土地增值税纳税筹划（16篇）

【第1篇】土地增值税纳税筹划

客户需求

王女士想为自己的儿子在北京购买一套住房，由于他们均无北京户籍，而在北京缴纳社保和个人所得税的时间刚满4年，不具备在北京购买住房的资格。王女士便以其哥哥（具有北京户籍）的名义在北京购房，1 年之后，等自己与儿子具备在北京买房资格后再过户到儿子名下。假设所涉住房购买时的价款为300万元，过户到王女士儿子名下时的市场价格为500万元（含增值税）。

客户方案纳税金额计算

该套住房过户时，王女士的哥哥需要缴纳增值税：500÷（1+5%）×5%=23.81 万元，需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86万元；王女士的儿子需要缴纳契税：500÷（1+5%）×3%=14.29万元，需要缴纳个人所得税：[500÷（1+5%）-14.29]×20%=92.38 万元，合计税收负担：23.81+2.86+14.29+92.38=133.34万元。

纳税筹划方案纳税金额计算

建议王女士的哥哥将房产先赠予王女士，由于两人是兄妹关系，根据现行税收政策，可以免征增值税和个人所得税，在过户时，王女士需要缴纳契税：500÷（1+5%）×3%=14.29万元。随后，王女士可以再将住房赠予自己的儿子，由于两人是母子关系，根据现行税收政策，可以免征增值税和个人所得税，在过户时，王女士的儿子需要缴纳契税：500÷（1+5%）×3%=14.29万元。合计税收负担：14.29+14.29=28.58万元。通过纳税筹划，王女士等人减轻税收负担：133.34-28.58=104.76万元。

涉及主要税收制度

《增值税暂行条例》

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78 号）

符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

《契税暂行条例》

【第2篇】土地增值税清算方案

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全面营改增至今已逾两年，一些房地产新项目也陆续进入土地增值税清算期。营改增给土地增值税的计算带来了很大的变化，然而笔者在实际工作中发现，部分税务人员和企业财务人员对这种变化并没有引起足够的重视，对政策的理解上还存在一些误区。

土地增值税预征计征依据的确认

(一)预售阶段。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

按照上述文件的规定，房地产开发企业在预售阶段应按预收款预缴增值税。在适用增值税一般计税、简易计税情况下，土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款，应预缴增值税税款=[预收款÷(1+税率或征收率)]×3%。

(二)现房销售阶段。现房销售时产生增值税纳税义务，但土地增值税在清算前依然属于预征。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。同时，国家税务总局公告2023年第70号文件规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。结合《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)规定，在适用增值税简易计税、一般计税情况下的土地增值税预征计征依据分别为：

1.适用简易计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -应纳税额

应纳税额= [价税合计÷(1+5%)]×5%

2.适用一般计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -销项税额

销项税额=[(价税合计 - 允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)]×适用税率

土地增值税清算扣除税费时的注意要点

(一)城市维护建设税及教育费附加的扣除

国家税务总局公告2023年第70号文件规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。在执行这一规定时，需要注意两点：

1.如果项目的增值税实际税负率超过预征率，那么该项目实际负担的附加税费相应也会超过预缴增值税时缴纳的附加税费。在此情况下，据实扣除附加税费对企业是有利。企业最好对增值税按项目设置辅助账核算，从而可以准确计算附加税费。反之，如果项目增值税实际税负率低于预征率，则按预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除对企业更有利。

2.如果企业发生现房销售且不能按清算项目准确计算附加税费，其缴纳的增值税所对应的附加税费如何扣除?由于此种情形70号公告没有明确。在实际工作中，一些税务机关会秉承一贯原则，参照预缴增值税时的规定允许扣除。但从完善执法依据的角度，还是希望上级机关能对此予以明确。

(二)印花税的扣除

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(五)项规定，与转让房地产有关的税金为计算增值额的扣除项目。而《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)又作出了例外规定，细则中规定允许扣除的印花税，指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。因此，将印花税作为房地产开发费用扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产开发费用又规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。

《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)要求，全面试行营改增后，将“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，将原在管理费用(税金)中核算的印花税纳入 “税金及附加”科目中核算。新会计制度出台后印花税如何扣除?一些税务人员对此有不同认识。笔者认为，财税字〔1995〕48号文件当时对房地产企业销售开发产品不单独扣除印花税的规定，基于当时的上位法(条例实施细则以及房地产开发企业财务制度)，现在会计制度进行了修订，文件的相关规定理应作出相应的调整。

来源：税海无涯苦作舟

【第3篇】旧房转让土地增值税

编者按：房地产无偿划转是否属于土地增值税征税范围，一直是一个争议性话题。否定派主张，根据《土地增值税暂行条例》，转让房地产并取得收入，才需缴纳土地增值税，无偿划转未取得收入，不属于征税范围。肯定派则主张，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，只有以继承、赠与方式无偿转让房地产才不需要缴纳土地增值税，划转不属于继承、赠与，应当纳入征税范围。本文将以三起案例引入，分析房地产无偿划转不征土地增值税的合理性。

一、三起案例中房地产无偿划转不征土地增值税均得到税务机关支持

（一）中信集团无偿划转房地产，总局批复不征土地增值税

2023年1月18日，财政部、国家税务总局作出《关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税〔2013〕3号），明确指出“在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司（以下简称中信有限）过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司（以下简称中信股份）的房地产，不征土地增值税”。当时，中信股份系中信集团/中信有限的全资子公司。

（二）美特粉末无偿划转房地产，税局认可不征土地增值税

2023年8月，扬州海昌新材股份有限公司（以下简称海昌新材）召开临时股东大会，决定将全资子公司扬州美特粉末冶金有限公司（以下简称美特粉末）拥有的建设用地使用权、房屋所有权无偿划转至海昌新材，之后申请注销登记。

2023年12月，美特粉末分别取得了扬州市邗江地方税务局、国家税务局出具的《准予注销登记的税务事项通知书》（邗地税五税通〔2017〕12254号）、《准予注销登记的税务事项通知书》（扬国税邗税通〔2017〕15150号）及清税证明。当月，美特粉末取得了工商部门的注销证明（（10270272）公司注销〔2017〕第12270007号）。

2023年5月，海昌新材向深交所递交ipo申报材料。在证监会第一次反馈意见补充法律意见书中，针对证监会提出的“发行人、美特粉末是否就土地使用权及房屋所有权转让依法缴纳相应税款，是否存在行政处罚的风险，是否构成重大违法行为及本次发行的法律障碍”等问题作出了回复。其中，对土地增值税问题的回复为“鉴于本次国有土地使用权转让系按照土地账面价值确定，无增值额，且美特粉末没有取得收入，按照相关税收法律、法规规定，本次转让无需缴纳土地增值税”。

（三）航发西控无偿划转房地产，税局认可免征土地增值税

2023年9月，经国资有权监管单位批准，中国航发西安动力控制科技有限公司（以下简称航发西控）与西安西控航空苑商贸有限公司（以下简称航空苑）签署《无偿划转协议》，航发西控将2宗国有土地使用权、4项房产、无形资产、设备等经营性资产注入航空苑。其中，航发西控和航空苑均为中国航发动力控制股份有限公司（以下简称航发控制）的全资子公司。

2023年8月6日，航发控制发布《关于中国航发动力控制股份有限公司非公开发行股票申请文件二次反馈意见的回复报告（修订稿）》，就证监会第4项反馈意见“相关土地房产从航发西控变更为航空苑……预计需要缴纳的土地增值税、契税等税费金额，税费承担的主体，上述标的资产评估报告假设中是否已考虑过户转让产生的税费对评估值的影响，评估假设、评估值是否合理”的答复摘录如下：“根据有关税务主管部门出具的土地增值税免税证明，本次土地使用权过户免征土地增值税”。

（四）小结

以上三起案例均为企业集团内部无偿划转房地产，其中：中信集团系向全资子公司中信股份无偿划转，美特粉末系向母公司海昌新材无偿划转，航发西控系向受同一控制的兄弟公司无偿划转。三起案例中，转让方最终均未缴纳土地增值税且获得主管税务机关认可，其中：中信集团、美特粉末两案中，根据现有资料显示，税务机关认为无偿划转不属于土地增值税征税范围，而在航发西控案中，税务机关则认为无偿划转符合土地增值税免税条件。

二、房地产无偿划转土地增值税不征或免征的困境

（一）房地产无偿划转土地增值税不征的困境

房地产无偿划转“可税性”的争议，归根结底在于税法对土地增值税征税范围规定的模糊性。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。由此可见，此处税法采用了“正向规定＋反向列举”的立法模式，但其规定的内容具有不周延性，在“以出售或者其他方式有偿转让房地产”和“以继承、赠与方式无偿转让房地产”之间，尚存在诸多真空地带。这里姑且不讨论划转是否属于转让的问题，即便将划转归入转让的范畴，对于无偿划转，也处于这一真空地带内，税法完全不能解决无偿划转的可税性问题，给纳税遵从带来了极大不便。

在现实层面，这一问题将容易引发税企争议：站在纳税人立场，基于税收法定主义，税法没有明确规定无偿划转属于征税范围，则不应对其征税；站在税务机关立场，基于国库主义，税法没有将无偿划转归入不征税范围，则原则上应当对其征税，考虑到无偿划转又不符合有偿转让的条件，税务机关会引用纳税调整条款，认定无偿划转属于“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的情况，调整计税依据，人为核定转让收入。而所谓“正当理由”的解释权在行政机关，如纳税人无偿划转的理由不被认可，则纳税调整后无偿划转将重新满足征税条件。

在前述案例中，除海昌新材外，另两起案例当事人均为国有企业（中信集团改制后的中信有限为国有独资公司，而航发西控最终亦受国有资本控制），其资产交易受国资监管部门控制。实践中，国资监管部门关于国有企业集团内部交易重组的批复文件在很大程度上可以构成无偿划转的正当理由。对于民营企业，并购重组的安排能否作为“正当理由”则主要取决于主管税务机关理解。如果无法对正当理由作出有效回应，就不能阻止纳税调整的适用，从而使不征税诉求陷入困境。

（二）房地产无偿划转土地增值税免征的困境

为了回避征税范围的争议，也有企业诉诸免税政策解决无偿划转税务问题，例如航发西控就取得了主管税务机关的免税证明。事实上，在2023年6月，航发控制就曾作出预先披露，对无偿划转的土地增值税问题，航发西控主要适用了《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）之规定作免税申报。然而，无论是21号公告还是之前诸多版本的重组土地增值税免税政策，均未提及“无偿划转”可以免征土地增值税，事实上，对于“无偿划转”这一概念，仅在企业所得税和契税优惠政策中有所涉及，航发西控的这一政策适用似乎缺少明确的依据。

现行土地增值税优惠政策未将无偿划转纳入免税范围，从另一方面来讲，也为不征税诉求留下余地。根据税法基本原理，征税范围解决的是可税性的问题，而免税则是一种税收优惠，是在某一行为属于征税范围的基础上，对其给予的一种特殊对待。因此，只有某一行为可税，才有讨论其是否能够免税之必要。虽然土地增值税免税范围稍显严苛，且没有对无偿划转作出规定，但这种现象侧面反证无偿划转的可税性仍有讨论空间。

三、房地产无偿划转土地增值税可税性的破局

（一）无偿划转不应直接适用纳税调整程序

纳税调整的前提是“纳税人申报的计税依据明显偏低”，而确认计税依据的前提则是存在可税行为，即只有某一行为属于征税范围，应当课税的，才需要进一步判定计税依据，而不能本末倒置，将计税依据的调整放在征税范围的判定之前，根据纳税调整后的结果确定某一行为属于征税范围。

通过比较分析可以发现，在增值税等税种中，征税范围并不以取得收入为前提条件，只要发生了销售行为，即需要申报缴纳增值税，由此将取得收入和征税范围两个问题拆解开来。这种处理是相对清晰的，如行为人发生销售行为，则判定其需要缴纳增值税，如其申报收入明显偏低，或者无偿销售的，则相应作出纳税调整。但在土地增值税中，“有偿”同时构成征税范围的判断条件，导致征税范围和纳税调整出现混同。这固然是土地增值税制度设计的一个问题所在，但回归到实践中，不能因这种混同的存在，颠倒征税范围和纳税调整的顺序。

纳税调整的基本原则是反避税，在增值税等税目中，纳税调整可以是形而上的，只要出现了无偿销售即可作纳税调整。但在土地增值税中，必须作出进一步的判定，寻找纳税人避税的证据，或者重点关注对纳税人无偿划转是否具备正当理由的审查，如纳税人确无避税问题，则不能突破课征土地增值税。

（二）尝试使用投资入股方式实现资产划转

严格来说，土地增值税政策并未就资产划转作特别规定。但考虑到企业所得税政策中将资产划转与非货币性资产投资等同，土地增值税中的房地产投资行为，也可以作为一种特殊的资产划转在此一并讨论。与企业所得税、增值税相同，土地增值税的资产划转要求必须构成资本交易。即出让方必须作增资处理，受让方则必须增加所有者权益。与企业所得税不同的是，土地增值税的资产划转没有主体限制。这主要是照顾以房地产投资设立新企业或非全资控股企业的情况，这两种情况下，投资人仅仅是将房地产投入到企业中，本身没有取得任何现金对价，但根据非货币性资产投资的税收政策，投资人需要作资产视同转让处理，分5年缴纳企业所得税。这里需要说明的是，以房地产投资设立新的全资子公司，理论上也是不能适用前述的特殊性税务处理政策的。因为前述政策要求受让方是现存企业，而不能是投资发生时尚不存在的企业。总而言之，在房地产投资入股不满足企业所得税特殊性税务处理条件的情况下，如果再对投资人课征土地增值税，则会导致投资税负过重，一方面严重抑制市场投资热情，另一方面也有违税收中性原则。

四、资产划转涉税风险应对建议

（一）敲定资产划转方案前对税收因素进行充分考量

资产划转的主要目的是为了实现资源的整合，在讨论资产划转方案时，企业会更多关注如何设计交易模式，以实现其商业目的。但需要认识到税收是现金之债，纳税义务一旦确定，意味着一笔资金就要支出，仅仅关注交易模式本身，而忽视了税收成本，可能导致税收负担反噬资产划转的经济效应，使得整合的目的落空。因此，税收问题不是资产划转方案已经确定之后，企业再去想办法解决的，而是资产划转方案敲定前，企业就应当考虑的。每个成功的资产划转，都需要在商业目的和税收成本之间反复权衡，最终求得两者皆不偏废的方案。此外，企业需要关注各税种的特点，明确各税种资产划转政策的适用范围，寻找税收政策之间的交界地带，在不能同时满足各税种成本最低的情况下，要尽可能消除、推迟税收负担较高的某个或几个税种的纳税义务。

（二）与税务机关进行充分的沟通

相较而言，资产划转是重组税收政策中较为特殊的一类，一些税务机关对资产划转的理解不尽相同。相对保守的税务机关会认为，除契税政策外，并不存在单纯意义上的资产划转，包括企业所得税、增值税、土地增值税在内，涉及资产交易的，只有在构成资本交易的情况下，才可以适用相关政策。例如，企业所得税中的资产划转，其实就是一种特殊的非货币性资产投资或收回，其特殊性主要体现在主体限制。因此，这些税务机关就会对企业的权益变动情况进行严格监督，凡没有调整实收资本的，均不得适用资产划转税收政策。在态度较为宽松的地方，虽然税务机关可能不会过分强调账簿监管，使得企业适用政策更加容易，但如果企业作资产划转没有严格契合政策规定的，会产生合规风险。通常，我们会建议企业采用政策规定更为明确的重组方式，例如合并、分立、股权收购等，如果必须要采用资产划转，与税务机关的充分沟通就不可或缺。

（三）聘请专业的税务顾问

税务顾问的参与可以在资产划转方案确定过程中，有效识别风险并有针对性地提出处理建议，包括如何在现有交易框架下规避风险，或者通过交易框架的调整避免风险，从而保障资产划转方案的顺利实施。

【第4篇】土地增值税的印花税

计算土地增值税时，地价款中不包含印花税。

如果是房地产开发企业，印花税属于管理费用，全部费用合并一起在房地产费用中按比例扣除（按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%或10%扣除），其他纳税人在与转让房地产有关的税金中扣除。

政策依据：

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题：细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

土地出让合同的印花税可以入成本吗？

计入管理费用的，《企业会计准则第6号——无形资产（2006）》第十二条规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

根据《企业会计制度》6403营业税金及附加规定，房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。企业交纳印花税的会计处理，一般分为两种情况：

1、如果企业上交的印花税税额或购买的印花税票数额较小，可以直接列入管理费用。上交印花税或购买印花税票时，借记“管理费用-印花税”科目，贷记“银行存款”或“现金”科目;

2、如果企业上交的印花税税额较大，先记入待摊费用，然后再转入管理费用。上交印花税时，借记“待摊费用”科目，贷记“银行存款”等科目;分期摊销印花税时，借记“管理费用一印花税”科目，贷记“待摊费用”科目。

土地出让金如何征收印花税？

按照《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则以及相关文件的规定，从2006年12月27日起，纳税人签订《国有土地出让合同》支付土地出让金应按照“产权转移书据”税目，按照万分之五的税率征收印花税。

《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证：产权转移书据；第三条纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。

看到这里，大家应该都知道本文主要围绕土地成本包含印花税吗、土地出让合同的印花税可以入成本吗、土地出让金如何征收印花税这几个问题为大家做了分析，小编最后告诉大家，计算土地增值税时，地价款中不包含印花税。

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【第5篇】江苏土地增值税预征率

一、预售涉税

预售模式一开始是不存在的，并且直到现在，在欧美国家，也不存在预售模式。

（一）预售模式的起源

就像土地增值税起源于我国一样。20世纪50年代，香港知名实业家霍英东先生，为了促销楼盘，在香港发明了商品房分期付款模式，后来演变为预售制度传播到大陆，预售制度有效缓解了房地产企业的资金压力，也迅速拉升了地方的gdp。

《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第三条第（三）款规定，商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

但是因为部分开发项目因为各种原因形成了烂尾工程，一定程度上冲击了房地产市场秩序，因此政府出台了相关制约制度。

（二）向买受人收取费用的前提

目前，房地产开发企业不论是销售期房还是现房，均应符合一定的条件，必要条件就是要取得预售许可证，然后签订合同。具体如下：

（1）《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第131号）第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

（2）《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

否则，按照《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。例如阜阳市房地产管理局《关于进一步规范购房款缴存的通知》（阜房办[2017]244号）文件第一条规定，未取得《商品房预售许可证》，开发企业不得直接收取购房人的购房款。不得收取购房人在现场或者虚拟网络电商平台纳的定金，诚意金，保证金。会员费，预付款等，不得间接收取第三方融平台或金融平台代理的变相“购房意向金”。

但是房地产企业为了提前圈占客户，在与同行竞争中抢得先机，在未取得预售许可证之前，一般会打政策的擦边球，以“订金、诚意金、认筹款、意向金、看房费、购房卡、选房卡、vip卡”等名义向意向客户收取部分款项。

（三）诚意金是个什么东东

订金、诚意金、意向金是否涉税，首先应明确它们是什么东东，与定金有什么区别。

房地产刚营改增后，原河南省国税局在《营改增问题快速处理机制专期九》通过问题六“房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税”给出了说明，可以作为范例参考。

“定金”是一个法律概念，属于一种法律上的担保方式，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。定金数额可以由合同双方当事人自行约定，但是不得超过主合同总价款的20%，超过20%部分无效。

“订金”目前我国现行法律中没有明确规定，它不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，也没有20%比例的限制。

“意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。

综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。

其实不论营改增前还是营改增后，它们的性质从来没有发生变化。总局规定只能对预收的定金进行征税。

（四）营业税时的处理

《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发〔1995〕156号)第十八项明确：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

不幸的是，部分地方扩大了解读，稀里糊涂的对诚意金等征了税。最具代表性的应该是河北。《河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告》（河北省地方税务局公告2023年第2号）第二条“关于房地产开发企业收取的“诚意金”等纳税义务发生时间问题”规定，

房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、vip卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。

2023年，海南进行了跟进。海南省地方税务局发布了《关于房地产企业收取的认筹款诚意金等款项是否缴纳营业税问题的批复》（琼地税函[2014]804号）文件。文件提到：房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的认筹款、诚意金、意向金、订金、看房费等以及销售购房卡、选房卡、vip卡等取得的款项，都是为了购房者购房时获得房屋的优先购买权或者在房价上享受一定的优惠，其性质均属于预收性质的款项。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。如果上述预收性质的款项发生退款行为，已征营业税可以从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

（五）营改增后的认定

营改增后，对于诚意金的认定，原山东省国税局在《全面推开营改增试点政策指引（六）》第四点“关于房地产开发企业预收款范围问题”也进行了回应。

“房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。”

原山东国税局代表了主流观点，一经发布，各地原国税纷纷发文附和相应。因此，一般情况下，开发企业收取诚意金，不需要预缴增值税。

但是也有例外，例如，《河北营改增有关政策问题的解答(之八)摘录》第七条“关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题”规定，

房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；

（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

对于位于河北的开发企业，应小心谨慎、避免触雷。

那诚意金如何收取，账务处理、土地增值税和企业所得税应该怎么处理呢？

上文说到企业收取诚意金等后，除了河北的特殊规定外，均不预缴增值税。此时税、会应如何处理呢？

（一）诚意金的税会处理

1.会计处理

上文说到企业收取诚意金等后，除了河北的特殊规定外，均不预缴增值税，此时的会计处理应为：

借：银行存款

贷：其他应付款

2.土地增值税处理

按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

企业收取的诚意金等，未取得预售许可证，不属于销售收入，未来存在退还业主的可能性，因此不应预交土地增值税。即如果在企业取得预售许可证前，税务机关对企业收取诚意金征税，从法理上是站不住脚的。

但是，如果企业以诚意金的名义向业主收取款项，来避税也是行不通的，因为税收征管还有一个重要的原则是实质重于形式，例如，《国家税务总局安徽省税务局关于修改<关于若干税收政策问题的公告>的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第3号）第七条规定，“房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税”。

在这里我们需要重点关注“转让房地产”这个关键词，只有取得预售许可证后才可以转让，类似的道理同样适用于企业所得税。

3.企业所得税处理

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）文件第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

企业收取诚意金时，尚未取得预售许可证，无法签订《预售合同》或《销售合同》，因此，对企业通过诚意金等名义收取的款项，无须预缴企业所得税。

但是且不可通过诚意金规避税收。《青岛市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》的通知》（青国税发[2009]84号）第二条“销售未完工开发产品收入的范围”规定，房地产开发企业销售未完工开发产品收入包括开发产品完工前以各种形式向购买方收取的款项，包括预收款、定金、订金、意向金、预约保证款、合同保证金等。

上文“未完工开发产品收入”同样是指取得预售许可证后。

针对这个文件，还曾引发了一场法律诉讼，根据《青岛苏宁置业有限公司、国家税务总局青岛市税务局稽查局税务行政管理(税务)二审行政判决书》（[2018]鲁02行终500号）显示，苏宁电器集团向关联企业青岛苏宁置业有限公司支付4.193亿元意向金，意向购买青岛苏宁生活广场部分商业，后来双方取消该交易；税务机关认为其没有及时预缴企业所得税，依法应征收滞纳金。

山东省青岛市中级人民法院终审判决认为，上诉人2023年12月收取苏宁电器集团有限公司“购房诚意金”的性质问题，本案中，上诉人与苏宁电器集团有限公司之间虽并未就上诉人开发的青岛苏宁生活广场项目裙楼商铺正式签订相关销售合同或者预售合同，但结合相关证据，可以认定上诉人实际与苏宁电器集团有限公司达成房屋买卖的合意并收取购房意向金，该4.193亿元应系上诉人预售收入，依法应缴纳企业所得税。

同时《青岛市地方税务局关于转发<国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知>的通知》（青国税发[2009]84号）第二条的合法性审查，本院认同原审法院的审查意见。该规定系对其上位法《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第九条中“企业销售未完工开发产品取得的收入”的细解释，并未违反法律保留原则，亦未与上位法相抵触，本院对其合法性予以确认。

从案例中我们没有看到项目是否取得预售许可证，但是法律诉讼中作为关键的证据支撑，我想如果青岛苏宁置业有限公司尚未取得预售许可证，那么企业一定会提出来，既然没有提，那就应该是取得预售许可证后收取诚意金了，预征企业所得税也是应该的了。

（二）期房的处理

待企业取得预售许可证后，企业可以名正言顺的与业主签订预售合同、收取款项，此时诚意金等可以转为定金，和其他收取的各项收入，一并作为预售账款，此时会计处理为：

会计分录

借：银行存款

贷：预收账款

1.增值税

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，账务处理如下：

借：应交税费-预交增值税

贷：银行存款

注意，文件强调的是“预收款方式销售”，即销售期房。如果现房销售则另做处理（后文将进行分解）。

此时，如果业主需要办理按揭贷款，企业可以按照《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第53号）开具602“销售自行开发的房地产项目预收款”普通发票，相当于营业税时收据，因此未来也不存在红冲一说。

2.土地增值税

房地产企业签订预售合同后，取得预售收入要预征土地增值税。土地增值税预征时，不同的开发产品，适用不同的预征率。《江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告》（江西省地方税务局公告2023年第1号）规定，转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

这里需要说明的是，考虑到保障性住房增值率较低，为了减轻开发企业的压力，一般不预征增值税。如《江苏省地方税务局关于土地增值税预征率的公告》（苏地税规[2013]5号）规定，公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

对于附属设施，有的地方在预征收土地增值税时还有特殊的处理——采用随房确定的原则，如河南：（1）房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；（2）销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。（3）待清算时，再将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。（4）房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

3.企业所得税

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，对于未完工开发产品，按照计税毛利率征税。

【第6篇】2023年土地增值税计算方法

近一段时间，有关房地产开发企业在一般计税方法下土地增值税收入和土地成本扣除的问题讨论交流的较多，讨论焦点集中在一般计税方法下，采用差额计税，会不会造成土地增值税的收入和增值税、企业所得税不一致问题以及会不会造成土地成本重复扣除的问题等等，本文采用正本溯源、以正拨乱的方式，从政策文件规定来一一说明，以期达到心存疑惑、陷入迷茫的同志们一看就知道，哦，原来是这样的目的，当然，个人对政策的理解能力有限，不当之处，敬请拍砖。

一、土地增值税的预征收入的计算

土地增值税采取预征和清算相结合的管理办法，在开发项目进行土地增值税清算前，就采用预征的办法，需要强调的是，土地增值税预征的收入和进行清算时的收入有时还真不一致，而我们所讨论的土地增值税的收入就是指的进行土地增值税的清算收入，为了便于理解，这里先说明一下土地增值税的预征收入：

国家税务总局公告2023年第70号（以下简称70号公告）：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

从70号公告的来看，在房地产开发企业采用预收款方式销售房地产项目的，此时可采取简化的方式来预征土地增值税，这时候土地增值税的计征依据就和应税收入不一致了，土地增值税的应税收入是：不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；预征的计税依据是：预收款-应预缴增值税税款。这儿有什么区别呢？，结合国家税务总局2023年18号公告（下文详解，简称18号公告），简单举个例子：

一房开企业2023年7月采用预收款方式价税合计销售100万元，那么应预征增值税税为：

100/1.09*3%=2.75万元

应预征的土地增值税为：（100-2.75）*1.5%=1.56万元，（计税依据为97.25）

而非：100/1.09*1.5%=1.38万元（计税依据为91.74）。在这里，就造成了预征时增值税和土地增值税的计税依据不一致，但这只是2023年70号公告中的简化计算，并不影响二者的应税收入计算（下文详解），需要注意的是在预征增值税时是直接拿预收款折算以后计算的，不扣除土地价款，土地价款是在计算增值税的销售额时才扣除的，同样，预征土地增值税时的计税依据是不含应预缴的增值税，而不是不含税销售额，在实务中这里理解有误的较多。

二、增值税的预征和增值税的收入和销售额

这里先要弄清楚一个问题，就是增值税的收入和增值税的计税依据（销售额）不是一回事，二者可能一致，也可能不一致，比如说在差额征税的情况下，收入和计税依据就可能不一致了，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用一般计税方法的话即是差额征税的。

根据国家税务总局公告2023年第18号，一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（标记为原文规定，现在为9%）

我们从上述公式可以看出，分母变小了，得出的结果也势必会变小，那么是不是说说增值税的收入（注意是收入、不是计税销售额）或者说主营业务收入是不是也变小了呢？其实真不是，还接着上面的例子，假设说销售这100万房产项目面积对应的土地价款是10万元（计算过程略），销售额为：

（100-10）/1.09=82.57万元

抵扣后销项税额为：82.57*9%=7.43万元

那么，与增值税的传统计算100/1.09*9%=8.26万元的差额0.83万元（8.26-7.43）去哪里了呢，下面我们通过会计核算来看个明白（暂不考虑会计准则-收入）：

借：银行存款 100

贷：主营业务收入 91.74

应交税费-应交增值税（销项税额） 8.26

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 0.83

贷：主营业务成本 0.83

这里的0.83万元也就是应扣减的土地价款10万元中的增值税税额（10/1.09*9%=0.83），实际的销项税额为7.43万元，而增值税收入没有变化仍是91.94万元，但销售额为82.57万元，销项税为7.43万元，为了更加便于理解，下面我们从增值税申报表的角度来进一步说明，主要是主表、附表一、附表三：先计算本期可抵减的销项税额。

附表一：（为方便展示，删除了部分列）

然后，主表提取数据就提取到销项税额为7.43万元。根据70号公告的规定，土地增值税税收入在一般计税方法下不含销项税就是指不含这7.43万元，与增值税申报表所显示的销项税额也是一致的。

三、企业所得税、土地增值税与土地价款的扣除

房地产开发经营三大主税即增值税、企业所得税、土地增值税都涉及到土地价款的扣除，三者扣除方式也各有不同，大家在运用时也有不同的理解，但税收政策规定具有确定性，大家可以从不同的角度去理解，但结果一定是确定性的，不能不同的理解就会产生不同的结果。这里，个人从税收政策规定的角度来说明一下，以期达到殊途同归的目的：

1.增值税中的土地价款扣除：

按照18号公告，纳税人采用一般计税方法下，可以扣除土地价款，因为增值税进行税抵扣是需要进项票等凭证的额，而土地价款无法取得专用发票等凭证而采取的特殊规定，目的是为例确保增值税链条完整。这里需要注意三点，一是只有采用一般计税方式下才可以采用（如老项目采用简易计税方式的就不能扣除土地成本）；二是扣除的土地价款是当期销售房地产项目对应的土地价款，纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，且扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款，同时需要必要的凭证如省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据（18号公告）、提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料（财税2016 140号）；三是需要通过增值税申报表来体现出来（见上文）。

2.企业所得税中土地价款的扣除：

根据国税发（2009）31号文，在企业所得税中的土地价款为土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等，这里的范围与增值税的扣除范围就不一样了，企业所得税土地价款的扣除主要是通过归集分配的方式进行税前扣除的，取得土地使用权及支付的上述费用后，计入“开发成本”、按照确定的成本对象进行分配、开发产品完工后转入“开发产品”，房地产项目销售后按照对应的“开发产品”的成本，计入“主营业务成本”税前扣除。

3.土地增值税中的土地价款扣除：

在土地增值税清算中的土地价款扣除，主要是分摊土地价款，第一是要分摊同一宗土地上多个项目之间的分摊（土地增值税是按照项目清算的）；第二是要在同一项目不同房产类型之间分摊（三分法或两分法）；第三是要在已售和未售之间分摊，每种房产类型中的已售部分才可以在清算时予以扣除。

大家在学习中会发现，土地增值税的六项成本和企业所得税的六项成本非常相近，容易混淆，在实务中有些税务部门还要求在进行土地增值税清算时一并的企业所得税进行核查，这个要求从强化税收管理的角度来讲也有道理，但土地增值税清算和企业所得税核查是两回事，有联系，但不能混为一谈，从两个税种六项成本构成的的字面来看，确实十分接近，但二者的计税规则是不一样的：首先，二者的对象不同，虽然都与房地产项目相关，但土地增值税是一个项目多个年度的税收数据归集，企业所得税是所有项目（含其他经营行为）一个年度的税收数据归集，这一点要清楚；第二，两个税种的扣除原则不同，企业所得税遵循“真实发生、相关联、合理、合法”原则，扣除凭证方面发票是重要的方面不是全部（总局2018 28号公告）。土地增值税遵循正列举原则，原则上只有清算规程中列举的项目外，其他不得作为扣除项目扣除，实务中除拆迁补偿外需要有发票才能作为扣除项目，期间费用还采取了按比例扣除的方式，这与企业所得税是不同的。第三方面，企业所得税无论是否有项目、也无论项目的销售情况必须按季度预缴按年汇算；土地增值税是按照项目是否达到可清算或应清算的的条件后才能启动，二者发生的时点不尽一致。

四、归纳总结以下几点

1.房地产开发企业在销售自行开发的房地产项目在采用一般计税方法下，增值税的收入是全部价款和价外费用折合的不含税收入，销售额时扣除对应土地价款后的数额，二者计算得出的销项税之间的差额通过“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”进行调整，最后在申报表主表销项税一栏显示的是调整后的金额。

2.一般计税方法下，土地增值税的收入为不含销项税额，这个销项税额是经过抵减后的销项税额，与增值税申报表主表销项税一栏一致。需要是说明的是，土地增值税的收入只有在土地增值税清算时才使用，在预征时的计税依据是不含预缴增值税额，不是销项税额。

3.企业所得税的计税依据与增值税收入一致，如果发生视同销售行为而产生税会差异，通过企业所得税年度申报表调整。

4.关于土地价款的扣除，增值税是计算出来了扣除的（仅一般计税方法下）；企业所得税是通过归集分配税前扣除的；土地增值税是通过归集、整理、分摊作为扣除项目扣除的。

以上纯属学术交流，不当支出，欢迎批评指正，欢迎拍砖，直至头破血流，在所不惜。

来源：德居正

【第7篇】土地增值税计算方法

土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。

目前，在价值评估实务中，常见的土地增值税处理方式

有以下三种：

1.由于被估值企业未提出明确要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。

2.被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响进行披露。

3.根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况充分了解的情况下，选择一种适合被估值对象的计算办法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。

01 计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

02 扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

03 “营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。05 分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

06 预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

07 计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

08 特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：金牌估值

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【第8篇】土地增值税开发费用扣除吗

导读：计算增值额的扣除项目土地增值税来说一共有五个项目，具体的项目内容可以来咨询我们的答疑老师，今天金老师要来介绍关于“土地前期开发费用扣除增值税吗?”的内容!

土地前期开发费用扣除增值税吗?

答：可以扣除

条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

房地产企业土地增值税为什么加计扣除?

加计扣除是2006年出台的文件，原先的目的是为了降低房地产行业的税收，降低房价，但是没起作用。

根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。

建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的，免征土地增值税。

【第9篇】预交土地增值税

导读：本文讲述的是关于预缴土地增值税计算方法是怎样的的有关问题，为了方便大家更好的学习，小编将预交土地增值税的计算公式在下文中为大家整理出来了，感兴趣的可以接着往下看看。

预缴土地增值税计算方法是怎样的?

房地产开发企业在收到预收款时：

1、一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率

2、简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

土地增值税预征的计征依据是什么?

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率))，预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。

然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

针对预缴土地增值税计算方法是怎样的的这一问题，文中已作出详细的解答，相关的计算公式小编已在文中为打击列举出来了，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，详情请关注会计学堂网。

【第10篇】土地增值税中的新房与旧房！

陈旧的土地增值税税制中，政策不明晰、容易发生争议的地方实在太多，比如今天要谈的新房旧房问题。也许你难以相信，像“新房”“旧房”这样带有一定主观性、极易被人为操控的概念居然出现在严谨的税收政策表述之中，但这就是现实。也曾就这个问题问过一个同行，他的回答是：“这还有疑问吗？没有使用过的房子就是新房，使用过了就成了旧房！”但这个问题真有这么简单吗？新房旧房土增税政策差异对比

首先来看看新房旧房的土增税政策差异，这种差异主要体现在扣除项目上，为什么会有差异呢？其实当年政策制定的初衷是好的，那就是针对一些年代较久远的房屋转让，如果按原始成本价作为扣除项目金额显然不尽合理，必须通过特殊的政策安排来相对消除通货膨胀因素对房价的影响。其间的具体政策差异如下表所示：

新房、旧房的土增税政策扣除项目差异对比

与转让新房相比较，转让旧房土增税的扣除项目主要有以下差异：

房地产开发企业不得加计扣除20%

不得扣除房地产开发费用

房屋建造成本（不含土地成本）按照重置成本价乘以成新度折扣率计算

上述差异意味着，对房地产开发企业而言，如果曾经的开发产品被认定为旧房，那么在计征土地增值税时，旧房需要从房地产开发项目中剥离出来单独按“次”计税，且不得享受20%的加计扣除，这是有可能造成实际税负上升的。因此，在实际工作中，纳税人多不愿意提供评估价格，税务机关也只得对其进行核定征收。当然，目前也有部分房地产开发企业属有意为之，先将开发产品自用或出租后再转销售，以期通过旧房转让和较低的核定征收率来达到降低税负的目的。

新房旧房的界定标准

如前所述，新房与旧房土增税存在明显的政策差异，那么，明晰新房与旧房的界定标准就显得十分重要。

先看财政部和国家税务总局的说法。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第七条，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。（本文开头那位凭直觉答疑的同行，其说法竟然和国家政策高度契合，不得不佩服啊！）使用时间和磨损程度标准由各地具体规定。

再看各地五花八门、充满歧义的具体规定。既然房屋磨损程度不好把握，那绝大多数地区只好在房屋使用/p>

第一类是“使用时间说”，河北规定，凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房；更多地区规定自用或出租一年以上的房屋，在转让时视为旧房；云南规定，使用时间超过2年的属旧房；更加细致一点的如浙江规定，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。

第二类是“会计核算说”，重庆规定，房地产开发企业已将开发产品转为固定资产或投资性房地产，再转让属于转让旧房。

第三类是“权证办理说”，广西规定，凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再次办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。

鉴于新房旧房标准全国不一，企业如果考虑通过新旧房问题进行土地增值税筹划，自然首先就要咨询了解当地的新旧房认定标准。

存在的争议及问题

在旧房转让的土增税实际征管中，除了前述评估价格少有使用、新旧房标准全国不一等问题之外，主要存在两大争议：

一是房地产开发企业将其开发产品先转自用（包括出租）一段时间后再转让，到底是按转让新房处理，还是按转让旧房处理？对照前述各类政策口径，使用一年以上就算旧房，时间未免太短；会计上已转为固定资产或投资性房地产，但可能并没有实际使用；将部分开发产品办理权证至开发企业自身名下，其主要目的还是为了融资，也并不必然使房产从“新”变“旧”啊！这里面的操作空间太大！

二是非房地产开发企业将其自建房屋，建成后未使用立即转让，是按转让新房处理，还是按转让旧房处理？按前述政策口径应认定为转让新房，但令人遗憾的是，2023年新修订的《土地增值税纳税申报表》（税总函[2016]309号）竟无一张申报表对应此种情况，唯一可能填写的申报表（三）针对扣除项目金额又只提供了评估价格和购房发票加计扣除两种方法，也许在申报表设计者看来，这种情形就是旧房转让吧！

相关政策建议

（一）将现行土增税政策中“新房”和“旧房”这样过于主观的表述对应修改为较为客观的“商品房”和“存量房”概念。根据《关于印发〈房地产统计指标解释（试行）〉的通知》（建住房[2002]66号）精神，商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋；而存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

（二）对于房地产开发企业将开发产品转为自用后再销售，不论被房屋交易管理部门认定为商品房出售还strong>原则上一律按之前清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售面积计算扣除项目金额。必要时，可以启动二次清算。

（三）对于非房地产开发企业转让存量房的行为，可以规定房屋实际使用时间在3年以上的，在土增税政策上才能视为旧房处理，允许按照评估价格和购房发票加计扣除两种方法确认扣除项目金额；实际使用时间不足3年的房屋，则应视为新房处理。

★来源：本文转自易税易通 堂

【第11篇】土地增值税分录

问题标题：房地产企业交纳的土地使用税在竣工前是否可以入开发成本

问题内容：你好，很多人认为一般企业的土地使用税是入的管理费用，但对于房地产企业，达到竣工备案之前的土地使用税应是土地成本的一部分，要入开发成本，待竣工备案后再交纳土地使用税才入管理费用。对此总局并无明文规定，只是会计准则和税务文件例举时是说的入管理费用，没有对房地产企业的明确规定，各地税局掌握不尽相同，故请教总局如何处理。

国家税务总局的回复：您好：

对于你所提问题，现行税收政策规定暂不够明确，但这一问题对企业所得税实际影响不大，主要涉及房地产企业土地增值税核算问题。房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

国家税务总局2013/01/15

土地使用税可否计入开发成本？

留言时间：2021-06-01

留言内容：国家税务总局在2023年1月15日网上答疑，提到房地产企业缴纳的土地使用税可以计入开发成本。河南省局有没有出台类似地方规范性文件？能不能计入开发成本？

答复时间：2021-06-01

答复内容：您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

因此，根据上述文件，河南省局没有出台类似地方规范性文件。城镇土地使用税属于“土地征用费及拆迁补偿费”，应计入开发产品计税成本，进行相应企业所得税处理。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

答复单位：国家税务总局河南省税务局

开发期间缴纳的土地使用税如何会计处理

现时按财会[2016]22号文件要求,企业发生的房产税、土地使用税、印花税等都通过税金及附加科目”核算;计提分录为:借:税金及附加——城镇土地使用税 贷:应交税费城镇土地使用税，上交时:借:应交税费城镇土地使用税 贷:银行存款。

开发企业的土地使用税的征税对象是用于开发用的土地,是企业开发产品成本的组成部分,随着产品的销售后不征土地使用税。受让的土地不是企业办公和营业用地。举一个列子,如租赁费，如果是公司办公用房的租赁,我们列管理费用,但如果种植企业的土地租赁呢?肯定要列入成本。所以,房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处,一般工商企业缴纳的土地使用税计入“税金及附加”,房地产企业在开发项目竣工之前,所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分,应当予以资本化。

未开发土地缴纳的土地使用税的会计处理

问：未开发土地缴纳的土地使用税与已开发土地缴纳的土地使用税，会计处理是否一致?

答：《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：

(一)已出租的土地使用权。

(二)持有并准备增值后转让的土地使用权。

(三)已出租的建筑物。

第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：

(一)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

(二)作为存货的房地产。

同时，根据《企业会计准则——会计科目和主要账务处理》规定，除了与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在“营业税金及附加”科目核算外，其他土地的土地使用税均在“管理费用”科目核算。

问题所述未开发土地如果属于已出租的或持有并准备增值后转让的土地使用权，计提土地使用税时，记入“营业税金与附加”科目，否则计入“管理费用”科目。

具体账务处理根据会计的权责发生制原则，规范处理时按照相应的企业所得税、土地增值税要求进行汇算，及时跟主管税务机关进行确认。

来源：房地产会计论坛

【第12篇】土地增值税的会计处理

房产企业的账务处理在会计这个行业来说还是属于比较繁琐的一种，那今天就和大家分享房产企业土地增值税的一些会计处理业务问题，希望可以帮到你。

房地产企业土地增值税利息扣除

一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：'三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照'取得土地使用权所支付的金额'与'房地产开发成本'金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按'取得土地使用权所支付的金额'与'房地产开发成本'金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

房地产企业土地增值税利息扣除条件

一、在计算土地增值税时，对利息支出的扣除，税法采取了比较宽松的处理方法：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出分两种情况确定扣除：

1、凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。超过货款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。

在这种情况下：

房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）x扣除比例（5％以下）+允许扣除的利息费用

2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并人房地产开发费用中一并计算扣除。

在这种情况下：

房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本金额）x扣除比例（10％以下）

以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。

二、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号 ）第三条第（一）款规定，财务费用中的利息支出 ，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除 ，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

房地产企业土地增值税扣除项目计算

一、对于新建房地产转让

1、取得土地使用权所支付的金额；

2、房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3、房地产开发费用——销售费用、管理费用、财务费用；

4、与转让房地产有关的税金；

5、财政部规定的其他扣除项目。

二、对于存量房地产转让

1、房屋及建筑物的评估价格；

评估价格=重置成本*成新度折扣率

2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；

3、转让环节缴纳的税金。

【第13篇】土地增值税清算条件

应进行土地增值税清算的要具备哪些条件？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第九条的规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

根据上述政策规定，凡是完成项目全部转让行为的，即符合文件规定的三种情形之一的，均应进行土地增值税的清算，即企业要根据政策申请土地增值税清算。

在实务中，各地对应进行清算的“竣工”条件等进行了一定的细化规范。举例如下：

1.北京市规定。

根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2023年第7号）第十四条的规定，竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：

（1）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（2）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。

（3）房地产开发项目已取得了初始产权证明。

2.天津市规定。

《天津市土地增值税清算管理办法》（天津市地方税务局公告2023年第24号文件发布）第九条规定，“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外，房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。

3.安徽省规定。

《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公告2023年第6号）第十九条规定，土地增值税清算所称“竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）房地产开发项目已开始交付购买方；

（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明”。

4.西安市规定。

《关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（西地税发〔2010〕235号）第九条规定：“《规程》第九条（一）款中‘房地产开发项目全部竣工、完成销售的’是指所有开发产品经有关部门竣工验收、全部销售并收讫营业收入款项或者已开具索取营业收入款项凭据的项目。对开发产品虽未销售但已发生自用、出租、出借等情形，在统计口径上视同已完成销售，但对未发生产权转移的不征收土地增值税。”

【第14篇】存量房土地增值税

【例题·单选题】：某公司2023年1月销售一幢已经使用过的办公楼，取得不含增值税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧120万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，计算土地增值税时可以扣除的税费为2.5万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。

a.29.25 b.31.75 c.42.5 d.47.35

【答案】：a

【解析】：存量房地产转让的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额，取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除；（2）与转让房地产有关的税金，城建税、教育附加、印花税；（3）房屋及建筑物的评估价格，评估价格=重置成本*成新折扣率。

该公司销售办公楼可扣除项目金额=旧房评估价格+相关税费=800*50%+2.5=402.5万元；增值额=不含税收入-评估价格=500-402.5=97.5万元；增值率=增值额/扣除项目金额*100%=97.5/402.5*100%=24.22%，适用税率为30%；应纳土地增值税税额=增值额*适用税率=97.5*30%=29.25万元。

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【第15篇】改制重组 土地增值税

财政部税政司 国家税务总局财产行为税司在《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）发布后有如下解读：

问：为什么规定房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策？

答：房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策不是一项新的规定。2006年，为减少税收政策漏洞，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，财政部、国家税务总局印发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），规定房地产开发企业不得享受改制重组土地增值税优惠政策。考虑到在实际征管中，上述现象仍然存在，此次出台企业改制重组土地增值税优惠政策延续了这一规定。

提醒：目前财税[2015]5号已被财税[2018]57号取代，但依然在新文件第五条中依然保留了此条款。

【第16篇】土地增值税的计算方法

导读：对于土地增值税利息支出扣除规定说明，本篇文章给您带来的是土地增值税和企业所得税税前扣除的差异。同时，关于土地增值税的计算方法，共有四种情况您也需要学习一下。

土地增值税计算方法及利息支出扣除规定说明

答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“ 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题

（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。”

企业所得税可以据实扣除期间费用（管理费用、营业费用、财务费用），而作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用不是按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。

比如：银行罚息、超过贷款期限的利息、上浮利率产生的利息在土地增值税扣除项目中是不允许扣除的，而企业所得税可以在税前扣除。

而对于土地增值税计算方法，主要是以下几点：

1、按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。

2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。

3、增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。

4、按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

看完了上述分析，对于土地增值税的利息支出扣除规定，相信您应该有一定的了解了。欢迎关注。