土地增值税属于（16篇）

【第1篇】土地增值税属于

1.（单选题)根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。

a.外国驻华机构购买土地使用权

b.某事业单位转让国有土地使用权

c.土地使用权的出让

d.土地使用权所有人将房屋产权赠与直系亲属

2.（单选题）根据税收法律制度的规定，下列各项中，属于超率累进税率的是（ ）。

a.资源税

b.城镇土地使用税

c.印花税

d.土地增值税

3.（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（ ）。

a.建造房屋的施工单位

b.出售房产的中外合资房地产公司

c.转让国有土地使用权的事业单位

d.房地产管理的物业公司

4.（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（ ）。

a.出让国有土地使用权

b.转让国有土地使用权

c.城市房地产的出租

d.地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让

5.（判断题）外商投资企业不属于土地增值税的纳税人。（ ）

以下为答案解析：

1. 正确答案：b

考点：土地增值税征税范围的一般规定

解析:选项a，购买方不缴纳土地增值税；选项c，土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税；选项d，土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

2. 正确答案：d

考点:土地增值税税率及应税收入的确定

解析：我国土地增值税适用超率累进税率的计算方法。

3. 正确答案：bc

考点：土地增值税纳税人

解析:ad均不属于土地增值税的纳税人。

4. 正确答案：bd

考点:土地增值税征税范围的一般规定

解析:选项a，出让国有土地使用权不征收土地增值税；选项c，城市房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。

5. 正确答案:错误

考点:土地增值税纳税人

解析：土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里所称单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。这里所称个人包括个体经营者和其他个人。同时也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。

【第2篇】土地增值税的计算方法

导读：对于土地增值税利息支出扣除规定说明，本篇文章给您带来的是土地增值税和企业所得税税前扣除的差异。同时，关于土地增值税的计算方法，共有四种情况您也需要学习一下。

土地增值税计算方法及利息支出扣除规定说明

答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“ 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题

（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。”

企业所得税可以据实扣除期间费用（管理费用、营业费用、财务费用），而作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用不是按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。

比如：银行罚息、超过贷款期限的利息、上浮利率产生的利息在土地增值税扣除项目中是不允许扣除的，而企业所得税可以在税前扣除。

而对于土地增值税计算方法，主要是以下几点：

1、按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。

2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。

3、增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。

4、按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

看完了上述分析，对于土地增值税的利息支出扣除规定，相信您应该有一定的了解了。欢迎关注。

【第3篇】土地增值税清算之收入确认

由于我国土地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。对于采取简易计税的纳税人来说，按5%征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，因此不得再扣除购入的土地价款。

支付的土地价款包括：

1.向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。

土地款扣除凭证：

1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额（销项税额抵减后的金额）扣除？

分析：

一、会计处理

（一）购入土地时：

借：开发成本—土地成本 22500

贷：银行存款 22500

（二）确认收入时：

借：预收账款 46600

贷：主营业务收入 42752.29

应交税费——应交增值税（销项税额） 3847.71

（三）结转土地成本时：

借：主营业务成本—土地成本 16875

贷：开发产品 16875

解：根据国家税务总局公告2023年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元

（四）抵减土地价款时：

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1393.35

贷：主营业务成本 1393.35

解：差额后的销项税额=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36万元，销项税额抵减=销项税额-差额后的销项税额=3847.71-2454.36=1393.35万元。

二、土地增值税处理

（一）收入确认

根据财税〔2016〕43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

又根据税务总局公告2023年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

观点一：土地增值税收入=42752.29+抵减的销项1393.35=44145.64万元；

观点二：土地增值税收入=42752.29万元。

（二）成本确认

土地增值税清算时收入为不含税收入，扣除土地成本时土地为票据金额全额扣除（观点一），还是销项税额抵减后的金额（观点二）？

你支持哪个观点？

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【第4篇】最新土地增值税税率表

相信各位会计工作人员在企业日常的经济业务处理中，最头疼的就是各项税费的内容了吧。但是同时这些繁杂的税费也是需要我们进行全面地掌握的。

今天小编为了帮助大家解决一下这个难点，特意带来了一套2023年最新常见税种税目税率表里面包含了企业所得税率表、增值税税率表、个人所得税税率表、环境保护税税目税额表等等税率大全！不会的小伙伴们赶紧收藏学习起来。

企业所得税率表

增值税税率表

增值税的税率为：

增值税征收率（简易计税）

增值税征收率表

征收率特殊情况

（一）一般纳税人可选择适用 5%征收率：

（二）一般纳税人可选择 3%征收率的有：

（三）按照 3%征收率减按 2%征收：

（四）按照 5%征收率减按 1.5%征收：

个体工商户和其他个人出租住房减按 1.5%计算应纳税额。

三、预征率

预征率是什么意思：

四、增值税适用扣除率

四、个人所得税税率表

个人所得税税率基本规定：

个人所得税各税率表速算扣除数及适用范围

个人所得税税率表一（综合所得适用）：

个人所得税税率表二（经营所得适用）：

个人所得税预扣率表三

个人所得税税率表四

环境保护税税目税额表

印花税税率表

消费税税率

土地增值税税率

四级超率累进税率

......

内容过多，关于2021最新常见税种税目税率表就为大家分享到这里啦！

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【第5篇】营改增前预缴土地增值税的税率

导读：营业税改增值税，就是营改增主要改革内容。政府之所以实施营改增这个项目，很大的原因是因为营改增可以避免重复征税的问题。那么营改增后房地产预缴增值税怎计算税率?

营改增后房地产预缴增值税怎计算税率?

答：国税总局2016第18号公告：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

营改增后房地产开发企业要缴哪些税?

营改增后，房地产开发由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、所得税是房企的3大税种，房地产开发的收费项目有几十种。

税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。

不过，如果房地产开发无法取得足够的增值税专用的话，则可能会导致整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是税负增减的重要因素。

【第6篇】普通住宅土地增值税计算方法

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

【存量房.销售计算土地增值税的程序】

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【具体解析】

一.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

二.扣除项目

（一）评估法

1.取得土地使用权支付的金额

未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

2.评估价格＝房地产重新购建价格×成新度折扣率

房地产重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

3.与转让有关的税金 城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

4.评估费

二.扣除项目

（二）发票法

1.不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。

扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）

【提示1】发票价：营业税发票所载金额；增值税普通发票价税合计金额；增值税专用发票不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。

【提示2】购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。

2.与转让有关的税金

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税

【提示】购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

二.扣除项目

（三）核定法

对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收。

【例题】a市某机械厂为增值税一般纳税人，2023年3月因企业搬迁将原厂房出售，相关资料如下：

（1）该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为 1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。

（2）转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计税。

（3）转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房四成新。

（相关资料：不考虑印花税、地方教育附加。）

要求：根据上述资料，请回答下列问题：

（1）该机械厂转让厂房应缴纳增值税

此项目为2023年4月30日及以前缴纳契税的，增值税应纳税额

＝[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1＋5％）×5％。

＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（万元）。

（2）该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为

＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（万元）。

（3）土地增值税准予扣除项目金额为

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

＝3800×40％＝1520（万元）

准予扣除项目金额＝1520＋7.33＝1527.33（万）

（4）转让厂房应缴纳土地增值税

增值额＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（万）

增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％

适用税率为40％，速算扣除系数为5％

缴纳土地增值税

＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（万）

【例题】2023年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款为1200万元，购买日期为2023年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额（ ）万元。

『解析』

纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。

该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额

＝1200×（1＋10×5％）＋80

＝1880（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

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【第7篇】预缴土地增值税分录

导读：工程施工项目预缴税费会计分录怎么写？预缴增值税的相关处理并没有各位想象中的那么复杂。为了帮助各位能更加熟悉这方面的知识，小编搜集了一些详细的资料供大家阅读思考，有兴趣的同学可以接着往下看。

工程施工项目预缴税费会计分录怎么写?

如果缴纳是当月的增值税那么直接做分录

借:应交税费--应交增值税(已交税金)

贷:银行存款

如果是上个月的增值税,那么

期末将贷方应交的销项税转入未交增值税中,表示当月应交未交的增值税

借:应交税费--应交增值税(转出未交增值税)

贷:应交税费--未交增值税

在实际缴纳时再转入已交税金明细科目中转销

借:应交税费--应交增值税(已交税金)

贷:银行存款

预缴税款是否计提城建税、教育附加?

答:根据城建税暂行条例规定,'城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据,分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳'.因此,预缴税款时不计提城建税,待实际缴纳时按实际缴纳的增值税额计税依据缴纳城建税和教育费附加.

【第8篇】土地增值税和增值税的区别

土地增值税立法若干问题探讨

作者：王冬生 北京智方圆税务师事务所

邮箱：wangdongsheng@cstcta.com

日常工作中，处理过不少土地增值税的业务，也看过公开征求意见的《土地增值税法》草稿，对有关问题，也有些自己的浅见，不吐不快，整理成文字，供读者参考、批评。包括以下八个问题：

一、基础问题---立法宗旨与行业认识

二、土增特点---与增值税和企业所得税的区别

三、计税主体---为什么要按照项目管理？

四、税率设计---实际税率和盈利状况对税率的要求

五、免税范围---不应限于普通住宅

六、预征管理---预征的征收与停止

七、清算管理---回到基本原理，允许自行申报

八、报表设计---三栏还是一栏

一、基础问题---立法宗旨与行业认识

任何一个税种的立法，都有一个立法宗旨问题，也就是必须说清楚，为什么要征收这个税？这个问题，不但是这个税种存在的基础，也是处理具体问题方法的指南。另外，如何认识与这个税种有关的行业发展阶段，发展状况，行业定位，也影响对某些具体问题的处理。

（一）立法宗旨---调节不动产交易过高收益

为什么要调节不动产交易的过高收益？

因为不动产交易过高的收益，可能既不是企业经营的结果，也不是自然增值的结果，而是社会投资的结果，比如附近开通地铁，或者建设一个学校，都会造成不动产大幅度增值，出售不动产取得的超高收益，国家理应通过征税的方式分享。

所以，土增税的立法宗旨，应定位于调节不动产交易的过高收益。

调节过高收益，能否由增值税完成？不用专门开征土增税？这个问题，下面再分析。

（二）行业认识

如何认识房地产业的发展阶段，在国民经济中的地位和作用，对恰当处理有关具体问题，也很有必要。本人对这个行业有以下粗浅的认识：

1、市场高度分割

与其他商品相比，房地产最大的特点是：不能动。因此，房地产市场不是全国统一的市场，甚至在一个城市，都不是统一的市场，局部地区的供给有限，价格容易上涨，为炒房提供客观基础，学区房就是典型的例子。

2、产业关联度大

房地产的产业关联度极大，制造业、金融业、服务业等直接或间接与这个行业有关。

3、属于实体经济

实体经济一直是鼓励的对象，房地产业是不是实体经济？房地产业是建房子的，当然是实体经济，炒房子才是虚拟经济。

4、暴利时代结束

经过几十年的发展，房地产业的暴利时代，已经结束。但是，我国城市化进程远没有结束，发展空间仍很大。

5、美好生活保障

吃喝住行，是生活必须，改善居住条件，是美好生活的保障。现在的主要矛盾，是人民对美好生活的向往，与发展不平衡不充分的矛盾，继续发展房地产业，是满足人民对美好生活向往的保障。

基于以上对房地产业的认识，应该征收土增税，但是在处理税率水平、免税范围等具体问题时，应充分考虑行业的特点。

二、土增特点---与增值税和企业所得税的区别

土地增值税与增值税、企业所得税有什么区别，能否用增值税甚至企业所得税代替土增税？不能。

土增税与增值税、企业所得税在以下三个基本问题上，都有本质区别。

（一）立法宗旨不同

土增税的立法宗旨，就是调节房地产的过高收益。增值税和企业所得税能否实现这一宗旨？

增值税的立法宗旨是什么？现行增值税法规没有明确这个问题，可以理解成筹集财政收入。增值税无法承担调节不动产交易过高收益的功能，即使针对不动产单独设置一个高税率，由于增值税是价外税，上个环节征收，下个环节抵扣的计算方法，无法实现对所有房地产转让者的调节作用。

与增值税一样，企业所得税法没有明确立法宗旨，也可以理解成筹集财政收入。企业所得税也无法承担调节不动产交易过高收益的功能，因为企业所得税以企业为主体，应税所得是算总账，不同项目盈亏互抵，也难以发挥对某个项目的调节作用。

（二）计税主体不同

增值税和企业所得税，都是以某个企业为征税主体，以企业为单位，算总帐，算总的增值税和所得税应纳税额。

而土增税是以项目为主体，计算某个项目应缴纳的土增税。土增税为什么必须以项目为主体？因为不同的项目，其收益来自社会投资的影响不同，只有以项目为单位，才可以实现征税的宗旨。

（三）征税对象不同

增值税的征税对象是增值额，也就是新创造的价值，即财务报表上的工资加利润，也就是c+v+m中的v+m。

企业所得税的征税对象是所得，类似c+v+m中的m。

土增税的征税对象是纳税人因转让房地产获取的过高收益，不是企业全部的m，而是转让某个项目获得的超过一定水平的m。

以上三个区别，足以说明增值税和企业所得税无法代替土增税。

三、计税主体---为什么要按照项目管理？

增值税和企业所得税，都是计算某个企业在某个月份或某个年度的应纳税额，但是，土增税却需要计算某个项目的应纳税额，以项目作为计税主体，实施项目管理。

为什么这样处理？

符合土增税立法宗旨的要求。土增税的目的是调节非因企业自身经营原因导致的过高收益，这些过高的收益，体现在某个项目上。一个房地产公司，可能同时开发多个项目，有的项目可能存在过高的收益，有的项目可能没有过高的收益，只有实施项目管理，计算某个项目的过高收益，才能精准地实现土增税的立法宗旨。

所以，土增税的计税主体，必须是项目。

如何确定项目？

最好是主管部门的批文，如《建设用地规划许可证》《预售许可证》等。

按照项目进行管理，意味着不同项目之间的盈亏，不能互抵。如果不同项目间的盈亏可以互抵，那就不是项目管理，而是增值税、企业所得税那样的企业管理了。

四、税率设计---实际税率和盈利状况对税率的要求

税率几乎是每个税种最重要的问题，现行税率按照超率累进，分为四档：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%；

增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的部分，税率40%；

增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率50%；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%；

在土增税立法的过程中，最好适当降低税率。有以下三个原因：

（一）实际税负远低于名义税率

根据财政部网站数据，2023年的契税收入是7061亿元，土增税收入是6468亿元，契税的实际税率一般是3%，也就是土增税收入与房地产销售收入的比例不到3%，这在很大程度上说明，可能很少有纳税人可以适用土增税的60%或50%的法定边际税率。

（二）房地产暴利时代已经结束

经过几十年的高速发展，房地产的供给在一些地方已经接近饱和，房地产的暴利时代，已经结束，不少房地产企业认为现在已经进入微利时代，毛利能有5%就是好项目。现有的税率符合上世纪九十年代的实际，现在情况发生很大变化，应该适当调低名义边际税率。

（三）其他税种都在降低税率

近些年，减税降费是税制改革的大趋势，作为主体税种的增值税，最高税率已经由17%降低到13%，降幅23.5%。企业所得税尽管没有降低法定税率，但是出台了大量优惠政策，不少纳税人的适用税率，远低于法定税率。

可以考虑减少税率档次，比如取消超过200%部分的税率档次，其他三档，将税率分别降低5个百分点，也即：

增值率不超过50%的部分——税率25%

超过50%不超过100%的部分——税率35%

超过100%的部分——税率45%

五、免税范围---不应限于普通住宅

现行土增税，销售普通住宅的增值率，如果不到20%，可以免征土增税。也就是非普通住宅，即使转让车库、地下室，不管增值率多少，都要征税。

增值不到一定比例，比如不到20%，转让所有的应税不动产，都应免税，这是土增税立法宗旨的必然要求。

土增税的立法宗旨是调节过高收入，既然是过高收入，应该有一个普遍适用的免税标准，比如增值率不到20%。当然，具体多少合适，可以在测算不同行业平均利润率的基础上确定。

目前允许房地产企业可以按照土地成本与开发成本之和，加计扣除20%。也可以考虑取消加计扣除，将免税标准提高，如提高到25%。

六、预征管理---预征的征收与停止

与企业所得税的预缴类似，土增税的预征，有助于保证税款及时、均衡入库。但是，从理论上讲，预征的前提，是最终有税款入库，而且最终入库的税款应高于预征的税款。所以，预征率的设计，应以清算不退税为底线，如果多数项目清算退税，说明预征率太高了。这些年，不少房地产项目清算，需要退税。

由于房价波动较大，如果纳税人确有证据证明，清算需要退税，应下调预征率或停止预征，也就是土增税最好设立预征率下降或提高机制，设立预征停止机制。

总之，预征制度，在有助于税款及时入库的同时，也应尽量避免占压纳税人的资金，毕竟这个行业还是要鼓励发展，土增税不是消费税，不是要“寓禁于征”。

七、清算管理---回到基本原理，允许自行申报

现行土增税的清算方式，是纳税人向税局提交资料，税局审核后，确定补税或退税额，然后告知纳税人。

现行做法存在如下问题：

（一）无法及时完成清算

这种方式导致大量项目迟迟不能完成清算，曾经有项目提交资料后，7年无法完成清算，税局负责的官员都换了几拨。

（二）有悖征管基本法理

纳税人应依法自主纳税，自己承担不依法纳税的责任。但现行方式，相当于税局替纳税人承担了责任。

（三）与优惠管理的方式矛盾

根据现行税收优惠管理的规定，纳税人享受减免税优惠，都是自行判定，申报享受，但土增税缴税，竟然还要税局判定，与优惠管理方式矛盾。

（四）与企业所得税管理不一致

企业所得税也是先预缴后汇缴，但是企业所得税的汇缴，是纳税人自主申报，就可以完成汇缴，不采用税局审核的方式。

土增税的清算方式，还是比照企业所得税，纳税人依法自主提交清算资料，税局受理，事后检查，纳税人自己承担不依法申报的责任。

八、报表设计---三栏还是一栏

任何一个税种，其申报表，都是实体法的表格表达方式。申报表现在是三栏：普通住宅、非普通住宅、其他。

在普通住宅享受优惠的前提下，可以分成普通住宅和非普通住宅，如果免税的范围适用于所有不动产，则不必再区分是普通住宅还是非普通住宅。

土增税的管理是项目管理，如果再区分住宅和其他，实际是在项目管理的基础上，进一步细化为产品管理，这不但无助于实现土增税的立法宗旨，还徒然增加纳税人的负担，征纳双方的分歧。

良法才能善治，既要立法，更要立良法，提高立法质量。明确土增税的立法宗旨，按照税法基本原理，按照常情常理，妥善处理有关具体问题，避免出现硬伤，或难以自圆其说的规定，有助于提高立法质量。

【第9篇】营改增后土地增值税抵扣税费

导读：营改增后土地出让金是不是可以抵扣进项税呢，对于这一问题，本篇文章给您带来了《营业税改征增值税试点实施办法》的相关规定，如果您有仔细的阅读这一规定，相信您对于这一问题肯定是比较熟悉的。

营改增后土地出让金是否可以抵扣进项税？

答：土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条的规定，准予从销项税额中抵扣的进项税额包括从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额；

从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；

购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额；

从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

而对于土地出让金并没有规定，因此营改增后土地出让金是不可以抵扣进项税的。

综上所述，土地出让金只能抵押、不能抵扣。但是土地出让金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第10篇】土地增值税中的印花税

土地增值税暂行条例及其实施细则规定了转让房地产时缴纳的印花税可以作为与转让房地产有关的税金进行扣除。

在具体扣除上，又分两种情况。

房地产企业，其交纳的印花税按照《施工、房地产开发企业财务制度》已列入管理费用进行了扣除，不另在税金中扣除。

其他纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除转让时交纳的印花税。

财政部关于印发增值税会计处理规定的通知，财会（2016）22号，规定全面营改增以后营业税金及附加科目调整为税金及附加科目，该科目核算的内容，除了包括消费税，城建税等外，还包括土地税，房产税，印花税等原来在管理费用中列支的税金。

那么在这种情况下。转让房地产交纳的印花税，是不是可以在计算土地增值税时扣除呢？

截至目前，国家税务总局并没有 进一步明确。

一些会计人员认为，在22号文之后，应该就可以扣除了。

您认为呢？

【第11篇】公寓土地增值税

问：

商务公寓土地增值税核定计税，税点由5%变更为10%，商务公寓核定土地增值税=（过户价−增值税）×10%。会有什么样的影响

--------------------上问下答-------------------

答：

利空，多5%的税费。如果过户评估价600万，多了30万税费。

要买家多交30万，约相当于房价贵了60万（5成首付）。如果买家掏不了30万，则房价要跌60万，10%才能让买家继续买得起，

实际中，影响应该小于房价10%。

理论上，10%土增+5.6营业+1.5%个人+3%契税+3%佣金=23.1%的税费。说实在话，真的挺高。

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【第12篇】土地增值税清算

土地增值税怎么清算？

考呀呀答：一、清算条件

1、预征为主

土地增值税以预征为主，符合条件的就要进行清算，那具体要符合哪些条件呢？小编从两个方向来讲，一个是必须进行土地增值税清算的，一个是税务局可以要求进行土地增值税清算的。

必须进行清算的(符合下列条件之一的必须进行清算)：

(1)开发项目全部竣工，并已完成销售。土地增值税不是按企业来清算，是按项目清算，一个企业里可能有几个项目同时进行，有的完成了，有的没有完成，只要是完成了的项目就要进行清算。

(2)整体转让的开发项目，无论竣工还是未竣工都要进行清算。

(3)直接转让土地使用权的项目。

税务局可以要求清算(符合下列条件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的项目，并销售完成85%以上；或者，虽然销售没有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面积用来出租或自用了。

(2)取得销售(预售)许可证已达三年了，但仍未完成销售的。

(3)申请注销的房地产公司，但未进行土地增值税清算的。

(4)各地方税务机关规定的其它情况。(一般这种情是可以和税务机关沟通后延后的)

二、清算过程

1、清理收入

(1)首先，财务工作人员要对房产的销售收入进行清理并编制表格。

如果是全部都已销售并开具发票的还好计算，那计入土增清算的收入就是主营业务收入-房屋销售收入。

(2)如果只是部分已销售并开具发票的，那么就要清理那没有开发票房屋，哪些是自用或出租的，这部分是不用交土地增值税的；除了自用或出租的房屋，还有一些未开具发票的房屋，有哪些是视同销售的也要征缴土增税，比如有可能是用来抵债了。

2、清理扣除项目

清理完收入以后，就要对可以扣除的项目进行清理。为了便于后期填制土地增值税申报表，可以把扣除的项目按以下六大类来进行分类并编制表格：

(1)前期工程费(2)建筑安装工程费(3)基础设施建设费(4)公共配套费(5)开发间接费(6)利息费用

这六大类的成本费用，都必须有发票才能进入扣除项目，如果没有发票是不能进入扣除项目的。

清算土地增值税时可以扣除的税费是否包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税？

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第三条第(一)项规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

根据上述法规规定，清算土地增值税时可以扣除的税费包括：城建税、教育费附加、地方教育附加，但是不包括增值税、企业所得税。

【第13篇】土地增值税清算时间

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说到土地增值税清算，对于房地产行业的财务人员来说，一点都陌生。可是对于我们很多财务人员来说，也是非常害怕进行土地增值税清算的，主要是因为土地增值税的清算相对其他税种而言要复杂的多，工作量也很大。

那么，就让我们把它搞清楚

01

什么情况下需要进行“土地增值税清算?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)相关规定：

第二条第(一)规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

第二条第(二)规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

02

请问出现以下情况如何进行“土地增值税清算”?

1.土地增值税清算后再销售房屋如何缴纳土地增值税?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，如何进行土地增值税清算?

对于确定需要进行清算的项目，房地产开发项目以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算;对不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

3.未出售的房地产项目，在进行土地增值税清算时，如何进行清算?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条(二)项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

4.直接转让土地使用权，如何进行土地增值税清算?

根据国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)第六条第(一)项规定，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，法定扣除额为:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)与转让土地使用权相关的税金。

5.整体转让未竣工决算房地产开发项目，如何进行土地增值税清算?

对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。

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【第14篇】土地增值税清算表

房地产开发项目竣工后，都会进行土地增值税清算工作，如果是符合清算条件的，清算期限是在满足清算条件之日起90日内到对应的主管税务机关办理清算手续。

那么在这期间就需要需要填写土地增值税清算申报表，很多会计都不会，也不知道需要哪些申报表，今天在这里给大家分享一下：21版土地增值税清算申报模板，共101个报表模板，超详细的表格汇总，自带函数公式，录入数据即可使用。赶紧收藏备用吧！

土地增值税清算表

一、基础数据录入表

企业基本情况表

面积及销售情况表

成本分摊面积计算表

土地成本分期分摊表

二、土地增值税测算表

1、土地增值税测算表

2、土地增值税筹划部分

三、土地增值税纳税申报表

开发项目情况备案表

土地增值税纳税申报表

与收入相关的面积明细申报表（2）

转让房地产收入明细申报表（3）

好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。

【第15篇】应缴纳土地增值税的有

做了许多年的老会计问我房开企业的税太多了且每个环节的税还不一样，简直不要太复杂了，为了方便大家对房开企业税费的了解，下面就把房地产开发企业从拿地环节到竣工交房环节需要缴纳的税种以及计算方法整理了出来。

一、取得土地环节

（一）契税

（1）计税依据：土地成交价格

（2）税率：3%

（3）应缴契税：土地成交价格*3%

（二）耕地占用税

（1）计税依据：占用耕地面积

（2）单位税额：元/平方米（当地政策要求）

（3）应缴耕地占用税=土地实际占用面积*单位税额

（三）土地使用税

（1）计税依据：土地实际占用面积

（2）单位税额：每平方米3元至18元

（3）应缴土地使用税=土地实际占用面积*单位税额

（四）印花税

（1）计税依据：土地使用权出让合同金额

（2）税率：0.5‰

（3）应缴印花税=合同金额*0.5‰

二、预售环节

（一）预缴增值税

（1）计税依据：预收款

（2）预征率：3%

（3）应预缴增值税=预收款/（1+适用税率/征收率）*3%

注意：适用税率/征收率：一般计税9%；简易计税：5%

（二）城市维护建设税及附加税

（1）计税依据：预缴增值税

（2）税率：

城建税：（市区7%）、（县镇5%）、（其他1%）

附加税：（教育费附加3%），（地方教育费附加2%）

应缴城建税及附加=预缴增值税*适用税率

（三）预缴土地增值税

（1）计税依据：预收款-预缴增值税税款

（2）预征率：普通住宅2%、非普通住宅3%（根据地区要求可能不一致）

（3）应缴纳土地增值税=（预收款-预缴增值税税款）*预征率

（四）预缴企业所得税

（1）计税依据：预计毛利额-费用、税金； 预计毛利额=预售收入*预计毛利率（当地税务要求）

（2）税率：25%

(3)应预缴企业所得税=（预计毛利额-费用、税金）*25%

三、确认销售

（一）增值税

（1）销项税=（销售收入-对应销售面积的土地成本）*9%

（2）税率：（一般计税9%）、（简易计税5%）

（3）应纳增值税=销项税-进项税-已预缴的增值税（一般计税）

应纳增值税=销售额/（1+5%）*5%-预缴税款（简易计税）

（二）城建税及附加税

（1）计税依据：应纳增值税

（2）税率：

城建税：（市区7%）、（县镇5%）、（其他1%）

附加税：（教育费附加3%），（地方教育费附加2%）

应缴城建税及附加=应纳增值税*适用税率-预缴城建税及附加

（三）印花税

（1）计税依据：销售合同金额

（2）税率：0.3‰

（3）应缴印花税=合同金额*0.3‰

五、竣工交房环节

（一）企业所得税

（1）计税依据：应纳所得税额

（2）税率：25%

（3）应缴企业所得税=应纳税所得额*25%

（二）土地增值税清算

（1）计税依据：增值额

a.增值额=收入总额-扣除总额；

b.扣除总额=取得土地的成本+开发成本+开发费用+税金+加计扣除额；

c.加计扣除额=（取得土地成本+开发成本）*20%

（2）税率：

a.增值率≤50%，税率30%，速算扣除率0；

b.50%＜增值率≤100%，税率40%，速算扣除率5%；

c.100%＜增值率≤200%，税率50%，速算扣除率15%；

d.增值率＞200%，税率50%，速算扣除率35%;

（3）应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除额*速算扣除率-预缴土地增值税

【第16篇】土地增值税房地产开发费用扣除

目 录

一、土地成本项目

二、开发成本项目三、开发费用项目四、转让有关税金

五、加计扣除项目

一、土地成本

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。具体包括：

1.政府地价及市政配套费

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

2.合作款项

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

3.红线外市政设施费

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。二、开发成本房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

4.拆迁补偿费

土地征用费、劳动力安置费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。（一）前期工程费开发前期准备费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质金勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

5.勘察设计费

(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

(2) 规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费

6.报批报建增容费

(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费

7.“三通一平”费

(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

8.临时设施费

(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。

(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 （二）建筑安装工程费主体建筑工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。

主要包括：

9.基础造价

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

10.结构及粗装修造价

主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

11.门窗工程

主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

12.公共部位精装修费

主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的穗精装修费用。

13.户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

主体安装工程费

14.室内水暖气电管线设备费

(1) 室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；

(2) 室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；

(3) 室内燃气系统费；

(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

15.室内设备及其安装费

(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

(2) 电梯及其安装费；

(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

16.弱电系统费

(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

(5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；

(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。（三）基础设施费基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

社区管网工程费

17.室外给排水系统费

(1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

(2) 雨污水系统费用

18.室外采暖系统费

主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

19.室外燃气系统费

主要包括管道系统、调压站。

20.室外电气及高低压设备费

(1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；

(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

21.室外智能化系统费

(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；

(4) 小区门禁系统费用；

(5) 电子巡更系统费用；

(6) 电子公告屏费用

园林环境工程费

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

22.绿化建设费

包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、环廊、假山等；

24.道路、广场建造费

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

25.围墙建造费

包括永久性围墙、围栏及大门；

26.室外照明

室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

27.室外背景音乐

28.室外零星设施

儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞源等。

（三）公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

29.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

30.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

31.开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

32.对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如

：a.游泳池：土建、设备、设施；

b.业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

c.幼儿园：建造成本及配套资产购置；

d.学校：建造成本及配套资产购置；

e.球场；

f.设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；

g.车站建造费：土建、设备、各项设施。（四）开发间接费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

33.工程管理费

(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；

(7) 工程保险费。

34.营销设施建造费

(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

(5) 其他。

35.资本化借款费用

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

36.物业管理完善费

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

三、开发费用

是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按土地成本和开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。四、转让税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加、地方教育费附加，也可视同税金予以扣除。五、加计扣除对从事房地产开发的纳税人可按上面所列计算的土地成本和开发成本的金额之和，加计20％的扣除。