项目管理处物业工程组派专业人员，以最快的速度进行修复，同时也可请求公司工程处经理派人帮助处理，若属于高压部份，由物业项目管理处请供电公司前来处理，工程组专业人员负责协助。

5.6停电时，管理员应加强保卫工作，以免犯罪分子乘机打劫。

5.6.1修复后，由工程处专业人员、物业项目管理处经理、水电工参加验收，维修单位填写《突发事故维修验收表》报公司运作部经理。

5.7煤气泄漏时

5.7.1由物业项目管理处人员通知客户，如联系不上时，应破门而入，打开客户家所有门窗，关闭煤气总闸，在客户家里写下留言条，并通知煤气公司处理。

5.7.2物业项目管理处应配合煤气公司，做好修检工作，做好安全使用煤气的宣传工作，由水电工填写《煤气发生事故记录表》报物业项目管理处。

6.0相关记录

6.1《发生火灾应急处理记录表》mps-yw2-20

6.2《应急过程中员工突出表现申报表》mps-yw2-21

6.3《公司抓获违法人员登记表》mps-yw2-22

6.4《防风检查登记表》mps-yw2-23

6.5《台风灾害情况处理表》mps-yw2-24

6.6《突发事故表》mps-yw2-25

6.7《案件发生记录表》mps-yw2-26

6.8《突发事故维修验收表》mps-yg2-13

6.9《煤气发生事故维修记录表》mps-yg2-14