土地增值税收入包括哪些（16篇）

【第1篇】土地增值税收入包括哪些

营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据分别是：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

【第2篇】土地增值税开发费用扣除吗

导读：计算增值额的扣除项目土地增值税来说一共有五个项目，具体的项目内容可以来咨询我们的答疑老师，今天金老师要来介绍关于“土地前期开发费用扣除增值税吗?”的内容!

土地前期开发费用扣除增值税吗?

答：可以扣除

条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

房地产企业土地增值税为什么加计扣除?

加计扣除是2006年出台的文件，原先的目的是为了降低房地产行业的税收，降低房价，但是没起作用。

根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。

建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的，免征土地增值税。

【第3篇】什么是土地增值税

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。那么什么是土地增值税？怎样算？如何交？税率是多少？二手商品房也要交吗？下面就一起来了解下。

什么是土地增值税？

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税怎样算？

1、计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税如何交？

1、非房地产开发项目情况下，企业转让土地或厂房，土地增值税实行相对简易的处理办法。如果转让收入明显偏低，税务机关是会参考市场价格进行调整的。

2、扣除项目方面，如果你是房屋土地在一起转让的情况，有两种选择：

（1）选择对厂房进行重置价的评估，然后加上取得厂房这块土地的成本，加上转让相关的税金，三部分之和作为扣除项目。

扣除项目=房屋及建筑物的评估价格+取得土地使用权支付的金额+转让环节缴纳的税金

（2）如果你的厂房是购买的，提供购房的发票，以发票金额作为扣除的基础，同时根据发票金额为基础，按发票开具到转让的时间，发票金额每年可以加计5%，然后再加上转让相关的税金（注：这种情况下不能加土地成本，因为房屋发票金额默认含有土地价款），两个部分之和作为扣除项目。

扣除项目=发票金额×（1+持有年度×5%）+与转让房地产有关的税金

（3）如果你单纯转让土地，在已经进行了开发建设的情况下：

扣除项目=取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用+转让环节缴纳的税金+开发土地所需成本×（1+20%）

土地增值税税率是多少？

目前，对于土地增值税的税率征收有三种方式：

1、凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

2、对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。

3、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。专家认为，由于土地增值税采取的是累进制抵扣的征收方式，而且在进行具体抵扣项目计算时又较为复杂，因此，该税种在市场的执行过程中有可能会选择按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

二手商品房也要交土地增值税吗？

不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。二手商品房中分为普通住宅和非普通住宅，具体如何缴纳依政策而定。根据土地增值税的政策规定：对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，是免予征收土地增值税的。同时，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，也是免予征收土地增值税。

以下二手商品房需要交纳土地增值税：

1、居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；

2、居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

另外，根据政策规定，经济适用房是保障性住房，视为普通住宅，因此不用缴纳土地增值税。

【第4篇】土地增值税走核定税率

核定征收，指的是由税务机关根据纳税人情况，在正常生产经营条件下，对其生产的应税产品查实核定产量和销售额，然后依照税法规定的税率征收税款的征收方式。

1.政策依据

根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十四条规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

2.政策解析

通过对以上政策的分析，当房地产企业在开发房地产项目时，出现账簿混乱、凭证残缺不全等原因，将会被核定征收土地增值税。

但是，单纯转让土地、转让旧房等行为需要缴纳土地增值税的，大部分情况不得核定征收。

如：根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2023年第10号)第一条第(四)项规定，所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。

转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。

【第5篇】2023年土地增值税政策

编者按：房地产开发企业取得土地使用权开发建设房地产项目，可能基于诸多原因导致项目无法启动、中途停滞，进而由政府将土地收回。根据《城市房地产管理法》之规定，城镇土地收回又可分为有偿和无偿两种方式。对于政府有偿收回土地，土地补偿款较土地取得和开发成本更高的情况，企业是否需要缴纳土地增值税，现行案例处理结果有所不同。本文将以此切入，分析不同情况下，土地被政府收回是否应当征收土地增值税。

一、案例引入：同样是闲置土地被政府收回，土地增值税一征一免

（一）案例一：闲置土地被政府收回，法院认为应当征收土地增值税

2023年2月，x国土资源局与a公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将x地块出让给a公司，a公司受让该土地用于建设x项目。2023年12月，x国土资源局作出《闲置土地认定书》，指出因政府原因导致x地块闲置，认定上述土地为闲置土地。2023年1月，x土地收购储备中心与a公司签订《国有土地使用权收储合同》，约定a公司同意将上述地块的国有土地使用权由x土地收购储备中心按8409万元的价格收储。2023年9月，x税务局y分局作出《税务事项通知书》，通知a公司x项目应补非住宅土地增值税475万元。

a公司不服，先后提起行政复议和行政诉讼。法院认为：本案a公司主张其符合《土增税暂行条例》第八条第（二）项规定的免征情形。但该免征土地增值税适用于“因国家建设需要依法征收、收回的房地产”，且按照国家有关征收的法律规定，国家建设需要征收或收回的土地价格系由征收机关按照法律规定确定补偿安置方案予以确定，该征收价格一般不因被征收人的意志转变。而涉案宗地系因闲置。2023年1月，x土地收购储备中心与a公司签订《国有土地使用权收储合同》，约定a公司同意将上述地块的国有土地使用权由x土地收购储备中心按8409万元的价格收储，该收回土地的价格是基于双方协商“同意”，不同于国家建设征收、收回的情形。故现有证据不足以证明涉案土地收回，可以适用上述免征的情形。

（二）案例二：闲置土地被政府收回，税务机关认为应当免征土地增值税

2006年至2007年，b公司与z市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，b公司取得了z地块的国有土地使用权。在z地块基本达到可开发状态后，b公司先后两次向w区国土资源局上报建设规划，但w区国土资源局一直不予正面答复和批准，导致宗地一直处于闲置状态。2023年9月1日，b公司与z市w区土地储备发展中心签订了《收购z地块合同》，约定：由w区土地储备发展中心收回b公司持有的z地块国有土地使用权，并向b公司支付土地补偿款共计6.4亿元。2023年9月13日，z市国税局稽查局向b公司送达《税务处理决定书》，认定：b公司2023年度取得土地使用权转让收入未进行纳税申报构成偷税，决定b公司应补缴其2023年度的企业所得税税款1.3亿元。因涉案土地被收回符合土地增值税免征条件，免征土地增值税。

（三）小结

在上述两起案例中，同样是土地闲置后被政府收回，取得土地补偿款，一起案例认定应当征收土地增值税，另一起则认定应当免征土地增值税。更值得关注的是，两起案例中土地闲置的原因均系“因政府原因”。如此相似的两起案例，最终处理结果却大相径庭，笔者认为，其背后的原因主要在于国家层面的税收政策对土地收回免征土地增值税的规定不够清晰、完善，导致执法实践中对特定情形是否符合免征条件存在不同理解。本文欲通过比较《城市房地产管理法》和税法的联系，分析目前土地被政府收回的各种情形应否征收土地增值税。

二、土地被政府收回的三种类型及其土地增值税纳税义务

（一）土地被政府收回的三种类型

根据《城市房地产管理法》第二十条，“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”第二十二条第二款，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”第二十六条，“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发……满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”由此可见，《城市房地产管理法》规定的政府收回土地使用权应当包括三种情况：

其一，因公共利益需要，提前有偿收回；

其二，出让合同到期无偿收回；

其三，因用地人原因闲置，提前无偿收回。

《城市房地产管理法》属于土地管理法体系，具备行政法性质，根据行政法“法无授权即禁止”的基本原则，在法律没有明确规定的情况下，行政机关不得收回土地使用权。因此，行政机关收回城镇土地使用权有且仅有以上三种情况。

（二）土地被政府收回应区分不同情况确定土地增值税纳税义务

根据《土地增值税暂行条例》第八条，“有下列情形之一的，免征土地增值税：……（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。”根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款，“条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。”

由此可见，《土地增值税暂行条例》使用了“因国家建设需要”的概念，但没有对这一概念作出精准的定义，而这一概念也难以从其他部门法中加以考证，只能结合土地管理法进行解释。根据《闲置土地处理办法》第一条，“为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、行政法规，制定本办法。”由此可见，《闲置土地处理办法》是《土地管理法》、《城市房地产管理法》的下位法，其不能违反上位法规定，增设土地使用权提前收回的情况。在前述第一起案例中，法院在说理部分提出，涉案土地被收回系“因闲置”而非“因国家建设需要依法征收、收回”，故不满足免税条件，但这种并列关系其实并不存在。

笔者认为，闲置土地认定是出于政策目的需要，进行的一项程序性工作，闲置土地认定的程序和土地提前收回的结果之间没有直接联系，即土地闲置本身不能直接得出提前收回土地使用权的结果。根据前述分析，行政机关提前收回土地使用权有且仅有因公共利益需要有偿收回、到期无偿收回和因用地人原因闲置无偿收回三种情况。认定土地闲置后，需要提前收回的，必须进一步认定土地闲置原因是因公共利益需要闲置还是因用地人原因闲置，进而确定提前收回土地使用权是因公共利益需要有偿收回还是因用地人原因闲置无偿收回。而在第一起案例中，土地被认定为因政府原因闲置，自然不属于因用地人原因闲置的情形，而只能属于因公共利益需要有偿收回的情形。

从现行立法来看，“因公共利益需要”和“因城市实施规划、国家建设的需要”之间是何种关系并不明确，但两者之间存在大量交叉。例如城市规划调整导致土地无法开发建设，而被政府收回，在土地管理法上属于因公共利益需要收回土地，在土地增值税法上亦属于因城市实施规划收回土地。在税法规定不明时，出于纳税人权利保护原则考虑，应当采取有利于纳税人的解释，将“因公共利益需要”收回土地的情形解释为“因城市实施规划、国家建设的需要”收回土地，免征土地增值税。

三、根据税收法定原则，土地被政府收回不属于土地增值税征税范围

（一）土地增值税征税范围是有偿转让房地产

在前面的分析中，我们结合免税条款，讨论了土地收回的免税条件。但如果站在更前一环节——征税条款，我们认为现行立法只能得出土地收回不属于土地增值税的结论。详言之，根据《土地增值税暂行条例》第二条，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”由此可见，土地增值税征税范围是有偿转让房地产。其中，“有偿”和“转让”均是征税的必要条件，缺一不可。

（二）土地管理法对土地使用权转让和终止作出了明确定义

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第一款，“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。”第三十九条，“土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。”由此可见，土地使用权的转让和消灭（终止）有明确的法律定义。

结合上列法律法规的规定可以看到：土地使用权转让，是指土地使用者通过出售、交换和赠与的方式，将土地使用权再转移的行为，土地使用权转让的效果是土地使用权的权利主体改变，但土地使用权本身仍然存续。土地使用权消灭或终止，是指因土地使用权出让合同到期、提前收回、土地灭失等原因，导致土地使用权本身归于消灭。因此，土地使用权的转让和消灭是两个不同的法律概念，虽然两者都可以引起物权变动的效果，但其内容和性质存在本质区别，不能将二者混为一谈。

（三）税法应当尊重、认可、承继土地管理法对“转让”的定义

《土地增值税暂行条例实施细则》提出了有偿转让的概念，但在我国土地增值税制体系内没有任何相关的法律、法规、规章、规范性文件对“转让”作出具体定义。由此可见，转让的概念以及内涵外延之界定在土地增值税制体系中属于不需要作出特别解释、说明的概念，应当直接采用与其相关的其他部门法之规定以及社会大众能够认可和接受的、与其通常的内涵及外延相同的定义对其进行解释。

首先，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权转让作出了定义。该条例属于土地管理法体系的一部分，其对土地管理涉及的法律概念作出的定义系立法解释、有权解释，符合社会大众对该法律概念的一般理解，属于该法律概念的通常定义。

其次，税法具有行政法属性，其和土地管理法同属行政法体系，为保持同一法律体系内部相同法律概念的一贯性，避免在法律适用中产生矛盾、冲突，税法应当尊重、认可、承继土地管理法对转让的定义。除税法明文规定外，不应任意改变土地管理法中已经定义的法律概念的内涵和外延。

再次，课税要件明确是税收法定原则的基本内涵。课税要件明确一方面要求税法概念必须清楚、明确，不能语焉不详。另一方面要求对税法概念的解释必须具备稳定性，不能任意扩大或缩小解释。在税法没有作出具体规定时，依照同部门法解释税法概念，是保障课税要件明确的基本要求。

综上，《土地增值税暂行条例实施细则》中“转让”的概念应当采用和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中“转让”的概念相同的解释，即只包括土地使用权在不同权利主体之间转移，而不包括土地使用权消灭的情况。

（四）根据税收法定原则，土地被政府收回不应缴纳土地增值税

根据前述分析，《土地增值税暂行条例实施细则》关于征税范围的规定采用了正向说明和反面列举的立法模式，但是，这一规定并未涵盖全部房地产物权变动类型，导致部分房地产物权变动行为处在土地增值税立法的“真空地带”。详言之，《土地增值税暂行条例实施细则》第二条仅规定了有偿转让房地产属于土地增值税征税范围，以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税征税范围，对于有偿设立、变更、消灭房地产权属的行为，以及无偿转让房地产但又不构成继承、赠与的行为，是否应当课税，税法并未作出规定。

根据《税收征收管理法》第三条，“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”由此可见，税收法定原则是税法基本原则，没有法律明文规定，不得对纳税人课征税款，不得要求纳税人补缴税款。土地被政府收回属于土地使用权消灭，不属于土地增值税征税范围。

遗憾的是，在实践中，税务机关对于征税范围的理解有所不同，或是出于政策方面的考虑，或是出于经济方面的考虑，对“转让”进行了扩大解释。此外，按照前述解释，土地收回应当排除在征税范围外，然而《土地增值税暂行条例》又特别规定了土地收回符合特定条件的免予征税，根据税法基本原理，不征税和免税是不同概念，因此在现行立法体系内部存在矛盾冲突。我们认为，税法的明确性是税法的重要价值，应当采用修法方式明确土地增值税征免范围，构建和谐统一的土地增值税法律体系。

【第6篇】出租土地使用权增值税税率

出租土地如何交增值税？

答：企业如果以经营租赁方式将土地出租给他人使用即：土地使用权出租，从税务的角度来讲是属于不动产经营租赁，应根据不动产（土地使用权）取得时间的不同，适用不同的增值税税率。

如果企业属于一般纳税人出租2023年4月30日前取得的不动产（土地使用权），可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。如果企业出租的是2023年5月1日后取得的不动产，则适用一般计税方法计税，按照9%计算缴纳增值税。

如果企业属于小规模纳税人出租土地使用权应按照5%的征收率计算增值税应纳税额。

【第7篇】土地增值税可扣除税金

概述

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税。那么，已缴纳的契税可以在计算土地增值税时扣除吗？下面让我们一起来看看。

内容

一、契税能否在计算土地增值税时扣除

根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

因此，取得土地使用权所交的契税在土地增值税清算时可以扣除。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）

案例/解析

问：我公司属于房地产开发企业，开发项目拿地时缴纳契税700万元，该项目在进行土地增值税清算时缴纳的契税能否作为加计20%扣除的基数？

答：根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

所以，你公司拿地时缴纳的700万元契税，可以在项目进行土地增值税清算时扣除，同时可以作为加计20%的扣除基数。（中税答疑）

【第8篇】土地增值税清算扣除项目

房地产企业在办理土地增值税清算时，已发生的利息支出可选择按比例扣除或是据实扣除。笔者提醒选择据实扣除的纳税人，在处理时要注意以下要点。

1、仅限于直接向金融机构借款的利息

目前很多房地产企业融资渠道广，除了银行贷款外，还可以向国内非金融机构或个人借款、向境外机构或个人借款。从社会非金融机构获得的借款，其支付的利息无法取得金融机构证明，尽管企业可以取得资金提供者所在地税务机关代开的发票，但也不能据实扣除。

值得关注的是，对统借统还发生的利息支出能否据实扣除，现行政策规定并不明确。2023年5月，国家税务总局官网对纳税人咨询的该问题，答复可以据实扣除。部分地区的税务机关对此问题作了明确，比如《青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函〔2009〕47号）规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款，分摊给集团内部其他成员企业使用，且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。

另外，对委托贷款中，通过金融机构支付给委托人的利息费用是否可以据实扣除的问题，实务中也存在很大争议。多数人认为，委托贷款不属于银行借款，支付的利息费用不能据实税前扣除。

2、利率不得高于商业银行同期同类贷款利率

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。同期同类贷款利率指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

3、逾期利息和加罚息均不得扣除

依据《企业所得税法》的规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，可以在企业所得税税前扣除。但土地增值税税前扣除的处理与之截然不同。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款的规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4、未分别核算只能选择按比例扣除

分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。凡不能按转让房地产项目计算分摊的，其利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中计算扣除。这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。

房地产企业如何按照转让房地产项目，即按照清算单位合理分摊利息支出？目前土地增值税政策中并未明确。参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，借款费用属于不同土地增值税清算单位共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

5、费用化利息支出不得税前扣除

房地产开发企业的利息支出，一部分计入房地产开发产品的开发成本，即资本化；一部分计入期间费用，即费用化。土地增值税据实扣除的利息支出，仅指开发期间所发生的应当资本化的利息支出。税法与企业会计准则对房地产开发借款费用资本化停止时间的规定趋于一致，基本界定为达到预定可使用或者可销售状态。需要注意的是，房地产企业在房屋未完工之前进行的预售，不属于企业会计准则和税法上所说的可销售状态。

此外，有些地区的税务机关对时间节点会有特殊规定。举例来说，大连市税务机关曾于2023年发布公告，规定可据实扣除利息的终止时间，为企业按规定首次开始清算的上个月。

6、未用于项目开发利息支出不得扣除

实务中，有的纳税人将向金融机构的借款用于投资或拆借给其他单位使用。根据企业会计准则的规定，资本化期间内，专门借款闲置资金产生的利息或投资收入应当冲减财务费用。企业选择据实扣除，允许其税前扣除的利息支出仅限于用于该项目的利息支出。如果企业将借款用于投资或挪作他用，相应支付给金融机构的利息支出不允许在土地增值税税前扣除。

来源：纪宏奎 纪玮 赵辉

【第9篇】土地增值税清算管理征管成效

土地增值税的迅猛增长已逐渐成为地方税收的一个重要税种,必须严格征收管理。房地产开发项目土地增值税征收管理通常采取按不同类型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分别确定预征比例进行先预征,待项目符合清算条件时再清算,多退少补的管理办法，清算工作是整个土地增值税征收管理的重要环节，是房地产开发项目土地增值税管理的终点。

国家税务总局先后于2006年和2023年下发了有关清算工作的要求和规程，进一步要求加强对房地产开发项目土地增值税清算管理工作。在房地产开发项目土地增值税的具体清算工作中，清算条件、时间、方式、成本的认定和归集分配等问题是清算工作中的重点和难点，在此，本文从以下几个方面探讨。

一、把握清算时间及清算条件

准确把握房地产开发项目土地增值税清算时间及清算条件是依法治税的前提。在过去的征管工作中，只明确了纳税人申报、征收、入库的时间，对清算时间、清算条件和清算方法未作具体的规定，国家税务总局于今年出台了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文），明确了 “两个条件”、“两个时间”， 细化了房地产开发项目土地增值税清算工作的操作步骤。

“两个条件”：其一，符合清算条件的项目，纳税人应及时进行土地增值税清算。即：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。其二，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人及时进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他情况。

“两个时间”：

其一，由纳税人进行清算的，应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；

其二，由主管税务机关要求纳税人进行清算的，纳税人应当在收到主管税务机关清算通知之日起90内办理清算手续。办理清算手续时，纳税人应提供清算资料和中介机构出具的《鉴证报告》，主管税务机关受理后，应在一定期限内及时组织清算审核。

针对清算的两种情形时间期限的把握应注意以下两个方面，第一，如果纳税人在90天的时限内第一次报送资料不齐全，主管税务机关应以书面的方式明确告知需补齐资料的内容及时限，时限掌握最好以30日内为限；第二，若资料齐全，主管税务机关受理后，应在一定期限内及时组织清算审核，这里的“一定期限”，主管税务机关也应在具体工作规范中明确，如90天。这样，既维护了纳税人的合法权益，也规范税务主管机关的受理和清算时间，保证了土地增值税清算工作的及时，避免房地产开发商为了延长清算时间、增大期间费用减少增值额，故意将部分尾盘滞销，迟迟不结转收入成本，导致税款不能及时足额的入库。

二、明确清算对象，加强前期管理

明确清算对象是房地产开发项目土地增值税清算的关键环节。土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对一个开发企业有多个开发项目，一个开发项目中有不同类型的开发产品，对象的确定不同会产生不同的清算结果，如开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同时包括商业铺面、宾馆饭店、写字楼、车库等综合建筑物的，应分别计算增值额，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通住宅），有些是应税的，因此，要针对不同类型建筑物细分清算对象。笔者认为，对于一个房地产开发项目，纳税人应该分别核算收入、成本等，否则免税开发产品不能享受免税政策，并从高计征土地增值税。主管税务机关在房地产开发企业项目前期管理中，要实施按项目管理，加强辅导企业开发期间的会计核算工作，督促企业根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集分配收入、成本、费用及税金，跟踪监控房地产开发企业项目开发过程中的立项、修建、销售、清算四大环节，从开发企业取得土地使用权开始，到项目销售告磬清盘为止，按项目分别建立档案、设置台帐，加强对开发项目的前期管理。

三、合理归集分配开发项目的土地增值税扣除项目

归集土地增值税扣除项目金额是清算工作的前提，分配土地增值税扣除项目金额是清算工作的关键。房地产企业开发是一个投资额大、建设周期长、资金周转慢的开发过程。通常一个项目的开发从土地的取得到销售告罄需要三年以上，一般开发企业又会有多个项目的开发滚动，在这期间企业将会有不同项目的收入、成本、费用、税金的发生，按照分项目、分期清算的要求，准确的计算出各个项目的增值额和应缴土地增值税额是清算工作的难点和目的。企业对不同项目的收入，均在帐务上是有明细，能够区分出是哪一项目、哪一类型开发产品的收入，但成本、费用上，特别是共同承担的成本、费用，很难明确区分和界定，这就需要我们认真鉴别开发成本和费用的真实合法性，并合理归集分配开发企业不同项目的成本、费用等扣除金额和同一项目不同类型开发产品的成本、费用等扣除金额。

（一）确定开发成本和费用的真实合法性

合理归集分配土地增值税扣除项目金额的前提是先需确定这些开发成本和费用的真实合法性，甄别企业有无虚列开发成本、费用现象。其开发成本、费用的列支，必须从税务主管部门或相关部门取得合法凭据。企业开发成本和费用的真实合法性，主要从以下几个方面判断：

一是企业在土地的取得环节是否有国土等相关部门的合法凭据，并缴纳了相关的耕地占用税或契税；

二是企业支付拆迁补偿费时是否将拆迁明细表（包括拆迁面积、户数、拆迁费用）等相关资料报税务机关备案，帐、表、册、收据是否一致。同时，企业为取得土地使用权而支付的这部分拆迁费用是否到主管税务机关申报缴纳了契税；

三是企业支付建筑安装工程款时是否代扣代缴相关建安营业税收，并取得税务机关开具的建筑业统一发票。这一部分成本是整个开发成本除了土地之外又一相对数额较大的支出，在对房地产开发项目跟踪管理时就应注意项目的建筑招标、中标、工程结算书是否有一定的逻辑关系，工程总造价预算与结算是否差异过大，工程结算时土方建筑单价是否偏高，重点核实材料用量是否异常超标、人工费、机械使用费是否超出正常取费标准等情况，开发企业自购建筑材料是否重复计算扣除；

四是企业列支前期工程费、基础设施费、公共配套费及开发间接费时是否真实发生的，是否以真实合法有效凭据入帐，不得预提开发间接费用；

五是企业列支开发费用利息时，是否将此列入开发成本的开发间接费用科目，企业是否是通过金融机构贷款，有无合法凭证，有无利息结算单，是否列支超过银行同期利息的数额。

（二）合理归集分配开发成本

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的归集方法，分配共同的成本，即，土地价款及相关税费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

具体分配方法有：

1、占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。这一般适用土地成本的分配。

2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。这一般适用同一项目不同类型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。

4、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。笔者认为，较简便又直接的归集分配方法是建筑面积法，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。据此办法，就能准确的找到每个项目、每个类型建筑物（普通和非普通住宅、商业用房等）的已售部分和未售部分的开发成本，这是计算土地增值税扣除项目中开发费用的重要基数，也是财政部规定的其他扣除项目加计20%的重要基数，更是计算土地增值额的重要依据。

（三）合理归集分配开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。在土地增值税扣除项目中，开发费用如何计扣，是按利息加开发成本的5%，还是按开发成本的10%，主要在于财务费用的利息支出能否提供金融机构证明并按开发项目计算分摊，其与企业所得税的期间费用税前扣除是有区别的，它不能够计入开发成本，更不能作为财政部规定的其他扣除项目加计20%的扣除基数，只能计入开发费用。在计算开发费用扣除时，应注意三点。首先，企业在会计核算上已经将开发成本完工前的利息支出进入成本的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算。其次，扣除房地产开发费用时有两种方法。第一种，财务费用利息支出凡能够按项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；非金融机构借款的利息扣除，最高不得超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用（即管理费用和销售费用），按开发成本的5%以内计算扣除。第二种，财务费用利息支出凡不能按项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按开发成本10%以内计算扣除。第三，分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，要按照项目合理分摊，在实际操作中，如能提供金融机构证明的，可以按当期项目的收入比例将利息分摊到各项目。

四、科学确定增值额的计算方法

科学确定增值额计算方法是实现准确清算的核心。在实际清算工作中，我们遇到最多的是开发项目同时包含商业和住宅的综合楼盘，这类型项目既开发有商铺、宾馆饭店、写字楼、车库，还有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，这就需要我们分别计算增值额。但分别计算增值额，税率是否应分别确定，还是合并计算增值额后确定呢？大中城市的房价高，增值额大，二级城市和县城等房价略低，增值额略小，而土地增值税预征率是按照发达的大中城市状况测算确定的，二级城市和县城预征率偏高，清算后出现大量退税情况。再加之土地增值税清算的办法各异，导致税负不公，退补税款差异大。故科学确定增值额的方法是土地增值税清算的核心。基本案例 2008年7月，某市房地产开发公司在市区中心地段开发多功能商住楼一幢，开发总面积5000平方米，其中1、2层为商铺，面积2000平方米， 3、4、5层为普通住宅，面积3000平方米。商住楼销售总收入合计2300万元，其中：1、2层商铺平均售价为7000元/平方米，销售收入1400万元。普通住宅部分平均售价3000元/平方米，销售收入900万元。商住楼的土地购置成本及房屋开发成本总计1600万元。房地产开发费用为土地成本和开发成本两者之和的10%即160万元（其他费用不计）。加计开发成本的20%扣除即320万元。营业税金及附加为127.65万元，已预缴土地增值税27.75万元(普通住宅按销售收入的0.75%,商铺按销售收入的1.5%预缴)。公司以该幢楼为成本核算对象。

方法一：普通住宅和商铺合并，以整个商住楼为单位计算土地增值税

方法二：普通住宅和商铺分别计算土地增值额，合并确定税率计征土地增值税

方法三：普通住宅和商铺分别计算土地增值额，分别确定税率计征土地增值税

五、严格掌握土地增值税的核定征收政策

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可采取核定征收其土地增值税：

一是依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

二是擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

三是虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

四是符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。主管税务机关对开发企业项目核定征收时，要参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

笔者认为，在核定征收时，其一，核定征收率应考虑一个自由裁量的区间，对不同时间、不同类型、不同结构、不同地段、不同价格的开发产品区别对待。其二，对情节严重的纳税人，如第二种情形擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，应从高从严的核定征收土地增值税，不使用核定征收率的办法核定征收，可以考虑对其销售收入、开发成本、开发费用的核定来计算出应纳土地增值税额。其三，对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

来源：梁好财税工作室

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【第10篇】土地增值税清算的难点

随着我国城市化进程的推进，房地产业逐渐成为我国重要的经济产业。土地增值税在房地产企业税负中占有重要的比重。本文在分析房地产企业土地增值税清算的重要性基础上，探讨了房地产开发企业土地增值税清算中的重点和难点，并提出了提升房地产开发企业土地增值税清算水平的策略。

土地增值税在房地产企业税负中占有重要比重，各省市的土地增值税清算政策执行不统一，进而给房地产开发企业的土地增值税清算带来很大的税收风险。如何正确处理土地增值税清算中存在的问题，提升房地产企业土地增值税清算的水平，降低企业税负，成为房地产企业健康发展中亟待解决的问题。

房地产开发企业土地增值税清算中的重点和难点

目前，各省市土地增值税清算没有统一的政策文件，具体实施细则存在差异。在土地增值税清算过程中容易在以下事项中出现问题，如果企业对清算政策掌握不准确，财务核算不规范容易给企业带来税收风险。

（一）清算单位划分

确定清算单位是土地增值税清算的第一步。各省市对“国家有关部门”的认定存在差异。存在以发改委立项为清算单位，以《建设工程规划许可证》为清算单位，以在税务局填报的《土地增值税项目登记表》中的“开发项目”为清算单位，以《建设用地规划许可证》为清算单位等多种不同依据划分清算单位的情况。另外如果房地产项目是分期开发的，还应以期为单位确定清算单位。在清算过程中，清算单位的划分不同会造成计算结果差距很大，不同清算单位之间正增值与负增值不能相互抵消，负增值不能退税，避免由于清算单位划分过细造成巨额负增值浪费。如清算单位划分不合理势必将加大清算的难度和工作量。

（二）确定清算时点

国家税务总局对项目清算时点作了明确规定，分成纳税人应进行土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算两种情形。房地产企业普遍采取“能拖就拖”的延后清算方法对待土地增值税清算工作。房地产项目受开发时间、产品类型、销售市场、盈利水平等因素影响，土地增值率存在较大差异。企业应对项目的实际增值率跟进更新测算，对实际增值率低于当地土地增值税预缴率的项目，主动申请土地增值税清算，以免发生预缴额大于清算额的情况，造成资金占压及退税风险。对于实际增值率高于预缴率的项目可以推迟清算至税务局发出《清算通知书》之后。

（三）住宅标准认定

现行政策规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，普通住宅增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。因此划分普通住宅和非普通住宅的标准、标准认定时点以及是否进行划分三个方面在纳税筹划时就显得很重要。

第一，认定标准各地不尽相同，有的以容积率加单套建筑面积为认定标准，有的以单套建筑面积加销售单价为认定标准；第二，标准认定时点不尽相同，有的采取项目竣工备案日为认定时点，有的采取销售合同备案日为认定时点；第三，划分普通住宅和非普通住宅不是必须的，企业未做普通住宅和非普通住宅的划分视同放弃享受这项税收优惠的权利，很多企业对这点的认识存在误区。企业享受还是放弃这项税收优惠政策需要经过测算来判定。通过测算如果普通住宅部分负增值，企业可将普通住宅和非普通住宅合并计算增值税从而达到降低税负的目的。通过测算如果需要享受这项优惠政策，企业应充分了解当地普通住宅认定标准和认定时间的相关规定，与公司其他相关部分做好沟通，满足相关规定，充分享受税收优惠政策，减轻企业税负。

注：对于可否合并我认为是当然之意，区分普通和其他本来就是为了给纳税人享受优惠的，但执行中很多地方往往变成了必须分开，严格按三分法，我认为二分或者纳税人选择放弃普通住宅优惠而一分是最合理的。

这块最优秀的当属安徽办法：安徽省土地增值税清算管理办法，水平很高，亮点很多。

对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

（四）成本合理分摊

1.土地成本分摊。土地成本是土地增值税两大扣除项目之一，正确合理的土地成本分摊是土地增值税有效管理的基本前提，不同的土地成本分摊方法对土地增值税额影响较大。土地成本分摊应遵循“不同用途不同价、不同年限不同价、不同规划条件不同价”的分摊原则。税务部门往往为简化要求房地产企业采用占地面积法或建筑面积法对土地成本进行分摊。房地产企业应结合项目特点，针对土地成本在不同清算单位之间，以及同一清算单位内部不同类型产品之间合理分摊。达到平衡税负的目的。比如，在同一清算单位内，如果容积率相差悬殊，不同类型产品间可采用“按占地面积法分摊”；同类型产品间可采用“按计容建筑面积法分摊”。

注：更牛的方式是直接在土地出让或勾地时，直接明确不同业态土地成本，比如增值率高的单方住宅土地成本高一些，商业等自持的低一些，基本把项目税筹做了百分之八九十了。甚至有地产公司期后取得国土的评估或认定，也有税局认可的。

2.地下车位成本分摊。地下车位的成本分摊是房地产企业土地增值税清算中的重难点之一。土地增值税清算相关法规中未对地下车位的成本分摊做出明确规定。地下车位利用地下基础设施建造，主要成本是服务于地上建筑，而服务于车辆停放功能的成本较低。不应按测量报告中的地上建筑面积与地下建筑面积平均分摊成本。地下车位不分摊土地成本，只分摊建筑安装成本，其他成本与地下车位的关联性小，不应分摊给地下车位。

3.公共配套成本分摊。公共配套设施是指建造在项目红线内的公益设施，建成后需要办理移交手续，不能有偿转让，初始产权为开发商所有。同一地块分期开发清算，按规划要求配建的公共配套设施同时服务于各清算单位，需要在各清算单位合理分摊成本。开发企业如果选择在某一期集中建造，将公共配套设施成本集中在当期清算中扣除，会造成各期清算成本扣除不均，增值率在各期同类产品间上下波动，造成税负升高，进而给企业带来较大经济损失。因此在受益项目各期内合理分配公共设施成本至关重要。房地产企业在各分期内，依据当期开发的产品类型、可售面积等因素，合理规划公共配套设施建设规模和节奏，提升公共设施成本分摊合理性，避免公共配套设施不合理分摊引发的高税负问题。

（五）票据合规

在土地增值税清算实践中，房地产开发企业取得合法有效的扣除凭证是一项基础且重要的工作，由于财务人员的专业素质不同，对取得合规票据的重视程度不够，造成清算时有相当数额的成本费用未取得合法有效凭证。造成可扣除成本减少，增加企业税负。具体应从以下几个方面强化这项工作。第一，订立合同时就取得发票做明确规定，特别应注意约定在工程办理结算后，施工方应提供包含质保金金额在内的全部发票。第二，日常支付工程款前，需要在税务网站对施工方提供的发票进行真伪查询，保证发票真实有效。第三，检查发票填写是否规范，尤其对工程发票备注栏里是否填写服务发生地点和项目名称进行检查。避免由于发票不合规造成成本不能扣除。

提升房地产开发企业土地增值税清算水平的策略

土地增值税清算中会遇到很多问题，这些问题解决的好坏会影响清算结果，从而影响企业的盈利水平和长远发展。因此针对这项系统工作，房地产开发企业应对清算问题的策略也应是系统的，不能简单地采取“头疼医头、脚疼医脚”的权宜之计，应从以下几个方面系统地提高企业应对土地增值税清算的能力。

（一）提前筹划土地增值税清算

土地增值税清算是一项系统性工作，税务筹划需贯穿房地产开发全过程。财务人员应从开发的前端积极参与，在充分掌握土地增值税清算相应政策的前提下，从地价分配、发改委固定资产立项、选择清算时机、划分清算单位、利息规划、处理公共配套设施产权、项目发票管理等方面提出管理建议和要求，积极准备清算资料和数据，落实各个基础环节。有序开展土地增值税的清算工作，合理降低房地产企业土地增值税税负。同时也应注意税收筹划必须在合法的基础上，通过优化开发流程，提高开发管理水平合理又合法的少交税款并延长纳税期限，不能以引起税务风险为代价，盲目筹划。

（二）加强政策法规学习

国家为规范土地增值税清算发布了一系列政策法规，各省市也结合本地区实际出台若干规定和通知。这就要求财务人员随时了解和学习清算的各项条文和规定。组织企业内部相关部门的人员进行系统学习，对政策法规吃透并充分吸收。随时修订开发过程中需要进行税务筹划的关键点，有效降低税务风险。

（三）加强成本管理

房地产开发企业应重视工程、成本、销售、财务人员的综合素质培养，加强各部门沟通和协作能力。推行合同签订内容和流程的标准化，规范成本归集标准，优化成本核算办法，完善成本费用原始凭据的收集整理。加强成本管理，夯实基础工作，为土地增值税清算奠定基础。

（四）规范财务核算

财务部门是土地增值税清算的执行部门，财务部门应不断提升自身的专业水平、制定详细的财务管理制度和财务核算制度，提高财务核算的准确性，建立完善财务审核制度。加大信息化手段，通过财务管理系统化、流程化、标准化做到销售收入核算清晰，成本费用归集、分摊真实合理。土地增值税清算是一项系统工作，过程中需要准备大量的证明材料和基础数据，并且材料证明繁琐、数据计算复杂。如果财务基础核算不扎实，提供的材料证明不全面，基础数据不准确，必将导致收入成本错配，进而增加企业税负。

（五）借助中介机构优势

由于土地增值税清算工作内容繁杂，涉及专业知识多，工作量大，单靠企业自身的力量难以保质保量的完成。中介机构在政策掌握和核算规范上有专业的优势，房地产企业应与中介机构保持良好的信息沟通，通过聘请中介机构进行税务咨询或进行清算鉴证工作，弥补企业土地增值税清算方面的短板。充分发挥中介机构的专业力量和智力资源，提高土地增值税清算质量。

综上所述，土地增值税在房地产企业税负中占有重要比重。房地产企业应正确认识土地增值税清算中存在的重难点，内部加强政策法规学习，加强成本管理，规范财务核算，做好土地增值税清算提前筹划，从而合理降低税负，促进企业健康稳定发展。

作者：刘利新

【第11篇】税务局土地增值税税收分析

一、什么是税率？

《印花税法》：

“第八条 印花税的应纳税额按照计税依据乘以适用税率计算。”

《城市维护建设税法》：

“第五条 城市维护建设税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。”

《契税法》：

“第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。”

《企业所得税法》：

“第二十二条 企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。”

“第五条 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。”

《土地增值税暂行条例》：

“第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”

“第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。”

《消费税暂行条例》：

“第五条 消费税实行从价定率、从量定额，或者从价定率和从量定额复合计税(以下简称复合计税)的办法计算应纳税额。应纳税额计算公式：

实行从价定率办法计算的应纳税额=销售额×比例税率

实行从量定额办法计算的应纳税额=销售数量×定额税率

实行复合计税办法计算的应纳税额=销售额×比例税率+销售数量×定额税率

纳税人销售的应税消费品，以人民币计算销售额。纳税人以人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算。”

《耕地占用税法》：

“第三条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积(平方米)乘以适用税额。”

二、增值税的“应纳税额”

《增值税暂行条例》：

“第四条 除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产（以下统称应税销售行为），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。”

“第十一条 小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率

小规模纳税人的标准由国务院财政、税务主管部门规定。”

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）：

“第二十一条 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。”

“第三十四条 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率”

三、增值税的“税率”

《增值税暂行条例》：

“第五条 纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：

销项税额=销售额×税率”

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）：

“第二十二条 销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：

销项税额=销售额×税率”

四、结论

1、增值税的税率，与应纳税额无关。

和其他税种的税率，不类似。

2、征收率与应纳税额直接相关。

和其他税种的税率，类似。

五、增值税是不是把税率的概念搞错了？

与应纳税所得额无关，不能称之为税率吧？

六、基本判断

增值税理论是乱七八糟的。

但法律规定是清晰明确的。

【第12篇】土地增值税税纳税申报表

一、契税申报

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

操作步骤

1、进入界面

功能入口：【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【综合申报】-【契税申报】

2、进行申报

（1）填写申报表。纳税人填写报表包括：纳税人识别号，承受方信息，转让方信息，土地房屋权属转移信息，税款征收。

（2）点击“申报”后，自动跳转到报表发送中页面，随后可跳转到查看申报结果页面，可在申报结果查询界面进行缴款/查询、下载申报表、申报作废操作。

二、耕地占用税申报

纳税人应依照税收法律、法规、规章及其他有关规定，在规定的纳税期限内填报耕地占用申请及其他有关资料，向税务机关进行纳税申报。

操作步骤

1、进入界面

功能入口：【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【综合申报】-【耕地占用税】

2、进行申报

点击下一步填写耕地占用纳税申请表：

申报提交：

点击“申报”后，自动跳转到报表发送中页面，随后可跳转到查看申报结果页面，可在申报结果查询界面进行缴款/查询、下载申报表、申报作废操作。

三、土地增值税申报

一

土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）

纳税人可通过该模块完成土地增值税纳税申报（从事房地产开发的纳税人清算适用）。

操作步骤

1、进入界面

功能入口：【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【其它申报】-【土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】

2、进行申报

填写实例表格如下：

提交申请表：

点击“申报”后，自动跳转到报表发送中页面，随后可跳转到查看申报结果页面，可在申报结果查询界面进行缴款/查询、下载申报表、申报作废操作。

二

其他情况土地增值税申报

纳税人可通过该模块完成土地增值税纳税申报其他情况土地增值税申报。

通过点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【其他申报】-【土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用】

或【土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）】

或【土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）】

进入操作界面，操作步骤与【土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】类似，大家可以自行根据实际情况进行填写申报。

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【第13篇】土地增值税清算之收入确认

由于我国土地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。对于采取简易计税的纳税人来说，按5%征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，因此不得再扣除购入的土地价款。

支付的土地价款包括：

1.向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。

土地款扣除凭证：

1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额（销项税额抵减后的金额）扣除？

分析：

一、会计处理

（一）购入土地时：

借：开发成本—土地成本 22500

贷：银行存款 22500

（二）确认收入时：

借：预收账款 46600

贷：主营业务收入 42752.29

应交税费——应交增值税（销项税额） 3847.71

（三）结转土地成本时：

借：主营业务成本—土地成本 16875

贷：开发产品 16875

解：根据国家税务总局公告2023年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元

（四）抵减土地价款时：

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1393.35

贷：主营业务成本 1393.35

解：差额后的销项税额=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36万元，销项税额抵减=销项税额-差额后的销项税额=3847.71-2454.36=1393.35万元。

二、土地增值税处理

（一）收入确认

根据财税〔2016〕43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

又根据税务总局公告2023年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

观点一：土地增值税收入=42752.29+抵减的销项1393.35=44145.64万元；

观点二：土地增值税收入=42752.29万元。

（二）成本确认

土地增值税清算时收入为不含税收入，扣除土地成本时土地为票据金额全额扣除（观点一），还是销项税额抵减后的金额（观点二）？

你支持哪个观点？

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【第14篇】土地增值税清算报告

一、审核程序

土地增值税清算鉴证项目对审核人员要求较高，既要知晓土地增值税相关税收政策，又要熟悉房地产行业开发流程，了解常见建筑工程单方造价指标。鉴证人员应对申报企业土地增值税清算申报金额与账面金额差异及调整原因、可售面积认定、销售收入和开发成本列报等进行重点审核。

房地产开发周期长、环节多，隐匿收入、虚增成本等涉及的税收问题单纯的就账论账，难以查深查透，需要从外围入手，研究开发项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资与概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用列报的真实性和准确性。

在土地增值税扣除项目审核中，除了需要按政策规定将成本、费用分项归纳整理外，最重要的审核内容是将不得扣除的成本、费用金额剔除。在实务中不得扣除原因一般包括：非本清算项目成本、未取得合法票据、无合理理由的未实际付款、超决算或合同的发票多开、应作房地产开发费用的支出、不合规利息支出、计提的实际未发生成本、竣工后发生的成本、软装家具电器支出、自持自用项目支出、未按规定移交的公配支出等。

土地增值税清算鉴证主要审核程序梳理如下：

1.将房地产开发企业开发期间各期利润表纳入一张总表分年度列示，结合清算项目土地增值税申报表进行趋势分析，关注开发项目损益、纳税情况与同类企业比较是否异常，清算期间有无对前期开发成本进行大额追溯调整，相关账务处理是否合规；

2.收入审核可以选择同一楼号或类似幢号相近时点销售单价进行比较、与周边开发楼盘同期同类项目相同或相近层数房产单方售价进行比较，分析有无售价明显偏低等异常；

3.检查开发成本分类明细表相关内容填报是否完整、同一单位以相同名称列报，然后对未审金额进行筛选排序，依据重要性原则对计入扣除项目前30名业务项目内容实施详式审核；

4.对单项工程账面单方成本价与类似工程造价指标对比，单价或总额偏高项目进行重点审核，关注纳税人有无签订阴阳合同，有无人为拆分工程量虚增成本；

5.对于建安成本未提供工程结算审核报告，尤其是同一施工单位只有部分项目纳入工程结算审核，关注未纳入工程结算审核工程量是否存在重复或虚增；

6.扣除项目建安成本与预警值进行比较，关注单方成本是否异常，有无正当理由。项目竣工验收非施工原因跨期较长，建议以单项主体工程竣工验收作为选取预警值参数时点；对部分企业资料缺失或不配合提供开工、竣工报告，可参考每幢楼竣工标识牌公示开工时间、竣工时间；

7.在审核收入和扣除项目时，重点关注关联方交易是否按照公允价值和营业常规进行；同时应当关注企业长期挂账大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

二、审核策略

结合客户的具体情况，保持职业怀疑并运用职业判断灵活地将审计准则以及分析、函证等基本程序恰当运用，对舞弊风险保持职业怀疑和有效应对，并在实践中不断提升专业水平。为准确界定房地产开发企业土地增值税清算鉴证项目开发成本，某事务所从事土地增值税清算涉税鉴证业务，鉴证人员亲身至项目所在地多个相关政府部门函调获取若干纳税人未提供的充分适当的证据，对形成鉴证结论具有重要的支撑作用。

相关部门函调获取房地产开发项目外部证据情况，举例如下：

财政局：查询土地出让金变相返还情况。

公共资源交易中心：通过外调发现邀请招标项目，时隔半年，二次招标提高关联方中标价近6000万元；招投标文件备案资料反映中标施工单位项目部与供货单位签订甲控主材购销合同，甲控材合同约定单价比施工单位与房地产开发企业实际结算价低30%以上，部分楼幢实际结算价比甲控材合同价高70%。

自然资源和规划局：外调发现人防车位未通过规划验收（依法配建但未经验收合格的人防工程成本，主管税务机关掌握政策口径限于人防办竣工验收）。

市发改委（原市物价局，房企销售备案资料现移交至当地市档案馆）：了解并收集当地发展改革部门对外公布涉及房地产行政事业性收费项目目录文件；通过外调，发现兼顾人防区域地下机械停车位物价部门存档资料有纳税人对外销售价格备案记录。

市物价局价格认定中心：外调取得此前主管税务机关委托小区具体楼幢建安成本的价格认证结论书，报告反映房地产企业提供送审资料下浮率为9%，而申报企业本次提供工程结算资料下浮率均为6%。

住建局：房地产开发企业办理预售许可证登记信息；查询网签房交易时间、金额等备案信息；查询已办理网签但账面仍记开发产品，收入未入账的房源；查询开发项目未售房源数量及面积汇总信息、以便与账面存量房数量及面积核对账实是否相符；通过外调了解已交付使用多年某住宅小区因公建配套等综合验收未通过，整体竣工验收正在办理之中，主管部门暂停商住楼对外销售产证办理；兼顾人防产权属开发商所有，与产权属国家所有的人防工程是有区别的、可售可租，开发商持人防办出具证明至住建部门可予以办理预售许可登记、对外销售可办理商品房网签合同备案；当地2023年已退历年符合文件要求的墙改基金（已废止）款项8000多万元。

民防局（人防办）：外调发现人防及兼顾人防竣工验收证明确认建筑面积与房企申报建筑面积不符；当地人防办2023年印发关于兼顾人防文件没有上位法支持，近几年发文单位已自查自纠，明确兼顾人防产权属开发商所有。

不动产登记中心：通过外调了解地下车位（含兼顾人防车位）不动产登记部门办理产权证要求；当地兼顾人防车位已有多例产权登记在业主名下；针对机械停车位基本单元能否办理共有产权登记，相关负责同志回复无锡等地已试点办理，本地经集体会办，有机械停车位整体空间登记开发商名下先例；对于当地地下车位等产权属于全体业主所有公建配套设施，不动产登记部门暂未依《江苏省不动产登记条例》在不动产登记簿上予以反映。

人民法院：根据网上查询房地产开发企业征信报告，针对部分开发项目分包工程款纠纷等存在司法诉讼，根据司法文书案号外调涉案卷宗资料扫描件，发现房企土地增值税清算项目主体工程总包项目系提供阴阳合同，款项实际结算协议、金额与企业提供涉税鉴证的合同、账面记录不符；实际结算的补充协议、分包协议未提供税务鉴证人员；司法鉴定报告反映代垫原土地所有权人往来款，账面却记入土地征用及拆迁补偿费用；开发土地毛地挂牌出让，拆迁补偿协议约定土地摘牌托底价与实际成交价溢价部分存在房企股东分成，企业管理层篡改删除拆迁补偿协议上述条款，隐瞒溢价分成多计土地征用及拆迁补偿费。（摘选）

作者：陈春艳，单位：苏亚金诚会计师事务所，来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第15篇】房地产土地增值税不含税收入

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

【第16篇】土地增值税收入确认时点

建筑业企业通过会根据完工百分比法或工作量法确认会计收入，有人认为，会计上确认收入时，就是增值税纳税义务发生的时点。这种认识无视了会计与税收之间存在的差异。

在会计上，建设方与施工方以双方签证认可的结算单等书面文件作为工程进度的依据，并以此为据确认收入和相应的成本。而在税收上，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

显然，第四十五条规定中提供建筑服务的企业有三个关键时间节点，并通过此三个关键节点来判断增值税纳税义务发生时点：一是预收款日，二是开票日，三是合同约定的收款日。三个关键节点任何一项先行发生了，增值税纳税义务就同时发生了。

通过三个关键节点我们可以知道，会计确认收入的时点必然会迟于预收款日；可能会迟于开票日和合同约定的收款日，也可能会早于开票日和合同约定的收款日。因此，我们不能将会计上确认收入时点与增值税纳税义务发生时点混为一谈。

此外，对于未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，增值税纳税义务发生时点为建筑服务完成当天。通常双方都会签订内容详备的书面合同，不太可能出现此种情况，若有发生，也只会是施工时间跨度小、标准作业、发包方信誉度高的小型施工项目，其会计上确认收入时点与增值税纳税义务发生时点相差不大。如果是大型施工项目而未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期，这种情况对于施工方来说就是一个坑，没有几人敢往里面跳。

个人观点，仅供参考。