【导语】土地增值税的计算方法怎么写好？很多注册公司的朋友不知怎么写才规范，实际上填写公司经营范围并不难，我们可以参考优秀的同行公司来写，再结合自己经营的产品做一下修改即可！以下是小编为大家收集的土地增值税的计算方法，有简短的也有丰富的，仅供参考。
【第1篇】土地增值税的计算方法
导读：对于土地增值税利息支出扣除规定说明，本篇文章给您带来的是土地增值税和企业所得税税前扣除的差异。同时，关于土地增值税的计算方法，共有四种情况您也需要学习一下。
土地增值税计算方法及利息支出扣除规定说明
答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“ 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。”
企业所得税可以据实扣除期间费用（管理费用、营业费用、财务费用），而作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用不是按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。
比如：银行罚息、超过贷款期限的利息、上浮利率产生的利息在土地增值税扣除项目中是不允许扣除的，而企业所得税可以在税前扣除。
而对于土地增值税计算方法，主要是以下几点：
1、按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。
2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。
3、增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。
4、按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
看完了上述分析，对于土地增值税的利息支出扣除规定，相信您应该有一定的了解了。欢迎关注。
【第2篇】土地增值税暂行条例细则
本文转载自国家税务总局海南省税务局
为加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范清算工作流程，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，结合我省税收征管实际，制定本办法。
第一章 项目管理
第一条 土地增值税以国家有关部门核发的《建设工程规划（临时）许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，主管税务机关可按主管规划的政府部门的批准意见结合项目实际情况进行判定，以确定的分期项目为单位清算。
第二条 纳税人申报的清算项目原则上应与税收管理系统中登记的项目保持一致。
第三条 纳税人应当自取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》之日起30日内，向主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。纳税人在填报《土地增值税项目登记表》时，应同时向主管税务机关提交土地使用权出让合同、房地产转让合同等有关资料。
第四条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理，从纳税人取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》开始，按项目分别建立档案、设置台账，定期采集、更新。同时，与第三方信息进行比对，对房地产开发企业项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第五条 本办法适用于房地产项目的管理。
第二章 预征管理
第六条 从事房地产开发的纳税人，在房地产项目土地增值税清算受理前转让房地产取得销售(含预售)收入的，应当在收讫转让收入款项（包括预收款性质的房款）或取得索取转让收入款项凭据的次月15日内，向主管税务机关报送预征土地增值税纳税申报表并预缴税款。
第七条 房地产开发企业在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产销售收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。
第八条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。
第九条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
第十条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
应预缴土地增值税税款＝（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。
第十一条 土地增值税预征率
（一）海口市、三亚市、陵水县
房地产开发项目普通住宅预征率为3%；非普通住宅和其他类型房地产预征率为5%。
（二）其他市、县、区
房地产开发项目普通住宅预征率为2%；非普通住宅和其他类型房地产预征率为4%。
（三）对房地产开发项目中纳入住房保障体系的住房，暂不预征土地增值税；对房地产开发项目中不属于住房保障体系的房地产，按本条第（一）、（二）项规定的预征率计算预征土地增值税。纳入住房保障体系的住房须经政府相关部门批准性文件认定。
（四）纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。
第十二条 对房地产开发项目既有普通住宅又有非普通住宅和其他类型房地产，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地产的，均应按房地产的类型、性质分别核算销（预）售收入，并适用相应的预征率分别计算预征土地增值税；不能分别核算销（预）售收入的，一律从高适用预征率计算预征土地增值税。
随房屋一并转让的配套设施，凡转让的房屋为普通住宅的，配套设施按照普通住宅进行预征；凡转让的房屋为非普通住宅的，配套设施按照非普通住宅进行预征。单独转让的配套设施按照其他类型房地产进行预征。
第十三条 纳税人逾期不申报土地增值税的，税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》”）第六十二条的规定处理。
纳税人逾期未按规定预缴土地增值税的，依照《征管法》第三十二条的规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
第三章 清算申报
第十四条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十五条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%）；
产权式酒店的销售比例=已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积（即总建筑面积扣除自持经营建筑面积）的比例，产权式酒店的销售比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%）
（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第十六条 对符合本办法第十四条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。
对符合本办法第十五条规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目。对确定需要进行清算的项目，由主管税务机关向纳税人下达通知申报《税务事项通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。对确定暂不通知清算项目，应继续做好项目管理。
纳税人未在规定期限内申报的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。
第十七条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十四、十五条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起90日内或者收到主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。
第十八条 同一土地增值税清算项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在清算时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十九条 土地增值税的清算申报主体是纳税人。纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、合理性和相关性。
第二十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款。
纳税人办理清算申报应补缴的税款，应当在清算申报期限届满的次月15日内缴纳，逾期不缴的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定加收滞纳金。
第四章 清算受理
第二十一条 在收到纳税人清算申报资料后，主管税务机关应在7日内对纳税人的申报表以及申报资料进行审验，审验内容包括：清算项目认定是否正确、是否足额申报预缴税款、申报资料是否完整、清算所属期是否准确、申报表表间逻辑关系是否一致等。
对符合清算条件，且清算申报资料完备的，征纳双方在《土地增值税清算资料申报表》上签字确认。同时，主管税务机关向纳税人出具受理《税务事项通知书》。
纳税人申报的清算项目资料不齐全的，主管税务机关应向纳税人出具补充资料《税务事项通知书》，一次性告知纳税人需要补充的资料,并要求纳税人在15日内补齐。纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，主管税务机关可以受理。
纳税人未在规定时间内报送补充资料的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。
第二十二条 对已受理进入土地增值税清算程序的清算项目，自主管税务机关送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起，取得的预售收入不再预缴土地增值税。
纳税人在提交清算申报资料前，应在税收管理系统中办理清算申报。税务机关在受理清算时，应复核纳税人是否已办理申报。
第五章 清算审核管理
第二十三条 市县税务局应采取“集中清算、分类审核、难点合议”的方式开展土地增值税清算审核工作。
第二十四条 “集中清算”是指市县区税务局集中本单位内风险管理事项人员，成立清算审核组，统筹对辖区内房地产项目集中清算审核。
海口和三亚市税务局可自行确定在市局或区局集中清算，其他市县区税务局（区指洋浦经济开发区，下同）在市县区税务局集中清算。
“分类审核”是指清算审核组内设收入审核和成本审核等若干小组，对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核。
第二十五条 “难点合议”是指市县区税务局成立土地增值税清算合议工作小组，审议土地增值税清算难点问题。
第二十六条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条。
第二十七条 审核人员应各司其职，各负其责，按照统一的审核流程和审核指引开展清算审核，形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。
第二十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性，数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目规划资料，重点对项目的楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等进行实地核查。
第二十九条 主管税务机关自向纳税人送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起， 在90日内(不包括补充工程造价清算资料时间和纳税人反馈意见时间)做出清算审核结论。因特殊原因不能按时完成清算的,应按以下程序报批，延期最长不能超过60日：
1.延期30日以内的，由市县区税务局分管局领导批准；
2.延期30日以上且不超过60日的，由市县区税务局长批准。
第三十条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，移交清算审核组进行审核；清算审核组在完成审核后，向主管税务机关移交审核意见和工作底稿；主管税务机关向纳税人出具审核意见《税务事项通知书》，反馈初审意见，并要求纳税人在15日内提出意见和补充资料。
第三十一条 主管税务机关对纳税人的反馈意见和补充资料进行复核，对存在争议的事项应开展集体审议。
（一）纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认同纳税人主张的，主管税务机关调整原处理意见；
（二）纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认为纳税人未能补齐关键资料且无正当理由的，主管税务机关维持原处理意见；
（三）涉及工程造价审核事项，纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议（形成书面记录），仍无法达成统一意见，市县局可聘请造价专业机构针对争议问题进行核实确认。
第三十二条 主管税务机关应在收到纳税人反馈意见后30日内出具清算审核结论，同时下达补（退）税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。
土地增值税清算税款缴纳期限为主管税务机关送达补缴税款《税务事项通知书》的次月15日内。
第三十三条 纳税人对税务机关清算结论不服的，按照要求缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。
第三十四条 主管税务机关应加强清算项目的尾盘管理，按照有关规定督促纳税人做好土地增值税的尾盘申报，确保税款及时入库。
第六节 清算审核内容
第三十五条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第三十六条 营改增后纳税人在进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
适用增值税一般计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-应缴纳增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-增值税应纳税额。
第三十七条 土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
第三十八条 纳税人因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益，应当确认为土地增值税的计税收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，纳税人收取的违约金不属于房地产销售收入。
第三十九条 纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
第四十条 纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按下列方法和顺序确定其收入：
1.按纳税人同期、同类商品房的平均销售价格确定；
2.按纳税人近期、同类商品房的平均销售价格确定；
3.由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。
以上所讲的同期是指当月或者当季，近期是指当季或者当年，当月、当季或者当年分别指自然月、季、年。
第四十一条 纳税人申报的整个清算项目的房地产销售均价低于统计部门公布的本地同期房地产平均销售价格10%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按统计部门公布的本地同期的房地产平均销售价格核定其收入。
第四十二条 符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由：
（一）人民法院判定或裁定的转让价格；
（二）政府有关部门确定的转让价格；
（三）经主管税务机关认定的其他合理情形。
第四十三条 纳税人将房地产转为自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第四十四条 土地增值税清算扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第四十五条 纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可要求纳税人补充提供，纳税人不能提供的，主管税务机关可按照《2008-2023年海南省房地产项目工程造价参考指标》（琼国税公告2023年 号）核定扣除。
凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：
1．不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。
2．工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。
3．装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。
4．房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。
5．大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。
第四十六条 扣除项目金额的计算分摊：
纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：
（一）能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目。
（二）属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按转让土地使用权的面积占总面积（占地面积法）的比例计算分摊，对于无法取得项目占地面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。
（三）属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按各清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊，对于无法取得可售面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。
（四）同一个清算项目中，同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。
（五）同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。
第四十七条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：
（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本办法所称合法有效凭证，一般是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的涉税行为应当开具发票的，以开具的发票为合法有效凭证。
通过购买或接受投资方式取得土地使用权的，转让方足额缴纳土地增值税，受让方取得契税完税凭证的，契税完税凭证可视同合法有效凭证。
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。
3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。
4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据管理范围，实在无法取得正式发票（行政事业性收据）的客观条件下，结合实际情况，以合同（协议）、收据、收款证明等相关材料作为企业入账凭证，如：支付给个人的青苗补偿费，结合相关证明材料，收款人的收款收据即可确认为合法凭证。
5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。
（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。
第四十八条 除本办法第四十七条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（一）取得土地使用权所支付的金额
1.对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。
2.同一个清算项目, 应将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。
3.纳税人在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府或政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与取得本清算项目的土地使用权有直接关联的，按规定补缴契税后，可以计入本项目扣除项目金额。其他红线外支出不予扣除。
以上所指的政府有关部门是指市、县（区）级政府土地主管部门，证明文件包括通知、批复、会议纪要等。
4. 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据，并已缴清受让环节相关税费的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。
5. 对《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）生效后，以土地（房地产）投入非房地产开发企业并在投资环节享受了暂免征收土地增值税优惠政策的，被投资方取得土地（房地产）后转让出售或用于房地产开发的，其土地成本应按最初投资方取得土地的原始成本进行认定。
6. 对根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）和《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的有关规定，在改制重组时享受暂不征收土地增值税的，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
7.纳税人因政府规划等原因重新置换取得的房地产开发用地，按政府置换后土地出让合同明确的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为 “取得土地使用权所支付的金额”扣除。
8. 纳税人为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
“招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。
9.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，纳税人取得财政非税收入票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除，纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不予扣除。
（二）土地征用及拆迁补偿费
1.纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，其扣除金额根据双方签订的补偿协议、清册、收付款凭据等相关资料确定。
2.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
3.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
4. 货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
5.纳税人购入已建成的不动产后将地上房产拆除后再次开发房地产，如会计核算时未对不动产计提折旧的，原有不动产的购入成本及缴纳的契税、拆除原有房产发生的拆迁费用可分别在取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费中扣除。
（三）前期工程费
1.纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。
2.纳税人在项目规划报建时按政府规定缴纳的相关费用允许扣除。
3.纳税人发生的未形成最终成果设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不允许扣除。
（四）建筑安装工程费
1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。
2. 纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。。
3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与施工方登记的建安项目开票信息保持一致。
4.营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
5.纳税人销售已装修的房屋，发生的合理装修费用可以计入房地产开发成本。
（1）纳税人收取的装修费符合下列条件之一的，应一律作为销售收入，并扣除相应的装修成本：
①在销售合同中明确了房价中包含装修费的；
②销售发票中包含装修费的；
③签订销售合同时捆绑签订装修合同的；
上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
（2）纳税人销售已装修的房屋，随房屋一同出售的家电、家具，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。除此以外的家电、家具收入，若在销售合同中一并计入销售收入，能够提供购进发票的，准予作为“新建房及配套设施的成本”予以扣除，但不作为计入房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目的计算基数。
日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出不允许扣除。
( 3 )纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其发生的设计费用、建造费用、装修费用等相关支出不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。
6.纳税人实际发生的营销设施建造支出，按下列原则进行处理：
（1）纳税人在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
（2）纳税人在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。
（3）纳税人租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、展厅等营销设施的，支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
（4）纳税人将房地产开发项目中的开发产品或公共配套设施装修后作为售楼部等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
7.纳税人因设计变更发生的建筑安装工程费，已依法办理变更手续的，按规定计算扣除。纳税人自行改变设计方案、违章建设、重复建设发生的建筑安装工程费不允许扣除。
8.纳税人发生的合理的工程监理费允许计算扣除。
（六）公共配套设施费
1. 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，按照以下原则之一确认：
①政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；
②经人民法院裁决属于全体业主共有；
③商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主委员会。
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立，无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明，以及在清算项目内显著位置和海南省主流媒体刊登公告的相关证明材料。
商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，或注明有关公共配套设施归出卖人所有，清算前又明确或变更公共配套设施权属归全体业主共有的，纳税人应与不少于已售房产户数三分之二的业主签订补充协议，确认公共配套设施权归全体业主共有。
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
2.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照规定计算分摊清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
3.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。
4.在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与计算分摊。
5.纳税人依法配建（人防部门规划）的人防工程，其建造发生的成本费用允许扣除。人防工程建筑面积的确认，按人防部门竣工验收意见书或规划意见书标注的面积确认。
纳税人按规定向建设部门缴纳的人防工程异地建设费，取得合法有效票据的，予以扣除。
纳税人转让有产权的地下车库，应计入项目可售建筑面积，按规定确认房地产销售收入，其发生的开发成本可以计算扣除；纳税人在销售合同中约定无产权的地下车库属于其所有，以及转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的建筑物等比照执行。
无产权的地下车库，其建筑面积按照竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本费用按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的房地产开发成本中计算。
（七）开发间接费用
开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。
开发间接费与纳税人的期间费用，应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用按比例扣除。
第四十九条 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
（一）房地产开发费用
1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
提供金融机构证明是指纳税人向具有贷款资质的金融机构借款，且能提供借款合同、利息结算单据或发票、商业银行同类同期贷款利率等证明的行为。委托贷款、统借统还贷款、信托贷款发生的利息支出，不得据实扣除。
2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。
3.纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条前两项所述两种办法。
4.清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
5.纳税人向金融机构支付的财务咨询费、手续费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。
6.在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，造价审核费、前期物业费、劳务派遣费、差旅费、开荒保洁费、在土地增值税清算时计入房地产开发费用。
（二）税金及附加
纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加，地方教育费附加，允许据实扣除。营改增后，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，地方教育费附加，涉及到多个开发项目应分摊的，按各项目不含增值税收入的占比计算分摊。
（三）代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。
第五十条 税务机关在审核收入和扣除项目金额时，应重点关注关联企业交易是否符合独立交易原则，按照公允价值和营业常规进行业务往来。
第七章 核定征收
第五十一条 在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围，纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。
第五十二条 对符合清算条件的房地产开发项目按核定征收方式进行土地增值税清算时，清算审核组根据主管税务机关日常管理过程中获取的开发项目收入和扣除项目数据信息，综合运用从第三方获取的信息，逐项核定销售收入和扣除项目金额，确定应纳的土地增值税。
（一）销售收入
根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从主管房屋销售备案的政府部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。
（二）扣除项目金额
1.土地价款。根据纳税人日常申报的资料和数据，向自规部门查询该项目取得土地使用权支付的价款，确定土地价款。无法获得土地价款相关数据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。
2.房地产开发成本。房地产开发成本存在下列情形之一的，税务机关适用清算项目开工至竣工期间所对应年度的“工程造价参考指标”数值，对房地产开发成本予以核定。
（1）纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应下达《税务事项通知书》，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照“工程造价参考指标”据以计算扣除，并发出核定征收的《税务事项通知书》。
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费和开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关根据纳税人报送的清算资料进行审核确认。纳税人无法提供资料的，不予以确认。
（2）清算申报的工程造价高于“工程造价参考指标”规定的房地产项目工程造价参考标准，又无正当理由的。
税务机关对工程造价委托第三方鉴定的，以鉴定意见作为是否有合理理由的判断依据。
3.房地产开发费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的10%以内计算扣除。
4.与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目的金额按照规定计算确认。
（三）根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后，区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产，分别计算增值额和增值率，确定应缴及应补缴的土地增值税。
第五十三条 本办法第四十五条第二款第二项第一点所说“凭证资料不符合清算要求或不实”是指存在下列情形之一：
（一）不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的；
（二）工程结算项目建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的造价高于当地“工程造价参考指标”无正当理由的；
（三）桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的；
（四）房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的造价高于当地“工程造价参考指标”的；
（五）大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。
第五十四条 对符合核定征收土地增值税条件的纳税人，主管税务机关向纳税人出具告知核定事项的《税务事项通知书》，清算审核组开展土地增值税核定征收核查，核定应纳税额，形成核定征收报告。
主管税务机关应当自收到核定征收报告起30日内向纳税人出具核定征收结论，同时下达补（退）税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。
第八章 附 则
第五十五条 清算审核组完成审核后，将清算审核意见及底稿等全部清算资料（含申报和审核资料的纸质及电子版）移交主管税务机关。主管税务机关在清算结束后，应按照档案管理的要求，将清算资料移送档案管理部门存档。
第五十六条 市县区税务局可根据本办法，结合本单位实际，制定实施办法。
第五十七条 本办法所称的主管税务机关是指管辖房地产项目的区税务局、税务分局、税务所。
第五十八条 本办法由国家税务总局海南省税务局解释。
第五十九条 本办法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的项目，按本办法的相关规定处理。《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局2023年第8号）、《海南省地方税务局关于调整土地增值税清算核定征收工作流程的通知》（琼地税函〔2017〕215号）和《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税清算工作流程的通知》（琼税发〔2019〕21号）同时废止。
附件：
1.土地增值税清算审核底稿
2.土地增值税清算相关文书
3万元/1个项目+全方位服务=高质效完成土地增值税清算
《土地增值税清算辅助系统》 遵循税法 数据驱动 标准规范 阳光智能
工作导航：清算工作步骤指引，可快速上手，降低清算门槛
清算效率：人员异地分工、高效协同作业，规范项目管理
项目管理：多形式导入数据，规范建立数据档案，一键快速查询
风险控制：智能风险检测，精准审核调整，降低涉税风险
快速测算：政策灵活配置、一键测算税款，多清算方案可供对比
自动报告：清算申报表与鉴证报告符合税局要求及税协标准
数据同步：手机同步查看项目收入成本数据，便于实时决策管理
加入协同，协同与合作伙伴/客户共同进化。
【第3篇】土地增值税的扣除税金
土地增值税扣除项目及其金额
取得土地使用权所支付的金额，地价款+有关费用
地价款
以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；
以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
有关费用：按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费：征用、拆迁、耕地占用税等；
基础设施费：小区道路、供水、电、气、暖等；
公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
房地产开发费用，销售费用、管理费用、财务费用
能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明。不包括加息、罚息。
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明。
（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
与转让房地产长有关的税金
房地产开发企业：城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加。
非房企：印花税0.5‰（产权转移数据），城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加。
其他扣除项目
房地产开发企业
按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。
非房企
售房时代收的各项费用
计入房价，作为收入计税。代收费用在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。
未计入房价，不作为转让房地产的收入。代收费用也不允许作为扣除项目扣除。
2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，不含税收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。
第一步：收入=不含税收入总额为10000万元
第二部：扣除项目，房开卖房扣五项
取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元
房地产开发成本为3000万元
房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5%=650万元
允许扣除的税费为555万元
从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
加计扣除额=（1000+3000）×20%=800万元
允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005万元
第三步，增值额，收入减去扣除项
增值额=10000-6005=3995万元
第四步，增值率，增值比上扣除额
增值率=3995÷6005×100%=66.53%
第五步：找税率，算税额
应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75万元
【第4篇】重庆土地增值税预征率
报告来源：智研咨询——http://www.ibaogao.com
文章来源：http://www.ibaogao.com/baogao/10t233v2021.html
智研咨询发布的《2022-2028年中国二三线城市房地产行业深度调查与市场年度调研报告》共三十章。首先介绍了二三线城市房地产行业市场发展环境、二三线城市房地产整体运行态势等，接着分析了二三线城市房地产行业市场运行的现状，然后介绍了二三线城市房地产市场竞争格局。随后，报告对二三线城市房地产做了重点企业经营状况分析，最后分析了二三线城市房地产行业发展趋势与投资预测。您若想对二三线城市房地产产业有个系统的了解或者想投资二三线城市房地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。
本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。
报告目录：
第一章 中国二三线城市房地产发展概述
第一节 中国二三线城市土地市场
一、二三线城市土地市场供给逐渐升温
二、二三线城市成房企土地储备主战场
三、地产开发商加快二三线城市拿地速度
第二节 中国二三线城市房地产市场
一、我国二三线城市房地产市场发展轨迹
二、我国二三线城市房地产发展的驱动因素
三、我国二三线城市房地产市场发展状况
四、我国房地产发展重心向二三线城市转移
五、房地产企业在二三线城市的发展概况
第三节 中国二三线城市房地产市场价格分析
一、二三线城市房屋价格的现状
二、二三线城市房价上涨的原因
三、控制二三线城市房价的建议
第四节 二三线城市房地产市场的开发模式
一、城市综合体的模式
二、城市发展运营商的模式
三、城投的模式
四、城中村的模式
第二章 南京房地产市场
第一节 南京房地产市场的政策环境
一、南京《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》
二、南京大力推进房地产市场的健康平稳发展
三、2023年南京市公积金贷款政策
第二节 南京土地供给市场的分析
一、2023年南京土地市场成交情况
二、2023年南京土地市场成交情况
第三节 2023年南京房地产市场运行分析
一、2023年南京房地产市场发展综述
二、2023年南京商品住宅市场成交情况
三、2023年南京别墅市场的成交情况
四、2023年南京二手房市场的成交情况
五、2023年南京商业地产市场走势分析
第四节 2023年南京房地产市场运行分析
一、2023年南京房地产市场运行情况
二、2023年南京商品住宅成交情况
三、2023年南京商业地产市场发展状况
四、2023年南京别墅市场走势简析
五、2023年南京二手房市场走势简析
第五节 南京房地产市场投资机会及前景展望
一、南京商业地产成投资热点
二、南京写字楼市场投资价值高
三、南京房地产市场的未来发展特点
四、2023年南京房地产市场发展形势预测
五、南京商业地产市场发展前景良好
第三章 苏州房地产市场
第一节 苏州房地产市场的政策环境
一、苏州市多措并举推动房地产市场平稳健康发展
二、2023年苏州市房地产购房契税政策解读
三、2023年苏州市限购令政策全面实施
第二节 苏州土地市场供给分析
一、2023年苏州土地市场成交情况
二、2023年苏州土地市场成交情况
第三节 苏州房地产市场的运行分析
一、2023年苏州房地产住宅市场成交情况
二、2023年苏州区域房地产市场分析
三、2023年苏州住宅市场市场走势分析
第四节 高铁建设给苏州房地产市场带来的机遇
一、高铁新城推动苏州房地产向西部区域发展
二、高铁建设给苏州房地产市场带来投资新机遇
三、沪宁城铁加速苏州北新区房地产市场发展
第五节 苏州房地产市场的发展前景
一、2023年苏州房地产市场的发展预测
二、“十三五”期间苏州将新建保障房超5万套
三、未来苏州地产市场将多区域板块均衡发展
第四章 杭州房地产市场
第一节 杭州房地产市场发展的政策环境
第二节 杭州土地市场供给分析
一、2023年杭州土地市场的成交情况
二、2023年杭州加大经营性土地供应量
第三节 杭州房地产市场的运行分析
一、2023年杭州房地产市场行情走势分析
二、2023年杭州二手房市场成交情况分析
三、2023年杭州房地产市场走势
第四节 杭州房地产市场的投资优势及前景
一、杭州商业地产市场存在的投资优势
二、投资杭州房地产市场市场的相关建议
三、2023年杭州房地产市场发展前景预测
四、一线房企将掌握未来杭州楼市话语权
第五章 宁波房地产市场
第一节 宁波房地产市场的政策环境
一、宁波出台九条意见力促房地产市场健康发展
二、宁波房地产调控实行住房限购政策
三、宁波市关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知
第二节 宁波土地市场发展分析
一、宁波开始执行新的城镇土地使用税
二、2023年宁波土地市场供给分析
三、2023年宁波土地市场成交情况
第三节 2023年宁波房地产市场分析
一、房地产市场总体综述
二、房地产市场供应量分析
三、房地产市场成交量分析
四、房地产市场成交均价分析
五、房地产市场项目分析
第四节 2023年宁波房地产市场分析
一、房地产市场总体综述
二、房地产市场供应量分析
三、房地产市场成交量分析
四、房地产市场成交均价分析
五、房地产市场项目分析
第六章 武汉房地产市场
第一节 武汉房地产市场相关新政
第二节 武汉土地市场供给分析
一、2023年武汉土地市场供给分析
二、2023年武汉土地市场供给情况
三、2023年武汉市土地市场分析
第三节 武汉房地产市场运行分析
一、2023年武汉房地产市场运行情况
二、2023年武汉房地产市场运行基本状况
三、2023年武汉房地产市场运行特征
四、2023年武汉房地产市场总体运行
五、2023年武汉各区域房地产市场综述
第四节 武汉房地产市场投资分析
一、投资价值
二、投资风险
三、投资建议
第七章 长沙房地产市场
第一节 长沙房地产市场政策环境
第二节 长沙土地市场供需分析
二、2023年长沙土地市场成交情况
三、2023年长沙土地市场供需分析
四、2023年长沙土地市场供需分析
第三节 2023年长沙房地产市场分析
一、房地产市场总体综述
二、房地产市场供求关系
三、房地产市场供应量
四、房地产市场成交量
五、房地产市场成交均价
六、房地产产品主要特征
第四节 2023年长沙房地产市场分析
一、房地产市场成交量
二、房地产市场成交均价
三、房地产市场供求关系
四、房地产市场供应量
五、房产交易总体情况
第八章 南昌房地产市场
第一节 南昌房地产市场政策环境
一、南昌落实房地产市场调控的补充意见
二、南昌出台房地产市场限购令调控细则
第二节 南昌土地市场供需分析
一、2023年南昌土地市场供应情况
二、2023年南昌土地市场成交情况
三、2023年南昌土地市场成交分析
四、2023年南昌土地市场供应情况
第三节 2023年南昌房地产市场分析
一、南昌市房地产整体运行情况
二、南昌商品房市场运行分析
三、12月南昌房产媒体投放
四、南昌房地产各区域市场
第四节 2023年南昌市房地产市场分析
一、整体运行状况
二、市场发展特点
三、分类型市场分析
四、行业热点分析
第九章 郑州房地产市场
第一节 郑州土地市场供给分析
一、2023年郑州土地市场回顾
二、2023年郑州土地市场供求分析
三、2023年郑州土地市场分析
第二节 郑州房地产市场运行分析
一、2023年郑州房地产市场交易情况
二、2023年郑州房地产市场运行全面解析
三、2023年郑州房地产市场运行状况
第三节 郑州房地产市场价格分析
一、2023年郑州房地产市场价格回顾
二、2023年郑州房价走势分析
三、2023年郑州房价走势分析
第四节 郑州房地产市场购买者的分析
一、购房者对区域的喜好
二、购房者对户型的选择
三、购房者的理性需求
四、未来购房者的购买意图
五、郑州房地产市场购买主体
六、2023年郑州购房者总体信心略高于全国水平
第五节 郑州房地产市场投资及前景分析
一、新政下郑州房地产市场的投资方向
二、郑州房地产市场开发热点
三、未来郑州房地产市场展望
四、“十三五”期间郑州房地产发展规划
第十章 石家庄房地产市场
第一节 石家庄房地产市场政策环境
一、石家庄出台措施对房地产销售行为进行严格规范
二、石家庄进一步做好房地产市场调控工作
第二节 石家庄房地产市场运行分析
一、2023年石家庄房地产市场成交及结构分析
二、2023年石家庄房地产市场供求情况
三、2023年石家庄房地产市场解析
四、2023年石家庄市房地产市场供需基本平衡
五、2023年石家庄房地产市场剖析
第三节 石家庄房地产市场各区域优势分析
一、市中心板块
二、东南板块
三、东北板块
四、西南高教区板块
五、正定新区板块
六、西部山前区
第四节 石家庄房地产投资分析及前景展望
一、商业地产引领石家庄房地产投资热潮
二、2023年石家庄房地产发展趋势
三、石家庄房地产将刮“别墅风”
第十一章 合肥房地产市场
第一节 合肥房地产市场的政策环境
一、合肥市开始实施“限购令”
二、合肥出台房地产市场调控政策
第二节 合肥土地市场供给分析
一、2023年合肥土地市场成交分析
二、2023年合肥市土地市场成交解析
三、2023年合肥土地市场分析
第三节 合肥房地产市场运行分析
一、2023年合肥房地产市场供给及结构分析
二、2023年合肥房地产市场销售情况
三、2023年合肥房地产市场分析
四、2023年合肥房地产市场解析
第四节 合肥房地产市场投资分析及前景预测
一、2023年合肥房地产市场展望
二、“十三五”合肥房地产市场发展迎来机遇
三、“十三五”期间合肥房地产市场规划探析
第十二章 厦门房地产市场
第一节 厦门房地产市场的政策环境
一、厦门出台落实房地产市场调控新政
二、厦门实施房地产经纪管理办法
第二节 厦门房地产土地市场分析
一、2023年厦门土地市场供应及成交分析
二、2023年厦门土地市场全面解析
三、2023年厦门土地市场分析
四、未来厦门土地市场发展趋势
第三节 厦门房地产市场运行分析
一、2023年厦门房地产市场运行分析
二、2023年厦门房地产商品住宅市场销售情况
三、2023年厦门房地产市场全方位解析
四、2023年厦门房地产企业新增注册状况
五、2023年厦门房地产市场运行剖析
六、2023年厦门房地产市场热点分析
第四节 厦门房地产市场前景预测
一、政策下厦门房地产市场走向分析
二、2023年厦门房地产市场展望
三、“十三五”期间厦门房地产市场规划
第十三章 福州房地产市场
第一节 福州房地产市场的政策环境
一、福州积极执行房地产市场新规
二、福州利用税收和信贷政策控制地产市场
三、福州出台房地产调控十条意见
四、福州规范房地产价格评估机构
第二节 福州土地市场供给分析
第三节 福州房地产市场运行分析
一、2023年福州市房地产的投资及消费分析
二、2023年福州地产发展回顾
三、2023年福州房地产投资增长迅速
第四节 福州房地产市场的投资机会及发展前景
一、东部新城优化福州房地产市场格局
二、影响福州房地产市场格局的板块
三、福州房地产产品步入精装时代
四、福州房地产市场发展前景预测
第十四章 天津房地产市场
第一节 天津房地产市场的政策环境
一、天津市调整普通住宅价格标准的解读
二、住房价格标准调整对天津房地产市场发展的影响
三、天津监管房地产市场的六条措施
四、天津对房地产加强税收管理
五、天津三措施加强房地产建设管理
第二节 天津土地市场供给分析
一、2023年天津土地市场供应及成交情况
二、2023年天津土地市场平稳发展
三、2023年天津土地市场分析
第三节 天津房地产市场运行分析
第四节 天津房地产市场投资机会及发展前景
一、天津商业地产市场将更加完善
二、天津市房地产市场将继续增长
三、2023年天津房地产发展预测
四、国家房地产政策调控下天津楼市走向分析
五、轨道交通给天津房地产市场带来利好
六、天津商业地产市场发展将逐渐发生转变
第十五章 济南房地产市场
第一节 济南土地市场供需分析
一、2023年济南市土地市场交易综况
二、2023年济南市土地市场交易状况
三、2023年济南市土地供应计划
第二节 2016-2023年济南房地产市场运行分析
一、2023年济南房地产市场成交情况
二、2023年济南房地产市场总况回顾
三、2023年济南商品房市场供应剖析
四、2023年济南商品住宅新开盘与交易解析
五、2023年济南市商品住宅交易状况
第三节 2023年济南房地产市场运行分析
一、市场运行状况
二、分区域状况
三、市场走势
四、行业动态
第四节 济南房地产市场价格分析
第十六章 青岛房地产市场
第一节 青岛房地产市场的政策环境
一、楼市“十二条”严控房地产市场规范发展
二、2023年青岛市保障房规划出台
三、2023年青岛市加强房产市场调控力度
第二节 青岛土地市场供给分析
一、2023年青岛土地市场成交状况
二、2023年青岛土地供求简况
三、2023年青岛各区域土地供应规划
第三节 青岛房地产市场的运行分析
一、2023年青岛房地产市场的成交及供给分析
二、2023年青岛房地产市场运行剖析
三、2023年青岛房地产运行分析
第四节 青岛房地产市场价格分析
第十七章 沈阳房地产市场
第一节 沈阳房地产发展的政策环境
一、2023年政策频出沈阳楼市影响甚微
二、2023年沈阳出台房产调控新政
三、沈阳调控商品住房预售价格举措
第二节 沈阳土地市场分析
一、2023年沈阳市土地市场综况
二、2023年沈阳土地市场交易状况
三、2023年沈阳土地市场供需形势
四、2023年沈阳土地市场价格状况
第三节 2016-2023年沈阳房地产市场运行分析
一、2023年沈阳房地产商品房供应情况
二、2023年沈阳房地产商品房市场成交及供求
三、2023年沈阳房地产商业市场供应及成交
四、2023年沈阳房产市场运行剖析
第四节 2023年沈阳房地产市场运行分析
一、运行状况
二、发展特点
三、热点分析
第五节 沈阳房地产市场价格走势
第十八章 大连房地产市场
第一节 大连土地市场供给分析
一、2023年大连市土地市场发展回顾
二、2023年大连土地成交信息盘点
三、2023年大连土地市场发展状况
四、2023年大连土地市场供应状况
第二节 2023年大连房地产市场分析
一、2023年大连房地产市场宏观环境
二、2023年大连商品房住宅市场
三、2023年大连写字楼市场发展情况
四、2023年大连商铺地产市场发展情况
第三节 2016-2023年大连房产市场运行分析
一、2023年大连房地产市场宏观环境
二、2023年大连房地产政策及城市规划
三、2023年大连房地产商品房市场
四、2023年大连市房地产市场发展状况
第四节 大连房地产市场的发展前景
一、2023年大连市房地产市场预测
二、未来大连市房地产市场展望
第十九章 长春房地产市场
第一节 长春房地产市场政策环境
一、长春关于房地产市场持续健康发展的实施意见
二、长春房地产市场限购令政策将正式实施
第二节 长春土地市场供需分析
一、2023年长春土地市场供需特点
二、2023年长春土地市场供需分析
三、2023年长春土地市场供需分析
第三节 2023年长春房地产市场分析
一、市场总体综述
二、市场供求关系分析
三、市场供应量分析
四、市场成交量分析
五、市场成交均价分析
六、房地产产品主要特征
第四节 长春房地产市场购房主体刚性需求分析
一、外来人口为定居买房
二、为改善住房条件买房
三、投资买房看好中小户型
第二十章 西安房地产市场
第一节 西安房地产市场的政策环境
一、西安房地产市场限购令出台
二、西安房地产市场实行一房一价的新规
三、西安市关于落实住房限购政策有关问题的通知
四、西安市关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知
第二节 西安土地市场供需分析
一、2023年西安土地市场成交分析
二、2023年西安市土地市场区域比较
三、2023年西安土地市场政策与动态
四、2023年西安土地市场供需分析
五、2023年西安市土地市场供需特征
第三节 2023年西安房地产市场分析
一、房地产商品房市场供销
二、各区域商品房市场供需及价格
三、房地产市场运行特点
第四节 2023年西安房地产市场分析
一、商品房市场分析
二、分物业市场分析
三、分城区商品房市场
第五节 2023年西安房地产市场分析
一、商品房市场
二、住宅市场
二、其他市场
第二十一章 兰州房地产市场
第一节 兰州房地产市场政策环境
一、甘肃省《关于进一步加强房地产调控加快保障性安居工程建设的通知》
二、兰州市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见
第二节 兰州土地市场供需分析
第三节 2023年兰州房地产市场分析
一、商品住宅供求量走势
二、市场交易价格分析
三、商品住宅成交结构
第四节 2023年兰州房地产市场分析
一、市场总体综述
二、市场供求关系分析
三、市场供应量分析
四、市场成交量分析
五、市场成交均价分析
第二十二章 昆明房地产市场
第一节 昆明土地市场交易分析
一、2023年昆明土地市场情况
二、2023年昆明房地产用地成交与审批状况
三、2023年昆明土地市场分析
第二节 2023年昆明房地产市场运行分析
一、昆明房地产市场2023年供应量
二、昆明房地产市场2023年供给分析
三、昆明房地产市场2023年价格情况
四、昆明房地产市场2023年成交情况
五、昆明房地产市场2023年供求关系
第三节 2016-2023年昆明房地产市场分析
一、2023年昆明市城中村项目进展状况
二、2023年昆明二三级房地产市场交易状况
三、2023年昆明市商业用地市场运行简况
四、2023年昆明房地产市场现状
第四节 昆明房地产发展展望
一、昆明房地产市场发展前景
二、昆明商业地产和旅游地产迎来发展机遇
第二十三章 重庆房地产市场
第一节 重庆房地产市场的政策环境
一、重庆高档住宅土地增值税预征率有所上调
二、首套购房退税新政对重庆楼市的影响剖析
三、重庆出台房地产调控政策
四、重庆拟对高档别墅和商品房征收特别房产税
第二节 重庆土地市场供给分析
一、2023年重庆土地市场成交分析
二、2023年重庆主城区土地市场成交情况
三、2023年重庆市土地市场供给状况剖析
四、2023年重庆主城区土地市场分析
第三节 重庆房地产市场运行分析
一、“十三五”期间重庆房地产市场运行综况
二、2023年重庆市房地产市场发展概况
三、2023年重庆房地产市场发展特点
四、2023年重庆房地产市场运行现况
第四节 重庆房地产市场投资机会
一、重庆城市价值对房地产市场发展的推动
二、重庆未来房地产市场发展良好
三、重庆商业地产投资前景广阔
四、“十三五”期间重庆房地产投资机遇透析
第五节 重庆房地产市场发展前景预测
一、2023年重庆房地产市场供给趋势判断
二、2023年重庆各类物业发展形势预测
三、“十三五”期间重庆房地产发展目标
第二十四章 成都房地产市场
第一节 成都房地产市场的政策环境
一、2022-2028年成都房地产政策概述
二、成都市商品房预售方案管理暂行规定
三、《成都市商品房预售方案管理暂行规定》解读
四、成都市商品房预售网上签约暂行规定
第二节 2016-2023年成都土地市场分析
一、2023年成都主城区土地市场分析
二、2023年成都各郊区县土地市场分析
三、2023年成都主城区土地市场分析
四、2023年成都各郊区县土地市场分析
五、2023年成都土地市场分析
第三节 2023年成都房地产市场的运行分析
一、2023年成都房地产市场供销分析
二、2023年成都房地产市场价格分析
三、2023年成都房地产市场购房者的分析
第四节 2016-2023年成都房地产市场运行分析
一、2023年成都房地产市场供销分析
二、2023年成都主城区房地产细分市场分析
三、2023年成都房地产郊区市场分析
四、2023年成都房地产市场分析
第五节 成都房地产市场的投资分析
第六节 成都房地产市场发展趋势预测
一、2023年成都房地产市场走势分析
二、成都商业地产将继续受关注
三、成都重点开发的热点区域
四、未来成都城市综合体项目将大行其道
第二十五章 贵阳房地产市场
第一节 贵阳土地市场发展分析
一、2023年贵阳土地市场供应分析
二、2023年贵阳市土地市场回望
三、2023年贵阳市首次大规模土地竞拍状况
第二节 贵阳房地产市场运行分析
一、贵阳房地产市场发展综况
二、2023年贵阳房地产市场综况
三、2023年贵阳房地产业景气指数回涨
第三节 2023年贵阳房地产市场运行分析
一、整体运行状况
二、市场发展走势
三、行业热点分析
第四节 贵阳房地产市场的未来发展
一、贵阳房地产市场发展的有利条件
二、贵阳房地产市场的发展趋势
三、贵阳市房地产市场需求潜量预测
第二十六章 东莞房地产市场
第一节 东莞土地市场供给分析
一、2023年东莞土地总体供求分析
二、2023年东莞土地市场交易状况
三、2023年东莞土地市场交易状况
第二节 东莞房地产市场运行分析
一、2023年东莞房地产市场供应及成交分析
二、2023年东莞房地产市场运行分析
三、2023年东莞房地产运行简况
第三节 东莞房地产二手房市场价格指数分析
一、2023年房地产二手房市场价格指数
第四节 东莞房地产市场的发展前景
一、2023年东莞房地产走势分析
二、今后东莞房地产市场发展格局分析
第二十七章 佛山房地产市场
第一节 2023年佛山房地产市场运行分析
一、2023年佛山房地产市场综述
二、2023年佛山房地产市场政策环境
三、2023年佛山土地市场供求及交易分析
四、2023年佛山商品住宅市场发展分析
五、2023年佛山别墅市场供求分析
第二节 2023年佛山市房地产市场分析
一、2023年佛山房地产市场的政策环境
二、2023年佛山土地供应及成交情况
三、2023年佛山房地产市场发展综述
四、2023年佛山商品房市场成交情况
五、2023年佛山二手房市场成交情况
第三节 2023年佛山市房地产市场分析
一、2023年佛山楼市限购令实施
二、2023年佛山土地市场综述
三、2023年佛山楼市成交量下滑
四、2023年佛山楼市价格简析
第四节 佛山房地产市场交易分析
第五节 佛山各区域板块房地产市场供求
一、禅城区
二、南海区
三、顺德区
四、高明区
五、三水区
第二十八章 海口市房地产市场
第一节 海口市土地市场
一、2023年起海口新基准地价全面上调
二、2023年海口土地供应及成交情况
三、2023年海口地价走势情况
四、2023年海口市土地市场状况
五、海口市2023年土地交易价格
六、2023年海口市土地市场状况
第二节 海口市房地产市场分析
一、海口的房价走势及运行特点
二、影响房地产价格变动的因素分析
三、2022-2028年海口房地产投资开发状况
四、2023年海口房地产市场价格上涨情况
五、2023年海口房地产市场分析
六、2023年海口市房地产市场现状
第三节 海口四大板块房地产市场剖析
一、南渡江房地产板块
二、海甸岛房地产板块
三、海口湾房地产板块
四、西海岸房地产板块
第四节 海口房地产业发展建议及趋势分析
一、海口房地产市场管理的几点建议
二、海口房地产市场未来变化趋势
三、海口西海岸房地产市场发展前景及开发建议
第二十九章 二三线城市房地产市场投资分析
第一节 我国房地产市场投资现状
一、房地产投资成国内需求重要组成部分
二、影响房地产开发投资的因素综述
三、2023年我国房地产开发投资情况
四、2023年我国房地产开发投资的情况
五、2023年我国房地产开发投资的情况
第二节 二三线城市房地产市场投资机遇
一、二三线城市房地产成为零售商投资主战场
二、二三线城市将成房地产市场投资热点
三、二三线城市房地产市场发展具较大潜力
第三节 二三线城市商业地产投资分析
一、二三线城市商业地产投资机会
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾
三、二三线城市商业地产投资建议
第四节 二三线房地产市场的投资风险
一、影响二三线房地产市场发展的风险
二、二三线城市房地产面临过度投资隐患
三、二三线城市房地产市场存在的风险
第三十章 重点企业()
第一节 苏州高新
一、公司简介
二、经营状况分
第二节 苏宁环球
一、公司简介
二、经营状况分
第三节 名流置业
一、公司简介
二、经营状况分
第四节 南国置业
一、公司简介
二、经营状况分
第五节 卧龙地产
一、公司简介
二、经营状况分
第六节 天房发展
一、公司简介
二、经营状况分
第七节 天地源
一、公司简介
二、经营状况分
第八节 绿城中国
一、公司简介
二、经营状况分析
图表目录：
图表：我国房地产企业数量持续增长
图表：一线城市和二三线城市平均房价
图表：一线城市和二三线城市土地供应
图表：2023年南京土地出让分类
图表：2023年南京土地市场土地出让区域分布
图表：2023年南京土地市场分区土地容积率
图表：2023年南京土地市场分用途土地容积率
图表：2023年南京土地市场分区域土地价格
图表：2023年南京土地市场不同用地性质土地价格
图表：2016-2023年南京土地成交情况
图表：2023年南京土地月度成交
图表：2016-2023年南京楼面地价
图表：2016-2023年南京土地成效溢价比
图表：2016-2023年南京各板块土地纯住宅楼面地价
图表：2023年南京土地成交结构
图表：2016-2023年南京土地成交结构
图表：2023年南京各板块土地成交情况
图表：2016-2023年南京商品住宅新增供应情况
图表：2016-2023年南京商品住宅成交情况
图表：2023年南京商品住宅各面积段成交占比
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【第5篇】土地增值税税费优惠办理登记表
【事项描述】
符合土地增值税优惠条件的纳税人，如需享受税收优惠，应向主管税务机关申请办理土地增值税优惠备案。
【报送资料】
1．对个人销售住房暂免征收土地增值税优惠（减免性质代码：11011701，政策依据：财税〔2008〕137号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明原件及复印件。
（3）房地产转让合同（协议）原件及复印件。
2．转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税（减免性质代码：11011707，政策依据：财税〔2013〕101号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明复印件。
（3）房地产转让合同（协议）复印件。
（4）扣除项目金额证明材料（如评估报告，发票等）。
（5）政府部门将有关旧房转为改造安置住房的证明材料。
3．转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税优惠（减免性质代码：11011709，政策依据：财税〔2015〕139号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明复印件。
（3）房地产转让合同（协议）复印件。
（4）扣除项目金额证明材料（如评估报告，发票等）。
（5）政府部门将有关旧房转为公共租赁住房的证明材料。
4．企业改制重组土地增值税优惠（减免性质代码：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依据：财税〔2013〕53号、财税〔2011〕116号、财税〔2013〕3号、财税〔2011〕13号、财税〔2001〕10号、财税〔2003〕212号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
（3）改组重制合同（协议）原件及复印件。
5．亚运会组委会赛后出让资产取得的收入免征土地增值税优惠（减免性质代码：11102902，政策依据：财税〔2009〕94号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
（3）房地产转让合同（协议）原件及复印件。
（4）单位性质证明材料。
6．被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税优惠（减免性质代码：11129901，政策依据：财税〔2003〕141号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明复印件。
（3）财产处置协议复印件。
（4）中国人民银行依法决定撤销的证明材料。
7．合作建房自用的土地增值税减免优惠（减免性质代码：11129903，政策依据：财税字〔1995〕48号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明复印件。
（3）合作建房合同（协议）复印件。
【办理渠道】〔办理地点、办理时间、联系电话〕
1．办税服务厅（场所）
2．电子税务局
【办理时限】
资料齐全、符合法定形式、填写内容完整的，税务机关受理后即时办结。
【办理结果】
税务机关反馈《纳税人减免税备案登记表》。
【纳税人注意事项】
1．纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。
2．纳税人享受备案类减免税的，应当按规定进行纳税申报。纳税人享受减免税到期的，应当停止享受减免税，按照规定进行纳税申报。纳税人享受减免税的情形发生变化时，应当及时向税务机关报告。
3．办税服务厅地址、电子税务局网址，可在省税务机关门户网站或拨打12366纳税服务热线查询。
【政策依据】
1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）
2.《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
3.《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
4.《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）
5.《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）
6.企业改制重组土地增值税优惠
（1）《财政部 国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》（财税〔2013〕53号）
（2）《财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》（财税〔2011〕116号）
（3）《财政部 国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税〔2013〕3号）
（4）《财政部国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知》（财税〔2011〕13号）
（5）《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）
（6）《财政部 国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产税收政策问题的通知》（财税〔2003〕212号）
7.《财政部 海关总署 国家税务总局关于第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会税收政策的通知》（财税〔2009〕94号）
8.《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2003〕141号）
9.《国家税务总局关于发布<税收减免管理办法>的公告》（国家税务总局公告〔2015〕43号）
【收费标准】
无收费
【第6篇】土地使用权增值税税率3
转让土地使用权如何缴纳增值税
问：我公司为一家制造企业，一般纳税人，现准备将2023年3月份取得的土地使用权对外转让，请问此业务如何缴纳增值税？
答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号) 附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。第十五条规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。财税[2016]36号文件第十八条规定，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第二十八条规定，不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。
《营业税改征增值税试点实施办法》后附的《销售服务、无形资产、不动产注释》第二条规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。
《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
综上，你公司转让2023年4月30日前取得的土地使用权的行为，既可以按照财税[2016]36号文件的相关规定选择一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照10%的税率计算缴纳增值税；也可以按照财税[2016]47号文件的相关规定选择简易计税，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
【第7篇】土地增值税 计算
土地增值税的计算方法有两种，一种是分步计算法，一种是速算扣除法。现实中，由于分步计算法在计算土地增值税时比较繁琐，企业一般采用速算扣除法计算土地增值税。那么，土地增值税是如何计算的？
土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额为计税依据缴纳的行为税。土地增值税实行四级超率累进税率。
土地增值税是纳税人按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收的，即增值额乘以适用的税率，减去扣除项目乘以速算扣除数系数计算出的土地增值税税额。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。其中，土地增值税增值额的计算，主要涉及应税收入、扣除项目的确定。
土地增值税的计算公式为：土地增值税=增值额*适用税率—扣除项目金额*速算扣除系数。具体计算方法为：
1、增值额未超过扣除项目金额50%时，土地增值税税额=增值额*30%；
2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，土地增值税税额=增值额*40%—扣除项目金额*5%；
3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，土地增值税税额=增值额*50%—扣除项目金额*15%；
4、增值额超过扣除项目金额200%时，土地增值税税额=增值额*60%—扣除项目金额*35%。
比如，某房地产开发公司转让商品房两栋，取得收入总额2500万元，应扣除的购买土地金额、开发成本金额、开发费用金额、相关的税金和其他扣除金额合计1100万元。计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
（1）确认应税收入2500万元
（2）确认扣除项目金额1100万元
（3）计算增值额：2500万元—1100万元=1400万元
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：增值额与扣除项目金额的比率=1400万元/1100万元=127%
（5）计算应缴纳的土地增值税税额=1400万元*50%-1100万元*15%=535万元。
从该例子可以看出，土地增值税的计算是按照先确认应税收入，再确认扣除项目金额、增值额，以及增值额与扣除项目金额比率，最后计算出土地增值税的应纳税额。另外，符合土地增值税清算条件的，应进行土地增值税的清算。
土地增值税的应税收入。按照税法的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
需要强调的是，房地产开发企业如果存在隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
土地增值税的扣除项目。我们知道，房地产企业在计算土地增值税应纳税额时，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除规定的各项扣除项目金额后的余额征税。税法准予从转让收入中减除的扣除项目包括如下几项：
一是纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
二是房地产实际发生的开发成本，包括土地的征用及拆除补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。
三是房地产开发费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
四是与转让房地产有关的税金，即在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，以及教育费附加。
五是其他扣除。
六是旧房及建筑物的评估价格。
总之，土地增值税的计算方法有两种，一种是分步计算法，一种是速算扣除法。现实中，由于分步计算法在计算土地增值税时比较繁琐，企业一般采用速算扣除法计算土地增值税。土地增值税的计算，主要涉及应税收入、扣除项目和增值额的确定。
我是智融聊管理，欢迎持续关注财经话题。
2023年9月26日
【第8篇】土地增值税清算鉴证
房地产项目土地增值税清算手续提交资料清单
类型
序号
资料名称
资料要求
备注
一、申报类
1
企业及项目基本情况表
附表 1
同时提供纸质和电子数据
＊
2
土地增值税纳税申报表
提供原件
同时提供纸质和电子数据
3
项目税费结算表及附件
附表 2
同时提供纸质和电子数据
4
普通住宅免税申报资料
提供原件
二、企业基础类
＊
1
营业执照副本
提供复印件
2
企业设立、变更的协议、合同或章程
提供复印件
3
设立、变更的验资报告
提供复印件
＊
4
房地产开发资质证
提供复印件
＊
5
全部开户银行及账号情况表
附表 3
同时提供纸质和电子数据
＊
6
建筑安装工程基本合同、预算、决算
与开发成本资料一同装订
＊
7
勘察、设计、监理、咨询、测绘等合同及明细
表
提供复印件附表 4
提供电子数据及纸质合同复印
件
三、项目基础类
＊
1
项目立项及批准文件
提供复印件
＊
2
国有土地使用证
提供复印件
＊
3
建设用地规划许可证
提供复印件
＊
4
建设工程规划许可证
提供复印件
＊
5
项目总体规划平面图（含经济技术指标）
提供复印件
综合技术经济指标清晰可见
＊
6
建筑工程施工许可证
提供复印件
＊
7
预测和实测面积测绘报告
提供复印件
＊
8
房屋初始产权证
提供复印件
＊
9
建设工程规划验收合格证
提供复印件
＊
10
工程竣工验收报告
提供复印件
＊
11
合作（联合）开发协议
提供复印件
12
项目实际开工、竣工时间及资料，项目竣工验收
收备案表；
提供复印件
＊
13
项目交房时间及证明材料（如交房公告等）；
提供复印件
四、收入类
＊
1
商品房预售许可证
提供复印件
＊
2
销售及产权办理明细表（分普通住宅、非普通 住宅、商业、车库等列明购房人姓名、房号、 销售时间、面积、单价、合同总价、结算总 价、付款方式、已收款项、发票开具（日期、
金额、发票号）、产权办理情况等）
附表 5
同时提供纸质和电子数据
＊
3
未售房屋明细表及使用情况说明
附表 8
同时提供纸质和电子数据
4
销售发票存根联
原件备查
＊
5
《商品房销售合同》或备案合同
提供复印件原件备查
提供复印件 10 份/业态
五、扣除类
1
土地增值税扣除项目清理明细表（土地成本）
附表 7
同时提供纸质和电子数据
＊
2
出让（转让）国有土地使用权协议、拍卖成交
确认书及票据
提供复印件
3
土地增值税扣除项目清理明细表（拆迁补偿
费）
附表 8
同时提供纸质和电子数据
＊
4
拆迁补偿合同及票据
提供复印件
5
土地增值税扣除项目清理明细表（前期工程
费）
附表 9
同时提供纸质和电子数据
6
土地增值税扣除项目清理明细表（基础设施
费）
附表 10
同时提供纸质和电子数据
7
土地增值税扣除项目清理明细表（建安工程
费）
附表 11
同时提供纸质和电子数据
8
土地增值税扣除项目清理明细表（公共配套设
施费）
附表 12
同时提供纸质和电子数据
9
土地增值税扣除项目清理明细表（开发间接
费）
附表 13
同时提供纸质和电子数据
10
利息支出明细申报表
附表 14
同时提供纸质和电子数据
＊
11
长、短期借款合同、抵押、担保资料
提供复印件
12
能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及票
据
提供复印件
13
与清算项目有关的税金明细申报表
附表 15
同时提供纸质和电子数据
14
土地增值税扣除项目税票比对明细表
附表 16
同时提供纸质和电子数据
＊
15
工程造价审计报告
提供复印件
＊
16
如涉及移交当地政府部门的公共设施的移交文
件
提供复印件
＊
17
其他与项目相关的协议、合同、结算书及票据
提供复印件
＊
18
物管用房移交全体业主或业委会的移交文件
提供复印件
19
符合扣除规定的其他成本费用证明资料
提供复印件
同时提供纸质和电子数据
六、账务类
1
项目所涉各年度会计账本、记账凭证
原件备查
2
各年度会计报表、附注说明及《审计报告》
原件备查
3
各年银行对账单
原件备查
4
各年度纳税申报表
原件备查
注：打“＊”的资料是企业在向主管税务机关报送土地增值税清算资料中必报送的资料，如在日常管理中已提交过的资料无 需重复提交。
1.以上资料报送时请用 a4 纸，提供时需分类装订成册，并编注号码；
2.如未涉及的内容可无需提供；对涉及的资料，无法提供的，请提供情况说明和相关证明材料；
3.清算项目若委托中介机构，需提供土地增值税清算委托书。
4.资料装订顺序：除了鉴证报告必须的东西以外，按照申报表——相关证件——收入——土地——（土地征用及拆迁补偿
费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用） ——利息——与转让房地产有关的税金——代收费用 进行附件资料装订。
5.提供资料要求：对应每一个收款方合同（全部提供）、决算(全部提供)、记账凭证、发票（按要求）、付款凭证的顺序放 在一起。
6.发票代码/发票号码/验证码请分列清晰填写，每张发票填写一行，如有连续编号且金额不大的发票，可以共同填写一行。
7.所有装订的清算资料标明页码。
8.附表 3-13 填写的税票信息只与清算项目相关。
9.纸质资料和电子资料都完成以后提交给税务局。
各省需要资料清单都差不多，具体细节还得咨询当地税务局，有探讨这方面的请留言，相互学习一下了解一下。
【第9篇】土地增值税和增值税
思维导图
政策要点
（一）纳税人
土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。
要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。
财税字〔1995〕48号：关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
（二）征税对象
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》 规定的扣除项目金额后的余额。
（三）税率
土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200 ％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％ 的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
（四）收入的确认
1.收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，不仅仅指货币收入。
房地产评估的计税事项是什么？
在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：
（1） 出售旧房及建筑物的；
（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（3）提供扣除项目金额不实的；
（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
2.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
（五）扣除额
1.取得土地使用权所支付的金额。
2.房地产开发成本
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
3.房地产开发费用
指销售费用、管理费用、财务费用。
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。
（2）凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。
计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
4.旧房及建筑物的评估价格。
指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
5.与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。
6.财政部规定的其他扣除项目
（1）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
（2）代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
（六）主要减免税政策
1.销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。
对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
2.个人销售住房免征土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。
3.政府搬迁免征土地增值税的情形
因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
4.单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。
5.转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
6.企业兼并重组暂不征收土地增值税
根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。
7.合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
8.被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。
9.资产管理公司处置房地产免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。
10.根据《财政部、税务总局、海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号 ）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。
根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。
11.根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
（七）征收管理
1.转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：
（1）纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。
（2）税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。
（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
2.对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。
预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
3.清算
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知 》 （国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
序号
减免政策
减免项目名称
政策名称
优惠条款
1
改善民生
对个人销售住房暂免征收土地增值税
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》 财税〔2008〕137号
第三条
2
改善民生
转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 财税〔2008〕24号
第一条第（三）款
3
改善民生
普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 中华人民共和国国务院令第138号
第八条第（一）项
4
改善民生
转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》 财税〔2013〕101号
第二条
5
改善民生
转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》 财政部 税务总局公告2023年第61号
第四条
6
转制升级
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》 财税〔2013〕53号
第四条
7
转制升级
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》 财税〔2011〕116号
第二条
8
转制升级
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》 财税〔2013〕3号
第一条
9
转制升级
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知》 财税〔2011〕13号
第九、十、十一条
10
支持金融资本市场
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》 财税〔2001〕10号
11
支持金融资本市场
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产税收政策问题的通知》 财税〔2003〕212号
第二条第4项、第三条第4项、第四条第4项
12
支持金融资本市场
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资产管理公司有关税收政策问题的通知》 财税〔2013〕56号
第一条
13
支持文化教育体育
对北京冬奥组委、北京冬奥会测试赛赛事组委会赛后再销售物品和出让资产免征土地增值税
《财政部 税务总局 海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》 财税〔2017〕60号
第一条第（八）款
14
支持文化教育体育
对执委会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税
《财政部 税务总局 海关总署关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》 财税〔2018〕119号
第一条第（五）项
15
支持其他各项事业
被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税
《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》 财税〔2003〕141号
第二条第4项
16
支持其他各项事业
普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免
因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免征土地增值税
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 财税〔2006〕21号
第一、四条
17
支持其他事业
合作建房自用的土地增值税减免
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 财税字〔1995〕48号
第二条
18
支持其他事业
因国家建设需要依法征用、收回的房地产土地增值税减免
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 中华人民共和国国务院令第138号
第八条第（二）项
19
支持其他事业
个人之间互换自有居住用房地产免征土地增值税
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 财税字〔1995〕48号
第五条
案例分析
案例一：房地产开发企业转让房产
2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。
（一）收入2000万元
（二）扣除
1.取得土地使用权所支付的金额=400（万元）
2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700（万元）
3.房地产开发费用=80（万元），其中：
（1）利息支出=500*5%=25（万元）
（2）其他=(400+700)*5%=55（万元）（管理费用和销售费用不能据实扣除）
4.税金=110（万元）
5.加计扣除=1100*20%=220（万元）
扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510（万元）
（三）增值额=2000-1510=490（万元）
（四）税率
增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30%
（五）税额
应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147（万元）
土地增值税纳税申报表（二）
（从事房地产开发的纳税人清算适用）
案例二：非房地产企业转让不动产
某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:
1.计算评估价格。其公式为: 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.汇集扣除项目金额。 3.计算增值率。 4.依据增值率确定适用税率。 5.依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
（1）评估价格=600×70%=420（万元）
（2）允许扣除的税金27.5（万元）
（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）
（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）
（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）
案例三：个人转让商铺之发票扣除法
王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）
解析：（一）计税收入
1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（万元）
2.计税收入
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
计税收入=1000-28.57=971.43（万元）。
（二）可扣除房产原值
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
可扣除房产原值=400+400×6×5%=520（万元）
（三）与转让房地产相关的税金
1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43（万元）；
2.购买时缴纳的契税12（万元）。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；
3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43（万元）；
（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43（万元）。
（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436（万元）；
（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%
（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63（万元）。
案例四：土地增值税清算后销售或有偿转让
甲房地产开发公司开发a项目的可售总面积为45000㎡，截止2023年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500㎡房屋未销售。2023年11月主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。2023年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。
解析：纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
1.打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500＝0.72（万元）
2.公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：
（1）扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）
（2）增值额＝4320－3240＝1080（万元）
（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%
（4）应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）
来源：小颖言税
【第10篇】土地增值税印花税扣除
1.纳税人扣除支付的分包款，应当取得合法有效凭证，具体凭证是指哪些？
答：一、根据《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2023年第17号)规定：“……自2023年5月1日起施行。”
二、根据《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2023年第17号)规定：“ 第六条 纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。
上述凭证是指：
（一）从分包方取得的2023年4月30日前开具的建筑业营业税发票。
上述建筑业营业税发票在2023年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。
（二）从分包方取得的2023年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。
（三）国家税务总局规定的其他凭证。”
2.持有股权、股票、合伙企业财产份额等权益性投资的个人独资企业、合伙企业可以适用核定征收方式计征个人所得税吗？
答：根据《关于权益性投资经营所得个人所得税征收管理的公告》（财政部税务总局公告2023年第41号）：“一、持有股权、股票、合伙企业财产份额等权益性投资的个人独资企业、合伙企业（以下简称独资合伙企业），一律适用查账征收方式计征个人所得税。
二、独资合伙企业应自持有上述权益性投资之日起30日内，主动向税务机关报送持有权益性投资的情况；公告实施前独资合伙企业已持有权益性投资的，应当在2023年1月30日前向税务机关报送持有权益性投资的情况。税务机关接到核定征收独资合伙企业报送持有权益性投资情况的，调整其征收方式为查账征收。
……
四、本公告自2023年1月1日起施行。”
3.非营利组织免税资格到期后申请复审，需要提交哪些资料？
答：根据《福建省财政厅国家税务总局福建省税务局关于加强非营利组织免税资格认定管理的通知》(闽财税〔2018〕11号)规定：“四、符合本通知第三条所列条件的非营利组织申请享受免税资格，需向认定机关报送以下材料：
(一)福建省非营利组织免税资格认定申请表(见附件);
(二)事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构的组织章程或宗教活动场所、宗教院校的管理制度;
(三)非营利组织注册登记证件的复印件;
(四)上一年度的资金来源及使用情况、公益活动和非营利活动的明细情况;
(五)上一年度的工资薪金情况专项报告，包括薪酬制度、工作人员整体平均工资薪金水平、工资福利占总支出比例、重要人员工资薪金信息(至少包括工资薪金水平排名前10的人员);
(六)具有资质的中介机构鉴证的上一年度财务报表和审计报告;
(七)登记管理机关出具的事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构、宗教活动场所、宗教院校上一年度符合相关法律法规和国家政策的事业发展情况或非营利活动的材料;
(八)财政、税务部门要求提供的其他材料。”
因此，非营利组织免税资格到期后申请复审，同首次申请一致，应按闽财税〔2018〕11号文件规定提交资料。
4.企业在研发过程中产生的劳动保护费支出是否可以享受研发费用加计扣除政策？
答：根据《国家税务总局关于研发费用税前加计扣除归集范围有关问题的公告》 (国家税务总局公告2023年第40号)规定：“一、人员人工费用
指直接从事研发活动人员的工资薪金、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金，以及外聘研发人员的劳务费用。
(一)直接从事研发活动人员包括研究人员、技术人员、辅助人员。研究人员是指主要从事研究开发项目的专业人员;技术人员是指具有工程技术、自然科学和生命科学中一个或一个以上领域的技术知识和经验，在研究人员指导下参与研发工作的人员;辅助人员是指参与研究开发活动的技工。外聘研发人员是指与本企业或劳务派遣企业签订劳务用工协议(合同)和临时聘用的研究人员、技术人员、辅助人员。
接受劳务派遣的企业按照协议(合同)约定支付给劳务派遣企业，且由劳务派遣企业实际支付给外聘研发人员的工资薪金等费用，属于外聘研发人员的劳务费用。
(二)工资薪金包括按规定可以在税前扣除的对研发人员股权激励的支出。
(三)直接从事研发活动的人员、外聘研发人员同时从事非研发活动的，企业应对其人员活动情况做必要记录，并将其实际发生的相关费用按实际工时占比等合理方法在研发费用和生产经营费用间分配，未分配的不得加计扣除。
五、新产品设计费、新工艺规程制定费、新药研制的临床试验费、勘探开发技术的现场试验费
指企业在新产品设计、新工艺规程制定、新药研制的临床试验、勘探开发技术的现场试验过程中发生的与开展该项活动有关的各类费用。
六、其他相关费用
指与研发活动直接相关的其他费用，如技术图书资料费、资料翻译费、专家咨询费、高新科技研发保险费，研发成果的检索、分析、评议、论证、鉴定、评审、评估、验收费用，知识产权的申请费、注册费、代理费，差旅费、会议费，职工福利费、补充养老保险费、补充医疗保险费。
此类费用总额不得超过可加计扣除研发费用总额的10%。”
因此，研发过程中产生的劳动保护费支出不属于上述文件规定范围，不能享受研发费用加计扣除政策。
5.企业内部设立保险制度，每个月企业和员工分别缴纳固定的金额。若员工发生事故，可以从中提取部分补贴。企业缴纳的部分是否可以在企业所得税税前扣除？
答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第四十条规定：“企业发生的职工福利费支出，不超过工资、薪金总额14%的部分，准予扣除。”
另根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函〔2009〕3号)规定：“三、关于职工福利费扣除问题
《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容：
(一)尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。
(二)为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。
(三)按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。”
因此，员工提取金额里对应企业缴纳的部分，属于职工福利费支出，不超过工资、薪金总额14%的部分，准予扣除。
6.企业通过新三板购买股权，取得的股息分红是否可以免征企业所得税？
答：根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第二十六条规定：“企业的下列收入为免税收入：
……
（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；
（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；……”
另根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第八十三条规定：“企业所得税法第二十六条第(二)项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第(二)项和第(三)项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。”
因此，企业通过新三板购买股权，取得的股息分红属于符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，可以免征企业所得税。
7.母公司将土地投资给全资子公司，适用特殊性税务处理的，子公司应如何确认土地的计税基础？
答：根据《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）规定：“三、关于股权、资产划转对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：
1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。
2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。”
因此，土地的计税基础应按投资方的原账面净值确定。
8.企业购入单位价值不超过500万元的固定资产在企业所得税税前一次性扣除的政策是否有延续？单位价值是否包含增值税？
答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第三十一条规定：“企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。”
因此，企业购入单位价值不超过500万元的固定资产在企业所得税税前一次性扣除的政策执行期限延长至2023年12月31日，但单位价值不包含可抵扣进项的增值税。
9.企业因侵害专利权支付给被侵权方的赔偿金，是否可以在企业所得税税前扣除？
答：根据《中华人民共和国企业所得税法》规定：“第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
……
第十条在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：
(一)向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项;
(二)企业所得税税款;
(三)税收滞纳金;
(四)罚金、罚款和被没收财物的损失;
(五)本法第九条规定以外的捐赠支出;
(六)赞助支出;
(七)未经核定的准备金支出;
(八)与取得收入无关的其他支出。”
因此，企业支付的侵权赔偿金，可以在企业所得税税前扣除。
10.企业外购鱼类冰冻后直接对外销售，是否可以免征企业所得税？
答：一、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第八十六条规定：“企业所得税法第二十七条第(一)项规定的企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税，是指：
(一)企业从事下列项目的所得，免征企业所得税
……
8.远洋捕捞
企业从事国家限制和禁止发展的项目，不得享受本条规定的企业所得税优惠。”
二、根据《财政部 国家税务总局关于发布<享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试行）>的通知》(财税〔2008〕149号)附件《享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试行）（2008年版）规定：“三、渔业类
（一）水生动物初加工
将水产动物（鱼、虾、蟹、鳖、贝、棘皮类、软体类、腔肠类、两栖类、海兽类动物等）整体或去头、去鳞（皮、壳）、去内脏、去骨（刺）、擂溃或切块、切片，经冰鲜、冷冻、冷藏等保鲜防腐处理、包装等简单加工处理，制成的水产动物初制品。……”
三、根据《国家税务总局关于实施农、林、牧、渔业项目企业所得税优惠问题的公告》(国家税务总局公告2023年第48号)第十条规定：“企业购买农产品后直接进行销售的贸易活动产生的所得，不能享受农、林、牧、渔业项目的税收优惠政策。”
因此，企业外购鱼类经冰冻等初加工后对外销售，可以免征企业所得税。
11.企业发生成本费用支出，以电子发票作为凭证的，如仅保留纸质打印件，未归档保存电子发票原件，是否还可以在企业所得税税前扣除？
答：根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第28号）规定:“第十三条企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的，若支出真实且已实际发生，应当在当年度汇算清缴期结束前，要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的，可以作为税前扣除凭证。
……
第十六条 企业在规定的期限未能补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证，并且未能按照本办法第十四条的规定提供相关资料证实其支出真实性的，相应支出不得在发生年度税前扣除。”
另根据《财政部 国家档案局关于规范电子会计凭证报销入账归档的通知》(财会〔2020〕6号)规定:“四、单位以电子会计凭证的纸质打印件作为报销入账归档依据的，必须同时保存打印该纸质件的电子会计凭证。”
因此，企业发生成本费用支出，以电子发票作为凭证的，如仅保留纸质打印件，未归档保存电子发票原件，在请对方补充提供电子发票后，可以在企业所得税税前扣除。
12.签订舞台搭建、布置合同，应如何缴纳印花税？
答：一、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)第二条规定：“下列凭证为应纳税凭证：
1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证;
2.产权转移书据;
3.营业账簿;
4.权利、许可证照;
5.经财政部确定征税的其他凭证。”
二、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）附件《印花税税目税率表》规定：“加工承揽合同包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同。立合同人按加工或承揽收入万分之五贴花。”
因此，舞台搭建、布置合同属于加工承揽合同，立合同人应按加工或承揽收入万分之五贴花。
13.签订建筑消防安全评估合同，是否需要缴纳印花税？
答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第二条规定：“下列凭证为应纳税凭证：
1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；
2.产权转移书据；
3.营业账簿；
4.权利、许可证照；
5.经财政部确定征税的其他凭证。”
另根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财税字﹝1988﹞第225号）第十条规定：“印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。”
因此，建筑消防安全评估合同不属于应纳税凭证，不需要缴纳印花税。
14.a企业将b企业的股权转让给c企业，b企业名下有不动产，上述业务中是否需要缴纳土地增值税？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”
因此，a企业将b企业的股权转让给c企业，不动产始终在b企业名下未发生转移，不需要缴纳土地增值税。
15.a企业将土地投资于b企业，b企业将土地用于房地产开发，计征土地增值税时应如何确认取得土地使用权所支付的金额？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”
另根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“四、土地增值税的扣除项目
(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。”
因此，b企业应按照a企业投资作价时开具的发票上注明的金额确认取得土地使用权所支付的金额。
16.转让矿山的开采权是否需要征收契税?
答：根据《福建省财政厅关于矿山用地征收契税问题的批复》(闽财农税﹝2002﹞41号)规定 ：“根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定“土地分为农用地、建设用地和未利用地。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等”，工矿用地或矿山用地属于土地范畴。因此，按照《福建省贯彻＜中华人民共和国契税暂行条例＞实施办法》第二条的规定，凡矿山用地发生土地权属转移的，应按规定缴纳契税。”
因此，如转让矿山用地的使用权需要征收契税，仅转让开采权不需要征收契税。
17.总公司跨区（县）拥有土地使用权，分公司在土地所在地设立并实际使用该土地，城镇土地税应由哪方缴纳？
答：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号公布）第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”
另根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（（1988）国税地字第15号）第四条规定：“关于纳税人的确定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”
因此，城镇土地税应拥有土地使用权的单位即总公司缴纳。
18.非独立核算的分支机构是否可以享受物流企业大宗商品仓储设施用地减半征收城镇土地使用税的优惠政策？
答：根据《财政部税务总局关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第16号）规定：“一、自2023年1月1日起至2023年12月31日止，对物流企业自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
二、本公告所称物流企业，是指至少从事仓储或运输一种经营业务，为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送等第三方物流服务，实行独立核算、独立承担民事责任，并在工商部门注册登记为物流、仓储或运输的专业物流企业。
……”
因此，非独立核算的分支机构不可以享受物流企业大宗商品仓储设施用地减半征收城镇土地使用税的优惠政策。
19.只有部分与地上建筑相连的地下车库，是否也应按照地上建筑的标准缴纳房产税？
答：根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定：“一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
二、自用的地下建筑，按以下方式计税：
……
3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。”
因此，只有部分与地上建筑相连的地下车库，也应按照地上建筑的标准缴纳房产税。
20.a和b均属于企业办的学校，a将自己名下的房产无租提供给b使用，是否可以免征房产税？
答：根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）规定：“十、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。”
另根据《财政部国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定：“一、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”
因此，a和b均属于企业办的学校，a将自己名下的房产无租提供给b使用，不属于免征房产税范围，应由房产使用方b依照房产余值代缴房产税。
21.纳税人在2023年12月30日（国家税务总局公告2023年第74号文件生效时间）之前，通过挂牌交易取得国有土地使用权并缴纳了耕地占用税，是否可以自批准征收之日起满1年时开始缴纳土地使用税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。……”
因此，纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
22.商业企业收到供货方提前支付的与预计商品销售量、销售额挂钩的各种返还收入如何纳税、开票？
商业企业收到供货方提前支付的与预计商品销售量、销售额挂钩的各种返还收入（即销售还未实现，按照双方约定未来可以达到的销售量或销售额给予的返还），商业企业收到此笔返还收入适用什么税目，如何开票？该笔返还收入是否适用于预付卡销售，开具预付卡销售和充值的发票？
答：根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》(国家税务总局令第25号) 第二十六条规定：“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。”
问题所述销售还未实现，属于未发生经营业务，因此，不得开具发票。待实际发生经营业务确认营业收入时开具发票。
23.我公司总部购买办公职场，我公司为使用方。物业公司收取公维金时不、无法提供应税发票，提供内部收款收据。这笔公维金对于我公司实际上已经是成本费用了，即使收取时未实际发生维修支出，但也不会返还给使用方了。请问物业公司提供的票据，可作为企业所得税税前列支凭据吗？
答：《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2023年第28号）第十条规定，企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。据此，企业缴纳住宅专项维修资金，以物业公司开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证。
24.企业购买的预付卡可以在企业所得税税前扣除吗？
答：企业购买预付卡未发生所有权转移或未实际使用的，相关支出不得税前扣除；企业转移预付卡所有权的，如将预付卡发放给员工或赠与客户等，在预付卡所有权实际转移时按规定税前扣除；企业将预付卡自用的，如企业购买商品或劳务，在使用商品或接受劳务时结转成本、费用，按相应规定税前扣除。
25.如何区分个人从事其他生产、经营活动取得的经营所得与劳务报酬所得？
如何区分个人从事其他生产、经营活动取得的经营所得与劳务报酬所得？财税老师注册有个人独资企业，该老师给我们做培训讲课，贵税务局会不会说也是劳务报酬？我们公司收到该财税老师开设的个人独资企业开具的本次培训讲课的发票，我们要代扣劳务报酬个人所得税吗？请贵局在网站用文字回复？
答：根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定：
第六条个人所得税法规定的各项个人所得的范围：
（二）劳务报酬所得，是指个人从事劳务取得的所得，包括从事设计、装潢、安装、制图、化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、翻译、审稿、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经纪服务、代办服务以及其他劳务取得的所得。
（五）经营所得，是指：
1.个体工商户从事生产、经营活动取得的所得，个人独资企业投资人、合伙企业的个人合伙人来源于境内注册的个人独资企业、合伙企业生产、经营的所得；
2.个人依法从事办学、医疗、咨询以及其他有偿服务活动取得的所得；
3.个人对企业、事业单位承包经营、承租经营以及转包、转租取得的所得；
4.个人从事其他生产、经营活动取得的所得。
根据《中华人民共和国个人所得税法》规定：
第九条个人所得税以所得人为纳税人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。...
第十一条居民个人取得综合所得，按年计算个人所得税；有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次预扣预缴税款；需要办理汇算清缴的，应当在取得所得的次年三月一日至六月三十日内办理汇算清缴。预扣预缴办法由国务院税务主管部门制定。
居民个人向扣缴义务人提供专项附加扣除信息的，扣缴义务人按月预扣预缴税款时应当按照规定予以扣除，不得拒绝。...
第十二条纳税人取得经营所得，按年计算个人所得税，由纳税人在月度或者季度终了后十五日内向税务机关报送纳税申报表，并预缴税款；在取得所得的次年三月三十一日前办理汇算清缴。...
来源：浙江省税务局、福建省税务局、深圳市税务局、厦门市税务局
【第11篇】土地增值税的计税依据
01从土地增值税应税收入角度来看
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)进一步明确，营改增后，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入，不含增值税销项税额。
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)第四条也规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税收入。
从以上文件规定可以看出，适用增值税一般计税方法的纳税人，其土地增值税应税收入计算分两步：第一步，计算出增值税销项税额；第二步，将向购房者收取的全部价款及有关的经济收益（以下称“含税销售收入”）减去增值税销项税额，从而计算得出土地增值税应税收入。房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)×9%=全部价款和价外费用÷(1+9%)+当期允许扣除的土地价款÷(1+9%)×9%。
02 从土地增值税扣除项目角度看
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六条明确，取得土地使用权所支付的金额，为计算增值额可扣除的项目。换句话说，判定土地成本可否据实全额扣除的关键，在于判定土地成本是否属于取得土地使用权所支付的金额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”
《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)也明确，清算表格第6栏“取得土地使用权所支付的金额”栏次，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权，而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。也就是说，土地增值税清算中可以扣除的土地成本，为取得土地使用权实际支付的金额，该金额体现为财政非税收入票据上记载的金额。
另据财政部、国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第3条规定：“ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
综上所述，土地价款抵减的销项税额，应以增加土地增值税应税收入的形式体现，而非从土地成本中扣减。换句话说，土地成本在土地增值税计算中不受抵减销项税额的影响，不做扣减处理。
03 提醒
针对这一问题，实践中可能存在不同的观点。如：福建省税务局财产和行为税处关于“营改增”后房地产开发企业支付的出让地价款按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时的处理意见：营改增后，房地产开发企业(一般纳税人)支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理?经研究，并报局领导审核同意，在总局未进一步明确前，暂按《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)等有关规定，对抵减的销项税，在土地增值税清算时，按冲减土地成本处理。即土地增值税应税收入直接按照全部价款和价外费用÷(1+9%)确定，土地成本直接按照取得土地价款÷(1+9%)确定。其结果显然是对纳税人不利，虽然收入减少与土地成本减少是同等金额，但减少了加计扣除的基数。本人认为福建省的做法是错误的。
作者：纪宏奎，单位：中汇武汉税务师事务所十堰所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！
【第12篇】土地增值税允许扣除的税金
一、土地增值税清算相关制度规定简述
目前，我国全国性的土地增值税清算法律规范主要有 5 部，国家税务总局以部门规章的形式予以发布
《规程》是目前土地增值税清算工作最为详尽的法律规范。全文共计五章三十八条，主要围绕土地增值税清算作出了以下几个方面的规定：
一是对土地增值税清算的法律定义进行了阐述，同时对房地产开发企业与税务部门的权力、义务作出了规定，即房地产开发企业应如实申报其应纳的土地增值税税款，同时对其向税务部门提交的申报资料并保证其申报的资料真实、精准与完整。税务部门则应当及时审核房地产开发企业申报的资料，并根据确定无误的申报资料进行计税。
二是对土地增值税清算前税务部门的清算管理职责作出了规定。土地增值税清算的前期管理是指由税务主管部门对房地产开发企业取得项目的土地使用权后对该项目设置的会计资料以及相关档案进行监督与管控，使房地产项目的开发与税务部门的监管始终保持同步；
三是对土地增值税清算程序进行了规定。即规定了清算申请、清算受理、清算审核与征收。
同时基于国家税务总局下发的《规程》，部分省份在其基础上做了更加细致的规范。例《广东省税务局土地增值税清算管理规程》
二、土地增值税清算行为关系
现在土地增值税清算规定，基本明确了清算行为的相关关系人：税务机关、房地产企业纳税人、税务师事务所。在《中华人民共和国税收征收管理法》的范畴下也对征纳双方的权利义务有了明确的说明。
（一）选择权利和义务的文件依据
根据国税发[2009]91号第九条和第十条的规定，土地增值税清算有两种情形，
一是纳税人应进行清算的；
二是主管税务机关可要求纳税人进行清算的；
（二）税务机关的权利
一是清算受理决定权。
税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，达到清算条件的项目由主管税务机关确定是否进行清算。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
税务部门对房地产开发企业申报的清算申请有权决定是否受理或对符合被动清算条件的房地产企业有权决定其是否应进行土地增值税清算。
二是清算内容的审核权。
税务部门对房地产开发企业向其提交的清算资料进行实质审核，在审核的过程中应把握清算资料是否符合真实可靠、精准无误、连续完整。
三是税收征收权。
对符合清算条件的房地产开发企业在确定其应纳土地增值税款后，依法征收土地增值税，多退少补。
四是清算监督管理权。规定了税务部门对清算项目的前期监管权。
（三）税务机关的义务
对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知。
（四）纳税人的权利
一是享受税务服务的权利。
在整个土地增值税清算过程中，房地产开发企业有权享受税务部门为其提供的税务服务。对于确定需要进行清算的项目，有要求主管税务机关下达清算通知的权利。
二是申请退税权。
在土地增值税清算后，房地产开发企业预缴的税款多于税务部门计算的应纳税款时，其有权向税务部门申请退回其多缴的税款。
三是计税依据明显偏低时的陈述、申辩权。
当税务部门认为房地产开发企业申报的清算计税依据明显过低，房地产开发企业有权对此种情形进行陈述、申辩。
（五）纳税人的义务
一是及时履行土地增值税清算申报义务。
对符合主动清算条件的房地产企业自该条件成立之日起 90 内向税务部门申报清算，对符合被动清算条件的自收到税务部门清算通知之日起的 90 日内向税务部门申报清算。
二是进行清算申报时的保证义务。
房地产开发企业在申报清算时，应保证其申报的信息真实可靠、精确无误以及提交的资料应具备一定的连续性与完整性。
三是积极履行清算后的补缴税款义务。
房地产企业预缴的土地增值税税款少于清算后税务部门确定其应纳的税款，房地产企业有义务在清算后的特定期间内补缴相应税款。
三、土地增值税清算条件
土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税以预征为主，符合条件的进行清算。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。
（一）主动清算条件及时间：
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售，是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目，是指整体将开发的未完工项目转让销售；
3、直接转让土地使用权，是指纳税人将依法取得的土地使用权转让；
房地产开发企业所开发项目只要符合上述任何一种条件，就应主动按照规定时间进行土地增值税清算。
而符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；
税务部门受理窗口按规定对报送资料进行核对，做出是否受理决定；对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。
房地产企业进行主动提交土地增值税清算的方式，分为企业自行清算与委托税务师事务所出具鉴证报告提交申报清算。
（二）被动清算条件及时间
被动清算条件是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；
4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
在此环节中，企业需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。
达到条件主动清算的企业很少，导致土地增值税清算的涉税风险不断加大。房地产企业需要合理选择房地产项目的清算时间点，一般当土地增值率与临界值相比过低时要尽快进行清算，如果高于临界值时则要延迟清算。
土地增值税是企业实际发生的税费，是企业所得税税前扣除项目，因此，如果土地增值税在完工年度企业所得税汇算清缴前完成清算及税款支付，那么，土地增值税清算税款就可以在税前全额扣除。而如果不能在这一时间完成清算和支付，则土地增值税清算税款就只能在完工年度的下一年扣除，而这一年没有完工产品，也就没有收入用来扣除，将对企业造成损失。
从以上内容来看土地增值税确实是房地产行业涉及的非常重要的税种，由于其税负高、计算复杂、政策性强、变化快，一般企业难于掌握，现在很多企业已经认识到土地增值税的重要性。
针对以上问题，协同软件以房地产项目为单位进行节点拆解，梳理房地产企业税收风险内控管理痛点难点，推出土地增值税清算辅助系统，系统结合房地产开发项目实际清算流程，凸显软件优势，通过规范申报数据资料、智能化逻辑判断、内置风险检测指标体系，进行多种测算方案组合，降低申报风险，提高清算效率。
1、智能数据采集，支持多种导入方式，提高工作效率
2、建立风险预警监控体系，降低执业风险，增强信任度
3、智能分摊，自动生成多种测算方案，达到可视化
4、自动生成土地增值税纳税申报表和土地增值税清算鉴证报告
5、手机电脑同步，工作过程动态监控
以上就是“土地增值税基础知识”的全部内容，看完本文你是否了解土地增值税的相关知识呢？系统功能，业务场景，产品试用！获取土地增值税清算辅助系统解决方案。
【第13篇】土地增值税清算房地产开发费用
各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税清算。
1.为什么要清算？
我们知道房地产企业在预售房地产的时候就预征了土增税，但并没有全额征税，为了公平起见，还是要根据实际，核算房地产项目成本情况、增值情况，然后多退少补（绝大多数是补）。这个是不是和所得税汇算清缴一样，日常先收，后面汇算清缴多退少补。
2.什么时候清算？
这个要分开来记了，一个是应该清算，也就是一定要清算，一个是可以清算，也就是未满足应该清算的时候，税务部门可以要求你清算。
什么时候应清算？
符合下列情形之一的， 纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
这里有个知识点，什么叫“竣工”？
竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：
①房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
②房地产开发项目已开始交付购买方；
③房地产开发项目已取得了初始产权证明。
有些房地产公司因为市场行情不好，房地产项目缓建。这个缓建有可能一两年，有可能三四年，是不是土增税就一直拖延不清算呢？这个时候税务部门就有可能介入了。于是就出现了可清算的条件。
什么时候可清算？
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
清算申报的时间期限是什么？
①应清算
在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续
②可清算
规定的纳税人， 须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
3.清算申报要交哪些材料？
土地增值税清算申报时间
纳税人办理清算时， 应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间
土地增值税清算资料
《土地增值税纳税申报表》
（从事房地产开发的纳税人清算适用）》；
（3）房地产开发项目清算说明， 包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、 税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；
（4）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（5）需要清算项目记账凭证的， 应提供记账凭证复印件；
（6）委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目， 报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明；
（7）享受土地增值税优惠的项目，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。
房地产开发项目中，有视同销售情形的， 应予详细说明。
每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。
【第14篇】房地产土地增值税不含税收入
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。
未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
【第15篇】土地增值税清算审核
房地产企业土地增值税清算扣除项目审核是土地增值税清算的核心之一。
一、扣除项目审核的基本程序和方法：1、评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。2、获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。3、审核相关合同、协议和项目预(概)算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。4、审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。5、实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。6、必要时，利用专家审核扣除项目。
二、审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准：1扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。2、扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。3、审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。4、审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。
三、具体审核的项目和内容：
应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括： 取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目。
取得土地使用权所支付的金额。一是审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。二是如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。三是审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。四是审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。五是审核有无预提的取得土地使用权支付金额。六是比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
结合房地产开发企业提供的土地使用权证、地价款凭证、土地使用权出(转)让合同、契税完税凭证、银行支付凭证及与政府相关部门的协议等，审核“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、准确、完整。重点关注出让合同、土地票据和契税完税凭证相关信息是否一致、是否存在逾期开发的土地闲置费、已预提尚未支付的土地出让金等支出违规列入开发成本等情况。
附表一
取得土地使用权所支付的金额明细审核表
所属清算期： 金额单位：元
项目
申报合计数
年度
年度
年度
年度
审定合计数
备注
合计
审核意见：
土地征用及拆迁补偿费的审核，一是审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。二是审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
查看《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁安置补偿协议》、《拆迁台账》以及取得的土地招、挂、拍时相关文件或出让合同对补偿费的约定，了解其补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积和安置地点，审核是否存在多列支拆迁补偿费或回迁户支付的拆迁补差价款未抵减拆迁补偿费的情况。抽查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同、签收花名册和签收凭证是否一一对应。重点关注无合法凭据支付补偿款和向关联方多支付补偿款的情况。
附表二
土地征用及拆迁补偿费明细审核表
金额单位：元
项目
申报合计数
年度
年度
年度
年度
年度
审定合计数
备注
合计
审核意见：
附表三
取得土地使用权所支付的金额明细申报表
项 目 名 称
有效凭证金额
本次扣除金额
本次未扣除金额
备 注
支付土地价款支付情况
支付的土地出让金
支付地价款金额
交纳的有关税费
其中：
合 计
支付土地征用费用情况
土地征用费用
耕地占用税
劳动力安置费
安置动迁用房支出
拆迁补偿款
合 计
前期工程费的审核，一是审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。二是审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。设计费用审核，核实房地产企业签订的设计合同、取得的设计费支付发票和银行结算凭证，看合同、发票、银行结算的收款单位及金额是否一致。对由境外设计单位设计的，要求企业提供《服务贸易等项目对外支付税务备案表》。必要时，可要求其提供境外中介机构报告。
附表四
前期工程费明细申报表
项 目 名 称
有效凭证金额
本次扣除金额
本次未扣除金额
总 计
其中：非招投标合同金额
规划费用
设计费用
项目可行性研究费用
水文费用
地质费用
勘探费用
测绘费用
七通一平支出
合 计
附表五
前期工程费审核明细表
金额单位：元
项目
申报合计数
年度
年度
年度
年度
年度
审定合计数
备注
合计
审核意见：
建筑安装工程费的审核，一是审核出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对;2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证;3.审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。二是自营方式重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
查看建安施工合同、工程结算书、企业付款凭证、记账凭证单、工作联系单和施工方开具的建安发票，审核合同施工方、支票收款方、发票开具方及各类合同凭证金额数据是否一致。结合商品房类型、用途、结构等因素，审核企业的单位面积建安成本，将单位面积建筑安装工程造价(包含土建、水电、初装饰)与市发改委、房管局定期公布的宁波市区各类房屋建筑安装工程造价进行核对。对超出一定幅度的，要求企业合理解释并提供依据。如仍有疑问的，可作进一步核实。甲供材料审核。查看企业与施工方签订的建安合同中甲供材料条款并进行重点审核。核对房地产企业甲供材料核算的记账凭证，同时核实甲供材部分是否真实发生并已按规定缴纳营业税等相关税金。
附表六
建筑安装工程费明细申报表
项 目 名 称
有 效 凭 证 金 额
本次扣除金额
本次未扣除金额
总 计
其中：非招投标合同金额
建筑工程费用
安装工程费用
其他建筑安装工程费用
合 计
附表七
建筑安装工程费审核明细表
金额单位：元
项目
申报合计数
年度
年度
年度
年度
年度
审定合计数
备注
合计
审核意见：
基础设施费和公共配套设施费的审核，一是审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。二是如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。三是审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。四是审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。五是审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。六是审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。七是获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。八是审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。九是审核各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。 十是核查公共配套设施的权属关系，确认是否可扣除相应成本费用。查看公告或其他证明材料，判断公共配套设施产权是否交由全体业主。查看产权所有人的房产证，判断是否在建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。同时应注意核实是否存在公共配套设施的使用权和收益权未无偿移交给全体业主，同时又计入开发成本的情况。
附表八
基础设施费明细申报表
项 目 名 称
有效凭证金额
本次扣除金额
本次未扣除 金额
总 计
其中：非招投标合同金额
开发小区内道路
供水工程支出
供电工程支出
供气工程支出
排污工程支出
排洪工程支出
通讯工程支出
照明工程支出
环卫工程支出
绿化费用
其他设施工程发生的支出
合 计
附表九
公共配套设施费明细申报表
项 目 名 称
有效凭证金额
本次分配扣除金额
本次未扣除金额
总 计
其中：非招投标合同金额
物业管理用房费用
变电站费用
热力站费用
水厂费用
居委会用房费用
派出所用房费用
幼儿园用房费用
学校用房费用
托儿所用房费用
公共厕所费用
自行车棚用房费用
邮电通讯用房费用
其他非营业性公共设施费用
合 计
附表十
基础设施费审核明细表
金额单位：元
项目
申报数
年度
年度
年度
年度
年度
审定合计数
备注
合计
审核意见：
附表十一
公共配套设施费审核明细表
金额单位：元
项目
申报合计数
年度
年度
年度
年度
年度
审定合计数
备注
合计
审核意见：
开发间接费用的审核，一是审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。二是如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。三是审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。四是审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。五是审核是否将期间费用记入开发间接费用。六是审核有无预提的开发间接费用。七是审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。八是在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
附表十二
开发间接费用明细申报表
项 目 名 称
有效凭证金额
本次扣除金额
本次未扣除金额
备 注
管理人员工资
职工福利费
折旧费
修理费
办公费
水电费
劳动保护费
周转房摊销费
其他发生的间接费用
合 计
附表十三
开发间接费审核明细表
金额单位：元
项目
申报合计数
年度
年度
年度
年度
审定合计数
备注
合计
审核意见：
房地产开发费用的审核，一是审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。二是利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除;开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证;2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目;3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定;4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
附表十四
利 息 致 出 明 细 申 报 表
行 次
金融机构名称
借 款 金 额
借 款 期 限
利 率
允许列支利息金额
1
2
3
4
6
7
合 计
附表十五
利息支出明细审核表
金额单位：元
项目名称
项项目地址
银行同期利率：
金融机构名称
借款时间
借款金额
借款期限
利率
允许列支利息金额
合计
审核意见：
与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。
附表十六
与转让房地产有关的税金明细申报表
项 目
行 次
应缴纳税款金额
实际缴纳税款金额
备 注
增值税
1
城市维护建设税
2
教育费附加
3
土地增值税
4
地方教育费附加
5
6
7
合 计
8
附表十七
与转让房地产有关税金缴纳情况明细表
金额单位：元
项 目
入库合计数
年度
年度
年度
审定合计数
备注
增值税
城建税
教育费附加
地方教育费附加
合 计
审核意见：
国家规定的加计扣除项目的审核，一是对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。二是对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如“三通一平”等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。三是对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。四是对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
【第16篇】土地增值税申报表清算适用
土地增值税清算项目的销售额是指该项目转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
土地增值税清算项目销售额审核的基本程序和方法：一是了解企业的清算项目的基本情况的，根据企业报送的相关资料，了解该项目合同、协议及执行情况等；二是了解企业会计核算情况，评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守，查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。三是掌握企业核算的程序，获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对，正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
土地增值税清算项目审核的要点之一可售建筑面积的审核。在土地增值税清算时，准确地计算项目可售建筑面积，才能正确地将项目开发成本在已售建筑面积和未售建筑面积之间分摊，才能正确地计算项目扣除项目金额、增值额和应缴土地增值税额。可售建筑面积的审核，不是把实测面积报告（有的地方叫房屋建筑面积计算成果表）上的数字简单的相加，因为有些物业，比如地下储藏室等可能没有测绘，所以拿测绘报告数字简单相加得出的结果基本上都是不正确的。可售建筑面积的审核，要结合实测面积报告、规划许可证、施工许可证等相关证件，并实施包括查看现场等必要的审核程序。
1、审核统计项目建设工程规划许可证信息。
建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，各项建设工程经城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证后方可施工。项目所有的建筑业态，建设工程规划许可证或其附件上一般都会有记载，但实测面积报告上却不一定有体现，所以审核统计建设工程规划许可证是审核确定可售建筑面积的基础之一。
序号
证件编号
建设规模
建设项目名称
发证日期
规划建设工程明细
土地增值税清算项目建设许可证审核统计表
2、审核统计项目建设工程施工许可证信息。建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。企业一般在取得建设工程规划许可证之后才能办理建设工程施工许可证。
土地增值税清算项目建设施工许可证审核统计表
序号
证件编号
建设项目名称
建设规模
发证日期
合同工期
施工合同金额、工期
面积、用途(商业、住宅、物业、地下室）
3、审核统计商品房预售许可证。
商品房预售许可证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，没有取得商品房预售许可证不得对外销售。审核商品房预售许可证的主要目的是了解开发项目哪些物业已批准对外销售。
土地增值税清算项目预售许可证审核统计表
序号
项目名称
预售许可证编号
预售建筑总面积
批准预售日期
备注
4、结合实测面积报告，填写可售建筑面积表。实测面积报告是由经批准的单位出具的，是进行产权登记的依据。
楼号
住宅
商铺
阁楼
储藏室
地下机动车库
地下非机动车库
地下附属用房
地下人防
公厕
物业用房
社区用房
建筑面积
可售建筑面积
实测面积报告上列示的建筑面积，按实测面积报告上的数字填入表中相关栏目；实测面积报告上没有列示的，按规划许可证或施工许可证记载的面积填写。
比如：1#楼实测面积报告上记载商业809.88平方米，住宅12001.35平方米，物业用房302.98平方米。这时，应该先把上述三个建筑面积分别填入项目实测面积及可售面积审核汇总表相应栏目。再将实测面积报告与规划许可证及施工许可证比较，发现1#楼实测面积报告比规划许可证和施工许可证少了地下建筑面积520平方米，这个520平方米是什么业态，可否销售，从相关证件上无法判断，就需要通过实地审核确认。一般来讲，在土地增值税清算时，地下非机动车库、人防工程、物业用房、社区用房 、公厕、核心筒等作为不可销售面积，住宅、机动车库（车位）、储藏室、阁楼等作为可销售面积。
配套建设的幼儿园，各地规定不一样，有的地方规定必须无偿移交给政府部门，有的地方没有明确，尽管不能办理产权证，但不影响企业对外销售。不可销售建筑面积需要移交给相关部门或单位的，企业需提供移交的证明材料，比如物业用房、社区用房、人防工程等的移交。有的地方对于不可销售面积还要求到房地产管理部门登记公共配套设施，有点地方则无此要求。不可销售建筑面积如果销售了，在计算土地增值税时应作为可销售建筑面积。
土地增值税清算项目审核的要点之二销售额的审核。在销售面积确定基础上，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。审核的主要内容包括：1、审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。2、确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。3、审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。4审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。5审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。6、审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。7、审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。8审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。9、审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。10、审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。11、对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用审核，应区分不同情形分别处理：代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
