前期介入

物业社区环境主管职责与权限

一、职责

1、对上级公司下达的有关职责范围内的决策和指令的实施负责，对管理处主任下达指令的实施负责。

2、负责组织实施管理处主任下达的各项指令，制定并落实社区管理部员工的工作职责，督导社区环境部员工有序开展各项管理服务工作。

4、负责一体化管理体系文件的具体执行运作，编写社区环境部相关管理文件。

5、负责社区环境部员工培训工作的具体实施，督导操作层员工的仪容仪表、言行举止、加强与操作层员工的思想交流，做好操作层员工的思想工作。

6、负责督导社区环境部管理文件的收集、整理、执行和各类记录文件的归档、保存。

7、协助护卫主管做好护卫员的思想工作，加强与护卫员的思想交流。

8、、协助服务中心主任处理业主投诉问题。

8、协助管理处主任组织实施酒店式物业管理服务项目。

第二部分理论知识

一、单项选择题 (51-150题，共100道题，满分为100分)

51、国家行政机关与物业管理企业之间管理与被管理的关系，属于( c )的法律关系。

a、平等主体之间b、民事性质 c、行政管理性质d、刑法调整 1-113

52、物业管理法律规范是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理( d )的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用于组控物业管理社会关系中某一类具体关系或一类具体活动类型的行为规范。

a、工作内容b、操作方式c、发展水平d、社会秩序 1-114

53、从逻辑结构上说，任何一个物业管理法律规范都必须具备三要素:(b )、处理和制裁。

物业项目顾问管理工作范围

1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。

3、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。

4、本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。

5、专业装修工程质量监理与装修管理。

物业管理基本知识第1节:物业

第一节物业

一、物业的含义

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。

物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。

第一部分知识考试答题技巧

全国物业管理员职业资格考试中知识考试，主要是考察学员对所物业管理基础知识、基本理论掌握程度的一种测试方式。 考试内容分为三种方式:单项选择题、多向选择题和判断题

一、单项选择题的答题技巧

所谓单项选择题，就是在命题中给出答案，让你选出一个且只能选出一个符合题目要求的答案，并把代号填入题目后面的括号内。一般命题所给的答案有即a、b、c、d四个。

答题技巧:

1、直接选择法

所谓直接选择法，就是学员掌握基本知识、基本理论比较扎实或题目比较简单，一眼就能选出符合题目要求的正确答案的答题方法。

例如:物业管理区域内第一套房交付业主使用已满( )年，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。 1b 2c 3d 5

对于这样的命题，就可以采用直接选择法。

职责描述: 1、制定和完善商场、写字楼、商业综合体物业工程标准、服务操作流程和管理制度，形成标准化的服务要求并监督执行;

2、负责商业物业工程的前期介入，对筹备商业项目的建筑工程设计、施工、装修等提供专业的指导意见;

3、负责对商业物业的空调、给排水、消防、电梯等工程各系统设备设施安全运行与维护管理工作提供专业的指导意见，对存在问题的整改落实情况进行监督检查;

4、负责组织对商业物业的消防安全监督检查工作;

5、负责组织工程管理培训，监督项目培训执行情况。

雅芙花园物业管理机制的确定

1)目标管理责任制

基本原则:我公司在雅芙花园项目设立雅芙花园项目管理处，全权负责该小区的物业管理。

1.未来的业主委员会、物业公司共同构成管理处决策层，通过服务中心指挥协调和监控。

2.服务中心负责接待受理、人事管理、财务管理、收费、档案整理、社区文化及多种经营，并开展中介、便民服务，为广大业主分忧解难、尽心服务。

3.保安部负责小区的值班巡逻、交通组织、消防和突发性事件处理等工作，并积极开展日常服务。

4.综合管理部负责小区内卫生保洁、绿化养护、房屋及装修管理、工程维修服务。

2)、激励机制

以人为本、服务至上是我公司重要的经营理念，也是我公司企业文化的精髓。

项目物业前期介入控制程序

1.0 目的

为了公司尽早了解物业项目的设计、施工情况，确保物业项目在接管验收时能够达到物业管理所要求的条件，便于管理。

2.0 范围

适用于已经签订合同尚未入伙的管理项目的管理服务。

3.0 职责

3.1 商务部负责前期介入阶段的接洽、统筹、组织、考察、建议等全方位的工作。

3.2 相关单位负责协助商务部进行准备工作。

4.0 程序

4.1根据合同或开发商的要求，商务部定期或不定期组织公司顾问团赴现场考察，从物业管理的角度提出书面专业建议。各单位应积极配合顾问团的工作。

4.2根据合同或开发商的要求，商务部组织教员对开发商前期物管人员、操作层员工及项目销售人员进行物业管理基础知识及岗位专业培训，并安排好具体相关事宜。

1.0目的

为及时处理工作中发现的问题，总结经验，改正问题。

2.0适用范围

秩序维护部适用

3.0管理职责

3.1工作负责人:秩序主管。

3.2秩序主管定期组织召开部门工作会议。

3.3秩序主管负责做好会议记录。

4.0操作细则

4.1由秩序主管主持，每周五下午4:10召开主管每周例会。

4.2每周一晚6:00由各班领班主持，主管必须参加，召开每周班会。

4.3每月最后一周的星期五召开由秩序主管主持的，每月全体秩序维护员大会(遇有特殊情况时间可临时更改)。

4.4对工作中发生的重大安全事件，秩序主管可随时组织召开各种临时会议。

4.5秩序主管根据会议达成的意见修改工作计划和工作文件。

物业公司程序文件

入住前工作控制程序

1目的

为了规范新接管物业入住前各项准备工作，提高工作效率，为顺利入伙奠定基础。

2范围

适用于公司待接管的各类物业。

3职责

3.1公司总经理或委托公司副总经理指定专人负责前期介入工作安排和物业前期准备工作的组织。

3.2公司品质管理组和公司经营管理组共同负责委托管理合同的评审及签定。

3.3总经理办公室负责新建管理处人员编制的确定、人员招聘和培训工作。

3.4公司经理管理组负责各类收费项目及标准的核定。

3.5公司品质管理组负责监督入住前移交手续的办理及有关资料的准备工作。

3.6新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。

4方法和过程控制

4.1新建管理处经理前期准备工作

4.1.1根据发展商委托，指定专业技术人员至少提前半年进行新项目前期介入工作，将工作情况记录在《前期介入情况周记表》(n1-8)，作为重要资料保存。

4.1.2负责拟定入伙工作计划时间表，并报总经理审批。

4.1.3编制管理处组织结构、各岗位职责，对宿舍、食堂、办公室、培训室、活动室等安排人员先期统筹，并报办公室及总经理审批。

中级物业管理员知识试题(三)

一、 单选题(每题1分，满分30分)

1 房屋附属的消防水泵应定期进行试用，至少每年进行()次。

a 一 b 二 c 三 d 四

2 在建筑物的防雷等级划分种()类建筑物是指储存大量易燃物品的房屋，或具有重要政治意义的民用建筑物。

3 大厦的电梯钥匙要由()管理。

a 专门部门 b 专门人员 c 工程部经理 d 保安人员

4 物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由()负责。

a 物业管理公司经理 b 保安部主管 c 工程部主管 d 保安部专职消防管理人员

5 物业管理区域内停车场库的清洁卫生一般由()负责。