| 制定背景 | 怕修完没人管效果，怕业主不满意又不说，怕维修人员服务不到位。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有物业维修项目，涉及经理、主管、维修负责人。 | ||
| 职责分工 | 经理带头回访，主管也得干，维修负责人跑最多，大家都要签字留痕。 | ||
| 管理规定 | 修完一周内必须回访，安全设施两天内，漏水三天内。要去看现场、问业主、听意见、查收费、让业主签字。 | ||
| 监督与罚则 | 回访发现毛病，24小时内写纸条通知维修人改。没回访或造假，扣当月绩效。每月统计回访率贴公告栏。 | ||
物业维修回访工作制度(五)
一.维修回访由经理、主管、维修负责人担任。其中:经理回访率不低于10%;主管回访率不低于30%;维修负责人回访率不低于60%。
二.回访时间安排在维修后一星期之内。其中:安全设施维修两天内回访;漏水项目维修三天内回访。
三.回访内容:
1.实地查看维修项目。
2.向在维修现场的业主(住户)或家人了解维修人员服务情况。
3.征询改进意见。
4.核对收费情况。
5.请被回访人签名。
四.对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。
| 制度目标 | 让大家干活时注意安全，少出事故，保护自己也保护别人，别让工厂停摆。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 厂长总负责，车间主任管本车间，班组长盯本班组，安全员天天查，计划进考核。 | ||
| 核心条款 | 不乱开叉车，不穿拖鞋上班，机器转着人不能走，油箱要先拆再修，禁烟禁明火。 | ||
| 执行要求 | 安全员每天巡1-2次，记清楚问题并督促改；每月开安全会，查上月情况；考核和工资挂钩，奖罚写进制度里。 | ||
一、机构与职责
1、坚决贯彻执行国家和地方政府有关安全生产、职工劳动保护的一系列法律、法规和规章，坚持"安全第一、预防为主"的工作方针，有效地保证企业生产经营活动的安全。
2、厂长（总经理）是本企业安全生产第一责任人，对本单位的安全生产工作负全面领导责任。建立以厂长为首的安全生产领导小组，统一管理全厂的安全工作；车间主任（部门经理）负责本车间（部门）的安全生产工作；班（组）长直接负责本班（组）的日常安全管理，企业和车间设立专（兼）职安全员，负责安全生产的日常管理和监督检查。企业年、季、月底安全管理计划列入厂长（经理）年度信誉考核目标管理之内。
3、职工必须严格遵守企业《安全生产管理制度》和《安全技术操作规程》，避免各类事故发生。
| 制定目的 | 怕乱买东西浪费钱，想让采购有计划、有对比、有监督，东西买得值，大家心里有数。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管各项目买物资这事，包括日常消耗品、维修急用物、办公用品这些。 | ||
| 职责分工 | 物业总经理批计划，采买部找货比价，财务和专业部一起招标，项目经理盯供应商质量，项目自己管紧急采购。 | ||
| 禁止行为 | 不能不报计划就买，不能绕过比价直接下单，不能超500元乱花，紧急采购不写报告单不行。 | ||
| 检查与监督 | 每月初交计划和调查表，采买部两周内完成比价，招标每季度搞一次，没交报告单扣当月采购额度，月底财务查账对不上要重写说明。 | ||
述职报告――16
附件11
物业项目物资采买的管理程序
一、计划内物资采买的管理程序:
1.项目物资的采买工作需按月向公司申报采买计划，由物业总经理审批。
2.项目日常消耗用品要填写消耗用品情况调查表，每月一张调查表，申报下一个月的采买用品时一并向公司提交调查表。
3.对于所以计划内需要采买的物品由公司采买部门到市场上寻价、寻质，货比五家后统一采买，对于每个月用量比较大的物品，由公司采买部门、财务部门、和相关的专业部门联合进行招标，选定一家长期供应商。
4.在公司指定的供应商向各项目供货期间，项目负责对供应商的供货质量监督，及时向公司反映对指定供货商的各种意见。
| 编制目的 | 遇到火警触电困梯这些突发事，能马上处理，24小时内报公司和主管部门，少影响业主生活。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 火警、触电、困梯、防台防汛、停电、爆管、失窃这些情况。 | ||
| 职责分工 | 秩序维护部通知和维持秩序，工程部抢修设备，保洁部清理现场，客服部安抚业主，经理指挥协调并上报。 | ||
| 操作流程 | 发现异常马上报告，各组按分工到场，先救人再救物，切断危险源，疏散走消防楼梯，事后填报告。 | ||
| 执行标准 | 用绝缘物救触电人，困梯不擅自开门，停电启动备用电源，爆管立刻关阀门，失窃保护现场不乱动东西，所有事24小时内填报告。 | ||
物业管理应急预案作业规程(三)
1目的
在物业管理服务过程中，对发生的突发意外事件时，能迅速予以处理，并在于24小时之内上报公司及行业主管部门，避免和减少对业主产生影响。
2适用范围
适用于公司对火警、触电、困梯、防台防汛、停电、爆管、失窃等特殊过程的控制。
3职责
3.1管理(服务)中心秩序维护部负责通知相关部门到场进行救护，负责维持现场秩序，协助查明事件产生原因。
3.2管理(服务)中心工程部负责对产生意外事件的工程设备的抢修、恢复工作，查明事件原因。
3.3管理(服务)中心保洁部负责现场的清理。
3.4管理(服务)中心客户服务部负责安抚现场业主，避免业主产生投诉。
| 编制目的 | 让保安主管干活有章法，管好整个保安队，别乱来。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 小区保安主管这个岗位，管所有保安员和岗位安排。 | ||
| 职责分工 | 保安主管自己干，班长和保安员配合，物业经理监督。 | ||
| 操作流程 | 查上岗换岗、看值班日志、处理问题、管器材装备、查外围景观、护现场证人、开例会、搞训练、开队务会、填工作日志。 | ||
| 执行标准 | 用对讲机和警械要会用会保养，日志每天写清楚，装备每年清点一次，训练每周三下午搞，内务卫生每周检查评比，消防检查不能漏掉。 | ||
小区管理处安全主管工作规程
1工作目标
规范保安主管工作程序，负责保安部全面工作。
2工作职责
负责全队保安员管理工作，监督检查保安员岗位安排。
3工作指引
3.1执勤工作
3.1.1检查监督班长以及保安员上岗、换岗、调岗等工作，并对各岗位工作作具体安排、要求、指挥。
3.1.2指导保安班长和保安员的工作情况，查看保安班长《值班日志》。并抽查保安员的《值班日志》。
3.1.3及时妥善处理各种问题和事件，如无法处理应立即向上级报告。
3.1.4通迅器材、警械的使用和保管情况，如有损坏，负责联系维修，并调查损坏的原因。负责每年一次清点本队的装备和公物。
3.1.5督促检查小区外围景观，劝止业户在观景阳台晾衣服和摆放物品。
| 编制目的 | 为了把回访这事做规矩点，早点听到业主想法，好让服务慢慢变好。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业管理员、管理处主任、所有要回访的业主和维修现场。 | ||
| 职责分工 | 管理员动手做回访，主任盯着看、签字确认，大家一起填记录表。 | ||
| 操作流程 | 先选上门或打电话，再按三类情况分着回，每次都要记清楚，问题没完还得继续跟。 | ||
| 执行标准 | 上门必须让业主签字，电话要说清是电话回访；维修回访每月必做，满意率得盯住98%，记录表一个都不能少填。 | ||
物业管理中心用户回访工作规程
1、目的
规范用户回访形式，及时征求用户意见和建议，以利管理服务工作的改进.
2、回访形式
2.1上门回访
2.2电话回访
3、管理处应对下列三类工作进行回访
3.1对业主意见征询的回访:
按规定进行发放、回收、回访。
3.2对投诉的回访:
日常工作中接待的投诉、上级单位转呈的投诉等。
3.3对意见、建议的回访:
3.3.1管理员在日常巡视中收集的用户意见、建议。
3.3.2管理处接待过的业主(用户)的意见、建议。
3.4向业主(用户)提供维修服务的回访。
维修质量的回访，每月重大维修上门回访、一般维修由管理员进行电话回访，将回访情况录入"回访记录"中，报修维修满意率98%。
4、回访工作的要求
4.1责任人:管理处主任和管理员。
| 制定目的 | 怕合同乱签吃亏，想让每份合同都合法合规，保护公司钱和名声，少出岔子。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有签经济合同的人，包括购销、工程这些合同的起草和执行。 | ||
| 职责分工 | 财务部牵头管，各部门负责人签合同，经办人具体操作，财务部盯着执行和归档。 | ||
| 禁止行为 | 不能没授权就签字，不能用假资料，不能漏盖合同章，不能随便担保，不能丢合同原件。 | ||
| 检查与监督 | 合同要先填审批表，财务部复核，领导批完才能盖章；财务部每月查一次执行情况，漏签或乱签扣绩效，严重就通报；年底统一考核打分。 | ||
《经济合同管理办法》
经济合同管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强公司合同管理，维护公司合法权益，根据国家合同法，结合公司实际情况，特制定本 办法。
第二章 管辖范围
第二条 本办法管辖合同为: 购销合同、建设工程承包合同等各类经济合同。
第三章 管理体制
第三条 公司经济合同统一归口财务部管理，合同经办人为相关部门负责人。
第四章 职责范围
第四条 财务部合同管理职责范围:
1. 制定修改合同管理办法;
2. 核查本公司范围订立合同和履约情况，并对总经理负责;
3. 参与合同纠纷的调解，仲裁，诉讼准备及善后工作;
4. 做好合同归档，合同章管理工作;
5. 负责贴制合同印花税;
6. 对经济合同法宣传教育，培训活动。
| 制定目的 | 学校零小修没规矩，报修乱，维修慢，大家着急。想让小事快修、流程清楚、责任到人。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管全校各部门的五万元以下零小修，不含防水和设备维修。 | ||
| 职责分工 | 物业公司修缮工程管理部牵头接单答复；使用部门填单签字；后勤保障处审水电改造和大功率电器；国有资产管理处管设备认定。 | ||
| 禁止行为 | 不能跳过申报单直接开工；水电改造不审批不能干；大功率电器没论证不能装；施工没人盯不行。 | ||
| 检查与监督 | 填单→签字盖章→交物业；物业2天内答复；施工时双方派人盯；完工要验收签字；没填单或没验收，不结算不付款；每月查一次执行情况。 | ||
服务内容:学校零小修范围涉及日常维护以外，单项工程预算不足五万元的工程，不含屋面防水，不含设备维修。
服务流程:申报五万元以下零小型工程流程:学校各部门如有零小修需求，需填报《维修项目申报单》(校园网下载)，由部门负责人签字，加盖公章后报送物业公司修缮工程管理部。如遇突发事故，可电话沟通，先抢修再补手续。物业公司修缮工程管理部接到报修后2个工作日，对提出申请部门予以答复。答复内容包括:申请项目是否属于零修范围，如不属于说明原因;符合零修范围的工程根据具体情况安排施工单位和维修日程。如有特殊情况近期无法维修应与申报单位说明情况。
| 制定背景 | 新开酒店账务乱，资产不清，钱款混着花，怕东西丢了没人管，怕收入漏记少进账。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有新开业酒店，管资产、用品、收入、存货、欠款这些事。 | ||
| 职责分工 | 总公司管移交和审核，运营部帮做预算，各酒店自己登记、验收、记账、盘点。 | ||
| 管理规定 | 资产要建账登记，用品要验收入库再领用，收入当天解银行，账单审完才能入账。 | ||
| 监督与罚则 | 每月盘点存货，填收发存表，出库要签字，收入分项统计，账目不对要写说明，查出来问题要补登记。 | ||
第一章 资产及项目交接
第一条 新开业酒店由总公司将其有关会计账务事项，编制移交清单，各酒店应根据所接收资产逐一登记，实行建账管理。
第二条 按酒店管理制度，进行资产、用品等的购、领、耗、存、盘点管理。
第三条 酒店开业前由运营部协助酒店制作开业用品预算，经总公司分管副总审核后，安排统一订制。
第四条 总公司统一订制的开业用品，由各酒店验收，并列入酒店库存商品管理，货款由各酒店在自有流动资金(或开业备用金)中支付。
第五条 筹建期间的工程款项由总公司代为支付，待工程完工后，统一结转给酒店，原件一般保留在总公司，酒店可从总公司索取盖有"复印件与原件一致"印章的复印件。
| 编制目的 | 让租房代理工作有规矩可循，不让公司信誉出问题，方便业务顺利做下去。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业组管的那些要出租的房屋。 | ||
| 职责分工 | 物业组的人来干活，财务部收钱，管理处主任盯着看。 | ||
| 操作流程 | 登记业主放租信息，带人看房谈条件，拟合同走审批，收保证金签合同，交钥匙办验房。 | ||
| 执行标准 | 登记要写清位置面积价格，看房得有人陪，合同按模板写完要审批，保证金交完才给钥匙，验房双方都在场签字。 | ||
园区房屋租赁管理工作规程
1.目的
规范房屋租赁代理工作，保障公司经营的良好信誉，便于房屋租赁代理业务的开展。
2.适用范围
物业组经管的房屋租赁代理物业的管理。
3.职责
(1)物业组负责房屋租赁代理业务的实施和跟踪。
(2)财务部负责有关费用的核收。
(3)管理处主任负责租赁代理工作的监督。
4.工作规程
(1)物业组文员做好业主的放租情况的登记.。
(2)合同洽谈
a、就房屋的位置、面积、价格、租赁期限等与来访单位进行报价、洽谈。
b、对要求现场看房者，积极安排陪同看房。
c、未出租的房屋的钥匙由专人负责并做好标识。
(3)合同的拟定及签订
a、根据双方洽谈达成的条件，拟定"房屋赁合同"，并按合同评审程序进行合同审批。
b、承租方负财务部交纳租赁保证金。
c、由业主及承租方签署合同，并由双方及管理处存档。
| 制定背景 | 设备老出问题，容易伤人。想让机器少坏、多用、更安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有用设备的人，生产部、管理部，还有各课组。 | ||
| 职责分工 | 生产部牵头检查维修，管理部电工组负责修，各课组长管保养，操作员天天盯设备。 | ||
| 管理规定 | 半年查一次设备，每月查一次使用情况，加油换油要定时定点定人，修完必须验，不验不能用。 | ||
| 监督与罚则 | 查出问题开单子给主管，限期改完再报监督人确认。不改或乱修的，要重新干，还扣绩效分。 | ||
为使设备正常运转，防止和减少事故，保障设备操作人员的人身安全，特制订本办管理制度:
一、 设备及安全装置定期检查制度:
◆ 机械设备定期检查是促进机械管理，提高机械完好率、利用率，确保安全生产有效措施。
◆ 定期检查的内容:
* 检查规章制度的建立、健全和贯彻执行情况;
* 检查管理机构和机务人员配备情况;
* 检查技术培训及各级人员素质情况;
* 检查机械技术状况及完好率、利用率情况;
* 检查机械使用、维修、保养、管理情况;
* 检查机械使用维修的经济效果。
◆ 定期检查的组织实施
* 生产部每半年组织一次设备检查，组织有经验的技术人员和操作维修人员参加，明确检查重点和部位、检查方式，科学地组织分工，做到各负其责。