土地增值税核定征收（16篇）

【第1篇】土地增值税核定征收

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）规定：“土地增值税的核定征收：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”

以上是总局对土地增值税核定征收的纲领性文件，文章“土地增值税的核定征收”中对核定征收做了详细分析，大家可以点击蓝字学习。

具体各地区的核定征收率，详见如下正文：

各地土增核定征收率一览表

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30个省市规定

1

广东的规定

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

（一）符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《管理规程》第四十条规定情形，按核定方式进行清算的房地产开发项目，对主管税务机关通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照汕尾市土地增值税扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等方式进行评估计算，无法核定土地增值税应纳税额的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率为5%，其他类型房地产核定征收率为8%。

（二）纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票、契税完税凭证的，按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

（三）农村集体经济组织转让留用地使用权，可按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

关于土地增值税核定征收有关问题的通知（深地税发[2009]460号）

一、征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收；

二：核定征收率普通标准住宅销售收入核定征收率为6%；

三、非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%；

四、写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%；

五、其他类型房地产销售收入核定征收率为5%

关于调整河源市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局河源市税务局公告2023年第1号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整阳江市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局阳江市税务局公告2023年第10号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于调整汕尾市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整中山市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局中山市税务局公告2023年第3号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于调整清远市个人二手房转让个人所得税 土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第4号）

一、个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整云浮市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局云浮市税务局公告2023年第5号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整韶关市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局韶关市税务局公告2023年第2号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。个人转让二手非住宅以外的情形，土地增值税核定征收率仍按《韶关市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（韶关市地方税务局公告2023年第5号）规定执行。

关于调整潮州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局惠州市税务局公告2023年第3号）

一、个人（不包括个体工商户）转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人（不包括个体工商户）转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人（包括个体工商户）转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于明确江门市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局江门市税务局公告[2021]3号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

《关于调整江门市个人所得税核定征收率表的公告》（江门市地方税务局公告 2023年第3号）中的《江门市个人所得税核定征收率表》第11项“销售不动产”下增加一行“其中：转让二手非住宅”，核定征收率为1.5%。修改后的《江门市个人所得税核定征收率表》见附件。

二、个人转让二手住宅暂免征土地增值税，个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于茂名市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局茂名市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

本公告从2023年11月1日起执行。《茂名市地方税务局关于调整个体工商户（个人）生产经营所得项目个人所得税核定征收率的公告》（茂名市地方税务局公告2023年第5号，茂名市地方税务局公告2023年第1号修改）第六条：“个人取得收入所得按规定属核定征收的，按本公告规定的核定征收率执行。”相应修改为“个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。个人取得收入所得按规定属核定征收的其他情形，按本公告规定的核定征收率执行。”

关于调整揭阳市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局揭阳市税务局公告2023年第2号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

本公告从2023年11月1日起执行。《揭阳市地方税务局关于个人住房转让个人所得税核定征收率的公告》（揭阳市地方税务局公告2023年第5号）同时废止；《揭阳市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（揭阳市地方税务局公告2023年第2号）与本《公告》不一致的，按本《公告》执行。

关于调整肇庆市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局肇庆市税务局公告2023年第8号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于对政协肇庆市第十一届委员会第五次会议第194号政协提案的答复（国家税务总局肇庆市税务局）

二、土地增值税采用核定征收方式并不意味着税负较据实清算大幅降低

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号，以下简称《通知》）要求，对确需核定征收的，要严格按照税收法律、法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。根据有关法律法规和政策要求，我市土地增值税核定征收率的具体规定为：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地产核定征收率不低于6%。

关于调整汕头市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局汕头市税务局公告2023年第9号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整东莞市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局东莞市税务局公告2023年第1号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

2

福建的规定

关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收规定条件，经主管税务机关审核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第4号）

对纳税人从事房地产开发的，在清算时发现确实符合核定征收规定条件的，要严格确定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各县级地税局每季核定征收情况应于季后10日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于季后15日内上报省地税局。

关于2007年以前土地增值税清算遗留项目实行核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第4号）

对于2007年以前房地产开发企业土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收情形之一的，分别按以下规定实行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值税清算条件（包括应清算和可清算条件，下同）但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值税清算金条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。

关于调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第3号）

(一)住宅核定征收率

1.普通标准住宅5%；

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地产项目8%。

关于土地增值税若干政策问题的公告（榕税公告[2018]1号）

对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%

对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。

关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局平潭综合实验区税务局公告2023年第1号）

个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。

关于土地增值税核定征收的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第6号）

在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。核定征收率按以下规定执行。

（一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得土地的房地产开发项目：

1．普通标准住宅不低于5%；

2．非普通标准住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招标、拍卖或者挂牌以外方式取得土地的房地产开发项目：

1．普通标准住宅不低于6%；

2．非普通标准住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率为5%。

关于单位和个人转让旧房及建筑物 土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局龙岩市税务局）

（一）对个人转让旧房及建筑物的，核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物被人民法院执行，以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让（包括在破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）的，核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，除被人民法院执行以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让（包括在破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）之外情形的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局宁德市税务局公告2023年1号）

（一）个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第1号）

（一）对个人转让旧房及建筑物的，核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算且不得低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局福州市税务局公告2023年第2号）

（一）对个人转让旧房为住房的，核定征收率为5%，但根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）暂免征收。

对个人转让住房以外的旧房及建筑物的，核定征收率为6%。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

3

重庆的规定

关于土地增值税核定征收率的公告（重庆市地方税务局公告2023年第3号）

(一)单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅(车库除外)为8%。

(二)个人纳税人转让非住宅类房产为6%。

4

江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

全省土地增值税核定征收率恢复为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；符合应清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

关于进一步推动房地产及建筑业平稳健康发展的公告（国家税务总局江西省税务局公告2023年第2号）

疫情防控期间，实行土地增值税核定征收的纳税人，转让非住宅的核定征收率调整为7%；符合清算条件但未按规定办理清算手续，经税务机关穗责令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率调整为9%。

5

青海的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（国家税务总局青海省税务局公告2023年第8号）

（一）房地产开发项目土地增值税的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地产转让土地增值税的核定征收率

纳税人转让存量房地产，对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票或契税完税证明的，主管税务机关可以依法核定征收土地增值税，计算方式为计税价格乘以核定征收率。具体核定征收率如下：

非个人纳税人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

个人纳税人：

其他商品房6%

6

安徽的规定

关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》公告（安徽省地方税务局公告2023年第6号）

在土地增值税清算过程中，纳税人应按核定征收方式对房地产项目进行清算的条件

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）普通标准住房及保障性住房，核定征收率为5%；

（二）普通标准住房及保障性住房以外的其他类型房地产，核定征收率为6%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税核定征收率按下列标准执行：

营业用房不低于6%；

其他房地产（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

（一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿，或者拒不提供纳税资料，或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算等情况的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等规定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）转让旧房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税核定征收率按下列标准执行：

（一）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7

黑龙江的规定

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号）

（一）各区普通标准住宅调整为3.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为4%；除上述以外的其他房地产项目为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目为5%。

关于调整土地增值税核定征收率问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2023年第5号）

对于符合土地增值税核定征收条件的，各市(地)局要结合实际，区分不同房地产类型等情况，按不低于5%的标准确定具体核定征收率。

关于调整土地增值税核定征收率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第5号）

一、普通标准住宅：土地增值税核定征收率中心城区由原3%、非中心城区由原2.5%统一调整为5%。

二、非普通标准住宅：土地增值税核定征收率由原4%调整为6%。

三、其他房地产开发项目：土地增值税核定征收率由原5%调整为7%。

四、旧房（商服）：土地增值税核定征收率由原1%调整为7%。

关于调整全市土地增值税核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第7号）

一、土地增值税清算核定征收率

普通标准住宅调整为5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为6%；除上述以外的其他房地产项目调整为7%。

二、转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率

转让旧房及建筑物适用核定征收的，按照上述清算核定征收率执行（个人转让住宅暂免征收土地增值税）。

8

浙江的规定

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告（浙江省地方税务局公告2023年第8号）

对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。

关于二手房交易土地增值税核定征收率的公告（湖州市地方税务局公告2023年第1号）

单位和个人转让二手房（个人住房除外）及建筑物，应当按规定进行土地增值税清算；如确实无法按规定进行土地增值税清算的，征收机关可核定征收，核定征收率为5%。

关于对全市部分旧房及建筑物土地增值税实行核定征收的公告（国家税务总局永康市税务局）

个人转让非住宅类旧房的，按转让收入的3%核定征收土地增值税;

9

四川的规定

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率为5%。

（二）非普通住宅核定征收率为7%。

（三）其他类型房地产核定征收率为8%,其中车位核定征收率为5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，核定征收率确定为5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率确定为5%。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%；

（二）非普通住宅核定征收率为6%；

（三）非住宅核定征收率为7%，其中车位核定征收率为5%。

10

河南的规定

关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2023年第10号）

房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。

（一）住宅

1.普通标准住宅5%;

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。

（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告（河南省地方税务局2023年第3号）

（一）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率为12%。

（二）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率为15%。

（三）有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。

1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。

2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。

3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。

4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。

11

湖南的规定

关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

（一）普通标准住宅5%；

（二）非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；

（三）对既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的其销售收入应分别核算，否则一律从高核定；

（四）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税核定征收率进行征收；

（五）纳税人转让土地使用权的，或以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查帐清算。

12

湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（鄂地税发[2012]127号）

土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类核定征收率上下浮动1%予以确定。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

1、销售普通住宅核定征收率为5％；

2、销售非普通住宅核定征收率为8％；

3、销售非住宅开发产品核定征收率为10％;

4、非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、8%。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

销售非普通住宅核定征收率为8%，销售其他类型房地产核定征收率为10%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为5%、7%、9%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为5%、6%、8%。

13

辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

各市局应结合本地实际，在上述规定范围内，科学确定本地区土地增值税预征率的具体执行标准。同时按照省局规定标准，区分不同房产类型，制定本地区土地增值税清算核定征收率。上述标准应及时向纳税人公告，同时报省局备案。

关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2023年第1号）

转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率

纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%。

14

陕西的规定

关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第3号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5%。

关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物的土地增值税核定征收率的公告（陕西省税务局公告2023年第5号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5％。

15

贵州的规定

关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（贵州省地方税务局公告2023年第3号）

全省各地房地产开发项目土地增值税核定征收率

（一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区：

1、普通标准住宅，核定征收率为5％；

2、非普通标准住宅，核定征收率为5.5％；

3、营业用房，核定征收率为6％；

4、其他房产，核定征收率为5.5％。

（二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）：

1、普通标准住宅，核定征收率为4.5％；

2、非普通标准住宅，核定征收率为5％；

3、营业用房，核定征收率为5.5％；

4、其他房产，核定征收率为5％。

房地产开发项目中既包括普通标准住宅、非普通标准住宅，又包括商业用房和其他房产的，纳税人应按不同的房产类型分别源核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，一律从高适用核定征收率。

关于转让旧房及建筑物土地增值税有关问题的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2023年第14号）

除个人销售住房外，纳税人转让旧房及建筑物,既不提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可按转让收入（不含增值税）的5％核定征收土地增值税。

16

吉林的规定

关于调整土地增值税核定征收率的公告（吉市地税发[2010]124号）

一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率为：

（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。

（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人。

二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为6%。

三、主管税务机关在本公告施行之日前受理并确定为核定征收方式进入清算阶段的房地产开发项目及旧房（非住宅）转让的，仍适用于原核定征收率。

关于土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局长白山保护开发区税务局公告2023年第6号）

一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率

（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。

（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，告知纳税人。

二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为5%。

17

宁夏的规定

关于发布《宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2023年第7号）

土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产设置核定征收率（具体核定征收率见附件）。

房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算的，按其他类型房地产核定征收率计算征收土地增值税。

18

河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。

19

新疆的规定

关于明确土地增值税核定征收率的公告（阿勒泰地区地方税务局公告2023年第1号）

为进一步加强我地区土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第9号）第二条第六款、《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第1号）第十六条的规定，结合阿勒泰地区实际，经2023年3月31日局务会议研究决定，现将我地区土地增值税核定征收率公告如下：

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

其它项目核定征收率：阿勒泰市为5.5%、其他各县为5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号

为进一步加强我州土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及新疆维吾尔自治区地方税务局2023年9号公告的相关规定，现将我州土地增值税核定征税率公告如下：

对2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得销售（预售）许可证的房地产开发企业的开发项目以及其他项目不能按期清算的，核定征税率按下列规定执行。

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

其他项目的核定征收率：库尔勒市为6%；其他各县及开发区为5.5%。

关于明确我州土地增值税预征率和核定征收率的公告及政策解读（博尔塔拉蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号）

对符合清算条件的房地产开发项目，原则上不得核定征收土地增值税。对不能按《土地增值税暂行条例》及其相关规定计征土地增值税，确需适用核定征收土地增值税的房地产开发企业和非房地产开发企业，确定核定征收率为：

（一）住宅核定征收率为5%。

（二）博乐市商住楼核定征收率为6%，其他县市为5.5%。

（三）博乐市别墅、度假村、综合商业用房核定征收率为7%，其他县市为6.5%。

（四）其它为6%。

关于土地增值税核定征收率问题的公告（哈密地区地方税务局公告2023年第1号）

根据《新疆维吾尔自治区地方税务局公告（第9号）》的相关规定，对于公告中规定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）应进行土地增值税清算而没有清算的纳税人，主管税务机关可以核定征收其土地增值税。哈密地区土地增值税核定征收率统一暂定为5%（包含别墅、保障性房住房、住宅、商住楼、度假村、综合商业用房和其他）。

关于明确土地增值税核定征收率相关问题的公告（和田地区地方税务局公告2023年第1号）

对符合核定征收土地增值税条件的其它房地产项目核定征收率统一为5%。

关于明确土地增值税核定征收率的公告（吐鲁番地区地方税务局公告2023年第1号）

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

商住楼核定征收率为5.5%；综合商业用房、别墅、度假村核定征收率为7%；其他项目（如转让土地使用权、转让公共配套设施等）核定征收率为5%。

关于进一步明确土地增值税若干政策的通告（乌鲁木齐市地税局公告2023年第2号）

（一）从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅(不含别墅)的,核定征收率为5%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为8%。

（二）非从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅（不含别墅）的,核定征收率为6%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为9%。

关于土地增值税核定征收率问题的公告（克拉玛依市地方税务局公告2023年第1号）

住宅（不含别墅）核定征收率为5%，其他项目核定征收率不得低于5%由各地自定。”之规定，现将“其他项目”没有在规定的时间内进行土地增值税清算的纳税人，土地增值税核定征收率问题公告如下：

公式：其他项目的核定征收率＝其他项目平均销售单价/住宅平均销售单价*5%

20

江苏的规定

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：

1、独栋商品住宅：8%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。

21

山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.别墅，核定征收率不低于7%；

5.工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%；

6.地下室、车位（库）等附属设施，核定征收率不低于5%。

关于继续执行土地增值税核定征收率的公告（济宁市地方税务局）【到期失效】

济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。

关于明确全市土地增值税核定征收率的公告（济宁市税务局公告2023年第1号）

济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：

住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）对符合核定征收条件的房地产开发企业，土地增值税核定征收率为5%；

（二）对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的纳税人，土地增值税核定征收率为5%；

（三）对单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的纳税人，土地增值税核定征收率不低于5%。

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人销售新建普通标准住宅，核定征收率为 5%；销售新建非普通标准住宅、其他房地产，核定征收率为7%。

个人转让旧房及建筑物，核定征收率为 5%；非个人转让旧房及建筑物，核定征收率为7%。

转让国有土地使用权，核定征收率为 7%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）销售房地产开发项目的，普通住宅、非普通住宅和其他房产的核定征收率不低于5%；

（二）转让旧房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。

22

广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

符合核定征收条件的纳税人出售或转让房产，分别按房产类型确定土地增值税核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商铺和其他房产按不低于７%的核定征收率征收。

纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按不低于10%的核定征收率征收。

关于修订土地增值税核定征收率的公告（钦州市税务局公告2023年第1号）

一、除个人外的其他纳税人转让普通住宅土地增值税核定征收率为５%。

二、除个人外的其他纳税人转让非普通住宅土地增值税核定征收率为6%。

三、个人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为５%，其他纳税人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为7%。

四、纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按10%核定征收率征收。

23

内蒙古的规定

关于土地增值税核定征收问题的公告（内蒙古自治区地方税务局公告2023年第10号）

土地增值税核定征收率分为三个档次：

转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。

由于我区各地房地产行业利润差异较大，各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。

24

山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

（一）普通标准住宅：5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：7%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第十条第一款修改为:“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收，按核定征收方式对房地产项目进行土地增值税清算。核定征收率按类型分别暂定为：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他类型房地产7%。纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产类型进行核定征收土地增值税。同时对有下列第（二）项和第（四）项行为之一发生的，按最高核定征收率进行核定征收土地增值税。”

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

二、土地增值税核定征收率：

（一）普通标准住宅5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目7%。

25

北京的规定

关于明确土地增值税有关问题的公告（ 北京市地方税务局2023年第8号）

个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。

26

天津的规定

关于土地增值税清算有关问题的公告（天津市地方税务局公告2023年第25号）

（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。

（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

27

云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

确需采取核定征收率方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关结合当地基准地价和房地产市场价格情况，参照当地当年、同类型、同规模开发项目税负水平，以及具体项目情况测算并确定核定征收率。

核定征收率应经县（市、区）税务局集体审议确认后，在实施前上报州（市）税务局备案。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

普通住宅为3%；非普通住宅为3.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%。

28

甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的核定征收率调整为：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅为7%，

3、其他类型房地产为9%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第一条的其他县（市、区）核定征收率调整为：

1、普通住宅为5%；

2、非普通住宅为6%；

3、其他类型房地产为7%。

29

海南的规定

关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2023年第8号）

(六)《规程》第二十五条“...计算确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%”该如何理解?

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第四条“...核定征收率原则上不得低于5%”的规定，按本《规程》的核定方法确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%，如低于5%，应按5%计算确定应缴纳的土地增值税。

30

西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

严格核定征收。在土地增值税清算中符合条件，确需核定征收的，原则上征收率不低于5%。

持续更新中......

来源：土地增值税金穗源

【第2篇】土地增值税中的印花税

土地增值税暂行条例及其实施细则规定了转让房地产时缴纳的印花税可以作为与转让房地产有关的税金进行扣除。

在具体扣除上，又分两种情况。

房地产企业，其交纳的印花税按照《施工、房地产开发企业财务制度》已列入管理费用进行了扣除，不另在税金中扣除。

其他纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除转让时交纳的印花税。

财政部关于印发增值税会计处理规定的通知，财会（2016）22号，规定全面营改增以后营业税金及附加科目调整为税金及附加科目，该科目核算的内容，除了包括消费税，城建税等外，还包括土地税，房产税，印花税等原来在管理费用中列支的税金。

那么在这种情况下。转让房地产交纳的印花税，是不是可以在计算土地增值税时扣除呢？

截至目前，国家税务总局并没有 进一步明确。

一些会计人员认为，在22号文之后，应该就可以扣除了。

您认为呢？

【第3篇】土地增值税不含税收入的确认

【导读】：因为每一年都会有相关的一些税务改革，一些税金可能会随着改革发生变化。土地增值税的应税收入确定条例是什么?这个问题我们现在就来为你们新手们详细介绍一下的，欢迎阅读!

土地增值税的应税收入确定条例是什么?

答：第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：“第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

......

第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

土地增值税不含税收入怎么算?

土地增值税应税收入=转让房地产取得的收入-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)*11%

按照销售不动产开具的增值税专用发票，不含税销售额未含税销售额扣除11%的税款，计算公式如下：

销售额=销售全价/(1+11%)

税额=销售全价/(1+11%)*11%

在这里相信有许多想要学习会计的同学，大家可以关注小编头条号，私信【学习】即可领取一整套系统的会计学习资料！还可以免费试学课程15天！

【第4篇】房地产土地增值税清算

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税清算。

1.为什么要清算？

我们知道房地产企业在预售房地产的时候就预征了土增税，但并没有全额征税，为了公平起见，还是要根据实际，核算房地产项目成本情况、增值情况，然后多退少补（绝大多数是补）。这个是不是和所得税汇算清缴一样，日常先收，后面汇算清缴多退少补。

2.什么时候清算？

这个要分开来记了，一个是应该清算，也就是一定要清算，一个是可以清算，也就是未满足应该清算的时候，税务部门可以要求你清算。

什么时候应清算？

符合下列情形之一的， 纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

这里有个知识点，什么叫“竣工”？

竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

①房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

②房地产开发项目已开始交付购买方；

③房地产开发项目已取得了初始产权证明。

有些房地产公司因为市场行情不好，房地产项目缓建。这个缓建有可能一两年，有可能三四年，是不是土增税就一直拖延不清算呢？这个时候税务部门就有可能介入了。于是就出现了可清算的条件。

什么时候可清算？

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

清算申报的时间期限是什么？

①应清算

在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

②可清算

规定的纳税人， 须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

3.清算申报要交哪些材料？

土地增值税清算申报时间

纳税人办理清算时， 应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间

土地增值税清算资料

《土地增值税纳税申报表》

（从事房地产开发的纳税人清算适用）》；

（3）房地产开发项目清算说明， 包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、 税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

（4）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（5）需要清算项目记账凭证的， 应提供记账凭证复印件；

（6）委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目， 报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明；

（7）享受土地增值税优惠的项目，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

房地产开发项目中，有视同销售情形的， 应予详细说明。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第5篇】土地增值税预征税率

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？关注我们的穗友都知道我们有专题分享，也一直在更新。

关于预缴依据的问题，自总局公告2023年第70号下发以来，就存在不同的意见，金穗源平台也陆续发布了关于该业务的相关文章，代表性的有：王皓鹏老师的《土地增值税的预缴》

土地增值税是房地产业的“关门税种”，具有长期性、复杂性、税收杠杆等特点，其税负高低对于房地产项目利润至关重要。

各地土增预征率一览表

目录

1北京的规定

关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）

按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：

(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；

(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

2上海的规定

关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）

一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；

二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；

三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；

四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。

3广东的规定

广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）

除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。

关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）

1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。

关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

1.房地产行业土地增值税预征率

2.经济适用住房土地增值税预征率

对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。

关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）

房地产开发项目分类及预征率

（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

土地增值税预征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。

关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）

一、房地产开发项目分类及预征率

(一)住宅类

普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生产经营类

写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。

(三)车位4％。

(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）

一、土地增值税预征率

（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局中山市税务局2023年第1号）

一、我市保障性住房项目的土地增值税预征率为1%。

二、除保障性住房项目外，我市房地产开发项目的土地增值税预征率不低于2%。具体每个房地产开发项目的土地增值税预征率由税务机关结合我市土地增值税清算的实际税负、房价等因素按年确定，确定方法及流程见附件。

4福建的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）

土地增值税预征

（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；

（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。

关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）

对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率

一、普通住宅为2%

二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%

三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

关于土地增值税预征率

(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；

(二)普通标准住宅2%；

(三)非普通标准住宅4%；

(四)非住宅6%。

关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）

本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。

关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）

根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。

对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。

纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。

转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）

关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。

关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）

平均预征率调整

（一）商业营业用房：预征率为5％；

（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；

（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。

5重庆的规定

重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）

严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）

一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：

（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。

（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

（三）独栋商品住宅预征率为5%。

二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。

6江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

7青海的规定

青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

预征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)

其他商品房

商铺4%

其他3%

海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县

其他商品房2%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）

8山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

土地增值税预征率调整为【条款废止】

（一）住宅项目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。

关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）

第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

一、土地增值税预征率：

商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。

商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅3%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”

9黑龙江的规定

黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）

关于土地增值税预征率的确定

纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)

土地增值税预征率

（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）

一、市区预征率

各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

二、县(市)预征率

县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）

普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）

一、土地增值税预征率

（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局 黑龙江省财政厅 黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）

一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

10四川的规定

关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。

（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。

（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为2%。

（四）其他类型房地产预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通标准住宅预征率为1%。

（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。

（四）非住宅预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）普通住宅预征率为 1.5%；

（三）非普通住宅预征率为2.5％；

（四）非住宅预征率为3.5％。

关于调整自贡市普通住宅土地增值税预征率的公告（国家税务总局自贡市税务局 自贡市财政局公告2023年第1号）

将我市普通住宅土地增值税预征率调整为1.2%。

11江苏的规定

关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

1、独栋商品住宅：5%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。

12浙江的规定

关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）

自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。

关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）

按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：

类型税率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房产3%

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）

关于房地产开发项目的预征率

对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：

（一）普通住宅预征率为2%；

（二）非普通住宅预征率为2.5%；

（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。

关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）

土地增值税预征率按下列标准执行：

一、普通住宅预征率为3%;

二、其他类型房地产预征率为4%。

关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见（湖建发[2011]11号）

市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%；规范核定征收项目的核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。

13河南的规定

关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）

土地增值税预征率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.

转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）

三、关于经济适用房问题。

经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税;对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。

14湖南的规定

益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

土地增值税预征率，按下列标准执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；

（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；

（四）单纯转让土地使用权5%；

（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；

（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率

15湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

预征率

1、销售普通住宅预征率为2％；

2、销售非普通住宅预征率为4.5％；

3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。

16辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率

房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;

（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）

一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；

二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；

三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

关于调整房地产开发项目土地增值税 预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）

一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。

二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。

关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）

据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策

17陕西的规定

陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）

将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%

18贵州的规定

贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）

为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：

一、普通标准住宅，预征率调整为1％；

二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；

三、营业用房，预征率调整为3％；

四、其他房产，预征率调整为1.5％。

纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。

19新疆的规定

新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）

关于土地增值税预征率问题

除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。

关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）

新疆维吾尔自治区土地增值税预征率

序号

地区

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

1

伊犁哈萨克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地区

1%

3%

3%

3

阿勒泰地区

1%

3%

3%

4

克拉玛依市

1%

3%

4%

博尔塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

乌鲁木齐市

1%

3%

4%

8

哈密地区

1%

3%

4%

9

吐鲁番地区

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克苏地区

1%

3%

3%

12

克孜勒苏柯尔克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地区

1%

3%

3%

14

和田地区

1%

3%

3%

15

阿拉尔

1%

3%

3%

16

图木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

铁门关

1%

3%

3%

21

双河

1%

3%

3%

关于明确新设立兵团城市适用土地增值税预征率的公告（国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局公告2023年第5号）

现将新疆维吾尔自治区新设立兵团城市的土地增值税预征率公告如下：

新设立兵团城市

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

昆玉市

1%

3%

3%

胡杨河市

1%

3%

3%

可克达拉市

1%

3%

3%

新设立的兵团城市土地增值税预征率与设立前所在地适用的土地增值税预征率保持一致，继续适用设立前所在地的土地增值税预征率。

20吉林的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）

调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。

房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。

关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）

普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。

21宁夏的规定

关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）

纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：

（一）普通住宅为1%.

（二）非普通住宅为1.5%.

（三）其他类型房地产为2%.

（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

按预征率计算应纳税额计算公式为：

应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。

22河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

关于进一步加强土地增值税管理的通知（石地税发[2005]56号）

一、从２００５年１月１日起，对房地产开发企业必须全面落实土地增值税预征办法。

凡开发项目基建计划中列明为高级公寓、别墅、度假村以及独门独院、别墅式住宅的，预征率暂统一为１％，除此之外开发项目的预征率暂统一为０．５％。以前，各单位多征税款，不再退税，待项目全部竣工，办理清算时多退少补。

二、预征依据为开发项目的土地使用权、房地产转让收入。

23安徽的规定

关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）

我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

土地增值税预征率

（一）保障性住房：预征率为0%；

（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；

（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；

（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；

（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。

关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）

住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。

（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

营业用房4%；

其他房地产2%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税预征率按下列标准执行：

（一）保障性住房预征率为0；

（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

24山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：

房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；

（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。

纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。

市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

关于房地产开发项目土地增值税的预征率

（一）普通标准住宅，预征率为2%。

（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。

（三）其他房地产类型，预征率为4%。

（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2023年第23号）

一、关于房地产开发项目土地增值税的预征

（一）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：

1．对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为2.5%。

2．对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为3.5%。

3．对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。

房地产类型的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。

25广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。

（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）

二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。

三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变

关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）

一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。

二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）

一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

26云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房预征率为1.5%。

2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。

27甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。

28天津的规定

关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）

坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。

坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。

29内蒙古的规定

关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）

一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。

关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）

对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。

关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）

一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。

（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。

（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。

30海南省的规定

关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）

一、土地增值税预征率

(一)海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。

(二)其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。

(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】

(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

31西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。

纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。

持续更新中......

【第6篇】土地增值税税务筹划

土地增值纳税筹划是一项系统工程，尤其是规模的开发项目。这里只就部分实际情形谈几点，供同行参考。

一、实地调查做好项目预测，即按项目预算测算应纳的土地增值税

先到项目现场进行勘察，了解项目位置、项目开发类型（普通住宅的层数、非普通住宅的类型、车库的类型、自行车库的配置）、开发产品档次（外立面装饰、内装修档次）、绿化景观档次（绿化面积、树木大小、假山景观的范围）公共配套设施组成及实际使用情况（会所的面积及用途、人防工程及地下车位的面积及用途、是否有医院、学校、运动场室），并取得项目平面方案图。用照相机分别对普通住宅、非普通住宅、绿化景观、公共配套设施进行拍摄。

根据企业的帐面情况，按《土地增值税清算初算表》进行预测，预测的主要内容，总建筑面积、可销售面积（普通与非普通）、不可销售面积（会所、社区用房、车库等）并计算相关比例。

收入总额、成本总额，计算应交税金和税收负担率。

二、对收入进行测算

按乐观型、保守型和一般型三种情况预测收入额。然后分别测算出三种情形下的应纳土地增值税。

其中对普通住宅要单独测算，因为它在增值率20%以下的可以免征增值税。

此外，对商业性部分也要单独测算；对自持部分也要单独测算。

三、测算开发成本

要分别对土地款、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安建工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、利息支出、装修费用、绿化景观等分别测算。

此外，对公共配套设施项目发单独测算；对地下车房要单独测算。

四、确定成本的分摊办法

成本的不同分摊办法，虽然不能改变最终的总额成本，但能改变不同项目的成本总额，因此能改变应纳土地增值税的总额。

五、采用预算法控制收入成本即能控制应纳的各项税金包括土地增值税。实现企业的利润最大化。

以上可能过于扼要，若有实际需要，可以相互探讨交流。

【第7篇】土地增值税清算规程

土地增值税是什么？土地增值税清算怎么办？土地增值税清算的方法的什么？土地增值税清算管理规程是什么？本期众致君就来给大家解答土地增值税清算管理规程是什么。

土地增值税清算明文规定计算应缴纳的土地增值税金额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关信息，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后结清土地增值税。

法律法规依据：《中华人民共和国税收征收管理法》

第一条为加强税收征管，规范税收征管，维护国家税收入，维护纳税人合法权益，促进经济社会发展，制定本法。

第二条本法适用于税务机关依法征收的各种税收的征收管理。

第三条开征、停税、减税、免税、退税、补税，依法执行；法律授权国务院的，依照国务院制定的行政法规执行。

任何的机关单位、个人和单位不可违背法律、行政法规的明文规定，私自作出税收征收、停止征收、减税、免税、退税、补税等与税收法律、行政法规相冲突的决定。

第四条土地增值税清算主体为土地增值税纳税人，税务机关负责土地增值税的受理和审查。

第五条税务机关应当加强与同级财政、发展改革、住房建设、自然资源等部门的信息交流与合作，充分利用第三方信息，加强土地增值税清算管理。

以上就是本期关于土地增值税清算管理规程的全部内容了，喜欢的朋友可以给众致君点点赞哦。

【第8篇】土地增值税的税率实行

合理选择转让时机：在土地增值税税率不变的前提下，土地增值额越大，缴纳的土地增值税就越高。因此，选择合适的转让时机可以最大限度地降低土地增值税的缴纳额。

合理选择土地转让方式：土地转让方式有多种，如协议转让、招标拍卖等。不同的转让方式对土地增值税的缴纳方式和金额有所不同，可以根据实际情况选择合适的转让方式。

合理规划土地转让流程：土地转让流程复杂，需要遵循相关法规和规定。因此，在土地转让前，要了解相关法规和政策，合理规划土地转让流程，以最大程度地减少税款缴纳额。

利用土地转让费用抵减土地增值税：在土地转让过程中，卖方可以将相关的费用作为土地增值税的抵减项，降低土地增值税的缴纳额。

合理使用税收优惠政策：土地增值税有一些税收优惠政策，如对小型企业和技术密集型企业实行差别税率等。卖方可以合理使用这些税收优惠政策，降低税款缴纳额。

避免土地转让后再次购买同一地块：在一定时间内，如果卖方再次购买同一地块，会被认为是为了逃避土地增值税而进行的操作，需要缴纳相应的税款。因此，在土地转让后，要避免再次购买同一地块。

需要注意的是，土地增值税筹划需要遵循相关法规和政策，不得违法操作。同时，税务筹划的效果受到多种因素的影响，需要根据实际情况综合考虑。

【第9篇】土地增值税预缴率

1、土地增值税规范文件，分别有（包括但不限于）：

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，国务院令[1993]第138号，1994年1月1日起施行；

（2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，财法字[1995]第6号，1995年1月27日起施行。

注：目前国家还没有颁布《土地增值税法》，但是，作为财政部的2023年立法计划之一，土地增值税法有望落地，另外，《中华人民共和国土地增值税法》（征求意见稿）已经发布。

2、预征土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

一个大型房地产项目的运营时间比较长，从收到第一笔预售房款到交房，再到最后一套房卖出，一般要经历比较长的时间，因此，一般情况下在收到预收款是就需预缴土地增值税。预缴的土地增值税=计税依据*预征率

（1）计税依据。土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

如：某房地产开发企业开发a项目（开工日期在2023年5月1日后），2023年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则:

应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%=30万元

土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元

预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。

（2）预征率。预征率根据当地税务局的规定执行，那本人所在的广东省惠州市为例，除保障性住房外预征率统一为:普通住宅2%,其他3%(土地使用权转让按规定清算不适用预征);土地增值税核定征收率统一为:普通住宅不低于5%,其他项目不低于6%。

（3）账务处理（一般有两种方法）

a.预缴时计入预付账款，依据收入成本配比原则，结转损益时再确认税金及附加。

预缴时，

借：预付账款-预付土地增值税

贷：应交税费-应交土地增值税

确认收入时，

借：税金及附加-土地增值税

贷：预付账款-预付土地增值税

b.预缴时直接计入税金及附加。

借：税金及附加

贷：应交税费-应交土地增值税

借：应交税费-应交土地增值税

贷：银行存款

【第10篇】土地增值税条例及实施细则

土地增值税是房地产行业的一个独特税种，具有税率税负高、计税依据认定多样化、清算持续周期长等特点。正是鉴于这些因素，土地增值税具有了丰富的筹划要点与管控思路，一项精准、优质的土地增值税筹划方案，可以让企业直接实现降本增效。伴随税收风控体系的进一步升级，及趋于标准化、具体化、一体化的企业经营环境更加突出了税收筹划与管控的重要地位。

《土地增值税暂行条例》

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土增税对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

特别注意的是：土增税政策地方色彩浓厚，国家层面的政策只是将框架制定好，各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大（增值税与所得税政策口径全国基本一致）。这也是土增税计算最难的部分：既需要了解国家层面政策，又要熟悉各地政策与执行口径，执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动

一、房地产企业土地增值税主要特点

（一）土地增值税税率高、税负重

房地产企业土地增值税以房地产项目为课税对象，实行预缴与清算制，在收取不动产销售（预售）款项时，先按一定的征收率预缴，达到一定条件后进行清算，根据应纳税额多退少补。土地增值税实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负的税种，土地增值税的实质意义就是反房地产暴利税。

《土地增值税暂行条例》

计算土增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

（二）开发土地的成本；包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用（三费支出）；是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金；转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（营改增之后，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。）

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）；对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

（二）土地增值税清算体系与清算结果具有一定的独立性

土地增值税清算申报系统由“纳税申报表”、“常规开发业务清算单位审核表”、“清算条件审核表”、“扣除项目及成本结转表”等一系列单位模块组成，是一个独立的核算体系，且与会计核算要素不完全相同。土地增值税税务核算将一个项目的收入、成本划分为独立的清算单位、产品类型进行核算，且开发费用等扣除金额与实际发生金额存在差异，清算结果与增值税、企业所得税税负与项目利润呈一般的正向关系不同，实务中很可能出现土地增值税税负与项目利润不配比的问题，以至于项目本身没有产生盈利，但清算后却需要缴纳高额的土地增值税。

（三）不同地方，土地增值税清算方法、成本对象、成本分摊方法等具有明显的差异性。

关于清算方法，根据清算对象可分为“两分法”与“三分法”等，两分法就是将清算对象分为普通住宅与非普通住宅，三分法就是将清算对象分为普通住宅、非普通住宅与其他类型房地产（非住宅）；成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法、可售面积法、层高系数法等，但在地方的规范性文件中，经常对分摊方法的选择进行了一定限制，房地产清算单位不可自行选择。清算方法、成本对象、成本分摊方法等差异导致土地增值税清算结果不一，即如果同一房地产项目位于不同地区，因地方政策差异将会导致不相同的清算结果。

二、房地产企业土地增值税清算实务筹划要点

预征和清算条件

预征：

为确保税款平稳，均匀的流入国库，在房地产预售发生时即采取土增税预征，通常按销售收入的一定比例征收（具体比例各地不一）。

清算条件：

1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

2、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人自清算通知之日起90天内办理清算手续。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（一）从管理角度，土地增值税筹划要有前瞻性，在实施过程中进行程序化与系统化的管控。

在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票（含质保金发票）的跟进、催收、最终到位至关重要。

（二）在实体性操作方面，首先要把握各个筹划要素。

当然属地政策在有些要素有限定性条件的前提下，先行以属地政策为导向，有的放矢，在此基础上谋求客观可行的思路与方法。然后对各要素进行区分处理，对于可对清算单位产生整体性影响的要素，可直接采取纳入筹划。

根据本人房地产项目的实操经验，现将直接性筹划要素总结如下：

一是利息费用扣除，按实际发生的金融机构贷款利息或者按土地价款与开发成本合计值5%扣除额孰高取值，以增加扣除项目的扣除额度。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。因此，金融机构贷款利息超过土地价款与开发成本合计值的5%时，应对利息支出进行详细计算、分摊，还要注意利息结算单、借款合同等证明资料，以及在贷款利息明显过高的情况下，商业银行同期同类贷款利率的提供情况；若实际金融机构贷款利息不超过土地价款和开发成本合计值的5%时，可以不选择据实扣除。

二是采取销售价格分离法，达到降低增值率的效果。

销售价格分离法是通过合同拆分以分解不动产销售收入，具体操作时通过与购房客户签订不动产（毛坯房）销售合同与房屋装修合同，分解为毛坯房销售收入与房屋装修收入两部分。这样可以只根据不动产（毛坯房）销售合同的交易价格确认土地增值税清算收入，与此同时高溢价部分可以在房屋装修合同中体现，反向压减了土地增值税清算收入的溢价空间，从而达到土地增值税增值率降低的效果。此方法适用增值率高的项目且具备多元化经营条件的综合性房地产企业，在实施过程中要遵循市场原则，根据客观的市场条件与市场环境合理选定两个方向的增减值区间。

三是期间费用合理转移到开发间接费，增加开发成本扣除项目金额。

土地增值税扣除项目中除财务费用之外的其他费用是按土地价款和开发成本合计金额5%之内计算扣除。原则上管理人员工资、福利费、办公费、差旅费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采取一定的人员组织管理办法，如在岗位具体化的条件下，将成本会计、项目主管会计、项目前期投拓等管理岗位纳入项目管理范围，相关发生的费用列支于开发成本中的开发间接费中，则可增加扣除项目金额并可进行加计20%扣除，从而减少土地增值税应纳税额。该方法应具备充分的证明资料，以备项目清算使用，可通过下发项目人员组织管理制度、建立《项目部工作人员清单》等方式实现。

以上要素采用后可实现直接的节税目的。此外，实务中还可以通过产业链协同、关联交易以实现转移利润的方式达到节税目的，但这些并非合法合规操作途径，客观上不属于合理避税的范畴，在此不再进行表述分析。

【第11篇】土地增值税税金及附加

2023年10月30日，自然资源部根据立法规划发布了《不动产登记法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见。令人不解的是，征求意见稿第六十四条将“相关”税费明确为“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：……（七）依法应当缴纳土地增值税、个人所得税、契税的，提交完税结果材料。”

01

上述条文中，土地增值税是仅存的纳税人申报后需要税务机关审核的税种。

02

现实中，纳税人自行或聘请第三方进行土地增值税清算时间约为1-2个月，清算报告提交税务机关后，税务机关审核的期限各地规定为90-180日不等。

03

经过如此漫长的等待期才能拿到完税凭证进而进行不动产转移登记，并不符合行政效率原则，有违国家有关压缩不动产登记时限的精神，不利于盘活不动产资产。而正是因为这一原因，在不动产转移登记环节造成大量梗阻现象，交易双方不断发生纠纷。

土地增值税：

关我什么事？

01

土地增值税尚未立法

不是征求意见稿说的“法律”

征求意见稿第三十二条【申请材料】 “法律规定未缴税不予办理登记的，当事人应当提交完税证明材料。法律没有规定的材料不得作为登记申请材料，不动产登记机构不得收取。”

《契税法》于2023年9月1日起施行，该法第十一条规定：“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”

除《契税法》外，《个人所得税法》也有关于不动产转移登记完税的相关规定，抛开个税法具体规定是否合理不谈，最起码个税法是法律——《土地增值税暂行条例》，嗯……是个什么位阶嘞？

岂不是与征求意见稿自身第三十二条的规定相冲突？

不动产转移当事双方涉及的税种在纳税义务发生时间、申报缴纳期间方面并不一致，如果在《不动产登记法》中规定需要将所涉及税种统一完税后才办理转移登记，有可能导致纳税人提前纳税。这样凌驾于税法之上增加纳税人义务的规定，属于变相立法，挑战税收法定原则。

02

提交土地增值税完税资料

不符合税收征管现状

在不动产转让环节，当事人双方涉及的流转税有：转让方增值税（城建税及附加）、土地增值税、印花税，受让方契税、印花税。财产行为税简并申报以来，自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》。

现行法律规定，税务机关除向不动产登记部门传递契税联系单之外，并未见有将土地增值税完税凭证传递给不动产登记部门的税法规定。征求意见稿将土地增值税完税材料作为申请不动产转移登记的先决条件，有超越不动产登记部门权限之嫌疑。

契 税：

都走开，关我的事

01

受让方缴纳契税后即履行了纳税义务

有取得不动产权利的法理依据

从法理上讲，发生不动产转移在先，纳税义务产生在后。长久以来的“先税后证”是考虑堵塞征管漏洞的情况下，在纳税义务发生之前对纳税人提前征税。

如前所述，不动产流转环节，受让方承担的主要税种为契税。为防止国家税款流失，防止受让方取得不动产权属证书后耍赖不履行纳税义务，但不动产登记已经发生物权效力不便撤销，才有了“先税后证”的征管手段。

在这一趴，法律在“公平”和“效率”之间选了效率。

可见，在此“先税”的税只能是受让方应当承担的税费，因为受让方缴纳了契税之后，就已经履行了应当由自身承担的纳税义务，可以成为不动产的权利人。

简言之，除契税外，应由转让方承担的纳税义务是否履行，不应当成为受让方取得其物权权利的阻碍。

02

转让方不交税怪我？

税收法定vs征管手段

“先税后证”作为征管手段，是为防范征管风险不得已为之，从而将纳税义务与缴纳税款顺序作了调整。立法应当看到，这种违背基本法理的调整应当谨慎为之，在现实中，因无法取得或无法及时取得土地增值税完税凭证、或因转让方不积极履行其纳税义务而无法进行不动产转移登记的情况比比皆是。

作为受让方，明明已经支付了购买不动产价款并履行了自身的纳税义务，却无法取得依法应享有的不动产权利，无端承受着转让方未履行纳税义务的不利后果，毫无疑问对其十分不公平。

上述情况也导致很多企业项目搁置甚至流产，很大程度上抑制了不动产交易市场的活力，有违税收不应对经济运行和商业安排造成影响的基本理念。因此，不动产登记立法应当充分考虑税收因素，尽量减轻对不动产受让方的物权权利侵害。

03

税收相关法律法规已经日趋完善

不动产登记立法与税法衔接

不可否认，在过去的税收征管历程中，国家税务总局或地方税务局下发过不缴纳土地增值税不予办理不动产转移登记的文件，甚至在《土地增值税暂行条例》中也有此规定，但应当看到的是，从法律位阶上讲，以上文件都不是不动产登记法立法中的“法律”；况且，《土地增值税法（征求意见稿）》取消了现行的“先税后证”的规定，不动产登记立法应当准确判断法治发展趋势，尽量克服立法滞后性弊端，将已经发现的问题消除在最初阶段。

按作者所言，不动产转移登记环节受让方缴纳契税后即取得不动产权属证书，不动产买卖双方就不会因履行纳税义务产生新的矛盾，不动产可投入到下一环节开发或交易；同时，税务机关和不动产登记部门也不会因为业务信息交换导致权责不明晰产生争议；随着税收征管手段日趋完善，即使不动产转移一方不履行纳税义务，也极少能逃脱监管。

立法和执法之间、应然和实然之间，文件上的便民春风简政放权和实际中的办事体验之间，永远存在着人类双腿无法跨越的鸿沟，往往需要伟人的担当和智慧才能慢慢填平。

好在实践中类似领域有了突破性做法：以《国家税务总局北京市税务局关于调整企业间存量房交易业务办理流程的通知》（京税发〔2021〕43号）为例：

“一、各区（地区）不动产登记大厅“企业综合窗口”办理企业间存量房交易缴税业务时，在买方（承受方）申报缴纳契税、印花税后，“企业综合窗口”即可办理不动产登记。二、卖方（转让方）应纳税费应在规定期限内自行通过北京市电子税务局网上申报缴纳。土地增值税、房产税、城镇土地使用税完税情况不再作为受理契税申报的前置条件。”

由立法引起的风险对市场主体造成的影响往往是无法对抗消除的，只能提醒不动产交易双方，在进行不动产交易最初，就应根据现行有效的法律规定全面评估交易所涉及的税费，尽可能准确判断交易对方履行纳税义务的能力以及主管税务机关的执法效能，否则有可能因为纳税义务履行或税费承担争议导致交易失败，造成损失。

【第12篇】土地增值税的会计处理

房产企业的账务处理在会计这个行业来说还是属于比较繁琐的一种，那今天就和大家分享房产企业土地增值税的一些会计处理业务问题，希望可以帮到你。

房地产企业土地增值税利息扣除

一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：'三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照'取得土地使用权所支付的金额'与'房地产开发成本'金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按'取得土地使用权所支付的金额'与'房地产开发成本'金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

房地产企业土地增值税利息扣除条件

一、在计算土地增值税时，对利息支出的扣除，税法采取了比较宽松的处理方法：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出分两种情况确定扣除：

1、凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。超过货款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。

在这种情况下：

房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）x扣除比例（5％以下）+允许扣除的利息费用

2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并人房地产开发费用中一并计算扣除。

在这种情况下：

房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本金额）x扣除比例（10％以下）

以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。

二、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号 ）第三条第（一）款规定，财务费用中的利息支出 ，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除 ，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

房地产企业土地增值税扣除项目计算

一、对于新建房地产转让

1、取得土地使用权所支付的金额；

2、房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3、房地产开发费用——销售费用、管理费用、财务费用；

4、与转让房地产有关的税金；

5、财政部规定的其他扣除项目。

二、对于存量房地产转让

1、房屋及建筑物的评估价格；

评估价格=重置成本*成新度折扣率

2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；

3、转让环节缴纳的税金。

【第13篇】土地增值税代收费用

代收费用在土地增值税上政策是一贯的，从财税字[1995]48号文件规定起，到国税发[2007]132号文件，再到国税发[2009]91号文件，政策并没有什么新变化，只是又一次强调了代收费用的处理规定而已。至于计征与否就是看代收费用是否计入房价内，并且此代收费用必须是县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。所以代收费用在土地增值税上的规定是确定且明确的。

近期我们在做土地增值税清算审核过程中，就发现了这样一个案例：

某开发商与燃气集团有限公司签订天然气配接费工程开发协议（天然气用途只限于居民灶用、洗浴），约定由开发商负责收取该项目一期1678户居民燃气用户安装工程费，每户按2500元收取，合计为419.5万元。该项目进行土地增值税清算时，开发商将此代收费用计入成本进行了成本扣除。

在应用房地产项目动态管理系统进行风险检测时，系统风险预警，提示疑点方向如下：

案例分析：

由上图可以看出，税务机关在利用信息化审核时将准确获取该疑点方向，并通过疑点方向调取该单位会计资料以及售房合同，确认房价中不包含此燃气费用，同时调查该小区业主来确认此费用是按照每户2500元单独收取，最后，税务机关给出的审核意见：确认此费用不允许扣除，并调减成本419.5万，同时还要核查营业税是否足额缴纳。

我们建议：

在土地增值税清算审核时，对代收费用的处理应注意以下两点：

（1）确认燃气开户费是否单独收取。

若房价中不含，则成本不予扣除。

若房价中包含，则不允许计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数。可调取会计资料，售房合同（必须包含补充协议或附件）中核实或抽查询问购房者,天然气或暖气等开口费是包含在房价中还是单独收取，以确认房价中是否包含。

（2）若以上代收费用为价外单独收取，需核查营业税是否足额缴纳。

因此，建议中介或企业在申报前应用房地产项目动态管理系统对项目申报数据进行风险检测，系统会自动进行风险提示，发现该费用不能进行成本扣除，同时提供应对策略、应补充资料和政策依据，中介或企业可根据提示自行调整、规范数据后再行申报，避免不必要的麻烦。

相关的政策：

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第二十八条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条规定关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

河北省物价局关于规范天然气价格管理的指导意见（冀价管2015 119号）第五条第二款规范相关收费。城市燃气初装费授权市、县人民政府管理，并报上一级价格主管部门备案。其中，新建商品房燃气初装费，由房地产开发企业缴纳，不得向用户单独收取，相关政策及既有住房燃气初装费标准按照市、县人民政府具体规定执行。天然气计量装置使用到规定年限后，由天然气经营企业负责更换，所需费用计入企业成本。（发文时间2015.06.16）

河北省物价局 河北省住房和城乡建设厅关于规范居民供热收费有关问题的通知(冀价管〔2016〕132号)第三条鉴于新建住宅首次供热实行整体供热，其首次采暖费用纳入房价（采暖期按当地人民政府公布的时间执行），统一由开发建设单位交纳，不得向居民用户单独收取、重复收取。（发文时间2016.06.21）

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【第14篇】土地增值税的优惠政策

土地增值税优惠政策全梳理

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入(包括货币收入、实物收入和其他收入)减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。现将土地增值税现行优惠政策梳理如下：

一、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于土地增值税的征收范围。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第四条规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

二、销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

三、个人互换住房的免税土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

四、个人销售住房免征土地增值税

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。

五、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

六、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

七、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第61号）第四条的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。纳税人享受规定的优惠政策，应按规定进行免税申报，并将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、纳入公租房及用地管理的相关材料、配套建设管理公租房相关材料、购买住房作为公租房相关材料、公租房租赁协议等留存备查。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

八、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）第二条规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

九、企业改制重组暂不征收土地增值税

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知 》（财税[2018]57号 ）的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税；按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税；按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税；单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

十、合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

十一、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）第二条规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

十二、资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

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【第15篇】土地增值税清算的收入如算

论土地增值税清算中的差异及对策

倪贤慧 浙江戴德实业有限公司

摘要：房地产开发企业具有开发周期长、资金密集、涉及税种及交税环节众多的特点，且每个开发环节具有互相制约、相互衔接的特征。房地产开发行业总体税负是所有行业中最重的，同时也是税务稽查的重点行业。开发商仅开发、销售环节（不含自持）全部税费种一般将达到营业收入的15%～23%以上，是一般商业行业税负率的5～7倍左右。而土地增值税是开发商所有税费中占比最重的三大税种之一，是拉高房地产企业税负的特殊税种，也称为“反房地产暴利税”，目的是抑制房价过快增长。同时土地增值税是地方税种，开发商的开发产品类型众多、业态多元化，成本对象的归集与分配方式不同，各省市间清算政策执行口径又各不相同，因此频频在税企之间引发争议，房企间也戏称为“土地争执税”。

关键词：房地产企业；土地增值税；清算；纳税差异

引言

近年来，随着我国房地产行业迅猛的发展，多年来的货币宽松政策使房地产行业存在大量的泡沫，房价越炒越高。针对这一现象，政府部门近期密集出台相关政策，2023年央行和住建部将限制开发商融资政策即执行“三道红线”，2023年开局央行又出政策“两道红线”事关房贷，随着宏观调控的力度加强，房地产行业也正式进入一个前所未有的“新时代”，优胜劣汰，而迅速变革、适应是中小民营房企发展、求生的唯一途径。今后房地产将进入全流程管理时代，房地产企业财税人员又是资金、税收管理的核心，目前是转型、提升、学习的关键期，必须依靠优质的财务管理经验为企业提供谋划。而土增税税收业务贯穿于开发项目整个周期，清算工作计算复杂、争议点多、风险大且难度系数高。本文结合企业开发清算过程中遇到的实际问题、差异点进行简单的探讨，以期能够为同行业土地增值税清算工作提供参考。

一、土地增值税清算中的一些注意点

（一）土地增值税清算单位的认定与建议

土地增值税清算单位的划分，直接影响到企业税负，不同的清算单位确定可能最终产生较大差异的清算结果。国家层面对清算单位的规定存在模糊不清的地方，其规定依据主要为[国税发〔2006〕187号]第1条“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。”实操中各地税务机关执行口径各不相同，“有关部门审批”一般指发展和改革局、住房和城乡规划建设局等颁发的《企业投资项目备案通知书》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等，还有些地方省份以企业报送税务部门的《土地增值税项目登记表》作为土地增值税清算单位。

企业财务人员在项目开发前期需了解判断所在地区的清算单位规定，指导前期报批部门合理办理证照。如浙江省地方税务局公告2023年第16号明确规定以《建设工程规划许可证》为清算单位，当企业在规划报批阶段存在多个《建设工程规划许可证》时，财务人员可根据工程进度、预售情况提前预测土增税在分期或一次开发情况下各自的税负，往往清算单位的规模越大，分期清算的可能就越有利，而开发进度、销售基本同时段的两个或以上清算单位则建议在建设中变更合并为一张《建设工程规划许可证》，以规避成本分配争议、不同清算单位之间增值额不能互补而造成企业税负增加的问题。

（二）土地增值税清算时的分类与建议

土地增值额的“二分法”与“三分法”的来源依据，[财税〔1995〕48号]第13条中首次提到将开发项目分别按“普通住宅”和“其他房地产”核算增值额，否则其建造的普通标准住宅不能适用于20%以下免征土增税的规定。[国税发〔2006〕187号]第1条则首次引入“非普通住宅”的概念，明确开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。金税三期上线之后，全国统一了土增税申报表[税总发〔2015〕114号]《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》中土地增值税纳税申报表内增加了房产类型子目分别为：“普通”“非普通住宅”“其他类型房地产”，同时规定三种子目由各省自行设定维护。通过以上税收文件，各地形成了从开始的“一分法”，分别核算时的“二分法”，到金税三期后申报表的“三分法”等多种分类法。

目前土增清算使用“三分法”的省市数量在逐年增加，清算时分得越细，各栏次不能相互抵消，对企业越不利。由于土地增值税为地方税种，如北京市地税局2023年7号公告时，依旧保留了“两分法”，在土增申报表申报时“非普通住宅”一栏不填写数字。而实操中各地方执行口径不一，建议财务人员与当地主管税务机关提前做好咨询沟通，看是否有强制要求，对征管宽松的地区可提前开展税务筹划。如**市置业有限公司曾在开发前期了解到，当地税务部门采取的是“三分法”，但对无产权的车位、贮藏室等划分可根据业务发生实质，如果随同房屋赠与，无法分清收入的，在清算时可分别随房并计不同类型可售房产的收入。而开发商本次以开发纯住宅为主，不存在第三类商铺等高增值额产品。对无产权车位、贮藏室等低增值额或负增值额类型在普通住宅与非普通住宅间分摊，使增值额在各栏次间相互抵消，最终降低了企业整体的增值率。同时，其建造的普通标准住宅因增值额未超过扣除项目之和的20%，而达到清算后退税的要求。

（三）土地增值税清算条件及时点的选择

[国税发〔2006〕187 号]第二条规定了土地增值税的清算条件，包括应清算（主动清算）和可清算（被动清算）两种情形，“应清算”即全部竣工、完成销售两个条件同时满足时，达到应清算情形具有主动性。而“可清算”即税务机关有权按企业情况采取通知清算情形，相应的主动权在税务机关。

企业可结合开发节奏，根据房地产市场活跃程度，在项目刚竣工即将清盘前，如果相关成本费用发票未全部取得，可采取保留小部分房源的方法，避免达到“应清算”情形，使企业处于被动清算状态。如果经过测算预缴的土增税超过清算时需缴纳的土增税，则企业可规划好销售时机，使其达到“应清算”条件，主动申请清算退税，提前释放预缴税款对资金的占用。

对于所开发的项目，如果开发商所有产品全部销售完后进行土地增值税清算的，其收入、成本基本全部确定，对企业来说是没有税负差异的。但如果销售刚达85%或有自持物业比例时，剩余未售房产项目会受市场行情、地理位置等因素影响剩余物业的盈利水平，进而影响土地增值率，则可采取推迟清算延缓纳税的方法，直至收到税务局《税务事项通知书》后90天内办理清算申报业务。

二、土地增值税清算中的收入与成本的确认

土地增值税清算时是以转让房地产取得的应税收入减去扣除项目金额，计算出增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。扣除项目包括土地成本、开发成本、开发费用、税金、其他加计扣除，可简称“地、本、费、税、利”。因此收入与扣除项目的确认是整个清算的关键，特别是扣除项目中成本的不同分摊方式，直接影响整个项目的清算结果。

（一）土地增值税清算收入的确定与企业所得税确认收入的差异分析

（1）清算时收入的注意事项：政策依据如[国税函〔2010〕220号]第1条规定，土地增值税清算时已全额开票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以签订的销售合同确认收入。销售合同面积与实测面积不一致的，在计算土地增值税时予以调整。

开票不全或未开发票情形，比如对清算时企业暂未收到银行发放贷款的收入应根据以上政策文件按合同或补退面积差后的收入计入清算收入，与企业所得税销售收入的确认时点有显著区别，[国税发〔2009〕31号]第6条规定企业通过签订《房地产销售（预售）合同》以银行按揭方式取得的收入，首付款应于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款发放之日确认收入的实现。即土增清算时未放贷款收入需计入土增收入，而企业所得税上是以放款时才确认收入的实现。

（2）[穂地税函〔2016〕188号]第2条规定纳税人为增值税一般计税的，增值税清算收入按“（含税销售收入+本项目土地价款×9%）/（1+9%）”确认，即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

在一般计税项目上，目前大部分地区采用：土地增值税清算收入（不含税销售额）不等于会计账面确认的不含税收入，即含税销售额减除的不是销售发票上注明的增值税额，而是根据含税销售额加上当期对应土地价款后的销售额，换算为不含税销售额。

土地增值税清算收入=含税收入-销项税额（差额计征）

举例说明：房地产企业以出让方式取得土地使用权进行开发，采用一般计税方法，取得房款含税销售收入109万元，对应允许扣除的土地价款为32.7万元。

则增值税收入为：（109-32.7）/（1+9%）=70万元，差额缴纳的销项税=70×9%=6.3万元

企业所得税收入（即开票收入）为：109/（1+9%）=100万元，而土地增值税收入为：（109+32.7×9%）/（1+9%）=109-（109-32.7）/（1+9%）×9%=109-6.3=102.7万元

通过上面的例子可看清土地增值税收入102.7万元，既不等于增值税的收入70万元，也不等于企业所得税收入即账面收入100万元，而是在账面收入上增加因抵减土地价款的销项税额，所以企业在前期土增税测算时，需及时了解当地清算收入的认定是否包含土地价款的抵减税额，也要注意这里仅调增土增清算收入，但是在计算土增扣除项目时不调减土地成本。而根据[财会〔2016〕22号]企业所得税处理时，收入按开票收入计算，主营业务成本按扣减土地成本销项税额计入，此处的收入与成本跟土地增值税所确认的收入与成本存在明显的差异。企业在土增项目税负预测时，只有搞清各项收入基数，测算才有可能准确。

（二）开发成本的归集分摊和注意事项

根据“企业会计准则”开发成本项目涉及归集和分摊的主要是六大成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用和利息支出。

土地增值税暂行条例、实施细则及[国税发〔2006〕187号]、[国税发〔2009〕91号]文中只给出了指导性的意见，对纳税人分期开发或开发多个项目的按实际受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。目前基本常见的分摊方法有“占地面积法”“建筑面积法”“直接成本法”“预算造价法”，而其他合理的成本分摊方法各地规定执行标准不一，地域性政策较强。如：层高系数法、成本加成法、销售收入比例法、售价系数法。

建议企业在选择归集和分摊方法时不可偏颇，要结合自身实情综合应用，不可简单地复制套用模式。比如土地成本，一般按占地面积法进行分配，也是税务机关认可度最高的方式。如果企业开发产品以高层+排屋模式的，占地面积法分配可以拉高排屋成本，减少增值额；企业开发同类型产品，经过测算与分析能选出更科学的分配方式且“合理、合规”，企业应提前与税务机关沟通确认，选择对自身经济利益最大化的摊销方法。如采用占地面积与建筑面积相结合的方法、预算造价法等方式。

关于公共配套设施费，如果建成后产权属于全体业主或无偿移交政府的，多个（或分期）项目共同发生的建造成本需要在各清算单位合理分摊。一般将公共配套设施先单独作为过渡性成本对象进行归集，按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。再将分到的可扣除成本金额按建筑面积法将其成本在本项目不同类型可售面积中进行分配，即采用“二次分配法”。

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的分配方法由企业自行选择，企业根据合同、业务性质归集到清算分期的成本直接计入有关房屋开发成本核算，分不清成本核算对象的，应先将其支出进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。需要注意的是房地产企业在分配时，如果没有特殊情况，应采用统一的分配方法（一般采用建筑面积法），不能人为地通过分配方法的选择而调节各成本对象的成本。

同时财税人员还要根据项目规划中的特殊性，结合当地政策文件是否适用特别方法，如对超标准层高可采用层高系数法，可售建筑面积加倍计算等。最终保证企业使用的分摊方法、扣除金额对企业最合理、最有利。

结语

本文仅论述了土地增值税清算中涉及的部分处理事项，房地产企业土地增值税清算属于系统工程，清算规则复杂，在实际操作中难度颇高。企业应及时掌握新政策，在遵从税法的前提下开展预测，对项目中涉及的争议点，需提前规划、做好全过程管理控制。通过合法的税收安排降低企业税负，完善企业土增清算管理体系，提高预期经济收益，促进企业长效发展。

参考文献

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[2]李银锋.土地增值税清算方法在实务中的应用及分析[j].现代商贸工业，2019（17）：91-92.

[3]薛武强.当前土地增值税清算中存在的问题和对策[j].国际商务财会，2020（5）：94-96.

[4]刘利新.房地产企业土地增值税清算的难点及对策研究[j].中国乡镇企业会计，2021（3）：28-29.

来源：《财会学习》2021第28期，侵删

【第16篇】土地增值税收入包括哪些

营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据分别是：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。