土地增值税清算申报表（16篇）

【第1篇】土地增值税清算申报表

按照规定，房地产开发项目竣工后，由财务人员进行土地增值税清算，这只是满足清算的条件之一。如果另外两个条件也满足其中一个，也可以进行清算。但相应的财务人员需在符合清算条件之日起90日内到相应主管税务机关办理清算相关手续。

这过程中土地增值税清算的申报表填写就是需要我们认真处理的。多数房地产会计感觉这项工作难度大！现在发现一上海女会计，做的土地增值税清算系统，可自动计算申报表！

一共是涉及了101个申报表填写，一起看看吧！

（看文末抱走）

全自动excel土地增值税清算系统（含101个申报表）

一、土地增值税申报表填报说明

二、土地增值税测算表

三、土地增值税涉及的101个申报表的填写样式展示

3.1、项目备案表格式

项目备案表填表说明书

3.2土地增值税纳税申报表二操作格式

3.3填报与收入相关的面积明细申报表格式

3.4、填报土地增值税扣除项目及成本结转明细申报表

3.5

……受到篇幅限制，剩下的土地增值税清算申报表的填写格式和说明就不这里一一展示了。

【第2篇】土地增值税税收优惠

根据《国家税务总局关于实施<中华人民共和国印花税法>等有关事项的公告》(国家税务总局公告2023年第14号)，自2023年7月1日起，土地增值税原备案类优惠事项办理方式实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”。

纳税人在土地增值税纳税申报时按规定填写申报表相应减免税栏次即可享受，相关政策规定的材料留存备查。纳税人需对留存备查资料的真实性、完整性和合法性承担法律责任。

土地增值税原备案类优惠政策包括↓

一、对个人销售住房暂免征收土地增值税

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)(减免性质代码：11011701)

二、转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)(减免性质代码：11011707)

三、对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

《财政部国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》(财税〔2013〕53号)(减免性质代码：11052401)

《财政部国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》(财税〔2011〕116号)(减免性质代码：11052501)

《财政部国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》(财税〔2013〕3号)(减免性质代码：11059901)

《财政部国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并整资产合过程中涉及的增值税、营业税、印花税和土地增值税政策问题的通知》(财税〔2011〕13号)(减免性质代码：11059902)

《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税〔2001〕10号)(减免性质代码：11083901)

《财政部国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际(集团)有限公司有关资产税收政策问题的通知》(财税〔2003〕212号)(减免性质代码：11083902)

《财政部国家税务总局关于中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资产管理公司有关税收政策问题的通知》(财税〔2013〕56号)(减免性质代码：11083903)

四、被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2003〕141号)(减免性质代码：11129901)

五、合作建房自用的土地增值税减免

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)(减免性质代码：11129903)

纳税人应按规定归集和留存相关资料备查。税务机关将适时开展后续管理，发现不符合优惠条件或不能按要求提供留存备查资料的，将按照税收征管法等有关规定严肃处理。

土地增值税核准类优惠不适用上述规定，仍按照现行规定办理。土地增值税核准类优惠：

1.普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第138号)(减免性质代码：11011704)

2.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕141号)(减免性质代码：11129902)

3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产土地增值税减免

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第138号)(减免性质代码：11129905)

本文来源：本文收集整理于云南税务公众号

声明：本文仅供交流学习，版权归属原作者，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知，我们将立即删除，谢谢

编辑：sometime编制：2023年07月11日

【第3篇】属于土地增值税扣除项目的税费是

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【第4篇】土地增值税核算

选对方法 合规确认土地增值税应税收入

2023年11月04日 中国税务报 版次：07 作者：郭立江

房地产开发企业转让房地产取得的土地增值税应税收入，应为不含增值税收入。笔者在实际征管中发现，一些适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，对土地增值税应税收入的确认存在误区。建议房地产开发企业掌握方法，准确计算土地增值税应税收入。

典型案例

房地产开发公司p公司为增值税一般纳税人，其开发的m项目适用一般计税方法计税，2023年6月已完工交付使用。该项目共取得含税销售收入（售房款）10900万元。假设对应的土地成本为4000万元，适用增值税税率9%，那么，p公司应如何确定土地增值税清算时的应税收入？

常见问题

笔者在实际征管中发现，适用增值税一般计税方法计税的房地产开发企业，对土地增值税应税收入的确认，容易存在一些误区。比如，一些房地产开发企业认为，土地增值税应税收入直接等于会计收入，也直接等于不含增值税收入。再比如，一些房地产开发企业直接以所开具售房发票的不含税开票金额作为应税收入。

笔者在梳理p公司2023年7月的纳税申报情况时，发现其《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）“9%税率的项目”栏次，填报本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）10900万元，服务、不动产和无形资产扣除项目本期发生额4000万元、本期实际扣除金额4000万元。《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》填报“按适用税率计税销售额”10000万元，“销项税额”569.72万元。

同时，其《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）“一般计税方法计税”项目的“9%税率的服务、不动产和无形资产”栏次，填报销售额10000万元，销项税额900万元，服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额4000万元，扣除后含税（免税）销售额6900万元，销项（应纳）税额569.72万元。

从申报资料看，p公司累计开具的发票价税合计10900万元。其中，不含税销售额为10000万元、税额为900万元。p公司认为开具的售房发票的不含税销售额10000万元就是土地增值税的应税收入，同样没有考虑因土地价款差额征税所抵减的销项税额=4000÷（1+9%）×9%=330.28（万元）。

计算方法

土地增值税应税收入的确认，无法直接从已有纳税资料、会计账簿中获取，而是需要计算确认。从笔者的实践经验上看，可行的计算方法主要有三种。

第一种方法：以含税收入为基础分两步计算。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税收入。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

从以上文件规定可以看出，适用增值税一般计税方法的纳税人，其土地增值税应税收入计算分两步：第一步，计算出增值税销项税额；第二步，将向购房者收取的全部价款及有关的经济收益（以下称“含税销售收入”）减去增值税销项税额，从而计算得出土地增值税应税收入。

具体到本案例，第一步，m项目的增值税销项税额=（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%=（10900-4000）÷（1+9%）×9%=569.72（万元）；第二步，土地增值税应税收入=含税销售收入-增值税销项税额=10900-569.72=10330.28（万元）。与企业自行计算的应税收入相比，多了10330.28-10000=330.28（万元）。

第二种方法：以含税收入为基础用公式计算。

根据增值税销项税额=（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%，土地增值税应税收入=含税销售收入-增值税销项税额，两式合并可以得出，土地增值税应税收入=含税销售收入-（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%=（含税销售收入+土地价款×9%）÷（1+9%）。

本案例中，m项目含税收入10900万元、土地价款4000万元，土地增值税应税收入为（10900+4000×9%）÷（1+9%）=10330.28（万元），与第一种方法的计算结果一致。

第三种方法：以开具的不含税开票金额为基础计算。

土地增值税应税收入=不含税开票金额+土地价款允许抵减的税额=不含税开票金额＋土地价款÷（1+9%）×9%。本案例中，m项目开票金额10000万元、土地价款4000万元，土地增值税应税收入为10000+4000÷（1+9%）×9%=10330.28（万元），与前两种方法的计算结果一致。

值得关注的是，土地增值税应税收入不能与会计收入、企业所得税核算收入、开具发票金额简单地画上等号，也无法从已有的纳税资料、会计资料直接获取，而是要计算取得。房地产开发企业在进行土地增值税清算时，可以结合多种方式进行验算，确保应税收入计算无误。必要情况下，应与主管税务机关沟通确认，防范后续风险。

（作者单位：国家税务总局东营经济技术开发区税务局）

【第5篇】土地增值税和增值税的区别

土地增值税立法若干问题探讨

作者：王冬生 北京智方圆税务师事务所

邮箱：wangdongsheng@cstcta.com

日常工作中，处理过不少土地增值税的业务，也看过公开征求意见的《土地增值税法》草稿，对有关问题，也有些自己的浅见，不吐不快，整理成文字，供读者参考、批评。包括以下八个问题：

一、基础问题---立法宗旨与行业认识

二、土增特点---与增值税和企业所得税的区别

三、计税主体---为什么要按照项目管理？

四、税率设计---实际税率和盈利状况对税率的要求

五、免税范围---不应限于普通住宅

六、预征管理---预征的征收与停止

七、清算管理---回到基本原理，允许自行申报

八、报表设计---三栏还是一栏

一、基础问题---立法宗旨与行业认识

任何一个税种的立法，都有一个立法宗旨问题，也就是必须说清楚，为什么要征收这个税？这个问题，不但是这个税种存在的基础，也是处理具体问题方法的指南。另外，如何认识与这个税种有关的行业发展阶段，发展状况，行业定位，也影响对某些具体问题的处理。

（一）立法宗旨---调节不动产交易过高收益

为什么要调节不动产交易的过高收益？

因为不动产交易过高的收益，可能既不是企业经营的结果，也不是自然增值的结果，而是社会投资的结果，比如附近开通地铁，或者建设一个学校，都会造成不动产大幅度增值，出售不动产取得的超高收益，国家理应通过征税的方式分享。

所以，土增税的立法宗旨，应定位于调节不动产交易的过高收益。

调节过高收益，能否由增值税完成？不用专门开征土增税？这个问题，下面再分析。

（二）行业认识

如何认识房地产业的发展阶段，在国民经济中的地位和作用，对恰当处理有关具体问题，也很有必要。本人对这个行业有以下粗浅的认识：

1、市场高度分割

与其他商品相比，房地产最大的特点是：不能动。因此，房地产市场不是全国统一的市场，甚至在一个城市，都不是统一的市场，局部地区的供给有限，价格容易上涨，为炒房提供客观基础，学区房就是典型的例子。

2、产业关联度大

房地产的产业关联度极大，制造业、金融业、服务业等直接或间接与这个行业有关。

3、属于实体经济

实体经济一直是鼓励的对象，房地产业是不是实体经济？房地产业是建房子的，当然是实体经济，炒房子才是虚拟经济。

4、暴利时代结束

经过几十年的发展，房地产业的暴利时代，已经结束。但是，我国城市化进程远没有结束，发展空间仍很大。

5、美好生活保障

吃喝住行，是生活必须，改善居住条件，是美好生活的保障。现在的主要矛盾，是人民对美好生活的向往，与发展不平衡不充分的矛盾，继续发展房地产业，是满足人民对美好生活向往的保障。

基于以上对房地产业的认识，应该征收土增税，但是在处理税率水平、免税范围等具体问题时，应充分考虑行业的特点。

二、土增特点---与增值税和企业所得税的区别

土地增值税与增值税、企业所得税有什么区别，能否用增值税甚至企业所得税代替土增税？不能。

土增税与增值税、企业所得税在以下三个基本问题上，都有本质区别。

（一）立法宗旨不同

土增税的立法宗旨，就是调节房地产的过高收益。增值税和企业所得税能否实现这一宗旨？

增值税的立法宗旨是什么？现行增值税法规没有明确这个问题，可以理解成筹集财政收入。增值税无法承担调节不动产交易过高收益的功能，即使针对不动产单独设置一个高税率，由于增值税是价外税，上个环节征收，下个环节抵扣的计算方法，无法实现对所有房地产转让者的调节作用。

与增值税一样，企业所得税法没有明确立法宗旨，也可以理解成筹集财政收入。企业所得税也无法承担调节不动产交易过高收益的功能，因为企业所得税以企业为主体，应税所得是算总账，不同项目盈亏互抵，也难以发挥对某个项目的调节作用。

（二）计税主体不同

增值税和企业所得税，都是以某个企业为征税主体，以企业为单位，算总帐，算总的增值税和所得税应纳税额。

而土增税是以项目为主体，计算某个项目应缴纳的土增税。土增税为什么必须以项目为主体？因为不同的项目，其收益来自社会投资的影响不同，只有以项目为单位，才可以实现征税的宗旨。

（三）征税对象不同

增值税的征税对象是增值额，也就是新创造的价值，即财务报表上的工资加利润，也就是c+v+m中的v+m。

企业所得税的征税对象是所得，类似c+v+m中的m。

土增税的征税对象是纳税人因转让房地产获取的过高收益，不是企业全部的m，而是转让某个项目获得的超过一定水平的m。

以上三个区别，足以说明增值税和企业所得税无法代替土增税。

三、计税主体---为什么要按照项目管理？

增值税和企业所得税，都是计算某个企业在某个月份或某个年度的应纳税额，但是，土增税却需要计算某个项目的应纳税额，以项目作为计税主体，实施项目管理。

为什么这样处理？

符合土增税立法宗旨的要求。土增税的目的是调节非因企业自身经营原因导致的过高收益，这些过高的收益，体现在某个项目上。一个房地产公司，可能同时开发多个项目，有的项目可能存在过高的收益，有的项目可能没有过高的收益，只有实施项目管理，计算某个项目的过高收益，才能精准地实现土增税的立法宗旨。

所以，土增税的计税主体，必须是项目。

如何确定项目？

最好是主管部门的批文，如《建设用地规划许可证》《预售许可证》等。

按照项目进行管理，意味着不同项目之间的盈亏，不能互抵。如果不同项目间的盈亏可以互抵，那就不是项目管理，而是增值税、企业所得税那样的企业管理了。

四、税率设计---实际税率和盈利状况对税率的要求

税率几乎是每个税种最重要的问题，现行税率按照超率累进，分为四档：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%；

增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的部分，税率40%；

增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率50%；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%；

在土增税立法的过程中，最好适当降低税率。有以下三个原因：

（一）实际税负远低于名义税率

根据财政部网站数据，2023年的契税收入是7061亿元，土增税收入是6468亿元，契税的实际税率一般是3%，也就是土增税收入与房地产销售收入的比例不到3%，这在很大程度上说明，可能很少有纳税人可以适用土增税的60%或50%的法定边际税率。

（二）房地产暴利时代已经结束

经过几十年的高速发展，房地产的供给在一些地方已经接近饱和，房地产的暴利时代，已经结束，不少房地产企业认为现在已经进入微利时代，毛利能有5%就是好项目。现有的税率符合上世纪九十年代的实际，现在情况发生很大变化，应该适当调低名义边际税率。

（三）其他税种都在降低税率

近些年，减税降费是税制改革的大趋势，作为主体税种的增值税，最高税率已经由17%降低到13%，降幅23.5%。企业所得税尽管没有降低法定税率，但是出台了大量优惠政策，不少纳税人的适用税率，远低于法定税率。

可以考虑减少税率档次，比如取消超过200%部分的税率档次，其他三档，将税率分别降低5个百分点，也即：

增值率不超过50%的部分——税率25%

超过50%不超过100%的部分——税率35%

超过100%的部分——税率45%

五、免税范围---不应限于普通住宅

现行土增税，销售普通住宅的增值率，如果不到20%，可以免征土增税。也就是非普通住宅，即使转让车库、地下室，不管增值率多少，都要征税。

增值不到一定比例，比如不到20%，转让所有的应税不动产，都应免税，这是土增税立法宗旨的必然要求。

土增税的立法宗旨是调节过高收入，既然是过高收入，应该有一个普遍适用的免税标准，比如增值率不到20%。当然，具体多少合适，可以在测算不同行业平均利润率的基础上确定。

目前允许房地产企业可以按照土地成本与开发成本之和，加计扣除20%。也可以考虑取消加计扣除，将免税标准提高，如提高到25%。

六、预征管理---预征的征收与停止

与企业所得税的预缴类似，土增税的预征，有助于保证税款及时、均衡入库。但是，从理论上讲，预征的前提，是最终有税款入库，而且最终入库的税款应高于预征的税款。所以，预征率的设计，应以清算不退税为底线，如果多数项目清算退税，说明预征率太高了。这些年，不少房地产项目清算，需要退税。

由于房价波动较大，如果纳税人确有证据证明，清算需要退税，应下调预征率或停止预征，也就是土增税最好设立预征率下降或提高机制，设立预征停止机制。

总之，预征制度，在有助于税款及时入库的同时，也应尽量避免占压纳税人的资金，毕竟这个行业还是要鼓励发展，土增税不是消费税，不是要“寓禁于征”。

七、清算管理---回到基本原理，允许自行申报

现行土增税的清算方式，是纳税人向税局提交资料，税局审核后，确定补税或退税额，然后告知纳税人。

现行做法存在如下问题：

（一）无法及时完成清算

这种方式导致大量项目迟迟不能完成清算，曾经有项目提交资料后，7年无法完成清算，税局负责的官员都换了几拨。

（二）有悖征管基本法理

纳税人应依法自主纳税，自己承担不依法纳税的责任。但现行方式，相当于税局替纳税人承担了责任。

（三）与优惠管理的方式矛盾

根据现行税收优惠管理的规定，纳税人享受减免税优惠，都是自行判定，申报享受，但土增税缴税，竟然还要税局判定，与优惠管理方式矛盾。

（四）与企业所得税管理不一致

企业所得税也是先预缴后汇缴，但是企业所得税的汇缴，是纳税人自主申报，就可以完成汇缴，不采用税局审核的方式。

土增税的清算方式，还是比照企业所得税，纳税人依法自主提交清算资料，税局受理，事后检查，纳税人自己承担不依法申报的责任。

八、报表设计---三栏还是一栏

任何一个税种，其申报表，都是实体法的表格表达方式。申报表现在是三栏：普通住宅、非普通住宅、其他。

在普通住宅享受优惠的前提下，可以分成普通住宅和非普通住宅，如果免税的范围适用于所有不动产，则不必再区分是普通住宅还是非普通住宅。

土增税的管理是项目管理，如果再区分住宅和其他，实际是在项目管理的基础上，进一步细化为产品管理，这不但无助于实现土增税的立法宗旨，还徒然增加纳税人的负担，征纳双方的分歧。

良法才能善治，既要立法，更要立良法，提高立法质量。明确土增税的立法宗旨，按照税法基本原理，按照常情常理，妥善处理有关具体问题，避免出现硬伤，或难以自圆其说的规定，有助于提高立法质量。

【第6篇】土地增值税清算管理征管成效

土地增值税的迅猛增长已逐渐成为地方税收的一个重要税种,必须严格征收管理。房地产开发项目土地增值税征收管理通常采取按不同类型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分别确定预征比例进行先预征,待项目符合清算条件时再清算,多退少补的管理办法，清算工作是整个土地增值税征收管理的重要环节，是房地产开发项目土地增值税管理的终点。

国家税务总局先后于2006年和2023年下发了有关清算工作的要求和规程，进一步要求加强对房地产开发项目土地增值税清算管理工作。在房地产开发项目土地增值税的具体清算工作中，清算条件、时间、方式、成本的认定和归集分配等问题是清算工作中的重点和难点，在此，本文从以下几个方面探讨。

一、把握清算时间及清算条件

准确把握房地产开发项目土地增值税清算时间及清算条件是依法治税的前提。在过去的征管工作中，只明确了纳税人申报、征收、入库的时间，对清算时间、清算条件和清算方法未作具体的规定，国家税务总局于今年出台了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文），明确了 “两个条件”、“两个时间”， 细化了房地产开发项目土地增值税清算工作的操作步骤。

“两个条件”：其一，符合清算条件的项目，纳税人应及时进行土地增值税清算。即：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。其二，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人及时进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他情况。

“两个时间”：

其一，由纳税人进行清算的，应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；

其二，由主管税务机关要求纳税人进行清算的，纳税人应当在收到主管税务机关清算通知之日起90内办理清算手续。办理清算手续时，纳税人应提供清算资料和中介机构出具的《鉴证报告》，主管税务机关受理后，应在一定期限内及时组织清算审核。

针对清算的两种情形时间期限的把握应注意以下两个方面，第一，如果纳税人在90天的时限内第一次报送资料不齐全，主管税务机关应以书面的方式明确告知需补齐资料的内容及时限，时限掌握最好以30日内为限；第二，若资料齐全，主管税务机关受理后，应在一定期限内及时组织清算审核，这里的“一定期限”，主管税务机关也应在具体工作规范中明确，如90天。这样，既维护了纳税人的合法权益，也规范税务主管机关的受理和清算时间，保证了土地增值税清算工作的及时，避免房地产开发商为了延长清算时间、增大期间费用减少增值额，故意将部分尾盘滞销，迟迟不结转收入成本，导致税款不能及时足额的入库。

二、明确清算对象，加强前期管理

明确清算对象是房地产开发项目土地增值税清算的关键环节。土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对一个开发企业有多个开发项目，一个开发项目中有不同类型的开发产品，对象的确定不同会产生不同的清算结果，如开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同时包括商业铺面、宾馆饭店、写字楼、车库等综合建筑物的，应分别计算增值额，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通住宅），有些是应税的，因此，要针对不同类型建筑物细分清算对象。笔者认为，对于一个房地产开发项目，纳税人应该分别核算收入、成本等，否则免税开发产品不能享受免税政策，并从高计征土地增值税。主管税务机关在房地产开发企业项目前期管理中，要实施按项目管理，加强辅导企业开发期间的会计核算工作，督促企业根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集分配收入、成本、费用及税金，跟踪监控房地产开发企业项目开发过程中的立项、修建、销售、清算四大环节，从开发企业取得土地使用权开始，到项目销售告磬清盘为止，按项目分别建立档案、设置台帐，加强对开发项目的前期管理。

三、合理归集分配开发项目的土地增值税扣除项目

归集土地增值税扣除项目金额是清算工作的前提，分配土地增值税扣除项目金额是清算工作的关键。房地产企业开发是一个投资额大、建设周期长、资金周转慢的开发过程。通常一个项目的开发从土地的取得到销售告罄需要三年以上，一般开发企业又会有多个项目的开发滚动，在这期间企业将会有不同项目的收入、成本、费用、税金的发生，按照分项目、分期清算的要求，准确的计算出各个项目的增值额和应缴土地增值税额是清算工作的难点和目的。企业对不同项目的收入，均在帐务上是有明细，能够区分出是哪一项目、哪一类型开发产品的收入，但成本、费用上，特别是共同承担的成本、费用，很难明确区分和界定，这就需要我们认真鉴别开发成本和费用的真实合法性，并合理归集分配开发企业不同项目的成本、费用等扣除金额和同一项目不同类型开发产品的成本、费用等扣除金额。

（一）确定开发成本和费用的真实合法性

合理归集分配土地增值税扣除项目金额的前提是先需确定这些开发成本和费用的真实合法性，甄别企业有无虚列开发成本、费用现象。其开发成本、费用的列支，必须从税务主管部门或相关部门取得合法凭据。企业开发成本和费用的真实合法性，主要从以下几个方面判断：

一是企业在土地的取得环节是否有国土等相关部门的合法凭据，并缴纳了相关的耕地占用税或契税；

二是企业支付拆迁补偿费时是否将拆迁明细表（包括拆迁面积、户数、拆迁费用）等相关资料报税务机关备案，帐、表、册、收据是否一致。同时，企业为取得土地使用权而支付的这部分拆迁费用是否到主管税务机关申报缴纳了契税；

三是企业支付建筑安装工程款时是否代扣代缴相关建安营业税收，并取得税务机关开具的建筑业统一发票。这一部分成本是整个开发成本除了土地之外又一相对数额较大的支出，在对房地产开发项目跟踪管理时就应注意项目的建筑招标、中标、工程结算书是否有一定的逻辑关系，工程总造价预算与结算是否差异过大，工程结算时土方建筑单价是否偏高，重点核实材料用量是否异常超标、人工费、机械使用费是否超出正常取费标准等情况，开发企业自购建筑材料是否重复计算扣除；

四是企业列支前期工程费、基础设施费、公共配套费及开发间接费时是否真实发生的，是否以真实合法有效凭据入帐，不得预提开发间接费用；

五是企业列支开发费用利息时，是否将此列入开发成本的开发间接费用科目，企业是否是通过金融机构贷款，有无合法凭证，有无利息结算单，是否列支超过银行同期利息的数额。

（二）合理归集分配开发成本

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的归集方法，分配共同的成本，即，土地价款及相关税费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

具体分配方法有：

1、占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。这一般适用土地成本的分配。

2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。这一般适用同一项目不同类型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。

4、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。笔者认为，较简便又直接的归集分配方法是建筑面积法，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。据此办法，就能准确的找到每个项目、每个类型建筑物（普通和非普通住宅、商业用房等）的已售部分和未售部分的开发成本，这是计算土地增值税扣除项目中开发费用的重要基数，也是财政部规定的其他扣除项目加计20%的重要基数，更是计算土地增值额的重要依据。

（三）合理归集分配开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。在土地增值税扣除项目中，开发费用如何计扣，是按利息加开发成本的5%，还是按开发成本的10%，主要在于财务费用的利息支出能否提供金融机构证明并按开发项目计算分摊，其与企业所得税的期间费用税前扣除是有区别的，它不能够计入开发成本，更不能作为财政部规定的其他扣除项目加计20%的扣除基数，只能计入开发费用。在计算开发费用扣除时，应注意三点。首先，企业在会计核算上已经将开发成本完工前的利息支出进入成本的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算。其次，扣除房地产开发费用时有两种方法。第一种，财务费用利息支出凡能够按项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；非金融机构借款的利息扣除，最高不得超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用（即管理费用和销售费用），按开发成本的5%以内计算扣除。第二种，财务费用利息支出凡不能按项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按开发成本10%以内计算扣除。第三，分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，要按照项目合理分摊，在实际操作中，如能提供金融机构证明的，可以按当期项目的收入比例将利息分摊到各项目。

四、科学确定增值额的计算方法

科学确定增值额计算方法是实现准确清算的核心。在实际清算工作中，我们遇到最多的是开发项目同时包含商业和住宅的综合楼盘，这类型项目既开发有商铺、宾馆饭店、写字楼、车库，还有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，这就需要我们分别计算增值额。但分别计算增值额，税率是否应分别确定，还是合并计算增值额后确定呢？大中城市的房价高，增值额大，二级城市和县城等房价略低，增值额略小，而土地增值税预征率是按照发达的大中城市状况测算确定的，二级城市和县城预征率偏高，清算后出现大量退税情况。再加之土地增值税清算的办法各异，导致税负不公，退补税款差异大。故科学确定增值额的方法是土地增值税清算的核心。基本案例 2008年7月，某市房地产开发公司在市区中心地段开发多功能商住楼一幢，开发总面积5000平方米，其中1、2层为商铺，面积2000平方米， 3、4、5层为普通住宅，面积3000平方米。商住楼销售总收入合计2300万元，其中：1、2层商铺平均售价为7000元/平方米，销售收入1400万元。普通住宅部分平均售价3000元/平方米，销售收入900万元。商住楼的土地购置成本及房屋开发成本总计1600万元。房地产开发费用为土地成本和开发成本两者之和的10%即160万元（其他费用不计）。加计开发成本的20%扣除即320万元。营业税金及附加为127.65万元，已预缴土地增值税27.75万元(普通住宅按销售收入的0.75%,商铺按销售收入的1.5%预缴)。公司以该幢楼为成本核算对象。

方法一：普通住宅和商铺合并，以整个商住楼为单位计算土地增值税

方法二：普通住宅和商铺分别计算土地增值额，合并确定税率计征土地增值税

方法三：普通住宅和商铺分别计算土地增值额，分别确定税率计征土地增值税

五、严格掌握土地增值税的核定征收政策

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可采取核定征收其土地增值税：

一是依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

二是擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

三是虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

四是符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。主管税务机关对开发企业项目核定征收时，要参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

笔者认为，在核定征收时，其一，核定征收率应考虑一个自由裁量的区间，对不同时间、不同类型、不同结构、不同地段、不同价格的开发产品区别对待。其二，对情节严重的纳税人，如第二种情形擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，应从高从严的核定征收土地增值税，不使用核定征收率的办法核定征收，可以考虑对其销售收入、开发成本、开发费用的核定来计算出应纳土地增值税额。其三，对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

来源：梁好财税工作室

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【第7篇】土地增值税预缴纳税申报

（二）土地增值税的清算

《土地增值税清算管理规程》第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算：

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

从预售开始到清算日已经出售的房地产均应参加清算。

（三）清算后剩余房产的销售

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。《细则》规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

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下期我们学习“土地增值税可否补计成本进行二次清算”，您也可以思考一下，下期再见！

【第8篇】土地增值税怎么申报

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。另外，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。其中转让营改增之前缴纳的营业税作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

一、一般计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，在计算销项税额时，涉及抵减土地价款的，还应当扣除相应土地成本。

举例：a房地产公司清算项目为一般计税项目，2023年12月31日申报的土地增值税清算资料中销售台账显示含税销售收入11亿元，全部为普通标准住宅收入，假设该收入对应应扣除的土地成本为3.37亿元(增值税与土地增值税计算分摊口径一致)，销售额=(11-3.37)÷(1+9%)=7亿元，销项税额=7 × 9%=0.7亿元，土地增值税清算收入=11-0.7=10.3亿元

二、简易计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。但对小规模纳税人转让非自建不动产以及一般纳税人转让营改增之前取得的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额为销售额。所以增值税应纳税额为差额除以(1+5%)*5%。土地增值税应税收入为收入总额扣除增值税应纳税额后的差额。

举例：2023年a公司将营改增之前以500万购买的办公楼予以出售，出售的含税收入1000万元，应缴纳增值税为(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，应确认土地增值税应税收入为5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第9篇】土地增值税实行的税率形式

源恒财税小深分帮您解决房地产企业项目税务咨询、税务信息化难题，欢迎来撩~

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。超率累进税率是超额累进税率的一种。超率累进税率是一种特殊税率形式。

实行四级超率累进税率，选取课税对象的某一百分比指标为计税起点，将其按百分比高低划分为若干个等级部分，并分别规定每一个等级的税率。

土地增值税实行四级超率累进税率：

1、增值额未超过50%的部分税率为30%；

2、增值额超过扣除项目金额的50%未超过项目扣除金额的100%税率为40%；

3、增值额超过扣除项目金额的100%未超过项目扣除金额的200%税率为50%；

4、增值额超过200%的部分税率为60%。

下面，源恒财税通过一个案例带大家了解一下土地增值税如何计算四级超率累进税率。

案例

某房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为1500万元，扣除项目金额为1000万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税？

解析：根据四级超率累进税率表

（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%

（2）土地增值税应纳税额＝1500×50%-1000×15%＝600（万元）

土地增值税计算三步法

01 计算增值率

例题中增值额为1500万元，注意这里是增值额哦。

增值额1500万元，扣除项目1000万元，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%

在《土地增值税》系列丛书中，源恒税务使用大量的案例对土地增值税如何采用四级超率累进税率计算方法的问题进行解答，书中汇总了从1994年到迄今为止的所有现行政策和优惠政策，通过政策解读、案例、问题解答3个板块，对我们在土地转让、房产转换、合作建房、房地产出租、房地产抵押、代建房等方面遇到的税务问题进行解答，是我们快速、便捷的找到税务上的解决方法，成功运用法律法规这一武器维护我们的合法权益，是个人、企业经营必备的税务工具书。

02 通过增值率找对应税率和速算扣除系数

增值率=增值额/扣除项目金额×100%

增值率=1500万/1000万×100%=150%

本例中增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200% 适用第三级次。

03 计算应纳税额

应纳税额＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数

应纳税额=1500万×50%-1000万×15%＝600（万元）

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

政策依据

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

源恒财税业务介绍

源恒财税二十多年来专业从事房地产企业财务审计、税务审计、税务咨询、纳税评估、财税培训、税务筹划、《税务总监》研究、法规数据库查询、新政策解读及推送、财税高级人才推荐等服务，就企业经营中的实际税收问题展开现场咨询，指导房地产企业在税法所允许的范围内，进行前期税收筹划和事先安排，达到合法预防与管控税务风险的目的。经过26年的税务操作实践与经验积累，帮助房地产企业税务管理部门监督税收成本风险管理与控制、税款现金流管理和税务争议处理，提早揭示税务风险并及时作出应对与筹划。让纳税人一开始就站在税务巨人的肩膀上，少走弯路，依法维护纳税人的合法权益，为企业的腾飞保驾护航。

欢迎咨询房地产企业税务规划师刘生：136-0308-9197，潘生：136-2094-7117。

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【第10篇】土地增值税印花税的能不能扣除

文|金穗源商学院 刘玉章

问题六十一：土地增值税清算时，已缴纳的印花税可否扣除？

问：房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照《印花税暂行条例》缴纳了印花税，请问在计算土地增值税时，可否扣除?

答：房地产企业在开发经营过程中缴纳的印花税分两种情况来处理：

（1）房地产开发经营过程中缴纳的印花税，土地增值税清算时不得扣除。

根据《企业会计准则》的规定，印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10％扣除。

土地增值税清算时所扣除的房地产开发费用中包含了印花税，如果再扣除则属于重复扣除，为此，《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”此项规定的含义是房地产企业土地增值税清算时不能再重复扣除印花税。

《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，根据财税字[1995]48号规定，印花税不能重复扣除。

（2）房地产开发企业转让旧房及建筑物时，缴纳的印花税在计算土地增值税时可以扣除。

财税字[1995]48号规定：“其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”

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【第11篇】土地增值税清算应税收入

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则相关规定：

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

那么，房地产开发企业土地增值税清算时，出现以下三种情形该如何确认土地增值税收入呢？

情形一、全额开具商品房销售发票

案例1 某房地产有限公司销售给甲公司一栋商用办公楼，合同总金额1200万元（不含税），发票开具不含税金额也是1200万元，但甲公司尚有100万元的购房款一直未支付。那么在进行土地增值税清算时，该房地产公司收入额应按多少确认？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

该房地产公司销售的商品房虽然未全额收到购房款，但因按全额开具了商品房发票，因此应按照不含税价格1200万元确认土地增值税收入。

情形二、未开具发票或未全额开具发票

案例2 某房地产有限公司销售了两套商品房，甲套商品房合同金额200万元（不含税），由于客户只交了首付款30%，因此发票也只开了60万元；乙套商品房合同金额150万元（不含税），客户同样只交了首付款30%，但该房地产公司尚未开具发票。那么在进行土地增值税清算时，针对甲、乙两套商品房收入额应按多少确认？

根据 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

因此，该房地产有限公司销售的甲乙两套商品房，合同总金额合计350万元（不含税），虽然客户只交了首付款，房地产公司仅开具了部分发票，但在进行土地增值税清算时，按上述规定，则应按照合同约定的总金额350万元（不含税）确认为土地增值税收入。

情形三、销售合同面积与实际测量面积不一致

案例3 某房地产开发有限公司与客户签订商品房销售合同，销售合同所载商品房面积为120平方米，房屋达到交付条件后，经有关部门实际测量后发现面积为126平方米，针对该问题经与客户协商后，客户补缴了6万元（不含税）的购房款。那么，针对客户补缴的6万元（不含税）购房款在土地增值税清算时收入额如何确认？

根据 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

因此，该房地产开发有限公司收到的客户补缴的6万元（不含税）购房款，在土地增值税清算时应予以调整。

来源：中税答疑新媒体智库

【第12篇】应征土地增值税的有

在实务操作中，很多财务人士不知道企业土地转让应该交哪些税？税率是多少呢？怎么样在合法的情况下去合理避税？土地买卖和股权转让又有什么区别？

通常情况下，土地不能直接转让，土地只有在开发投入达到项目总投资（不含土地成本）的25%之后才可以转让。只有在企业改制重组、破产清算等特殊情形下土地才有可能直接转让。土地的转让涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税以及土地购买方的契税。

根据土地的取得时间不同（是否在营改增之前），增值税税率可能为5%，也可能为9%；土地增值税适用30%到60%四档超率累进税率；企业所得税适用25%的基础税率；印花税适用产权转移书据万分之五的税率；契税适用3%-5%的比例税率，具体税率根据当地实际情况确定。

合理的税务筹划主要考虑企业改制重组的相关税收优惠，土地买卖涉及不动产权属的转移，应征契税和土地增值税，而股权的转让不涉及不动产权属的转让，仅需缴纳所得税和印花税，虽然国家税务总局原先发文“以转让股权的名义转让不动产需要缴纳土地增值税”，但是从各地的税务实践和相关税务司法判例的情况来看，通过转让股权的形式转让不动产无需征收土地增值税。

【第13篇】公寓土地增值税

问：

商务公寓土地增值税核定计税，税点由5%变更为10%，商务公寓核定土地增值税=（过户价−增值税）×10%。会有什么样的影响

--------------------上问下答-------------------

答：

利空，多5%的税费。如果过户评估价600万，多了30万税费。

要买家多交30万，约相当于房价贵了60万（5成首付）。如果买家掏不了30万，则房价要跌60万，10%才能让买家继续买得起，

实际中，影响应该小于房价10%。

理论上，10%土增+5.6营业+1.5%个人+3%契税+3%佣金=23.1%的税费。说实在话，真的挺高。

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【第14篇】土地增值税预征计算方法

预征土地增值税是指自然人对土地或者土地上建筑物附着物的使用、转让过程中产生的税。国家征税肯定会有相关法律依据来确定和指导征税的正常进行。那么预征土地增值税计税依据是什么？

下面北京京坤律师事务所为大家介绍下相关内容。

一、预征土地增值税计税依据是什么

１、全国普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2％、3％、4％，其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率按国家税务总局规定的标准，即2％执行。

２、纳税人根据自行计算的预计增加率预缴土地增加税，对计算出的预计增加率大于100％且小于或等于２200％的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为5％。

３、对计算出的预计增加率大于200％的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为８％。预计增加率根据《中华人民共和国土地增加税暂行条例》及其实施细则的规定计算。

４、全国保障房仍暂不预征。公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，暂不实行预征。

５、目前主要针对不动产和建筑行业采用预征办法，主要有5％、3％和2％的档次。预征增加税是一种出于税款均衡入库需要的预交方法，需要在规定时间内按照规定税率或者征收率重新进行计算和申报。

二、土地增值税如何征收

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（１）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；

（２）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

（３）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

（４）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

三、土地增值税应纳税额的计算具体步骤

第一步：计算增值额：房地产转让收入－扣除项目金额；

第二步：计算增值率（目的是与适用税率作比较）：增值额÷扣除项目金额×100％；

第三步：根据土地增值税率表（主要依据上图“级距”部分），选择适用税率和速算扣除系数；

最后一步，就可以计算应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

北京京坤律师事务所小结:

以上就是北京京坤律师事务所为大家介绍的预征土地增值税计税依据是什么的相关内容，土地增值税的计算公式是增值额乘以税率就是应该缴纳的税额。上文介绍了土地增值税的税率，大家可以阅读了解。

【第15篇】2023土地增值税新政策

1.a房地产公司2023年第一季度开始预售商品房取得不含税预收帐款5000万元，第二季度预售商品房取得不含税预收帐款6000万元，第三季度预售商品房取得不含税预收帐款4000万元，该项目于2023年8月28日竣工验收并报相关部门备案，符合企业所得税收入确认条件，结转计税成本10000万元，请问a房地产公司第三季度企业所得税预缴申报表要不要填写营业收入15000万元，营业成本10000万元（2023年第三季度因未交房，a房地产公司会计核算时未确认收入）？

答：根据《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类，2023年版）》填报说明，营业收入、营业成本填报按照国家统一会计制度规定核算的本年累计营业收入、本年累计营业成本。第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。因此，房地产开发企业应按规定，在第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填报按税收规定计算的应纳税所得额。

厦门市税务局

2.某房地产公司，计算增值税时，土地价款抵减销售额计算销项税额，那么在计算土地增值税时，土地增值税收入是用不用考虑土地价款抵税，或者说扣除项目里的土地价款要减除抵税的金额？

答：一、根据《国家税务总局关于发布（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法）的公告国家税务总局公告》（2023年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，第一条 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……第六条 本通知自2023年5月1日起执行。

三、根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号）第一条规定，……原适用10%税率的，税率调整为9%。

四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定，第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。……第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入……第六条规定 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；五）财政部规定的其他扣除项目。

五、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 规定，第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益……第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……

六、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

七、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

因此，根据上述文件规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。如土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。建议您参考上述文件规定，具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

河南省税务局

3.目前享受土地增值税优惠事项是否需要进行备案？

答：根据《国家税务总局关于实施<中华人民共和国印花税法>等有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）第二条第一款规定，土地增值税原备案类优惠政策，实行纳税人“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”的办理方式。纳税人在土地增值税纳税申报时按规定填写申报表相应减免税栏次即可享受，相关政策规定的材料留存备查。纳税人对留存备查资料的真实性、完整性和合法性承担法律责任。

天津市税务局

4.根据财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告第二条第(五)项 土地使用权出让的计税依据其他经济利益对应的价款包含延期利息，但是在中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中第七条第一项取得土地使用权所支付的金额以及财税〔2016〕140号第七条向政府部门支付的土地价款中又不包含土地延期缴纳产生的利息。同一件事情产生得纳税行为计税依据是否需要保持一致？

答：在房地产开发项目土地增值税清算中，按照土地出让合同的约定向政府土地主管部门支付的土地出让金利息部分允许作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

安徽省税务局

5.房开企业销售无产权车位印花税安0.05%还是安0.03%？

答：根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

企业销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，为此，不属于印花税征税范围，不应贴花。

浙江省税务局

6.建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，总承包单位为一般纳税人。总承包单位是否可以选择简易计税办法或者一般纳税方法，还是只适用简易计税？

答：一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2的规定：“……

（七）建筑服务

……

2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

…… ”

二、根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税〔2017〕58号)规定：“一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。

地基与基础、主体结构的范围，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》(gb50300-2013)附录b《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。

……

六、本通知除第五条外，自2023年7月1日起执行。……。”

因此，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。一般纳税人为上述情形之外的甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

福建省税务局

7.物业公司代收自来水差额纳税的开票和申报处理？

答：根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函〔2017〕127号）规定：

附件：增值税发票开具指南

物业管理服务发票开具规定

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税。

发票开具：纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票或增值税普通发票。

差额征税发票开具规定

纳税人或者税务机关通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票时，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

根据《国家税务总局关于增值税 消费税与附加税费申报表整合有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第20号）规定：

三、《增值税及附加税费申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）填写说明

3.第8 至12 行“二、简易计税方法计税”“全部征税项目”各行：按不同征收率和项目分别填写按简易计税方法计算增值税的全部征税项目。有即征即退征税项目的纳税人，本部分数据中既包括即征即退项目，也包括不享受即征即退政策的一般征税项目。

五、《增值税及附加税费申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）填写说明

（一）本表由服务、不动产和无形资产有扣除项目的营业税改征增值税纳税人填写。其他纳税人不填写。

浙江省税务局

8.个人到税务局代开安装服务增值税发票，是否享受2023年4月1日至12月31日免增值税的优惠？

答：根据《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政部 税务总局公告2023年第15号）规定：

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。

自然人个人也可以享受该优惠。

浙江省税务局

9.我公司于4月份成立，6月底办理的税务登记。在此期间取得的办公用品的专用发票，请问我公司在7月份办理税务登记并登记为一般纳税人，那么成立后税务登记前的专票进项税可以抵扣吗？

答：根据《国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2023年第59号） 一、纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。

因此，请参照上述规定进行处理。

大连市税务局

10.公司以自产货物赠送给客户，按照公允价值扣缴个人所得税时计税依据包含增值税吗？

答：在确定计税依据时，个人所得税的应税收入不含增值税；免征增值税的，不扣减增值税税额。

江苏省税务局

11.企业购买预付卡开具的不征税安徽增值税电子普通发票能否在所得税前扣除？

答：根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局2023年第28号公告）第十条规定，企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目，但按税务总局规定可以开具发票的，可以发票作为税前扣除凭证。

因此，不征税的增值税普通发票可以作为企业所得税税前扣除凭证。

安徽省税务局

12.某某于2023年6月10日在呼和浩特市万达广场2层华胜德养生堂购买了一个产品，购买后并没有开具发票，6月11日我要求商家开具发票，但是商家要求我出示身份证号，否则无法开具发票，请问此类情形开具发票是否需要买家提供身份证号？

答：根据《国家税务总局关于进一步优化营改增纳税服务工作的通知》（税总发〔2016〕75号）第十八条的规定，加强增值税发票开具工作的宣传辅导

各地税务机关要认真做好增值税发票开具方面的政策宣传，消除社会上对增值税发票开具方面的误解。增值税纳税人购买货物、劳务、服务、无形资产或不动产，索取增值税专用发票时，须向销售方提供购买方名称(不得为自然人)、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。个人消费者购买货物、劳务、服务、无形资产或不动产，索取增值税普通发票时，不需要向销售方提供纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，也不需要提供相关证件或其他证明材料。

建议结合实际情况，参考上述规定。

内蒙古自治区税务局

13.1、一般纳税人公司跨区域进行石灰石开采（加工），其增值税纳税地点应该是在机构所在地，不用在开采（加工）所在地按跨区域经营的相关政策预缴2%的增值税吧？2、外购片石生产建筑用砂石，能否享受增值税的简易方法（增值税税率为3%）计税？

答：一、纳税人(不含其他个人)跨地(市、州)提供建筑服务、房地产开发企业预售自行开发的房地产项目、纳税人(不含其他个人)出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产等按规定需要在项目所在地或不动产所在地主管税务机关预缴税款的，填报《增值税及附加税费预缴表》及其他相关资料，向税务机关进行纳税申报。

二、根据《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定：“二、下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行，不得抵扣进项税额：

……

(三)一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：

……

2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

……”

三、根据《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）的规定：“二、财税〔2009〕9号文件第二条第（三）项和第三条“依照6%征收率”调整为“依照3%征收率”。

江西省税务局

14.“贴现利息分割单”能否作为买方支付贴现息的有效凭证，在所得税前列支？双方签订货物买卖合同，合同约定采用银行承兑汇票结算，贴现利息由买方承担。由于受到银行账户限制，双方约定由卖方代为支付银行贴现利息，银行向卖方开具贴现息发票后，由卖方向买方出具“贴现利息分割单”及银行发票复印件，作为买方承担全部贴现利息的依据。请问在此情况下，“贴现利息分割单”能否作为买方支付贴现息的有效凭证，在所得税前列支？

答：根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2023年第28号）第五条企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。

第八条税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。

内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。

外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

第九条企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。

税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。

综上所述，请参照上述规定。如有其他疑义，请持相关资料至主管税务机关进行判断。

大连市税务局

15.深圳企业增值税和企业所得税的滞纳金可以超过本金吗？

答：根据《中华人民共和国税收征收管理法》（第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修正）第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”

对于纳税人未按照规定期限缴纳税款产生的滞纳金没有上限规定，故存在超过本金的情形。

深圳市税务局

16.某司与中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司有服务协议，每月需支付租金服务费，但是他们的收款单位却是中国移动通信集团广东有限公司，对方的答复是他们分公司没有收款账户，给不出其他有说服力的原因解释，这种情况是不是有其他特殊的原因或者规定？

答：根据《中华人民共和国发票管理办法》（国函〔1993〕174号） 第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

第二十条 所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。

第二十一条 不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。

第二十二条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。

第三十五条 违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：

（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；

综上，如您收到的发票不符合上述文件规定，您单位有权拒收并要求开票方重新开具；如开票方拒绝重开可拨打12366广东税务纳税缴费服务热线，根据语音提示转2再转4投诉举报专线进行举报。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请拨打广东税务纳税缴费服务热线12366或进一步向主管税务机关核实确认。

阳江市税务局

17.员工核酸检测费用，能否税前扣除？如果可以税前扣除，是作为企业必要经营支出全额税前扣除？还是福利费核算按14%限额扣除？

答：企业为员工返岗所支出的核酸检测费用可以作为费用全额扣除。

一、企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

二、有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。

合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

江西省税务局

18.在企业所得税中租金收入是如何确认的？

答：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

依据：1、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第十九条规定：企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

2、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

天津市税务局

19.我司是通过电子平台线上销售货物给个人消费者是否需要缴纳印花税？

答：《中华人民共和国印花税法》第十二条 下列凭证免征印花税：……(八)个人与电子商务经营者订立的电子订单。

适用简易还是可选择适用简易。

宁波市税务局

20.软件企业将取得的增值税即征即退税款用于生产研发，是否可以享受企业所得税研发费用加计扣除政策？

答：根据《财政部 国家税务总局关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展企业所得税政策的通知》(财税〔2012〕27号)规定：“五、符合条件的软件企业按照《财政部 国家税务总局关于软件产品增值税政策的通知》(财税〔2011〕100号)规定取得的即征即退增值税款，由企业专项用于软件产品研发和扩大再生产并单独进行核算，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。”

另根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十八条规定：“……企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。……”

因此，如果企业将取得的增值税即征即退税款专项用于软件产品研发和扩大再生产并单独进行核算，作为不征税收入的，对应的研发费用就不得加计扣除。如企业未将即征即退税款作为不征税收入，对应的研发费用就可以加计扣除。

福建省税务局

【第16篇】土地增值税清算税款

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说到土地增值税清算，对于房地产行业的财务人员来说，一点都陌生。可是对于我们很多财务人员来说，也是非常害怕进行土地增值税清算的，主要是因为土地增值税的清算相对其他税种而言要复杂的多，工作量也很大。

那么，就让我们把它搞清楚

01

什么情况下需要进行“土地增值税清算?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)相关规定：

第二条第(一)规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

第二条第(二)规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

02

请问出现以下情况如何进行“土地增值税清算”?

1.土地增值税清算后再销售房屋如何缴纳土地增值税?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，如何进行土地增值税清算?

对于确定需要进行清算的项目，房地产开发项目以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算;对不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

3.未出售的房地产项目，在进行土地增值税清算时，如何进行清算?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条(二)项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

4.直接转让土地使用权，如何进行土地增值税清算?

根据国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)第六条第(一)项规定，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，法定扣除额为:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)与转让土地使用权相关的税金。

5.整体转让未竣工决算房地产开发项目，如何进行土地增值税清算?

对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。

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