二次装修

写字楼装修监管培训内容

(一) 楼宇外观的管理

(1)严禁在外墙四周悬挂、横挑及乱贴乱画任何物品及开窗

(2)严禁在天面乱搭、乱建;乱贴乱画。

(3)未经管理处许可，严禁在大厦周围路面乱搭、乱建商品展示台等。

(4) 严禁在草坪、花葡里乱搭、乱建任何建筑物。

(5)严禁在路面指示牌及树木上随意悬挂任何物品。

(6)空调安装的位置必须在规定的部位，严禁擅自定位。

(二)主体结构的管理

(1)严禁敲打、破坏承重墙及梁、板、柱、屋盖、楼盖。

(2)严禁敲打、破坏公共部位的墙及梁、板、柱。 )

(3)所有加置隔墙的位置、厚度、高度和材料不得阻碍消防通道及相关设施。

(4)若在楼层设置重型设备，则不能超过楼地面的有效承载。

小区客服主任的岗位工作职责6

1协助客服经理，对部门员工行使管理、监督、协调、服务的职能。

2认真贯彻执行关于物业管理的各项法规、政策，组织落实部门经理下达的有关任务。

3根据质量体系标准要求制定检查计划，进行周、月单项检查，并对不合格服务项目的纠正情况进行跟进。

4协助部门经理做好管理评审工作。

5负责质量体系文件的修改，制定服务流程及部门培训计划。

6对日常报事、报修、投诉等进行数据分析。

7借鉴先进管理方法，提高客服及综合维修技工物业服务质量。

8配合管理处其它部门，完成有关工作。

为加强本大楼房屋装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护大楼环境整洁、美观及住户的正常生活秩序，使住户有一个安全、清洁、优美、舒适的居住环境。

大厦业主入住工作程序(十一)

1.1适用范围

对**国际大厦业主入住进行登记、建档。

1.2引用文件

无

1.3定义

1.4工作程序

1.4.1入住准备:物业助理准备好各种业主入住需要的文件，文件包括:

1.4.1.1治安防火责任书

1.4.1.2安全消防协议书

1.4.1.3业主档案

1.4.1.4能源计量表号及读数记录单

1.4.1.5有偿清洁服务报价表

1.4.1.6单元钥匙交接表

1.4.1.7机动车登记表

1.4.1.8非机动车登记表

1.4.2文件发放:

1.4.2.1在接到业主《入伙通知书》后，将建立业主档案资料交由业主相关负责人，并讲明各表格用途及内容。

1.4.3收取文件、发放资料、签订协议:

1.4.3.1发放《业户手册》。

任职资格：

1、性别不限。

2、年龄25~45岁。

3、教育背景中技/高中以上学历，持有劳动部门认可大的电工操作证、电梯操作证，供电部门认可的高压进网证。高级技工须持高级电工职称证。

4、熟悉发、配电系统。

5、高级技工须持有高级电工证、进网证、低压操作证。

6、丰富的专业知识，熟练的操作技能。

7、从事电工实际操作3年以上。高级技工须8年以上。

8、服从上级，认真完成领导下达的每一项任务，独立作业能力强，对工作任劳任怨，不骄不躁有较强的责任心和敬业精神，以公司的利益为重，有业户至上的良好品德。

9、认真学习其他各种专业知识，增加同行业好的工作经验和先进技术交流，以提高工作效率。

物业管理知识学习-保安服务篇

001治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

002治安管理的主要内容是:防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。

003治安管理的目的是人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。

一、外脚手架搭设基本要求

1、要有足够的牢固性和稳定性，保证在施工期间对所有规定的荷载或在气候条件的影响下不变形、不摇晃、不倾斜，能确保作业人员的人身安全。

2、要有足够的作业面积，同时满足堆料和行走的要求。

3、构造要简单，搭设、拆除和搬运要方便，使用要安全。

4、要因地制宜，就地取材，量材施用，尽量节约用料。

5、脚手架严禁钢木、钢竹混搭，井架卸料平台、井架、外架等不同受力性质的架体严禁连接在一起。

6、外脚手架除了给操作人员以安全感外，还应给过往行人或场内作业人员以美感。

二、脚手架材料的材质要求

1、竹杆一般应采用3年以上毛竹，青嫩、枯黄、黑斑、虫蛀的及裂纹连通二节以上的竹杆都不能采用。

石材类墙面装饰工艺流程

(一)天然花岗岩、大理石墙面构造和施工工艺

天然花岗岩、大理石板材墙面构造:

天然石材较重，为保证安全，一般采用双保险的办法，即板材与基层用铜丝绑扎连接，再灌水泥砂浆。饰面板材与结构墙间隔3~5厘米，作为灌浆缝，灌交时每次灌入高度20厘米左右，实凝后继续灌注。

2.天然花岗岩、大理石板材墙面施工工艺:

基层处理→安装基层钢筋网→板材钻孔→绑扎板材→灌浆→嵌缝→抛光。

(二)青石板墙面构造和施工工艺

青石板墙面构造和施工工艺可采用与釉面砖类似的方法粘贴。青石板吸水率高，粘贴前要用水浸透。

家庭装饰中局部使用小规格石材和人造石材均可参照釉面砖粘贴方法。

新城国际房屋定期维修养护计划及实施方案

序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果

1房屋承重及抗震结构部位①局部受损。

②施工质量原因造成的结构问题。每年对房屋沉降情况进行一次检查，做好记录，做到早发现，早处理。①由于使用不当造成结构较轻受损由工程部或委托专业公司实施。

②如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发单位处理。①有关房屋修缮标准。

②有关工程施工技术规范。①安全，使用正常。

②功能完好。

2外墙面①外墙面大理石干挂脱落。

②外墙面局部渗漏。③外墙面大面积渗漏。

④外墙面的翻新(25年周期)。

⑤玻璃幕墙破损

每2年对外墙较大面积渗漏久修无效的，应局部翻新，防止渗漏扩大及污染墙面;并清洗一次。由工程部按有关修缮规程实施。外墙面每年清洁一次。

大厦物业工程管理服务内容

管理处工程部负责整个大厦的设备维护保养及操作，整个部门运作是否正常将直接影响到大厦的正常运营，所以为了提高管理水平、服务水平及经济效益，加强工程部人员管理及设备设施的管理将是整个物业管理一个重要方面。

工程管理目标

1.完好设备，完好机房，完好系统的完好目标。

目标是最大限度的降低物业管理成本，建立良好的大厦形象。

2.完备资料，完备图纸，完备操作的完备目标。

目的是最大限度的积累物业管理原始资料，建立充分的软件支持。

3.完整材料设备，完整技术档案，完整操作规程的完整。目的是要求总分承包商按照合约完成安装、调试工作、发挥大厦设备设施功能实现最大功能。

附件三:花园二次装修工程区域消防安全承诺书

为确保**花园座号公司二次装修工程区域在施工期间的消防安全，遵照北京市人民政府有关规定，实行防火责任制，现管理处要求装修公司签定本承诺书，承诺要点如下:

1.依据消防局审定的设计方案，接受管理处对本装修工程进行监督。

2.如管理处发现施工有不安全的因素，有权下令改正或下令停工直至不安全因素消除为止。

3.负责上述单元施工期间的消防安全责任，保证不发生火灾等事故。

4.开始施工前三天通知管理处，以便管理处提早安排进场事宜。

5.设立现场安全负责人，向管理处解释消防安全工作，并对施工安全负责。

6.用电、水和动火前应得到管理处批准后方可使用。

-电气操作人员应有电工操作证，操作证须给于管理处检查和复印存档。

大厦客户入住程序(十)

为了使物业部各级员工熟知客户入住程序流程，能迅速地办理客户入住手续，特拟定如下入住程序:

a 、业主在接到发展商发出之入伙通知的15天内，到发展商售楼处办理与发展商相关之入伙手续。

b 、发展商客户服务部的人员在审核业主相关入伙手续合格后，开具出办理入伙之《交付入住手续书》至物业管理处，并盖章确认。

c 、如发展商承诺业主相关物业管理费用之减免或特殊之承诺，则应该具备有书面材料，并且有相关负责人签署并加盖财务章。

d 、物业管理处之工作人员在接到发展商开出的《交付入住手续书》后应首先确认该手续书之有效合法性(手续书之内容是否填齐，是否有发展商之有效公章等)。

e 、核实手续书的有效性后，物业部人员、销售人员、工程部人员陪同业主验收房间及配套设备、设施，并做好水、电二表的抄表工作，填写《装修检查表》，此表一式四份，第一联业主留存，以备复查。

办公楼二次装修工程减少现场噪声及污染的措施

为了保证本工程在施工时尽可能降低噪声，不影响周围企业及居民的工作和日常生活，我们将采取以下具体措施:

1、原则上所需锯、切、割、材料按图纸及现场实际尺寸，在本公司加工车间制作成光料及半成品后进场。

2、地砖等材料及必须在现场制作的项目，我们将在施工现场分隔的施工房内完成，或临时用纸面石膏板隔出制作区。

3、夜间施工时，不安排噪声大的机械进行夜间操作和施工。

4、基本保证施工现场噪声分贝控制在国家规定的范围内。

5、保持施工道路、场地畅通、整洁、做好施工现场的环境保护，进出车辆冲洗干净，做到无泥浆出工地。

6、加强工地治安保卫工作，坚持24小时值班(包括节假日)进出施工现场出示证件，做到无证不得入内，配合土建争创文明工地。

7、有噪声的工具在施工时，尽量安排交叉适用，尽量避免因同时施工操作，所产生的共振。

住宅小区物品搬进(出)管理规定

1目的。本规定旨在加强、规范物品搬进(出)管理。有效控制偷盗等治安案件。维护区内居民及商家、单位利益。

2申报制。住宅区住户及商家、单位凡有物品搬出本区，须事先向项目管理中心申报，项目管理中心应及时通知公共事务助理，并向其它部门传达，并保证在搬进(出)物品时提供方便。

3盘查制。项目管理中心安防人员均有责任对所有物品搬进(出)进行盘查;发现可疑情况及时处理，并在有需要时联系治安大队支援;本区出入口岗亭值勤治安员须密切注意进出车辆及人员，发现可疑情况及时进行检查、处理。

4应急处理。区内发现有关可疑情况并且当事人逃脱时，应立即以对讲机、电话等迅速与出入口岗亭及安防员联系，报告有关特征并请示截停，有关人员接到截停请示时须及时反应并予截停、盘查。

5案件处理。

为了加强房屋二次装修的管理，保障小区所有业主的安全及利益，维护小区的公共秩序，制定如下装修管理规定。

一、承重结构

大楼承重结构(如:承重墙、柱、梁、板等)的位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门。

二、液化气管道

大楼室内的燃气管道是按国家有关规定进行敷设，并通过有关部门验收合格的，严禁随意改动或进行掩盖。如确属需要进行变更的业主须向市供气企业提出申请，经市供气企业更改并验收后开通点火。业主应向管理处提供相关证明。

三、电气线路

电线的敷设和电器的安装，业主应聘请持有操作证的工人施工，电器的容量不应大于原设计的负荷。

四、给排水

给排水管道的改造和施工必须保证其他业主的正常使用。

1.施工队进场后须仔细检查烟感路线是否通畅(以发光二极管为准)，如无任何疑议，请在确认备忘录中签署备案。

2.为防止烟感污染，进场后(线路畅通已检查)须用塑料袋封闭烟感。

3.按照设计烟感须下移/移位/增加施工时，须在大楼管理人员指导下拆除烟感，并妥善保管拆下之烟感。

4.由于每个楼层的消防报警元件都是并联串接成系统(包括温感、水流指示、闸阀、排烟阀等)，装修施工可能会碰到将预埋在楼层内的管线损坏造成系统开路/短路，若有此情况，装修施工方须全部修复，以保证整个楼层的消防元件都能正常工作。

5.烟感下移/移位增加所用的线材与原线材同一型号，即18dwg双绞屏蔽电缆，施工要求按低规要求进行。

工业园区物业安保门岗工作规程

1.上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。

2.接班后详细看阅上班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。

3.认真检查进出辖区内的车辆，对已租用车位的车辆进行放行。对已过租期的车辆要及时通知到管理处办理续租手续。

4.对没有租用车位的商户车辆进入辖区时，开出车辆出入登记卡，写明进入车牌号码及进入时间，离开辖区时，安保员核对车牌号码、时间，如果超过规定时间的，按规定收费。

5.外来车辆进入辖区时，安保员上前有礼貌询问找哪家租户，按规定登记后才能准许进入辖区。车辆管理及收费同第"4"点。

6.安保员收费要给发票，所收款项当天要交到领班，由领班交到出纳，并请出纳开具收条。

7.对各类推销人员及其他无关人员，礼貌劝其离开。

花园小区房屋建筑主体管理方案

一、房管工作内容

房屋主体结构安全预防勘察，房屋结构及附属设施的日常巡查及日常养护，房屋修缮工程管理及修缮资金统筹管理和安排(别墅!)，房屋装修施工监理，系统vi识别牌的规划设计及维护管理，物业管理活动质量检查监督，服务体系的建立及服务质量监督。

二、房屋建筑结构及附属设施管理

建立勘察机制，管理处拟定计划后，由工程技术员每半年定期组织1次对各房屋主体结构部分进行巡检，分析建筑结构情况，以保证房屋安全使用。