土地增值税税务筹划（16篇）

【第1篇】土地增值税税务筹划

土地增值纳税筹划是一项系统工程，尤其是规模的开发项目。这里只就部分实际情形谈几点，供同行参考。

一、实地调查做好项目预测，即按项目预算测算应纳的土地增值税

先到项目现场进行勘察，了解项目位置、项目开发类型（普通住宅的层数、非普通住宅的类型、车库的类型、自行车库的配置）、开发产品档次（外立面装饰、内装修档次）、绿化景观档次（绿化面积、树木大小、假山景观的范围）公共配套设施组成及实际使用情况（会所的面积及用途、人防工程及地下车位的面积及用途、是否有医院、学校、运动场室），并取得项目平面方案图。用照相机分别对普通住宅、非普通住宅、绿化景观、公共配套设施进行拍摄。

根据企业的帐面情况，按《土地增值税清算初算表》进行预测，预测的主要内容，总建筑面积、可销售面积（普通与非普通）、不可销售面积（会所、社区用房、车库等）并计算相关比例。

收入总额、成本总额，计算应交税金和税收负担率。

二、对收入进行测算

按乐观型、保守型和一般型三种情况预测收入额。然后分别测算出三种情形下的应纳土地增值税。

其中对普通住宅要单独测算，因为它在增值率20%以下的可以免征增值税。

此外，对商业性部分也要单独测算；对自持部分也要单独测算。

三、测算开发成本

要分别对土地款、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安建工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、利息支出、装修费用、绿化景观等分别测算。

此外，对公共配套设施项目发单独测算；对地下车房要单独测算。

四、确定成本的分摊办法

成本的不同分摊办法，虽然不能改变最终的总额成本，但能改变不同项目的成本总额，因此能改变应纳土地增值税的总额。

五、采用预算法控制收入成本即能控制应纳的各项税金包括土地增值税。实现企业的利润最大化。

以上可能过于扼要，若有实际需要，可以相互探讨交流。

【第2篇】土地增值税的计税依据

01从土地增值税应税收入角度来看

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)进一步明确，营改增后，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入，不含增值税销项税额。

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)第四条也规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税收入。

从以上文件规定可以看出，适用增值税一般计税方法的纳税人，其土地增值税应税收入计算分两步：第一步，计算出增值税销项税额；第二步，将向购房者收取的全部价款及有关的经济收益（以下称“含税销售收入”）减去增值税销项税额，从而计算得出土地增值税应税收入。房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)×9%=全部价款和价外费用÷(1+9%)+当期允许扣除的土地价款÷(1+9%)×9%。

02 从土地增值税扣除项目角度看

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六条明确，取得土地使用权所支付的金额，为计算增值额可扣除的项目。换句话说，判定土地成本可否据实全额扣除的关键，在于判定土地成本是否属于取得土地使用权所支付的金额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)也明确，清算表格第6栏“取得土地使用权所支付的金额”栏次，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权，而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。也就是说，土地增值税清算中可以扣除的土地成本，为取得土地使用权实际支付的金额，该金额体现为财政非税收入票据上记载的金额。

另据财政部、国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第3条规定：“ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

综上所述，土地价款抵减的销项税额，应以增加土地增值税应税收入的形式体现，而非从土地成本中扣减。换句话说，土地成本在土地增值税计算中不受抵减销项税额的影响，不做扣减处理。

03 提醒

针对这一问题，实践中可能存在不同的观点。如：福建省税务局财产和行为税处关于“营改增”后房地产开发企业支付的出让地价款按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时的处理意见：营改增后，房地产开发企业(一般纳税人)支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理?经研究，并报局领导审核同意，在总局未进一步明确前，暂按《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)等有关规定，对抵减的销项税，在土地增值税清算时，按冲减土地成本处理。即土地增值税应税收入直接按照全部价款和价外费用÷(1+9%)确定，土地成本直接按照取得土地价款÷(1+9%)确定。其结果显然是对纳税人不利，虽然收入减少与土地成本减少是同等金额，但减少了加计扣除的基数。本人认为福建省的做法是错误的。

作者：纪宏奎，单位：中汇武汉税务师事务所十堰所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第3篇】土地增值税清算单位

土地增值税这个税种对于房地产企业来说，税负占比较大，税率从30%起，最高达60%，清算单位如何划分直接影响增值率和税率的高低。所以准确确定清算单位（项目）是土地增值税清算工作的关键环节，清算单位确定不同，会导致不同的清算结果的不同。

一、土地增值税清算单位的确定

第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。《土地增值税暂行条例实施细则》

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。从政策规定看，清算单位以房地产开发项目为基础，由“有关部门”审批，那么有关部门审批指的是什么呢? 国家有关部门包括:发展改革部门、城市更新部门、规划部门、城建部门等。土地增值税清算单位的确定通常以建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、以立项批文等作为土地增值税清算单位。

二、土地增值税清算类型的确定：

国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号 ）文件功不可没，这个文件是房屋类型“三分法”的里程碑。该文件出台之前，土地增值税清算房屋类型划各地不统一，其中三分法的有浙江、重庆、江苏、河南、广西、福建、武汉等，两分法（普通住宅、其他）的有辽宁、宁夏、西安、安徽、江西 、北京等，还有按照价格来划分的，如深圳。该文件通过申报表，第一次清晰地将土地增值税清算对象划分为普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产，从而一统江湖。目前，最新的土地增值税申报表文件依据是税总函[2016]309号。

土地增值税房屋类型的划分标准

1、普通住宅：

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）文件规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各省纷纷相应号召，单套房屋建筑面积定位144平方米。

2、非普通住宅

首先必须是住宅，如果不同时符合“普通住宅”的标准，则称之为非普通住宅。

3、其他类型房地产

除过普通住宅、非普通住宅以外，均称之为“其他类型房地产”。如：别墅、商铺、有产权的车位、精装公寓等。

三、未准确确定清算单位和清算类型的风险

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类类型房地产是否分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税。

风险1：纳税人在计算土地增值税没有按照“三分法”分别计算增值额、分别计算应补退的土地增税税额，给税务机关在土地增值税审核工作带来风险。可能导致税务机关对其土地增值税清算进行核定征收。

风险2：对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

【第4篇】土地增值税的税金

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。另外，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。其中转让营改增之前缴纳的营业税作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

一、一般计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，在计算销项税额时，涉及抵减土地价款的，还应当扣除相应土地成本。

举例：a房地产公司清算项目为一般计税项目，2023年12月31日申报的土地增值税清算资料中销售台账显示含税销售收入11亿元，全部为普通标准住宅收入，假设该收入对应应扣除的土地成本为3.37亿元(增值税与土地增值税计算分摊口径一致)，销售额=(11-3.37)÷(1+9%)=7亿元，销项税额=7 × 9%=0.7亿元，土地增值税清算收入=11-0.7=10.3亿元

二、简易计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。但对小规模纳税人转让非自建不动产以及一般纳税人转让营改增之前取得的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额为销售额。所以增值税应纳税额为差额除以(1+5%)*5%。土地增值税应税收入为收入总额扣除增值税应纳税额后的差额。

举例：2023年a公司将营改增之前以500万购买的办公楼予以出售，出售的含税收入1000万元，应缴纳增值税为(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，应确认土地增值税应税收入为5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第5篇】土地增值税税率速算

土地增值税应纳税额的计算及清算

一、土地增值税应纳税额的计算

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

一般计算步骤：

1.扣除项目合计＝取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的其他扣除项目

2.土地增值额＝应税收入－扣除项目合计

3.增值率＝土地增值额 ÷ 扣除项目合计（找税率，记）

4.应纳税额＝土地增值额×税率－扣除项目合计×速算扣除系数

纳税人有下列情形之一的，按照房地产 评估价格计算征收土地增值税：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2.提供扣除项目金额不实的；

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；

4.旧房及建筑物的转让。

二、房地产开发企业土地增值税清算

（一）土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的 房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以 分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应 分别计算增值额。

（二）土地增值税的清算条件

1.符合下列情形之一的，纳税人 应当进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目 全部竣工、完成销售的；

（2）直接转让土地使用权的；

（3）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关 可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；

（2）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（3）取得销售（预售）许可证 满三年仍未销售完毕的。

（三）土地增值税的清算时间

1.凡符合应当办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。

2.凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起 90 日内，到主管税务机关办理清算手续。

（四）土地增值税清算的应税收入确认

1.一般情形下销售房地产应税收入的确认

（1）已 全额开具商品房销售发票的，按照 发票所载金额确认收入；

（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售 合同所载的售房金额及其他收益确认收入；

（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2.非直接销售的收入确定

房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等——发生所有权转移时， 视同销售房地产。

收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3.自用或出租房地产

房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或 用于出租等商业用途时——如产权未发生转移， 不征收土地增值税。

上述情况在土地增值税清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。

（五）土地增值税清算的扣除项目

1.不予扣除

各扣除项目须提供合法有效凭证； 不能提供合法有效凭证的， 不予扣除。

2.计算扣除

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以 计算扣除。

3.公共设施的扣除

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，成本、费用可以扣除：

（1）建成后产权属于 全体业主所有；

（2）建成后 无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业；

（3）建成后 有偿转让。

4.装修费用

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的 预提费用，除另有规定外， 不得扣除。

5.共同成本费用

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

6.扣留建筑安装施工的质量保证金

在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除； 未开具发票的，扣留的 质保金不得计算扣除。

7.开发缴纳的 土地闲置费， 不得扣除。

8.为取得土地使用权所支付的 契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中 扣除。

9.拆迁补偿费的扣除

（1）回迁安置户：安置用房 视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的 拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的 补差价款，计入 拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）异地安置：异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（3）货币安置：房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（六）清算后有关处理

1.清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

2.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

充实自己，才能望得更远。

下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（ ）。

a.直接转让土地使用权的

b.取得销售许可证满 1 年仍未销售完毕的

c.转让未竣工结算房地产开发项目 50%股权的

d.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到 50%的

『正确答案』a

『答案解析』纳税人应当进行土地增值税清算的情形：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（ ）。

a.加罚的利息

b.已售精装修房屋的装修费用

c.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

d.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

『正确答案』b

『答案解析』房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；选项 a、c、d 均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。

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【第6篇】房地产企业土地增值税清算

知识点：房地产开发企业土地增值税清算

（一）土地增值税的清算单位

1.取得预售收入时，按照预征率预缴土地增值税；达到清算条件进行清算；

2.以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；

3.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

【例题·单选题】（2023年）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（ ）。

a.规划申报项目

b.审批备案项目

c.商业推广项目

d.设计建筑项目

『正确答案』b

『答案解析』以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（二）土地增值税清算的条件

应进行清算

主管税务机关可要求纳税人进行清算

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的

（3）直接转让土地使用权的

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土地增值税清算

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况

【例题·多选题】（2023年）下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。

a.直接转让土地使用权的

b.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

c.房地产开发项目全部竣工并完成销售的

d.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的

『正确答案』abc

『答案解析』取得销售（预售）许可证3年仍未销售完的，税务机关可要求纳税人进行清算。

（三）非直接销售和自用房地产的收入确定

1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

3.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（四）土地增值税的扣除项目

1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

3.房地产开发企业开发建造的公共设施

【例题·多选题】清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（ ）。

a.建成后开发企业转为自用的

b.建成后开发企业用于出租的

c.建成后有偿移交给其他企业的

d.建成后产权属于全体业主的

『正确答案』cd

『答案解析』选项ab，成本费用不可以扣除。

4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除；

5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额；

6.质保金看发票

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业的质量保证金，在计算土地增值税时：

（1）建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；

（2）未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

7.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除——注意与企业所得税的区别；

8.拆迁安置费的扣除

安置类型

税务处理

（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的

安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）开发企业采取异地安置

异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，计入本项目的拆迁补偿费。

异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（3）货币安置拆迁的

房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

【例题1·单选题】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（ ）。

a.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

b.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

c.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

d.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%

『正确答案』a

『答案解析』房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。房地产开发企业销售已装修房屋，可以计入开发成本扣除。

【例题2·单选题】（2023年）房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（ ）。

a.加罚的利息

b.已售精装修房屋的装修费用

c.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

d.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

『正确答案』b

『答案解析』选项ac，不得扣除；选项d，未取得发票，质量保证金不得扣除，取得发票可以扣除。

（五）土地增值税清算应报送的资料

（六）土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

（七）土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税

1.依法应当设置但未设置账簿的；

2.擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的；

3.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

核定征收率原则上不得低于5%。

（八）清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

（九）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

【例题·计算题】2023年2月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司的房产开发项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目资料如下：

（1）2023年3月以12000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税。

（2）2023年5月开始动工建设，发生开发成本7000万，含向其他企业借款发生的利息支出800万元。

收入

扣除

地

12000+契税

开发成本

（7000-800）

开发费用

税金

加计扣除

合计

（3）2023年1月该项目已销售了建筑面积的90%，共计取得不含增值税收入36000万元；未售建筑面积用于安置回迁户，该业务在公司账务上未反应销售收入。

（4）公司已按3%的预征率预缴了土地增值税1080万，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行鉴证，税务中介机构提供了鉴证报告。

收入

36000+4000

扣除

地

12000+契税

开发成本

（7000-800）+4000

开发费用

（①+②）×10%

税金

加计扣除

合计

（5）该项目已经缴纳增值税2000万元。

（其他资料：当地适用契税税率为4%，省级政府规定开发费用的扣除比例为10%）

收入

36000+4000

扣除

地

12000+480

开发成本

（7000-800）+4000

开发费用

（①+②）×10%

税金

2000×12%

加计扣除

合计

问题（1）：简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。

解析：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的，税务机关有权要求企业清算。

问题（2）：计算该公司清算土地增值税时允许扣除的房地产开发成本。

解析：开发成本=（7000-800）+4000=10200（万元）

收入

36000+4000

扣除

地

12000+480

开发成本

（7000-800）+4000

开发费用

（①+②）×10%

税金

加计扣除

合计

问题（3）：计算该公司应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

解析：应纳城建税、教育费附加和地方教育费附加=2000×（7%+3%+2%）=240（万元）

问题（4）：计算该公司应补缴的土地增值税。

解析：扣除项目合计

=12000+12000×4%+10200+（12480+10200）×10%+240+（12480+10200）×20%

=29724（万元）

增值额=40000-29724=10276（万元）

应纳土地增值税=10276×30%=3082.8（万元）

应补缴的土地增值税=3082.8-1080=2002.8（万元）

问题（5）：回答税务机关能否对补缴的土地增值税征收滞纳金，简单说明理由。

解析：不能。纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

问题（6）：税务机关对中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。

解析：对按税务机关规定的格式出具的、符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

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【第7篇】土地增值税清算鉴证业务准则

中央

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字【1995】6号）：

第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（本条款失效）

土地增值税宣传提纲（国税函发【1995】110号）：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（条款失效，无具体注明）

关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函【1999】112号）：

你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报[1999]17号）文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，……可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发【2007】132号）：

第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容： （一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。 （二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。 （三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。 （四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 （五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。 （六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容： （一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。 （二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。 （三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发【2009】91号）：

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【2010】220号）：

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006] 187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006] 187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

四、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

北京市

关于土地增值税清算问题的公告（北京市地方税务局公告2023年第2号）：

一、房地产开发企业逾期开发缴纳的具有土地闲置费性质的支出，均不得扣除。

关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告（北京市地方税务局公告2023年第7号）：

第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。（二）土地征用及拆迁补偿费：

1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

山东省

关于土地增值税和契税若干具体政策的公告（青岛市地方税务局公告2023年第2号）：

一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：

（一）土地成本土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。【全文废止（本公告自2023年6月5日起施行，有效期至2023年12月31日）】

关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告（青岛市地方税务局公告2023年第1号）：

（一）土地征用及拆迁补偿费，是指土地征用和拆迁过程中发生的各项费用，包括土地使用费、农作物补偿费、危房补偿费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。拆迁补偿费必须是真实发生并实际支出的。支付给被拆迁人的拆迁补偿费应与拆迁（回迁）合同、支付凭证和个人签收花名册或签收凭据一一对应。

关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告（山东省地方税务局公告2023年第5号）：

第三十一条 土地增值税扣除项目金额的确认：（一）取得土地使用权所支付的金额。 1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。

（二）房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。 1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （1）拆迁补偿费。拆迁补偿费应当是真实发生和实际支出的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应当一一对应。 （2）拆迁安置费用的计算。

①房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照本办法第十五条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。 ②房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第十五条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 ③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

文章所分享内容，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》，想要获取更多详细内容可后台私信我。

内容大纲：

书籍目录

序言：求索现实，启发未来

第一章 土地增值税基础概述

第一节 土地增值税清算数字化趋势简述

第二节 土地增值税清算相关制度规定

一、 土地增值税清算相关制度规定简述

二、 土地增值税清算行为关系

三、 土地增值税清算条件

第二章 土地增值税对房地产企业的影响

第一节 土地增值税对企业利润的影响

第二节 土地增值税引导房地产行业正当经营

第三节 土地增值税影响企业调整经营模式

第四节 土地增值税促使房地产企业数据规范度提升

第三章 土地增值税清算现状

第一节 税务机关的征管现状

一、 土地增值税管理质量不断提升

二、 税务机关土地增值税清算存在难点和问题

三、 政策存在争议执法风险大

第二节 企业土地增值税清算存在的问题及风险

一、 纳税人避税手段多样化

二、 企业账务不规范会计核算失真

第三节 中介机构参与清算

一、 政府购买中介服务

二、 土地增值税清算鉴证服务

三、 咨询服务机构在土地增值税中的作用

第四节 财政、审计部门监督土地增值税征收

第四章 土地增值税清算数字化的发展趋势分析

第一节 税务机关开展土地增值税清算数字化的历程

一、 税收现代化发展的要求

二、 税收数据环境存在的问题及解决建议

三、 土地增值税清算数字化建设的必要性

第二节 中介服务机构在大数据环境下的发展机遇

第三节 企业数字化转型的需要

一、 适应财税政策的变化，以数字化技术掌握财税新政

二、 税务局数据监管，促进企业财税数据规范化

三、 大数据环境在企业税务管理同样适用

第五章 土地增值税清算数字化实践

第一节 土地增值税清算的数字化模式概述

第二节 土地增值税清算数字化平台的构建

一、 企业服务平台的主要功能及作用

二、 税务管理平台的主要功能及作用

三、 数据处理平台的主要功能及作用

第三节 数字化平台的业务应用流程与工作原理

一、 业务应用流程

二、 数字化平台的工作原理及应用举例

第四节 数字化清算工作的全景示例

一、 数据准备

二、 数据分析

三、 案头分析

四、 案件结论

第五节 各地开展土地增值税清算数字化应用案例

一、 泊头市局“四步走”扎实推进土地增值税清算工作

二、 张家口市桥东区税务局积极开展土地增值税清算工作

三、 青县局“五注重”积极做好土地增值税清算工作

四、 东阳：房地产税收一体化管理取得新成效

第六节 数字化清算平台特点总结

一、源泉控管，科学预测

二、指标核算，涵盖全面

三、疑点指引，有据可循

四、流程标准，高效透明

五、效率提升，难度降低

六、遵循法规，管理健全

七、客观监督，服务互信

第六章 信息技术在数字化清算中的应用

第一节 数字化清算业务环节下的技术应用要点

第二节 信息技术要点应用场景实例

一、 数字化清算中地理信息类应用实例

二、 数字化清算中可视化技术应用实例

三、 数字化清算人工智能应用实例

四、 移动互联使得清算资料采集降本增效

五、 区块链技术将逐步在房地产行业税收管理应用

第七章 土地增值税清算审核方法及案例解析

第一节 基础资料的审核及案例

一、 基础资料的审核思维导图

二、 土地出让合同审核方法及案例

三、 国有土地使用权证、立项批文、建设用地规划许可证审核内容

四、 建设工程规划许可证、测绘报告审核内容

五、 建筑工程施工许可证、竣工验收报告审核内容

第二节 收入的审核方法及案例

一、 收入审核思维导图

二、 收入的审核方法和内容

三、 审核常见疑点及案例

第三节 土地成本及拆迁补偿费的审核方法及案例

一、 土地成本审核思维导图

二、 土地成本的审核方法及案例

三、 土地征用及拆迁补偿审核思维导图

四、 土地征用及拆迁补偿审核内容及案例

第四节 前期工程费的审核方法及案例

一、 前期工程费审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点内容及案例

第五节 建筑安装工程费的审核方法及案例

一、 建筑安装工程费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第六节 基础设施费的审核方法及案例

一、 基础设施费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第七节 公共配套费的审核方法及案例

一、 公共配套费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第八节 开发间接费的审核方法及案例

一、 开发间接费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第九节 开发费用及税金的审核方法

一、 开发费用审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

四、 税金及附加的审核思维导图

五、 税金及附加审核方法和内容

六、 常见审核疑点及案例

第八章 政策法规

第一节 清算单位

第二节 清算条件

第三节 收入的确认

第四节 土地成本及拆迁补偿费的审核

第五节 开发成本审核

【第8篇】土地增值税申报期限

原文标题：税收每周要文 | 07.30-08.05重要法规辑要

税收每周要文是华盟·税纪云推出的税收特别栏目，税纪云平台每周准时为您奉上过去一周重大税收政策文件要点，持续为您传递、解读最新的税收政策动态，提供最新财税信息。

01 关于《实施税收协定相关措施以防止税基侵蚀和利润转移的多边公约》对我国生效并对部分税收协定开始适用的公告（国家税务总局公告2023年第16号）

文件概要：

《实施税收协定相关措施以防止税基侵蚀和利润转移的多边公约》（以下简称《公约》），旨在一揽子修订现行双边税收协定，落实与税收协定相关的税基侵蚀和利润转移（beps）行动计划成果建议。截至2023年6月30日，包括我国在内的97个国家或地区签署了《公约》。现将《公约》对我国生效并对部分税收协定开始适用有关事宜公告如下：

《公约》将于2023年9月1日对我国生效；

截至2023年6月30日，根据税收协定缔约对方完成《公约》生效程序的情况，《公约》将适用于我国已签署的47个税收协定，开始适用的时间根据《公约》第三十五条（开始适用）的规定，通常依据《公约》对税收协定缔约双方中后一方生效的日期确定。

02 江苏省税务局关于调整印花税纳税期限等有关事项的公告（国家税务总局江苏省税务局公告2023年第3号）&宁夏回族自治区税务局关于明确印花税纳税期限的公告（国家税务总局宁夏回族自治区税务局公告2023年第1号）&甘肃省税务局关于印花税征收管理有关事项的公告&四川省税务局关于印花税和土地增值税有关申报纳税期限的公告（国家税务总局四川省税务局公告2023年第5号）

文件概要：

为了全面落实《中华人民共和国印花税法》，各地税务局根据《国家税务总局关于实施〈中华人民共和国印花税法〉等有关事项的公告》（2023年第14号）相关规定，明确当地印花税有关征收管理事项。主要内容总结如下：

【第9篇】土地增值税预征率

土地增值税预缴有什么规定

1、按照《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

2、预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。按照目前房地产税收政策，开发商需缴营业税、土地增值税等。

3、土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税。

土地增值税预缴税率是多少

1、预征率：国税发〔2010〕53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

2、房产开发企业计划开发住宅楼5栋，2023年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2023年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000×2%=200万元。

对于土地增值税的计算，不同省份具体的税率也会有一些差异，具体的考验咨询当地税务部门，按照政策规定来进行交纳。以上就是小编关于土地增值税预缴有什么规定?税率是多少的相关介绍，希望对于大家交纳土地增值税有一定的帮助和启发。

【第10篇】河南土地增值税预征率

开封个体户核定征收,哪里能注册河南核定征收个体户？

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人的应税销售收入免征增值税，适用3%的征收率。适用3%预征率的项目暂不预缴增值税。

增值税。

个体经营户也分为一般纳税人和小规模纳税人，这和公司一样，个体经营者大部分都是小规模的纳税者，而一般纳税者较少，这与个体经营本身的特点是分不开的，个体户存在的意义是个体户，自己生存，自己出路，所以数量大、量小是其具体的，而一般纳税人500万的销售标准对于大多数个体户来说是无法达到的。

一般纳税人，你怎么缴纳增值税就怎么缴纳，一般没有优惠。

所以对于小规模纳税人来说，当然是享受月销售额不超过15万、季度免税政策不超过45万。

个人所得税。

个人所得税的算法其实是比较复杂的，而且类似于我们的企业所得税，你要用你的收入减去成本来计算收入，然后再按照相应的税率来计算个税，这个成本里面有需要调整的东西你也调整一下，这个还是需要一些专业知识的，一般人不学真的不会。

附加税

在2023年1月1日至2024年12月31日期间，个体工商户可在50%的税率范围内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

所以，目前如果成立个体户，一般都是小规模纳税人，其实税负真的不高，特别是对于核定征收的情况，税收也不多。

河南税收园区个体户核定征收，有自然人代开，个独企业，一般纳税人公司入驻等等。后续发文介绍。

根据今年的小微企业增值税减免政策，目前河南税收园区个体户核定征收之后，只需要缴纳个税与印花税，这样综合下来税负更低，大力的支持到小微企业的发展。

简单举例，一个服务类的个体户收到设计服务费，全年100w，那么今年纳税就是1.5w，大大的减轻小微企业的负担。

国家位置支持中小微企业的发展，出台好多利好政策，希望大家多多关注国家利好政策。

【第11篇】土地增值税计入什么科目

计算土地增值税，对纳税人缴纳的印花税是否允许土地增值税税前扣除应区分种情况：

一、非房地产企业转让使用过的旧房。转旧房的土地增值税扣除有两种方法：一是扣除转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。二是纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

1.受让环节缴纳的印花税扣除。转让旧房的土地增值税计算：如果选择实行重置价扣除，房屋重置价中已包含了契税以及印花税因素，所以，不能重复扣除受让环节印花税。采取按发票金额按年加计，文件仅明确对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。文件并未明确印花税。因此，允许扣除的也不包括受让环节缴纳的印花税。但对非房地产开发企业，其购买土地使用权所支付的印花税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.转让环节缴纳的印花税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(五)项规定，“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。”以及《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第九条规定，“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”因此，对非房地产企业转让环节缴纳的印花税允许土地增值税税前扣除。

二、房地产企业缴纳的印花税的扣除。房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照缴纳了印花税，在计算土地增值税时是否扣除?

1.房地产企业受让土地缴纳的印花税。房地产开发企业，购买土地使用权所支付的印花税，在管理费用中核算，在计算土地增值税时包含在房地产开发费用中扣除，不单独重复扣除。

2.房地产开发经营过程中缴纳的印花税，比如建筑合同印花税。原会计制度，经营过程中缴纳的印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10%扣除。《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，因此，开发环节缴纳的印花税不能重复扣除。

3.房地产企业销售环节缴纳的印花税。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，管理费用已统一按比例扣除，因此，销售环节缴纳的印花税不能重复扣除。虽然财会〔2016〕22号实施后，对销售环节缴纳的印花税不再计入“管理费用”，而是计入“税金及附加”，但土地增值税立法是基于当时的会计处理，虽然会计政策变化了，但土地增值税立法本意不变，即使印花税计入“税金及附加”，仍不能在计算土地增值税时扣除。

但在实操中，也有不同观点。如《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2023年第5号)第三十七条规定，与转让房地产有关税金的审核，应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。

来源：中汇十堰分所

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【第12篇】股权转让土地增值税

“以股权转让形式转让不动产”是否征收土地增值税（以下简称“土增税”）以及其他相关税收问题争议已久。

国家税务总局分别曾于2000年、2023年和2023年以国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号（以下简称“三个批复”[1]）的方式，对广西壮族自治区税务局、天津市地方税务局等地请示的三起股权转让个案予以批复，并建议按穿透处理。

但实操中，不同地区的税务机关针对交易场景的不同或出于营商环境的考量也有着不同的其他答复口径，从而使得“以股权转让形式转让不动产”是否征收土增税等问题开始变得复杂。

以上或有合规性问题，给部分交易的各方带来因税法不确定性而滋生的额外交易成本，需要在并购协议的税费条款上充分协调各方立场。

一、何为“名为股权转让，实为资产转让”？

从前述三个批复的内容及相关案例来看，税务机关界定“名为股权转让，实为资产转让”主要考量如下要点：其一，当事人转让的股权所涉资产主要是土地使用权、地上建筑物及其附着物；其二，股权权益评估价值等同于含土地使用权在内的不动产的评估值；其三，强调该交易的经济实质系不动产转让等。

以上“名为股权转让，实为资产转让”的推定方式旨在通过类似经济实质测试的方法得出资产转让为实际目的的结论。如参照企业所得税、个人所得税有关法律、行政法规所规定的“非合理商业目的的税收安排”涉及逃避缴纳税款等，[2]税务机关有权根据关联交易情况、实际税负变化情况等予以纳税调整。但纵观现行土增税、契税、印花税立法进程乃至增值税原条例等法律、行政法规的规定，尚不能完全得出非关联交易情况下，“名为股权转让，实为资产转让”均将构成偷税或避税的具体解释结论。更何况，对于转让方所得并非100%归集于不动产交易（比如还包含设备、人员、负债等）、交易内容略有其他经济实质内容（比如业务重组等合理商业目的等），这些交易情形尚无法被无理由穿透处理等。

二、两种方式下税费有何差别

股权转让交易与资产转让交易存在如下涉税主体、税种的差异：

股权转让之所以能够起到“节税”的作用，主要是税法也是基于认可土地使用权、房屋权属登记与否等“经济实质”，股权转让严格有别于金融商品转让等，作出了“暂不征土地增值税”[3]、“不属于增值税征税范围”[4]以及“不征收契税”[5]的规定。鉴于资产的转让方需要就土增税事项除核定外按照累进比例税率完税，[6]并根据资产属性计算资产评估价格对应的增值税销项税额，以及由受让方在资产变更登记前所需完成契税纳税义务，仅此三项，资产转让对应交易成本就远高于股权转让。

需要指出的是，在企业所得税问题上，如果是分立新设标的公司并划转或非货币性资产出资该标的资产，那么还需要配合有企业所得税特殊性税务重组方案或非货币性资产出资等，方能实现递延纳税，其中，资产转让环节，受让方通常不考虑上一环节持有期间房产税与城镇土地使用税历史欠缴因素，而股权转让环节，这一因素往往会影响股权权益性价值。此外，资产转让环节需要额外考虑标的资产转让后的分红因素，测算出包括股东缴税在内的综合税负情况，而股权转让环节因主体不同，只需考虑股权转让的所得税情况，此不赘述。

三、实践中实务各界对该问题的认识

(一)各地税务机关：规定不尽相同，执行口径差异较大

1、应征收土增税。如《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（湘地税财行便函〔2015〕3号）明确，“对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税”。

2、不应征收土增税。如2023年，福建省地方税务局在回复网上咨询时表明，“国税函（2000）687号文件属个案批复，未抄送我省。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土增税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定”。

(二)司法审判角度：最高人民法院和江苏省高级人民法院先后就类似股权转让纠纷作出判决，认定股权转让环节原始股东不需要缴纳土增税

案例一 马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷二审案（案号：（2014）民二终字第264号）

最高人民法院二审认为：“……股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。当公司股权发生转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。……公司在转让股权时，该公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。……由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土增税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处”。

案例二 江苏高成房地产开发有限公司与福中集团有限公司股权转让纠纷再审案（案号：（2014）苏商再终字第0006号）

江苏省高级人民法院再审认为：“现行税法没有对涉及土地使用权的项目公司的股权转让作出是否征收土增税和契税的规定。根据税收法定主义，税法未规定需要纳税的，当事人即可不交税。且在股权转让时，土增税最终并未流失，因为：股权转让也只是股东的变换，土地使用权权属没有变化，股权无论经过多少次转让，土地无论如何增值，公司初始受让土地支付对价的成本不变。但是，只要房地产发生了权属流转，公司就需要按最终的实际房地产销售价与最初的房地产成本价之间的增值部分缴纳土增税。因此，涉案股权转让实际上并未逃避土增税的征收。高成公司主张涉案股权转让逃避了国家土增税征收的理由不能成立”。

(三)中介机构：在上市公司案例中的回复意见

案例一 中关村拟发行基础设施reits，中介机构认为项目涉及的重组和股权转让两个阶段均无需缴纳土增税

中关村(508099.sh)“建信中关村 reit”基础设施基金项目涉及重组和股权转让事项。根据某中介机构出具的《关于中发展集团公开募集基础设施证券投资基金（“reits”）的中国税务意见书》陈述，在资产重组阶段：“软件园公司以园区物业作价入股项目公司，目的是以此作为基础资产发行公募reits，属于重组行为，如可以证明软件园公司和项目公司均不是房地产开发企业，可向税务机关申请适用《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号），暂不征收土地增值税”。股权转让阶段：中关村软件园公司将标的股权转让给资产支持证券管理人建信资本（代表专项计划）,转让后项目公司脱离中发展集团的实际控制。该中介机构认为“本次股权转让的目的是发行本基金，具有合理商业实质，并非以逃避土地增值税的纳税义务而进行的特殊安排，该环节无需缴纳土地增值税。”

案例二 奥扬科技由于直接购买土地需缴纳土增税，出于税务筹划考虑，通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司，再收购其股权方式取得相关资产

奥扬科技(a20468.sz)于2023年3月19日发布公告，披露2023年9月6日，潍坊日东环保装备有限公司以土地、房产出资设立奥捷特种装备，注册资本为3,000万元，持有其100%股权。2023年12月28日，发行人以3,555万元的价款收购奥捷特种装备持有的100%的股权，奥捷特种装备成为公司的全资子公司。

发行律师在《补充法律意见书（一）》中回复：“以先增资再出售的方式主要系基于税收筹划的考虑，公司与潍坊日东环保装备有限公司洽谈购买土地使用权、房屋事宜时，由于直接转让土地使用权需要缴纳土地增值税，出于降低税务成本的考虑，经多次协商及谈判，双方就交易方案达成一致，即通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司的方式取得相关资产。综上，公司不直接向潍坊日东环保装备有限公司购买土地使用权，系在综合考虑交易双方的需求后协商的结果，具有合理性”。

四、税务机关穿透处理是否适当？

鉴于实践中各界对税务机关是否应当穿透持不同意见，交易双方极有可能对该不可预见的或有风险提出合规性遵从需求，现阶段主要抗辩事由可归纳如下：

(一)国家税务总局的批复无普遍适用依据

基于制定法法律渊源依据，根据《国家税务总局关于印发<全国税务机关公文处理办法>的通知》（国税发〔2012〕92号）第21条的规定，国家税务总局的批复文件系个案批复，未抄送其他税务机关，且国家税务总局未在之后的相关文件中确认相关批复可以作为规范性文件普遍使用，因此，相关批复文件不具有普遍适用性。假设同理，司法判例的适用，反之也应属于考量依据之一，除非税务机关以相对独立的税收法律关系提出与民商事法律关系有别等主张并坚持予以调整。

(二)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并未严格规定有实质课税原则

税务机关虽可基于实质课税原则对各交易实质进行认定，但是否更应重视税收法定原则的适用现状？现行有效的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并未设置资产交易应被穿透的反偷税规定，改变交易形式不应构成《中华人民共和国税收征管法》第63条有关偷税行为，如果适用于前述有关反避税处理，也未见相关税种查补税款和利息的规定。对暂行条例的扩大解释显然属于超越上位法，其合法性存在争议。此外，在土增税执法层面审慎适用实质课税原则将更有利于纳税人的合理预期，除非法律、行政法规层面有所更新。

(三)股权转让交易并不必然节税

比较前述股权转让交易与资产转让交易下分别会发生的税费，是否必然得出“股权转让交易确实轻易将增值税、土增税、契税等税种绕了过去”的结论呢？这显然也可能是一种误读。除契税外，股权转让方式只是将转让方（股东、公司有别）在本次交易环节中应缴纳的增值税、土增税递延到将来受让方二次转让时再一并征收，且因为二次转让时，因“增值额”增大，土增税适用的累进比例税率极有可能更高。因此，“以股权转让形式转让不动产”仅产生递延纳税的效果。且“节约”部分的土增税作为“利得”也作为企业所得税的税基一部分，缴纳了企业所得税。从这一角度看，税务机关穿透处理时也是不能一概适用《中华人民共和国税收征收管理法》第63条有关偷税的情形的，即股权转让交易并不必然节税。

五、税务机关要求补税的义务主体以哪一方为宜？

针对前述三个批复的具体操作而言，税务机关和纳税人的共同困惑还在于，国家税务总局只是批复应依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定征收土增税，但并未具体明确缴纳土增税的主体、加收滞纳金和处罚与否等问题，且新法征求意见稿也未对此予以明确。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第2条的规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”为此，按照“谁获益、谁缴税”的原则，如将股东转让股权视为转让不动产，且仅是出让方获得了经济收益，因此该出让方仅指该股东。但有权转让不动产的单位和个人系不动产权所有人，故也不排除“标的公司”被认定为土增税最终纳税人的可能性。此时，如果标的公司已成为受让方的子公司，则补税损失实质上概由受让方最终承担。若并购协议未能确定该纳税调整的补偿措施，则受让方一方实际承担了“过重”的合同义务。

此外，若由标的公司缴纳土增税，其本应顺理成章可调整下一轮交易时土增税的成本计税基础未果，又因为标的公司并未有收入，且标的公司缴纳后实际承担方将转为标的公司新股东即交易受让方。因此，为避免重复缴税等，在收购谈判过程中，交易双方可能会主张“结合税费金额相应调整收购价款”，这使得交易的不确定性加大。

六、实务中如出让方还被处以非法转让、倒卖土地使用权罪之刑责，或者民商事领域的股权转让行为无效判定，是否也必然导致资产转让情况下的土增税征收问题？

且不论刑事案件认定结论证成与否，该等刑民交叉事项在综合考量违反土地管理法等行为有关社会危害性、刑事违法性和应受刑罚处罚性外，[7]税务部门是否一定会按照刑事法律关系的认定条件一并采取穿透处理呢？经不完全统计，实践中并不一致。鉴于刑事案件证明标准的严格程度，无疑给予了税务机关参照适用的可能。

此外，根据《中华人民共和国民法典》第143条、第146条有关民事行为无效的相关构成要件，以上股权转让行为如被界定为通谋虚假行为，从而因违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗，也可能被定性为股权转让行为无效。另结合最高人民法院行政审判的十大典型案例之一“广州德发案件”，[8]在审理广州德发案过程中，最高人民法院也明确区分了税收行政证明标准和税收司法证明标准、民事法律规范与税收行政法律规范之间的关系等，认为“受民事法律规范调整的有效行为不能绝对地排除税务机关的核定征收权。”可见，税收行政法律规范在个案中可不受民事法律关系的影响独立存在。

综上，民事与行政交叉、刑事与行政交叉等均需进一步审视现有法律规范的衔接事项，这无疑又增加了问题的复杂性。

七、若土增税被征收，其他税种是否会被／应被一并调整或征收？

在以往的被认定为“以股权转让形式转让不动产”的案件中，除土增税存在被穿透征收外，增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加尚未有发生被穿透的情形。

事实上，即使被征税，各税种的计税依据也不尽相同。从现行各税种的调整规范来看，比如，增值税考虑的是同类产品的平均销售价格，[9]但该规定也仅在处置视同销售、无正当理由价格偏低等情形时适用。和增值税事项同步的还有发票事项，如果出让方被调整缴纳增值税，则受让方因未获合法票据无法予以税前扣除以及抵扣进项税额，一定意义上，该调整行为也造成了增值税链条的断裂，有违增值税中性原则。再比如，契税考虑的是市场价格，[10]税法赋予税务机关根据市场价格核定契税，该核定价格却还可能偏离增值税、土增税的计税基础。此外，还要看受让方主管税务机关是否同样和转让方股东所在主管税务机关的穿透观点一致等。最后再比如，就印花税而言，土地使用权及房屋所有权转让、股权转让适用的印花税税率虽相同，但税目不同。由此可见，以上各税种的立法、执法衔接差异性，也相对增加了交易各方有关交易成本的不确定性。

八、交易过程中如何防范被穿透的风险？

鉴于存在交易被穿透的风险，在以往交易过程中，多数交易主体可能会考虑将股权分次或分步转让、设定多个受让主体、增加对标的公司除不动产以外资产与人员的投入等。但上述方案在实践中是否会被穿透仍需综合考虑如下因素：

(一)交易安排存续时间的合理性

从《国家税务总局关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2023年第7号）可参照得出，税务机关对企业业务模式及相关组织架构存续时间的考察是作为判断交易合理商业目的的重要依据之一。若前述方案中对标的公司的其他成本投入集中在收购交易前夕，或分步股权转让间隔时间较短，亦或受让方在取得标的公司股权后不久后即再次对外转让的，该交易安排存续时间的合理性将受到质疑。

(二)土增税计税依据和非土增税计税依据之间占比的合理性

严格意义上说，增加投入实际上是拟解决实质上非单纯不动产转让的问题，为此，在通过对标的公司增加其他设备、材料等资产、人员投入的同时，应考虑非土地房屋资产与土地房屋资产之间占比的合理性。实践中，除其他设备、材料等资产与人员等有形的因素外，交易主体之间还可以充分挖掘上下游供应链、商誉等无形资产的价值。但是，具体比例如何仍有待实践检验。

需要指出的是，根据增值税有关不征税的规定，“资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为”属于不征收增值税项目。[11]实务中，如果通过新设公司并将“全部或者部分实物资产与其相关联的债权、负债和劳动力”一并作价投资的，可能无法完成该标的物的商事登记。[12]

(三)多家受让主体之间关联关系的合理性

在安排多家股权受让主体时，应注意结合《国家税务总局关于完善关联申报和同期资料管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第42号）对关联关系的认定来综合考虑该等受让主体之间针对税收安排的合理性。例如，若受让主体为母子公司，则合并后，不动产实际仍为同一控制下主体所持有，则该等安排仍然可能被认为系刻意而为之。

(四)其他合理商业目的的判定要件

不论设定何种交易方案，从外部看，税法通常审查是否具有合理商业目的。比如，应主动审查所交易的不动产是否确实属于无法分割而必须多个主体受让股权方能实现交易的情形；再比如，持有资产方因业务变更或上市重组而作的剥离安排、标的资产所在地政府对持有方投资来源的地域、行业限制以及包括投资方竞业限制解除等在内的合理商业目的等。

九、交易过程中，被穿透的风险在交易双方间如何承担？

在考虑双方谈判地位对等的情况下，一般可以设定为以下几种方式：

(一)直接由出让方承担

示范条款举例 若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，并被税务稽查要求补缴相关税款、滞纳金、利息和罚款的，则由此产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等一切与标的不动产转让相关的应由出让方承担的税费、滞纳金、利息和罚款由出让方承担；若受让方在本次交易后通过股权转让的方式出售标的不动产被认定为资产交易的，则届时由出让方对其通过持有目标公司股权持有标的不动产期间的资产增值部分对应的税款、滞纳金、利息和罚款承担补缴责任，包括但不限于增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等一切与标的不动产转让相关的应由出让方承担的税费、滞纳金、利息和罚款，且出让方应于受让方产生该等税费之日起5日内向受让方支付。

实务中，以上示范条款仍有过度披露之嫌。交易双方希望采取更为简洁且更具有交易确定性的表述方式。比如简化为：交易中税费各自按照法定纳税义务承担。但囿于补税主体可能是标的公司，而超出了并购协议的交易主体范畴，此时往往又需要通过补充协议对“各自”作扩大解释，即明确是否限定为交易股东以及是否包括标的公司税负等。

(二)一定额度内受让方承担

示范条款举例 若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，并被税务稽查要求补缴相关税款、滞纳金、利息和罚款的，则受让方在〔 〕元范围内承担由此产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等与标的不动产转让相关的税费、滞纳金、利息和罚款，剩余全部税款、滞纳金、利息和罚款均由出让方承担。

在综合评估收购价款的基础上，作为折中条件，以上交易条件对受让方而言具有一定的可操作性，该负面清单式的税费条款设计有利于确定交易另一方履行有瑕疵情况下一方可预见损失的范围。

(三)设定发生穿透时的争议解决条款

示范条款举例

若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，则本协议解除，交易各方重新签订与资产交易相关的法律文件。

可见，交易各方对税费承担问题，仍需考虑如下要点：

一是，无论税款由哪方承担，均是双方结合收购交易总价而进行的利益权衡与博弈，应当在起草交易文本及交易谈判过程中予以充分的风险提示，作出访谈背调；

二是，以上三种方式均有可能系过度披露而反而增加被税务稽查的风险，构成主观过错的认定条件之一；

三是，在方式二受让方承担的情况下，受让方应重点考量因无法在税前列支该部分税费成本也将会构成一定损失这一特殊考量情节；

四是，在方式三中，双方应明确收购交易价格是否已包含税款以及何种税款，从而排除交易总价被无限换算税款成本的风险。且若合同解除发生在股权变更登记之后，则可能面临股权交易已缴纳的税款仍有无法退回的风险。[13]

股权转让其他法律问题，此不赘述。

以上限股权转让情形。实践中，部分除股权转让以外的增资、改制[14]、划转、合并、分立后股转、拍卖、征迁等特殊因素，以及是否涉及房开企业、破产重整、不良资产证券化方案或国资处置等，条款设计还需要具体再进一步分析。

结语

实质课税原则虽然在我国税法实践领域得到了广泛的运用，但在未能满足税收法定前提下，对于个案行政执法则应在合理限度内慎重适用，以满足纳税人对税法确定性的合理预期。申言之，在税收法定原则的基本框架下，实质课税原则主要在反避税领域适用，不可扩张为任何情形的普适性规则。

结合现状，对于股权转让交易当事人而言，上述穿透征税的风险仍有待实践检验。且“以股权转让形式转让不动产”未必能一揽子节税，一般产生的也只是递延纳税的效果，从最终的税负来看，实际上很有可能还会上升。

因此，交易双方是采取资产转让的方式，还是股权转让的方式，其实还需要回归重组有关合理商业目的的综合分析。

注释

[1] 详见《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）、《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函〔2009〕387号）、《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函〔2011〕415号）。

[2] 详见《中华人民共和国企业所得税法》第47条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第120、121条、《中华人民共和国个人所得税法》第8条、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第23条规定等。

[3] 比如《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）、《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）、《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）等，前两个文件现已被废止。

[4] 比如《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第13号）等。

[5] 详见《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）、《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕 4号）、《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）、《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第17号），前三个文件现已被废止。

[6] 详见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第7条、第10条规定等。

[7] 详见《中华人民共和国刑法》第228条规定。

[8] 参见最高人民法院（2015）行提字第13号行政判决书。

[9] 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。”

[10] 《中华人民共和国契税法》第4条规定：“契税的计税依据：（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。”

[11] 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第1条第2款第5目。

[12] 另根据《中华人民共和国公司法》第27条规定，现行公司法不允许劳动力等出资。

[13] 个人所得税方面，根据《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)的规定，股权转让款被退还的情况下已纳税款是否应予以退还，需要考量股权是否完成工商变更登记、合同是否履行完毕、转让方是否收到过股权转让款等因素。印花税方面，根据现行《中华人民共和国印花税法》，以及基于“书立”行为效力问题，目前尚无解除“书立”行为而退税的规定。

[14] 根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》，改制所称“企业产权制度改造”包括企业公司制改造、企业股份合作制改造、企业分立、企业债权转股权、企业出售、企业兼并以及其他等。

来源：六和律师事务所-王敏志 孙登等

【第13篇】土地款抵扣增值税票据

一、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

二、纳税人应进行土地增值税清算的情形：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

三、一手房交易的相关例题

1.宏达房地产开发公司为一般纳税人，位于吉林市，公司于2023年5月－2023年3月开发“翰林官邸”住宅项目，发生相关业务如下：

（1）2023年5月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载地价款20000万元，另支付相关登记、过户费10万元，并规定2023年8月1日之前动工开发。由于公司资金短缺，于2023年9月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。

（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计3000万元，其中公共配套设施费用包含小区内可以有偿转让的卫生站支出80万元。该卫生站尚未转让。

（3）2023年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程不含税总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价款的95%，剩余5%作为质量保证金留存一年，建筑企业按照实际支付价款开具了发票。

（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出800万元（不能提供金融机构的贷款证明），其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元。

（5）2023年4月开始销售，可售总建筑面积为45000平方米，截至2023年12月底销售建筑面积为40500平方米，取得不含税收入40500万元。

（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②所在省人民政府规定，房地产开发费用的扣除比例为8%，其他房地产开发费用扣除比例为4%）

假设不考虑增值税进项税额，根据上述资料，回答下列问题：

（1）根据题目的相关信息，下列表述正确的有（abc）。

a、税务机关可于2023年12月份要求宏达房地产开发公司进行土地增值税清算

b、公司缴纳的土地闲置费不可以在计算土地增值税时扣除

c、宏达房地产开发公司计算土地增值税时，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除

d、质量保证金可以作为开发成本扣除

e、印花税可以作为转让环节的税金扣除（房地产开发企业出售新建房地产项目，印花税不作为转让环节的税金扣除）

（2）土地增值税清算时可扣除的土地成本金额为（a）万元。

a、18909=40500÷45000×[20000×（1+5%）+10]

b、20909

c、18900

d、21010

（3）土地增值税清算时可扣除的开发成本为（b）万元。

a、5912.50

b、5321.25=（3000-80+3150×95%）×90%

c、5535.00

d、5766.50

房地产成本中的公共配套设施费，不包括能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出

（4）土地增值税清算时可扣除的开发费用为（d）万元。

a、1744.58

b、1649.22

c、1769.22

d、1938.42=（18909+5321.25）×8%

（5）土地增值税清算时，允许扣除的转让环节的相关税费为（a）万元。

a、437.40=40500×9%×（7%+3%+2%）

b、364.50

c、457.65

d、384.75

（6）土地增值税清算时应缴纳的土地增值税为（c）万元。

a、2046.55

b、3752.51

c、2714.36

d、4041.23

扣除项目金额=18909+5321.42+1938.42+437.4+（18909+5321.25）×20%=31452.12

增值额=40500-31452.12=9047.88

增值率=9047.88÷31452.12=28.77%，适用税率为30%

应纳土地增值税=9047.88×30%=2714.36

2.某市区房地产开发公司为一般纳税人，2023年发生相关业务如下：

（1）2023年通过竞拍获得一宗国有土地使用权，支付土地价款4000万元，取得财政票据。由于公司资金短缺，于2023年5月才开始动工，将土地的3/4用于开发建造商品房。因超过期限1年未进行开发建设，支付土地闲置费100万元；

（2）发生开发成本共3050万元；

（3）发生销售费用、管理费用共1200万元，全部使用自有资金，没有利息支出；

（4）2023年该商品房竣工验收，9月到12月间，房地产开发公司将该楼盘全部出售并交付业主，取得含税收入14000万元。

（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②开发费用扣除比例为5%；③当期可以抵扣的进项税额共600万元）

要求：根据上述资料，回答下列问题：

（1）该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时可扣除的取得土地使用权所支付的金额为（a）万元。

a.3150.00=4000×（1+5%）×3/4

b.3250.00

c.3000.00

d.4200.00

（2）该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时可扣除的开发费用为（b）万元。

a.352.50

b.310.00=（3150+3050）×5%

c.302.50

d.362.50

（3）该房地产开发公司转让商品房应缴纳增值税为（d）万元。

a.672.73

b.523.81

c.400.00

d.308.26=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）×9%-600

注意：在计算增值税进行价税分离的时候含税收入扣除土地出让金并没有扣除契税

（4）该房地产开发公司在计算土地增值税时，可扣除转让环节税金（c）万元。

a.40.00

b.48.00

c.36.99=308.26×（5%+7%）

d.57.00

（5）在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计（c）万元。

a.6558.00

b.6565.00

c.7786.99=3150+3050+310+36.99+（3150+3050）×20%

d.7798.00

（6）该房地产开发公司应缴纳土地增值税（c）万元。

a.1842.69

b.1845.63

c.1732.55

d.2532.75

不含税收入=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）=13091.74

增值额=13091.74-7786.99=5304.75

增值率=5304.75÷7786.99=68.12%，适用税率40%，速算扣除系数5%

应纳土地增值税=5304.75×40%-7786.99×5%=1732.55

3.某商贸公司为增值税一般纳税人，2023年3月转让其位于县城的一栋办公楼，取得含税收入4000万元，2023年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付地价款800万元，支付契税24万元，发生建造成本800万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为2000万元。

其他相关资料：该公司选择简易计税方法计算增值税，产权转移书据印花税税率0.5‰，该办公楼成新度折扣率为60%。考虑地方教育附加。

根据上述资料，回答下列问题：

（1）计算土地增值税时，准予扣除的评估价格为（b）万元。

a、1000

b、1200=2000×60%

c、1600

d、2000

（2）计算土地增值税时，可扣除转让环节的税金为（b）万元。

a、19.05

b、21.05=2+19.05

c、22.86

d、24.86

增值税=4000÷（1+5%）×5%=190.48

附加费=190.48×（5%+3%+2%）=19.05

印花税=4000×0.5‰=2

（3）计算土地增值税时，可扣除项目金额合计为（b）万元。

a、2043.05

b、2045.05=1200+800+24+21.05

c、2046.86

d、2048.86

（4）该商贸公司应缴纳的土地增值税为（b）万元。

a、601.82

b、603.54

c、604.44

d、679.73

不含税收入=4000÷（1+5%）=3809.52

增值额=3809.52-2045.05=1764.47

增值率=1764.47÷2045.05=86.28%，适用税率为40%，扣除系数为5%

应纳土地增值税=1764.47×40%-2045.05×5%=603.54

【第14篇】土地增值税计算案例

我国税收项目众多，其中土地增值税便是其中一种，在房产交易过程中，个人或者单位都要根据规定缴纳土地增值税，那土地增值税计算方法是什么？税率是多少？

一、什么是土地增值税？

土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。

1、需要缴纳土地增值税征的情况

（1）转让国有土地使用权；

（2）房地产的交换，房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税；

（3）房地产抵押，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳土地增值税。

2、不需要缴纳土地增值税情况

（1）以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围；

（2）转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税；

（3）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；

（4）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

二、土地增值税计算方法

1、土地增值税是用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，并按照四级超率累进税率进行征收，依据增值额与扣除项目金额的比例来确定对应的税率和速算扣除率，其中增值额占的比例越高，交的税越多，具体计算方法如下：

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

注：自从2023年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。

案例：

一个项目转让房地产收入总额是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额与扣除项目金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

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【第15篇】土地增值税清算的难点

随着我国城市化进程的推进，房地产业逐渐成为我国重要的经济产业。土地增值税在房地产企业税负中占有重要的比重。本文在分析房地产企业土地增值税清算的重要性基础上，探讨了房地产开发企业土地增值税清算中的重点和难点，并提出了提升房地产开发企业土地增值税清算水平的策略。

土地增值税在房地产企业税负中占有重要比重，各省市的土地增值税清算政策执行不统一，进而给房地产开发企业的土地增值税清算带来很大的税收风险。如何正确处理土地增值税清算中存在的问题，提升房地产企业土地增值税清算的水平，降低企业税负，成为房地产企业健康发展中亟待解决的问题。

房地产开发企业土地增值税清算中的重点和难点

目前，各省市土地增值税清算没有统一的政策文件，具体实施细则存在差异。在土地增值税清算过程中容易在以下事项中出现问题，如果企业对清算政策掌握不准确，财务核算不规范容易给企业带来税收风险。

（一）清算单位划分

确定清算单位是土地增值税清算的第一步。各省市对“国家有关部门”的认定存在差异。存在以发改委立项为清算单位，以《建设工程规划许可证》为清算单位，以在税务局填报的《土地增值税项目登记表》中的“开发项目”为清算单位，以《建设用地规划许可证》为清算单位等多种不同依据划分清算单位的情况。另外如果房地产项目是分期开发的，还应以期为单位确定清算单位。在清算过程中，清算单位的划分不同会造成计算结果差距很大，不同清算单位之间正增值与负增值不能相互抵消，负增值不能退税，避免由于清算单位划分过细造成巨额负增值浪费。如清算单位划分不合理势必将加大清算的难度和工作量。

（二）确定清算时点

国家税务总局对项目清算时点作了明确规定，分成纳税人应进行土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算两种情形。房地产企业普遍采取“能拖就拖”的延后清算方法对待土地增值税清算工作。房地产项目受开发时间、产品类型、销售市场、盈利水平等因素影响，土地增值率存在较大差异。企业应对项目的实际增值率跟进更新测算，对实际增值率低于当地土地增值税预缴率的项目，主动申请土地增值税清算，以免发生预缴额大于清算额的情况，造成资金占压及退税风险。对于实际增值率高于预缴率的项目可以推迟清算至税务局发出《清算通知书》之后。

（三）住宅标准认定

现行政策规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，普通住宅增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。因此划分普通住宅和非普通住宅的标准、标准认定时点以及是否进行划分三个方面在纳税筹划时就显得很重要。

第一，认定标准各地不尽相同，有的以容积率加单套建筑面积为认定标准，有的以单套建筑面积加销售单价为认定标准；第二，标准认定时点不尽相同，有的采取项目竣工备案日为认定时点，有的采取销售合同备案日为认定时点；第三，划分普通住宅和非普通住宅不是必须的，企业未做普通住宅和非普通住宅的划分视同放弃享受这项税收优惠的权利，很多企业对这点的认识存在误区。企业享受还是放弃这项税收优惠政策需要经过测算来判定。通过测算如果普通住宅部分负增值，企业可将普通住宅和非普通住宅合并计算增值税从而达到降低税负的目的。通过测算如果需要享受这项优惠政策，企业应充分了解当地普通住宅认定标准和认定时间的相关规定，与公司其他相关部分做好沟通，满足相关规定，充分享受税收优惠政策，减轻企业税负。

注：对于可否合并我认为是当然之意，区分普通和其他本来就是为了给纳税人享受优惠的，但执行中很多地方往往变成了必须分开，严格按三分法，我认为二分或者纳税人选择放弃普通住宅优惠而一分是最合理的。

这块最优秀的当属安徽办法：安徽省土地增值税清算管理办法，水平很高，亮点很多。

对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

（四）成本合理分摊

1.土地成本分摊。土地成本是土地增值税两大扣除项目之一，正确合理的土地成本分摊是土地增值税有效管理的基本前提，不同的土地成本分摊方法对土地增值税额影响较大。土地成本分摊应遵循“不同用途不同价、不同年限不同价、不同规划条件不同价”的分摊原则。税务部门往往为简化要求房地产企业采用占地面积法或建筑面积法对土地成本进行分摊。房地产企业应结合项目特点，针对土地成本在不同清算单位之间，以及同一清算单位内部不同类型产品之间合理分摊。达到平衡税负的目的。比如，在同一清算单位内，如果容积率相差悬殊，不同类型产品间可采用“按占地面积法分摊”；同类型产品间可采用“按计容建筑面积法分摊”。

注：更牛的方式是直接在土地出让或勾地时，直接明确不同业态土地成本，比如增值率高的单方住宅土地成本高一些，商业等自持的低一些，基本把项目税筹做了百分之八九十了。甚至有地产公司期后取得国土的评估或认定，也有税局认可的。

2.地下车位成本分摊。地下车位的成本分摊是房地产企业土地增值税清算中的重难点之一。土地增值税清算相关法规中未对地下车位的成本分摊做出明确规定。地下车位利用地下基础设施建造，主要成本是服务于地上建筑，而服务于车辆停放功能的成本较低。不应按测量报告中的地上建筑面积与地下建筑面积平均分摊成本。地下车位不分摊土地成本，只分摊建筑安装成本，其他成本与地下车位的关联性小，不应分摊给地下车位。

3.公共配套成本分摊。公共配套设施是指建造在项目红线内的公益设施，建成后需要办理移交手续，不能有偿转让，初始产权为开发商所有。同一地块分期开发清算，按规划要求配建的公共配套设施同时服务于各清算单位，需要在各清算单位合理分摊成本。开发企业如果选择在某一期集中建造，将公共配套设施成本集中在当期清算中扣除，会造成各期清算成本扣除不均，增值率在各期同类产品间上下波动，造成税负升高，进而给企业带来较大经济损失。因此在受益项目各期内合理分配公共设施成本至关重要。房地产企业在各分期内，依据当期开发的产品类型、可售面积等因素，合理规划公共配套设施建设规模和节奏，提升公共设施成本分摊合理性，避免公共配套设施不合理分摊引发的高税负问题。

（五）票据合规

在土地增值税清算实践中，房地产开发企业取得合法有效的扣除凭证是一项基础且重要的工作，由于财务人员的专业素质不同，对取得合规票据的重视程度不够，造成清算时有相当数额的成本费用未取得合法有效凭证。造成可扣除成本减少，增加企业税负。具体应从以下几个方面强化这项工作。第一，订立合同时就取得发票做明确规定，特别应注意约定在工程办理结算后，施工方应提供包含质保金金额在内的全部发票。第二，日常支付工程款前，需要在税务网站对施工方提供的发票进行真伪查询，保证发票真实有效。第三，检查发票填写是否规范，尤其对工程发票备注栏里是否填写服务发生地点和项目名称进行检查。避免由于发票不合规造成成本不能扣除。

提升房地产开发企业土地增值税清算水平的策略

土地增值税清算中会遇到很多问题，这些问题解决的好坏会影响清算结果，从而影响企业的盈利水平和长远发展。因此针对这项系统工作，房地产开发企业应对清算问题的策略也应是系统的，不能简单地采取“头疼医头、脚疼医脚”的权宜之计，应从以下几个方面系统地提高企业应对土地增值税清算的能力。

（一）提前筹划土地增值税清算

土地增值税清算是一项系统性工作，税务筹划需贯穿房地产开发全过程。财务人员应从开发的前端积极参与，在充分掌握土地增值税清算相应政策的前提下，从地价分配、发改委固定资产立项、选择清算时机、划分清算单位、利息规划、处理公共配套设施产权、项目发票管理等方面提出管理建议和要求，积极准备清算资料和数据，落实各个基础环节。有序开展土地增值税的清算工作，合理降低房地产企业土地增值税税负。同时也应注意税收筹划必须在合法的基础上，通过优化开发流程，提高开发管理水平合理又合法的少交税款并延长纳税期限，不能以引起税务风险为代价，盲目筹划。

（二）加强政策法规学习

国家为规范土地增值税清算发布了一系列政策法规，各省市也结合本地区实际出台若干规定和通知。这就要求财务人员随时了解和学习清算的各项条文和规定。组织企业内部相关部门的人员进行系统学习，对政策法规吃透并充分吸收。随时修订开发过程中需要进行税务筹划的关键点，有效降低税务风险。

（三）加强成本管理

房地产开发企业应重视工程、成本、销售、财务人员的综合素质培养，加强各部门沟通和协作能力。推行合同签订内容和流程的标准化，规范成本归集标准，优化成本核算办法，完善成本费用原始凭据的收集整理。加强成本管理，夯实基础工作，为土地增值税清算奠定基础。

（四）规范财务核算

财务部门是土地增值税清算的执行部门，财务部门应不断提升自身的专业水平、制定详细的财务管理制度和财务核算制度，提高财务核算的准确性，建立完善财务审核制度。加大信息化手段，通过财务管理系统化、流程化、标准化做到销售收入核算清晰，成本费用归集、分摊真实合理。土地增值税清算是一项系统工作，过程中需要准备大量的证明材料和基础数据，并且材料证明繁琐、数据计算复杂。如果财务基础核算不扎实，提供的材料证明不全面，基础数据不准确，必将导致收入成本错配，进而增加企业税负。

（五）借助中介机构优势

由于土地增值税清算工作内容繁杂，涉及专业知识多，工作量大，单靠企业自身的力量难以保质保量的完成。中介机构在政策掌握和核算规范上有专业的优势，房地产企业应与中介机构保持良好的信息沟通，通过聘请中介机构进行税务咨询或进行清算鉴证工作，弥补企业土地增值税清算方面的短板。充分发挥中介机构的专业力量和智力资源，提高土地增值税清算质量。

综上所述，土地增值税在房地产企业税负中占有重要比重。房地产企业应正确认识土地增值税清算中存在的重难点，内部加强政策法规学习，加强成本管理，规范财务核算，做好土地增值税清算提前筹划，从而合理降低税负，促进企业健康稳定发展。

作者：刘利新

【第16篇】土地证增值税

土地证增值税清算是什么意思？土地增值税清算怎么做？土地增值税清算有哪些方法？相信很多朋友对于以上的问题的认知还是比较模糊的，本期众致君就给大家来解答一下，土地增值税清算是什么意思。

土地增值税说的是国有土地使用权的转让。地上建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包括货币收入。减去法定扣除工程成本后的实物收入和其他收入的增值额，是根据向国家缴纳的税款，不包括继承和赠与免费转让房地产的行为。

1.纳税人应当按照以下情况中的一种清算土地增值税：

1.房产开发工程全部竣工验收.销售完成；

2.没完成房产开发工程的整体转让；

3.土地使用权直接转让。

二、符合以下情况中的一种的，主管税务机关可要求纳税人清算土地增值税：

1.对于已竣工验收的房产开发工程，转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的85%以上，或者虽然该比例不超过85%，但剩余可售建筑面积已出租或自用；

2.获得销售(预售)许可证满3年仍没完成销售的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

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