土地增值税的清算（16篇）

【第1篇】土地增值税的清算

1.清算对象确定难

根据税法相关规定，土地增值税清算分为必须清算和可以清算两种情形。在土地增值税清算管理实际工作中，由于涉税信息不对称，税务机关并不能及时掌握纳税人需要进行土地增值税清算的情形。同时，在项目分期开发的情况下，是按期数来确定清算对象，还是按建设工程规划许可证等确定清算对象，其实并不规范和统一。此外，对于土地增值税可以清算的情形，由于没有事先进行税收测算，而是单纯根据销售比例和预售期限来通知清算，造成目前土地增值税清算结果退税的多、补税的少。

2.清算收入审核难

目前土地增值税清算收入主要依赖于企业的土地增值税清算申报数据，虽然收集了一些第三方数据，但主要依靠手工操作进行网签合同、实测面积、销售单价等的比对，土地增值税清算工作量大，效率较低，工作效果也不佳。对房地产项目总可售面积、视同销售、房地产开发产品类型、房地产价格区间等收入因素，缺少第三方信息自动验证、比对，大大制约了大数据作用的发挥。

3.扣除项目核实难

当前困扰土地增值税清算的最大难题是开发成本难以核实。开发成本项目多、业务多、票据多、时间跨度长，如果单靠人工审核，只能发现一些形式方面存在的问题，难以挖掘一些深层次的问题。一些与开发成本有关的内部数据和第三方信息，如土地出让金及返还、政府规费、工程费竣工结算备案信息、发票、税金等，只能以人工方式收集和整合，很难以迅速形成链条。

4.清算结果产生难

土地增值税清算被称为“第一难”的税务工作，一项清算工作往往历时数月甚至一年。同时，由于土地增值税清算人员业务水平和业务习惯等不同，产生的清算结果基本不同，容易与纳税人发生争议。土地增值税的申报表、审核表的数据不能自动计算，人工计算量大，容易发生差错。清算审核发现的疑点和问题需要手工汇总和处理，清算报告和清算结果需要手工录入。这些因素极大地影响了土地增值税清算的效率和效果。

【第2篇】土地增值税

引言

这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。

土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。

那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。

1计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

2扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。

因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。

5分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

6预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

7计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

8特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：土地并购入门到精通

【第3篇】应交土地增值税

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

房地产开发企业种的一般纳税人销售自行开发的房地产项目（一般计税），允许扣除的土地价款到底有哪些？怎样计算呢？小编带您来看：

一、政策依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。

二、政策依据：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（现为9%） 第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。 第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

三、政策依据：《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

四、政策依据：《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第86号）

一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2023年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

综上，小编认为，在扣除土地价款时，要注意以下几个方面： 1.允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 这里又扩充解释了：“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。注意只有支付给其他单位或个人的拆迁补偿费用允许扣除，其他的必须是向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。2.允许扣除的土地价款所需的凭据：1.向政府部门支付的：在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。2.向其他单位和个人支付的：纳税人按规定允许扣除支付给其他单位或个人的拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。3.设立项目公司如何扣除？房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。 三个条件须同时满足，否则不予扣除。这里尤其要关注项目公司的全部股权是否由受让土地的房地产开发企业持有。4.什么时候确认增值税纳税义务发生时间、扣除土地价款？如何开票？房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。此时确认销售额，对应计算允许扣除的土地价款。 房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票；纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2023年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。预缴税款时按照国家税务总局2023年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。待正式交易完成后，开具全额的增值税发票时，开具的不征税项目的发票，可不收回。注意:房地产企业的增值税的纳税义务时间，即对销售额的确认申报，一般比企业所得税确认收入的时点要迟得多。

例：某房地产开发公司2023年1月a项目完工交房，开具增值税发票价税合计1090万元，销售面积1090平方米。该项目总可售面积10900平方米，支付土地价款3000万元,。

计算对应允许扣除的土地价款=1090÷10900×3000=300万元，允许抵减的销项税=300÷1.09*0.09=24.77万元。2023年12月预交增值税30.00万元，当月认证抵扣的进项税额为30.00万元，上期无留抵税额。

1.上月收到预售款时：

借：银行存款 1090万元

贷：预收帐款 1090万元

2.预缴税款时：

借：应交税费—预缴增值税 30万元

贷：银行存款 30万元

3.本月确认收入及销项税额

借：预收账款1090万元

贷：主营业务收入1000万元

应交税费-应交增值税-销项税额90万元

如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为90.00万元，收票方可全额抵扣增值税。

4.确认土地价款抵减销项税额

借：应交税费--应交增值税-销项税额抵减24.77万元

贷：主营业务成本24.77万元

5.转出当月未交增值税

借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税35.23万元

贷：应交税费-未交增值税35.23万元

当月实际销项税额=90-24.77=65.23万元

当月认证抵扣的进项税额=30万元

当月应交增值税=65.23-30=35.23万元

6.预缴增值税转入未交增值税

借：应交税费—未交增值税 30万元

贷：应交税费—预缴增值税 30万元

当月未交增值税余额=35.23-30=5.23万元

7.次月缴纳税金

借：应交税费-未交增值税5.23万元

贷：银行存款5.23万元

【第4篇】土地使用权转让增值税税率

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【编者按】转让土地使用权适用：税率11%（目前），两档征收率5%和3%，具体计算增值税时还要区分房企还是非房企，一般纳税人还是小规模纳税人，土地使用权取得时间等因素。本期，优穗律师张新军予以整理，以飨读者。

36号文规定，转让土地使用权按销售无形资产计算增值税。

下文如无特别说明，差额是指转让土地使用权取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额。

一、非房企一般纳税人转让土地使用权何如计算增值税？

转让2023年4月30日前取得的土地使用权，非房企一般纳税人可选择：按差额适用5%征收率计算增值税；也可选择：按全额适用11%税率计算销项税额。

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，非房企一般纳税人应按一般计税方法，按全额适用11%税率计算增值销项税额。

二、非房企小规模纳税人转让土地使用权如何计算增值税？

转让2023年4月30日前取得的土地使用权，非房企小规模纳税人可选择：差额适用5%征收率计算增值税；也可选择：按全额适用3%征收率计算增值税。

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，非房企小规模应按全额适用3%征收率计算增值税。这里需要注意是3%而不是5%，因为36号文及后续文件都未规定于此情形按5%征收率计算增值税。

三、房企一般纳税人转让土地使用权如何计算增值税？

转让2023年4月30日前取得的土地使用权，房企一般纳税人可选择：按差额适用5%征收率计算增值税；也可选择一般计税方法，按全额适用11%的税率计算销项税额。

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，由于房企未自行开发而直接转让，故土地价款不能从销售额扣减，因此，应按全额适用11%的税率计算增值税销项税。

四、房企小规模纳税人转让土地使用权如何计算增值税？

转让2023年4月30日前取得的土地使用权，房企小规模纳税人可选择：按差额适用5%征收率计算增值税；也可选择：按全额适用3%征收率计算增值税。

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，按全额，适用3%的征收率计算增值税。

总结：

说明：

1、财税[2016]47号文规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权（下称老土地），可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。因此，只要转让老土地的，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，还是非房企还是房企，都可选择差额，按5%计算增值税。

2、国税【2016】18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，才可以用差额计算销售额。需要注意的是要自行开发，如果直接卖土地，炒地皮的，不能差额计算。

3、除财政部和国家税务总局另有规定外，增值税征收率一律为3%，而财政部和国税总局只规定纳税人人转让老土地的选择差额征收的，才可适用5%征收率。

五、转让土地使用权免征增值税情形有哪些？

36号文规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

六、转让土地使用权免征增值税情形有哪些？

36号文规定，下列土地使用权转让行为免征增值税：

1.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。

2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

3.土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

【第5篇】土地增值税税率2023

自2023年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，小陈税务整理增值税税率、征收率、预征率和抵扣率，特别感谢严颖老师！欢迎大家转载，请注明来源！

一、增值税税率

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

二、增值税征收率（简易计税）

小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用增值税征收率。

（一）增值税征收率为3%和5%

（二）适用征收率5%特殊情况

主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。

（三）两种特殊情况：

1.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2.销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。

附：征收率特殊情况

（一）一般纳税人可选择s适用5%征收率

1、出租、销售2023年4月30日前取得的不动产。

2、一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。

4、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。

5、提供人力资源外包服务。

6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。

7、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。

8、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。

9、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。

10、车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)

（二）一般纳税人可选择3%征收率的有

1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。

2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。

3、典当业销售死当物品。

4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

5、销售自产的自来水。

6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。

8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。

9、单采血浆站销售非临床用人体血液。

10、药品经营企业销售生物制品，兽用药品经营企业销售兽用生物制品，销售抗癌罕见病药品

11、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

除以上1-11项为销售货物，以下为销售服务。

12、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。

13、提供城市电影放映服务。

14、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。

15、提供非学历教育服务。

16、提供教育辅助服务。

17、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。

18、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。

19、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。

20、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

21、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务。

22、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（不是可选择）

23、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

24、一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

25、一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

26、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。

27、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

28、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。

29、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

30、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。

31、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。

（三）按照3%征收率减按2%征收

1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。

2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。

3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。

4、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。

5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。

以上销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

6、纳税人销售旧货。

（四）按照5%征收率减按1.5%征收

个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。

三、预征率

预征率，顾名思义就是“预征”适用的“税率”，比如按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。

四、增值税适用扣除率

1.纳税人购进农产品，适用9%扣除率。

2.纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

附：纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额

（一）除本条第（二）项规定外，纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

（二）纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

（三）继续推进农产品增值税进项税额核定扣除试点，纳税人购进农产品进项税额已实行核定扣除的，仍按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）、《财政部 国家税务总局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点行业范围的通知》（财税〔2013〕57号）执行。其中，《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》（财税〔2012〕38号印发）第四条第（二）项规定的扣除率调整为9%；第（三）项规定的扣除率调整为按本条第（一）项、第（二）项规定执行。

（四）纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜、部分鲜活肉蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。

（五）纳税人购进农产品既用于生产销售或委托受托加工13%税率货物又用于生产销售其他货物服务的，应当分别核算用于生产销售或委托受托加工13%税率货物和其他货物服务的农产品进项税额。未分别核算的，统一以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额，或以农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

（六）《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第二款第（三）项和本通知所称销售发票，是指农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的普通发票。

来源：xiaochenshuiwu

【第6篇】旧房土地增值税

今年的税务师考试，大家普遍反映考查了很多土增税的知识点，特别是涉及到多数人都不太熟悉的旧房转让部分，今天小编整理了相关政策，一起学起来～

今天我们就来讲讲旧房转让相关的土增税政策~

基本概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人所征收的一种税。

课税对象

土增税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得的增值额。

纳税人

土增税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，该包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

增值额

纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。

收入

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

扣除项目

(一)取得土地使用权所支付的金额：

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)财政部规定的其他扣除项目。

税率

接下来我们来了解与旧房转让有关的土增税政策~

01、旧房及建筑物

新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房。

02、旧房及建筑物的评估价格

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第七条第四款规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经主管税务机关确认。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税﹝2006﹞21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为‘与转让房地产有关的的税金’予以扣除，但不作为加计扣除的基数，在《土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）》中填入“购房契税”栏次。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

03、与转让房地产有关的税金

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第七条第五款：“与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。” 因转让房地产交纳的大幅教育附加，也视同税金予以扣除。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年70号）规定：“营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中‘与转让房地产有关的的税金’不包括增值税。”

04、其他规定

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(二)提供扣除项目金额不实的；(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第十三条：“条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，评估价格须经当地税务机关确认。”

05、申报

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

友情提醒

实践中，各省（自治区、直辖市、计划单列市）对纳税人转让旧房及建筑物土地增值税清算，会根据现行土地增值税规定作出具体征管规定。

【第7篇】土地增值税清算需要报送资料

土地增值税清算单位与分期的确定，对房地产企业土地增值税税负有着巨大的影响。

清算单位应该如何确定，分期如何划分呢？我们通过对部分地区的土地增值税政策进行梳理，希望给大家带来一些帮助。

一、发改委立项

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

例如，国地税合并后的江西省税务局，在《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2023年第16号）第一条“土地增值税清算单位的确定”规定，房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。

2023年6月13日，河北省地方税务局发布的《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条“国税发〔2006〕187 号第一条中'国家有关部门'具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？”明确：一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确'以规划部门最终审批条件为准'的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。

需要注意的是，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条答复中“如证书中标注不详细的”其实是个坑，解释权在当地税务局，企业需要小心。

二、会计核算单位

其实，除了国家有关部门的立项，房地产成本核算才是真正的核算项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

例如，《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号 ）第一条第（四）款规定，纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。

只有主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。

《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程[试行]的公告》（深圳市地方税务局公告2023年第1号）第十六条规定，房地产开发项目以项目登记为单位进行清算。

对开发期超过3年的项目，纳税人可以根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算，并将分期计划报送主管税务机关。

所以，房地产企业在设立账套时是否分期要结合企业的战略规划、开发产品的特点以及是否销售等因素确定，且不可任由财务人员随心所欲。

但是需要注意的是，在2023年大连又出台了《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2023年第1号）文件，其中第一条规定，土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。

三、工程规划许可证

目前最流行的还是按照工程规划许可证。

《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2023年第9号）第一条第（一）款规定，房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。用地规划项目实施开发工程规划分期的，可选择以工程规划项目（分期）为清算单位。

《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2023年第21号）第三条规定，房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。

《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局2023年第7号公告）第二十五条规定，2023年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。

四、多证结合

特殊情况时，要结合其它证照。

例如，山东省引入了建设用地规划许可证。《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2023年第5号）第五条规定，主管地税机关应当依据国家有关部门审批、备案的项目，结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定项目管理单位，对于分期开发的项目，应当以分期项目为单位进行管理。

而青岛市原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2023年第4号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。

《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公2023年第6号）第十条又规定，依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

五、既定事实

企业对于项目不想分期清算，有没有办法呢？安徽给出了一点曙光。《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公2023年第6号）第十一条规定，房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：

（一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；

（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。

以上属于不完全列举，欢迎各地企业对号入座。

古人云，凡事预则立，不预则废。房地产税收筹划属于系统工程，财务部门不是万能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期项目立项前就要参与战略规划。

【第8篇】土地增值税印花税

今天，有位房地产开发公司的朋友来到智慧源咨询，说他们公司开发的一个房地产项目正在进行土地增值税清算。他们将卖房时缴纳的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及印花税作为计算土地增值税增值额的扣除项目。但其中的印花税却被税务机关要求纳税调整，而不允许在土地增值税前扣除。

这位老板税务意识很好，知道计算土地增值税增值额的扣除项目包括与转让房地产有关的税金，也知道转让房地产时确实缴纳了印花税，所以他认为将转让房地产时缴纳的印花税作为计算土地增值税增值额的扣除项目是合理的，同时在清算时也将转让房地产时缴纳的印花税一起作为扣除项目。但是税务机关的要求却大大出乎他的意料之外，但是他又不知道怎么跟税务机关沟通和争取。

前几天通过偶然的机会经朋友介绍听说智慧源是专门解决税务疑难问题的专业机构，就抱着仅有的一丝希望找到智慧源。

智慧源了解情况后,对项目管理费能不能在土地增值税前加计扣除的问题查询了相关税收法规。

首先是财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

毫无疑问，上述国家层面的财法字〔1995〕6号法规本身字面上已经详细明确规定清楚，转让房地产时缴纳的印花税可以在土地增值税前扣除。

然后是财税字〔1995〕48号 《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第九条规定，关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

上述财税字〔1995〕48号法规本身字面上并没有否定财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》关于转让房地产时缴纳的印花税可以在土地增值税前扣除的规定。在此基础上财税字〔1995〕48号另外提出，房地产开发企业非在转让房地产时缴纳的印花税，按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，列入管理费用，已相应予以扣除。即非在转让房地产时缴纳的印花税不允许在土地增值税前再次单独扣除了。

总之，根据相关税收法规，房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税肯定是可以在土地增值税前扣除的。

但是部分税务机关为什么在实际执行中不允许印花税在土地增值税请扣除呢？

很可能是部分税务机关对上述财税字〔1995〕48号的规定的理解出现了偏差，将财税字〔1995〕48号的规定误解为房地产开发企业缴纳的所有印花税都不可以在土地增值税前再次单独扣除，从而在实际操作中按照一刀切的严格口径执行。

【第9篇】土地增值税清算税款鉴证明细表

土地增值税清算，是指从事房地产开发的纳税人在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。为了让大家更好地了解土地增值税清算，小编整理了一些相关知识，有需要的快抱走吧~

1、什么情况需要进行土地增值税清算呢？

纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

纳税人符合前款第（三）项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

2、办理清算申报的时间？

纳税人开发的房地产项目符合应清算条件的，应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的，应当在收到通知书之日起90日内，至主管税务机关办理清算申报。

纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款；清算结果为多缴税款的，纳税人提出退还申请的，主管税务机关按《税款缴库退库工作规程》办理。

3、应当提交的清算资料

纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：

（一）国家税务总局下发的《土地增值税纳税申报表》；

（二）《收入和扣除项目明细表（按年度统计）》、《收入和扣除项目明细表（按类别统计）》；

（三）房地产项目清算情况书面说明，主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人认为需要说明的其他情况；

（四）国有土地使用权出让合同（或转让合同）、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件；

（五）金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件；

（六）《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》；

（七）关联交易详细书面说明，包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况；

（八）扣除项目金额分摊书面说明，包括纳税人在不同项目（含分期项目）、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况；

（九）纳税人自愿委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送鉴证报告。

上述资料主管税务机关已经取得的，不再要求纳税人报送。

4、相关税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅的认定以当地人民政府每年发布的标准为准。

纳税人按照规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关清算审核后或稽查部门检查后确实符合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关按照程序办理免税手续。

【第10篇】土地增值税预缴

政策依据：财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）

北京市关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题（北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会公告2023年第3号）

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告[2016]70号)

预缴时间：取得第一笔商品房预售款的下一个纳税申报期

计算方法：

应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)*土地增值税预征率

其中，各省市的土地增值税预征率需按各省市规定执行，(国税发[2010]53号)文件规定“保障性住房暂不预征土地增值税”。关于保障性住房的判定遵循各省市税务局相关规定。

就北京市而言，保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理)等具有保障性质的各类住房。

该等保障性住房均纳入北京市住建委保障房建设计划，纳税人享受保障房暂不预征的税收优惠政策，需持住房与城乡建设委员会相关建设保障房的文件先在税务局办理暂不预征登记。

不属于保障房建设计划的项目，预征率按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。(预征率计算详见北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会公告2023年第3号)，在办理项目预售许可证时确定项目预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

【第11篇】企业分立土地增值税

企业分立的概念、业务实质。

对于企业分立的概念，《公司法》及工商、商务部都有做过规定，《公司法》的规定并没有很明确，只针对公司分立做了程序性的要求以及所承担连带责任的要求，工商和商务部的规定较为明确，也阐述了企业的两种分立，即存续分立和解散分立。

而对于税法的规定：根据根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号，以下简称：59号文）规定，分立，是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。

在实际业务中还未出现过将资产分离给现存企业（直接资产转让）。

（注：b为被分立企业，a为被分立企业股东）

企业分立与企业投资要区分，分立与投资不同，投资是投资设立出新的子公司，存在母子关系，而分立是剥离资产新设出兄弟公司，受同一股东控制，两者的交易环节所涉及的税种以及计税依据也不一样。

企业交易的路径。

关于企业分立的交易路径，有如下两种，但总体来说交易的结果是一致的。

股东收回投资+股东再投资

被分立企业的股东（a）收回投资：被分立企业（b）将资产剥离分配给股东(利润分配)，当利润分配不足以抵剥离资产价值时，股东（a）做减资处理，被分立企业实收资本减少；被分立企业股东（a）将收回的被分立资产投入到分立企业中，新设分立企业，属于以资产投资。

被分立企业投资+股东收回投资

被分立企业（b）用剥离资产成立分立企业，即取得分立企业（c）的股权（以不动产对外投资设立新公司）。2）被分立企业股东（a）收回部分投资，即：被分立企业（b）将持有的分立企业（c）股权分配给被分立企业股东（a），此处可作为利润分配处理也可以作为减资处理。

剥离资产是否缴纳土增税？

1.根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关有关土地增值税政策的通知》（财税[2018] 57号）第三条的规定，“按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上的与原投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。”

从该条文看，企业的存续分立以及解散分立，被分立的企业股东依然存在并且原投资主体相同，满足该条件，但要注意原投资主体相同，只是限定投资主体一致，并未约定原投资主体的投资比例不可以变化，假如有两个或两个以上的投资主体，他们之间的投资比例是可以发生变化的，这对于那些想退出股权的同时又想在退出中不缴纳土增税的股东来说（名义股权转让，实际转让不动产，后续文章将会阐述），先通过重组，后通过慢慢减股退出，无疑是一个筹划的方向。

根据该通知的第五条规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。第五条的规定限定了被分立企业和分立企业的从事业务范围，也即，被分立企业（b）和分立企业（c）只要其中任意一个为房地产公司，都不满足暂免征收土增税。

2.《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照本条例减土地增值税。”

根据《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文件发布）第十九条第（一）项的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

结合这两个文件规定，不难发现，缴纳土增税的一个重要关键点是发生所有权转移，无论是直接对外销售获取直接收入，还是通过抵债，分配给股东等获取非货币性收入，只要发生产权的转移，就属于土增税缴纳范围内。我们在上文阐述企业分立的两个交易路径，通过分析两个交易路径就很明了。

1.“股东抽回投资+再投资”，被分立企业（b）将资产（房地产）剥离分配给股东，视同销售处理，发生产权转移，属于土增税缴纳范围。

2.被分立企业投资+股东收回投资”，被分立企业（b）以资产进行对外投资，设立新公司，以房地产对外投资视同销售处理，也属于土增税缴纳范围。

那对于企业分立过程中，是否还存在其他的交易方式来避免缴纳更多的土增税？我们应设置怎样的交易路径和方式？若在过程中必须缴纳土增税，前期的成本分摊设置又如何处理？这些问题后续文章见！以上观点是结合自身对税法条例的理解以及参照其他同仁的观点所整合的个人观点，如有纰漏之处，欢迎沟通交流。

【第12篇】股权转让土地增值税

“以股权转让形式转让不动产”是否征收土地增值税（以下简称“土增税”）以及其他相关税收问题争议已久。

国家税务总局分别曾于2000年、2023年和2023年以国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号（以下简称“三个批复”[1]）的方式，对广西壮族自治区税务局、天津市地方税务局等地请示的三起股权转让个案予以批复，并建议按穿透处理。

但实操中，不同地区的税务机关针对交易场景的不同或出于营商环境的考量也有着不同的其他答复口径，从而使得“以股权转让形式转让不动产”是否征收土增税等问题开始变得复杂。

以上或有合规性问题，给部分交易的各方带来因税法不确定性而滋生的额外交易成本，需要在并购协议的税费条款上充分协调各方立场。

一、何为“名为股权转让，实为资产转让”？

从前述三个批复的内容及相关案例来看，税务机关界定“名为股权转让，实为资产转让”主要考量如下要点：其一，当事人转让的股权所涉资产主要是土地使用权、地上建筑物及其附着物；其二，股权权益评估价值等同于含土地使用权在内的不动产的评估值；其三，强调该交易的经济实质系不动产转让等。

以上“名为股权转让，实为资产转让”的推定方式旨在通过类似经济实质测试的方法得出资产转让为实际目的的结论。如参照企业所得税、个人所得税有关法律、行政法规所规定的“非合理商业目的的税收安排”涉及逃避缴纳税款等，[2]税务机关有权根据关联交易情况、实际税负变化情况等予以纳税调整。但纵观现行土增税、契税、印花税立法进程乃至增值税原条例等法律、行政法规的规定，尚不能完全得出非关联交易情况下，“名为股权转让，实为资产转让”均将构成偷税或避税的具体解释结论。更何况，对于转让方所得并非100%归集于不动产交易（比如还包含设备、人员、负债等）、交易内容略有其他经济实质内容（比如业务重组等合理商业目的等），这些交易情形尚无法被无理由穿透处理等。

二、两种方式下税费有何差别

股权转让交易与资产转让交易存在如下涉税主体、税种的差异：

股权转让之所以能够起到“节税”的作用，主要是税法也是基于认可土地使用权、房屋权属登记与否等“经济实质”，股权转让严格有别于金融商品转让等，作出了“暂不征土地增值税”[3]、“不属于增值税征税范围”[4]以及“不征收契税”[5]的规定。鉴于资产的转让方需要就土增税事项除核定外按照累进比例税率完税，[6]并根据资产属性计算资产评估价格对应的增值税销项税额，以及由受让方在资产变更登记前所需完成契税纳税义务，仅此三项，资产转让对应交易成本就远高于股权转让。

需要指出的是，在企业所得税问题上，如果是分立新设标的公司并划转或非货币性资产出资该标的资产，那么还需要配合有企业所得税特殊性税务重组方案或非货币性资产出资等，方能实现递延纳税，其中，资产转让环节，受让方通常不考虑上一环节持有期间房产税与城镇土地使用税历史欠缴因素，而股权转让环节，这一因素往往会影响股权权益性价值。此外，资产转让环节需要额外考虑标的资产转让后的分红因素，测算出包括股东缴税在内的综合税负情况，而股权转让环节因主体不同，只需考虑股权转让的所得税情况，此不赘述。

三、实践中实务各界对该问题的认识

(一)各地税务机关：规定不尽相同，执行口径差异较大

1、应征收土增税。如《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（湘地税财行便函〔2015〕3号）明确，“对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税”。

2、不应征收土增税。如2023年，福建省地方税务局在回复网上咨询时表明，“国税函（2000）687号文件属个案批复，未抄送我省。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土增税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定”。

(二)司法审判角度：最高人民法院和江苏省高级人民法院先后就类似股权转让纠纷作出判决，认定股权转让环节原始股东不需要缴纳土增税

案例一 马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷二审案（案号：（2014）民二终字第264号）

最高人民法院二审认为：“……股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。当公司股权发生转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。……公司在转让股权时，该公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。……由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土增税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处”。

案例二 江苏高成房地产开发有限公司与福中集团有限公司股权转让纠纷再审案（案号：（2014）苏商再终字第0006号）

江苏省高级人民法院再审认为：“现行税法没有对涉及土地使用权的项目公司的股权转让作出是否征收土增税和契税的规定。根据税收法定主义，税法未规定需要纳税的，当事人即可不交税。且在股权转让时，土增税最终并未流失，因为：股权转让也只是股东的变换，土地使用权权属没有变化，股权无论经过多少次转让，土地无论如何增值，公司初始受让土地支付对价的成本不变。但是，只要房地产发生了权属流转，公司就需要按最终的实际房地产销售价与最初的房地产成本价之间的增值部分缴纳土增税。因此，涉案股权转让实际上并未逃避土增税的征收。高成公司主张涉案股权转让逃避了国家土增税征收的理由不能成立”。

(三)中介机构：在上市公司案例中的回复意见

案例一 中关村拟发行基础设施reits，中介机构认为项目涉及的重组和股权转让两个阶段均无需缴纳土增税

中关村(508099.sh)“建信中关村 reit”基础设施基金项目涉及重组和股权转让事项。根据某中介机构出具的《关于中发展集团公开募集基础设施证券投资基金（“reits”）的中国税务意见书》陈述，在资产重组阶段：“软件园公司以园区物业作价入股项目公司，目的是以此作为基础资产发行公募reits，属于重组行为，如可以证明软件园公司和项目公司均不是房地产开发企业，可向税务机关申请适用《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号），暂不征收土地增值税”。股权转让阶段：中关村软件园公司将标的股权转让给资产支持证券管理人建信资本（代表专项计划）,转让后项目公司脱离中发展集团的实际控制。该中介机构认为“本次股权转让的目的是发行本基金，具有合理商业实质，并非以逃避土地增值税的纳税义务而进行的特殊安排，该环节无需缴纳土地增值税。”

案例二 奥扬科技由于直接购买土地需缴纳土增税，出于税务筹划考虑，通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司，再收购其股权方式取得相关资产

奥扬科技(a20468.sz)于2023年3月19日发布公告，披露2023年9月6日，潍坊日东环保装备有限公司以土地、房产出资设立奥捷特种装备，注册资本为3,000万元，持有其100%股权。2023年12月28日，发行人以3,555万元的价款收购奥捷特种装备持有的100%的股权，奥捷特种装备成为公司的全资子公司。

发行律师在《补充法律意见书（一）》中回复：“以先增资再出售的方式主要系基于税收筹划的考虑，公司与潍坊日东环保装备有限公司洽谈购买土地使用权、房屋事宜时，由于直接转让土地使用权需要缴纳土地增值税，出于降低税务成本的考虑，经多次协商及谈判，双方就交易方案达成一致，即通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司的方式取得相关资产。综上，公司不直接向潍坊日东环保装备有限公司购买土地使用权，系在综合考虑交易双方的需求后协商的结果，具有合理性”。

四、税务机关穿透处理是否适当？

鉴于实践中各界对税务机关是否应当穿透持不同意见，交易双方极有可能对该不可预见的或有风险提出合规性遵从需求，现阶段主要抗辩事由可归纳如下：

(一)国家税务总局的批复无普遍适用依据

基于制定法法律渊源依据，根据《国家税务总局关于印发<全国税务机关公文处理办法>的通知》（国税发〔2012〕92号）第21条的规定，国家税务总局的批复文件系个案批复，未抄送其他税务机关，且国家税务总局未在之后的相关文件中确认相关批复可以作为规范性文件普遍使用，因此，相关批复文件不具有普遍适用性。假设同理，司法判例的适用，反之也应属于考量依据之一，除非税务机关以相对独立的税收法律关系提出与民商事法律关系有别等主张并坚持予以调整。

(二)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并未严格规定有实质课税原则

税务机关虽可基于实质课税原则对各交易实质进行认定，但是否更应重视税收法定原则的适用现状？现行有效的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并未设置资产交易应被穿透的反偷税规定，改变交易形式不应构成《中华人民共和国税收征管法》第63条有关偷税行为，如果适用于前述有关反避税处理，也未见相关税种查补税款和利息的规定。对暂行条例的扩大解释显然属于超越上位法，其合法性存在争议。此外，在土增税执法层面审慎适用实质课税原则将更有利于纳税人的合理预期，除非法律、行政法规层面有所更新。

(三)股权转让交易并不必然节税

比较前述股权转让交易与资产转让交易下分别会发生的税费，是否必然得出“股权转让交易确实轻易将增值税、土增税、契税等税种绕了过去”的结论呢？这显然也可能是一种误读。除契税外，股权转让方式只是将转让方（股东、公司有别）在本次交易环节中应缴纳的增值税、土增税递延到将来受让方二次转让时再一并征收，且因为二次转让时，因“增值额”增大，土增税适用的累进比例税率极有可能更高。因此，“以股权转让形式转让不动产”仅产生递延纳税的效果。且“节约”部分的土增税作为“利得”也作为企业所得税的税基一部分，缴纳了企业所得税。从这一角度看，税务机关穿透处理时也是不能一概适用《中华人民共和国税收征收管理法》第63条有关偷税的情形的，即股权转让交易并不必然节税。

五、税务机关要求补税的义务主体以哪一方为宜？

针对前述三个批复的具体操作而言，税务机关和纳税人的共同困惑还在于，国家税务总局只是批复应依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定征收土增税，但并未具体明确缴纳土增税的主体、加收滞纳金和处罚与否等问题，且新法征求意见稿也未对此予以明确。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第2条的规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”为此，按照“谁获益、谁缴税”的原则，如将股东转让股权视为转让不动产，且仅是出让方获得了经济收益，因此该出让方仅指该股东。但有权转让不动产的单位和个人系不动产权所有人，故也不排除“标的公司”被认定为土增税最终纳税人的可能性。此时，如果标的公司已成为受让方的子公司，则补税损失实质上概由受让方最终承担。若并购协议未能确定该纳税调整的补偿措施，则受让方一方实际承担了“过重”的合同义务。

此外，若由标的公司缴纳土增税，其本应顺理成章可调整下一轮交易时土增税的成本计税基础未果，又因为标的公司并未有收入，且标的公司缴纳后实际承担方将转为标的公司新股东即交易受让方。因此，为避免重复缴税等，在收购谈判过程中，交易双方可能会主张“结合税费金额相应调整收购价款”，这使得交易的不确定性加大。

六、实务中如出让方还被处以非法转让、倒卖土地使用权罪之刑责，或者民商事领域的股权转让行为无效判定，是否也必然导致资产转让情况下的土增税征收问题？

且不论刑事案件认定结论证成与否，该等刑民交叉事项在综合考量违反土地管理法等行为有关社会危害性、刑事违法性和应受刑罚处罚性外，[7]税务部门是否一定会按照刑事法律关系的认定条件一并采取穿透处理呢？经不完全统计，实践中并不一致。鉴于刑事案件证明标准的严格程度，无疑给予了税务机关参照适用的可能。

此外，根据《中华人民共和国民法典》第143条、第146条有关民事行为无效的相关构成要件，以上股权转让行为如被界定为通谋虚假行为，从而因违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗，也可能被定性为股权转让行为无效。另结合最高人民法院行政审判的十大典型案例之一“广州德发案件”，[8]在审理广州德发案过程中，最高人民法院也明确区分了税收行政证明标准和税收司法证明标准、民事法律规范与税收行政法律规范之间的关系等，认为“受民事法律规范调整的有效行为不能绝对地排除税务机关的核定征收权。”可见，税收行政法律规范在个案中可不受民事法律关系的影响独立存在。

综上，民事与行政交叉、刑事与行政交叉等均需进一步审视现有法律规范的衔接事项，这无疑又增加了问题的复杂性。

七、若土增税被征收，其他税种是否会被／应被一并调整或征收？

在以往的被认定为“以股权转让形式转让不动产”的案件中，除土增税存在被穿透征收外，增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加尚未有发生被穿透的情形。

事实上，即使被征税，各税种的计税依据也不尽相同。从现行各税种的调整规范来看，比如，增值税考虑的是同类产品的平均销售价格，[9]但该规定也仅在处置视同销售、无正当理由价格偏低等情形时适用。和增值税事项同步的还有发票事项，如果出让方被调整缴纳增值税，则受让方因未获合法票据无法予以税前扣除以及抵扣进项税额，一定意义上，该调整行为也造成了增值税链条的断裂，有违增值税中性原则。再比如，契税考虑的是市场价格，[10]税法赋予税务机关根据市场价格核定契税，该核定价格却还可能偏离增值税、土增税的计税基础。此外，还要看受让方主管税务机关是否同样和转让方股东所在主管税务机关的穿透观点一致等。最后再比如，就印花税而言，土地使用权及房屋所有权转让、股权转让适用的印花税税率虽相同，但税目不同。由此可见，以上各税种的立法、执法衔接差异性，也相对增加了交易各方有关交易成本的不确定性。

八、交易过程中如何防范被穿透的风险？

鉴于存在交易被穿透的风险，在以往交易过程中，多数交易主体可能会考虑将股权分次或分步转让、设定多个受让主体、增加对标的公司除不动产以外资产与人员的投入等。但上述方案在实践中是否会被穿透仍需综合考虑如下因素：

(一)交易安排存续时间的合理性

从《国家税务总局关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2023年第7号）可参照得出，税务机关对企业业务模式及相关组织架构存续时间的考察是作为判断交易合理商业目的的重要依据之一。若前述方案中对标的公司的其他成本投入集中在收购交易前夕，或分步股权转让间隔时间较短，亦或受让方在取得标的公司股权后不久后即再次对外转让的，该交易安排存续时间的合理性将受到质疑。

(二)土增税计税依据和非土增税计税依据之间占比的合理性

严格意义上说，增加投入实际上是拟解决实质上非单纯不动产转让的问题，为此，在通过对标的公司增加其他设备、材料等资产、人员投入的同时，应考虑非土地房屋资产与土地房屋资产之间占比的合理性。实践中，除其他设备、材料等资产与人员等有形的因素外，交易主体之间还可以充分挖掘上下游供应链、商誉等无形资产的价值。但是，具体比例如何仍有待实践检验。

需要指出的是，根据增值税有关不征税的规定，“资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为”属于不征收增值税项目。[11]实务中，如果通过新设公司并将“全部或者部分实物资产与其相关联的债权、负债和劳动力”一并作价投资的，可能无法完成该标的物的商事登记。[12]

(三)多家受让主体之间关联关系的合理性

在安排多家股权受让主体时，应注意结合《国家税务总局关于完善关联申报和同期资料管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第42号）对关联关系的认定来综合考虑该等受让主体之间针对税收安排的合理性。例如，若受让主体为母子公司，则合并后，不动产实际仍为同一控制下主体所持有，则该等安排仍然可能被认为系刻意而为之。

(四)其他合理商业目的的判定要件

不论设定何种交易方案，从外部看，税法通常审查是否具有合理商业目的。比如，应主动审查所交易的不动产是否确实属于无法分割而必须多个主体受让股权方能实现交易的情形；再比如，持有资产方因业务变更或上市重组而作的剥离安排、标的资产所在地政府对持有方投资来源的地域、行业限制以及包括投资方竞业限制解除等在内的合理商业目的等。

九、交易过程中，被穿透的风险在交易双方间如何承担？

在考虑双方谈判地位对等的情况下，一般可以设定为以下几种方式：

(一)直接由出让方承担

示范条款举例 若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，并被税务稽查要求补缴相关税款、滞纳金、利息和罚款的，则由此产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等一切与标的不动产转让相关的应由出让方承担的税费、滞纳金、利息和罚款由出让方承担；若受让方在本次交易后通过股权转让的方式出售标的不动产被认定为资产交易的，则届时由出让方对其通过持有目标公司股权持有标的不动产期间的资产增值部分对应的税款、滞纳金、利息和罚款承担补缴责任，包括但不限于增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等一切与标的不动产转让相关的应由出让方承担的税费、滞纳金、利息和罚款，且出让方应于受让方产生该等税费之日起5日内向受让方支付。

实务中，以上示范条款仍有过度披露之嫌。交易双方希望采取更为简洁且更具有交易确定性的表述方式。比如简化为：交易中税费各自按照法定纳税义务承担。但囿于补税主体可能是标的公司，而超出了并购协议的交易主体范畴，此时往往又需要通过补充协议对“各自”作扩大解释，即明确是否限定为交易股东以及是否包括标的公司税负等。

(二)一定额度内受让方承担

示范条款举例 若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，并被税务稽查要求补缴相关税款、滞纳金、利息和罚款的，则受让方在〔 〕元范围内承担由此产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等与标的不动产转让相关的税费、滞纳金、利息和罚款，剩余全部税款、滞纳金、利息和罚款均由出让方承担。

在综合评估收购价款的基础上，作为折中条件，以上交易条件对受让方而言具有一定的可操作性，该负面清单式的税费条款设计有利于确定交易另一方履行有瑕疵情况下一方可预见损失的范围。

(三)设定发生穿透时的争议解决条款

示范条款举例

若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，则本协议解除，交易各方重新签订与资产交易相关的法律文件。

可见，交易各方对税费承担问题，仍需考虑如下要点：

一是，无论税款由哪方承担，均是双方结合收购交易总价而进行的利益权衡与博弈，应当在起草交易文本及交易谈判过程中予以充分的风险提示，作出访谈背调；

二是，以上三种方式均有可能系过度披露而反而增加被税务稽查的风险，构成主观过错的认定条件之一；

三是，在方式二受让方承担的情况下，受让方应重点考量因无法在税前列支该部分税费成本也将会构成一定损失这一特殊考量情节；

四是，在方式三中，双方应明确收购交易价格是否已包含税款以及何种税款，从而排除交易总价被无限换算税款成本的风险。且若合同解除发生在股权变更登记之后，则可能面临股权交易已缴纳的税款仍有无法退回的风险。[13]

股权转让其他法律问题，此不赘述。

以上限股权转让情形。实践中，部分除股权转让以外的增资、改制[14]、划转、合并、分立后股转、拍卖、征迁等特殊因素，以及是否涉及房开企业、破产重整、不良资产证券化方案或国资处置等，条款设计还需要具体再进一步分析。

结语

实质课税原则虽然在我国税法实践领域得到了广泛的运用，但在未能满足税收法定前提下，对于个案行政执法则应在合理限度内慎重适用，以满足纳税人对税法确定性的合理预期。申言之，在税收法定原则的基本框架下，实质课税原则主要在反避税领域适用，不可扩张为任何情形的普适性规则。

结合现状，对于股权转让交易当事人而言，上述穿透征税的风险仍有待实践检验。且“以股权转让形式转让不动产”未必能一揽子节税，一般产生的也只是递延纳税的效果，从最终的税负来看，实际上很有可能还会上升。

因此，交易双方是采取资产转让的方式，还是股权转让的方式，其实还需要回归重组有关合理商业目的的综合分析。

注释

[1] 详见《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）、《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函〔2009〕387号）、《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函〔2011〕415号）。

[2] 详见《中华人民共和国企业所得税法》第47条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第120、121条、《中华人民共和国个人所得税法》第8条、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第23条规定等。

[3] 比如《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）、《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）、《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）等，前两个文件现已被废止。

[4] 比如《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第13号）等。

[5] 详见《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）、《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕 4号）、《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）、《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第17号），前三个文件现已被废止。

[6] 详见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第7条、第10条规定等。

[7] 详见《中华人民共和国刑法》第228条规定。

[8] 参见最高人民法院（2015）行提字第13号行政判决书。

[9] 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。”

[10] 《中华人民共和国契税法》第4条规定：“契税的计税依据：（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。”

[11] 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第1条第2款第5目。

[12] 另根据《中华人民共和国公司法》第27条规定，现行公司法不允许劳动力等出资。

[13] 个人所得税方面，根据《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)的规定，股权转让款被退还的情况下已纳税款是否应予以退还，需要考量股权是否完成工商变更登记、合同是否履行完毕、转让方是否收到过股权转让款等因素。印花税方面，根据现行《中华人民共和国印花税法》，以及基于“书立”行为效力问题，目前尚无解除“书立”行为而退税的规定。

[14] 根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》，改制所称“企业产权制度改造”包括企业公司制改造、企业股份合作制改造、企业分立、企业债权转股权、企业出售、企业兼并以及其他等。

来源：六和律师事务所-王敏志 孙登等

【第13篇】土地出资 土地增值税

从“土地增值税”角度

分析“车库的产权归属”

是个非常专业且实操性很强的问题，

不长期浸泡在房企里，

又熟悉相关法律及财税知识，

还需要有点良知未泯，

不会总结这方面的问题。

一、土增税简介

土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。

1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

简单理解，公式如下：

（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。

土增税的税率：

土地增值税率表

级数

计税依据

适用税率

1

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

2

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

40%

3

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

50%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

二、土增税对确定车库产权归属的重要意义

属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。

那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是开发商投资的，实则不然。大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。

如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。

以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。

三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？

这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。

如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。

我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

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【第14篇】土地增值税清算业务收费标准

问题探讨：

a房地产公司2023年通过法院判决获取了m公司的土地，法院判决土地价款为5000万，税局窗口开具土地款发票的时候，地税窗口以价格明显偏低为由，要求核定土地价款为8000万，随即按照8000万开票，并缴纳相应税费（包括营业税及附加、土地增值税等）。2023年8月，a公司达到清算条件。

请问：

①a公司清算的地价款按照5000万还是8000万？有何依据？

②税局认为土地差价款3000万元，a公司并没有实际支付，不予扣除，有道理吗？

【第15篇】土地增值税科目

一. 纳税人:为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

【提示】 土地增值税由转让方缴纳。

征税范围的一般规定:

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。

2土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括:

(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为;

(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

【单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是()。

a.承租商铺的甲公司

b出让国有土地使用权的乙市人民政府

c接受房屋捐赠的丙学校

d转让厂房的丁公司

【第16篇】转让土地使用权增值税税率

大部分人对土地流转的话题处于一知半解的状态。现在“三农”的问题备受关注，对土地流转的政策和法规有了更全面的介绍。针对一些土地方面的问题，你知道国有土地转让税费多少？国有土地使用权出让与转让有什么区别？

一、土地转让的税费有哪些？

1、营业税费及附加

2、印花税费和契费

3、土地增值税费

二、国有土地转让税费多少？

国有土地出让和转让的意义不同。国有土地转让需要交纳的费用有5%的营业税，城建税的2.5乘以当地税率，印花税的万分之五。土地增值税：土地增值税应纳税额有以下公式进行计算：土地的增值税=出售房地产的总收入—扣除项目金额；应纳土地的增值税额=土地增值额×适用税率；土地的增值税实行四级超额的累进税率，增值额在没有超过扣除项目金额的50%的部分，税率应为30%。增值额超过扣除项目金额的50%，没有超过就要扣除项目金额全部的部分，税率应为40%。增值额超过扣除掉项目金额全部的部分，税率应为50%左右。而增值额如果是超过扣除项目金额200%的部分，税率应为60%。因此，如果土地的增值额超过扣除项目金额50%以上，将同时适用二档或者三档以上税率的，则需要分档来进行计算。

三、国有土地使用权出让与转让有什么区别？

1、主体方面不同。

转让的主体：取得国有土地使用权的土地使用者。

出让的主体：即国有土地的所有者。在国家中，由法律授权的县级以上人民政府予以具体实施的。

2、行为性质方面不同。

根据物权理论来分：出让，是他物权的设定。转让，是他物权的转移。

3、转移程序与条件方面不同。

出让的条件没有限制。签订出让合同只需要缴出让金，便可以办证了。转让的话条件会有限制。转让必须经过申请到审批或者补办出让的手续，缴纳相应的税费，才可登记过户。

4、交易市场方面不同。

出让为一级市场，是国家作为国有土地所有者垄断。转让为二级市场，是符合法定条件的自由转让。

土地转让税费不是最新的话题了，很早之前就是一个热点问题。了解相关土地转让税费知识，是有一定必要的。