土地增值税纳税申报表（16篇）

【第1篇】土地增值税纳税申报表

文|金穗源商学院 刘玉章

问题八十：土地增值税纳税申报表填报

（一）将“销售收入总额”转换为“应税收入总额”

计算开发项目销项税额抵减率：

销项税额抵减率＝销项税额抵减额÷销售收入总额×100%

应税收入总额＝销售收入总额×（1+销项税额抵减率）

各类房产应税收入总额汇算表

以“ ”（点击蓝字查看案例）中房产类别为例制表

（二）计算与转让房地产有关的税金

“营改增”之后，一般纳税人适用一般计税方法，已转让房地产有关的税金是城建税(7％)，教育费附加(3％)。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城建税)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”房地产企业就一个开发项目而言可以计算实际缴纳的城建税和教育费附加，但落实到各类房产，只能推算，总金额是一致的。

每类房产实际缴纳城建税=该类销售收入总额×增值税税负率×7%

开发项目实缴增值税额=（销项税额－销项税额抵减额）－累计进项税额留抵

开发项目增值税的税负率=实缴增值税÷销售收入总额×100%

各类房产应缴城建税、教育费附加计算表

（三）土地增值税纳税申报表的填报

土地增值税纳税申报表见《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号，以下简称总局文件）的附表土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）

(1)房产分类：总局文件将房产分为三类，为真实反映房地产企业所开发的各类房产应缴土地增值税情况，企业可根据项目情况将房产分类，如果按照三类填报，可以将房产类别合并，例如：“非普通标准住宅”与“联排住宅”合并为“非普通住宅”，“商铺”与“写字楼”合并为“其他类型房地产”。

(2)“转让房地产收入总额”就是土地增值税的“应税收入总额”。“营改增”之后，一般计税方法计算的土地增值税的应税收入总额与企业所得税的销售收入总额不一致，应税收入总额按照“销售收入总额×(1+销项税额抵减率)”来计算，各类房产的“应税收入总额”是先在“各类房产应税收入总额换算表”中计算，再填报土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）。

(3)“房地产开发成本”六个成本项目，按照单位成本乘以销售面积计算填报。

(4)“房地产开发费用”，按照“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”之和分别乘以5％计算填报“利息支出”和“其他房地产开发费用”。

(5)“与转让房地产有关的税金等”。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”先计算开发项目增值税的实际税负率，然后按照各类房产的销售收入在“各类房产应缴城建税、教育费附加计算表”中计算后填报。

(6)“已缴土地增值税税额”是按照税务总局规定的土地增值税预征率计算的。

上述介绍的土地增值税纳税申报表的填报方法，是从取得各业务部门提供的成本核算资料开始，经过成本的分配计算，直接计算填报土地增值税纳税申报表。

【第2篇】土地增值税清算之收入确认

由于我国土地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。对于采取简易计税的纳税人来说，按5%征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，因此不得再扣除购入的土地价款。

支付的土地价款包括：

1.向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。

土地款扣除凭证：

1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额（销项税额抵减后的金额）扣除？

分析：

一、会计处理

（一）购入土地时：

借：开发成本—土地成本 22500

贷：银行存款 22500

（二）确认收入时：

借：预收账款 46600

贷：主营业务收入 42752.29

应交税费——应交增值税（销项税额） 3847.71

（三）结转土地成本时：

借：主营业务成本—土地成本 16875

贷：开发产品 16875

解：根据国家税务总局公告2023年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元

（四）抵减土地价款时：

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1393.35

贷：主营业务成本 1393.35

解：差额后的销项税额=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36万元，销项税额抵减=销项税额-差额后的销项税额=3847.71-2454.36=1393.35万元。

二、土地增值税处理

（一）收入确认

根据财税〔2016〕43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

又根据税务总局公告2023年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

观点一：土地增值税收入=42752.29+抵减的销项1393.35=44145.64万元；

观点二：土地增值税收入=42752.29万元。

（二）成本确认

土地增值税清算时收入为不含税收入，扣除土地成本时土地为票据金额全额扣除（观点一），还是销项税额抵减后的金额（观点二）？

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【第3篇】土地增值税的税率表

可扣除项目

1、取得土地使用权说支付的金额

2、房地产开发成本

3、房地产开发费用

4、与转让房地产有关的税金

5、其他扣除项目

【第4篇】土地增值税暂行条例细则

本文转载自国家税务总局海南省税务局

为加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范清算工作流程，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，结合我省税收征管实际，制定本办法。

第一章 项目管理

第一条 土地增值税以国家有关部门核发的《建设工程规划（临时）许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，主管税务机关可按主管规划的政府部门的批准意见结合项目实际情况进行判定，以确定的分期项目为单位清算。

第二条 纳税人申报的清算项目原则上应与税收管理系统中登记的项目保持一致。

第三条 纳税人应当自取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》之日起30日内，向主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。纳税人在填报《土地增值税项目登记表》时，应同时向主管税务机关提交土地使用权出让合同、房地产转让合同等有关资料。

第四条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理，从纳税人取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》开始，按项目分别建立档案、设置台账，定期采集、更新。同时，与第三方信息进行比对，对房地产开发企业项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第五条 本办法适用于房地产项目的管理。

第二章 预征管理

第六条 从事房地产开发的纳税人，在房地产项目土地增值税清算受理前转让房地产取得销售(含预售)收入的，应当在收讫转让收入款项（包括预收款性质的房款）或取得索取转让收入款项凭据的次月15日内，向主管税务机关报送预征土地增值税纳税申报表并预缴税款。

第七条 房地产开发企业在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产销售收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。

第八条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。

第九条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

第十条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

应预缴土地增值税税款＝（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。

第十一条 土地增值税预征率

（一）海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%；非普通住宅和其他类型房地产预征率为5%。

（二）其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%；非普通住宅和其他类型房地产预征率为4%。

（三）对房地产开发项目中纳入住房保障体系的住房，暂不预征土地增值税；对房地产开发项目中不属于住房保障体系的房地产，按本条第（一）、（二）项规定的预征率计算预征土地增值税。纳入住房保障体系的住房须经政府相关部门批准性文件认定。

（四）纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

第十二条 对房地产开发项目既有普通住宅又有非普通住宅和其他类型房地产，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地产的，均应按房地产的类型、性质分别核算销（预）售收入，并适用相应的预征率分别计算预征土地增值税；不能分别核算销（预）售收入的，一律从高适用预征率计算预征土地增值税。

随房屋一并转让的配套设施，凡转让的房屋为普通住宅的，配套设施按照普通住宅进行预征；凡转让的房屋为非普通住宅的，配套设施按照非普通住宅进行预征。单独转让的配套设施按照其他类型房地产进行预征。

第十三条 纳税人逾期不申报土地增值税的，税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》”）第六十二条的规定处理。

纳税人逾期未按规定预缴土地增值税的，依照《征管法》第三十二条的规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

第三章 清算申报

第十四条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十五条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%）；

产权式酒店的销售比例=已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积（即总建筑面积扣除自持经营建筑面积）的比例，产权式酒店的销售比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%）

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第十六条 对符合本办法第十四条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。

对符合本办法第十五条规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目。对确定需要进行清算的项目，由主管税务机关向纳税人下达通知申报《税务事项通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。对确定暂不通知清算项目，应继续做好项目管理。

纳税人未在规定期限内申报的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

第十七条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十四、十五条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起90日内或者收到主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

第十八条 同一土地增值税清算项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在清算时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十九条 土地增值税的清算申报主体是纳税人。纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、合理性和相关性。

第二十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款。

纳税人办理清算申报应补缴的税款，应当在清算申报期限届满的次月15日内缴纳，逾期不缴的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定加收滞纳金。

第四章 清算受理

第二十一条 在收到纳税人清算申报资料后，主管税务机关应在7日内对纳税人的申报表以及申报资料进行审验，审验内容包括：清算项目认定是否正确、是否足额申报预缴税款、申报资料是否完整、清算所属期是否准确、申报表表间逻辑关系是否一致等。

对符合清算条件，且清算申报资料完备的，征纳双方在《土地增值税清算资料申报表》上签字确认。同时，主管税务机关向纳税人出具受理《税务事项通知书》。

纳税人申报的清算项目资料不齐全的，主管税务机关应向纳税人出具补充资料《税务事项通知书》，一次性告知纳税人需要补充的资料,并要求纳税人在15日内补齐。纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，主管税务机关可以受理。

纳税人未在规定时间内报送补充资料的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

第二十二条 对已受理进入土地增值税清算程序的清算项目，自主管税务机关送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起，取得的预售收入不再预缴土地增值税。

纳税人在提交清算申报资料前，应在税收管理系统中办理清算申报。税务机关在受理清算时，应复核纳税人是否已办理申报。

第五章 清算审核管理

第二十三条 市县税务局应采取“集中清算、分类审核、难点合议”的方式开展土地增值税清算审核工作。

第二十四条 “集中清算”是指市县区税务局集中本单位内风险管理事项人员，成立清算审核组，统筹对辖区内房地产项目集中清算审核。

海口和三亚市税务局可自行确定在市局或区局集中清算，其他市县区税务局（区指洋浦经济开发区，下同）在市县区税务局集中清算。

“分类审核”是指清算审核组内设收入审核和成本审核等若干小组，对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核。

第二十五条 “难点合议”是指市县区税务局成立土地增值税清算合议工作小组，审议土地增值税清算难点问题。

第二十六条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条。

第二十七条 审核人员应各司其职，各负其责，按照统一的审核流程和审核指引开展清算审核，形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。

第二十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性，数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目规划资料，重点对项目的楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等进行实地核查。

第二十九条 主管税务机关自向纳税人送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起， 在90日内(不包括补充工程造价清算资料时间和纳税人反馈意见时间)做出清算审核结论。因特殊原因不能按时完成清算的,应按以下程序报批，延期最长不能超过60日：

1.延期30日以内的，由市县区税务局分管局领导批准；

2.延期30日以上且不超过60日的，由市县区税务局长批准。

第三十条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，移交清算审核组进行审核；清算审核组在完成审核后，向主管税务机关移交审核意见和工作底稿；主管税务机关向纳税人出具审核意见《税务事项通知书》，反馈初审意见，并要求纳税人在15日内提出意见和补充资料。

第三十一条 主管税务机关对纳税人的反馈意见和补充资料进行复核，对存在争议的事项应开展集体审议。

（一）纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认同纳税人主张的，主管税务机关调整原处理意见；

（二）纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认为纳税人未能补齐关键资料且无正当理由的，主管税务机关维持原处理意见；

（三）涉及工程造价审核事项，纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议（形成书面记录），仍无法达成统一意见，市县局可聘请造价专业机构针对争议问题进行核实确认。

第三十二条 主管税务机关应在收到纳税人反馈意见后30日内出具清算审核结论，同时下达补（退）税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。

土地增值税清算税款缴纳期限为主管税务机关送达补缴税款《税务事项通知书》的次月15日内。

第三十三条 纳税人对税务机关清算结论不服的，按照要求缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。

第三十四条 主管税务机关应加强清算项目的尾盘管理，按照有关规定督促纳税人做好土地增值税的尾盘申报，确保税款及时入库。

第六节 清算审核内容

第三十五条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第三十六条 营改增后纳税人在进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

适用增值税一般计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-应缴纳增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-增值税应纳税额。

第三十七条 土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

第三十八条 纳税人因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益，应当确认为土地增值税的计税收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，纳税人收取的违约金不属于房地产销售收入。

第三十九条 纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第四十条 纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按下列方法和顺序确定其收入：

1.按纳税人同期、同类商品房的平均销售价格确定；

2.按纳税人近期、同类商品房的平均销售价格确定；

3.由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。

以上所讲的同期是指当月或者当季，近期是指当季或者当年，当月、当季或者当年分别指自然月、季、年。

第四十一条 纳税人申报的整个清算项目的房地产销售均价低于统计部门公布的本地同期房地产平均销售价格10%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按统计部门公布的本地同期的房地产平均销售价格核定其收入。

第四十二条 符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由：

（一）人民法院判定或裁定的转让价格；

（二）政府有关部门确定的转让价格；

（三）经主管税务机关认定的其他合理情形。

第四十三条 纳税人将房地产转为自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第四十四条 土地增值税清算扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第四十五条 纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可要求纳税人补充提供，纳税人不能提供的，主管税务机关可按照《2008-2023年海南省房地产项目工程造价参考指标》（琼国税公告2023年 号）核定扣除。

凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

1．不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。

2．工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

3．装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

4．房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

5．大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

第四十六条 扣除项目金额的计算分摊：

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：

（一）能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目。

（二）属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按转让土地使用权的面积占总面积（占地面积法）的比例计算分摊，对于无法取得项目占地面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。

（三）属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按各清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊，对于无法取得可售面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。

（四）同一个清算项目中，同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

（五）同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

第四十七条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：

（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本办法所称合法有效凭证，一般是指：

1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的涉税行为应当开具发票的，以开具的发票为合法有效凭证。

通过购买或接受投资方式取得土地使用权的，转让方足额缴纳土地增值税，受让方取得契税完税凭证的，契税完税凭证可视同合法有效凭证。

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。

4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据管理范围，实在无法取得正式发票（行政事业性收据）的客观条件下，结合实际情况，以合同（协议）、收据、收款证明等相关材料作为企业入账凭证，如：支付给个人的青苗补偿费，结合相关证明材料，收款人的收款收据即可确认为合法凭证。

5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。

第四十八条 除本办法第四十七条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：

（一）取得土地使用权所支付的金额

1.对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

2.同一个清算项目, 应将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

3.纳税人在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府或政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与取得本清算项目的土地使用权有直接关联的，按规定补缴契税后，可以计入本项目扣除项目金额。其他红线外支出不予扣除。

以上所指的政府有关部门是指市、县（区）级政府土地主管部门，证明文件包括通知、批复、会议纪要等。

4. 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据，并已缴清受让环节相关税费的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。

5. 对《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）生效后，以土地（房地产）投入非房地产开发企业并在投资环节享受了暂免征收土地增值税优惠政策的，被投资方取得土地（房地产）后转让出售或用于房地产开发的，其土地成本应按最初投资方取得土地的原始成本进行认定。

6. 对根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）和《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的有关规定，在改制重组时享受暂不征收土地增值税的，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

7.纳税人因政府规划等原因重新置换取得的房地产开发用地，按政府置换后土地出让合同明确的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为 “取得土地使用权所支付的金额”扣除。

8. 纳税人为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

“招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。

9.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，纳税人取得财政非税收入票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除，纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不予扣除。

（二）土地征用及拆迁补偿费

1.纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，其扣除金额根据双方签订的补偿协议、清册、收付款凭据等相关资料确定。

2.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

3.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

4. 货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

5.纳税人购入已建成的不动产后将地上房产拆除后再次开发房地产，如会计核算时未对不动产计提折旧的，原有不动产的购入成本及缴纳的契税、拆除原有房产发生的拆迁费用可分别在取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费中扣除。

（三）前期工程费

1.纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。

2.纳税人在项目规划报建时按政府规定缴纳的相关费用允许扣除。

3.纳税人发生的未形成最终成果设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不允许扣除。

（四）建筑安装工程费

1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。

2. 纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。。

3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与施工方登记的建安项目开票信息保持一致。

4.营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

5.纳税人销售已装修的房屋，发生的合理装修费用可以计入房地产开发成本。

（1）纳税人收取的装修费符合下列条件之一的，应一律作为销售收入，并扣除相应的装修成本：

①在销售合同中明确了房价中包含装修费的；

②销售发票中包含装修费的；

③签订销售合同时捆绑签订装修合同的；

上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

（2）纳税人销售已装修的房屋，随房屋一同出售的家电、家具，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。除此以外的家电、家具收入，若在销售合同中一并计入销售收入，能够提供购进发票的，准予作为“新建房及配套设施的成本”予以扣除，但不作为计入房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目的计算基数。

日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出不允许扣除。

( 3 )纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其发生的设计费用、建造费用、装修费用等相关支出不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

6.纳税人实际发生的营销设施建造支出，按下列原则进行处理：

（1）纳税人在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（2）纳税人在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

（3）纳税人租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、展厅等营销设施的，支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（4）纳税人将房地产开发项目中的开发产品或公共配套设施装修后作为售楼部等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

7.纳税人因设计变更发生的建筑安装工程费，已依法办理变更手续的，按规定计算扣除。纳税人自行改变设计方案、违章建设、重复建设发生的建筑安装工程费不允许扣除。

8.纳税人发生的合理的工程监理费允许计算扣除。

（六）公共配套设施费

1. 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，按照以下原则之一确认：

①政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；

②经人民法院裁决属于全体业主共有；

③商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主委员会。

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立，无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明，以及在清算项目内显著位置和海南省主流媒体刊登公告的相关证明材料。

商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，或注明有关公共配套设施归出卖人所有，清算前又明确或变更公共配套设施权属归全体业主共有的，纳税人应与不少于已售房产户数三分之二的业主签订补充协议，确认公共配套设施权归全体业主共有。

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

2.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照规定计算分摊清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

3.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

4.在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与计算分摊。

5.纳税人依法配建（人防部门规划）的人防工程，其建造发生的成本费用允许扣除。人防工程建筑面积的确认，按人防部门竣工验收意见书或规划意见书标注的面积确认。

纳税人按规定向建设部门缴纳的人防工程异地建设费，取得合法有效票据的，予以扣除。

纳税人转让有产权的地下车库，应计入项目可售建筑面积，按规定确认房地产销售收入，其发生的开发成本可以计算扣除；纳税人在销售合同中约定无产权的地下车库属于其所有，以及转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的建筑物等比照执行。

无产权的地下车库，其建筑面积按照竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本费用按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的房地产开发成本中计算。

（七）开发间接费用

开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

开发间接费与纳税人的期间费用，应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用按比例扣除。

第四十九条 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

（一）房地产开发费用

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

提供金融机构证明是指纳税人向具有贷款资质的金融机构借款，且能提供借款合同、利息结算单据或发票、商业银行同类同期贷款利率等证明的行为。委托贷款、统借统还贷款、信托贷款发生的利息支出，不得据实扣除。

2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

3.纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条前两项所述两种办法。

4.清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

5.纳税人向金融机构支付的财务咨询费、手续费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

6.在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，造价审核费、前期物业费、劳务派遣费、差旅费、开荒保洁费、在土地增值税清算时计入房地产开发费用。

（二）税金及附加

纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加，地方教育费附加，允许据实扣除。营改增后，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，地方教育费附加，涉及到多个开发项目应分摊的，按各项目不含增值税收入的占比计算分摊。

（三）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。

第五十条 税务机关在审核收入和扣除项目金额时，应重点关注关联企业交易是否符合独立交易原则，按照公允价值和营业常规进行业务往来。

第七章 核定征收

第五十一条 在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围，纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。

第五十二条 对符合清算条件的房地产开发项目按核定征收方式进行土地增值税清算时，清算审核组根据主管税务机关日常管理过程中获取的开发项目收入和扣除项目数据信息，综合运用从第三方获取的信息，逐项核定销售收入和扣除项目金额，确定应纳的土地增值税。

（一）销售收入

根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从主管房屋销售备案的政府部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。

（二）扣除项目金额

1.土地价款。根据纳税人日常申报的资料和数据，向自规部门查询该项目取得土地使用权支付的价款，确定土地价款。无法获得土地价款相关数据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。

2.房地产开发成本。房地产开发成本存在下列情形之一的，税务机关适用清算项目开工至竣工期间所对应年度的“工程造价参考指标”数值，对房地产开发成本予以核定。

（1）纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应下达《税务事项通知书》，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照“工程造价参考指标”据以计算扣除，并发出核定征收的《税务事项通知书》。

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费和开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关根据纳税人报送的清算资料进行审核确认。纳税人无法提供资料的，不予以确认。

（2）清算申报的工程造价高于“工程造价参考指标”规定的房地产项目工程造价参考标准，又无正当理由的。

税务机关对工程造价委托第三方鉴定的，以鉴定意见作为是否有合理理由的判断依据。

3.房地产开发费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的10%以内计算扣除。

4.与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目的金额按照规定计算确认。

（三）根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后，区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产，分别计算增值额和增值率，确定应缴及应补缴的土地增值税。

第五十三条 本办法第四十五条第二款第二项第一点所说“凭证资料不符合清算要求或不实”是指存在下列情形之一：

（一）不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的；

（二）工程结算项目建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的造价高于当地“工程造价参考指标”无正当理由的；

（三）桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的；

（四）房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的造价高于当地“工程造价参考指标”的；

（五）大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

第五十四条 对符合核定征收土地增值税条件的纳税人，主管税务机关向纳税人出具告知核定事项的《税务事项通知书》，清算审核组开展土地增值税核定征收核查，核定应纳税额，形成核定征收报告。

主管税务机关应当自收到核定征收报告起30日内向纳税人出具核定征收结论，同时下达补（退）税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。

第八章 附 则

第五十五条 清算审核组完成审核后，将清算审核意见及底稿等全部清算资料（含申报和审核资料的纸质及电子版）移交主管税务机关。主管税务机关在清算结束后，应按照档案管理的要求，将清算资料移送档案管理部门存档。

第五十六条 市县区税务局可根据本办法，结合本单位实际，制定实施办法。

第五十七条 本办法所称的主管税务机关是指管辖房地产项目的区税务局、税务分局、税务所。

第五十八条 本办法由国家税务总局海南省税务局解释。

第五十九条 本办法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的项目，按本办法的相关规定处理。《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局2023年第8号）、《海南省地方税务局关于调整土地增值税清算核定征收工作流程的通知》（琼地税函〔2017〕215号）和《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税清算工作流程的通知》（琼税发〔2019〕21号）同时废止。

附件：

1.土地增值税清算审核底稿

2.土地增值税清算相关文书

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《土地增值税清算辅助系统》 遵循税法 数据驱动 标准规范 阳光智能

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清算效率：人员异地分工、高效协同作业，规范项目管理

项目管理：多形式导入数据，规范建立数据档案，一键快速查询

风险控制：智能风险检测，精准审核调整，降低涉税风险

快速测算：政策灵活配置、一键测算税款，多清算方案可供对比

自动报告：清算申报表与鉴证报告符合税局要求及税协标准

数据同步：手机同步查看项目收入成本数据，便于实时决策管理

加入协同，协同与合作伙伴/客户共同进化。

【第5篇】公寓土地增值税

问：

商务公寓土地增值税核定计税，税点由5%变更为10%，商务公寓核定土地增值税=（过户价−增值税）×10%。会有什么样的影响

--------------------上问下答-------------------

答：

利空，多5%的税费。如果过户评估价600万，多了30万税费。

要买家多交30万，约相当于房价贵了60万（5成首付）。如果买家掏不了30万，则房价要跌60万，10%才能让买家继续买得起，

实际中，影响应该小于房价10%。

理论上，10%土增+5.6营业+1.5%个人+3%契税+3%佣金=23.1%的税费。说实在话，真的挺高。

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【第6篇】土地增值税加计扣除

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。”第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2023年5月1日起执行。”第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 （一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 （二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”

【第7篇】计提土地增值税分录

导读：企业计提房产税土地税怎样做会计分录？这个问题涉及到的知识点并不复杂，大家可以将会计学堂整理的内容作为参考依据进行阅读，希望你们能够通过阅读总结出自己的经验，在今后的实际操作中能够灵活运用。

企业计提房产税土地税怎样做会计分录?

计提时:

借:管理费用--土地使用税

--- 房产税

贷:应交税费--应交土地使用税

贷:应交税费--应交土房产税

上交时:

借:应交税费--应交土地使用税

借:应交税费----应交土房产税

贷:银行存款

房产税的详细计算方法

一、从价计征

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征,其公式为:

应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%[1]

二、从租计征

从租计征是按房产的租金收入计征,其公式为:应纳税额=租金收入×12%

没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间:将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税.其余均从次月起缴纳.

个人出租住房的租金收入计征,其公式为:应纳税额=房产租金收入×4%

综上所述,相信看到这里的小伙伴对于企业计提房产税土地税怎样做会计分录已经有了初步的认知和了解.会计学堂还有海量的学习资源等着你,请持续关注网站更新.

【第8篇】土地增值税申报表2023

编者按：近几年，国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、成本费用和扣除等方面都作了较为明确的规定。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)对土地增值税清算做了详细规定。但由于土地增值税政策专业性强、操作过程复杂，时间跨度长，税款金额较大等原因，现实中多数房地产开发企业对清算规定执行不到位，达到条件主动清算的企业很少，导致土地增值税清算的涉税风险不断加大。

土地增值税以预征为主，符合条件的进行清算。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）对“土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题”的规定是，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

一、土地增值税的清算条件

土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。

（一）主动清算条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；）

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（是指整体将开发的未完工项目转让销售；）

3、直接转让土地使用权的。（是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。）

上述清算条件是主动清算条件，也就是说，房地产开发企业的开发项目符合上述任何一种条件，就应主动按照规定的时间进行土地增值税的清算。

（二）被动清算条件

被动清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条件。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

二、清算时间要求

（一）主动清算时间要求

符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务部门受理窗口按规定对报送的资料进行核对，做出是否受理的决定；对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。

（二）被动清算时间要求

符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

三、清算结果及法律责任

主管税务机关受理纳税人清算申请后，应交由具体负责进行土地增值税清算的税务部门进行清算，清算时间一般不得超过30日，如遇特殊情况可适当延长清算时间，但最长不得超过45日。

清算审核工作完成后，应由主管税务机关向纳税人出具《土地增值税清算结论书》和《税务事项通知书》，并按税务文书送达程序及时送达纳税人。

纳税人接到税务机关出具的《土地增值税清算结论书》和《税务事项通知书》后，应根据税务机关的结论和有关规定，办理补缴税款或退税手续。

纳税人不配合税务部门进行清算、提供虚假资料或发现有其他违反税法行为的，按照《税收征收管理法》的有规定处理。

四、符合条件不清算的法律风险

2023年，国税总局发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）进一步明确加强对土地增值税的清算工作，该文件是国家税务总局对加强土地增值税清算工作的指引，强调通过巡回督察、加强地方官员绩效考核等方式，推进各地税务机关土地增值税清算工作。

实践中，房地产企业对清算规定执行不到位，达到条件主动清算的企业很少。一些企业预留一定比例的尾房，以一定价格优惠与购房者达成推迟订立网上合同、推迟开具发票（暂时机外订立合同、收具收款）的约定，从而逃避房管部门“销售备案系统”的监控，达到长时间占用资金、延迟清算的目的。而安置房项目以政府补贴不到位为由，长期不清算。而在如今的征管环境下，这些操作都隐含着极大的涉税法律风险。

（一）根据国税发〔2009〕91号的规定，主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。基于此，税务机关从项目源头开始就加强了对土地增值税的全过程动态监控，对于逃避以及拖延纳税的行为，税务机关可以对其进行土地增值税的被动清算，即达到土地增值税清算条件后，没有在90日内主动向税务机关缴纳增值税的，必须在税务部门规定的期限内完成对土地增值税的清算。

（二）同时，需要提醒的是，根据《税收征收管理法修订草案（征求意见稿）》的内容，在土地增值税进行清算时，税务部门可以充分利用财政、税务、银行、建设等相关部门的信息，核实开发项目销售收入与扣除项目的实际情况，核实银行等金融机构的相关证明等等，据此审核纳税人提供的清算材料，提高清算审核的准确性。对于纳税人而言，提供虚假材料、核算不规范的问题，应该给予更多重视。

（三）因为土地增值税属于地方税种，对于具体的操作规定各省的差异较大，如国税发〔2009〕91号第十条“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的规定，（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。因此，华税建议，企业在熟悉相应的税收法律、法规的基础上，应对省级土地增值税清算的操作标准及相应的操作细则认真研究，解决清算实践中的现实问题，避免涉税风险。

【第9篇】土地增值税的税金

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。另外，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。其中转让营改增之前缴纳的营业税作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

一、一般计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，在计算销项税额时，涉及抵减土地价款的，还应当扣除相应土地成本。

举例：a房地产公司清算项目为一般计税项目，2023年12月31日申报的土地增值税清算资料中销售台账显示含税销售收入11亿元，全部为普通标准住宅收入，假设该收入对应应扣除的土地成本为3.37亿元(增值税与土地增值税计算分摊口径一致)，销售额=(11-3.37)÷(1+9%)=7亿元，销项税额=7 × 9%=0.7亿元，土地增值税清算收入=11-0.7=10.3亿元

二、简易计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。但对小规模纳税人转让非自建不动产以及一般纳税人转让营改增之前取得的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额为销售额。所以增值税应纳税额为差额除以(1+5%)*5%。土地增值税应税收入为收入总额扣除增值税应纳税额后的差额。

举例：2023年a公司将营改增之前以500万购买的办公楼予以出售，出售的含税收入1000万元，应缴纳增值税为(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，应确认土地增值税应税收入为5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第10篇】房地产企业土地增值税预缴

一、预缴土地增值税的政策依据

1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）

2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条

3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）

二、预缴土地增值税计算

（一）预征的计征依据

1.一般计税

（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额

（2）销项税额=销售额×适用税率

（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）

2.简易计税

土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

3.简化计算

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）

（二）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）

（三）预征率

应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率

“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条

根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。

三、预缴申报

（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条

（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条

（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）

（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。

（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）

（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。

附件1：财产和行为税纳税申报表

财产和行为税减免税申报附表

附件2：财产和行为税税源明细表

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

四、会计处理

预缴土地增值税时：

借：应交税费-应交土地增值税

贷：银行存款

五、风险点

1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；

2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；

3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。

来源：金穗源

【第11篇】增值税和土地增值税

增值税

最近有很多网友朋友问，增值税和土地增值税是不是一个意思？他们之间又有什么不同？

今天，小编就带大家来了解一下增值税与土地增值税的区别？

关于两者的定义：

土地增值税指的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，用来转让所取得的收入其中包括货币收入、实物收入和其他收入减掉法定扣除项目金额后的增值额为计税向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承和赠与方式无偿转让房地产的行为。

增值税是指商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种税。

增值税与土地增值税是否重复征收？

不重复征收。 但是在行使转让土地使用权时，需要同时交土地增值税和增值税，另外还要交城维和税，印花税。

两者的不同主要表现在以下几个方面：

纳税义务人、扣缴义务人不同

征税的范围不同

税率不同

扣除的项目和计税方法不同

征收管理机关不同

纳税地点不同

纳税期限不同

减税、免税的规定不同

以上是小编为大家整理的增值税与土地增值税的区别点，希望对您有所帮助。

接下来，小编将为大家讲解到关于增值税的申报、做账方式。

大家都知道在2023年增值税发生了比较大的变化，如今已经到了七月大征期了，今天我们就来给大家聊一聊增值税小规模纳税人最新的申报、财务处理事宜。

从2023年4月-12月起，增值税小规模纳税人原适用3%税率的，直接免征增值税。

2023年5月至2023年年底，对纳税人为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税

2023年1月至2023年底，对纳税人提供公共交通运输服务取得的收入，免征增值税。

注意：开票方面，增值税小规模纳税人如果享受免征增值税优惠的话，要开具免税的普票，即在开票时，税率栏上选择“免税”。

在这里还有几个事项需要大家注意：

如果开票时自然人代开的话，那么自2023年4月起，代开的是3%的业务，也是可以享受免税优惠政策的。

增值税小规模纳税人适用3%免税的业务，不再受季度不超过45万免增值税的限制，但是仍需要注意连续12个月（4个季度）销售额不能超500万，否则会被强制转为一般纳税人。

如果开3%征收率的增值税专用发票，则需要放弃减免税的优惠政策。

小提示：另一个优惠政策从2023年到2023年12月实施的前面提到的小规模纳税人月销售额不超过15万（季度45万），免增值税。即便是有了3%的免税的优惠政策，这个45万的免增值税仍旧有效，因为小规模纳税人除了3%的业务之外，还有5%的业务。

马上就到了七月中旬了，7月是增值税小规模纳税人按季度申报的第一个征收期，接下来，我们就来了解下申报和财务处理的问题。

以按季申报为例：根据相关规定，申报的时候要区分季度超45万和季度超45万。

举个简单的例子：

45万以内，只涉及普票，某公司按季申报的小规模纳税人，2023年第二季度销售货物35万，开具免税的增值税普票。

这种情况申报比较简单，算出免税额=350000*3%=10500，

财务处理方面：

借：银行存款/库存现金350000

贷：主营业务收入350000

注意：这里只需要按开具的免税发票入账，不需要计提税金再转入营业外收入。

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【第12篇】土地增值税和契税

营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据分别是：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

【第13篇】土地增值税扣除的税金

土地增值税扣除项目共计6项：

1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产的开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（即加计扣除，房地产开发企业特有项目）

6.旧房及建筑物评估价格

那么问题来了，所有的业务都是按照以上6项扣除吗？具体扣除方法是什么呢？

答案肯定是否定的，在日常工作中，我们必须根据业务类型来适用对应的扣除项目

一、房地产开发企业转让新建商品房可以扣除1-5项（1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产的开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（即加计扣除，房地产开发企业特有项目））

二、非房地产开发企业转让新建商品房可以扣除1-4项（1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产的开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金）

三、各类企业转让存量房扣除项目1、4、6项（1.取得土地使用权所支付的金额4.与转让房地产有关的税金6.旧房及建筑物评估价格）

四、各类企业转让未开发的地扣除项目1、4项（1.取得土地使用权所支付的金额4.与转让房地产有关的税金）

【第14篇】土地增值税纳税人包括

文|金穗源商学院 刘玉章

问题一：如何界定土地增值税的纳税人和征税范围？

问：土地增值税自1994年开始征收，2005年国务院办公厅下发《转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号）后，各地进一步性加强了土地增值税的清算工作。土地增值税的税负重，清算难度大。如何界定土地增值税的纳税人及土地增值税的征收范围？

答：(一)土地增值税的纳税义务人

《土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)第二条规定:“转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括自然人和个体经营者。

概括起来，《条例》对纳税人的规定主要有以下四个特点:

(1)不区分法人与自然人。即不区分是企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，还是个人，只要有偿转让房地产并取得收入，都是土地增值税的纳税人。

(2) 不区分经济性质。即不区分全民所有制企业、集体企业、 私营企业、个体经营者，还是联营企业、中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

(3)不区分国别。即不区分内资企业还是外商投资企业，中国公民还是外籍个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、 消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》（国发[1994]10号）的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及港澳台同胞等， 只要转让房地产并取得收入的，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。

(4)不区分部门行业。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关还是事业单位，只要有偿转让房地产，就是土地增值税的纳税义务人。

(二)土地增值税的征税范围

1、征税范围：土地增值税的征税范围包括有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

(1)转让国有土地使用权，是指纳税人在取得按国家法律规定属于国家所有的土地的使用权之后，再次转让的行为。

(2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让，“地上建筑物”是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或经移动即遭损坏的物品。

2、征税范围的界定：《条例》规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含义:

(1)土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。

(2)只对房地产的转让行为征收土地增值税，不转让的不征税。例如，房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。

(3)对转让房地产并取得收人的征税，对发生转让行为，而未取得收人的不征税。例如，通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了房地产转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言探讨。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“如何计算土地增值税的应税收入总额”，您也可以思考一下，下期再见！

【第15篇】如何有效降低土地增值税降低土地增值税方法

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如何有效降低土地增值税，主要有四点基本思路：

a、增加扣除成本费用；

b、获得更低的计税税档；

c、选择更节税的申报和分摊方式；

d、延伸产业链，通过关联公司，实现利润分流。

01临界点筹划

在普通住宅的售价制定中，如果，计算增值率在20%附近，我们可以考虑适当调低售价，使增值率低于20%，从而享受免征土增。

土地增值税暂行条例》第8条的规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。 免征土地增值税。增值税率超过20%的，应就其全部增值额累进征收土增。

#例如，某地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取如下不同的销售价格：

第一种方案，销售价格为19500元/平，扣除项目金额共计16500元/平，增值额为3000元/平，增值率18.2％，未超过20％，免征土增税；

第二种方案，销售价格为20000元/平，扣除项目金额共计16500元/平，增值额为3500元，增值率21.2％，超过20％，未超过50％。按30％税率增收土增，应缴土地增值税1050元/平；

显然，第一种方案，由于增值额没有超过扣除项目金额的20％，享受了免征土地增值税的优惠，最终不单实现了更好的利润，也更利于去化。

02合理选用利息支出

根据税法规定，对于企业的利息支出，可以分两种方式确定扣除：

第一种，据实扣除法：

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率，其允许扣除费用：出具证明的利息+(取得土地使用权费用+开发成本)×5%

第二种，10%比例扣除法：

纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除费用：(取得土地使用权支付费用+开发成本)×10%。

企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时，如果预计利息费用较高，主要靠负债筹资，一般采取据实扣除法；如果融资成本较低，一般采取比例扣除法。

#例如，企业开发一处房产，为取得土地使用权支付1000万元，开发成本1200万元，可计算分摊的利息支出为200万元，不超过商业银行同期同类贷款利率。第一种，不提供金融机构证明，可扣除费用：（1000＋1200）×10%＝220（万元）；第二种，提供金融机构证明，可扣除费用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（万元）。

显然，此情况下，采取据实扣除法更利于节税。

除正常的金融渠道贷款外，与控股股东或其他企业的资金往来，最好能通过委托贷款等形式，取得金融机构的合法票据，这样在利息支出扣除时就能掌握主动，降低增值额。

03做大成本，调低税档

在二手项目股权并购中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。这种项目，我们可以采取提高开发成本，降低税档。

在项目定位上，尽量提升产品定位、拔高设计，提升小区景观、和配套设施建设，把毛坯房变成装修房，从而提高成本，增加产品竞争力，稀释增值率。

#举个简单粗暴的例子，同样赚3000块每平，2万的售价对1.7万的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5万的售价对1.2万的扣除成本，就是25%的增值率。通过做高成本的同时，做高售价，尽管利润空间没变，但是增值率降低，从而降低税档。

04期间费用转移到房地产成本

在计算房地产开发企业发生的期间费用时，除利息支出外，都不是按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。

按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。

但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。

企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体地产项目中去。例如，总部某处室领导兼任某地产项目的负责人，那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土增税扣除项目金额，从而达到节税目的。

05分流利润，打造上下游产业链

对民营房地产企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳公司”，将利润向上下游延伸，比如成立建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等公司。

要做好税务筹划，就需要将简单问题复杂化。否则，如只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。

一方面，将利润分流到关联公司，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果；另一方面，分流利润的外围公司利用财政奖励和优惠政策，降低整体税负。

这些公司有的可能在税负较低的地区，如组建的园林公司位于高新科技园区，属于国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可适用15%的优惠税率；有的可能享受相应的税收优惠政策，如组建广告公司或咨询管理类公司，利用其所得税免税政策，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出；有的可能有亏损的情况，如收购一个当年亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。

这种操作，我们可以从许多上市房企的年报披露中，可窥一斑。

06建房方式筹划法

利用代建房：

2023年的时候，不少房企朋友希望我介绍身边有购买总部需求的客户。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式，由于产权没有转移，就不涉及到土增。当然，这种事情可遇不可求。

利用合作建房：

我国税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。

这样，只有在房企建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。

07合并申报不同税率项目

年初的时候，有群友问新芽，为什么他们公司要合并申报一期二期项目。其实，不只是合并申报不同期项目，合并或独立申报同一楼盘高层、洋房等不同利润的产品项目也是常见的税筹方式。

#举个简单的例子，登山哥公司，2023年同时开发了两个项目。项目a，售价1亿，可扣除费用4000万；项目b，售价1.5亿，可扣除费用1亿。

选择分别核算：

a项目，增值率，6000÷4000=150%，土增税，6000×50%-4000×15%=2400万。

b项目，增值率，5000÷10000=50%，土增税，5000×30%=1500万。

合计土增，a+b=3900万。

选择合并核算：

总售价，2.5亿；合计可扣除费用，1.4亿；增值率，78.6%；土增税，1.1×40%-1.4×5%=3700万。

如不考虑其它税费，此项目，合并计算土增减少200万。

在合并不同房地产项目共同申报时应注意，“普通住宅”和非普通住宅项目，应分别核算增值额。一般情况下，土增税需要按项目单独清算，如需合并项目清算的，首先在立项时就要有所筹划，否则到后期就有困难。

08

合理选定成本分摊方法

一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。比如，某地税务局考虑到商铺的层高较大，规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。

在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，可以有效实现节税。

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全国房地产报建管理师”职业培训学习

【第16篇】纯土地转让土地增值税

个人转让住房不需要缴纳土地增值税。

对个人转让非普通住宅经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；

居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；

个人转让应征税的非普通住宅，既没有评估价格又不能提供购房发票的，按转让收入的1.5%计征土地增值税。

同时，有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。