【导语】土地增值税的税率表怎么写好？很多注册公司的朋友不知怎么写才规范，实际上填写公司经营范围并不难，我们可以参考优秀的同行公司来写，再结合自己经营的产品做一下修改即可！以下是小编为大家收集的土地增值税的税率表，有简短的也有丰富的，仅供参考。
【第1篇】土地增值税的税率表
可扣除项目
1、取得土地使用权说支付的金额
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
4、与转让房地产有关的税金
5、其他扣除项目
【第2篇】土地增值税适用税率
土地增值税是一种对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。
土地增值税以转让房地产所得取得的增值额为征税对象。对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。
纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额为增值额。
计算增值额的扣除项目有：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房的配套设施以及费用，或者旧房以及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税实行四级超率累进税率：1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2、增值额超过扣除项目50%，未超过100%的部分，税率为40%；3、增值额超过扣除项目100%，未超过200%的部分，税率为50%；4、增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%。
有下列情形之一的，免征增值税；1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20% 的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
纳税人有下列情形之一的，按照评估价格计算征收：1、隐瞒、虚报房地产成交价格；2、提供扣除项目金额不实的；3、转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，并且无正当理由的。
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人未按照本条例缴纳增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
【第3篇】营改增前预缴土地增值税的税率
导读：营业税改增值税，就是营改增主要改革内容。政府之所以实施营改增这个项目，很大的原因是因为营改增可以避免重复征税的问题。那么营改增后房地产预缴增值税怎计算税率?
营改增后房地产预缴增值税怎计算税率?
答：国税总局2016第18号公告：
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
营改增后房地产开发企业要缴哪些税?
营改增后，房地产开发由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、所得税是房企的3大税种，房地产开发的收费项目有几十种。
税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。
不过，如果房地产开发无法取得足够的增值税专用的话，则可能会导致整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是税负增减的重要因素。
【第4篇】清算尾盘土地增值税税率
企业符合土地增值税可清算条件的房地产开发项目已完成清算，但仍有部分尾盘需要出售，对此税务机关应加强后续管理。但在税收实践中，部分税务部门和税务人员对完成清算后的房地产开发项目尾盘销售土地增值税管理，较易存在操作上的两大误区。
误区之一：按照预征率申报。即：当期销售收入×预征率＝当期应纳土地增值税。
误区之二：按照项目清算的实际税负率进行申报。即：（已清算项目应纳土地增值税税额÷已清算项目销售收入）×当期销售收入＝当期应纳土地增值税。
案例
某房地产开发有限公司于2023年6月成立，从事房地产开发、经营、销售和租赁等业务。该公司开发某项目建设周期为2023年～2023年，项目总可售建筑面积10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；店铺3000平方米，占30%。2023年6月企业已销售建筑面积8500平方米，其中普通住宅售出面积6800平方米，店铺售出面积1700平方米。该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%，符合可要求土地增值税清算条件。在收到主管税务机关清算通知后，企业按要求对项目土地增值税作自行清算，并形成清算报告及相关清算资料上报主管税务机关。
案情
（一）清算审核情况
税务机关经过审核确认，至清算时，该项目普通住房的销售均价3500元/平方米、售出面积6800平方米；店铺销售均价6176.47元/平方米、售出面积1700平方米；取得销售总收入3430万元（普通住房2380万元、店铺1050万元）；含税费的扣除项目总金额为3500万元[普通住宅分摊金2450万元（3500×70%）、店铺分摊1050万元（3500×30%）]。应纳土地增值税为152.25万元，其中：普通住宅增值额为0元[0.35×6800－（2450×6800÷7000）]，即无增值额；店铺455万元[0.617647×1700－（1050×1700÷3000）]，增值率为76.47%（455÷595×100%），应纳土地增值税为152.25万元（455×40%－595×5%）。
（二）后续销售土地增值税管理情况
2023年11月，该项目在土地增值税已清算后，发生了剩余“未售商品房”再销售业务，共售出面积600平方米（其中，普通住宅100平方米，均价5100元/平方米；店铺500平方米，均价8000元/平方米），依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积；当期应纳土地增值税税额＝当期增值额×相对应的适用税率。经核算，该项目单位建筑面积成本费用为0.35万元（3500÷10000），后续销售土地增值税计算如下：
1.当期普通住房增值额＝（100×5100）－（100×3500）＝160000（元）
增值率＝160000÷350000×100%＝45.7%（因20%＜45.7%＜50%，故不能享受免税优惠政策，适用30%的税率）
当期普通住房土地增值税应纳税额＝160000×30%＝48000（元）
2.当期店铺增值额＝（500×8000）－（500×3500）＝2250000（元）
增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6%（因100%＜128.6%＜200%，适用50%、速算扣除15%的税率）
土地增值税应纳税额＝2250000×50%－1750000×15%＝862500（元）
追缴企业后续销售土地增值税＝862500＋48000＝910500（元）
分析
本案中，受多种因素影响，企业尾盘实际的税负率通常与之前阶段并不相同，套用已清算项目税负率计算尾盘的土地增值税，会造成税款多缴或少缴（房价上涨期造成少缴）的问题。对此，要依据国税发〔2006〕187号文件有关尾盘转让收入的土地增值税处理办法进行管理，即：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式是：
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
扣除项目金额＝（清算时的扣除项目总额÷清算时总建筑面积）×当期销售或转让建筑面积
这里尤其要注意，“清算的总建筑面积”应指“可售总面积”，否则不可售部分的成本费用将无处分摊。
建议
一是建立项目清算档案。档案内容应包括：对清算工作经验教训的总结；有关资料的备案；对中介鉴证报告的质量评价；建立清算后续管理台账：详细载明土地增值率、清算项目单位建筑面积应当负担的单位成本、未售房屋的幢号、面积等相关数据。
二是对尾盘再销售扣除项目确认完善建议。对尾盘阶段土地增值税计算的扣除项目中的土地价款、开发成本、开发费用和加计扣除四个部分，在尾盘转让阶段通常都已固定，但扣除项目中的转让税金却与实际转让收入直接相关，为使尾盘阶段土地增值税计算更准确，应考虑到转让税金因素，可把计算尾盘再销售阶段扣除项目金额公式修改为：
扣除项目金额＝[（清算时扣除项目总金额－清算时扣除的税金）÷清算时总可售面积]×当期销售建筑面积＋当期销售收入×5%×（1＋7%＋5%）。
【第5篇】商业土地增值税税率
疑惑解答
问题一：什么企业需要缴纳土地增值税？
答复：不分行业，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
问题二：土地增值税是卖方来缴纳还是买方承担？
答复：是由转让方缴纳，属于买方税。
问题三：土地增值税的税率是多少？
答复：土地增值税实行四级超率累进税率。
问题四：土地增值税的计算公式是多少？
答复：应交土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数，房地产企业土增税基本计算步骤如下：
① 先计算可以扣除项目金额（包括土地和建筑成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）
② 计算收入
③ 收入－扣除项目金额=增值额
④ 增值额/扣除项目金额=增值率
⑤ 按税率计算税额
问题五：土地增值税在计算的时候，扣除项目包括哪些？
答复：
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。
问题六：能否举个案例说明一下土地增值税的计算？
答复：比如甲企业账面上有套办公房成本2000万，想卖掉8000万，计算一下土地增值税？假设不考虑别的扣除项目。
土地增值税 = (8000-2000) ×60% -2000×35% =2900万元
问题七：土地增值税的计算是不是扣除项目中有个加计20%的扣除？
答复：是的，但是并非所有的企业都享受这个加计20%的扣除。只有符合一定的条件才可以享受。
一，要求必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；
二，要求必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。
问题八：房地产企业计算土地增值税的扣除项目房地产开发费用中财务费用有何特殊规定？
答复：房地产开发费用指的是销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按前2项的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按前2项的金额之和的10%以内计算扣除。
问题九：房地产企业计算土地增值税的扣除项目与转让房地产有关的税金包括增值税吗？
答复：税金是增值税附加，是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。如有相关需要疑惑，请私聊巧思益财税小编！
【第6篇】土地增值税预征税率表
自2023年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，现为大家整理增值税税率、征收率、预征率和抵扣率，赶紧收藏吧！
一、增值税税率
（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。
（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：
1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；
2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；
3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；
4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；
5.国务院规定的其他货物。
（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。
（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。
（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
增值税税率表
二、增值税征收率
（简易计税）
小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用增值税征收率。
（一）增值税征收率为3%和5%
（二）适用征收率5%特殊情况
主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。
（三）两种特殊情况：
1.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
2.销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。
增值税征收率表
税目
征收率
陆路运输服务
3%
水路运输服务
3%
航空运输服务
3%
管道运输服务
3%
邮政普遍服务
3%
邮政特殊服务
3%
其他邮政服务
3%
基础电信服务
3%
增值电信服务
3%
工程服务
3%
安装服务
3%
修缮服务
3%
装饰服务
3%
其他建筑服务
3%
贷款服务
3%
直接收费金融服务
3%
保险服务
3%
金融商品转让
3%
研发和技术服务
3%
信息技术服务
3%
文化创意服务
3%
物流辅助服务
3%
有形动产租赁服务
3%
不动产租赁服务
5%
鉴证咨询服务
3%
广播影视服务
3%
商务辅助服务
3%
其他现代服务
3%
文化体育服务
3%
教育医疗服务
3%
旅游娱乐服务
3%
餐饮住宿服务
3%
居民日常服务
3%
其他生活服务
3%
销售无形资产
3%
转让土地使用权
5%
销售不动产
5%
销售或者进口货物
3%
粮食、食用植物油
3%
自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品
3%
图书、报纸、杂志
3%
饲料、化肥、农药、农机、农膜
3%
农产品
3%
音像制品
3%
电子出版物
3%
二甲醚
3%
国务院规定的其他货物
3%
加工、修理修配劳务
3%
一般纳税人提供建筑服务选择适用简易计税办法的
3%
小规模纳税人转让其取得的不动产
5%
个人转让其购买的住房
5%
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，选择适用简易计税方法的
5%
房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目
5%
一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产，选择适用简易计税方法的
5%
单位和个体工商户出租不动产（个体工商户出租住房减按1.5%计算应纳税额）
5%
其他个人出租不动产（出租住房减按1.5%计算应纳税额）
5%
一般纳税人转让其2023年4月30日前取得的不动产，选择适用简易计税方法计税的
5%
车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)
5%
附：征收率特殊情况
（一）一般纳税人可选择s适用5%征收率
1、出租、销售2023年4月30日前取得的不动产。
2、一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
3、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。
4、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。
5、提供人力资源外包服务。
6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。
7、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。
8、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。
9、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。
10、车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)
（二）一般纳税人可选择3%征收率的有
1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。
2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。
3、典当业销售死当物品。
4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。
5、销售自产的自来水。
6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。
8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。
9、单采血浆站销售非临床用人体血液。
10、药品经营企业销售生物制品，兽用药品经营企业销售兽用生物制品，销售抗癌罕见病药品
11、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
除以上1-11项为销售货物，以下为销售服务。
12、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。
13、提供城市电影放映服务。
14、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。
15、提供非学历教育服务。
16、提供教育辅助服务。
17、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。
18、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。
19、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。
20、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。
21、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务。
22、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（不是可选择）
23、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
24、一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
25、一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
26、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。
27、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。
28、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。
29、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。
30、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。
31、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。
（三）按照3%征收率减按2%征收
1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。
2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。
3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。
4、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。
5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。
以上销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。
6、纳税人销售旧货。
（四）按照5%征收率减按1.5%征收
个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。
三、预征率
预征率，顾名思义就是“预征”适用的“税率”，比如按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。
预征率
序号
税目
预征率
一般计税
简易计税
1
销售建筑服务
2%
3%
2
销售自行开发房地产
3%
3%
3
不动产经营租赁（其中个体工商户和其他个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算）
3%
5%
4
销售不动产
5%
5%
四、增值税适用扣除率
1.纳税人购进农产品，适用9%扣除率。
2.纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。
增值税适用扣除率表
序号
税目
增值税扣除率
1
购进农产品（除以下第二项外）
9%的扣除率计算进项税额
2
购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品
10%的扣除率计算进项税额
附：纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额
（一）除本条第（二）项规定外，纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。
（二）纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。
【第7篇】土地增值税税率清算2%
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土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，实行四级超率累进税率的一个税种。对于房地产企业来说，土地增值税是一个税负较重的税，而土地增值税的清算又是项目开发最后阶段算清应缴多少税款、实现多少利润的关键一环，因此掌握土地增值税的清算要诀, 依法合规进行税收筹划，对于房地产企业的最终效益甚至生存都是至关重要的。
房地产企业在开发房地产项目时，一般都采用边开发、边预售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本确定或其他原因，纳税人暂时无法全部准确地计算应征的土地增值税，这时，为了确保国家税收及时、稳定地入库，可以对先取得的收入按一定的预征率预征土地增值税，待开发项目全部竣工、办理结算后，再计算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。
也就是说，土地增值税的征收方式是：先预征，再清算。为此，在搞清楚土地增值税的清算之前，必须先要了解掌握土地增值税的预征预缴。预售房款的房地产项目，按下列公式和步骤计算预缴土地增值税：
①土地增值税预征的计税依据=预售房款—应预缴增值税税款；
②应当预缴的土地增值税税额=土地增值税预征的计税依据×预征率。
各地区按国家规定实行不同的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对未按预征规定期限预缴税款的，要加收滞纳金。
举例：甲房地产企业当期收到预售房款2000万元，土地增值税的预征率为2%。应当预缴的土地增值税税额：
假设甲企业选择一般计税方法缴纳增值税，当期应当预缴的土地增值税计算如下：
①在项目所在地预缴的增值税=2000÷（1+10%）×3%=54.55(万元)
②应当预缴的土地增值税=（2000-54.55）×2%= 38.91(万元)
土地增值税的清算包括时间节点、项目管理、确认应税收入、审核扣除项目金额等内容，涉及财税政策多，计算复杂，完全掌握和准确核算它需要长期研究和积累。企业老板和财税人员必须了解和掌握以下重点内容：
一、土地增值税的清算单位
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
国家税务总局国税发【2006】187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。实际经营中，一些房地产企业将不同期开发的楼盘项目混在一起，或者将普通住宅和非普通住宅混在一起计算收入和核算成本费用，这是不允许的，税务机关在清算时将对此进行重点核查，所以企业会计在平时记账是就要记清记对，不能混淆。
对于上述规定中“分期开发的项目”的界定和依据，总局文件没有具体明确，实际执行各地不尽一致，各省区对“分期开发的项目”的规定较多的有：一是以政府主管部门颁发的“工程规划许可证”或“工程施工许可证”作为分期的标准；二是以“销售许可证”作为分期的标准等。
二、土地增值税的清算条件
1、强制性清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
清算时限：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2、选择性清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省税务机关规定的其他情况。
清算时限：税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
三、纳税人清算土地增值税应报送的资料
①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
②房地产开发项目清算说明，主要有房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；
③项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
④纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
四、收入的审核工作
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，调整了收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》至《申报表（六）》中，均增加了“视同销售收入”数据列。视同销售收入的确认下面专门有介绍。
清算审核实行案头审核和实地审核。清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
在收入审核时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售面积进行评估，审核有无价格明显偏低的情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
如果有上述非直接销售的情形，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
五、扣除项目的审核工作
（一）土地增值税扣除项目审核的内容包括：
①取得土地使用权所支付的金额；
②房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
③房地产开发费用；
④与转让房地产有关的税金；
⑤国家规定的其他扣除项目。
具体扣除项目如下表：
扣 除 项 目
具 体 内 容
1.取得土地使用权所支付的金额
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用
2.房地产开发的成本
纳税人房地产开项目实际发生的成本
其
中
土地征用及拆迁补偿费
土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等
前期工程费
规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出
建筑安装工程费
以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费
基础设施费
开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出
公共配套设施费
包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出
开发间接费用
直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等
借款费用
符合资本化条件的借款费用
3．房地产开发费用
与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用
其
中
利息支出
凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
其他房地产
开发费用
按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除
4.与转让房地产
有关的税金
营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除
5.国家规定的其他扣除项目
可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除
（二）审核扣除项目是否符合下列要求：
①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，特别是绝对不能虚开和接受虚开增值税专用发票
②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；
③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；
④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；
⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；
⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
六、应纳税额的计算
营改增后，房地产企业进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定收入和相关税金（国家税务总局公告2023年第70号）：
①土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
②与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。
应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=应税收入额—扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
土地增值税四级超率累进税率表
级数
增值额与扣除项目金额的比例
税率（%）
速算扣除
系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%-100%的部分
40
5
3
超过100%-200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
从上表可以发现，增值率越低，对应的税率就越低，当然缴纳的土地增值税就越少。普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税。而增值率取决于收入额和扣除项目金额两个因素。也就是要把收入额降到最低，把扣除项目金额筹算到最大，当然前提是要合规。当增值率接近每一档的最大值即临界点时，要尽最大努力使之不超过临界点，从而对应较低税率。
案例： 2023年9月，某房地产公司转让写字楼一栋，共取得含税收入5250元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和相关税费为500万元；房地产开发成本1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%。请计算该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税税额。（注：该写字楼为老项目，适用增值税征收率为5%,城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加2%）
解析：该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税计算如下（对照前文所述的5项扣除项目计算扣除金额）：
（1）把转让该写字楼取得的含税收入转换为不含增值税收入：5250／（1+5%）=5000（万元）；
（2）取得土地使用权所支付的金额（含税收）为500万元；
（3）房地产开发成本为1500元；
（4）房地产开发费用：120+（500+1500）×5%=220（万元）；
（5）准许扣除的相关税费为城建税及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（万元）；
（6）加计扣除金额=（取得土地使用权金额+开发成本）×20%=（500+1500）×20%=400（万元）；
（7）转让房地产的增值额=收入—扣除项目金额=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（万元）；
（8）转让房地产的增值率=增值额／扣除项目金额=2350／2650×100%=88.68%;
（9）增值率88.68% 对应的土地增值税税率为第二档税率40%，速算扣除系数5%:
应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（万元）。
土地增值税的清算审核和计算工作非常繁杂，是土地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。目前国地税机构合并后，原来的金三系统将进行合并优化升级，其中的土地增值税征管信息模块进行完善，税务部门依托政府云大数据，获取纳税人的有关数据和项目资料更加方便，企业的收入是否计算正确，企业扣除项目及其金额是否真实、准确，是否合规，有无虚列开支的情况，税务部门审核起来依据的手段和技术应该说越来越先进了。房地产企业要更加合规经营，苦练内功，吃透税收政策法规，把税收优惠政策用足用好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努力的方向和目标。
【第8篇】土地增值税预缴税率
一、预缴土地增值税的政策依据
1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）
2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条
3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）
二、预缴土地增值税计算
（一）预征的计征依据
1.一般计税
（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额
（2）销项税额=销售额×适用税率
（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）
2.简易计税
土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
3.简化计算
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）
（二）代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）
（三）预征率
应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率
“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条
根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。
三、预缴申报
（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条
（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条
（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）
（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。
（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）
（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。
附件1：财产和行为税纳税申报表
财产和行为税减免税申报附表
附件2：财产和行为税税源明细表
依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）
四、会计处理
预缴土地增值税时：
借：应交税费-应交土地增值税
贷：银行存款
五、风险点
1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；
2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；
3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。
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【第9篇】2023土地增值税税率
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。
纳税人：土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。
要点：
1、国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。
2、中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：
⑴ 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
⑵房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
征税对象： 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》 规定的扣除项目金额后的余额。 税率：土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。
在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分；适用30%的税率
增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；适用40%的税率
增值额超过扣除项目金额100％，未超过200 ％的部分；适用50%的税率
增值额超过扣除项目金额200％的部分，60％的税率。
提醒：土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
收入的确认：
1.收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，不仅仅指货币收入。房地产评估的计税事项是什么？在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：（1） 出售旧房及建筑物的；（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（3）提供扣除项目金额不实的；（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
2.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
3.纳税人转让房地产的土地增值税应税收入.
4.特殊情形：
⑴房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 首先按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 其次由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ⑵房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
扣除额：
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
注意：土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
3.开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 （1）凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，财务费用允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按照税法规定计算取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。
（2）凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按照税法相关规定计算取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
4.旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。5.与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。6.财政部规定的其他扣除项目
（1）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
（2）代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
7.注意事项：
（1）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （2）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 （3）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 （5）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （6）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
主要减免税政策
纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。
注意：普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。2.个人销售住房免征土地增值税。经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
从2008年对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。
3.政府搬迁免征土地增值税的情形。因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。4.单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。5.转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。6.企业兼并重组暂不征收土地增值税。根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。
7.合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。8.被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。9.资产管理公司处置房地产免征土地增值税根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。
10.根据《财政部、税务总局、海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号 ）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。
11.根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
征收管理
转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：
纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。
税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
注意：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。
（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。
预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
3.清算。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
清算的条件:清算的条件分为纳税人应当清算的条件和税务机关要求的清算。
纳税人应当清算的条件。符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
⑴房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
⑵整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
⑶直接转让土地使用权的。
应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
税务机关要求的清算：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
⑴已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
⑵取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
⑶纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
⑷省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
注意：⑴清算后转让房地产的：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
⑵滞纳金问题：纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
⑶权属变更：未缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
例外情形：持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。
购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
【第10篇】土地增值税税率2023
自2023年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，小陈税务整理增值税税率、征收率、预征率和抵扣率，特别感谢严颖老师！欢迎大家转载，请注明来源！
一、增值税税率
（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。
（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：
1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；
2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；
3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；
4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；
5.国务院规定的其他货物。
（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。
（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。
（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
二、增值税征收率（简易计税）
小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用增值税征收率。
（一）增值税征收率为3%和5%
（二）适用征收率5%特殊情况
主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。
（三）两种特殊情况：
1.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
2.销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。
附：征收率特殊情况
（一）一般纳税人可选择s适用5%征收率
1、出租、销售2023年4月30日前取得的不动产。
2、一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
3、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。
4、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。
5、提供人力资源外包服务。
6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。
7、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。
8、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。
9、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。
10、车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)
（二）一般纳税人可选择3%征收率的有
1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。
2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。
3、典当业销售死当物品。
4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。
5、销售自产的自来水。
6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。
8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。
9、单采血浆站销售非临床用人体血液。
10、药品经营企业销售生物制品，兽用药品经营企业销售兽用生物制品，销售抗癌罕见病药品
11、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
除以上1-11项为销售货物，以下为销售服务。
12、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。
13、提供城市电影放映服务。
14、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。
15、提供非学历教育服务。
16、提供教育辅助服务。
17、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。
18、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。
19、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。
20、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。
21、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务。
22、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（不是可选择）
23、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
24、一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
25、一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
26、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。
27、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。
28、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。
29、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。
30、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。
31、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。
（三）按照3%征收率减按2%征收
1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。
2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。
3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。
4、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。
5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。
以上销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。
6、纳税人销售旧货。
（四）按照5%征收率减按1.5%征收
个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。
三、预征率
预征率，顾名思义就是“预征”适用的“税率”，比如按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。
四、增值税适用扣除率
1.纳税人购进农产品，适用9%扣除率。
2.纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。
附：纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额
（一）除本条第（二）项规定外，纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。
（二）纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。
（三）继续推进农产品增值税进项税额核定扣除试点，纳税人购进农产品进项税额已实行核定扣除的，仍按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）、《财政部 国家税务总局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点行业范围的通知》（财税〔2013〕57号）执行。其中，《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》（财税〔2012〕38号印发）第四条第（二）项规定的扣除率调整为9%；第（三）项规定的扣除率调整为按本条第（一）项、第（二）项规定执行。
（四）纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜、部分鲜活肉蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。
（五）纳税人购进农产品既用于生产销售或委托受托加工13%税率货物又用于生产销售其他货物服务的，应当分别核算用于生产销售或委托受托加工13%税率货物和其他货物服务的农产品进项税额。未分别核算的，统一以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额，或以农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。
（六）《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第二款第（三）项和本通知所称销售发票，是指农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的普通发票。
来源：xiaochenshuiwu
【第11篇】土地增值税的税率是
土地使用税税率17%的规定：适用17%税率有销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物; 提供有形动产租赁服务。
【法律依据】
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
【第12篇】土地增值税税率
作为一名合格的会计人，怎么可以不知道增值税税率表呢，这个是和自己的日常工作息息相关，必须要记住或者是了解的。
那么，今天之了君就给大家带来，2023年最新增值税税率表来了，赶快收藏！
一般纳税人2023年最新增值税税率
给大家参考下2023年最新增值税税率表：
适用13%税率：
销售及进口货物（适用于9%的货物除外）
销售劳务
有形动产租赁服务
适用9%税率
农产品（含粮食）、食用盐、食用植物油；自来水、暖气、石油液化气、天然气、冷气、热水、煤气、居民用煤炭制品；农机、饲料、农药、农膜、化肥、沼气、二甲醚、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物，以及国务院规定的其他货物
不动产租赁服务
销售不动产
建筑服务
转让土地使用权
邮政服务
基础电信服务
适用6%税率
现代服务业
销售无形资产（商标、技术、著作权等）
增值电信服务
金融服务
生活服务（教育医疗、文化体育、旅游娱乐服务等）
0%税率
1、出口货物等特殊业务（国务院另有规定的除外）。
2、境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产；
3、销售货物、劳务,提供的跨境应税行为,符合免税条件的，免税；
4、销售货物、劳务，提供的跨境应税行为，符合免税条件的，免税；
5、境内的单位和个人销售适用增值税零税率的服务或无形资产的，可以放弃适用增值税零税率，选择免税或按规定缴纳增值税.放弃适用增值税零税率后，36个月内不得再申请适用增值税零税率。
一般纳税人购进农产品进项税额扣除率
9%
购进农产品原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%
10%
购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%扣除率计算进项税额。
以上就是之了君给大家分享的一般纳税人2023年最新增值税税率表，有需要的朋友赶快收藏。同时要注意，还有一些一般纳税人适用于简易计税的，之了君这里就不一一展示了。
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【第13篇】我国实施的土地增值税的税率为
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土地使用权税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。
土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。
【法律依据】
《宪法》第五十六条，中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。
【第14篇】土地增值税走核定税率
核定征收，指的是由税务机关根据纳税人情况，在正常生产经营条件下，对其生产的应税产品查实核定产量和销售额，然后依照税法规定的税率征收税款的征收方式。
1.政策依据
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十四条规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
2.政策解析
通过对以上政策的分析，当房地产企业在开发房地产项目时，出现账簿混乱、凭证残缺不全等原因，将会被核定征收土地增值税。
但是，单纯转让土地、转让旧房等行为需要缴纳土地增值税的，大部分情况不得核定征收。
如：根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2023年第10号)第一条第(四)项规定，所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。
【第15篇】土地增值税 税率
销售新房及其建筑物的土地增值税的计算方法
1.不含税转让收入的金额=？
2.扣除项目合计=？
（1）扣除项目1
第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税
（2）扣除项目2
第二项：房地产开发成本
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（3）扣除项目3：房地产开发费用
分两种扣除方式：
①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内
②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内
（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金
城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。
（5）扣除项目5（加计扣除20%）：
加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％
注意：仅从事房地产开发的纳税人适用加计扣除，非房地产开发企业不享受此项扣除。
3.计算增值额=？
＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额
4.计算增值率=？
增值率=增值额/扣除项目金额
5.查适用的税率：四级超率累进税率表
6.土地增值税税额
=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含增值税的金额）。
开发该写字楼有关支出为：
（1）支付地价款及各种费用1000万元；
（2）房地产开发成本3000万元；
（3）财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；
（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；
（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。
计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。
『解析』
1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）
2.扣除项目
（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；
（2）房地产开发成本为3000万元；
（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明
房地产开发费用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（万元）；
（4）允许扣除的税费为555万元；
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％
加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）；
允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）；
3.增值额=10000－6005=3995（万元）
4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％
5.税率：“超过50％～100％的部分”，适用税率40％，速算扣除系数5％
6.增值税税额=3995×40％－6005×5％=1297.75（万元）
以上仅仅是个人观点和整理！
若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！
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【第16篇】土地增值税实行的税率形式
源恒财税小深分帮您解决房地产企业项目税务咨询、税务信息化难题，欢迎来撩~
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。超率累进税率是超额累进税率的一种。超率累进税率是一种特殊税率形式。
实行四级超率累进税率，选取课税对象的某一百分比指标为计税起点，将其按百分比高低划分为若干个等级部分，并分别规定每一个等级的税率。
土地增值税实行四级超率累进税率：
1、增值额未超过50%的部分税率为30%；
2、增值额超过扣除项目金额的50%未超过项目扣除金额的100%税率为40%；
3、增值额超过扣除项目金额的100%未超过项目扣除金额的200%税率为50%；
4、增值额超过200%的部分税率为60%。
下面，源恒财税通过一个案例带大家了解一下土地增值税如何计算四级超率累进税率。
案例
某房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为1500万元，扣除项目金额为1000万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税？
解析：根据四级超率累进税率表
（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%
（2）土地增值税应纳税额＝1500×50%-1000×15%＝600（万元）
土地增值税计算三步法
01 计算增值率
例题中增值额为1500万元，注意这里是增值额哦。
增值额1500万元，扣除项目1000万元，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%
在《土地增值税》系列丛书中，源恒税务使用大量的案例对土地增值税如何采用四级超率累进税率计算方法的问题进行解答，书中汇总了从1994年到迄今为止的所有现行政策和优惠政策，通过政策解读、案例、问题解答3个板块，对我们在土地转让、房产转换、合作建房、房地产出租、房地产抵押、代建房等方面遇到的税务问题进行解答，是我们快速、便捷的找到税务上的解决方法，成功运用法律法规这一武器维护我们的合法权益，是个人、企业经营必备的税务工具书。
02 通过增值率找对应税率和速算扣除系数
增值率=增值额/扣除项目金额×100%
增值率=1500万/1000万×100%=150%
本例中增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200% 适用第三级次。
03 计算应纳税额
应纳税额＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数
应纳税额=1500万×50%-1000万×15%＝600（万元）
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
政策依据
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
源恒财税业务介绍
源恒财税二十多年来专业从事房地产企业财务审计、税务审计、税务咨询、纳税评估、财税培训、税务筹划、《税务总监》研究、法规数据库查询、新政策解读及推送、财税高级人才推荐等服务，就企业经营中的实际税收问题展开现场咨询，指导房地产企业在税法所允许的范围内，进行前期税收筹划和事先安排，达到合法预防与管控税务风险的目的。经过26年的税务操作实践与经验积累，帮助房地产企业税务管理部门监督税收成本风险管理与控制、税款现金流管理和税务争议处理，提早揭示税务风险并及时作出应对与筹划。让纳税人一开始就站在税务巨人的肩膀上，少走弯路，依法维护纳税人的合法权益，为企业的腾飞保驾护航。
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