土地增值税计算公式（16篇）

【第1篇】土地增值税计算公式

文|金穗源商学院

土增清算，我们分三步执行：

第一步，我们通过对土地增值税的计算流程进行分析，学习土地增值税的计算公式，如图：

第二步，细细分析每个步骤，了解每个节点的难点税收问题：

第三步，针对各个疑难，利用工具书《土地增值税清算实务》，逐一攻克。

当然，行将至远，土增清算的疑难研究，我们从未止步，《土地增值税清算实务》书籍也仅是研究路上的一块丰碑，我们将继续努力，为大家提供更多服务。

【第2篇】计提土地增值税分录

导读：企业计提房产税土地税怎样做会计分录？这个问题涉及到的知识点并不复杂，大家可以将会计学堂整理的内容作为参考依据进行阅读，希望你们能够通过阅读总结出自己的经验，在今后的实际操作中能够灵活运用。

企业计提房产税土地税怎样做会计分录?

计提时:

借:管理费用--土地使用税

--- 房产税

贷:应交税费--应交土地使用税

贷:应交税费--应交土房产税

上交时:

借:应交税费--应交土地使用税

借:应交税费----应交土房产税

贷:银行存款

房产税的详细计算方法

一、从价计征

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征,其公式为:

应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%[1]

二、从租计征

从租计征是按房产的租金收入计征,其公式为:应纳税额=租金收入×12%

没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间:将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税.其余均从次月起缴纳.

个人出租住房的租金收入计征,其公式为:应纳税额=房产租金收入×4%

综上所述,相信看到这里的小伙伴对于企业计提房产税土地税怎样做会计分录已经有了初步的认知和了解.会计学堂还有海量的学习资源等着你,请持续关注网站更新.

【第3篇】土地增值税的征收范围

一、收入

1.一般规定：括货币收入、实物收入、其他收入

2.非货币收入的确认

3.含税收入的换算

（1）一般计税：

①一般企业（非房企）：销售额（收入）=含税收入÷（1+9%）

②房开企业：应税收入=含税收入-增值税销项税额

增值税销项税额=（含税收入-可扣除的地价款）÷（1+9%）×9%

（2）简易计税：

①非自建：增值税销项税额=（含税收入-买价）÷（1+5%）×5%

应税收入=含税收入-增值税应纳税额

②自建：增值税额=全额÷（1+5%）×5%

应税收入=含税收入÷（1+5%）

二、扣除项目

1.开发成本的核算范围：

提示：

土地征用及拆迁补偿费=土地征用费+耕地占用税+劳动力安置费及有关地上、地下

附着物拆迁补偿的净支出+安置动迁用房支出（支付给回迁户的补差价款+异地安置款+货币安置拆迁）

2.开发费用

（1）加息、罚息不能扣

（2）从非金融机构借款，不满足“能提供金融机构贷款证明”

3.转让旧房及建筑物的扣除项目（★★★）

（1）不能取得评估价格，但能提供购房发票

取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

扣除项目金额=购房发票所载金额（不含契税）×（1+5%×年度）+与转让房地产有关的税金

（2）取得不同购房发票的扣除项目金额的确定：

（3）契税扣除的问题

①房开企业：契税与支付的土地价款一起扣除

②存量房（购房时支付的契税）：

a：取得评估价格的，评估价格中已包含契税，契税不再单独扣除

b：按购房发票计算扣除的，

可扣除项目金额合计=取得土地使用权支付的金额+房屋建筑物评估（不含契税×（1+5%×年度）+转让环节税金（含契税）

4.其他扣除规定

①用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理；同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；

②支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费；

③异地安置，异地安置的房屋属于自行建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；

④货币安置拆迁的，凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

三、按房地产评估价格计算征收的情形

（1）隐瞒、虚报房地产成交价格（不申报或少申报）：由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。

（2）提供扣除项目金额不实

（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由

【第4篇】土地增值税费用扣除

土地增值税基本上可以说是房产行业税收缴纳中，最复杂最容易出现税务风险的一个税种。其计算方式及扣除项目较为复杂，且各项目费用开支明目名目繁多，时间跨度也比较长。在具体操作中，相关费用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值税清算时相关扣除项目关注事项。

涉及土地增值税的情形

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土地增值税清算时，允许扣除的费用项目整理

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不得扣除费用项目概览

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计算扣除时重点关注项

“与转让房地产有关的税金”，主要为，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按代理申报项目准确计算的，允许据实扣除，但不包括增值税！

计算公共配套设施费扣除时，关注相关设施的产权是否明确，设施的界定是否准确；是否与清算土地增值税的项目有关，是否取得合法有效的凭证；

关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的差补价款，是否按税收规定扣除；

关注据实扣除的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按照规定比例计算扣除；

按照国家规定进行项目加计扣除时，关注：纳税人未取得房产开发资质的，是否按税法规定计算加计扣除；转让非住宅类旧房及建筑物时，关注是否按照税法规定扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

存量房地产转让项目的扣除规定

1. 房屋及建筑物的评估价格

评估价格 = 重置成本价 ∗ 成新度折扣率

凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格可按照发票所载金额 并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

计算扣除时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。

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2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

3. 转让环节缴纳的税金(城建税和教育附加、印花税) *对于隐瞒、虚报房地产成交价格的采用发地产评估价格。

*房地产评估价格 = 交易实例房地产价格 ∗ 实物状况因素修正 ∗ 权益因素修正 ∗ 区域因素修正 ∗ 其他因素修正

土地增值税应纳税额计算首先，计算不含增值税收入;其次，计算各项扣除项目合计;最后:计算土地增值税应纳税额:

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1.土地增值税允许扣除项目表

2.土地增值税允许扣除的项目

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相关税收优惠政策

转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税;

1) 建造普通标准住宅出售，其增值税额未超过扣除项目金额之和 20%的，予以免税。超过 20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2) 转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

3) 转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

2. 因国家建设需要免征土地增值税

1) 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产免税;

2) 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税;

3. 对个人销售住房暂免征收土地增值税4. 对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

 注:

a) 企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企 业“取得土地使用权所有支付的金额”扣除;

b) 企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地 使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应 以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该 企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除;

c) 办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部 门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的不得扣除;

【第5篇】降低土地增值税的13种思路

文章来源：平凡即非凡

土地增值税作为房地产行业的独有税种，具有税额占比大、清算规则复杂、持续周期长的特点。因此，各大房企都将土增税管理作为财务工作的重中之重。但很多税务工作者往往将破题之路聚焦于外部政策沟通与突破，而忽视了内部管理的作用。

本文试图从土增税的清算规则出发，解析在房地产开发的全流程、全端口可为土增税优化贡献的价值。（因土增税为地方税种，各地政策差异较大；具体解题方法未必完全贴切、但思路是可以借鉴、交流的）

核心思路

清算口径下的收入成本匹配

作为地产三大税的另外两种，增值税、企业所得税基本以真实票据、真实业务作为成本税前扣除的基本逻辑。因此各个项目的增值税、所得税在销售额中的占比与项目利润呈显著正相关。也就是说，项目越赚钱、所缴纳的税金越高；项目不赚钱、基本就不用交税。

然而由于土增税将一个项目的收入、成本拆分为不同的清算单位、产品类型，来进行增值额的计算。基于计算方法的细致性和业务发展的多变性，极同意出现土增税率与利润率不配比的问题。也就是，项目不怎么赚钱、但是交了大量的土增税。

因此，土增税内部管理要解决的核心问题：在充分学习理解税务政策的基础上，尽量实现清算口径下收入与成本的均衡配比，避免“无效成本、低效收入”的产生。

破题抓手

全周期、全端口策划

1.1：二手项目股权收购高额溢价，沉淀于股东层面无法税前扣除【投资团队】

破题思路1：在建工程转让——虽然在建工程转让较股权转让多一次土增税、契税的纳税义务，但基于土增税的超率累进特点可能产生全周期优化效果

破题思路2：出让方利益转移——许多本地开发商除房地产开发业务外，往往还有工程施工、土方桩基、设计规划等地产上下游业务，通过更大范围的合作可以提供更广阔的溢价支付方式

1.2：招拍挂项目代建学校、公园、道路等红线外工程义务【投资团队】

破题思路1：沟通政府规划调整——比如代建学校就存在红线内直接建设、红线外教育用地划拨的方式。投资团队可关注置于红线内外于可售货值、税负的影响，争取前置沟通、获得最有利的条件

2.1：产品设计，局限与产品溢价与成本间的平衡，未考虑税负视角【设计团队】

破题思路1：低毛利项目少做非普通产品、用足普宅税务优惠。比如存在大量回迁房、需视同销售的无偿配建房的项目，普通住宅均价会被大幅拉低、增值率必然低于20%。此时通过大户型产品提升的销售溢价远不足弥补非普通类型缴纳的土增税。

破题思路2：别墅类产品尽量地上地下产权合一。为了使用面积最大化，别墅产品往往存在很多精妙的空间设计。图纸中地上地下空间是否联通会决定能否取得一个整体的预测绘、产权证。若不连通，出于销售与贷款考虑必然会做低地下价格、提升地上售价。进一步拉大地上产品的增值率，产生额外税费损失。

破题思路3：车位、储藏室未必越多越好。一方面，车储资源已成为很多开发商长期库存中的重要构成，其虽然创造了货值、但未必兑现为利润和现金流，可能是没法盘活的资产。另一方面，有些地域的政策中地下可售产品也需分摊地价，此时地下产品面积越大、单方成本就被摊薄的越厉害，住宅类产品的增值率越高、产生税费损失。

2.2：施工策划过程，未从土增清算单位视角做优化【项目/工程团队】

破题思路1：拉高拍低项目，争取多个工规证。出于货值最大化考虑，中低容积率项目往往会尝试高层+洋房+叠拼的产品方案。如果售价截然不同的产品出现在同一个工规证中，土地价款就只能按建筑面积分摊，无法最大化做到收入成本匹配。如果工规划分清晰，通过政府背书不同标段的占地面积，就可以在土增清算中争取按占地面积分摊。

破题思路2：大体量长周期项目，尽量共用更多公建配套设施。大体量穿越周期的项目，在售价上往往存在明显的高开低走。如果是完全独立的分期开发，会导致前期退税、后期高额补税的情况。但低开高走本就是一体化的操盘思路，应尽量实现小区的一体化、争取合并清算。

3.1：在建阶段，招采合同的签署颗粒度应做出科学化的选择【招采团队】

破题思路1：若拆分合同可实现收入和成本的更有配比，则应拆分合同。比如一个住宅项目中的精装合同，可能存在洋房（假设非普通）的装修标准显著高于高层（假设普通）。若签为一个合同，则只能按建筑面积分摊成本。若签署为独立的两个合同，则存在沟通成本直接归属的可能性。

破题思路2：临近交付阶段的合同，签署的精细化及时间问题需要关注。交付前后，出于品质提升、业主投诉等，往往会做一系列的整改工程。但若签署时间于交付之后、税局及其可能认

3.2：销售阶段，销售策略需多与财务确认【营销团队】

破题思路1：买一赠一可以是销售说辞，不能是业务操作。即可将买房送车位作为折扣策略，但应在录入业务系统、签署合同时将车位签署成正常价格、在住宅价格上予以折让。否则存在车位以明显偏低价格出售、被做税务调整的可能。

破题思路2：小心20%陷阱。基于普通住宅增值率20%以下免税的政策，房价上涨导致增值率超过20%时会出现货值增加、反而利润减少的情况。财务与营销同事应动态关注增值率情况，在无法大幅涨价的背景下、确保增值率控制在18%左右。

破题思路3：尾盘商业尽快出清。由于销售85%即达到可清算条件，住宅项目常出现已完成土增清算但存在大量商铺待售的情况。由于单方清算成本为均摊逻辑、而底商售价又往往很高。如此操作，后期再次销售商业时、增值率超过100%、甚至200%都是极有可能的。

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【第6篇】免征土地增值税

一、税收优惠

1、建造普通标准住宅的税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。如果超过 20％的，应就其全部增值额按规定计税。

2、因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3、因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。

5、个人销售住房，暂免征收土地增值税（2008 年 11 月 1 日起）。

6、企业改制重组，下列暂不征土地增值税：

a、整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业。

b、企业合并且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业。

c、企业分设，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。

d、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业。（改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。）

二、征收管理

1、预征管理

a、对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税。

b、除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2％，中部和东北地区省份不得低于 1.5％，西部地区省份不得低于 1％。

c、房地产开发企业增值税的预征（3％、5%）。

2、纳税地点

a、法人纳税人：房地产坐落地；

b、自然人纳税人：住所地；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税。

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【第7篇】房地产企业土地增值税纳税筹划

土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

方式一：

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

二、土地增值税实行四级超率累进税率

计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单

增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)

增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

注意事项：

1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）

3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）

方式二：

政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

以下方案：

一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

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【第8篇】土地增值税计入什么科目

计算土地增值税，对纳税人缴纳的印花税是否允许土地增值税税前扣除应区分种情况：

一、非房地产企业转让使用过的旧房。转旧房的土地增值税扣除有两种方法：一是扣除转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。二是纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

1.受让环节缴纳的印花税扣除。转让旧房的土地增值税计算：如果选择实行重置价扣除，房屋重置价中已包含了契税以及印花税因素，所以，不能重复扣除受让环节印花税。采取按发票金额按年加计，文件仅明确对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。文件并未明确印花税。因此，允许扣除的也不包括受让环节缴纳的印花税。但对非房地产开发企业，其购买土地使用权所支付的印花税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.转让环节缴纳的印花税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(五)项规定，“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。”以及《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第九条规定，“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”因此，对非房地产企业转让环节缴纳的印花税允许土地增值税税前扣除。

二、房地产企业缴纳的印花税的扣除。房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照缴纳了印花税，在计算土地增值税时是否扣除?

1.房地产企业受让土地缴纳的印花税。房地产开发企业，购买土地使用权所支付的印花税，在管理费用中核算，在计算土地增值税时包含在房地产开发费用中扣除，不单独重复扣除。

2.房地产开发经营过程中缴纳的印花税，比如建筑合同印花税。原会计制度，经营过程中缴纳的印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10%扣除。《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，因此，开发环节缴纳的印花税不能重复扣除。

3.房地产企业销售环节缴纳的印花税。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，管理费用已统一按比例扣除，因此，销售环节缴纳的印花税不能重复扣除。虽然财会〔2016〕22号实施后，对销售环节缴纳的印花税不再计入“管理费用”，而是计入“税金及附加”，但土地增值税立法是基于当时的会计处理，虽然会计政策变化了，但土地增值税立法本意不变，即使印花税计入“税金及附加”，仍不能在计算土地增值税时扣除。

但在实操中，也有不同观点。如《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2023年第5号)第三十七条规定，与转让房地产有关税金的审核，应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。

来源：中汇十堰分所

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【第9篇】土地增值税清算开发间接费用

问：什么情况下才申报按钮才能用啊，现在是灰色不能申报？

答：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

问：支付管理是必填项吗，每个模块都要录入吗？

答：支付管理里面录入的是对发票或政府类付款的银行凭证（实际的银行付款凭证，支付管理对付款进度的监督。需要录入支付管理的模块有：前期、建筑安装、基础、配套四个模块。

问：因为我们项目现在税务局走核定5%，但必须录系统，主要录收入，成本这一块就简单录一些数据，所以看看成本这一块哪个是必填项？

答：企业端的录入都是核实录入，核实的录入全部清算数据；核定只是税务端审核的时候如果不符合核实的在审核确认的时再转为核定的清算结果。

问：请教下，间接费用中有社保，能算到开发成本中扣吗？

答：属于工程部人员的可以，应提供工程人员名单和劳动合同

问：导入的时候提示增值税应该为数据值？

答：首先选择电子表格中“数据”——“分列”——“常规”点完成；最后再选中那一列，单击右键，选择“单元格格式”，设置成数值型保留两位小数。

问：我问一下我当期的土地使用税交了两个项目的，在一张银行回单上，如何录入系统？

答：实缴金额既是票面金额 ，本期缴纳金额是指一张发票承担多期或多项目的税款中，本期按比例分摊的金额。

问：导入的时候提示应税收入计算错误，增值税计算错误?

答:首先选择电子表格中“数据”——“分列”——“常规”点完成；最后再选中那一列，单击右键，选择“单元格格式”，设置成数值型保留两位小数。

问：我们没有达到清算条件，也要填写吗？

答：没有达到清算的，软件可以起到项目监控的作用，也可以方便查询和统计数据。

问：地下车位怎么添加信息，地下车位没有分单元，就是420个？

答：添加房源只选择地下部分创建房源信。息创建完成后，再在层处单击右键，设置楼层信息，在本层户数处修改房源数量即可。

问：我自己导入数据时候提示“数据库内该房屋不存在”

答:第一步房源创建，第二再导入销售

问：您好，想问一下如果10万以下的成本，是专票的话，原始凭证类型、原始凭证代码、号码、收款单位是否可以不填写呀？

答：如果专票抵扣的，不管金额大小都要填写代码、号码、收款单位

【第10篇】旧房转让土地增值税

编者按：房地产无偿划转是否属于土地增值税征税范围，一直是一个争议性话题。否定派主张，根据《土地增值税暂行条例》，转让房地产并取得收入，才需缴纳土地增值税，无偿划转未取得收入，不属于征税范围。肯定派则主张，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，只有以继承、赠与方式无偿转让房地产才不需要缴纳土地增值税，划转不属于继承、赠与，应当纳入征税范围。本文将以三起案例引入，分析房地产无偿划转不征土地增值税的合理性。

一、三起案例中房地产无偿划转不征土地增值税均得到税务机关支持

（一）中信集团无偿划转房地产，总局批复不征土地增值税

2023年1月18日，财政部、国家税务总局作出《关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税〔2013〕3号），明确指出“在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司（以下简称中信有限）过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司（以下简称中信股份）的房地产，不征土地增值税”。当时，中信股份系中信集团/中信有限的全资子公司。

（二）美特粉末无偿划转房地产，税局认可不征土地增值税

2023年8月，扬州海昌新材股份有限公司（以下简称海昌新材）召开临时股东大会，决定将全资子公司扬州美特粉末冶金有限公司（以下简称美特粉末）拥有的建设用地使用权、房屋所有权无偿划转至海昌新材，之后申请注销登记。

2023年12月，美特粉末分别取得了扬州市邗江地方税务局、国家税务局出具的《准予注销登记的税务事项通知书》（邗地税五税通〔2017〕12254号）、《准予注销登记的税务事项通知书》（扬国税邗税通〔2017〕15150号）及清税证明。当月，美特粉末取得了工商部门的注销证明（（10270272）公司注销〔2017〕第12270007号）。

2023年5月，海昌新材向深交所递交ipo申报材料。在证监会第一次反馈意见补充法律意见书中，针对证监会提出的“发行人、美特粉末是否就土地使用权及房屋所有权转让依法缴纳相应税款，是否存在行政处罚的风险，是否构成重大违法行为及本次发行的法律障碍”等问题作出了回复。其中，对土地增值税问题的回复为“鉴于本次国有土地使用权转让系按照土地账面价值确定，无增值额，且美特粉末没有取得收入，按照相关税收法律、法规规定，本次转让无需缴纳土地增值税”。

（三）航发西控无偿划转房地产，税局认可免征土地增值税

2023年9月，经国资有权监管单位批准，中国航发西安动力控制科技有限公司（以下简称航发西控）与西安西控航空苑商贸有限公司（以下简称航空苑）签署《无偿划转协议》，航发西控将2宗国有土地使用权、4项房产、无形资产、设备等经营性资产注入航空苑。其中，航发西控和航空苑均为中国航发动力控制股份有限公司（以下简称航发控制）的全资子公司。

2023年8月6日，航发控制发布《关于中国航发动力控制股份有限公司非公开发行股票申请文件二次反馈意见的回复报告（修订稿）》，就证监会第4项反馈意见“相关土地房产从航发西控变更为航空苑……预计需要缴纳的土地增值税、契税等税费金额，税费承担的主体，上述标的资产评估报告假设中是否已考虑过户转让产生的税费对评估值的影响，评估假设、评估值是否合理”的答复摘录如下：“根据有关税务主管部门出具的土地增值税免税证明，本次土地使用权过户免征土地增值税”。

（四）小结

以上三起案例均为企业集团内部无偿划转房地产，其中：中信集团系向全资子公司中信股份无偿划转，美特粉末系向母公司海昌新材无偿划转，航发西控系向受同一控制的兄弟公司无偿划转。三起案例中，转让方最终均未缴纳土地增值税且获得主管税务机关认可，其中：中信集团、美特粉末两案中，根据现有资料显示，税务机关认为无偿划转不属于土地增值税征税范围，而在航发西控案中，税务机关则认为无偿划转符合土地增值税免税条件。

二、房地产无偿划转土地增值税不征或免征的困境

（一）房地产无偿划转土地增值税不征的困境

房地产无偿划转“可税性”的争议，归根结底在于税法对土地增值税征税范围规定的模糊性。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。由此可见，此处税法采用了“正向规定＋反向列举”的立法模式，但其规定的内容具有不周延性，在“以出售或者其他方式有偿转让房地产”和“以继承、赠与方式无偿转让房地产”之间，尚存在诸多真空地带。这里姑且不讨论划转是否属于转让的问题，即便将划转归入转让的范畴，对于无偿划转，也处于这一真空地带内，税法完全不能解决无偿划转的可税性问题，给纳税遵从带来了极大不便。

在现实层面，这一问题将容易引发税企争议：站在纳税人立场，基于税收法定主义，税法没有明确规定无偿划转属于征税范围，则不应对其征税；站在税务机关立场，基于国库主义，税法没有将无偿划转归入不征税范围，则原则上应当对其征税，考虑到无偿划转又不符合有偿转让的条件，税务机关会引用纳税调整条款，认定无偿划转属于“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的情况，调整计税依据，人为核定转让收入。而所谓“正当理由”的解释权在行政机关，如纳税人无偿划转的理由不被认可，则纳税调整后无偿划转将重新满足征税条件。

在前述案例中，除海昌新材外，另两起案例当事人均为国有企业（中信集团改制后的中信有限为国有独资公司，而航发西控最终亦受国有资本控制），其资产交易受国资监管部门控制。实践中，国资监管部门关于国有企业集团内部交易重组的批复文件在很大程度上可以构成无偿划转的正当理由。对于民营企业，并购重组的安排能否作为“正当理由”则主要取决于主管税务机关理解。如果无法对正当理由作出有效回应，就不能阻止纳税调整的适用，从而使不征税诉求陷入困境。

（二）房地产无偿划转土地增值税免征的困境

为了回避征税范围的争议，也有企业诉诸免税政策解决无偿划转税务问题，例如航发西控就取得了主管税务机关的免税证明。事实上，在2023年6月，航发控制就曾作出预先披露，对无偿划转的土地增值税问题，航发西控主要适用了《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）之规定作免税申报。然而，无论是21号公告还是之前诸多版本的重组土地增值税免税政策，均未提及“无偿划转”可以免征土地增值税，事实上，对于“无偿划转”这一概念，仅在企业所得税和契税优惠政策中有所涉及，航发西控的这一政策适用似乎缺少明确的依据。

现行土地增值税优惠政策未将无偿划转纳入免税范围，从另一方面来讲，也为不征税诉求留下余地。根据税法基本原理，征税范围解决的是可税性的问题，而免税则是一种税收优惠，是在某一行为属于征税范围的基础上，对其给予的一种特殊对待。因此，只有某一行为可税，才有讨论其是否能够免税之必要。虽然土地增值税免税范围稍显严苛，且没有对无偿划转作出规定，但这种现象侧面反证无偿划转的可税性仍有讨论空间。

三、房地产无偿划转土地增值税可税性的破局

（一）无偿划转不应直接适用纳税调整程序

纳税调整的前提是“纳税人申报的计税依据明显偏低”，而确认计税依据的前提则是存在可税行为，即只有某一行为属于征税范围，应当课税的，才需要进一步判定计税依据，而不能本末倒置，将计税依据的调整放在征税范围的判定之前，根据纳税调整后的结果确定某一行为属于征税范围。

通过比较分析可以发现，在增值税等税种中，征税范围并不以取得收入为前提条件，只要发生了销售行为，即需要申报缴纳增值税，由此将取得收入和征税范围两个问题拆解开来。这种处理是相对清晰的，如行为人发生销售行为，则判定其需要缴纳增值税，如其申报收入明显偏低，或者无偿销售的，则相应作出纳税调整。但在土地增值税中，“有偿”同时构成征税范围的判断条件，导致征税范围和纳税调整出现混同。这固然是土地增值税制度设计的一个问题所在，但回归到实践中，不能因这种混同的存在，颠倒征税范围和纳税调整的顺序。

纳税调整的基本原则是反避税，在增值税等税目中，纳税调整可以是形而上的，只要出现了无偿销售即可作纳税调整。但在土地增值税中，必须作出进一步的判定，寻找纳税人避税的证据，或者重点关注对纳税人无偿划转是否具备正当理由的审查，如纳税人确无避税问题，则不能突破课征土地增值税。

（二）尝试使用投资入股方式实现资产划转

严格来说，土地增值税政策并未就资产划转作特别规定。但考虑到企业所得税政策中将资产划转与非货币性资产投资等同，土地增值税中的房地产投资行为，也可以作为一种特殊的资产划转在此一并讨论。与企业所得税、增值税相同，土地增值税的资产划转要求必须构成资本交易。即出让方必须作增资处理，受让方则必须增加所有者权益。与企业所得税不同的是，土地增值税的资产划转没有主体限制。这主要是照顾以房地产投资设立新企业或非全资控股企业的情况，这两种情况下，投资人仅仅是将房地产投入到企业中，本身没有取得任何现金对价，但根据非货币性资产投资的税收政策，投资人需要作资产视同转让处理，分5年缴纳企业所得税。这里需要说明的是，以房地产投资设立新的全资子公司，理论上也是不能适用前述的特殊性税务处理政策的。因为前述政策要求受让方是现存企业，而不能是投资发生时尚不存在的企业。总而言之，在房地产投资入股不满足企业所得税特殊性税务处理条件的情况下，如果再对投资人课征土地增值税，则会导致投资税负过重，一方面严重抑制市场投资热情，另一方面也有违税收中性原则。

四、资产划转涉税风险应对建议

（一）敲定资产划转方案前对税收因素进行充分考量

资产划转的主要目的是为了实现资源的整合，在讨论资产划转方案时，企业会更多关注如何设计交易模式，以实现其商业目的。但需要认识到税收是现金之债，纳税义务一旦确定，意味着一笔资金就要支出，仅仅关注交易模式本身，而忽视了税收成本，可能导致税收负担反噬资产划转的经济效应，使得整合的目的落空。因此，税收问题不是资产划转方案已经确定之后，企业再去想办法解决的，而是资产划转方案敲定前，企业就应当考虑的。每个成功的资产划转，都需要在商业目的和税收成本之间反复权衡，最终求得两者皆不偏废的方案。此外，企业需要关注各税种的特点，明确各税种资产划转政策的适用范围，寻找税收政策之间的交界地带，在不能同时满足各税种成本最低的情况下，要尽可能消除、推迟税收负担较高的某个或几个税种的纳税义务。

（二）与税务机关进行充分的沟通

相较而言，资产划转是重组税收政策中较为特殊的一类，一些税务机关对资产划转的理解不尽相同。相对保守的税务机关会认为，除契税政策外，并不存在单纯意义上的资产划转，包括企业所得税、增值税、土地增值税在内，涉及资产交易的，只有在构成资本交易的情况下，才可以适用相关政策。例如，企业所得税中的资产划转，其实就是一种特殊的非货币性资产投资或收回，其特殊性主要体现在主体限制。因此，这些税务机关就会对企业的权益变动情况进行严格监督，凡没有调整实收资本的，均不得适用资产划转税收政策。在态度较为宽松的地方，虽然税务机关可能不会过分强调账簿监管，使得企业适用政策更加容易，但如果企业作资产划转没有严格契合政策规定的，会产生合规风险。通常，我们会建议企业采用政策规定更为明确的重组方式，例如合并、分立、股权收购等，如果必须要采用资产划转，与税务机关的充分沟通就不可或缺。

（三）聘请专业的税务顾问

税务顾问的参与可以在资产划转方案确定过程中，有效识别风险并有针对性地提出处理建议，包括如何在现有交易框架下规避风险，或者通过交易框架的调整避免风险，从而保障资产划转方案的顺利实施。

【第11篇】土地增值税和增值税的区别

土地增值税立法若干问题探讨

作者：王冬生 北京智方圆税务师事务所

邮箱：wangdongsheng@cstcta.com

日常工作中，处理过不少土地增值税的业务，也看过公开征求意见的《土地增值税法》草稿，对有关问题，也有些自己的浅见，不吐不快，整理成文字，供读者参考、批评。包括以下八个问题：

一、基础问题---立法宗旨与行业认识

二、土增特点---与增值税和企业所得税的区别

三、计税主体---为什么要按照项目管理？

四、税率设计---实际税率和盈利状况对税率的要求

五、免税范围---不应限于普通住宅

六、预征管理---预征的征收与停止

七、清算管理---回到基本原理，允许自行申报

八、报表设计---三栏还是一栏

一、基础问题---立法宗旨与行业认识

任何一个税种的立法，都有一个立法宗旨问题，也就是必须说清楚，为什么要征收这个税？这个问题，不但是这个税种存在的基础，也是处理具体问题方法的指南。另外，如何认识与这个税种有关的行业发展阶段，发展状况，行业定位，也影响对某些具体问题的处理。

（一）立法宗旨---调节不动产交易过高收益

为什么要调节不动产交易的过高收益？

因为不动产交易过高的收益，可能既不是企业经营的结果，也不是自然增值的结果，而是社会投资的结果，比如附近开通地铁，或者建设一个学校，都会造成不动产大幅度增值，出售不动产取得的超高收益，国家理应通过征税的方式分享。

所以，土增税的立法宗旨，应定位于调节不动产交易的过高收益。

调节过高收益，能否由增值税完成？不用专门开征土增税？这个问题，下面再分析。

（二）行业认识

如何认识房地产业的发展阶段，在国民经济中的地位和作用，对恰当处理有关具体问题，也很有必要。本人对这个行业有以下粗浅的认识：

1、市场高度分割

与其他商品相比，房地产最大的特点是：不能动。因此，房地产市场不是全国统一的市场，甚至在一个城市，都不是统一的市场，局部地区的供给有限，价格容易上涨，为炒房提供客观基础，学区房就是典型的例子。

2、产业关联度大

房地产的产业关联度极大，制造业、金融业、服务业等直接或间接与这个行业有关。

3、属于实体经济

实体经济一直是鼓励的对象，房地产业是不是实体经济？房地产业是建房子的，当然是实体经济，炒房子才是虚拟经济。

4、暴利时代结束

经过几十年的发展，房地产业的暴利时代，已经结束。但是，我国城市化进程远没有结束，发展空间仍很大。

5、美好生活保障

吃喝住行，是生活必须，改善居住条件，是美好生活的保障。现在的主要矛盾，是人民对美好生活的向往，与发展不平衡不充分的矛盾，继续发展房地产业，是满足人民对美好生活向往的保障。

基于以上对房地产业的认识，应该征收土增税，但是在处理税率水平、免税范围等具体问题时，应充分考虑行业的特点。

二、土增特点---与增值税和企业所得税的区别

土地增值税与增值税、企业所得税有什么区别，能否用增值税甚至企业所得税代替土增税？不能。

土增税与增值税、企业所得税在以下三个基本问题上，都有本质区别。

（一）立法宗旨不同

土增税的立法宗旨，就是调节房地产的过高收益。增值税和企业所得税能否实现这一宗旨？

增值税的立法宗旨是什么？现行增值税法规没有明确这个问题，可以理解成筹集财政收入。增值税无法承担调节不动产交易过高收益的功能，即使针对不动产单独设置一个高税率，由于增值税是价外税，上个环节征收，下个环节抵扣的计算方法，无法实现对所有房地产转让者的调节作用。

与增值税一样，企业所得税法没有明确立法宗旨，也可以理解成筹集财政收入。企业所得税也无法承担调节不动产交易过高收益的功能，因为企业所得税以企业为主体，应税所得是算总账，不同项目盈亏互抵，也难以发挥对某个项目的调节作用。

（二）计税主体不同

增值税和企业所得税，都是以某个企业为征税主体，以企业为单位，算总帐，算总的增值税和所得税应纳税额。

而土增税是以项目为主体，计算某个项目应缴纳的土增税。土增税为什么必须以项目为主体？因为不同的项目，其收益来自社会投资的影响不同，只有以项目为单位，才可以实现征税的宗旨。

（三）征税对象不同

增值税的征税对象是增值额，也就是新创造的价值，即财务报表上的工资加利润，也就是c+v+m中的v+m。

企业所得税的征税对象是所得，类似c+v+m中的m。

土增税的征税对象是纳税人因转让房地产获取的过高收益，不是企业全部的m，而是转让某个项目获得的超过一定水平的m。

以上三个区别，足以说明增值税和企业所得税无法代替土增税。

三、计税主体---为什么要按照项目管理？

增值税和企业所得税，都是计算某个企业在某个月份或某个年度的应纳税额，但是，土增税却需要计算某个项目的应纳税额，以项目作为计税主体，实施项目管理。

为什么这样处理？

符合土增税立法宗旨的要求。土增税的目的是调节非因企业自身经营原因导致的过高收益，这些过高的收益，体现在某个项目上。一个房地产公司，可能同时开发多个项目，有的项目可能存在过高的收益，有的项目可能没有过高的收益，只有实施项目管理，计算某个项目的过高收益，才能精准地实现土增税的立法宗旨。

所以，土增税的计税主体，必须是项目。

如何确定项目？

最好是主管部门的批文，如《建设用地规划许可证》《预售许可证》等。

按照项目进行管理，意味着不同项目之间的盈亏，不能互抵。如果不同项目间的盈亏可以互抵，那就不是项目管理，而是增值税、企业所得税那样的企业管理了。

四、税率设计---实际税率和盈利状况对税率的要求

税率几乎是每个税种最重要的问题，现行税率按照超率累进，分为四档：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%；

增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的部分，税率40%；

增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率50%；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%；

在土增税立法的过程中，最好适当降低税率。有以下三个原因：

（一）实际税负远低于名义税率

根据财政部网站数据，2023年的契税收入是7061亿元，土增税收入是6468亿元，契税的实际税率一般是3%，也就是土增税收入与房地产销售收入的比例不到3%，这在很大程度上说明，可能很少有纳税人可以适用土增税的60%或50%的法定边际税率。

（二）房地产暴利时代已经结束

经过几十年的高速发展，房地产的供给在一些地方已经接近饱和，房地产的暴利时代，已经结束，不少房地产企业认为现在已经进入微利时代，毛利能有5%就是好项目。现有的税率符合上世纪九十年代的实际，现在情况发生很大变化，应该适当调低名义边际税率。

（三）其他税种都在降低税率

近些年，减税降费是税制改革的大趋势，作为主体税种的增值税，最高税率已经由17%降低到13%，降幅23.5%。企业所得税尽管没有降低法定税率，但是出台了大量优惠政策，不少纳税人的适用税率，远低于法定税率。

可以考虑减少税率档次，比如取消超过200%部分的税率档次，其他三档，将税率分别降低5个百分点，也即：

增值率不超过50%的部分——税率25%

超过50%不超过100%的部分——税率35%

超过100%的部分——税率45%

五、免税范围---不应限于普通住宅

现行土增税，销售普通住宅的增值率，如果不到20%，可以免征土增税。也就是非普通住宅，即使转让车库、地下室，不管增值率多少，都要征税。

增值不到一定比例，比如不到20%，转让所有的应税不动产，都应免税，这是土增税立法宗旨的必然要求。

土增税的立法宗旨是调节过高收入，既然是过高收入，应该有一个普遍适用的免税标准，比如增值率不到20%。当然，具体多少合适，可以在测算不同行业平均利润率的基础上确定。

目前允许房地产企业可以按照土地成本与开发成本之和，加计扣除20%。也可以考虑取消加计扣除，将免税标准提高，如提高到25%。

六、预征管理---预征的征收与停止

与企业所得税的预缴类似，土增税的预征，有助于保证税款及时、均衡入库。但是，从理论上讲，预征的前提，是最终有税款入库，而且最终入库的税款应高于预征的税款。所以，预征率的设计，应以清算不退税为底线，如果多数项目清算退税，说明预征率太高了。这些年，不少房地产项目清算，需要退税。

由于房价波动较大，如果纳税人确有证据证明，清算需要退税，应下调预征率或停止预征，也就是土增税最好设立预征率下降或提高机制，设立预征停止机制。

总之，预征制度，在有助于税款及时入库的同时，也应尽量避免占压纳税人的资金，毕竟这个行业还是要鼓励发展，土增税不是消费税，不是要“寓禁于征”。

七、清算管理---回到基本原理，允许自行申报

现行土增税的清算方式，是纳税人向税局提交资料，税局审核后，确定补税或退税额，然后告知纳税人。

现行做法存在如下问题：

（一）无法及时完成清算

这种方式导致大量项目迟迟不能完成清算，曾经有项目提交资料后，7年无法完成清算，税局负责的官员都换了几拨。

（二）有悖征管基本法理

纳税人应依法自主纳税，自己承担不依法纳税的责任。但现行方式，相当于税局替纳税人承担了责任。

（三）与优惠管理的方式矛盾

根据现行税收优惠管理的规定，纳税人享受减免税优惠，都是自行判定，申报享受，但土增税缴税，竟然还要税局判定，与优惠管理方式矛盾。

（四）与企业所得税管理不一致

企业所得税也是先预缴后汇缴，但是企业所得税的汇缴，是纳税人自主申报，就可以完成汇缴，不采用税局审核的方式。

土增税的清算方式，还是比照企业所得税，纳税人依法自主提交清算资料，税局受理，事后检查，纳税人自己承担不依法申报的责任。

八、报表设计---三栏还是一栏

任何一个税种，其申报表，都是实体法的表格表达方式。申报表现在是三栏：普通住宅、非普通住宅、其他。

在普通住宅享受优惠的前提下，可以分成普通住宅和非普通住宅，如果免税的范围适用于所有不动产，则不必再区分是普通住宅还是非普通住宅。

土增税的管理是项目管理，如果再区分住宅和其他，实际是在项目管理的基础上，进一步细化为产品管理，这不但无助于实现土增税的立法宗旨，还徒然增加纳税人的负担，征纳双方的分歧。

良法才能善治，既要立法，更要立良法，提高立法质量。明确土增税的立法宗旨，按照税法基本原理，按照常情常理，妥善处理有关具体问题，避免出现硬伤，或难以自圆其说的规定，有助于提高立法质量。

【第12篇】土地增值税预征办法

财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）第三条规定，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。

为了进一步落实该规定，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2023年第70号）第一条对土地增值税应税收入和预征依据进行了如下明确：

一是明确土地增值税的应税收入或预征计征依据的计算方法。公告第一条第一款规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

按照第一款规定，纳税人在预征土地增值税或土地增值税清算时的计税依据是：

土地增值税应税收入（或预征的计征依据）=销售收入（或预收款）/（1+适用增值税税率或征收率5%）

注：适用增值税税率按照纳税所属期法定增值税税率计算

二是规定土地增值税预征税款时计征依据可以选择简化计算方法。第一条第二款规定：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

按照第二款规定，土地增值税预征计征依据可以做如下推导：

土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款

=预收款-预收款/（1+适用增税税率或征收率5%）×增值税预征率3%

根据上述规定可知，纳税人在土地增值税预征环节，既可以按照第一条第一款规定计算公式计算预征的计征依据，也可以选择按照第一条第二款规定的计算公式计算预征的计征依据。但两者计算结果并不相同。选择按照第二款规定的计算公式计算的计征依据大于按照第一款规定的计算公式计算的计征依据。举例说明：

某房地产公司某月收取预收款100万元，适用一般计税方法9%的税率或适用简易计税方法5%的征收率，按照不同计算公式计算结果如下：

1.适用一般计税方法时

（1）按照第一款规定计算公式

土地增值税预征的计征依据=预收款/(1+增值税适用税率)=100/（1+9%）=91.74万元

（2）按照第二款规定的计算公式

土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款

=预收款-预收款/（1+增税税适用税率）×增值税预征率3%=100-100/（1+9%）×3%=97.25万元

按照第二款规定计算公式比按照第一款规定的计计算公式计算的预征的计征依据大5.51万元。

2.适用简易计税方法时

（1）按照第一款规定计算公式

土地增值税预征的计征依据=预收款/(1+征收率)=100/（1+5%）=95.24万元

（2）按照第二款规定的计算公式

土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款

=预收款-预收款/（1+征收率5%）×增值税预征率3%=100-100/（1+5%）×3%=97.14万元

按照第二款规定的计算公式比按照第一款规定的计算公式计算的预征的计征依据大1.90万元。

由此可见，在房地产企业土地增值税预征环节，国家税务总局给纳税人提供了可以选择简化计算预征依据的办法，但选择简化计算办法会增加纳税人在土地增值税预征环节的税收负担。因为公告规定是可以选择简化计算方法，所以房地产企业在计算土地增值税预征的计征依据时，可以根据该公告进行税收筹划，主管税务机关也应当允许企业在两种计算方法之间选择适用。

【第13篇】土地增值税实施细则

在房地产开发的各个环节，所缴纳的税费不尽相同。其中在商品房销售环节需缴纳的税费比较多，土地增值税是一个主要税种，对企业来说负担比较重，涉及政策也比较复杂。如何确定土地增值税的纳税义务人，明确征税行为和范围；营改增后，土地增值税在应税收入、扣除项目金额、税款预征、税款清算、税收优惠政策等方面发生了一系列变化，搞清楚这些问题，对于正确适用政策，规避税收风险，降低经营成本，实现效益最大化，是很有必要的。

一、土地增值税的纳税义务人和征税范围

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。具体操作中，什么行为和情况需要缴税，什么行为和情况不需要缴税，还需分别判定。

1、以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围。即以继承、赠与方式转让房地产，虽发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

那么是不是只要无偿赠与就不用缴纳土地增值税了呢？

当然不是。

这里的赠与行为是有严格限制的。为了防止纳税人以赠与方式逃避税收，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）明确“赠与”是指以下情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、中国红十字会等以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。以上这些赠与行为不缴纳土地增值税，除列举的上述“赠与”以外的赠与行为仍需缴纳土地增值税。

2、只有转让国有土地使用权的行为才征收土地增值税。转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。据此可以理解为，依法被征用后的土地属国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如果自行转让则是违法行为。

3、房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。因为出租虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，故不应征收土地增值税。

4、房地产的交换属于土地增值税的征税范围。房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

5、合作建房的土地增值税政策。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

6、房地产抵押的土地增值税政策。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函【2007】645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳营业税（现改为增值税）、土地增值税和契税等相关税收。

二、土地增值税应税收入的确定土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。用公式表示是：增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率土地增值税实行四级超率累进税率，依据增值额与扣除项目金额的比例，确定对应的税率。增值额（相当于纯利润）占的比例越高，对应税率越高，交的税越多，税率最高达60%。土地增值税四级超率累进税率表

从以上公式和税率表可以看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量。在营改增前后，税法对这两个变量因素的规定发生了明显变化。

营改增前，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入包含营业税。营改增后，根据财税【2016】43号和税务总局公告2023年第70号的规定：纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税（注意：土地增值税和增值税是完全不同的两个税种。转让房地产既要缴纳增值税，又要缴纳土地增值税）。这里又分适用增值税一般计税方法或简易计税方法分别计算应缴纳的增值税：

1、适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)×9%

2、适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额,需要将含增值税收入换算成不含增值税收入，换算方法为：

土地增值税应税收入=转让房地产含税销售额/(1+5%)

适用简易计税方法纳税人，开具增值税普通发票，征收率为5%。

在实际经营中，房地产企业一般纳税人（指年应征增值税销售额超过500万元）适用一般计税方法（可抵扣进项税额），增值税税率为10%；符合条件的也可选择简易计税方法（不得抵扣进项税额），增值税征收率为5%。哪种计税方法更有利于企业就选择哪种。

一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则是：国家税务总局公告2023年第18号第八条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

在实际经营中，房地产企业一般都是“一般纳税人”（指年应征增值税销售额超过500万元）；如果房地产企业是小规模纳税人（指年应征增值税销售额未超过500万元），则适用5%的征收率缴纳增值税。

三、土地增值税扣除项目的确定

扣除项目及其金额的确定对于计算转让房地产的增值额至关重要，一般分为以下六类：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用。

（四）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加可视同税金予以扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。还规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

（五）财政部确定的其他扣除项目。

（六）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〖2016〗36号文件第三十四条、《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〖2016〗43号）第三条规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入土地增值税的扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，计入开发成本，可以作为扣除项目。这个新变化必须掌握，对于房地产企业完整准确计算扣除项目金额，进而准确核算土地增值税是十分重要的。

四、土地增值税的预征

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。” 各省市（区）结合本地经济发展水平和房地产市场发展状况，明确了本省市（区）房地产土地增值税的预征率，并适时动态调整。《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2023年第1号）第十三条规定：房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式。纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率

公式中预征率按各市的预征率执行，各市可实行差别化预征率。《宁夏回族自治区人民政府关于印发<宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法>的通知》（宁政发[2015]43号）第七条对土地增值税预征率作了统一明确：“ 纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：(一)普通住宅为1%；（二)非普通住宅为1.5%；（三)其他类型房地产为2%”。

上面公式中应预缴的增值税如何计算呢？比如《宁夏回族自治区税务局房地产开发业增值税管理工作指引（试行）》规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。公式为：应预缴的增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

也就是说，在预征土地增值税时，要分两步计算：第一步，先计算出应预缴的增值税；第二步，再计算出应预缴的土地增值税。待工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

举例说明：2023年5月，某房地产公司当期收到预售房款3000万元，土地增值税的预征率为1%（该项目全部为普通住宅）。应预缴的土地增值税是多少呢？

假设该公司按一般计税方法缴纳增值税，当期应预缴土地增值税计算如下：第一步，在项目所在地预缴增值税=3000÷（1+9%）×3% = 82.57（万元）；第二步，应预缴土地增值税=（3000-82.57）×1% = 29.17（万元）。

小贴士：9%为一般计税方法适用的增值税税率，3%是增值税的预征率，1%是土地增值税的预征率。

【第14篇】土地增值税清算业务流程

应清算项目的工作流程

对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；

对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；

对不符合清算条件的项目，不予受理。

上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

应进行土地增值税清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

可清算项目的工作流程

对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；

对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续；

主管税务机关进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算；

经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

【第15篇】土地增值税筹划案例

二、土地增值税的税收筹划常见具体方法

根据上述分析，土地增值税的税收筹划需要考虑的因素比较多，下面介绍几种常见的筹划方法。在介绍的同时，从根源角度做一些分析，探讨这些方法的具体适用。我们在工作实践中，可以根据具体税收政策的规定，结合每个企业实际情况进行落地。一般来说，土地增值税的筹划有以下几个常用方法。

第一种方法是控制增值率。当我们控制增值率了，土地增值税的税负就能够控制，所以我们要尽量控制增值率。增值率是收入总额减扣除项目金额再除以扣除项目金额，进一步简化，可以得到收入总额比上扣除项目金额再减1，所以真正影响的是两个因素。从而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如说通过控制房价来控制企业的收入，企业稍微降点价，控制一下收入总额。收入控制了，增值税就得到控制了。这时候可能房地产企业适用的土地增值税的税率就下降了一档，而下降一档是整整下降了总额的10%。如果当前适用的税率是50%，可能你稍微控制收入就变成了40%，这样一来房地产企业的土地增值税的税负当然就明显下降了。控制增值率的第二个策略，就在在项目的土地增值税清算之前，考虑对扣除项目金额进行增补和调整。这里用的是增补和调整的概念，主要是指以合理合法的方式进行增补和调整。本来企业真实发生了的应扣除金额，但之前没把它计算进来，现在经查补，把合理的扣除项目计算进来，那房地产企业就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能导致企业土增税的适用税率降低。还有一个办法就是调整，调整什么呢?调整企业的项目金额，成功调增扣除项目金额也极有可能使得企业的土地增值税的税负下降。这是从增值率的角度来分析的。当然，实践中是两个策略同时灵活运用的，很多时候，如果我们既能适当降低收入，又能增加扣除项目金额，那企业的增值率下降得更快，这样对增值率的控制的效果当然就更明显。

第二种方法是精装修。精装修能让房地产企业合理地加大开发成本的投入比例，而开发成本在土地增值税清算时可以加计扣除。根据现行税收政策，房地产企业可以按照土地成本和开发成本总和的20%作为加计扣除。也就是说，企业发生了1000万元的精装修，实际上可以扣除的金额是1200万元，所以精装修项目可以合理地降低土地增值税的税负。这一点对于房地产企业来说是很利好的消息。而且，在增值税的控制上，精装修取得的增值税进项是可以用于抵扣的进项，所以精装修是房地产企业常常用到的税收筹划重要工具。

第三个方法就是享受免税优惠。在房地产企业有一个很特别的税收优惠政策，就是普通标准住宅的增值率不超过20%可以免征土地增值税。从这个角度来看，房地产企业在开发普通标准住宅的时候可以尽量控制好增值率。适用控制增值率，表面上收入是减少了，但收入减少一些并不等于最后的税后利润少赚了，有可能因为土地增值税免了使得企业的税后利润反而增加了。这里需要特别说明的是，大家要特别注意普通标准住宅的认定标准。该标准一般有三个条件：第一个条件是容积率不低于1，如果容积率低于1，你的项目有很多别墅项目，容积率比较小，那可能就不能享受这个优惠政策了。第二个条件是高出市场价值的部分不高于20%，就是与正常的市场价格相比不高出20%的售价。如果售价比较高的话，说明项目的品质比较好，可能就是豪宅了，而不是普通标准住宅了。第三个条件就是房子的面积，不是在120平的基础上浮20%。理论上很简单，但各地在执行标准上却有偏差，计算方法在不同地方的税务机关出现了差别。有些地方认为上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方认为上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在执法标准方面有时候会出现偏差。所以有些地方就规定普通标准住宅就是不高于140平，超过的就一律认定为非普通标准住宅。还出现过这一个事件，某省一开始的政策是所有的开发房产的平均的每套面积不超过140平，就认定为普通标准住宅，这个政策还是相当宽松的。后来省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照单套面积作为认定标准，企业只要有一套超过140平，那就一律视为非普通标准住宅。这样一来就把很多已经开发项目的房地产企业给坑了，因为这些企业有些房子超过了140平标准，有些房子是90平甚至是50平，但最后统一全部按照非普通标准住宅对待，不能享受土地增值税的免税政策。

第四种方法就是开发费用的处理。房地产企业的开发费用主要是期间费用，包括利息费用、管理费用和销售费用，其中利息费用主要是指财务费用。这三大费用加起来就构成了房地产企业的开发费用，即期间费用。在房地产开发过程中，在土地增值税开发费用的认定有两种方法。第一种方法是开发费用=利息支出+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%，第二种方法是开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%。众所周知，如果房地产企业的开发费用认定的越多，那增值率就会越低，增值额也就越低，那最后企业需要交的土地增值税就越少，所以企业都希望开发费用认定越多越好。那究竟是第一种方法好，还是第二种方法好呢?我们看一下两种标准所需要具备的条件。第一种方法，企业的利息支出必须要有银行的合规的利息发票、利息单据，就是必须能取得合规的凭证票据，如果不能取得这样的凭证票据，那企业是不能作为利息支出进行列支的。第二种方法中，企业不需要提供利息支出的票据，就是说企业拿不出这些利息发票、利息单据，那就统一按照企业取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%作为开发费用。分析到这里，大家可以自行算算账，两种方法的差别在哪里?其实也不复杂，就是房地产企业如果能够取得并提供的单据凭证，能够取得土地使用权支付金额加上房地产开发成本的总和的10%，那企业以第一种方法计算期间费用就划算。一般而言，在实践活动中，房地产公司能取得的合规的利息支出基本很少，因为现在国家政策下的银行不对房地产行业，开发贷是受到国家政策限制的，房地产企业一般拿不到直接的银行贷款，基本都是二手的、信托之类的，利率一般比较高，基本都超过银行的利息标准，所以一般都是不符合扣除标准的。所以，房地产企业一般按照第二种方法来计算，即是按照土地成本和开发成本总和的10%来认定，并计算到企业的土地增值税的扣除项目。小结一下，开发费用的核算其实基本上跟利息支出没啥实质关系，企业借多少钱一般不会实质影响扣除项目金额，土地增值税的多少基本上与企业实际发生利息费用的多少没直接法律关系。

第五种方法是土地增值税清算组合方式的选择。房地产土地增值税税收筹划的其中一个方法，就是在清算时选择不同的清算方式组合。当前税务机关认可的清算方式一般有两种。第一种叫两分法，就是普通标准住宅作为一类单独进行清算，非普通标准住宅、商业和其他作为另一类进行清算，就是清算过程中将产品分成两类分别进行计算土地增值税，我们称之为两分法。第二种叫三分法，是指普通标准住宅作为一类、非普通标准住宅作为一类、商业及其他作为一类。两分法、三分法有哪些差别呢?由于房地产公司开发存在不同业态，增值率的情况不一样，甚至还有一些成本收入倒挂的情况，在这种情况下我们建议企业尽量采用两分法，而不采用三分法。因为将非普通标准住宅、商业和其他与普通标准住宅混在一起计算的话，企业可以均衡一下增值率，均衡增值率就极有可能可以控制土地增值税的税负。而采用三分法有时候不好控制增值率，因为商业卖的价格一般比较高，成本费用又不能多摊，所以商业对应的增值率比较高，这块的增值率如果超过200%的话，那对应的土地增值税所适用的税率就达到了60%，这时候企业的税负压力还是比较大的。所以通常企业尽量采用两分法。当然，大家需要注意的是，有些地方的税务机关要求企业必须使用三分法，两分法他不认可，有些地方的税务机关则由企业自行决定采用两分法还是三分法。如果企业有权决定计算方法，那企业可以自行测算一下，作个比较，然后再决定使用哪种清算方式，以达到最大的经济效益。

第六种方法就是商业地产的处理策略。房地产企业的商业地产一般情况的销售价格比较高，如果是一个不那么合适的时间段，这时候如果企业仍是把它卖出去，那么就很可能在无形中给企业的税负造成明显的增加。如果企业的商业地产在某个阶段如果销售不合理的话，销售后企业的很多税负成本就会明显增加。这时候，企业可以用的策略是先不销售商业地产，企业不销售这一块的话，那就不需要交这一块的土地增值税。因为这一块土地对应的房产的产权并没有发生转移，产权没有转移的话企业就不需要缴纳土地增值税。因为在清算的时候，没有销售的部分是把它划分出来不进行清算的。有这么一个案例，某城市的房屋价格上涨，该地的一家房地产公司拟将全部的房产出售，包括旗下的全部商业地产。经过沟通得知，这个房地产企业明确已做过测算，如果把这些商业地产全部出售的话，因为之前开发的时候成本投入相对来说比较少，所以增值率就比较高，整体算下来，三大税种合计在一起的话几乎达到了整个售价的近40%。当时这些地产的售价大概3万元一平，在这3万元中就需要交1.2万的税，剩下的就1.8万不到了。这种情况下，这家公司进行了一定的税收筹划，将商业地产自持不对外销售，所以最终的增值率并不高，需要缴纳的税款也大幅度降低。然后企业将这部分商业地产转为固定资产，转固之后就有很多方式可以处理，比如定位出租经营，或者以公司重组的方式在未来把这个房产转移出去。因为这家企业有比较多的房产，最后的财务报表就将企业整个实力充分体现出来了。后来，这家企业还遇到一个比较好的时机，到了香港成功上市。对于这家房地产企业而言，商业地产处理的策略比较到位是它后来成功上市的一个重要原因。当然，如果没有上市，那房地产企业以后再卖的时候，实际上也有很多种处理方式，比如采用资产行重组，采用合并分立、采用股权转让等方式灵活处理，又比如把公司的一部分股权转让给其他合作方，共同持有商业地产，甚至是共同经营，其他合作伙伴把钱投进来，共同做一个实业。这些都给企业提供了多种多样的经营形式和空间。大家需要清楚一个很重要的观点，就是资产的产权不转移的话，是不需要交土地增值税的，所以企业在税收管理过程中，应尽量减少产权的变更，这是一个很重要的点。你只要发生了产权变更，只要是不符合条件，那你就没有什么优惠政策了，没有什么免税政策了，就一定要交税了。这是我们需要特别树立的一个重要观点。

第七种方法是利用税收洼地的总包来进行操作。现在我们国内还是有很多特殊的地区，出于招商的需要，出于发展经济的需要，就给了一些优惠政策，一般称之为税收洼地。税收洼地是可以使用的，但是需要使用得比较得当，要存在真实的交易或业务，采用得当的操作一般税务机关还是会认可的。对于房地产企业，可以考虑利用洼地的施工企业的epc总承包，以享受洼地税收优惠或者财政的返还，最终降低企业的税收负担。

第八种方法是房地产投资、资产重组、股权转让交易、对外投资视同销售，需要进行土地增值税清算。所以房地产企业不管是土地投资、房产投资，还是重组、股权转让，都一定要事先做好规划，否则税负可能会高得比较明显，而且经常看到很多朋友很无奈，他进行重组并购或股权转让时并没有咨询专业税务律师的意见，所以当他发现另一种处理方式的税负会低很多的时候，程序已经是不可逆转了。我们都知道，在资产重组、企业合并(兼并)、分立的经济活动中，凡是涉及房地产公司的，一律缴纳土地增值税。所以，资产重组中，如果是房地产企业，那你的税负是比较高的，因为按照国家政策，只要是房地产企业就要进行重点监控，因为国家很担心房地产企业通过重组的形式，把很多的一些税收规避了。所以国家对资产重组涉及到房产土地的，就看管得比较严格。换句话说，如果你是非房地产企业，你要做资产重组，有些房产土地发生了转移，只要符合某些条件那企业是不需要交土地增值税的，这点可以提前规划，灵活运用。另外，通过股权转让交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值税的税负。股权转让，并不是房产土地的产权转移，严格来讲是不需要交土地增值税的。但国家税务总局也出现过这样的一个文件，认为你卖一个公司，在这个公司里面主要是房产土地，而且你是百分百的产权都卖了，那就认为你形式上是股权转让，实质上是行使了土地房产转让的真实业务，也应当缴纳土地增值税。从法律角度来分析，这种观点也符合税法的实质重于形式的原则。就当前的实际情况而言，有些地方执行得比较宽松，股权转让涉及到房产土地的并没要求交土地增值税，但有的地方执行得比较严格，要求这种情况要交土地增值税。

【第16篇】土地增值税清算清算业务准则

在国家经济大形势下，各地税务局开展土地增值税清算工作方式将越来越功利化、精准化，一是对土地增值税清算税负的评估，判断是否退税、补税项目，另外就是对房地产开发企业纳税能力的评估，避免清算完成没有税款可缴纳。

（一）土地增值税清算税负评估：

目的：判断该房地产开发项目是否符合退税条件，减轻企业负担（是这样吗？呵呵）。

工作内容：

（1）对土地增值税清算税负进行评估，包括土地出让金、开发成本、销售价格等因素的综合计算，确定该项目是否符合退税条件。

（2）评估过程中需要获取土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关材料，以确保评估结果准确。

（3）评估报告中应包括该项目是否符合退税条件、退税金额、退税程序等内容。

1、数据维度：

（1）土地出让金：评估报告需要统计该项目的土地出让金，通常从相关文件中获取。

（2）开发成本：评估报告需要计算该项目的开发成本，包括建设投资、设计、施工、监理等成本，通常从项目建设方案、招投标文件等相关文件中获取。

（3）销售价格：评估报告需要计算该项目的销售价格，通常从项目销售合同中获取。

2、数据来源：

（1）土地出让合同：土地出让合同是获取土地出让金的主要来源。

（2）项目建设方案、招投标文件：项目建设方案和招投标文件中通常包含了项目的开发成本和建设计划等信息。

（3）项目销售合同：项目销售合同中包含了该项目的销售价格等信息。

3、判断方法：

（1）根据土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关文件计算该项目的开发成本。

（2）根据项目销售合同中的销售价格计算该项目的销售收入。

（3）计算土地增值税税额，并根据税法规定，判断该项目是否符合退税条件。

（二）房地产开发企业纳税能力评估：

目的：确保该房地产开发企业能够按时足额缴纳税款，避免清算完成后无法缴纳税款的情况。（这是重点………………！！！）

工作内容：

（1）评估该房地产开发企业的财务状况，包括企业资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表的分析，以及企业经营风险的评估。

（2）评估该企业是否存在违法违规行为，如逃税、偷税漏税等情况。

（3）评估报告中应包括该企业纳税能力的评估结论，以及建议该企业在税务方面需要注意的事项。

1、数据维度：

（1）资产负债表：资产负债表反映企业的资产、负债和净资产情况。

（2）利润表：利润表反映企业的收入、成本和利润情况。

（3）现金流量表：现金流量表反映企业的现金流入和流出情况。

（4）企业经营风险评估指标：例如，企业的资产负债率、偿债能力、运营能力等指标。

2、数据来源：

（1）企业自有财务报表：企业自有的财务报表是评估该企业纳税能力的主要来源。

（2）税务部门相关文件：税务部门相关文件包括企业纳税记录、税务处罚记录等信息。

（3）信用评级机构评估报告：信用评级机构的评估报告可以提供企业信用状况和风险评估等方面的信息。

3、判断方法：

（1）对企业财务报表进行分析，计算企业的财务指标，如资产负债率、流动比率、速动比率等。

（2）对企业纳税记录进行分析，包括企业纳税申报记录、纳税金额等情况。

（3）综合分析企业的财务状况和纳税记录，评估企业的纳税能力和偿债能力。

（4）根据评估结果，给出相应的建议和措施，如提醒企业缴纳应税款、加强企业内部管理等。