土地增值税如何计算（16篇）

【第1篇】土地增值税如何计算

土地增值税 土地增值税在房地产行业是个大税种，对于很多企业来说，只有增值税和企业所得税这两个大税种，可是对于房地产企业来说有三个大税种：即为增值税，企业所得税，和土地增值税。可以这么说土地增值税对房地产企业来说的税负比重远远高于增值税和企业所得税，最高税率可以达到60%，已经到了和很多西方国家的遗产税那么高了。 因此对于很多房地产企业来说，在刚刚开始拿地阶段就要进行纳税筹划，不然三个大税种一起就会让房地产企业不要说赚钱，可能最后一做汇算清缴是倒亏了钱，而且房地产企业从拿地到施工到建好销售房子，这样一个大周期下来没有6年都要有至少4年了，加上运营成本，税等等支出，前期没有很好的税收筹划，真的会倒贴很多钱。 工作过程中发现很多房地产企业的财务，对土地增值税这个税种真的没有很好地掌握到。这里就和大家分享一下什么是土地增值税，以及怎么样理解它是超率累进税率，而不是为超额累进税率。 一、什么是土地增值税？ 一般而言，土地增值税是指对土地使用权转让或者出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等5项扣除项目后的余额。土地增值税实行的是四级超额累进税率。增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。所以说土地增值税税率最低为30%最高为60%，有个特殊情况不用缴纳土地增值税是：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

二、土地增值税超率累进税率--一共四级1级：增值额未超过扣除项目金额50%的部分；税 率30%，速算扣除系数0%；2级：增值额超过扣除项目金额50%未超过100%部分的；税 率40%，速算扣除系数5%；3级：增值额超过扣除项目金额100%未超过200%部分的；税 率50%，速算扣除系数15%；4级：增值额超过扣除项目金额200%的部分；税率60%，速算扣除系数35%。

三、土地增值税计算方法

举个例子，a公司是房地产公司开发一个楼盘，楼盘销售收入20亿元，计算土地增值税时5项可扣除项目金额为7亿元（这个7亿元里已经包括了土地出让金和开发成本两项20%的加计扣除额）， 那么增值额为13亿元（20亿-13亿），增值率为185.71%（增值额/扣除项目也就是13亿/7亿），也就是在第三级数 （增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的），那么税率为50%，速算扣除系数为15%。那么应纳土地增值税为: 土地增值税额=增值额 x 50%-扣除项目金额 x 15% 元=13 亿元 x 50%-7亿元 x 15%=6.5亿-1.05亿=5.45亿

土地增值税的基础知识就讲到这里，其实它不难，只要你肯学，肯去理解它的底层逻辑。对于土地增值税还有什么不懂得，欢迎在留言区评论。

【第2篇】营改增土地增值税计税收入

自从营改增后，土地增值税的问题越来越重要了。

1.营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入如何确认

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”

2.转让旧房如何确定扣除项目金额？

第一，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

……

十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”

第二，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

第三，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号 ）规定：“七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。”

第四，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

第五，根据《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2023年5月1日起执行。”

第六，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：“六、关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”

3.在土地增值税清算中符合什么条件，可实行核定征收？

根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]91号）第三十四条规定：“在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令期限清算，预期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

4.土地闲置费在企业所得税和土地增值税税前可以扣除吗？

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

根据上述规定，土地闲置费可以作为开发成本在企业所得税前据实扣除，但不能在土地增值税前扣除。

5.企业自建房产先租后售，土地增值税如何清算？

我单位2023年自建房产，建成的一部分房屋与某单位签订协议用于出租，租赁合同到期后，又进行改造装修后销售，如果进行土增清算，开发成本如何计算扣除？销售前的改造装修费能否加计扣除？

如果您单位不是房地产开发企业，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）：“七、关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号 ）：“第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。”

如果您单位是房地产开发企业，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定

……

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项 目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

……

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”

具体土地增值税清算中扣除项目的金额请携带相关业务资料到主管税务机关确认并以主管税务机关的确认为准。

【第3篇】土地增值税申报表2023

编者按：近几年，国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、成本费用和扣除等方面都作了较为明确的规定。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)对土地增值税清算做了详细规定。但由于土地增值税政策专业性强、操作过程复杂，时间跨度长，税款金额较大等原因，现实中多数房地产开发企业对清算规定执行不到位，达到条件主动清算的企业很少，导致土地增值税清算的涉税风险不断加大。

土地增值税以预征为主，符合条件的进行清算。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）对“土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题”的规定是，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

一、土地增值税的清算条件

土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。

（一）主动清算条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；）

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（是指整体将开发的未完工项目转让销售；）

3、直接转让土地使用权的。（是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。）

上述清算条件是主动清算条件，也就是说，房地产开发企业的开发项目符合上述任何一种条件，就应主动按照规定的时间进行土地增值税的清算。

（二）被动清算条件

被动清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条件。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

二、清算时间要求

（一）主动清算时间要求

符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务部门受理窗口按规定对报送的资料进行核对，做出是否受理的决定；对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。

（二）被动清算时间要求

符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

三、清算结果及法律责任

主管税务机关受理纳税人清算申请后，应交由具体负责进行土地增值税清算的税务部门进行清算，清算时间一般不得超过30日，如遇特殊情况可适当延长清算时间，但最长不得超过45日。

清算审核工作完成后，应由主管税务机关向纳税人出具《土地增值税清算结论书》和《税务事项通知书》，并按税务文书送达程序及时送达纳税人。

纳税人接到税务机关出具的《土地增值税清算结论书》和《税务事项通知书》后，应根据税务机关的结论和有关规定，办理补缴税款或退税手续。

纳税人不配合税务部门进行清算、提供虚假资料或发现有其他违反税法行为的，按照《税收征收管理法》的有规定处理。

四、符合条件不清算的法律风险

2023年，国税总局发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）进一步明确加强对土地增值税的清算工作，该文件是国家税务总局对加强土地增值税清算工作的指引，强调通过巡回督察、加强地方官员绩效考核等方式，推进各地税务机关土地增值税清算工作。

实践中，房地产企业对清算规定执行不到位，达到条件主动清算的企业很少。一些企业预留一定比例的尾房，以一定价格优惠与购房者达成推迟订立网上合同、推迟开具发票（暂时机外订立合同、收具收款）的约定，从而逃避房管部门“销售备案系统”的监控，达到长时间占用资金、延迟清算的目的。而安置房项目以政府补贴不到位为由，长期不清算。而在如今的征管环境下，这些操作都隐含着极大的涉税法律风险。

（一）根据国税发〔2009〕91号的规定，主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。基于此，税务机关从项目源头开始就加强了对土地增值税的全过程动态监控，对于逃避以及拖延纳税的行为，税务机关可以对其进行土地增值税的被动清算，即达到土地增值税清算条件后，没有在90日内主动向税务机关缴纳增值税的，必须在税务部门规定的期限内完成对土地增值税的清算。

（二）同时，需要提醒的是，根据《税收征收管理法修订草案（征求意见稿）》的内容，在土地增值税进行清算时，税务部门可以充分利用财政、税务、银行、建设等相关部门的信息，核实开发项目销售收入与扣除项目的实际情况，核实银行等金融机构的相关证明等等，据此审核纳税人提供的清算材料，提高清算审核的准确性。对于纳税人而言，提供虚假材料、核算不规范的问题，应该给予更多重视。

（三）因为土地增值税属于地方税种，对于具体的操作规定各省的差异较大，如国税发〔2009〕91号第十条“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的规定，（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。因此，华税建议，企业在熟悉相应的税收法律、法规的基础上，应对省级土地增值税清算的操作标准及相应的操作细则认真研究，解决清算实践中的现实问题，避免涉税风险。

【第4篇】土地增值税可扣除税金

概述

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税。那么，已缴纳的契税可以在计算土地增值税时扣除吗？下面让我们一起来看看。

内容

一、契税能否在计算土地增值税时扣除

根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

因此，取得土地使用权所交的契税在土地增值税清算时可以扣除。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）

案例/解析

问：我公司属于房地产开发企业，开发项目拿地时缴纳契税700万元，该项目在进行土地增值税清算时缴纳的契税能否作为加计20%扣除的基数？

答：根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

所以，你公司拿地时缴纳的700万元契税，可以在项目进行土地增值税清算时扣除，同时可以作为加计20%的扣除基数。（中税答疑）

【第5篇】土地增值税税率清算2%

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土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，实行四级超率累进税率的一个税种。对于房地产企业来说，土地增值税是一个税负较重的税，而土地增值税的清算又是项目开发最后阶段算清应缴多少税款、实现多少利润的关键一环，因此掌握土地增值税的清算要诀, 依法合规进行税收筹划，对于房地产企业的最终效益甚至生存都是至关重要的。

房地产企业在开发房地产项目时，一般都采用边开发、边预售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本确定或其他原因，纳税人暂时无法全部准确地计算应征的土地增值税，这时，为了确保国家税收及时、稳定地入库，可以对先取得的收入按一定的预征率预征土地增值税，待开发项目全部竣工、办理结算后，再计算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。

也就是说，土地增值税的征收方式是：先预征，再清算。为此，在搞清楚土地增值税的清算之前，必须先要了解掌握土地增值税的预征预缴。预售房款的房地产项目，按下列公式和步骤计算预缴土地增值税：

①土地增值税预征的计税依据=预售房款—应预缴增值税税款；

②应当预缴的土地增值税税额=土地增值税预征的计税依据×预征率。

各地区按国家规定实行不同的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对未按预征规定期限预缴税款的，要加收滞纳金。

举例：甲房地产企业当期收到预售房款2000万元，土地增值税的预征率为2%。应当预缴的土地增值税税额：

假设甲企业选择一般计税方法缴纳增值税，当期应当预缴的土地增值税计算如下：

①在项目所在地预缴的增值税=2000÷（1+10%）×3%=54.55(万元)

②应当预缴的土地增值税=（2000-54.55）×2%= 38.91(万元)

土地增值税的清算包括时间节点、项目管理、确认应税收入、审核扣除项目金额等内容，涉及财税政策多，计算复杂，完全掌握和准确核算它需要长期研究和积累。企业老板和财税人员必须了解和掌握以下重点内容：

一、土地增值税的清算单位

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国家税务总局国税发【2006】187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。实际经营中，一些房地产企业将不同期开发的楼盘项目混在一起，或者将普通住宅和非普通住宅混在一起计算收入和核算成本费用，这是不允许的，税务机关在清算时将对此进行重点核查，所以企业会计在平时记账是就要记清记对，不能混淆。

对于上述规定中“分期开发的项目”的界定和依据，总局文件没有具体明确，实际执行各地不尽一致，各省区对“分期开发的项目”的规定较多的有：一是以政府主管部门颁发的“工程规划许可证”或“工程施工许可证”作为分期的标准；二是以“销售许可证”作为分期的标准等。

二、土地增值税的清算条件

1、强制性清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

清算时限：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2、选择性清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

清算时限：税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

三、纳税人清算土地增值税应报送的资料

①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

②房地产开发项目清算说明，主要有房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

③项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

④纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、收入的审核工作

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，调整了收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》至《申报表（六）》中，均增加了“视同销售收入”数据列。视同销售收入的确认下面专门有介绍。

清算审核实行案头审核和实地审核。清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

在收入审核时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售面积进行评估，审核有无价格明显偏低的情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

如果有上述非直接销售的情形，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、扣除项目的审核工作

（一）土地增值税扣除项目审核的内容包括：

①取得土地使用权所支付的金额；

②房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

③房地产开发费用；

④与转让房地产有关的税金；

⑤国家规定的其他扣除项目。

具体扣除项目如下表：

扣 除 项 目

具 体 内 容

1.取得土地使用权所支付的金额

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

2.房地产开发的成本

纳税人房地产开项目实际发生的成本

其

中

土地征用及拆迁补偿费

土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等

前期工程费

规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出

建筑安装工程费

以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费

基础设施费

开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出

公共配套设施费

包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出

开发间接费用

直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

借款费用

符合资本化条件的借款费用

3．房地产开发费用

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用

其

中

利息支出

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

其他房地产

开发费用

按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除

4.与转让房地产

有关的税金

营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除

5.国家规定的其他扣除项目

可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除

（二）审核扣除项目是否符合下列要求：

①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，特别是绝对不能虚开和接受虚开增值税专用发票

②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；

③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；

④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；

⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；

⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

六、应纳税额的计算

营改增后，房地产企业进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定收入和相关税金（国家税务总局公告2023年第70号）：

①土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

②与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=应税收入额—扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

土地增值税四级超率累进税率表

级数

增值额与扣除项目金额的比例

税率（%）

速算扣除

系数（%）

1

不超过50%的部分

30

0

2

超过50%-100%的部分

40

5

3

超过100%-200%的部分

50

15

4

超过200%的部分

60

35

从上表可以发现，增值率越低，对应的税率就越低，当然缴纳的土地增值税就越少。普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税。而增值率取决于收入额和扣除项目金额两个因素。也就是要把收入额降到最低，把扣除项目金额筹算到最大，当然前提是要合规。当增值率接近每一档的最大值即临界点时，要尽最大努力使之不超过临界点，从而对应较低税率。

案例： 2023年9月，某房地产公司转让写字楼一栋，共取得含税收入5250元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和相关税费为500万元；房地产开发成本1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%。请计算该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税税额。（注：该写字楼为老项目，适用增值税征收率为5%,城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加2%）

解析：该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税计算如下（对照前文所述的5项扣除项目计算扣除金额）：

（1）把转让该写字楼取得的含税收入转换为不含增值税收入：5250／（1+5%）=5000（万元）；

（2）取得土地使用权所支付的金额（含税收）为500万元；

（3）房地产开发成本为1500元；

（4）房地产开发费用：120+（500+1500）×5%=220（万元）；

（5）准许扣除的相关税费为城建税及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（万元）；

（6）加计扣除金额=（取得土地使用权金额+开发成本）×20%=（500+1500）×20%=400（万元）；

（7）转让房地产的增值额=收入—扣除项目金额=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（万元）；

（8）转让房地产的增值率=增值额／扣除项目金额=2350／2650×100%=88.68%;

（9）增值率88.68% 对应的土地增值税税率为第二档税率40%，速算扣除系数5%:

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（万元）。

土地增值税的清算审核和计算工作非常繁杂，是土地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。目前国地税机构合并后，原来的金三系统将进行合并优化升级，其中的土地增值税征管信息模块进行完善，税务部门依托政府云大数据，获取纳税人的有关数据和项目资料更加方便，企业的收入是否计算正确，企业扣除项目及其金额是否真实、准确，是否合规，有无虚列开支的情况，税务部门审核起来依据的手段和技术应该说越来越先进了。房地产企业要更加合规经营，苦练内功，吃透税收政策法规，把税收优惠政策用足用好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努力的方向和目标。

【第6篇】土地增值税增值率

现将土地增值税税收优惠政策归纳整理如下。

一、销售普通住房增值率未超过20％免征土地增值税

政策依据:（土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则）的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未物超过20％的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20％。

二、个人销售住房免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）。

三、国家建设需要搬迁免征土地增值税

政策依据:

1.《土地增值税暂行条例》第八条

2.《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条3.（财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知）（财税〔2006〕21号）

四、单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20％免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于公共租货住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）的规定，享受该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

五、转让旧房作为保障性住房且增值率未超过20％的免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）。

六、企业改制重组免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于继续支持实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）。该政策执行期限2023年1月1日至2023年12月31日。

七、合作建房分房作为自用暂免征收土地増值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕148号）的规定:对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

八、被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2003〕141号）。

九、资产管理公司处置房地产免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资府产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）。

【第7篇】免征土地增值税

一、税收优惠

1、建造普通标准住宅的税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。如果超过 20％的，应就其全部增值额按规定计税。

2、因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3、因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。

5、个人销售住房，暂免征收土地增值税（2008 年 11 月 1 日起）。

6、企业改制重组，下列暂不征土地增值税：

a、整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业。

b、企业合并且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业。

c、企业分设，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。

d、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业。（改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。）

二、征收管理

1、预征管理

a、对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税。

b、除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2％，中部和东北地区省份不得低于 1.5％，西部地区省份不得低于 1％。

c、房地产开发企业增值税的预征（3％、5%）。

2、纳税地点

a、法人纳税人：房地产坐落地；

b、自然人纳税人：住所地；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税。

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【第8篇】土地增值税清算需要报送资料

土地增值税清算单位与分期的确定，对房地产企业土地增值税税负有着巨大的影响。

清算单位应该如何确定，分期如何划分呢？我们通过对部分地区的土地增值税政策进行梳理，希望给大家带来一些帮助。

一、发改委立项

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

例如，国地税合并后的江西省税务局，在《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2023年第16号）第一条“土地增值税清算单位的确定”规定，房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。

2023年6月13日，河北省地方税务局发布的《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条“国税发〔2006〕187 号第一条中'国家有关部门'具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？”明确：一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确'以规划部门最终审批条件为准'的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。

需要注意的是，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条答复中“如证书中标注不详细的”其实是个坑，解释权在当地税务局，企业需要小心。

二、会计核算单位

其实，除了国家有关部门的立项，房地产成本核算才是真正的核算项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

例如，《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号 ）第一条第（四）款规定，纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。

只有主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。

《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程[试行]的公告》（深圳市地方税务局公告2023年第1号）第十六条规定，房地产开发项目以项目登记为单位进行清算。

对开发期超过3年的项目，纳税人可以根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算，并将分期计划报送主管税务机关。

所以，房地产企业在设立账套时是否分期要结合企业的战略规划、开发产品的特点以及是否销售等因素确定，且不可任由财务人员随心所欲。

但是需要注意的是，在2023年大连又出台了《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2023年第1号）文件，其中第一条规定，土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。

三、工程规划许可证

目前最流行的还是按照工程规划许可证。

《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2023年第9号）第一条第（一）款规定，房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。用地规划项目实施开发工程规划分期的，可选择以工程规划项目（分期）为清算单位。

《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2023年第21号）第三条规定，房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。

《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局2023年第7号公告）第二十五条规定，2023年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。

四、多证结合

特殊情况时，要结合其它证照。

例如，山东省引入了建设用地规划许可证。《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2023年第5号）第五条规定，主管地税机关应当依据国家有关部门审批、备案的项目，结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定项目管理单位，对于分期开发的项目，应当以分期项目为单位进行管理。

而青岛市原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2023年第4号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。

《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公2023年第6号）第十条又规定，依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

五、既定事实

企业对于项目不想分期清算，有没有办法呢？安徽给出了一点曙光。《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公2023年第6号）第十一条规定，房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：

（一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；

（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。

以上属于不完全列举，欢迎各地企业对号入座。

古人云，凡事预则立，不预则废。房地产税收筹划属于系统工程，财务部门不是万能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期项目立项前就要参与战略规划。

【第9篇】国家土地增值税计算方法

应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值额=应税收入-扣除项目金额

土地增值税的计算步骤：

第一步，确定收入

第二步，逐项确定扣除项目金额

第三步，计算增值额

第四步，计算增值率，确定适应税率

第五步，计算应纳税额

1

应税收入的确认

纳税人转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入。其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。包括∶

货币收入

实物收入

其他（无形资产收入或具有财产价值的权利）收入。

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

2

应税收入的有关政策

（1）采取一次性全额取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。（2）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

《清算通知》规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（3）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。（4）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。（5）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现∶

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销清单时确认收入的实现。

3

扣除项目的确认

1.转让新开发房地产扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额（地价、契税）②房地产开发成本（拆、迁、建、基、配、建）③房地产开发费用（法定扣除）利息在各建筑物不能划分时，（①+②）×10%；利息有金融机构证明且在各建筑物能划分时，（①+②）×5%+利息；④与房地产转让有关的税金包括营改增前的营业税和全部城建税、教育费附加和地方教育附加⑤加计扣除∶对从事房地产开发的纳税人，加计扣除20%。

2、开发成本：

（1）拆迁补偿费（拆迁安置费）

①房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的∶

安置用房视同销售处理，同时将此确定为房地产开发项目的拆迁补偿费;房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。

②开发企业采取异地安置∶异地安置的房屋自行开发建造的.房屋价值按视同销售处理，计入本项目拆迁补偿费，购入的，按买价计入拆迁补偿费。

③货币安置拆迁的∶凭合法有效凭据记入拆迁补偿费

（2）前期工程费

指开发项目前期所发生的各项费用包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 '三通一平'等支出。常见单方成本∶400-800

（3）建筑安装工程费

指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费∶

单体工程的建筑、安装、装修等工程费，包括地基与基础、主体结构、建筑屋面分部工程、建筑内外装饰装修（含门窗、栏杆）、建筑给排水及采暖电气等工程及材料设备费用。包括土建建安工程、分包工程和精装工程。精装成本不包括可移动家具。

常见单方毛坯建安工程费（取决于配置标准和成本管理水平）

高层 2100-2700；洋房 2300-3000；别墅 2500-3500

特殊项目会偏离上述范围，精装成本差异大。

（4）基础设施费

指各种管网及道路工程费，包括小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费

指在开发项目过程中发生的可计入开发成本的各种非营利性的公共配套设施.其建造成本及配套资产购置费用。包括小区生活配套工程（学校、菜市场、幼儿园）和人防工程

（6）开发间接费用（制造费用）

是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

【第10篇】土地增值税清算

土地增值税怎么清算？

考呀呀答：一、清算条件

1、预征为主

土地增值税以预征为主，符合条件的就要进行清算，那具体要符合哪些条件呢？小编从两个方向来讲，一个是必须进行土地增值税清算的，一个是税务局可以要求进行土地增值税清算的。

必须进行清算的(符合下列条件之一的必须进行清算)：

(1)开发项目全部竣工，并已完成销售。土地增值税不是按企业来清算，是按项目清算，一个企业里可能有几个项目同时进行，有的完成了，有的没有完成，只要是完成了的项目就要进行清算。

(2)整体转让的开发项目，无论竣工还是未竣工都要进行清算。

(3)直接转让土地使用权的项目。

税务局可以要求清算(符合下列条件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的项目，并销售完成85%以上；或者，虽然销售没有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面积用来出租或自用了。

(2)取得销售(预售)许可证已达三年了，但仍未完成销售的。

(3)申请注销的房地产公司，但未进行土地增值税清算的。

(4)各地方税务机关规定的其它情况。(一般这种情是可以和税务机关沟通后延后的)

二、清算过程

1、清理收入

(1)首先，财务工作人员要对房产的销售收入进行清理并编制表格。

如果是全部都已销售并开具发票的还好计算，那计入土增清算的收入就是主营业务收入-房屋销售收入。

(2)如果只是部分已销售并开具发票的，那么就要清理那没有开发票房屋，哪些是自用或出租的，这部分是不用交土地增值税的；除了自用或出租的房屋，还有一些未开具发票的房屋，有哪些是视同销售的也要征缴土增税，比如有可能是用来抵债了。

2、清理扣除项目

清理完收入以后，就要对可以扣除的项目进行清理。为了便于后期填制土地增值税申报表，可以把扣除的项目按以下六大类来进行分类并编制表格：

(1)前期工程费(2)建筑安装工程费(3)基础设施建设费(4)公共配套费(5)开发间接费(6)利息费用

这六大类的成本费用，都必须有发票才能进入扣除项目，如果没有发票是不能进入扣除项目的。

清算土地增值税时可以扣除的税费是否包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税？

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第三条第(一)项规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

根据上述法规规定，清算土地增值税时可以扣除的税费包括：城建税、教育费附加、地方教育附加，但是不包括增值税、企业所得税。

【第11篇】增值税和土地增值税的区别

你知道跟土地相关的征收额度最大，计算最复杂的税种是哪一个吗？这个答案，毫无疑问是土地增值税，简单来说就是要对土地的增值部分收税，征收的对象是“土地”，包括国有土地使用权和地上的建筑物及其附着物，征收的内容是“增值”部分，即收入减扣除项目，那也就意味着只有发生交易，并且有增值，才会发生纳税义务。

征收环节的关键词：有偿转让。转让国有土地使用权才收，出让不收；转让和出让的最大的区别就是转让是二级市场，也就是已经出让过的土地使用权，可自由买卖；出让是一级市场，由国家作为国有土地所有者垄断。有偿的才收，无偿的不收。无偿通常是继承、赠与。

一、税额计算过程

1、计算增值额，增值额=收入-扣除项目

（1）收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（2）扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额； 开发土地和新建房及配套设施的成本； 开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；转让房地产有关的税金；加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

其中财务费用需要有金融机构证明，及最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他费用扣除在【取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房及配套设施的成本）*5%】之内。

2、税率及税额计算

1.土地增值税实行四级超率累进税率：

级数

增值额/扣除项目

税率

速算扣除系数

1

x<50%

30%

0%

2

50<100%

40%

5%

3

100%<200%

50%

15%

4

x>200%

60%

35%

二、举个例子：

某开放商出售一幢住宅，收入总额为12000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用3000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为600万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有30万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为400万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

（1）计算扣除项目金额

取得土地使用权支付的地价款及有关费用：3000万元；

房地产开发成本：3000万元；

房地产开发费用：600-30+（3000+3000）×5%=870（万元）；

与转让房地产有关的税金：400万元

加计扣除：（3000+3000）×20%=1200万元

合计=3000+3000+870+400+1200=8470（万元）

（2）计算增值额=12000-8470=3530（万元）

（3）确定税率及速算扣除系数： 3530÷8470×100%=41.68%

（4）应纳税额=3530*30%=1059万元

三、税收优惠

1、免征，主要针对土地增值率不高的或个人房产的转让行为，具体如下：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

（3）个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

（4）个人转让普通住宅免税。

2、暂不征，主要是针对企业名称、组织性质等变化，原实体仍然存在，没有发生实质性交易，主要包括：

l 企业改制重组（不包括房地产开发企业）

（1）整体改制：非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司）。

（2）企业合并：两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业

（3）企业分立：企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。

（4）作价入股投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资。

丑哥找了张详解土增税的图片，大家可以保存下来慢慢看，有疑问，评论区交流哈。

【第12篇】土地增值税新申报表

自2023年6月1日起，《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（2023年第9号）推出的《土地增值税税源明细表》申报类型包括七大类，即从事房地产开发的纳税人预缴、从事房地产开发的纳税人清算、从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算、纳税人整体转让在建工程、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售、转让旧房及建筑物的纳税人、转让旧房及建筑物的纳税人核定征收。

《土地增值税税源明细表》吸纳8张表的内容。

此前，预缴、清算、清算后尾盘销售、清算方式为核定征收、整体转让在建工程等5种情形，《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)规定，采用《土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）》、《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》、《土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）》、《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》、《土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）》、《土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）等5个申报表。

与此同时，《土地增值税税源明细表》转让旧房及建筑物的纳税人、转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用内容，与《土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）》、《土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）》衔接。

此前填报的《土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）》吸纳在《土地增值税税源明细表》。

来源：黄德荣话税

【第13篇】土地款抵扣增值税票据

一、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

二、纳税人应进行土地增值税清算的情形：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

三、一手房交易的相关例题

1.宏达房地产开发公司为一般纳税人，位于吉林市，公司于2023年5月－2023年3月开发“翰林官邸”住宅项目，发生相关业务如下：

（1）2023年5月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载地价款20000万元，另支付相关登记、过户费10万元，并规定2023年8月1日之前动工开发。由于公司资金短缺，于2023年9月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。

（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计3000万元，其中公共配套设施费用包含小区内可以有偿转让的卫生站支出80万元。该卫生站尚未转让。

（3）2023年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程不含税总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价款的95%，剩余5%作为质量保证金留存一年，建筑企业按照实际支付价款开具了发票。

（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出800万元（不能提供金融机构的贷款证明），其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元。

（5）2023年4月开始销售，可售总建筑面积为45000平方米，截至2023年12月底销售建筑面积为40500平方米，取得不含税收入40500万元。

（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②所在省人民政府规定，房地产开发费用的扣除比例为8%，其他房地产开发费用扣除比例为4%）

假设不考虑增值税进项税额，根据上述资料，回答下列问题：

（1）根据题目的相关信息，下列表述正确的有（abc）。

a、税务机关可于2023年12月份要求宏达房地产开发公司进行土地增值税清算

b、公司缴纳的土地闲置费不可以在计算土地增值税时扣除

c、宏达房地产开发公司计算土地增值税时，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除

d、质量保证金可以作为开发成本扣除

e、印花税可以作为转让环节的税金扣除（房地产开发企业出售新建房地产项目，印花税不作为转让环节的税金扣除）

（2）土地增值税清算时可扣除的土地成本金额为（a）万元。

a、18909=40500÷45000×[20000×（1+5%）+10]

b、20909

c、18900

d、21010

（3）土地增值税清算时可扣除的开发成本为（b）万元。

a、5912.50

b、5321.25=（3000-80+3150×95%）×90%

c、5535.00

d、5766.50

房地产成本中的公共配套设施费，不包括能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出

（4）土地增值税清算时可扣除的开发费用为（d）万元。

a、1744.58

b、1649.22

c、1769.22

d、1938.42=（18909+5321.25）×8%

（5）土地增值税清算时，允许扣除的转让环节的相关税费为（a）万元。

a、437.40=40500×9%×（7%+3%+2%）

b、364.50

c、457.65

d、384.75

（6）土地增值税清算时应缴纳的土地增值税为（c）万元。

a、2046.55

b、3752.51

c、2714.36

d、4041.23

扣除项目金额=18909+5321.42+1938.42+437.4+（18909+5321.25）×20%=31452.12

增值额=40500-31452.12=9047.88

增值率=9047.88÷31452.12=28.77%，适用税率为30%

应纳土地增值税=9047.88×30%=2714.36

2.某市区房地产开发公司为一般纳税人，2023年发生相关业务如下：

（1）2023年通过竞拍获得一宗国有土地使用权，支付土地价款4000万元，取得财政票据。由于公司资金短缺，于2023年5月才开始动工，将土地的3/4用于开发建造商品房。因超过期限1年未进行开发建设，支付土地闲置费100万元；

（2）发生开发成本共3050万元；

（3）发生销售费用、管理费用共1200万元，全部使用自有资金，没有利息支出；

（4）2023年该商品房竣工验收，9月到12月间，房地产开发公司将该楼盘全部出售并交付业主，取得含税收入14000万元。

（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②开发费用扣除比例为5%；③当期可以抵扣的进项税额共600万元）

要求：根据上述资料，回答下列问题：

（1）该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时可扣除的取得土地使用权所支付的金额为（a）万元。

a.3150.00=4000×（1+5%）×3/4

b.3250.00

c.3000.00

d.4200.00

（2）该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时可扣除的开发费用为（b）万元。

a.352.50

b.310.00=（3150+3050）×5%

c.302.50

d.362.50

（3）该房地产开发公司转让商品房应缴纳增值税为（d）万元。

a.672.73

b.523.81

c.400.00

d.308.26=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）×9%-600

注意：在计算增值税进行价税分离的时候含税收入扣除土地出让金并没有扣除契税

（4）该房地产开发公司在计算土地增值税时，可扣除转让环节税金（c）万元。

a.40.00

b.48.00

c.36.99=308.26×（5%+7%）

d.57.00

（5）在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计（c）万元。

a.6558.00

b.6565.00

c.7786.99=3150+3050+310+36.99+（3150+3050）×20%

d.7798.00

（6）该房地产开发公司应缴纳土地增值税（c）万元。

a.1842.69

b.1845.63

c.1732.55

d.2532.75

不含税收入=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）=13091.74

增值额=13091.74-7786.99=5304.75

增值率=5304.75÷7786.99=68.12%，适用税率40%，速算扣除系数5%

应纳土地增值税=5304.75×40%-7786.99×5%=1732.55

3.某商贸公司为增值税一般纳税人，2023年3月转让其位于县城的一栋办公楼，取得含税收入4000万元，2023年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付地价款800万元，支付契税24万元，发生建造成本800万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为2000万元。

其他相关资料：该公司选择简易计税方法计算增值税，产权转移书据印花税税率0.5‰，该办公楼成新度折扣率为60%。考虑地方教育附加。

根据上述资料，回答下列问题：

（1）计算土地增值税时，准予扣除的评估价格为（b）万元。

a、1000

b、1200=2000×60%

c、1600

d、2000

（2）计算土地增值税时，可扣除转让环节的税金为（b）万元。

a、19.05

b、21.05=2+19.05

c、22.86

d、24.86

增值税=4000÷（1+5%）×5%=190.48

附加费=190.48×（5%+3%+2%）=19.05

印花税=4000×0.5‰=2

（3）计算土地增值税时，可扣除项目金额合计为（b）万元。

a、2043.05

b、2045.05=1200+800+24+21.05

c、2046.86

d、2048.86

（4）该商贸公司应缴纳的土地增值税为（b）万元。

a、601.82

b、603.54

c、604.44

d、679.73

不含税收入=4000÷（1+5%）=3809.52

增值额=3809.52-2045.05=1764.47

增值率=1764.47÷2045.05=86.28%，适用税率为40%，扣除系数为5%

应纳土地增值税=1764.47×40%-2045.05×5%=603.54

【第14篇】土地增值税清算鉴证业务准则指南

（接上期）

三、土地增值税收入的归集与疑难解析

《土地增值税清算规程》规定，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。

对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不符的，以后者确认收入。

销售面积比对资料

注：实测面积＝产权证上所载明的房屋面积。

确认了销售面积之后，再进一步确认销售单价，最终得出销售收入。关于销售单价（价格），有几个需要重点关注的方面：

1、评估价格 当纳税人存在下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

1）隐瞒、虚报房地产成交价格；

2）提供扣除项目金额不实的；

3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

需要注意的是，这里提到的“评估价格”，有别于我们在计算“扣除项目金额”时所提到的那个“评估价格”。这里的“评估价格”，是按照收益法所得出的一个市场参考价。

2、关联交易价格问题

1）关联企业之间转让房地产时，只按照成本计价，未产生其他收益（主要为集团内部交易），是否需要缴纳土地增值税？

沥呕君点评：按照成本计价是否具有合理性，如果不合理，需要按照市场价确认收入。

2）转让土地使用权时，附有土地评估报告，但未按报告中的估价进行转让，转让定价不公允如何处理？

沥呕君点评：如果定价不公允，那么税务机关就有权按照市场价进行核定收入。但是需要注意的是，这里的“市场价”，并非我们通常所理解的那种市场价。打个比方。某房企给到被拆迁户的拆迁安置房销售单价按8000元/平，同在一小区内的其他普通购买者给到的价格却是10000元/平，那么这个时候，对于这些被拆迁户购买的物业，其销售收入应按8000元/平计，这个才是我们前面所称的“市场价”。

关于价格偏低，实务中缺少准确判定的依据，仅有一则司法解释可以参考：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2023年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次通过）（法释[2009]5号）

第十九条 对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

拓展话题：房地产开发预征、清算土地增值税、企业所得税的计税依据如何确定及规定

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据：

土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款

或者：土地增值税预征的计税依据=预收款/（1+适用税率/征收率）

最大的争议，体现在企业所得税。营改增后，《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（a105010）的第三部分，即房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26），具体应该怎么填写？其中，23-1销售未完工产品的收入，即国税发[2009]31号里所规定的“销售收入”。那么这个销售收入是直接填预收账款金额呢，还是应该考虑增值税的问题？大家都知道，预售环节，是没有实现价税分流的。换言之，价款和税款都保留在预收款这个科目。这里便产生了两大分歧：

1、第一个分歧在于，我们比照土地增值税预征的计税依据，计算确定未完工产品收入。

不管采纳何种计算口径，我们的理由是：虽然预售环节并未实现价税分流，但我们不能将增值税作为计算预计毛利的计税基础。

2、另一个分歧则是，营改增后，增值税差额征税对土地增值税的土地成本确认有没有影响。房地产企业收到预售款时，没有实现价税分流；直到交房时，才实现价税分流。沥呕君认为，这个差额征税并不会影响土地增值税的土地成本确认。因为土地增值税的成本确立，《土地增值税暂行条例》中已经写得很明确了，条例第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。所支付的金额，啥意思？当然包括税金。所以，尽管会计处理上冲抵了土地成本，但是没有影响土地增值税扣除项目金额的计算结果。

收入与发票的关系，具体看国税函[2010]220号的规定：

已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确定收入；

未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；

合同所载房面积与实测面积不一致的，应在计算土地增值税时予以调整。

《物权法》 第七十四条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条

[车位、车库的归属]建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

从这里我们可以看出，有约定的，从约定；没有约定的，才归属于全体业主。并不是很多人所传的那种，只要是车库、车位，那就一定属于全体业主，这个是没有道理的。

关于“折扣”的思考

土地增值税对于“折扣”并无明文规定，沥呕君建议，应该和增值税、企业所得税相衔接。

税种

折扣销售

销售折扣

实物折扣

增值税·消费税

发票

增财务费用

无政策

企业所得税

冲收入

增财务费用

主商品计税

土地增值税

无政策

无政策

无政策

增值税是要求实际价格与折让需在同一张发票上载明，房地产行业并未严格执行这一点，执行比较好的行业，当属超市等类型企业。

企业所得税则是根据国税函[2008]875号文的明确规定，要求是以折后价确认收入。

土地增值税对于商品折扣方面的立法工作相对滞后，需要尽快与其他税种同步 。

国税发[2007]132号文第二十三条对于视同销售收入的确认方法和顺序作了明确规定：

1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；

2、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；

3、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

转为自用的税务处理

产权未发生转移，不征土地增值税（法律依据：国税发[2006]187号）。

根据国税函[2008]828号文的规定，按内部资产处置，不征企业所得税。

不过房产税和城镇土地使用税，还是需要按章缴纳的。

代收费用

三大税种关于代收费用方面的规定并不一致。

增值税：财税[2016]36号文附件一对价外费用作了明确规定，除特定情形外，所有价外费用均需征收增值税。

土地增值税：国税发[2009]91号第二十八条规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。《土地增值税清算鉴证业务准则》第二十五条规定，（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

【代建房】涉税分析

所谓代建房，指的是一方出土地和资金，委托另一方对房屋开发的全过程（或主要过程）进行管理。出资方享有产权，管理方收取管理费。

认定“代建”的四个条件（全部具备）：

（1）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；

（2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（3）与委托方事前签订委托代建合同；

（4）不以受托方名义办理工程结算。

实务中，沥呕君接触了不少较为奇葩的案例。说好的是代建，结果施工方将发票开给了受托单位。

开发商收取[诚意金]的涉税处理

房地产企业一般是在取得预售许可证的前后，开始向意向购买人收取诚意金，目的在于提前锁定客户。根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，土地增值税纳税义务发生的前提是，签订销售合同。换言之，房地产商在与客户正式签订销售合同之前所收取的任何款项，都不产生土地增值税纳税义务。在这一点上，增值税处理同土增税，收取的诚意金并不产生纳税义务。根据国税函[2009]31号文第六条的规定，签订合同之后所收取的费用才确认为销售收入。总结为一句，开发商在签订正式销售合同之前收取的诚意金，是无需预征三大税种的。

（未完，待续）

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【第15篇】土地增值税的土地费用滞纳金

编者按：近日，华税律师接到税务咨询，某房地产开发企业在竣工验收之后预计清算土地增值税为0，遂向地方政府申请暂不申报缴纳预征土地增值税并得到了许可。后随着税务机关合并改革，合并后的税务机关否认了之前确认纳税人暂不申报预缴的认定，要求纳税人就未预缴的行为缴纳滞纳金。问题在于，清算土地增值税为已经0，是否还要缴纳滞纳金？改革前的税务机关的行为，又能否构成纳税人的合理的信赖利益呢？

一、案情导入：清算土地增值税为0，未预缴被加征滞纳金

（一）企业预计清算土地增值税为0，申请暂缓预缴获许可

纳税人系一家大型房地产开发企业，由多家建筑企业作为股东投资组成。涉案项目是为股东们，即各建筑企业建设总部办公大楼。2023年，在涉案项目竣工完成验收之后，纳税人将总建筑面积的70%按照股东的投资比例和成本利润率，定价转让给各股东，剩下的面积由纳税人自持。纳税人经过计算，考虑开发成本加计扣除的各类扣除因素，该宗土地的增值额已经为负，预计清算后的土地增值税税额为0。

考虑到该宗土地清算过后的土地增值税税额为0，纳税人认为先预缴税款然后经过清算再退回税款，实无必要。因此纳税人向当地市政府申请暂不申报缴纳预征土地增值税。当地市政府会同市地税局等相关单位，召开了专题会议研究该问题并形成了会议纪要，市地税局遂执行了相关决议，暂缓预征土地增值税。

（二）税务机关合并改革，清算土增税为0也要加征滞纳金

2023年，该宗项目符合清算条件，纳税人于是向主管税务机关进行土地增值税清算申报，申报应缴纳土地增值税为0。此时经过税务机关合并改革，主管税务机关经过审查，发现纳税人没有对开发项目的转让收入按照规定进行预征土地增值税的申报缴纳，要求对纳税人2023年的转让房产收入，进行预征土地增值税的申报缴纳并加收滞纳金。此外，主管税务机关认为政府会议纪要违反税法规定，税务机关不得执行，应予以纠正。

（三）纳税人：不是纳税人过错不应加征滞纳金

纳税人提出不应加征滞纳金的理由为：

第一，没有履行预缴土地增值税的原因，并不是纳税人具有过错，因此不应当加征滞纳金。当时，纳税人履行了向市政府和主管地税局申请缓缴土地增值税的程序，由于行政机关自身的过错，导致作出的批准纳税人暂缓缴纳的决议违法，属于因税务机关原因造成少缴税款。

第二，超过3年的追征期，因此纳税人不用补缴预征土地增值税及滞纳金。

（四）争议小结

在纳税人咨询的案件中，主要的争议点有3个，其一是清算土地增值税税额为0，在清算之前纳税人没有履行预缴土地增值税的义务是否可以加征滞纳金；其二是本案是因为纳税人的过错，还是因为税务机关的过错导致纳税人没有在规定的期限内预缴土地增值税。其三是本案的追征期问题。

二、基于预征制度的性质，本案不宜加征滞纳金

（一）预征税款的性质：是否是纳税义务

纳税人咨询的核心问题在于，既然土增税清算时应纳税额为0，表明整个房地产项目没有增值额，那么理论上土增税的计税依据为0，如何能够课以预征税款，并据以加收滞纳金？根据《税收征收管理法》对于滞纳金的规定，滞纳金是滞纳税款的万分之五，既然连应纳税额都不存在，自然不应有滞纳金。

不过，在司法裁判上，有判决将缴纳预征的土地增值税定性为纳税义务：

该案的争议也在于，被告一直没有预缴土地增值税，虽然其最终土地增值税清算的结果认定实际应缴纳土地增值税税额为0元，但税务机关依然要求追征土地增值税（预征）的滞纳金。在该案中，法院认为在纳税人应当预缴但没有预缴土地增值税的当期，滞纳金已经实际发生，嗣后的清算行为不影响滞纳金的追征。然而，在该案中法院的说理稍嫌混乱，适用了企业所得税的相关规定来认定预征土地增值税滞纳金的事宜，以及将每月预征土地增值税的时间视为纳税义务发生时间。

总的来看，法院认为纳税人“按照每月预售收入预征率申报缴纳土地增值税，纳税义务发生时间为实际收到售房款的当月，期限为次月15日内”，是将预缴行为定性为纳税义务。按照这种观点，预征行为是纳税人履行纳税义务，土地增值税的清算行为只是对应纳税额做出一个准确的调整，多退少补，并不影响滞纳金在预征阶段的发生。

（二）基于纳税人权利保护，应当以预征税款定性为征管技术手段

目前，我国的《土地增值税暂行条例》对于土地增值税的纳税义务的发生时间规定较为模糊，只规定了“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”

按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后进行清算，多退少补。可以看出，土地增值税的预征是基于征管效率，提供的不同于直接申报缴纳土地增值税的另一种纳税办法。这种纳税办法应当涵盖整个预征和清算过程。

按照《土地增值税清算管理规程》的规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依法计算应缴纳的土地增值税税额，办理土地增值税清算手续，以结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。换言之，“预征”和“清算”的关系也可以理解为土增税在清算时才需要缴纳，前期的预征税款只是一种征管技术手段。

目前，土地增值税没有履行预缴义务，按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：“三、关于土地增值税的预征和清算问题，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。”本文认为，出于保护国家税款之目的，通过加征滞纳金的方式倒逼纳税人及时预缴土地增值税。

不过，在本案中纳税人并没有造成国家税款的损失，而且和其他房地产开发企业对外预售房产不同，本案中纳税人开发的房地产项目主要是定价转让给其股东，剩余的部分自持，并无盈利空间，相较而言资金较为紧张，也正是因为纳税人在资金上具有困难所以其向地方政府和主管税务机关申请延期预缴、免缴土地增值税，并且在实践中纳税人取得了地方政府和当时的主管税务机关的批准。

本文认为，既然纳税人的项目并没有土地增值不存在征收土地增值税的情况，那么只是对纳税人在前期征管程序上的一些瑕疵（且并非因为纳税人的过错），就对其加征高额的滞纳金，不利于对纳税人权利的保护。本文主张应当平衡纳税人权利与国家的财政收入利益，在立法上还没有做出修改之前，应当以土地增值税的清算作为纳税义务的实现，对于纳税人未履行其预缴义务的，视情况谨慎对其加征滞纳金。

三、本案属于税务机关过错，应保护纳税人的信赖利益

（一）未预缴税款并非基于纳税人的过错

根据我国《税收征收管理法》及相关规定，并非所有欠缴税款在补缴过程中都要缴纳滞纳金，而是根据纳税人与税务机关之间的过错，认定是否需要缴纳滞纳金以及滞纳金的期限。通常可以分为3类：

如果导致纳税人少缴税款的原因是纳税人具有过错，那么应当对纳税人少缴税款的行为加征滞纳金。这种加征滞纳金又根据纳税人过错程度的不同而有区别：如果纳税人是故意偷税、抗税、骗税，根据《税收征收管理法》第52条第3款的规定，税务机关追缴税款、加征滞纳金没有期限限制。但如果纳税人在主观上是因过失漏税，根据《税收征收管理法》第52条第2款的规定，“因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。”

如果导致纳税人少缴税款的原因是税务机关具有过错，那么就不应对纳税人加收滞纳金。根据《税收征收管理法》第52条第1款的规定，因税务机关的责任导致纳税人少缴税款的，不能加征滞纳金，且税款的追征期限为3年。

本文认为，在本案中纳税人本身不具有过错。首先，纳税人没有主观上的偷税、抗税、骗税的故意，客观上也没有实施偷税的行为，因此不属于纳税人故意偷税、抗税、骗税，不能适用无期限的追征滞纳金的规定。其次，纳税人也不是因为计算错误等原因未缴或少缴税款。

在纳税人预估清算后的土地增值税税额时，其计算并无错误，实际上清算后的土地增值税税额确实为0。同时，纳税人在发现项目的土地增值额为负、土地增值税额为0的时候，积极同地方政府和主管税务机关沟通，向地方政府和主管税务机关提出申请缓征和免征土地增值税的预征税款，在程序上履行了申请的义务。按照《税收征收管理法》、《税收征收管理法实施细则》的规定，纳税人应当向税务机关提出书面申请，由税务机关进行审核、核准，确定是否延期以及延期的时限。

因此，纳税人对于税务机关是否作出批准、作出批准的原因和程序没有控制权，可能由于种种因素导致在当年税务机关作出批准的决定在程序和法律适用上存在问题，但是这种程序是行政机关内部的行政行为作出的程序，不能苛责作为行政相对人的纳税人。纳税人相对于税务机关本身处于弱势地位，不能将税务机关的错误转嫁给纳税人。

综上所诉，本文认为在本案中应当属于因税务机关的责任导致纳税人少缴税款，不能对纳税人加征滞纳金。

（二）基于行政行为的公定力，应保护纳税人的信赖利益

根据行政法原理，行政行为一经作出，就具有公定力、确定力，对于行政机关和相对人都产生约束力。如果行政行为是违法的，行政机关有权予以撤销或变更。但是，如果行政行为已经使行政相对人对其产生信赖，行政相对人在此信赖基础上已经作出一定行为，行政机关在考虑撤销违法或不当行政行为时，应保护行政相对人的信赖利益。如果该违法的行政行为严重违法，必须予以撤销，那么在具体行政行为被撤销后，要对纳税人因信赖该行政行为遭受的损失予以补偿。

参照《行政许可法》的有关规定，公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。如果为了公共利益的需要，行政机关变更或者撤回已经生效的行政许可，由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。

按照《行政许可法》第69条的规定，行政机关滥用职权、玩忽职守、超越职权范围、违反法定程序、授予的相对人不具备资格，属于重大违法应当撤销，但需要保护相对人的利益。

在本案中，即使现在的主管税务机关认为之前的行政行为属于重大违法需要予以撤销变更，那么也不应当损害纳税人的利益，也即在这种情形下不应当征收滞纳金。如果存在少缴税款的情形，可以在期限内追缴其税款，但由于本案中并不存在少缴税款的情形。

四、土地增值税的管理与风险应对

（一）完善税会制度，全面掌握税法规定

首先，房地产企业应当建立完善公司的税会制度，尤其是财务负责人应当制定土增税预征的内部管控制度。在商品房的预售阶段应当全面审核和统计土地增值税预征税款的履行情况，在规定的期限内申报缴纳土地增值税的预征税款。

其次，全面掌握税法规定，合法享受税收政策。在企业却有资金困难时，可以向税务机关申请延期纳税。不过，根据我国《税收征收管理法》等相关规定，纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，需要主管税务机关层报省一级税务机关核准，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，才可以延期缴纳税款，且最长不得超过三个月。

（二）房地产开发企业应当加强与税务机关的沟通

土地增值税的预征收管理目前没有全国统一的规定，而是授权各地方自行制定相关规定和标准。财务人员应当和主管税务机关保持沟通，明确当地土增税预征的具体办法、具体的预征率、免于预征的范围。

此外，在实践中也出现了税务机关无法联系上房地产开发企业，从而以公告形式送达相关税务法律文书的情形，在这种情况下，无论是逾期预缴土地增值税、逾期清算申报，还是其他经通知申报拒不申报的行为，轻则构成偷税处以罚款和滞纳金，重则构成逃税罪追究刑事责任。因此，各企业应保持与税务机关的联系。

（三）避免其他土地增值税涉税风险

加强内部资料管理，避免因为内部资料管理不完善，票据、凭据管理不善，造成后期清算阶段发现部分成本、费用的票据遗失或者不合规，将导致成本费用调减。

避免罚没性支出。由于行政性罚款、土地闲置费等支出属不可扣除项目，企业应当在开发建设过程中加强监管，安全施工，严格执行规划，同时与环境、安监等部门做好沟通，避免面临行政罚款。

避免虚开风险。完善房地产企业的合同审查制度和财务管理制度，做好会计审核，杜绝不合规发票、虚开发票的流入。

【第16篇】普通住宅土地增值税计算方法

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

【存量房.销售计算土地增值税的程序】

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【具体解析】

一.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

二.扣除项目

（一）评估法

1.取得土地使用权支付的金额

未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

2.评估价格＝房地产重新购建价格×成新度折扣率

房地产重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

3.与转让有关的税金 城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

4.评估费

二.扣除项目

（二）发票法

1.不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。

扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）

【提示1】发票价：营业税发票所载金额；增值税普通发票价税合计金额；增值税专用发票不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。

【提示2】购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。

2.与转让有关的税金

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税

【提示】购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

二.扣除项目

（三）核定法

对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收。

【例题】a市某机械厂为增值税一般纳税人，2023年3月因企业搬迁将原厂房出售，相关资料如下：

（1）该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为 1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。

（2）转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计税。

（3）转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房四成新。

（相关资料：不考虑印花税、地方教育附加。）

要求：根据上述资料，请回答下列问题：

（1）该机械厂转让厂房应缴纳增值税

此项目为2023年4月30日及以前缴纳契税的，增值税应纳税额

＝[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1＋5％）×5％。

＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（万元）。

（2）该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为

＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（万元）。

（3）土地增值税准予扣除项目金额为

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

＝3800×40％＝1520（万元）

准予扣除项目金额＝1520＋7.33＝1527.33（万）

（4）转让厂房应缴纳土地增值税

增值额＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（万）

增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％

适用税率为40％，速算扣除系数为5％

缴纳土地增值税

＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（万）

【例题】2023年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款为1200万元，购买日期为2023年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额（ ）万元。

『解析』

纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。

该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额

＝1200×（1＋10×5％）＋80

＝1880（万元）

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