土地增值税实施细则（16篇）

【第1篇】土地增值税实施细则

在房地产开发的各个环节，所缴纳的税费不尽相同。其中在商品房销售环节需缴纳的税费比较多，土地增值税是一个主要税种，对企业来说负担比较重，涉及政策也比较复杂。如何确定土地增值税的纳税义务人，明确征税行为和范围；营改增后，土地增值税在应税收入、扣除项目金额、税款预征、税款清算、税收优惠政策等方面发生了一系列变化，搞清楚这些问题，对于正确适用政策，规避税收风险，降低经营成本，实现效益最大化，是很有必要的。

一、土地增值税的纳税义务人和征税范围

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。具体操作中，什么行为和情况需要缴税，什么行为和情况不需要缴税，还需分别判定。

1、以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围。即以继承、赠与方式转让房地产，虽发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

那么是不是只要无偿赠与就不用缴纳土地增值税了呢？

当然不是。

这里的赠与行为是有严格限制的。为了防止纳税人以赠与方式逃避税收，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）明确“赠与”是指以下情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、中国红十字会等以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。以上这些赠与行为不缴纳土地增值税，除列举的上述“赠与”以外的赠与行为仍需缴纳土地增值税。

2、只有转让国有土地使用权的行为才征收土地增值税。转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。据此可以理解为，依法被征用后的土地属国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如果自行转让则是违法行为。

3、房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。因为出租虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，故不应征收土地增值税。

4、房地产的交换属于土地增值税的征税范围。房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

5、合作建房的土地增值税政策。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

6、房地产抵押的土地增值税政策。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函【2007】645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳营业税（现改为增值税）、土地增值税和契税等相关税收。

二、土地增值税应税收入的确定土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。用公式表示是：增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率土地增值税实行四级超率累进税率，依据增值额与扣除项目金额的比例，确定对应的税率。增值额（相当于纯利润）占的比例越高，对应税率越高，交的税越多，税率最高达60%。土地增值税四级超率累进税率表

从以上公式和税率表可以看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量。在营改增前后，税法对这两个变量因素的规定发生了明显变化。

营改增前，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入包含营业税。营改增后，根据财税【2016】43号和税务总局公告2023年第70号的规定：纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税（注意：土地增值税和增值税是完全不同的两个税种。转让房地产既要缴纳增值税，又要缴纳土地增值税）。这里又分适用增值税一般计税方法或简易计税方法分别计算应缴纳的增值税：

1、适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)×9%

2、适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额,需要将含增值税收入换算成不含增值税收入，换算方法为：

土地增值税应税收入=转让房地产含税销售额/(1+5%)

适用简易计税方法纳税人，开具增值税普通发票，征收率为5%。

在实际经营中，房地产企业一般纳税人（指年应征增值税销售额超过500万元）适用一般计税方法（可抵扣进项税额），增值税税率为10%；符合条件的也可选择简易计税方法（不得抵扣进项税额），增值税征收率为5%。哪种计税方法更有利于企业就选择哪种。

一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则是：国家税务总局公告2023年第18号第八条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

在实际经营中，房地产企业一般都是“一般纳税人”（指年应征增值税销售额超过500万元）；如果房地产企业是小规模纳税人（指年应征增值税销售额未超过500万元），则适用5%的征收率缴纳增值税。

三、土地增值税扣除项目的确定

扣除项目及其金额的确定对于计算转让房地产的增值额至关重要，一般分为以下六类：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用。

（四）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加可视同税金予以扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。还规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

（五）财政部确定的其他扣除项目。

（六）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〖2016〗36号文件第三十四条、《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〖2016〗43号）第三条规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入土地增值税的扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，计入开发成本，可以作为扣除项目。这个新变化必须掌握，对于房地产企业完整准确计算扣除项目金额，进而准确核算土地增值税是十分重要的。

四、土地增值税的预征

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。” 各省市（区）结合本地经济发展水平和房地产市场发展状况，明确了本省市（区）房地产土地增值税的预征率，并适时动态调整。《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2023年第1号）第十三条规定：房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式。纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率

公式中预征率按各市的预征率执行，各市可实行差别化预征率。《宁夏回族自治区人民政府关于印发<宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法>的通知》（宁政发[2015]43号）第七条对土地增值税预征率作了统一明确：“ 纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：(一)普通住宅为1%；（二)非普通住宅为1.5%；（三)其他类型房地产为2%”。

上面公式中应预缴的增值税如何计算呢？比如《宁夏回族自治区税务局房地产开发业增值税管理工作指引（试行）》规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。公式为：应预缴的增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

也就是说，在预征土地增值税时，要分两步计算：第一步，先计算出应预缴的增值税；第二步，再计算出应预缴的土地增值税。待工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

举例说明：2023年5月，某房地产公司当期收到预售房款3000万元，土地增值税的预征率为1%（该项目全部为普通住宅）。应预缴的土地增值税是多少呢？

假设该公司按一般计税方法缴纳增值税，当期应预缴土地增值税计算如下：第一步，在项目所在地预缴增值税=3000÷（1+9%）×3% = 82.57（万元）；第二步，应预缴土地增值税=（3000-82.57）×1% = 29.17（万元）。

小贴士：9%为一般计税方法适用的增值税税率，3%是增值税的预征率，1%是土地增值税的预征率。

【第2篇】转让存量房土地增值税

【例题·单选题】2023年5月长沙市一家一般纳税人百货公司转让6年前自建一栋写字楼，合同注明不含增值税转让收入9000万元，当年购入土地支付地价款2000万元，该写字楼的原值为5000万元，已提折旧1500万元，已知该写字楼重置成本6000万元，成新度为70%。增值税选择简易计税办法，不考虑地方教育附加。该公司转让写字楼应缴纳土地增值税( )万元。

a.573.50 b.550.00 c.676.8 d.825.15

【答案】：d

【解析】：纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金（城建税、教育附加、印花税）作为扣除项目金额计征士地增值税。

该公司转让办公楼可扣除项目金额=购入地价款+评估价格（重置成本*成新度折扣率）+转让不含税收入*增值税税率5%*（城建税税率7%+教育附加税税率3%）+转让不含税收入*印花税税率0.5‰=2000+6000×70%+9000×5%×(7%+3%)+9000x0.5‰=6249.50(万元)；

增值额=转让不含税收入-转让扣除项目金额=9000-6249.5=2750.50(万元)；

增值率=增值额/转让可扣除项目金额*100%=2750.5/6249.5×100%=44.01%，小于转让可扣除项目金额6249.50*50%，适用税率为30%；

应纳土地增值税=增值额*适用税率=2750.50×30%=825.15(万元)。

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【第3篇】土地价款增值税扣除政策

前言

对于房地产开发企业而言，其主要成本由三大部分构成，分别为：土地成本、建安成本和税收成本。这三者合计在一起，估计要占地产企业开发成本总额的80%以上。其中，土地价款如何在税前扣除（主要指的是增值税、土地增值税和企业所得税等），关系到房地产企业的最终税负高低。因为其中涉及到的法律法规较为繁杂，很多纳税人表示很难准确把握政策规定，从而导致在税收管理过程中交了不少学费。有基于此，我们特开一期系列专栏，希望能将土地价款税前扣除的相关知识分享给大家，希望能对圈内从业人士有所启迪。

增值税

1.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

实务中，我们还经常听到“自建”，那么自建是否与房企销售自行开发的房地产项目完全相同呢，这二者有何区别？其实，说起来也不难区分。首先，二者的建设主体不同。自建一般多指于非房企利用现有的土地进行房屋建设的业务，而房地产开发则很明显属于房地产开发企业的专属名词，即你得有开发资质。房地产企业开发的地产项目将来能够作为商品对外销售，而自建房产则一般仅限于自用或出租（无法销售）。

第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

这一条说的什么意思？简单说就是，房地产开发企业拿到手上的可能是土地（这一点好理解，大多数的地产开发项目均属如此），也有可能是从别人手上拿到的一个半成品（在建工程）。那么根据国家税务总局公告2023年第18号文的规定，对于房地产开发商而言，无论拿到的是土地还是在建工程，都属于销售自行开发的房地产项目，都可以适用18号公告的相关政策规定。

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当然了，这第四条有个默认前提条件，即若是2023年5月1日前取得的老项目，也可以选择采用简易计税，这没有问题。第四条说的是，一般纳税人它如果选择采用一般计税方法的话，是允许从销售额中抵减土地价款的。那如果是选择简易计税呢，也就不存在销项抵进项的问题，直接以取得的全部价款和价外费用，除以（1+5%），再乘以5%，直接交增值税便是。

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

原则上，土地价款的分摊先按占地面积法，再按建筑面积法，这样更为科学。当然实践中，每个地方税务局的执行口径不太一样，这个需要纳税人与当地税局事前作好沟通工作。需要注意一点的是，在确立房地产项目可供销售建筑面积时，一定要记得将公共配套所占的建面给剔除出来，这其实是税法对于纳税人的一个“让利”，如果你不拿出来，沥呕君只能说，吃亏的是你纳税人自己。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

扣除土地价款，不是想怎么扣就怎么扣，也不是你实际支付了多少，我就让你抵扣多少。关键看合规票据。要么是发票，要么得是财政票据。很多时候，问题就出在这个合规票据上。有人说，我要是真拿不出怎么办？尽可能让规土部门给出一个书面性的文件，证明你的土地成本是真实发生的。然后再拿着这个，去与当地主管税局做沟通工作。

第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

房地产企业采用简易计税好，还是一般计税方法更优？这个说实话，还真不是一两句话能够说得清的。一般性的原理是什么呢，如果你有大额进项且能取得对应合规发票的，那么理论上一般计税方法更优，反之，则是简易计税更划算。当然了，这个毕竟只是臆想，最终还需要分别用两种方法测算比较一下，才能得到最佳选择。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

前面已有论述，略过。

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

这一条也很容易理解。无论是免增值税的项目也好，还是简易计税也罢，都是不存在差额计税一说，因此，这两种类型的项目所对应的进项，需要单独从进项税额中剔除出来，不得抵扣。第十三条为纳税人提供了一个划分标准，那就是《建筑工程施工许可证》。按施工许可证上所列明的“建设规模”，把各项目对应取得的“进项税额”做进项转出。

2.《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

从上文不难看出，房地产企业向政府部门支付拆迁补偿费也好，还是向其他单位或个人（指的是被拆迁户）支付拆迁补偿费也罢，都允许你在计算销售额时扣除。其原理说，你可以把它看做是广义性质的土地价款。拆迁补偿费未支付完全，这地你根本就拆不动，也拿不下来，所以这就视同作为土地成本构成的一部分，没有问题。当然咯，既然土地价款包括了这么多项，那么根据契税法的相关征管条例规定，所涉及到的项目都需要缴纳契税。实务中，很多开发商只就土地出让金交了契税，但后期支付的拆迁补偿费、大市政配套费等，往往都没有缴纳契税，这就存在漏缴税款的风险。由于拆迁补偿费的确立不需要纳税人必须提供发票，故而导致实务中很多纳税人为了增加土地成本，刻意无度地加大拆迁补偿支出。沥呕君在这里温馨提示一句：税务筹划不仅需要合法性，也需要合理性。税务筹划与偷逃税款，往往仅有一线之隔。

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

此条说的是，土地价款由集团缴纳，项目开发由项目公司完成的情形。实务中，类似这样的案例，比比皆是。集团层面缴纳的土地价款，如果想要拿到项目公司来做成本，必须满足的三个条件：①政府、集团、项目公司，三方签署补充合同或变更协议，将土地办至项目公司名下（注意：是直接办证到项目公司，而不是先办到集团再转给项目公司）；②不改变规划与土地用途，不补地价；③项目公司需要是集团下设的全资子公司。

3.《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第86号）

一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2023年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

这一条相当于对国家税务总局公告2023年第18号的规定作了一个补充：即纳税人之前在计算销售额中未予扣除土地价款的，那么现在根据国家税务总局公告2023年第86号第一条的规定，可以进行补充扣除。

五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

本条则相当于对国家税务总局公告2023年第18号文的第五条规定再次作了补充说明。“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，都是指的计容面积（交了地价款），但是关于这里的表述，在沥呕君看来，不太严谨。说计容面积没有问题，但是并非所有的地上建面都算在内，比如公共配套部分，即便属地上，那也是要剔除在外的；相对应的，也并非地下车位建面就一定要排除在外，因为我们知道，部分城市的地下车位是有产权的，既然有独立产权，那就属于可售产品，应按其他类型不动产处理，那么此时的地下车位建面也应包含在内，不应剔除。

有关增值税前的土地成本扣除问题，我们就介绍到这里。若广大读者朋友对于这方面的内容有不同看法或补充意见的，在此也希望大家能够积极分享您的宝贵观点。

说完增值税，关于土地增值税前的土地成本扣除相关政策规定，咱们下期继续。

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【第4篇】土地增值税预缴

政策依据：财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）

北京市关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题（北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会公告2023年第3号）

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告[2016]70号)

预缴时间：取得第一笔商品房预售款的下一个纳税申报期

计算方法：

应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)*土地增值税预征率

其中，各省市的土地增值税预征率需按各省市规定执行，(国税发[2010]53号)文件规定“保障性住房暂不预征土地增值税”。关于保障性住房的判定遵循各省市税务局相关规定。

就北京市而言，保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理)等具有保障性质的各类住房。

该等保障性住房均纳入北京市住建委保障房建设计划，纳税人享受保障房暂不预征的税收优惠政策，需持住房与城乡建设委员会相关建设保障房的文件先在税务局办理暂不预征登记。

不属于保障房建设计划的项目，预征率按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。(预征率计算详见北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会公告2023年第3号)，在办理项目预售许可证时确定项目预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

【第5篇】土地增值税怎么算

一、土地增值税相关政策文件（全在这里了）

土地增值税文件汇集（1994-2019）

中华人民共和国土地增值税暂行条例

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

国税函发〔1995〕110号（土地增值税宣传提纲）

国税发〔2006〕187号（房地产开发企业土地增值税清算）

国税发〔2009〕91号(《土地增值税清算管理规程》)

税总函〔2016〕309号（修订土地增值税纳税申报表）

安徽省税务局公告2023年第21号（修改安徽省土地增值税清算管理办法）

二、思维导图

（一）纳税人

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。

（二）征税对象

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》 规定的扣除项目金额后的余额。

（三）税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200 ％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％ 的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

（四）收入的确认

1.收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，不仅仅指货币收入。

房地产评估的计税事项是什么？

在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：

（1） 出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

2.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

（五）扣除额

1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

3.房地产开发费用

指销售费用、管理费用、财务费用。

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

4.旧房及建筑物的评估价格。

指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

5.与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。

6.财政部规定的其他扣除项目

（1）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

（2）代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

（六）主要减免税政策

1.销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2.个人销售住房免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。

3.政府搬迁免征土地增值税的情形

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

4.单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

5.转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

6.企业兼并重组暂不征收土地增值税

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

8.被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

9.资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

10.根据《财政部、税务总局、海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号 ）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。

根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。

11.根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

（七）征收管理

1.转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

（1）纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

（2）税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

2.对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

3.清算

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知 》 （国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

三、案例分析

类型一：房地产开发企业转让房产

2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

（一）收入2000万元

（二）扣除

1.取得土地使用权所支付的金额=400（万元）

2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700（万元）

3.房地产开发费用=80（万元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（万元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（万元）（管理费用和销售费用不能据实扣除）

4.税金=110（万元）

5.加计扣除=1100*20%=220（万元）

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510（万元）

（三）增值额=2000-1510=490（万元）

（四）税率

增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30%

（五）税额

应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147（万元）

土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）

类型二：非房地产企业转让不动产

某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

1.计算评估价格。其公式为:

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

2.汇集扣除项目金额。

3.计算增值率。

4.依据增值率确定适用税率。

5.依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（1）评估价格=600×70%=420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5（万元）

（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

类型三：个人转让商铺之发票扣除法

王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）

解析：（一）计税收入

1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（万元）

2.计税收入

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

计税收入=1000-28.57=971.43（万元）。

（二）可扣除房产原值

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

可扣除房产原值=400+400×6×5%=520（万元）

（三）与转让房地产相关的税金

1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43（万元）；

2.购买时缴纳的契税12（万元）。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43（万元）；

（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43（万元）。

（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436（万元）；

（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63（万元）。

类型四：土地增值税清算后销售或有偿转让

甲房地产开发公司开发a项目的可售总面积为45000㎡，截止2023年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500㎡房屋未销售。2023年11月主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。2023年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。

解析：纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

1.打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500＝0.72（万元）

2.公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：

（1）扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）

（2）增值额＝4320－3240＝1080（万元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）

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【第6篇】土地增值税案例

【经典案例】某房开公司土地增值税清算案

一、 案情简介

2023年11月，b县地方税务局向已按核定征收缴纳土地增值税的xx房开公司送达了《土地增值税清算通知书》，要求其在规定期限内办理土地增值税清算手续，但该公司未按要求办理清算。

2023年6月，b县地方税务局向该房开公司下达《责令限期改正通知书》。7月，该房开公司向b县地方税务局提交了某税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》及相清算资料。

2023年3月, b县地方税务局下达了税务事项通知书（b税通﹝2015﹞01号）,指出清算鉴定报告中“取得土地使用权所支付的价款扣除项目的成本分摊方式”和“开发成本均采取层高系数法进行分摊”不合理。5月，该公司不服向a市地方税务局申请行政复议，请求撤销b税通﹝2015﹞01号税务事项通知书并要求退税。

理由是对未达清算即采取核定征收方式预缴税款不符合土地增值税征收管理规定；对土地增值税清算成本分摊方法不予采信，没有说明依据和理由。a市地方税务局经复议撤销了b税通﹝2015﹞01号通知书并要求b县地方税务局重新作出具体行政行为。7月，该公司不服复议决定，以a市地方税务局为被告向c县人民法院提起诉讼。12月，双方达成和解，该公司自愿撤诉。

2023年3月，b县地方税务局再次下达税务事项通知书（b税通﹝2016﹞01号），同时下达《土地增值税清算结论通知书》。5月，该公司不服再次向a市地方税务局申请行政复议，请求撤销b税通﹝2016﹞01号通知书和清算结论通知书，要求退还多缴土地增值税。

主要理由是：被申请人依据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条以建筑面积法计算分摊扣除项目的方式确定应缴纳的土地增值税侵害申请人合法权益，应依据《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定，按照受益对象，分摊共同的成本费用。8月，a市地方税务局维持复议决定，xx房开公司不服，将a市地方税务局和b县地方税务局作为被告向d区人民法院提起诉讼。12月，d区人民法院判决驳回xx房地开公司诉讼请求。

2023年1月，xx房开公司不服d区人民法院判决向a市中级人民法院提起上诉。5月，a市中级人民法院驳回上诉、维持原判。10月，不服该判决向a省高级人民法院申请再审被驳回。

2023年4月，向a市人民检察院提起行政检察监督申请，请求对a市中级人民法院判决提请抗诉；9月，a省人民检察院作出不支持监督申请决定。

二、处理决定及理由

1.2023年5月，a市地方税务局经过复议后决定撤销（2015）01号通知书，责令被申请人重新作出具体行政行为。理由是：通知书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未说明法律依据和理由，也未告知申请人依法享有的权利事项。

2.2023年12月，d区人民法院判决驳回原告xx房地开公司的诉讼请求。理由主要是：税务机关有权依据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条之规定以建筑面积确定土地增值税的分摊计算方法。

3.二审a市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，再审a省高级人民法院驳回再审申请，理由如d区人民法院。行政监督a省人民检察院任务不符合监督条件，不支持监督申请，理由是：xx房地开公司的计算方式于法无据。

三、 法律法规分析

1.税务机关对土地增值税扣除项目是否符合规定有最终确定权。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条是授权性规定，有权按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，也有权按建筑面积计算分摊。

2.纳税人土地增值税扣除项目的计算方式是否合理由税务机关审核认定。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定，是税务机关对土地增值税扣除项目的审核要求，而非纳税人据以确定土地增值税扣除项目的依据。

3.对纳税人提交的鉴证报告未采信的应当告知理由。依据《土地增值税清算管理规程》第三十条、第三十一条规定，主管税务机关有采取适当方法对鉴证报告有关内容的合法性、真实性进行审核的权利，但未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

四、 典型意义

1.土地增值税的核定征收管理方式和成本分摊扣除争议是引起诉讼的起因及焦点。2023年诉讼主要分歧在于对核定征收管理方式是否认同，2023年诉讼主要分歧在于是根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定以建筑面积法计算分摊扣除项目的方式确定应缴纳的土地增值税，还是应根据《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定按受益对象不同合理分摊共同的成本费用后计算应缴纳的土地增值税。因此，对土地增值税的成本分摊扣除和征收管理方式必须高度重视，否则容易引起纷争。

2.土地增值税征收管理应于法有据并符合法定程序。土地增值税的征收管理因涉及的中央和地方法律比较多、房地产项目开发周期比较长、清算时实际情况又比较复杂。因此，对土地增值税纳税人的管理应遵循国家有关的税法的管理规定，如在纳税人未达到清算时对其采取核定征收管理并缴纳税款的方式并不符合现行税法有关规定。

3.对鉴定意见或专业问题可申请有专门知识的人出庭发表意见。本案中邀请税务总局常年法律顾问、税收法律专家出庭就纳税人提交的鉴定报告及土地增值税的有关法律问题发表意见，一方面有助于对诉讼涉及的税收专业性问题作出更加明确、具体和权威的说明，另一方面也有助于诉辨双方及司法机关对土地增值税相关法律问题有更加清晰的认识。

五、 相关法条

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条。

2.国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条、第三十条、第三十一条。

3.贵州省地方税务局《关于调整土地增值税预征率问题的通知》（黔税发[2008]61号）、《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条。

5.《人民检察院行政诉讼监督规则（试行）》第三条、第五条、第九十三条。

六、风险提示

1.税务法律文书引用法律及规范性文件名称及条款必须要准确、具体。如本案中b县地方税务局税务事项通知书（b税通﹝2015﹞01号）引用的法律依据只有法律文件名称，未列明引用法律文件的具体条款和内容。

2.税务法律文书必须要符合程序要求、内容要完整。如本案中税务法律文书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未按规定说明法律依据和理由，通知书也未告知申请人依法享的法律救济权利事项。

3.采取核定征收的方式征收土地增值税需慎重。根据《土地增值税清算管理规程》和a省地方税务局《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》的相关规定，只有纳税人在符合清算条件时，才实行核定征收管理。

文章来源：贵州省税务局

【第7篇】土地增值税核定

呼和浩特市地方税务局关于对土地增值税核定征收有关问题的通知

呼地税字[2010]345号

各征管局：

为了加强征管，堵塞征管漏洞，规范土地增值税的征收管理。按照《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的精神，经市局研究决定，对房地产企业开发项目土地增值税核定征收工作通知如下：

一、土地增值税核定征收的条件：

房地产企业开发项目有下列情形之一的，主管税务机关可以按照核定征收率征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

二、土地增值税核定征收率

依据《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的规定，对房地产企业的开发项目士地增值税按照商品房的销售价格确定土地增值税核定征收率，具体核定征收如下：

(一)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡以下的，按照销售收入的5％，核定征收土地增值税。

(二)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照销售收入的6％，核定征收土地增值税。

(三)单套商品房屋销售价格在8000元／㎡以上的，按照销售收入的7％，核定征收土地增值税。

对上述核定征收率，在同一项目中按不同价格分别进行核定征收土地增值税。

三、土地增值税核定征收工作的几点要求：

(一)各征管局在对土地增值税的核定工作中，必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。

(二)严禁各征管局在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本辖区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

(三)对土地增值税的确定为核定征收的房地产企业项目，必须经征管局局务会研究确定，决不允许各人个擅自决定。

四、此文件从2023年7月1日起执行。

附件：

1、《房地产开发项目土地增值税核定征收认定通知书》（略）

2、《房地产开发项目土地增值税核定征收计算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第8篇】土地款抵扣增值税票据

一、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

二、纳税人应进行土地增值税清算的情形：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

三、一手房交易的相关例题

1.宏达房地产开发公司为一般纳税人，位于吉林市，公司于2023年5月－2023年3月开发“翰林官邸”住宅项目，发生相关业务如下：

（1）2023年5月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载地价款20000万元，另支付相关登记、过户费10万元，并规定2023年8月1日之前动工开发。由于公司资金短缺，于2023年9月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。

（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计3000万元，其中公共配套设施费用包含小区内可以有偿转让的卫生站支出80万元。该卫生站尚未转让。

（3）2023年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程不含税总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价款的95%，剩余5%作为质量保证金留存一年，建筑企业按照实际支付价款开具了发票。

（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出800万元（不能提供金融机构的贷款证明），其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元。

（5）2023年4月开始销售，可售总建筑面积为45000平方米，截至2023年12月底销售建筑面积为40500平方米，取得不含税收入40500万元。

（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②所在省人民政府规定，房地产开发费用的扣除比例为8%，其他房地产开发费用扣除比例为4%）

假设不考虑增值税进项税额，根据上述资料，回答下列问题：

（1）根据题目的相关信息，下列表述正确的有（abc）。

a、税务机关可于2023年12月份要求宏达房地产开发公司进行土地增值税清算

b、公司缴纳的土地闲置费不可以在计算土地增值税时扣除

c、宏达房地产开发公司计算土地增值税时，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除

d、质量保证金可以作为开发成本扣除

e、印花税可以作为转让环节的税金扣除（房地产开发企业出售新建房地产项目，印花税不作为转让环节的税金扣除）

（2）土地增值税清算时可扣除的土地成本金额为（a）万元。

a、18909=40500÷45000×[20000×（1+5%）+10]

b、20909

c、18900

d、21010

（3）土地增值税清算时可扣除的开发成本为（b）万元。

a、5912.50

b、5321.25=（3000-80+3150×95%）×90%

c、5535.00

d、5766.50

房地产成本中的公共配套设施费，不包括能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出

（4）土地增值税清算时可扣除的开发费用为（d）万元。

a、1744.58

b、1649.22

c、1769.22

d、1938.42=（18909+5321.25）×8%

（5）土地增值税清算时，允许扣除的转让环节的相关税费为（a）万元。

a、437.40=40500×9%×（7%+3%+2%）

b、364.50

c、457.65

d、384.75

（6）土地增值税清算时应缴纳的土地增值税为（c）万元。

a、2046.55

b、3752.51

c、2714.36

d、4041.23

扣除项目金额=18909+5321.42+1938.42+437.4+（18909+5321.25）×20%=31452.12

增值额=40500-31452.12=9047.88

增值率=9047.88÷31452.12=28.77%，适用税率为30%

应纳土地增值税=9047.88×30%=2714.36

2.某市区房地产开发公司为一般纳税人，2023年发生相关业务如下：

（1）2023年通过竞拍获得一宗国有土地使用权，支付土地价款4000万元，取得财政票据。由于公司资金短缺，于2023年5月才开始动工，将土地的3/4用于开发建造商品房。因超过期限1年未进行开发建设，支付土地闲置费100万元；

（2）发生开发成本共3050万元；

（3）发生销售费用、管理费用共1200万元，全部使用自有资金，没有利息支出；

（4）2023年该商品房竣工验收，9月到12月间，房地产开发公司将该楼盘全部出售并交付业主，取得含税收入14000万元。

（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②开发费用扣除比例为5%；③当期可以抵扣的进项税额共600万元）

要求：根据上述资料，回答下列问题：

（1）该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时可扣除的取得土地使用权所支付的金额为（a）万元。

a.3150.00=4000×（1+5%）×3/4

b.3250.00

c.3000.00

d.4200.00

（2）该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时可扣除的开发费用为（b）万元。

a.352.50

b.310.00=（3150+3050）×5%

c.302.50

d.362.50

（3）该房地产开发公司转让商品房应缴纳增值税为（d）万元。

a.672.73

b.523.81

c.400.00

d.308.26=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）×9%-600

注意：在计算增值税进行价税分离的时候含税收入扣除土地出让金并没有扣除契税

（4）该房地产开发公司在计算土地增值税时，可扣除转让环节税金（c）万元。

a.40.00

b.48.00

c.36.99=308.26×（5%+7%）

d.57.00

（5）在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计（c）万元。

a.6558.00

b.6565.00

c.7786.99=3150+3050+310+36.99+（3150+3050）×20%

d.7798.00

（6）该房地产开发公司应缴纳土地增值税（c）万元。

a.1842.69

b.1845.63

c.1732.55

d.2532.75

不含税收入=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）=13091.74

增值额=13091.74-7786.99=5304.75

增值率=5304.75÷7786.99=68.12%，适用税率40%，速算扣除系数5%

应纳土地增值税=5304.75×40%-7786.99×5%=1732.55

3.某商贸公司为增值税一般纳税人，2023年3月转让其位于县城的一栋办公楼，取得含税收入4000万元，2023年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付地价款800万元，支付契税24万元，发生建造成本800万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为2000万元。

其他相关资料：该公司选择简易计税方法计算增值税，产权转移书据印花税税率0.5‰，该办公楼成新度折扣率为60%。考虑地方教育附加。

根据上述资料，回答下列问题：

（1）计算土地增值税时，准予扣除的评估价格为（b）万元。

a、1000

b、1200=2000×60%

c、1600

d、2000

（2）计算土地增值税时，可扣除转让环节的税金为（b）万元。

a、19.05

b、21.05=2+19.05

c、22.86

d、24.86

增值税=4000÷（1+5%）×5%=190.48

附加费=190.48×（5%+3%+2%）=19.05

印花税=4000×0.5‰=2

（3）计算土地增值税时，可扣除项目金额合计为（b）万元。

a、2043.05

b、2045.05=1200+800+24+21.05

c、2046.86

d、2048.86

（4）该商贸公司应缴纳的土地增值税为（b）万元。

a、601.82

b、603.54

c、604.44

d、679.73

不含税收入=4000÷（1+5%）=3809.52

增值额=3809.52-2045.05=1764.47

增值率=1764.47÷2045.05=86.28%，适用税率为40%，扣除系数为5%

应纳土地增值税=1764.47×40%-2045.05×5%=603.54

【第9篇】土地款可以抵扣增值税

土地款抵扣增值税如何处理呢？

答：通常情况下，增值税申报表由税控系统自动生成，并凭以向税务机关申报及扣缴相应税款。

因此，对于土地款抵扣增值税，可以这样处理：

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）

贷：应交税费—未交增值税

举个例子，房地产企业扣除土地价款差额计征增值税，账务处理如下：

1、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用时的账务处理：

借：开发成本——土地成本/土地征用拆迁补偿费

贷：银行存款

2、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用，抵减销项税额冲减“主营业务成本”的账务处理：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）

贷：主营业务成本

【第10篇】土地增值税清算申报表

按照规定，房地产开发项目竣工后，由财务人员进行土地增值税清算，这只是满足清算的条件之一。如果另外两个条件也满足其中一个，也可以进行清算。但相应的财务人员需在符合清算条件之日起90日内到相应主管税务机关办理清算相关手续。

这过程中土地增值税清算的申报表填写就是需要我们认真处理的。多数房地产会计感觉这项工作难度大！现在发现一上海女会计，做的土地增值税清算系统，可自动计算申报表！

一共是涉及了101个申报表填写，一起看看吧！

（看文末抱走）

全自动excel土地增值税清算系统（含101个申报表）

一、土地增值税申报表填报说明

二、土地增值税测算表

三、土地增值税涉及的101个申报表的填写样式展示

3.1、项目备案表格式

项目备案表填表说明书

3.2土地增值税纳税申报表二操作格式

3.3填报与收入相关的面积明细申报表格式

3.4、填报土地增值税扣除项目及成本结转明细申报表

3.5

……受到篇幅限制，剩下的土地增值税清算申报表的填写格式和说明就不这里一一展示了。

【第11篇】土地增值税扣除额计算

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）规定：“土地增值税的核定征收：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”

以上是总局对土地增值税核定征收的纲领性文件，文章“土地增值税的核定征收”中对核定征收做了详细分析，大家可以点击蓝字学习。

具体各地区的核定征收率，详见如下正文：

各地土增核定征收率一览表

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30个省市规定

1

广东的规定

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

（一）符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《管理规程》第四十条规定情形，按核定方式进行清算的房地产开发项目，对主管税务机关通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照汕尾市土地增值税扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等方式进行评估计算，无法核定土地增值税应纳税额的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率为5%，其他类型房地产核定征收率为8%。

（二）纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票、契税完税凭证的，按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

（三）农村集体经济组织转让留用地使用权，可按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

关于土地增值税核定征收有关问题的通知（深地税发[2009]460号）

一、征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收；

二：核定征收率普通标准住宅销售收入核定征收率为6%；

三、非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%；

四、写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%；

五、其他类型房地产销售收入核定征收率为5%

关于调整河源市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局河源市税务局公告2023年第1号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整阳江市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局阳江市税务局公告2023年第10号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于调整汕尾市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整中山市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局中山市税务局公告2023年第3号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于调整清远市个人二手房转让个人所得税 土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第4号）

一、个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整云浮市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局云浮市税务局公告2023年第5号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整韶关市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局韶关市税务局公告2023年第2号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。个人转让二手非住宅以外的情形，土地增值税核定征收率仍按《韶关市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（韶关市地方税务局公告2023年第5号）规定执行。

关于调整潮州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局惠州市税务局公告2023年第3号）

一、个人（不包括个体工商户）转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人（不包括个体工商户）转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人（包括个体工商户）转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于明确江门市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局江门市税务局公告[2021]3号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

《关于调整江门市个人所得税核定征收率表的公告》（江门市地方税务局公告 2023年第3号）中的《江门市个人所得税核定征收率表》第11项“销售不动产”下增加一行“其中：转让二手非住宅”，核定征收率为1.5%。修改后的《江门市个人所得税核定征收率表》见附件。

二、个人转让二手住宅暂免征土地增值税，个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于茂名市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局茂名市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

本公告从2023年11月1日起执行。《茂名市地方税务局关于调整个体工商户（个人）生产经营所得项目个人所得税核定征收率的公告》（茂名市地方税务局公告2023年第5号，茂名市地方税务局公告2023年第1号修改）第六条：“个人取得收入所得按规定属核定征收的，按本公告规定的核定征收率执行。”相应修改为“个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。个人取得收入所得按规定属核定征收的其他情形，按本公告规定的核定征收率执行。”

关于调整揭阳市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局揭阳市税务局公告2023年第2号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

本公告从2023年11月1日起执行。《揭阳市地方税务局关于个人住房转让个人所得税核定征收率的公告》（揭阳市地方税务局公告2023年第5号）同时废止；《揭阳市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（揭阳市地方税务局公告2023年第2号）与本《公告》不一致的，按本《公告》执行。

关于调整肇庆市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局肇庆市税务局公告2023年第8号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于对政协肇庆市第十一届委员会第五次会议第194号政协提案的答复（国家税务总局肇庆市税务局）

二、土地增值税采用核定征收方式并不意味着税负较据实清算大幅降低

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号，以下简称《通知》）要求，对确需核定征收的，要严格按照税收法律、法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。根据有关法律法规和政策要求，我市土地增值税核定征收率的具体规定为：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地产核定征收率不低于6%。

关于调整汕头市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局汕头市税务局公告2023年第9号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整东莞市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局东莞市税务局公告2023年第1号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

2

福建的规定

关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收规定条件，经主管税务机关审核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第4号）

对纳税人从事房地产开发的，在清算时发现确实符合核定征收规定条件的，要严格确定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各县级地税局每季核定征收情况应于季后10日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于季后15日内上报省地税局。

关于2007年以前土地增值税清算遗留项目实行核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第4号）

对于2007年以前房地产开发企业土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收情形之一的，分别按以下规定实行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值税清算条件（包括应清算和可清算条件，下同）但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值税清算金条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。

关于调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第3号）

(一)住宅核定征收率

1.普通标准住宅5%；

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地产项目8%。

关于土地增值税若干政策问题的公告（榕税公告[2018]1号）

对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%

对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。

关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局平潭综合实验区税务局公告2023年第1号）

个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。

关于土地增值税核定征收的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第6号）

在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。核定征收率按以下规定执行。

（一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得土地的房地产开发项目：

1．普通标准住宅不低于5%；

2．非普通标准住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招标、拍卖或者挂牌以外方式取得土地的房地产开发项目：

1．普通标准住宅不低于6%；

2．非普通标准住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率为5%。

关于单位和个人转让旧房及建筑物 土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局龙岩市税务局）

（一）对个人转让旧房及建筑物的，核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物被人民法院执行，以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让（包括在破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）的，核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，除被人民法院执行以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让（包括在破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）之外情形的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局宁德市税务局公告2023年1号）

（一）个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第1号）

（一）对个人转让旧房及建筑物的，核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算且不得低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局福州市税务局公告2023年第2号）

（一）对个人转让旧房为住房的，核定征收率为5%，但根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）暂免征收。

对个人转让住房以外的旧房及建筑物的，核定征收率为6%。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

3

重庆的规定

关于土地增值税核定征收率的公告（重庆市地方税务局公告2023年第3号）

(一)单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅(车库除外)为8%。

(二)个人纳税人转让非住宅类房产为6%。

4

江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

全省土地增值税核定征收率恢复为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；符合应清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

关于进一步推动房地产及建筑业平稳健康发展的公告（国家税务总局江西省税务局公告2023年第2号）

疫情防控期间，实行土地增值税核定征收的纳税人，转让非住宅的核定征收率调整为7%；符合清算条件但未按规定办理清算手续，经税务机关穗责令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率调整为9%。

5

青海的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（国家税务总局青海省税务局公告2023年第8号）

（一）房地产开发项目土地增值税的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地产转让土地增值税的核定征收率

纳税人转让存量房地产，对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票或契税完税证明的，主管税务机关可以依法核定征收土地增值税，计算方式为计税价格乘以核定征收率。具体核定征收率如下：

非个人纳税人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

个人纳税人：

其他商品房6%

6

安徽的规定

关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》公告（安徽省地方税务局公告2023年第6号）

在土地增值税清算过程中，纳税人应按核定征收方式对房地产项目进行清算的条件

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）普通标准住房及保障性住房，核定征收率为5%；

（二）普通标准住房及保障性住房以外的其他类型房地产，核定征收率为6%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税核定征收率按下列标准执行：

营业用房不低于6%；

其他房地产（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

（一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿，或者拒不提供纳税资料，或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算等情况的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等规定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）转让旧房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税核定征收率按下列标准执行：

（一）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7

黑龙江的规定

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号）

（一）各区普通标准住宅调整为3.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为4%；除上述以外的其他房地产项目为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目为5%。

关于调整土地增值税核定征收率问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2023年第5号）

对于符合土地增值税核定征收条件的，各市(地)局要结合实际，区分不同房地产类型等情况，按不低于5%的标准确定具体核定征收率。

关于调整土地增值税核定征收率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第5号）

一、普通标准住宅：土地增值税核定征收率中心城区由原3%、非中心城区由原2.5%统一调整为5%。

二、非普通标准住宅：土地增值税核定征收率由原4%调整为6%。

三、其他房地产开发项目：土地增值税核定征收率由原5%调整为7%。

四、旧房（商服）：土地增值税核定征收率由原1%调整为7%。

关于调整全市土地增值税核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第7号）

一、土地增值税清算核定征收率

普通标准住宅调整为5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为6%；除上述以外的其他房地产项目调整为7%。

二、转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率

转让旧房及建筑物适用核定征收的，按照上述清算核定征收率执行（个人转让住宅暂免征收土地增值税）。

8

浙江的规定

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告（浙江省地方税务局公告2023年第8号）

对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。

关于二手房交易土地增值税核定征收率的公告（湖州市地方税务局公告2023年第1号）

单位和个人转让二手房（个人住房除外）及建筑物，应当按规定进行土地增值税清算；如确实无法按规定进行土地增值税清算的，征收机关可核定征收，核定征收率为5%。

关于对全市部分旧房及建筑物土地增值税实行核定征收的公告（国家税务总局永康市税务局）

个人转让非住宅类旧房的，按转让收入的3%核定征收土地增值税;

9

四川的规定

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率为5%。

（二）非普通住宅核定征收率为7%。

（三）其他类型房地产核定征收率为8%,其中车位核定征收率为5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，核定征收率确定为5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率确定为5%。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%；

（二）非普通住宅核定征收率为6%；

（三）非住宅核定征收率为7%，其中车位核定征收率为5%。

10

河南的规定

关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2023年第10号）

房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。

（一）住宅

1.普通标准住宅5%;

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。

（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告（河南省地方税务局2023年第3号）

（一）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率为12%。

（二）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率为15%。

（三）有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。

1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。

2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。

3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。

4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。

11

湖南的规定

关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

（一）普通标准住宅5%；

（二）非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；

（三）对既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的其销售收入应分别核算，否则一律从高核定；

（四）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税核定征收率进行征收；

（五）纳税人转让土地使用权的，或以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查帐清算。

12

湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（鄂地税发[2012]127号）

土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类核定征收率上下浮动1%予以确定。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

1、销售普通住宅核定征收率为5％；

2、销售非普通住宅核定征收率为8％；

3、销售非住宅开发产品核定征收率为10％;

4、非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、8%。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

销售非普通住宅核定征收率为8%，销售其他类型房地产核定征收率为10%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为5%、7%、9%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为5%、6%、8%。

13

辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

各市局应结合本地实际，在上述规定范围内，科学确定本地区土地增值税预征率的具体执行标准。同时按照省局规定标准，区分不同房产类型，制定本地区土地增值税清算核定征收率。上述标准应及时向纳税人公告，同时报省局备案。

关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2023年第1号）

转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率

纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%。

14

陕西的规定

关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第3号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5%。

关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物的土地增值税核定征收率的公告（陕西省税务局公告2023年第5号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5％。

15

贵州的规定

关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（贵州省地方税务局公告2023年第3号）

全省各地房地产开发项目土地增值税核定征收率

（一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区：

1、普通标准住宅，核定征收率为5％；

2、非普通标准住宅，核定征收率为5.5％；

3、营业用房，核定征收率为6％；

4、其他房产，核定征收率为5.5％。

（二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）：

1、普通标准住宅，核定征收率为4.5％；

2、非普通标准住宅，核定征收率为5％；

3、营业用房，核定征收率为5.5％；

4、其他房产，核定征收率为5％。

房地产开发项目中既包括普通标准住宅、非普通标准住宅，又包括商业用房和其他房产的，纳税人应按不同的房产类型分别源核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，一律从高适用核定征收率。

关于转让旧房及建筑物土地增值税有关问题的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2023年第14号）

除个人销售住房外，纳税人转让旧房及建筑物,既不提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可按转让收入（不含增值税）的5％核定征收土地增值税。

16

吉林的规定

关于调整土地增值税核定征收率的公告（吉市地税发[2010]124号）

一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率为：

（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。

（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人。

二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为6%。

三、主管税务机关在本公告施行之日前受理并确定为核定征收方式进入清算阶段的房地产开发项目及旧房（非住宅）转让的，仍适用于原核定征收率。

关于土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局长白山保护开发区税务局公告2023年第6号）

一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率

（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。

（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，告知纳税人。

二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为5%。

17

宁夏的规定

关于发布《宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2023年第7号）

土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产设置核定征收率（具体核定征收率见附件）。

房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算的，按其他类型房地产核定征收率计算征收土地增值税。

18

河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。

19

新疆的规定

关于明确土地增值税核定征收率的公告（阿勒泰地区地方税务局公告2023年第1号）

为进一步加强我地区土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第9号）第二条第六款、《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第1号）第十六条的规定，结合阿勒泰地区实际，经2023年3月31日局务会议研究决定，现将我地区土地增值税核定征收率公告如下：

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

其它项目核定征收率：阿勒泰市为5.5%、其他各县为5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号

为进一步加强我州土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及新疆维吾尔自治区地方税务局2023年9号公告的相关规定，现将我州土地增值税核定征税率公告如下：

对2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得销售（预售）许可证的房地产开发企业的开发项目以及其他项目不能按期清算的，核定征税率按下列规定执行。

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

其他项目的核定征收率：库尔勒市为6%；其他各县及开发区为5.5%。

关于明确我州土地增值税预征率和核定征收率的公告及政策解读（博尔塔拉蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号）

对符合清算条件的房地产开发项目，原则上不得核定征收土地增值税。对不能按《土地增值税暂行条例》及其相关规定计征土地增值税，确需适用核定征收土地增值税的房地产开发企业和非房地产开发企业，确定核定征收率为：

（一）住宅核定征收率为5%。

（二）博乐市商住楼核定征收率为6%，其他县市为5.5%。

（三）博乐市别墅、度假村、综合商业用房核定征收率为7%，其他县市为6.5%。

（四）其它为6%。

关于土地增值税核定征收率问题的公告（哈密地区地方税务局公告2023年第1号）

根据《新疆维吾尔自治区地方税务局公告（第9号）》的相关规定，对于公告中规定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）应进行土地增值税清算而没有清算的纳税人，主管税务机关可以核定征收其土地增值税。哈密地区土地增值税核定征收率统一暂定为5%（包含别墅、保障性房住房、住宅、商住楼、度假村、综合商业用房和其他）。

关于明确土地增值税核定征收率相关问题的公告（和田地区地方税务局公告2023年第1号）

对符合核定征收土地增值税条件的其它房地产项目核定征收率统一为5%。

关于明确土地增值税核定征收率的公告（吐鲁番地区地方税务局公告2023年第1号）

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

商住楼核定征收率为5.5%；综合商业用房、别墅、度假村核定征收率为7%；其他项目（如转让土地使用权、转让公共配套设施等）核定征收率为5%。

关于进一步明确土地增值税若干政策的通告（乌鲁木齐市地税局公告2023年第2号）

（一）从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅(不含别墅)的,核定征收率为5%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为8%。

（二）非从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅（不含别墅）的,核定征收率为6%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为9%。

关于土地增值税核定征收率问题的公告（克拉玛依市地方税务局公告2023年第1号）

住宅（不含别墅）核定征收率为5%，其他项目核定征收率不得低于5%由各地自定。”之规定，现将“其他项目”没有在规定的时间内进行土地增值税清算的纳税人，土地增值税核定征收率问题公告如下：

公式：其他项目的核定征收率＝其他项目平均销售单价/住宅平均销售单价*5%

20

江苏的规定

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：

1、独栋商品住宅：8%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。

21

山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.别墅，核定征收率不低于7%；

5.工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%；

6.地下室、车位（库）等附属设施，核定征收率不低于5%。

关于继续执行土地增值税核定征收率的公告（济宁市地方税务局）【到期失效】

济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。

关于明确全市土地增值税核定征收率的公告（济宁市税务局公告2023年第1号）

济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：

住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）对符合核定征收条件的房地产开发企业，土地增值税核定征收率为5%；

（二）对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的纳税人，土地增值税核定征收率为5%；

（三）对单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的纳税人，土地增值税核定征收率不低于5%。

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人销售新建普通标准住宅，核定征收率为 5%；销售新建非普通标准住宅、其他房地产，核定征收率为7%。

个人转让旧房及建筑物，核定征收率为 5%；非个人转让旧房及建筑物，核定征收率为7%。

转让国有土地使用权，核定征收率为 7%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）销售房地产开发项目的，普通住宅、非普通住宅和其他房产的核定征收率不低于5%；

（二）转让旧房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。

22

广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

符合核定征收条件的纳税人出售或转让房产，分别按房产类型确定土地增值税核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商铺和其他房产按不低于７%的核定征收率征收。

纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按不低于10%的核定征收率征收。

关于修订土地增值税核定征收率的公告（钦州市税务局公告2023年第1号）

一、除个人外的其他纳税人转让普通住宅土地增值税核定征收率为５%。

二、除个人外的其他纳税人转让非普通住宅土地增值税核定征收率为6%。

三、个人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为５%，其他纳税人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为7%。

四、纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按10%核定征收率征收。

23

内蒙古的规定

关于土地增值税核定征收问题的公告（内蒙古自治区地方税务局公告2023年第10号）

土地增值税核定征收率分为三个档次：

转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。

由于我区各地房地产行业利润差异较大，各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。

24

山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

（一）普通标准住宅：5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：7%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第十条第一款修改为:“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收，按核定征收方式对房地产项目进行土地增值税清算。核定征收率按类型分别暂定为：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他类型房地产7%。纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产类型进行核定征收土地增值税。同时对有下列第（二）项和第（四）项行为之一发生的，按最高核定征收率进行核定征收土地增值税。”

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

二、土地增值税核定征收率：

（一）普通标准住宅5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目7%。

25

北京的规定

关于明确土地增值税有关问题的公告（ 北京市地方税务局2023年第8号）

个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。

26

天津的规定

关于土地增值税清算有关问题的公告（天津市地方税务局公告2023年第25号）

（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。

（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

27

云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

确需采取核定征收率方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关结合当地基准地价和房地产市场价格情况，参照当地当年、同类型、同规模开发项目税负水平，以及具体项目情况测算并确定核定征收率。

核定征收率应经县（市、区）税务局集体审议确认后，在实施前上报州（市）税务局备案。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

普通住宅为3%；非普通住宅为3.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%。

28

甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的核定征收率调整为：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅为7%，

3、其他类型房地产为9%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第一条的其他县（市、区）核定征收率调整为：

1、普通住宅为5%；

2、非普通住宅为6%；

3、其他类型房地产为7%。

29

海南的规定

关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2023年第8号）

(六)《规程》第二十五条“...计算确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%”该如何理解?

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第四条“...核定征收率原则上不得低于5%”的规定，按本《规程》的核定方法确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%，如低于5%，应按5%计算确定应缴纳的土地增值税。

30

西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

严格核定征收。在土地增值税清算中符合条件，确需核定征收的，原则上征收率不低于5%。

持续更新中......

来源：土地增值税金穗源

【第12篇】土地增值税如何计取？

房地产从业者应该都听过土地增值税这一名词，但很多人并不清楚土增税是一个什么样的税种，也不知道如何计算，今天就为大家分享一下这个小知识。

土地增值税，是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一个税种。其主要目的是为了防止房地产暴利，故也称“反房地产暴利税”。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额和规定税率来计取，既然是增值额，那就需要扣除应该扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

我国土增税实行四级超率累进税率：

四级超率累进税率

具体如何计算呢？

举例：某房地产公司建设并出售一栋写字楼

（1）若收入总额为10000万元，允许扣除项目金额为8000万元，则：

增值额=10000-8000=2000（万元）

增值率=2000÷8000×100%=25%（属于表中第一种情况）

故应纳税额=2000×30%=600（万元）

（2）若收入总额为10000万元，允许扣除项目金额为6000万元，则：

增值额=10000-6000=4000（万元）

增值率=4000÷6000×100%=66.67%（属于表中第二种情况）

故应纳税额=4000×40%-6000×5%=1300（万元）

（3）若收入总额为10000万元，允许扣除项目金额为4000万元，则：

增值额=10000-4000=6000（万元）

增值率=6000÷4000×100%=150%（属于表中第三种情况）

故应纳税额=6000×50%-4000×15%=2400（万元）

（4）若收入总额为10000万元，允许扣除项目金额为3000万元，则：

增值额=10000-3000=7000（万元）

增值率=7000÷3000×100%=233.33%（属于表中第四种情况）

故应纳税额=7000×60%-3000×35%=2400（万元）

（以上仅为举例，数据合理性请勿纠结）

从上述可以看出，增值额越高应纳税额就越高。其实增值税的数据计算并不复杂，复杂的是如何计算允许扣除的项目金额，以及如何认定总收入，这才是体现专业价值的地方。

（关注我，为您提供更多有价值的房地产相关信息）

【第13篇】普通住宅土地增值税计算方法

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

【存量房.销售计算土地增值税的程序】

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【具体解析】

一.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

二.扣除项目

（一）评估法

1.取得土地使用权支付的金额

未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

2.评估价格＝房地产重新购建价格×成新度折扣率

房地产重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

3.与转让有关的税金 城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

4.评估费

二.扣除项目

（二）发票法

1.不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。

扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）

【提示1】发票价：营业税发票所载金额；增值税普通发票价税合计金额；增值税专用发票不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。

【提示2】购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。

2.与转让有关的税金

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税

【提示】购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

二.扣除项目

（三）核定法

对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收。

【例题】a市某机械厂为增值税一般纳税人，2023年3月因企业搬迁将原厂房出售，相关资料如下：

（1）该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为 1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。

（2）转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计税。

（3）转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房四成新。

（相关资料：不考虑印花税、地方教育附加。）

要求：根据上述资料，请回答下列问题：

（1）该机械厂转让厂房应缴纳增值税

此项目为2023年4月30日及以前缴纳契税的，增值税应纳税额

＝[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1＋5％）×5％。

＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（万元）。

（2）该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为

＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（万元）。

（3）土地增值税准予扣除项目金额为

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

＝3800×40％＝1520（万元）

准予扣除项目金额＝1520＋7.33＝1527.33（万）

（4）转让厂房应缴纳土地增值税

增值额＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（万）

增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％

适用税率为40％，速算扣除系数为5％

缴纳土地增值税

＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（万）

【例题】2023年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款为1200万元，购买日期为2023年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额（ ）万元。

『解析』

纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。

该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额

＝1200×（1＋10×5％）＋80

＝1880（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

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【第14篇】土地增值税条例及实施细则

土地增值税是房地产行业的一个独特税种，具有税率税负高、计税依据认定多样化、清算持续周期长等特点。正是鉴于这些因素，土地增值税具有了丰富的筹划要点与管控思路，一项精准、优质的土地增值税筹划方案，可以让企业直接实现降本增效。伴随税收风控体系的进一步升级，及趋于标准化、具体化、一体化的企业经营环境更加突出了税收筹划与管控的重要地位。

《土地增值税暂行条例》

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土增税对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

特别注意的是：土增税政策地方色彩浓厚，国家层面的政策只是将框架制定好，各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大（增值税与所得税政策口径全国基本一致）。这也是土增税计算最难的部分：既需要了解国家层面政策，又要熟悉各地政策与执行口径，执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动

一、房地产企业土地增值税主要特点

（一）土地增值税税率高、税负重

房地产企业土地增值税以房地产项目为课税对象，实行预缴与清算制，在收取不动产销售（预售）款项时，先按一定的征收率预缴，达到一定条件后进行清算，根据应纳税额多退少补。土地增值税实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负的税种，土地增值税的实质意义就是反房地产暴利税。

《土地增值税暂行条例》

计算土增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

（二）开发土地的成本；包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用（三费支出）；是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金；转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（营改增之后，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。）

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）；对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

（二）土地增值税清算体系与清算结果具有一定的独立性

土地增值税清算申报系统由“纳税申报表”、“常规开发业务清算单位审核表”、“清算条件审核表”、“扣除项目及成本结转表”等一系列单位模块组成，是一个独立的核算体系，且与会计核算要素不完全相同。土地增值税税务核算将一个项目的收入、成本划分为独立的清算单位、产品类型进行核算，且开发费用等扣除金额与实际发生金额存在差异，清算结果与增值税、企业所得税税负与项目利润呈一般的正向关系不同，实务中很可能出现土地增值税税负与项目利润不配比的问题，以至于项目本身没有产生盈利，但清算后却需要缴纳高额的土地增值税。

（三）不同地方，土地增值税清算方法、成本对象、成本分摊方法等具有明显的差异性。

关于清算方法，根据清算对象可分为“两分法”与“三分法”等，两分法就是将清算对象分为普通住宅与非普通住宅，三分法就是将清算对象分为普通住宅、非普通住宅与其他类型房地产（非住宅）；成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法、可售面积法、层高系数法等，但在地方的规范性文件中，经常对分摊方法的选择进行了一定限制，房地产清算单位不可自行选择。清算方法、成本对象、成本分摊方法等差异导致土地增值税清算结果不一，即如果同一房地产项目位于不同地区，因地方政策差异将会导致不相同的清算结果。

二、房地产企业土地增值税清算实务筹划要点

预征和清算条件

预征：

为确保税款平稳，均匀的流入国库，在房地产预售发生时即采取土增税预征，通常按销售收入的一定比例征收（具体比例各地不一）。

清算条件：

1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

2、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人自清算通知之日起90天内办理清算手续。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（一）从管理角度，土地增值税筹划要有前瞻性，在实施过程中进行程序化与系统化的管控。

在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票（含质保金发票）的跟进、催收、最终到位至关重要。

（二）在实体性操作方面，首先要把握各个筹划要素。

当然属地政策在有些要素有限定性条件的前提下，先行以属地政策为导向，有的放矢，在此基础上谋求客观可行的思路与方法。然后对各要素进行区分处理，对于可对清算单位产生整体性影响的要素，可直接采取纳入筹划。

根据本人房地产项目的实操经验，现将直接性筹划要素总结如下：

一是利息费用扣除，按实际发生的金融机构贷款利息或者按土地价款与开发成本合计值5%扣除额孰高取值，以增加扣除项目的扣除额度。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。因此，金融机构贷款利息超过土地价款与开发成本合计值的5%时，应对利息支出进行详细计算、分摊，还要注意利息结算单、借款合同等证明资料，以及在贷款利息明显过高的情况下，商业银行同期同类贷款利率的提供情况；若实际金融机构贷款利息不超过土地价款和开发成本合计值的5%时，可以不选择据实扣除。

二是采取销售价格分离法，达到降低增值率的效果。

销售价格分离法是通过合同拆分以分解不动产销售收入，具体操作时通过与购房客户签订不动产（毛坯房）销售合同与房屋装修合同，分解为毛坯房销售收入与房屋装修收入两部分。这样可以只根据不动产（毛坯房）销售合同的交易价格确认土地增值税清算收入，与此同时高溢价部分可以在房屋装修合同中体现，反向压减了土地增值税清算收入的溢价空间，从而达到土地增值税增值率降低的效果。此方法适用增值率高的项目且具备多元化经营条件的综合性房地产企业，在实施过程中要遵循市场原则，根据客观的市场条件与市场环境合理选定两个方向的增减值区间。

三是期间费用合理转移到开发间接费，增加开发成本扣除项目金额。

土地增值税扣除项目中除财务费用之外的其他费用是按土地价款和开发成本合计金额5%之内计算扣除。原则上管理人员工资、福利费、办公费、差旅费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采取一定的人员组织管理办法，如在岗位具体化的条件下，将成本会计、项目主管会计、项目前期投拓等管理岗位纳入项目管理范围，相关发生的费用列支于开发成本中的开发间接费中，则可增加扣除项目金额并可进行加计20%扣除，从而减少土地增值税应纳税额。该方法应具备充分的证明资料，以备项目清算使用，可通过下发项目人员组织管理制度、建立《项目部工作人员清单》等方式实现。

以上要素采用后可实现直接的节税目的。此外，实务中还可以通过产业链协同、关联交易以实现转移利润的方式达到节税目的，但这些并非合法合规操作途径，客观上不属于合理避税的范畴，在此不再进行表述分析。

【第15篇】土地增值税计入

备注：以前土地使用税核算科目为“管理费用”，现在为“税金及附加”。

在财税实务中，对于房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税，是计入“开发成本”，还是计入“管理费用”?现行会计制度或准则和税法都没有单独明确。按当前的相关规定，土地使用税支出在会计上作为当期费用，计入“管理费用”科目；在税法上作为税金支出，在当期企业所得税税前扣除。这意味着，土地使用税支出无论是计入“开发成本”还是计入“管理费用”，对于会计利润和企业所得税额都没有实质影响，仅会构成时间性差异，但对于土地增值税却有影响。因为，如果将房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”，必将提高20%的“加计扣除”基数，增加扣除项目金额，减少土地增值税缴纳金额，这对纳税人而言一般是有利的。

许多房地产企业基于上述考虑，在核算时将开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目中。为了保护税基，有不少地方税务局发文明确规定：“房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支，按规定予以扣除。”按此类规定，房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税不能计入开发成本。

对于房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税应计入哪个科目。目前存在两种意见：

第一种是按照部分文件的规定，计入“管理费用”，作此种规定的文件有：《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税函﹝2007﹞356号）《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函﹝2008﹞188号）《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发﹝2008﹞100号）等；

第二种是按照受益原则计入“开发成本”，此种做法最具权威性的依据是国家税务总局在2023年1月15日的网上答复：“房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。”

笔者倾向将房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”。

第一，房地产企业在会计核算上把房地产开发用地作为存货处理。根据《企业会计准则第1号——存货》第五条规定：“存货应当按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。”第八条规定：“存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的、使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。”据此，应将房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税比照“土地使用费”作为“土地征用费及拆迁补偿费”处理。“土地使用税”和“土地使用费”的缴纳性质基本相同，只是征收主体不同。

第二，土地使用税是财产税。财产税是对纳税人长期占有并实际用于盈利的具有固定资产性质的财产征收的一种税。只有长期占有土地并使用的单位或个人才是土地使用税的纳税义务人。在2004年以前，房地产企业开发建设期间用地经批准是可以免缴土地使用税的，直到2004年，《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发﹝2004﹞100号）明确规定：“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税”。此后，税务机关开始对房地产企业在开发建设期间的用地征税。房地产企业购买的土地是为了开发房出售地产，不是作为企业固定资产或无形资产管理使用，与企业管理没有关系，与开发产品有直接关系。因此，房地产企业缴纳的土地使用税不应计入“期间费用——管理费用”中，应按照相关性原则或受益原则计入房地产开发成本中。

作者：靳万一；单位：河南省平顶山市明审会计师事务所；来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第16篇】土地增值税税依据是含税收入吗

【导读】：土地增值税属于价内税还是价外税？价内税和价外税的问题很多小伙伴都不清楚，我们在日常生活中，所购买价格较为高昂的物品时，是需要缴纳一项税款的，这个税款就是消费税，那么消费税是包含在价格里的，还是额外收取的税款呢？

土地增值税属于价内税还是价外税

1、计入损益类科目即营业税金及附加科目的，都是与收入相关的价内税，关键词是和收入相关的价内税，不是所凡是价内税就计入该科目。2、与收入相关的价内税一般包括营业税、资源税、城建税、土地增值税和教育费附加等。与收入无关的价内税如房产税、车船税、土地使用税和印花税要计入管理费用科目。

只有在流转税范畴才能区分价内税价外税。流转税含增值税、消费税和营业税。其中增值税为价外税，消费税和营业税为价内税。价外税由消费者负担，价内税由销售方负担。土地增值税契税属于财产与行为税范畴，土地增值税由房地产企业负担，契税由购房者负担。

价内税和价外税的区别？

在我国，“价外税”主要指的是“增值税”，“价内税”主要是

“消费税”（常见的税），下面以这两个税为例，解释一下“价外税”与“价内税”。

一、价外税

顾名思义，价外税就是在商品价格之外征收的税。就是说，商品先定价，定完价后准备卖的时候，再让你缴税。1979年我国开始试行征收增值税，当时市场经济刚刚兴起，增值税的诞生也是顺应了商品经济的发展。举个例子：老王自己酿了一坛酒，取名“桂花酿”。九月初九这一天，老王就想把这坛酒拿到集上去卖，于是开始琢磨卖个什么价比较好。想了一下，买桂花用了60元钱，自己酿酒的工钱就算30元好了，成本就是90元（60+30）啦，干脆凑个整数卖100元，自己赚10元钱的利润。（这个100元就是商品的定价，成本+利润）。 来到集上，老王摆好摊，把一块写有“100元”的牌子立在旁边，正准备吆喝呢，突然来了1个人……来者非是旁人，正是税务局的小李。小李说：“王叔叔，您是在卖酒啊”，老王疑惑不解，“对啊”，小李说：“您打算卖多少钱？”，老王说：“这不写着了吗，100元”，小李说：“行啊，不过您要缴个税，增值税”。老王说：“交多少？”小李说：“交17块钱吧，不过这17块钱您可以让买酒的人付，您不是卖100元吗，现在别100了，您改成117元不就完了吗”，老王一琢磨，117，交税17，还是剩下100，跟原来一样，还行。于是非常痛快的答应了，将牌子上的100改成117元。 不一会，老王就把酒卖出去了，卖了117元，17元是增值税，自己还是有100元的收入。 这个故事就是价外税的解释，就是说商品的价格都定好了，然后针对定好的价格额外征得税，计算公式就是：含税售价/（1+17%）*17%。一般我们看到的商品价格，除非特别说明不含税，都是含税的。

二、价内税

先听故事，再解释。书接上文。老王卖了117元，很开心，收拾收拾东西，刚准备离开呢，只听背后有人说话了：“等一下老爷子，事情还没完呢”，老王吓一跳，回过头来一瞧，原来是税务局的小赵。“老爷子，您还得交消费税呐”“刚才不是交了增值税了吗？”“这个消费税，是您生产加工这坛酒的时候要交的税，不是您卖酒的时候交。这根增值税是两种税，是针对不同的环节征的。”“要交多少消费税啊？”“当初您定价是100元对吧，就交100x5%=5元钱。就是说，您定价的时候，只考虑成本和利润是不对滴，这个消费税在您酿酒的时候就已经产生了，您定价的时候还要加上消费税5块钱，这样您这100里面，包括成本60元，加工费30元，还有消费税5元，最后利润只有5元，所以它叫做价内税，因为100里面包含5元的消费税啊”。这个故事解释了“价内税”。因为是在生产加工环节产生的，就是在最终定价之前产生的，定价的时候把它算到里面去，所以叫“价内税”。计算公式：售价（不含增值税，含消费税）x消费税率定价是这样的：成本+利润+消费税（售价x消费税率）=售价。

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