收费专员

物业管理公司需要的资金主要靠合适的筹措方式和最佳筹措方案来完成。

本章简要介绍物业管理公司资金的基本筹措方式，物业投资的筹资成本、抵押贷款、对资金筹措方案的分析与评估。

一、物业管理公司资金的筹措方式

物业经营的巨额资金，一般都远远超过大多数经营者的财力。对多数经营者而言，没有外援就根本无法完成项目的建设，因而，资金筹措是物业经营管理活动过程中关键的一环。而广泛地寻找资金来源，大量获取借贷资金，即俗语所谓“用别人的钱来赚钱”，几乎成了物业经营资金筹集措施的主导思想。即使经营者手中有足够的资金，由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值，经营者也愿意靠借贷去投资。

滨海新城物业管理服务运作模式

根据滨海新城的特色，拟在滨海新城推行科学、实用的"礼宾助理服务"及"二全管理"特色管理运作模式，从而扩大物业管理的服务领域，使服务更为细致，反应更为快捷;使物业管理公司的人员更为精简、工作更为高效。"二全管理"倡导全程控制、全效管理，"礼宾助理"既是物业区域的服务员，又是所辖区域内服务质量的管理和监督者，既要做好本职工作，又要监督解决物业管理所涉及的其他岗位工作。"双重"身份，"双重"管理服务意识，使员工的积极性大为提高，自主、自律性增强，很多问题在萌芽阶段就被发现，被处理解决。

"二全管理"即指:全程管理、全效管理。

(一)全程管理

即对管理和服务的全过程进行管理和控制。

一、网络教室设施系学校公共财产，计算机管理人员和使用人员均应严格执行有关规定。

二、学科教师应通过主管部门协调所有网络教室，并注意填写好《计算机网络教室使用情况登记表》。

三、未经管理人员许可，不得随意进出网络教室。进入网络教室时，应换鞋或采用其他方法保持室内清洁卫生，且不得携带无关物品进入。

四、计算机软硬件维护应由专人负责。

五、非本室管理人员严禁打开机箱、更动网络拓扑结构、移动设备位置，也不得随意安装各种软件。

六、计算机网络财产应单独建帐，建立分类明细帐，帐物相符。

七、设备设施的调入调出应有明确记载，每学期至少清理一次，并定期维护、清理、抱损。

八、凡出口与外部其他网络连通的网络教室应具备对网上有害和不健康信息进行防范的硬件过滤措施或软件查杀系统。

九、出现有意损坏，应追究当事人责任，根据情况责令照章赔偿。

十、计算机设施设备(包括硬件、软件)概不外借，确系工作需要，需经学校领导批准，并及时归还。

蓝湾物业财务管理制度

一、认真贯彻执行国家有关财政法规和财经纪律。

二、在财务主管领导下，根据现行国家会计制度规定的会计科目设立帐户，并按规定的会计制度和会计核算形式处理各项经济业务，各项业务手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚。每月终要编制总账目余额平衡表，与有关明细帐核对，保证帐帐相符。

三、及时对内部往来科目业务挂帐，做到及时核对，适时核对，适时结清。对外部往来单位和个人的各项预收，预付，应收，应付款项，要严格按时设置二级科目，准确、及时给予结算，对长期挂帐应查明原因，认真清理后向财务主管反映汇报。

四、按照会计报表的规定，按时、按质、按量地做好年度、季度、月度的资产负债表，损益表和其它报表的编制工作。

五、按照国家会计制度的规定，对会计凭证、帐簿、报表和其它会计资料，要集中分类妥善保管，分别排列，以利查阅。

公寓物业出纳工作职责

1、负责公司现金和转帐票据的收付工作，编制收支日报表，月末核对银行对帐单，并作出未达帐调节表。

2、现金及时送存银行、支票及时进账，保证日常所需备用金的数额和各种款项的收取和支付。审核收银员的现金数目

3、严格遵守现金管理制度和支票使用规定，负责库存现金及收据和发票等票据的管理

4、配合各部门办理电汇、信汇等有关手续

5、建立现金日记账、银行存款日记账，审核现金收付单据

6、协助会计做好各种帐务处理工作

7、办理公司有关税款的申报及缴纳

8、编制有关税务报表及统计报表

9、计算和发放员工工资

10、有关单据的清理并制证

11、完成上级交办的其他工作

1.协助具体实施个人业务的销#辅助策略、内部促销活动的推动以及组织代理人销售竞赛活动、会议等。

2.协助新人训练，衔接训练。

3.协助完成团队整体业绩分析，目标、活动量及结果追踪及分析。

4.部门总经理布置的其他工作。

5.协助各级业务人员招募流程的具体实施、入离司相关管理，协调。

6.协助对团队业务指标分析及对重点业务人员的业绩面谈及辅导。

y物业员工手册:公文处理办法

第四章公文处理办法

第十二条:公文处理程序和规则

收文处理程序:外部寄公司的信函，统一由办公室文档管理人员拆封、登记，附公文处理后呈办公室主任签署意见后送总经理阅。并根据总经理指意交有关部门办理，有关部门在工作办理结束后，应在文件单上签署意见及处理结果，并将文件原件交办公室存档。

发文程序:各部门根据工作需要拟稿后，将公文底稿送办公室，办公室对文件进行审核(审核内容包括:公文内容、文字表述、文种使用、格式等是否规范)，如文件内容涉及到公司其他有关部门，应先选交有关部门会签，再送办公室签发。领导签发后，办公室负责编制文号、题目、打印样稿送拟稿部门核对、印制、盖章后寄发。文件底稿由办公室存档。文件一律使用公司统一印制的文件稿纸。公文必须经公司领导签署后方可打印盖章。

别墅区物业管理员岗位职责

职位:管理员

报告:主管

工作概要:协助上级及维持别墅区管理之高水准。

主要职责:

1.负责定时或不定时巡视别墅区、配电室、热力站、消防中心等处，监察各承包商员工的违纪违规行为、举止，负责做好巡查记录，并按权限范围上报。

2.负责巡检别墅区设施运营情况，及时做好记录，发现问题要及时纠正或上报。

3.协助主管完善巡查制度。

4.配合别墅区客户办理入住及迁出手续。

5.协助部门经理做好分管的工作及完成领导交办的其他工作。

小区物业客户服务中心主管职责

1.全面负责管理处客户事务处理、社区文化管理、环境管理、保安管理、资料管理等工作的计划、组织、协调与落实;

2.制定本部门的工作计划，并监督落实;指导本部门员工开展工作;对本部门员工进行绩效考核;

3.及时检查和监督客服接待、保安管理、环境管理工作开展情况;

4.落实处理客户投诉和报修进行跟进和回访;

5.协助维系与业主委员会的正常关系

6.负责建立客户信息库，并组织维系与重点客户的关系。

物业客户服务主管职责(九)

一、在总经理的全面领导下全面负责服务部的各项工作。

二、接待业主的报修、投诉等相关问题，并及时给予处理与解决。

三、做好业主的接待工作，并及时的解决业主所提出的问题。

四、记录好每一个电话，及时反馈信息，发现问题及时的解决、沟通。

五、建立建全业主的各项档案，及时的回访业主。

六、经常检查、督促、协调部门的相关工作，并积极的听取员工的意见和建议，进行工作总结。

七、对于部门的紧急事情况作出相应的处理方案和决策，并承担相应的责任。

为了科学合理的安排驾驶培训和考试工作，方便学员的训练和考试，提高教练车的使用效率，特制定培训预约制度。

一、设立教练长预约电话：2650581，方便学员联系。

二、学员提前一天与教练长联系，约定自已的训练时间。

三、包接送的学员与预约电话联系，由教练长协调第二天接送的时间和车辆。

四、学员符合条件报名后，学校在30日之内向有关部门进行预约科目一理论培训及理论考试，理论考试不合格的推迟到下一期预约。

五、对科目一考试合格者，车辆管理部门核发驾驶技能准考证后，学校随及安排学员科目二、科目三的驾驶技能培训。

六、科目二、科目三，大车强化训练40天（324学时），小车强化训练30天（240学时）。

七、学员通过学校结业考试取得结业证书三日之内，学校向市车管部门预约科目二、科目三的考试。

1、岗位名称:物业管理员

2、直接上级:物业公司经理

3、岗位职能:物业小区的各项业务工作

4、主要工作:

◎公司管理制度规定的工作职责

◎协调绿化、卫生、保安、车库管理员的工作

◎安排保养、维护小区内各项设施工作

◎每月负责经营性用房各项费用的收取工作

◎负责联系、接洽公司的各项维修业务工作

◎按计划完成当月工作计划，做出当月工作总结、下月工作计划，报经理批准并作为当月工资考核标准。

5、兼管工作:

◎负责编报年度、季度、月度小区设施维修计划，并督办其及时实施，对其质量负责。

◎完成领导交办的其他工作

岗位责任人:公司经理:

物业区域绿化管理规定

为搞好本区域的绿化养护管理工作，保持本区域环境优美，特制定本规定。

(一)本区域的绿化，指区内绿化、花草、树木、园林建筑小品、屋顶绿化等，属本区域公用设施组成部分，其更新、改造和完善工程由服务中心负责，并按本市绿化达标要求管理区内绿化。

(二)服务中心采用各种形式开展宣传，使"保护绿化，美化本区域"成为住户共识，形成良好风气，自觉爱护区内"一草一木"。

(三)服务中心绿化人员职责 (请见《绿化员岗位职责》)。

(四)本区住户是绿化的享用人，负有爱护、管理本区绿化的权利和义务，严禁下列破坏生态环境、妨害绿化的行为:

1.占用绿化地段。

2.践踏绿化草地、林带。

3.攀折花木，毁损涂污园林小品。

4.行人和车辆在绿化带上行驶，碰坏绿篱和栅栏。

公寓物业管理服务标准

一、房屋共用部位的维护和管理

公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。

二、共用部位及设施设备的运行维护管理

1、定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。

2、在不受外界客观情况的影响下，保证公寓的供暖、供水、供电、供气、有线收视和通讯正常运行。

3、公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。

4、正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。

写字楼物业精细化管理培训(一)

第一篇:工作流程及服务标准要精细化

一、拾遗管理

写字楼内的保洁员在清洁15层洗手间时，发现在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包，于是拿起包找到该层的几家公司去询问，结果没有找到失主，于是就将包暂放到工作间内，打算清洁完自己所负责的楼层后再交到管理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处忽然意识到未拿包，马上返回洗手间却发现包不见了，看到公共通道做清洁工作的保洁员，就上前去询问，才知包已被她收起来，于是认为保洁员私藏客户的物品，投诉到管理处。

精细化操作建议:

1、为规范员工的拾遗管理，应制定完善的失物上交和认领程序，建立相应的拾遗工作流程及管理制度。

项目物业管理岗位职责

岗位职责：

1、全面负责商场的筹备开业、日常营运管理，维护项目环境、秩序、公共设施设备完好;

2、负责监管商场营运环境安全，提升商场环境及营运品质，提升客户体验;

3、组织健全、合理的管理体系，主持制定和完善重大规章制度，制定操作规范，健全内部组织系统，加强各部门之间的沟通与协调，确保管理机制有序高效运作;

4、对所管各物业作业进行定期督导与稽核，根据公司绩效考核制度，按时完成对本项目人员的绩效考核;

5、管理及控制各项费用，严格进行预算编制和管理，组织开展各项节能减耗措施，通过减少各方面的开销实现成本控制;

6、配合甲方，负责商户进场装修工作，协调租户、甲方的关系，确保商场良性持续发展;

7、定期对业主和甲方发放意见征询表，统计、分析、处理和回访;

8、负责团队建设，制定团队建设计划，组织开展各项团队活动。

写字楼各级人员在灭火救灾中的职责

写字楼一旦发生火灾，管理处值班的负责人、各部门管理人员应亲临火场第一线，全力以赴，履行职责，组织指挥员工进行灭火抢救工作。

(1)公司总经理和管理经理的职责:

1)接到报警后，立即到火灾现场了解火情，指挥灭火救灾工作。

2)组织灭火救灾指挥部，及时召集人员，组织力量抢救。

3)根据救人、灭火的需要，通知人员疏散和报告公安消防部门。

4)向各部门下达救人、灭火、疏散物资等任务，并检查执行情况。

5)公安消防队到达火场时，要及时向火场总指挥报告情况，服从统一指挥，按照统一部署，带领员工执行。

(2)消防监控中心职责:

1)火灾确定后，立即向公司总经理或管理处经理报告，同时通知义务消防员赶往起火现场。

物业管理员工手册:奖罚条例

一、奖励

1.奖励情形

如有下列情形，公司将予奖励:

(1)对改革物业管理、提高服务质量有重大贡献者。

(2)在服务工作中创造出优异成绩，多次受到客户表扬者。

(3)严格控制开支、节约费用有显着成效者。

(4)提出合理化建议，并经实施有显着成效者。

(5)为公司取得重大经济效益者。

(6)为公司取得重大社会荣誉者。

2.奖励类型

奖励分为年度特别奖和不定期奖，均须由所在部门主管推荐，通过综合管理部审核，总经理批准执行。

3.奖励方式

奖励方式为:下发《奖励通知书》、通报表扬、升职、授予荣誉称号、颁发奖状和奖金等。