| 设立背景 | 小区里设备老了总坏，得有人天天盯着修，不然业主天天投诉，影响物业口碑。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 修配电箱、灯管、水管这些常见故障，保证楼道亮着、电梯能跑、水龙头有水。 | ||
| 工作内容 | 换灯泡、拧水管、查线路、填维修单、交班签字、扫工具房、听领班喊人就跑。 | ||
| 协作关系 | 听领班指挥，跟配电工搭把手，和保洁大姐顺手捎垃圾，偶尔帮客服贴个告示。 | ||
小区物业工程部维修工的岗位职责
1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务;
2、努力学习技术，熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修;
3、积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥;
4、招待执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格;
5、严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作;
6、交班时发生故障，上一班必须协同下一班排队故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗;
7、请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人;
8、搞好班内外清洁卫生工作;
9、完成上级交办的其它工作。
| 编制目的 | 让吸水机好好干活，别坏掉，保证清洁效果。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 保洁员用双马力吸水机吸地、洗地毯。 | ||
| 职责分工 | 保洁员自己开机器、倒污水、擦干、放回库房。班长偶尔来看看。 | ||
| 操作流程 | 先看机器有没有问题，再开机吸水，往前慢慢推，干完拔插头，倒污水，擦干机器。 | ||
| 执行标准 | 检查要盯三秒看有无裂痕漏电，吸水时不能倒退，污水桶不能超三分之二，擦干要用干抹布，线要一圈圈绕好。 | ||
物业清洁设备使用操作规程:双马力吸水机
双马力吸水机操作规程
1)目的
为正确使用操作设备，保证设备的正常运行，以满足服务的要求，特制定本规程。
2)适用范围
a.本规程适用于双马力吸水机的操作。
b.操作使用需每月保养一次。
3)职责
由专项操作员操作设备并进行设备的保养。
4)工作程序
a.首先，使用前应检查设备的状态有无异常，确认无异常后再按作业要求。
b.有顺序的向前吸水或地毯水洗。
c.工作完毕，拔下电源，将线缠好。
d.将污水倒出，将机器里外擦干。
e.将机器放回库房干燥处。
f.安全注意事项
*严禁吸水桶污水过满浇坏电机。
*电源线插头是否漏电，以防触电。
| 制定目的 | 设备多、运行时间长，怕出故障影响客户安全和使用。怕停电、漏水、电梯停、空调不制冷这些事发生。 |
|---|---|
| 适用范围 | 物业所有员工，国贸中心全部设备，包括电、空调、锅炉、水泵、电梯、中水站、自控系统。 |
| 职责分工 | 主管盯整体，工程师管技术，技工做保养维修，值班员巡检记录，新人要培训考试才能上岗。 |
| 管理要求 | 持证上岗、按计划保养、每天巡检、快速修故障、填好记录、定期清洗消毒、压力容器按时检测。 |
| 监督与检查 | 自己查、班组查、工程部每月查，记录要存档，没做到扣绩效，问题多要重新培训，严重失误调岗处理。 |
物业项目设施设备的运行维护方案
本项目拥有大量先进的设施设备，通过精细、高效的设备运行维护、报修管理、节能管理、档案管理、应急方案设计等服务，向客户提供365天、24小时不间断的基础功能服务，确保舒适、安全和便利，是物业管理公司最为重要的职责之一。
我司在服务于国贸中心的过程中，积累了非常丰富的现代高档设施设备的运行、维护及管理经验，在领导重视、技术过硬、精细管理以及持续改进的多重因素下，确保了17年无重大设备故障事故的出色专业记录。
国贸物业设备运行与维修保养服务的目标是确保本项目设施设备运行的安全、高效率及综合成本得到有效控制。
| 制定目的 | 怕业主找不着人问事，怕服务乱套出问题，怕业主投诉多影响小区安宁。 |
|---|---|
| 适用范围 | 物业客服岗所有员工，小区全部楼栋和公共区域。 |
| 职责分工 | 主管盯流程，组长管小组，员工守岗位。谁接待谁负责记录，谁值班谁保证电话畅通。 |
| 管理要求 | 微笑说话，穿工装戴工牌，24小时接电话，上门服务要签字，装修要审批存档。 |
| 监督与检查 | 主管每天查日志和着装，监督会抽查记录和签字。没写日志扣10分，没戴工牌扣10分，没签字扣20分，吵架扣20分，动手扣50分。 |
自管物业接待业主(客服)服务内容和考核标准
一、接待业主服务内容:
1、热情接待业主，微笑回答业主所提出的问题。
2、了解业主需求动态，主动为业主提供服务。
3、及时告知业主有关物业管理与服务事项。
4、落实业主需要的维修、保洁绿化、安全等方面的服务。
5、记录、修改业主信息，保证与业主联系方式的畅通。
6、联系开发商，协调解决开发商遗留问题。
7、为业主缴纳物业费做好服务。
8、做好业主装修装饰管理与服务。
二、接待业主服务考核标准:
1、严格排班和值班登记及交接制度;所有值班和交接班必须记录、存档。
(如发现交接班异常、未记录或不全，每发现一处扣服务质量标准分值10分)
2、每位员工每天有上班日志，记录接待服务业主情况。
| 编制目的 | 让中央空调夏天能正常吹冷气，冬天能修好夏天出的问题，别老坏掉。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 中央空调工、楼层巡视员、制冷空调维修组。 | ||
| 职责分工 | 值班员自己巡检，巡视员自己查楼层，维修组来大修，站长批停用。 | ||
| 操作流程 | 两小时填一次运行日志，按表巡楼层，故障马上处理，每年4月底试开机。 | ||
| 执行标准 | 用摇表测绝缘值，看油位油色，听压缩机有无怪声，查阀门是否漏，刷漆防锈，滤网必须洗干净。 | ||
物业辖区中央空调系统维保规程(七)
一、夏季中央空调工对中央空调日常维修保养:
1、中央空调值班员每隔两小时按《中央空调机组运行日志》项目巡检。
2、中央空调楼层巡视员按《中央空调楼层巡视记录表》项目巡检。
3、中央空调系统出现紧急故障时，中央空调工应按《中央空调异常情况处置》及时排除故障。
二、冬季侧重对中央空调整个夏季运行中出现的问题进行整改和维修。
1、各楼层新风机紧固、清洁卫生、过滤网损坏修复。
2、空调水泵、电机、起动柜检查保养、检测电机电阻值和绝缘值。
3、排放空调冷却水、冷冻水、清洗冷却塔、排污、进水、放药、走泵。
4、阀门保养、密封件加注机油。根据实际情况对部份阀门解体维保。
5、管道、冷却塔、水泵、电机、冷水机组阀门等油漆。
6、楼层房间风机盘管滤网清洗。
| 编制目的 | 让电梯修得对、保养得好，不让它出毛病，保护坐电梯的人不受伤，也保护修电梯的人自己安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业项目里的电梯，还有专门修电梯的师傅们。 | ||
| 职责分工 | 外边请来的维修公司来干活，物业人员看着点，工程主管盯着整个过程。 | ||
| 操作流程 | 先挂牌停梯，再关好门拦好人，上轿顶要打检修开关，加油检查必须停着干，完工后要试运行、清现场、通知大家。 | ||
| 执行标准 | 用36v以下带罩手灯或手电筒，厅门地坎间隙5-8mm，安全钳间隙2-4mm，制动器温度不超60℃，底坑深过1.5米得用梯子，工具不能落设备上。 | ||
物业项目电梯日常维修保养规程
为规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好，特制定本规程。
1.0电梯维修保养安全操作
1.1维修保养前的安全准备工作:
a.在电梯基站门口处放置"检修停用"标牌;
b.关好厅门，不能关厅门时，用合适的护拦挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道;
c.有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。