土地增值税扣除项目（16篇）

【第1篇】土地增值税扣除项目

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税扣除项目。

讲土增税扣除项目的时候，我们往往会总结为“六六大顺”，扣除项目有六项，而难点房地产成本也是六项。

6项扣除项目是什么？

我们讲个人所得税有6项专项扣除，土增税则是有6项扣除项目。

取得土地使用权所支付的金额

房地产开发成本

房地产开发费用（限额扣除10%）

与转让房地产有关的税金

财政部规定的其他扣除项目（限额扣除20%）

旧房及建筑物的评估价格（评估价格=重置成本价*成新度折扣率）

其中前5项适用于新建房，后一项适用于旧房及存量房，第3、第5、第6扣除都是有比例扣除的。

还要注意一个问题不同的转让主体、不同的转让行为，扣除项目也有微小差别。

房地产开发企业转让新建房5项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）房地产开发成本

（3）房地产开发费用（限额扣除10%）

（4）与转让房地产有关的税金

（5）财政部规定的其他扣除项目（限额扣除20%）

非房地产开发企业4项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）房地产开发成本

（3）房地产开发费用（限额扣除10%）

（4）与转让房地产有关的税金

所有企业转让存量房3项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）与转让房地产有关的税金

（3）旧房及建筑物的评估价格（评估价格=重置成本价*成新度折扣率）

所有企业单纯转让未开发的土地2项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）与转让房地产有关的税金

2.6项房地产成本是什么？

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套费

（6）开发间接费用

虽然我们讲这个六六大顺很简单，但六六大顺里面每一个都有考试的陷阱在里面，我们专门拿一节出来讲计算，大家才会知道六六大顺的不简单。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第2篇】土地增值税应税收入含税吗

一、政策依据

（一）财税[2016]43号

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

（二）国家税务总局公告2023年第70号

1、营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税；

2、适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额

二、最直观理解应该是不正确的

土地增税应税收入=收入/（1+9%）=全部价款和价外费用/（1+9%）

这可能是许多人最直观的理解，只是这种理解是不正确的。

三、增值税销项税额怎么计算

70号文规定：土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额

（一）增值税销项税额=不含税销售额×9%

（二）房地产开发企业不含税销售额的特殊规定

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

政策依据：国家税务总局公告2023年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

四、结论

土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额

=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%

=全部价款和价外费用/(1＋9%)+（当期允许扣除的土地价款×9%）/(1＋9%)

=（含税销售收入＋本项目土地价款×9%）/（1＋9%）

即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

五、广州明确发文规定

（一）《关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函〔2016〕188号）

（二）土地增值税清算收入按“（含税销售收入＋本项目土地价款×9%）/（1＋9%）”确认。

六、关于土地价款

（一）支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

（二）指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。

（三）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

（四）包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

（五）在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

（六）纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

【第3篇】土地增值税纳税义务发生时间

“城镇土地使用税”的纳税义务发生时间如何确定？

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”

怎么确定“城镇土地使用税”纳税义务时间？举例带你快速掌握一下！

小明公司2023年04月购买了一块土地，和国土资源局签订了《国有土地转让合同》。

但合同中未明确规定土地交付时间，则受让方从合同签订的“次月”起缴纳土地城镇税。

如果合同中明确规定了土地交付时间，从次月起缴纳城镇土地使用税。

比如：小明在2023年4月与国土资源局签订合同。合同中写明2023年7月交付土地。因此城镇土地使用税的缴纳时间是2023年8月起。

【第4篇】土地增值税应税金额

法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

房地产开发费用指销售费用、管理费用、财务费用。

（1）财务费用中的利息支出只要能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融机构证明的，则利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

我们来设想举个例子一下a企业向b企业转让一栋办公楼。此时产生的土地增值税应由谁来承担？

其实土地增值税可是“卖方税”；看到这里，聪明的你应该知道此时产生的土地增值税应该由转让方a企业（卖方）承担，而不是b企业（买方）承担。

其次就是概念里一直强调的是“转让”，而不是“出让”。通过概念可知不光是转让土地需缴纳土地增值税，转让地上建筑物及其附着物都是要交土地增值税的 。改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

【第5篇】土地增值税筹划案例

二、土地增值税的税收筹划常见具体方法

根据上述分析，土地增值税的税收筹划需要考虑的因素比较多，下面介绍几种常见的筹划方法。在介绍的同时，从根源角度做一些分析，探讨这些方法的具体适用。我们在工作实践中，可以根据具体税收政策的规定，结合每个企业实际情况进行落地。一般来说，土地增值税的筹划有以下几个常用方法。

第一种方法是控制增值率。当我们控制增值率了，土地增值税的税负就能够控制，所以我们要尽量控制增值率。增值率是收入总额减扣除项目金额再除以扣除项目金额，进一步简化，可以得到收入总额比上扣除项目金额再减1，所以真正影响的是两个因素。从而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如说通过控制房价来控制企业的收入，企业稍微降点价，控制一下收入总额。收入控制了，增值税就得到控制了。这时候可能房地产企业适用的土地增值税的税率就下降了一档，而下降一档是整整下降了总额的10%。如果当前适用的税率是50%，可能你稍微控制收入就变成了40%，这样一来房地产企业的土地增值税的税负当然就明显下降了。控制增值率的第二个策略，就在在项目的土地增值税清算之前，考虑对扣除项目金额进行增补和调整。这里用的是增补和调整的概念，主要是指以合理合法的方式进行增补和调整。本来企业真实发生了的应扣除金额，但之前没把它计算进来，现在经查补，把合理的扣除项目计算进来，那房地产企业就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能导致企业土增税的适用税率降低。还有一个办法就是调整，调整什么呢?调整企业的项目金额，成功调增扣除项目金额也极有可能使得企业的土地增值税的税负下降。这是从增值率的角度来分析的。当然，实践中是两个策略同时灵活运用的，很多时候，如果我们既能适当降低收入，又能增加扣除项目金额，那企业的增值率下降得更快，这样对增值率的控制的效果当然就更明显。

第二种方法是精装修。精装修能让房地产企业合理地加大开发成本的投入比例，而开发成本在土地增值税清算时可以加计扣除。根据现行税收政策，房地产企业可以按照土地成本和开发成本总和的20%作为加计扣除。也就是说，企业发生了1000万元的精装修，实际上可以扣除的金额是1200万元，所以精装修项目可以合理地降低土地增值税的税负。这一点对于房地产企业来说是很利好的消息。而且，在增值税的控制上，精装修取得的增值税进项是可以用于抵扣的进项，所以精装修是房地产企业常常用到的税收筹划重要工具。

第三个方法就是享受免税优惠。在房地产企业有一个很特别的税收优惠政策，就是普通标准住宅的增值率不超过20%可以免征土地增值税。从这个角度来看，房地产企业在开发普通标准住宅的时候可以尽量控制好增值率。适用控制增值率，表面上收入是减少了，但收入减少一些并不等于最后的税后利润少赚了，有可能因为土地增值税免了使得企业的税后利润反而增加了。这里需要特别说明的是，大家要特别注意普通标准住宅的认定标准。该标准一般有三个条件：第一个条件是容积率不低于1，如果容积率低于1，你的项目有很多别墅项目，容积率比较小，那可能就不能享受这个优惠政策了。第二个条件是高出市场价值的部分不高于20%，就是与正常的市场价格相比不高出20%的售价。如果售价比较高的话，说明项目的品质比较好，可能就是豪宅了，而不是普通标准住宅了。第三个条件就是房子的面积，不是在120平的基础上浮20%。理论上很简单，但各地在执行标准上却有偏差，计算方法在不同地方的税务机关出现了差别。有些地方认为上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方认为上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在执法标准方面有时候会出现偏差。所以有些地方就规定普通标准住宅就是不高于140平，超过的就一律认定为非普通标准住宅。还出现过这一个事件，某省一开始的政策是所有的开发房产的平均的每套面积不超过140平，就认定为普通标准住宅，这个政策还是相当宽松的。后来省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照单套面积作为认定标准，企业只要有一套超过140平，那就一律视为非普通标准住宅。这样一来就把很多已经开发项目的房地产企业给坑了，因为这些企业有些房子超过了140平标准，有些房子是90平甚至是50平，但最后统一全部按照非普通标准住宅对待，不能享受土地增值税的免税政策。

第四种方法就是开发费用的处理。房地产企业的开发费用主要是期间费用，包括利息费用、管理费用和销售费用，其中利息费用主要是指财务费用。这三大费用加起来就构成了房地产企业的开发费用，即期间费用。在房地产开发过程中，在土地增值税开发费用的认定有两种方法。第一种方法是开发费用=利息支出+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%，第二种方法是开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%。众所周知，如果房地产企业的开发费用认定的越多，那增值率就会越低，增值额也就越低，那最后企业需要交的土地增值税就越少，所以企业都希望开发费用认定越多越好。那究竟是第一种方法好，还是第二种方法好呢?我们看一下两种标准所需要具备的条件。第一种方法，企业的利息支出必须要有银行的合规的利息发票、利息单据，就是必须能取得合规的凭证票据，如果不能取得这样的凭证票据，那企业是不能作为利息支出进行列支的。第二种方法中，企业不需要提供利息支出的票据，就是说企业拿不出这些利息发票、利息单据，那就统一按照企业取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%作为开发费用。分析到这里，大家可以自行算算账，两种方法的差别在哪里?其实也不复杂，就是房地产企业如果能够取得并提供的单据凭证，能够取得土地使用权支付金额加上房地产开发成本的总和的10%，那企业以第一种方法计算期间费用就划算。一般而言，在实践活动中，房地产公司能取得的合规的利息支出基本很少，因为现在国家政策下的银行不对房地产行业，开发贷是受到国家政策限制的，房地产企业一般拿不到直接的银行贷款，基本都是二手的、信托之类的，利率一般比较高，基本都超过银行的利息标准，所以一般都是不符合扣除标准的。所以，房地产企业一般按照第二种方法来计算，即是按照土地成本和开发成本总和的10%来认定，并计算到企业的土地增值税的扣除项目。小结一下，开发费用的核算其实基本上跟利息支出没啥实质关系，企业借多少钱一般不会实质影响扣除项目金额，土地增值税的多少基本上与企业实际发生利息费用的多少没直接法律关系。

第五种方法是土地增值税清算组合方式的选择。房地产土地增值税税收筹划的其中一个方法，就是在清算时选择不同的清算方式组合。当前税务机关认可的清算方式一般有两种。第一种叫两分法，就是普通标准住宅作为一类单独进行清算，非普通标准住宅、商业和其他作为另一类进行清算，就是清算过程中将产品分成两类分别进行计算土地增值税，我们称之为两分法。第二种叫三分法，是指普通标准住宅作为一类、非普通标准住宅作为一类、商业及其他作为一类。两分法、三分法有哪些差别呢?由于房地产公司开发存在不同业态，增值率的情况不一样，甚至还有一些成本收入倒挂的情况，在这种情况下我们建议企业尽量采用两分法，而不采用三分法。因为将非普通标准住宅、商业和其他与普通标准住宅混在一起计算的话，企业可以均衡一下增值率，均衡增值率就极有可能可以控制土地增值税的税负。而采用三分法有时候不好控制增值率，因为商业卖的价格一般比较高，成本费用又不能多摊，所以商业对应的增值率比较高，这块的增值率如果超过200%的话，那对应的土地增值税所适用的税率就达到了60%，这时候企业的税负压力还是比较大的。所以通常企业尽量采用两分法。当然，大家需要注意的是，有些地方的税务机关要求企业必须使用三分法，两分法他不认可，有些地方的税务机关则由企业自行决定采用两分法还是三分法。如果企业有权决定计算方法，那企业可以自行测算一下，作个比较，然后再决定使用哪种清算方式，以达到最大的经济效益。

第六种方法就是商业地产的处理策略。房地产企业的商业地产一般情况的销售价格比较高，如果是一个不那么合适的时间段，这时候如果企业仍是把它卖出去，那么就很可能在无形中给企业的税负造成明显的增加。如果企业的商业地产在某个阶段如果销售不合理的话，销售后企业的很多税负成本就会明显增加。这时候，企业可以用的策略是先不销售商业地产，企业不销售这一块的话，那就不需要交这一块的土地增值税。因为这一块土地对应的房产的产权并没有发生转移，产权没有转移的话企业就不需要缴纳土地增值税。因为在清算的时候，没有销售的部分是把它划分出来不进行清算的。有这么一个案例，某城市的房屋价格上涨，该地的一家房地产公司拟将全部的房产出售，包括旗下的全部商业地产。经过沟通得知，这个房地产企业明确已做过测算，如果把这些商业地产全部出售的话，因为之前开发的时候成本投入相对来说比较少，所以增值率就比较高，整体算下来，三大税种合计在一起的话几乎达到了整个售价的近40%。当时这些地产的售价大概3万元一平，在这3万元中就需要交1.2万的税，剩下的就1.8万不到了。这种情况下，这家公司进行了一定的税收筹划，将商业地产自持不对外销售，所以最终的增值率并不高，需要缴纳的税款也大幅度降低。然后企业将这部分商业地产转为固定资产，转固之后就有很多方式可以处理，比如定位出租经营，或者以公司重组的方式在未来把这个房产转移出去。因为这家企业有比较多的房产，最后的财务报表就将企业整个实力充分体现出来了。后来，这家企业还遇到一个比较好的时机，到了香港成功上市。对于这家房地产企业而言，商业地产处理的策略比较到位是它后来成功上市的一个重要原因。当然，如果没有上市，那房地产企业以后再卖的时候，实际上也有很多种处理方式，比如采用资产行重组，采用合并分立、采用股权转让等方式灵活处理，又比如把公司的一部分股权转让给其他合作方，共同持有商业地产，甚至是共同经营，其他合作伙伴把钱投进来，共同做一个实业。这些都给企业提供了多种多样的经营形式和空间。大家需要清楚一个很重要的观点，就是资产的产权不转移的话，是不需要交土地增值税的，所以企业在税收管理过程中，应尽量减少产权的变更，这是一个很重要的点。你只要发生了产权变更，只要是不符合条件，那你就没有什么优惠政策了，没有什么免税政策了，就一定要交税了。这是我们需要特别树立的一个重要观点。

第七种方法是利用税收洼地的总包来进行操作。现在我们国内还是有很多特殊的地区，出于招商的需要，出于发展经济的需要，就给了一些优惠政策，一般称之为税收洼地。税收洼地是可以使用的，但是需要使用得比较得当，要存在真实的交易或业务，采用得当的操作一般税务机关还是会认可的。对于房地产企业，可以考虑利用洼地的施工企业的epc总承包，以享受洼地税收优惠或者财政的返还，最终降低企业的税收负担。

第八种方法是房地产投资、资产重组、股权转让交易、对外投资视同销售，需要进行土地增值税清算。所以房地产企业不管是土地投资、房产投资，还是重组、股权转让，都一定要事先做好规划，否则税负可能会高得比较明显，而且经常看到很多朋友很无奈，他进行重组并购或股权转让时并没有咨询专业税务律师的意见，所以当他发现另一种处理方式的税负会低很多的时候，程序已经是不可逆转了。我们都知道，在资产重组、企业合并(兼并)、分立的经济活动中，凡是涉及房地产公司的，一律缴纳土地增值税。所以，资产重组中，如果是房地产企业，那你的税负是比较高的，因为按照国家政策，只要是房地产企业就要进行重点监控，因为国家很担心房地产企业通过重组的形式，把很多的一些税收规避了。所以国家对资产重组涉及到房产土地的，就看管得比较严格。换句话说，如果你是非房地产企业，你要做资产重组，有些房产土地发生了转移，只要符合某些条件那企业是不需要交土地增值税的，这点可以提前规划，灵活运用。另外，通过股权转让交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值税的税负。股权转让，并不是房产土地的产权转移，严格来讲是不需要交土地增值税的。但国家税务总局也出现过这样的一个文件，认为你卖一个公司，在这个公司里面主要是房产土地，而且你是百分百的产权都卖了，那就认为你形式上是股权转让，实质上是行使了土地房产转让的真实业务，也应当缴纳土地增值税。从法律角度来分析，这种观点也符合税法的实质重于形式的原则。就当前的实际情况而言，有些地方执行得比较宽松，股权转让涉及到房产土地的并没要求交土地增值税，但有的地方执行得比较严格，要求这种情况要交土地增值税。

【第6篇】土地增值税清算条件规定

一、清算条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

二、清算流程

对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

扩展资料：

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算需要填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

征收方法

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；

( 5 )房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

房产资讯推荐：

【第7篇】土地增值税开发费用扣除吗

导读：计算增值额的扣除项目土地增值税来说一共有五个项目，具体的项目内容可以来咨询我们的答疑老师，今天金老师要来介绍关于“土地前期开发费用扣除增值税吗?”的内容!

土地前期开发费用扣除增值税吗?

答：可以扣除

条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

房地产企业土地增值税为什么加计扣除?

加计扣除是2006年出台的文件，原先的目的是为了降低房地产行业的税收，降低房价，但是没起作用。

根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。

建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的，免征土地增值税。

【第8篇】预缴土地增值税税率表

文|金穗源商学院 刘玉章

问题二十一：‘营改增’后如何预缴土地增值税？

问：房地产企业取得“商品房预售许可证”之后，可以预售房产，取得预收款之后要预缴土地增值税，预缴土地增值税的计算基数是不含税销售额乘以土地增值税的预征率。但是，财税[2016]43 号文件与国家税务总局2023年70号公告(以下简称70号公告)所规定的计算基数不同，当地税务机关要求企业按70号公告执行，这样做对吗?

答：《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

预缴土地增值税=预收账款÷(1+税率或征收率)x土地增值税预征率

适用一般计税方法的税率为9% ; 选择简易计税方法的征收率为5%。

《国家税务 总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2023年第70号)规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

预缴土地增值税=(预收款-应预缴增值税税款)x土地增值税预征率

【案例】2023年6月，晋龙房地产公司开发的和谐友爱小区开始预售房产，签订住宅预售合同金额22 200万元，实收预收款1 554万元，适用一般计税方法计税，当地规定住宅土地增值税的预征率为2%。请计算应预缴的土地增值税。

【案例分析】

（注：以下计算结果四舍五入保留整数）

(1)按财税[2016]43号文件规定:

预缴土地增值税= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70号公告规定:

预缴增值税= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

预缴土地增值税=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多预缴土地增值税= 302 246 - 285 138=17 108(元)

误征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地产企业适用一般计税方法，采用70号公告比财税[ 2016] 43号文件多预征土地增值税17 108元，误征率为6%。

(4)设预收账款为x,计算一般计税方法土地增值税预征率。

设按43号文件计算的预征税为a,

a=x÷1.09×2%

按70号公告计算的预征税为b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同样方法，计算简易计税方法土地增值税误征率。

70号公告规定:“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可以按照以下方法计算土地增值税预征计征依据”。“可以按照”不是强制性规定，是选择性规定。因此，纳税人可以不按照70号公告的规定，而按财税[ 2016] 43号文件计算土地增值税的计算基数，少预缴土地增值税可以为企业节约资金成本，但是，两种计算方法对土地增值税清算时的最终税负没有影响。

关于土增税预缴问题，推荐大家阅读王皓鹏老师原创文章“”，精彩内容点击蓝字可查看！

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“ 土地增值税清算时补缴以前年度税款是否征收滞纳金”，您也可以思考一下，下期再见！

【第9篇】股权转让 土地增值税

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税条例》）的规定，土地增值税的征收范围是转让房地产，并不包括转让股权。但在国家税务总局对一些地方税务局的复函中，若公司主要资产是房地产，发生股权转让就视为转让房地产征收土地增值税。可是，对转让股权征收土地增值税，无论是从法律规定还是从土地增值税的原理上来说，都没有充分依据。其理由如下：

一、从转让股权和转让房地产的实质看，两者虽然都能实现对房地产控制权的转移，但这是两种截然不同的民事法律行为，有着本质的区别。转让股权不会改变房地产的产权归属，转让房地产会使其产权发生转移，不能将其等同。转让股权依据的是《中华人民共和国公司法》，转让房地产依据的是《中华人民共和国城市房地产管理法》。采取哪种转让方式，只要不违反国家的法律规定，纳税人根据国家税收政策有自主选择权。

二、从土地增值税的法律规定看，土地增值税的征收范围是转让房地产，《土地增值税条例》并没有将转让股权列入土地增值税的征收范围。无论是依据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，还是依据《中华人民共和国立法法》的规定，国家税务机关都不能扩大《土地增值税条例》规定的征收范围。

三、从土地增值税的原理看，采取股权转让并没有逃避缴纳土地增值税。尽管股权转让会使转让方得到房地产增值的收益，但不会改变房地产的土地增值税计税基础，也不会在房地产进行实质性转让时，减少土地增值税的税款缴纳。股权转让相比房地产转让，土地增值税的实际纳税义务，是从股权转让方转嫁给了股权受让方，虽然能延缓土地增值税的缴纳时间，但会使受让方在实质性转让房地产时的增值幅度相对提高，适用的增值税率也会相对提高，不仅不会对国家造成土地增值税流失，还有可能多征土地增值税。

四、从会计账务处理的依据看，如对发生股权转让的公司征收土地增值税，公司没有合法凭据进行账务处理。因转让股权是独立于公司之外的股东之间的交易，公司既不会增加收入，也不会减少相关的房地产资产，让其缴纳土地增值税，没有符合《增值税条例》规定的房地产交易来支撑，无法处理账务。

五、从国家税务总局的相关文件看，将股权转让认定为房地产转让，国家税务总局不同文件之间存在自相矛盾。国家税务总局在对地方税务机关关于土地增值税的复函中，国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号，三个文件均将股权转让认定为房地产转让，需要缴纳土地增值；但国家税务总局在对地方税务机关关于营业税的复函中，国税函〔2000〕961号文件，认为股权转让并没发生房地产的转让行为，不需要缴纳营业税。不同税种出现了不同认定标准，这种“双重标准”很难自圆其说。

六、从以往的法院判例看，最高人民法院并未支持对转让股权征收土地增值税的观点。对因转让股权涉及征收土地增值税，引起的刑事诉讼、行政诉讼和民事诉讼，在全国部分省、市有不乏案例。最高人民法院在（2014）民二终字第264号判决书中认为：由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。虽然我国不是判例法国家，但最高人民法院的观点是极具权威性的，无论是对纳税人还是国家税务机关都应当产生指导意义。

综上，转让股权不属于《土地增值税条例》规定的征收范围，对其征收土地增值税没有法律依据，在理论上也很难成立。李克强总理曾早在国务院廉政工作会议上强调过，对市场主体，是法无禁止即可为；而对政府，则是法无授权不可为。对企业在经营过程中通过转让股权方式实现房地产控制权的转移，只要不违反国家相关法律规定，应当视为一种合法的税收筹划，税务机关如对其征收土地增值税会给自身带来很大的法律风险。

举报/反馈

【第10篇】土地增值税采用什么税率

我国的土地并没有私有化，如果要对土地或者地面建筑进行转让，则应该支付相应的土地增值税‍。但是，土地增值税‍和其他各种类型的税费是有很大区别的，为了让大家对其有进一步的了解，本文将带着大家来了解一下土地增值税的特点‍。

1、计税依据

和其他税种相比较，土地增值税‍的计税依据是比较特别的，总体上来说，是以转让土地或地面建筑的增值额作为计税依据的，而土地增值税的增值额和增值税的增值额是不一样的，是用被征税对象的全部销售收入金额来扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额以后的余额。

2、征税面比较广

土地增值税‍的征税面是很广泛的，原则上，不管在我国哪个地方、是什么样的经济性质，也不管是内资企业还是外资企业、中国人还是外国人，只要在我国境内通过转让土地或地面建筑而获得收入的个人或单位，除了免除税法中规定的植物，都应该按照相关条例缴纳土地增值税‍。

3、按次征收

不管是土地还是地上的房产，都是可以多次转让的，土地增值税‍的收缴则是按次征收，只要转让一次就会按照相应的规定增收一次税费。另外，土地增值税‍的税率则是以其增值率的高低作为确认依据，并且按照累进原则来实行分级计税，增值率高的税率就高，会多纳税，增值率低的税率低，就少纳税。

土地以及地面的房地产在转让时，大家应该按照国家的法律法规来缴纳相应的土地增值税‍。但是，为了能够明明白白的缴税，大家应该多了解一些土地增值税的基础知识‍以及注意要点，这样才能保证自己在土地或房产转让时的既得利益。

想了解更多资讯，欢迎关注我们的微信公众号：通税律师

【第11篇】股权转让土地增值税

“以股权转让形式转让不动产”是否征收土地增值税（以下简称“土增税”）以及其他相关税收问题争议已久。

国家税务总局分别曾于2000年、2023年和2023年以国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号（以下简称“三个批复”[1]）的方式，对广西壮族自治区税务局、天津市地方税务局等地请示的三起股权转让个案予以批复，并建议按穿透处理。

但实操中，不同地区的税务机关针对交易场景的不同或出于营商环境的考量也有着不同的其他答复口径，从而使得“以股权转让形式转让不动产”是否征收土增税等问题开始变得复杂。

以上或有合规性问题，给部分交易的各方带来因税法不确定性而滋生的额外交易成本，需要在并购协议的税费条款上充分协调各方立场。

一、何为“名为股权转让，实为资产转让”？

从前述三个批复的内容及相关案例来看，税务机关界定“名为股权转让，实为资产转让”主要考量如下要点：其一，当事人转让的股权所涉资产主要是土地使用权、地上建筑物及其附着物；其二，股权权益评估价值等同于含土地使用权在内的不动产的评估值；其三，强调该交易的经济实质系不动产转让等。

以上“名为股权转让，实为资产转让”的推定方式旨在通过类似经济实质测试的方法得出资产转让为实际目的的结论。如参照企业所得税、个人所得税有关法律、行政法规所规定的“非合理商业目的的税收安排”涉及逃避缴纳税款等，[2]税务机关有权根据关联交易情况、实际税负变化情况等予以纳税调整。但纵观现行土增税、契税、印花税立法进程乃至增值税原条例等法律、行政法规的规定，尚不能完全得出非关联交易情况下，“名为股权转让，实为资产转让”均将构成偷税或避税的具体解释结论。更何况，对于转让方所得并非100%归集于不动产交易（比如还包含设备、人员、负债等）、交易内容略有其他经济实质内容（比如业务重组等合理商业目的等），这些交易情形尚无法被无理由穿透处理等。

二、两种方式下税费有何差别

股权转让交易与资产转让交易存在如下涉税主体、税种的差异：

股权转让之所以能够起到“节税”的作用，主要是税法也是基于认可土地使用权、房屋权属登记与否等“经济实质”，股权转让严格有别于金融商品转让等，作出了“暂不征土地增值税”[3]、“不属于增值税征税范围”[4]以及“不征收契税”[5]的规定。鉴于资产的转让方需要就土增税事项除核定外按照累进比例税率完税，[6]并根据资产属性计算资产评估价格对应的增值税销项税额，以及由受让方在资产变更登记前所需完成契税纳税义务，仅此三项，资产转让对应交易成本就远高于股权转让。

需要指出的是，在企业所得税问题上，如果是分立新设标的公司并划转或非货币性资产出资该标的资产，那么还需要配合有企业所得税特殊性税务重组方案或非货币性资产出资等，方能实现递延纳税，其中，资产转让环节，受让方通常不考虑上一环节持有期间房产税与城镇土地使用税历史欠缴因素，而股权转让环节，这一因素往往会影响股权权益性价值。此外，资产转让环节需要额外考虑标的资产转让后的分红因素，测算出包括股东缴税在内的综合税负情况，而股权转让环节因主体不同，只需考虑股权转让的所得税情况，此不赘述。

三、实践中实务各界对该问题的认识

(一)各地税务机关：规定不尽相同，执行口径差异较大

1、应征收土增税。如《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（湘地税财行便函〔2015〕3号）明确，“对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税”。

2、不应征收土增税。如2023年，福建省地方税务局在回复网上咨询时表明，“国税函（2000）687号文件属个案批复，未抄送我省。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土增税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定”。

(二)司法审判角度：最高人民法院和江苏省高级人民法院先后就类似股权转让纠纷作出判决，认定股权转让环节原始股东不需要缴纳土增税

案例一 马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷二审案（案号：（2014）民二终字第264号）

最高人民法院二审认为：“……股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。当公司股权发生转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。……公司在转让股权时，该公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。……由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土增税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处”。

案例二 江苏高成房地产开发有限公司与福中集团有限公司股权转让纠纷再审案（案号：（2014）苏商再终字第0006号）

江苏省高级人民法院再审认为：“现行税法没有对涉及土地使用权的项目公司的股权转让作出是否征收土增税和契税的规定。根据税收法定主义，税法未规定需要纳税的，当事人即可不交税。且在股权转让时，土增税最终并未流失，因为：股权转让也只是股东的变换，土地使用权权属没有变化，股权无论经过多少次转让，土地无论如何增值，公司初始受让土地支付对价的成本不变。但是，只要房地产发生了权属流转，公司就需要按最终的实际房地产销售价与最初的房地产成本价之间的增值部分缴纳土增税。因此，涉案股权转让实际上并未逃避土增税的征收。高成公司主张涉案股权转让逃避了国家土增税征收的理由不能成立”。

(三)中介机构：在上市公司案例中的回复意见

案例一 中关村拟发行基础设施reits，中介机构认为项目涉及的重组和股权转让两个阶段均无需缴纳土增税

中关村(508099.sh)“建信中关村 reit”基础设施基金项目涉及重组和股权转让事项。根据某中介机构出具的《关于中发展集团公开募集基础设施证券投资基金（“reits”）的中国税务意见书》陈述，在资产重组阶段：“软件园公司以园区物业作价入股项目公司，目的是以此作为基础资产发行公募reits，属于重组行为，如可以证明软件园公司和项目公司均不是房地产开发企业，可向税务机关申请适用《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号），暂不征收土地增值税”。股权转让阶段：中关村软件园公司将标的股权转让给资产支持证券管理人建信资本（代表专项计划）,转让后项目公司脱离中发展集团的实际控制。该中介机构认为“本次股权转让的目的是发行本基金，具有合理商业实质，并非以逃避土地增值税的纳税义务而进行的特殊安排，该环节无需缴纳土地增值税。”

案例二 奥扬科技由于直接购买土地需缴纳土增税，出于税务筹划考虑，通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司，再收购其股权方式取得相关资产

奥扬科技(a20468.sz)于2023年3月19日发布公告，披露2023年9月6日，潍坊日东环保装备有限公司以土地、房产出资设立奥捷特种装备，注册资本为3,000万元，持有其100%股权。2023年12月28日，发行人以3,555万元的价款收购奥捷特种装备持有的100%的股权，奥捷特种装备成为公司的全资子公司。

发行律师在《补充法律意见书（一）》中回复：“以先增资再出售的方式主要系基于税收筹划的考虑，公司与潍坊日东环保装备有限公司洽谈购买土地使用权、房屋事宜时，由于直接转让土地使用权需要缴纳土地增值税，出于降低税务成本的考虑，经多次协商及谈判，双方就交易方案达成一致，即通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司的方式取得相关资产。综上，公司不直接向潍坊日东环保装备有限公司购买土地使用权，系在综合考虑交易双方的需求后协商的结果，具有合理性”。

四、税务机关穿透处理是否适当？

鉴于实践中各界对税务机关是否应当穿透持不同意见，交易双方极有可能对该不可预见的或有风险提出合规性遵从需求，现阶段主要抗辩事由可归纳如下：

(一)国家税务总局的批复无普遍适用依据

基于制定法法律渊源依据，根据《国家税务总局关于印发<全国税务机关公文处理办法>的通知》（国税发〔2012〕92号）第21条的规定，国家税务总局的批复文件系个案批复，未抄送其他税务机关，且国家税务总局未在之后的相关文件中确认相关批复可以作为规范性文件普遍使用，因此，相关批复文件不具有普遍适用性。假设同理，司法判例的适用，反之也应属于考量依据之一，除非税务机关以相对独立的税收法律关系提出与民商事法律关系有别等主张并坚持予以调整。

(二)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并未严格规定有实质课税原则

税务机关虽可基于实质课税原则对各交易实质进行认定，但是否更应重视税收法定原则的适用现状？现行有效的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并未设置资产交易应被穿透的反偷税规定，改变交易形式不应构成《中华人民共和国税收征管法》第63条有关偷税行为，如果适用于前述有关反避税处理，也未见相关税种查补税款和利息的规定。对暂行条例的扩大解释显然属于超越上位法，其合法性存在争议。此外，在土增税执法层面审慎适用实质课税原则将更有利于纳税人的合理预期，除非法律、行政法规层面有所更新。

(三)股权转让交易并不必然节税

比较前述股权转让交易与资产转让交易下分别会发生的税费，是否必然得出“股权转让交易确实轻易将增值税、土增税、契税等税种绕了过去”的结论呢？这显然也可能是一种误读。除契税外，股权转让方式只是将转让方（股东、公司有别）在本次交易环节中应缴纳的增值税、土增税递延到将来受让方二次转让时再一并征收，且因为二次转让时，因“增值额”增大，土增税适用的累进比例税率极有可能更高。因此，“以股权转让形式转让不动产”仅产生递延纳税的效果。且“节约”部分的土增税作为“利得”也作为企业所得税的税基一部分，缴纳了企业所得税。从这一角度看，税务机关穿透处理时也是不能一概适用《中华人民共和国税收征收管理法》第63条有关偷税的情形的，即股权转让交易并不必然节税。

五、税务机关要求补税的义务主体以哪一方为宜？

针对前述三个批复的具体操作而言，税务机关和纳税人的共同困惑还在于，国家税务总局只是批复应依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定征收土增税，但并未具体明确缴纳土增税的主体、加收滞纳金和处罚与否等问题，且新法征求意见稿也未对此予以明确。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第2条的规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”为此，按照“谁获益、谁缴税”的原则，如将股东转让股权视为转让不动产，且仅是出让方获得了经济收益，因此该出让方仅指该股东。但有权转让不动产的单位和个人系不动产权所有人，故也不排除“标的公司”被认定为土增税最终纳税人的可能性。此时，如果标的公司已成为受让方的子公司，则补税损失实质上概由受让方最终承担。若并购协议未能确定该纳税调整的补偿措施，则受让方一方实际承担了“过重”的合同义务。

此外，若由标的公司缴纳土增税，其本应顺理成章可调整下一轮交易时土增税的成本计税基础未果，又因为标的公司并未有收入，且标的公司缴纳后实际承担方将转为标的公司新股东即交易受让方。因此，为避免重复缴税等，在收购谈判过程中，交易双方可能会主张“结合税费金额相应调整收购价款”，这使得交易的不确定性加大。

六、实务中如出让方还被处以非法转让、倒卖土地使用权罪之刑责，或者民商事领域的股权转让行为无效判定，是否也必然导致资产转让情况下的土增税征收问题？

且不论刑事案件认定结论证成与否，该等刑民交叉事项在综合考量违反土地管理法等行为有关社会危害性、刑事违法性和应受刑罚处罚性外，[7]税务部门是否一定会按照刑事法律关系的认定条件一并采取穿透处理呢？经不完全统计，实践中并不一致。鉴于刑事案件证明标准的严格程度，无疑给予了税务机关参照适用的可能。

此外，根据《中华人民共和国民法典》第143条、第146条有关民事行为无效的相关构成要件，以上股权转让行为如被界定为通谋虚假行为，从而因违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗，也可能被定性为股权转让行为无效。另结合最高人民法院行政审判的十大典型案例之一“广州德发案件”，[8]在审理广州德发案过程中，最高人民法院也明确区分了税收行政证明标准和税收司法证明标准、民事法律规范与税收行政法律规范之间的关系等，认为“受民事法律规范调整的有效行为不能绝对地排除税务机关的核定征收权。”可见，税收行政法律规范在个案中可不受民事法律关系的影响独立存在。

综上，民事与行政交叉、刑事与行政交叉等均需进一步审视现有法律规范的衔接事项，这无疑又增加了问题的复杂性。

七、若土增税被征收，其他税种是否会被／应被一并调整或征收？

在以往的被认定为“以股权转让形式转让不动产”的案件中，除土增税存在被穿透征收外，增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加尚未有发生被穿透的情形。

事实上，即使被征税，各税种的计税依据也不尽相同。从现行各税种的调整规范来看，比如，增值税考虑的是同类产品的平均销售价格，[9]但该规定也仅在处置视同销售、无正当理由价格偏低等情形时适用。和增值税事项同步的还有发票事项，如果出让方被调整缴纳增值税，则受让方因未获合法票据无法予以税前扣除以及抵扣进项税额，一定意义上，该调整行为也造成了增值税链条的断裂，有违增值税中性原则。再比如，契税考虑的是市场价格，[10]税法赋予税务机关根据市场价格核定契税，该核定价格却还可能偏离增值税、土增税的计税基础。此外，还要看受让方主管税务机关是否同样和转让方股东所在主管税务机关的穿透观点一致等。最后再比如，就印花税而言，土地使用权及房屋所有权转让、股权转让适用的印花税税率虽相同，但税目不同。由此可见，以上各税种的立法、执法衔接差异性，也相对增加了交易各方有关交易成本的不确定性。

八、交易过程中如何防范被穿透的风险？

鉴于存在交易被穿透的风险，在以往交易过程中，多数交易主体可能会考虑将股权分次或分步转让、设定多个受让主体、增加对标的公司除不动产以外资产与人员的投入等。但上述方案在实践中是否会被穿透仍需综合考虑如下因素：

(一)交易安排存续时间的合理性

从《国家税务总局关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2023年第7号）可参照得出，税务机关对企业业务模式及相关组织架构存续时间的考察是作为判断交易合理商业目的的重要依据之一。若前述方案中对标的公司的其他成本投入集中在收购交易前夕，或分步股权转让间隔时间较短，亦或受让方在取得标的公司股权后不久后即再次对外转让的，该交易安排存续时间的合理性将受到质疑。

(二)土增税计税依据和非土增税计税依据之间占比的合理性

严格意义上说，增加投入实际上是拟解决实质上非单纯不动产转让的问题，为此，在通过对标的公司增加其他设备、材料等资产、人员投入的同时，应考虑非土地房屋资产与土地房屋资产之间占比的合理性。实践中，除其他设备、材料等资产与人员等有形的因素外，交易主体之间还可以充分挖掘上下游供应链、商誉等无形资产的价值。但是，具体比例如何仍有待实践检验。

需要指出的是，根据增值税有关不征税的规定，“资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为”属于不征收增值税项目。[11]实务中，如果通过新设公司并将“全部或者部分实物资产与其相关联的债权、负债和劳动力”一并作价投资的，可能无法完成该标的物的商事登记。[12]

(三)多家受让主体之间关联关系的合理性

在安排多家股权受让主体时，应注意结合《国家税务总局关于完善关联申报和同期资料管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第42号）对关联关系的认定来综合考虑该等受让主体之间针对税收安排的合理性。例如，若受让主体为母子公司，则合并后，不动产实际仍为同一控制下主体所持有，则该等安排仍然可能被认为系刻意而为之。

(四)其他合理商业目的的判定要件

不论设定何种交易方案，从外部看，税法通常审查是否具有合理商业目的。比如，应主动审查所交易的不动产是否确实属于无法分割而必须多个主体受让股权方能实现交易的情形；再比如，持有资产方因业务变更或上市重组而作的剥离安排、标的资产所在地政府对持有方投资来源的地域、行业限制以及包括投资方竞业限制解除等在内的合理商业目的等。

九、交易过程中，被穿透的风险在交易双方间如何承担？

在考虑双方谈判地位对等的情况下，一般可以设定为以下几种方式：

(一)直接由出让方承担

示范条款举例 若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，并被税务稽查要求补缴相关税款、滞纳金、利息和罚款的，则由此产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等一切与标的不动产转让相关的应由出让方承担的税费、滞纳金、利息和罚款由出让方承担；若受让方在本次交易后通过股权转让的方式出售标的不动产被认定为资产交易的，则届时由出让方对其通过持有目标公司股权持有标的不动产期间的资产增值部分对应的税款、滞纳金、利息和罚款承担补缴责任，包括但不限于增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等一切与标的不动产转让相关的应由出让方承担的税费、滞纳金、利息和罚款，且出让方应于受让方产生该等税费之日起5日内向受让方支付。

实务中，以上示范条款仍有过度披露之嫌。交易双方希望采取更为简洁且更具有交易确定性的表述方式。比如简化为：交易中税费各自按照法定纳税义务承担。但囿于补税主体可能是标的公司，而超出了并购协议的交易主体范畴，此时往往又需要通过补充协议对“各自”作扩大解释，即明确是否限定为交易股东以及是否包括标的公司税负等。

(二)一定额度内受让方承担

示范条款举例 若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，并被税务稽查要求补缴相关税款、滞纳金、利息和罚款的，则受让方在〔 〕元范围内承担由此产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等与标的不动产转让相关的税费、滞纳金、利息和罚款，剩余全部税款、滞纳金、利息和罚款均由出让方承担。

在综合评估收购价款的基础上，作为折中条件，以上交易条件对受让方而言具有一定的可操作性，该负面清单式的税费条款设计有利于确定交易另一方履行有瑕疵情况下一方可预见损失的范围。

(三)设定发生穿透时的争议解决条款

示范条款举例

若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，则本协议解除，交易各方重新签订与资产交易相关的法律文件。

可见，交易各方对税费承担问题，仍需考虑如下要点：

一是，无论税款由哪方承担，均是双方结合收购交易总价而进行的利益权衡与博弈，应当在起草交易文本及交易谈判过程中予以充分的风险提示，作出访谈背调；

二是，以上三种方式均有可能系过度披露而反而增加被税务稽查的风险，构成主观过错的认定条件之一；

三是，在方式二受让方承担的情况下，受让方应重点考量因无法在税前列支该部分税费成本也将会构成一定损失这一特殊考量情节；

四是，在方式三中，双方应明确收购交易价格是否已包含税款以及何种税款，从而排除交易总价被无限换算税款成本的风险。且若合同解除发生在股权变更登记之后，则可能面临股权交易已缴纳的税款仍有无法退回的风险。[13]

股权转让其他法律问题，此不赘述。

以上限股权转让情形。实践中，部分除股权转让以外的增资、改制[14]、划转、合并、分立后股转、拍卖、征迁等特殊因素，以及是否涉及房开企业、破产重整、不良资产证券化方案或国资处置等，条款设计还需要具体再进一步分析。

结语

实质课税原则虽然在我国税法实践领域得到了广泛的运用，但在未能满足税收法定前提下，对于个案行政执法则应在合理限度内慎重适用，以满足纳税人对税法确定性的合理预期。申言之，在税收法定原则的基本框架下，实质课税原则主要在反避税领域适用，不可扩张为任何情形的普适性规则。

结合现状，对于股权转让交易当事人而言，上述穿透征税的风险仍有待实践检验。且“以股权转让形式转让不动产”未必能一揽子节税，一般产生的也只是递延纳税的效果，从最终的税负来看，实际上很有可能还会上升。

因此，交易双方是采取资产转让的方式，还是股权转让的方式，其实还需要回归重组有关合理商业目的的综合分析。

注释

[1] 详见《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）、《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函〔2009〕387号）、《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函〔2011〕415号）。

[2] 详见《中华人民共和国企业所得税法》第47条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第120、121条、《中华人民共和国个人所得税法》第8条、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第23条规定等。

[3] 比如《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）、《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）、《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）等，前两个文件现已被废止。

[4] 比如《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第13号）等。

[5] 详见《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）、《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕 4号）、《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）、《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第17号），前三个文件现已被废止。

[6] 详见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第7条、第10条规定等。

[7] 详见《中华人民共和国刑法》第228条规定。

[8] 参见最高人民法院（2015）行提字第13号行政判决书。

[9] 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。”

[10] 《中华人民共和国契税法》第4条规定：“契税的计税依据：（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。”

[11] 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第1条第2款第5目。

[12] 另根据《中华人民共和国公司法》第27条规定，现行公司法不允许劳动力等出资。

[13] 个人所得税方面，根据《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)的规定，股权转让款被退还的情况下已纳税款是否应予以退还，需要考量股权是否完成工商变更登记、合同是否履行完毕、转让方是否收到过股权转让款等因素。印花税方面，根据现行《中华人民共和国印花税法》，以及基于“书立”行为效力问题，目前尚无解除“书立”行为而退税的规定。

[14] 根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》，改制所称“企业产权制度改造”包括企业公司制改造、企业股份合作制改造、企业分立、企业债权转股权、企业出售、企业兼并以及其他等。

来源：六和律师事务所-王敏志 孙登等

【第12篇】土地增值税有关核定征收的政策

关键点一：获取权威法定机构的免税批文

典型案例

某中资企业到东南亚某国承建水电站项目，与该国水电局（业主）签约时达成了免税条款。中资企业认为“合同在手，免税无忧”，没有争取获得该国财政部门的免税函。几年过去了，该国因财政紧张，便以整顿税收秩序、加强征管为由，对所有外资企业进行稽查补税。该国基层税务稽查人员认定，虽有合同免税条款，但是没有财政部门的免税函，仍属程序不符，效力不够，最终决定对该企业以前年度追溯补税。合同中的免税条款，终成一纸空文。

分析建议

对于很多境外投资项目，中资企业是跟东道国的相关政府部门（如能源部、水电局等）或国有企业谈签合同，并在合同中约定了相应的税收优惠。中资企业自然而然地认为，所签合同的税收优惠条款具有合法性和有效性。需要注意的是，从法律效力上看，东道国的税法制定和执行部门，可以否定或不予认可民事合同中的税收优惠条款。尤其在一些政局不稳定，立法、司法、执法相对分离，税制不健全的发展中国家，获得最高法律程序上（国会或议会）税收优惠审核批准，才能最大程度地保障税收优惠的确定性。

因此，中资企业（一般是乙方承建方）在与东道国相关政府部门或国有企业（一般是甲方业主）谈签合同时，建议在合同中明确约定：甲方（业主）有义务帮助乙方（中资企业）向政府相关部门（如财政部）申请，在一定期限内获取合同约定的税收优惠批文。合同谈签后，中资企业要及时跟进，催促业主积极推进，履行合同义务，并进一步与东道国的财政部，甚至国会（或议会）沟通协调，及时获取免税函或免税的总理令，或者国会批准通过的免税议案，以保障税收优惠条款得以有效落实。

关键点二：预留税收政策变化的保障条款

典型案例

某中资施工企业投资卡塔尔某工程项目，在与该国业主签订合同时，因当时卡塔尔不征收增值税，就没有对未来新开征税种进行预判和预留约定。2023年下半年，卡塔尔进行了税改，自2023年1月1日起开征增值税，税率为5%，由业主支付工程款项时直接代扣代缴。该业主以合同中没有预先约定条款为由，不愿调价或补偿乙方（中资企业）相关税负。中资企业与业主协商无果，只得背负起新增税种的税负，也直接影响到企业现金流。

分析建议

中国“走出去”企业在谈判初期，对合同中税收优惠条款的阐述应专业且具体。需要特别提醒是，中资企业的投资项目时间往往较长，东道国的税制和征税方式很有可能在此期间发生变动。因此，对合同条款要有预判，预留税收变化的保障条款，将东道国现有税种和征收方式做一个定性的归类预设很有必要，即便以后东道国税制或征税方式有变，还可以保障相同属性和实质类似的税种，延续享受签约时的税收优惠待遇。

比如，中资企业与越南业主合同的参考表述为：与甲方（越南业主）就本合同适用于越南财政部、其行政区或地方当局对本合同所述的承建项目涉及征收的所有税收，不论其征收方式，将给予免税。本合同适用的越南现行税种是：利润税，利润汇出税，增值税，关税，个人所得税。本合同也适用于本合同签订之日后越南政府征收的属于增加或者代替现行税种的相同或者实质相似的税收。甲方（越南业主）应将越南税法所作出的重要变动及时通知乙方（中资企业）。

关键点三：争取整体项目的税收优惠

典型案例

某中资企业在西非某国总承包开发一个矿区，获得了免税20年的特殊优惠，是该国议会以法案形式特别审核通过的。但后因情况有变，该中资企业准备将该国的采矿权和相关股权转让给中国第三方企业，并签约了很多中国分包商和东道国当地供应商。那么，这一特批的免税优惠能否由未来的股权受让方（第三方中资企业）直接享受？其签约的上下游分包商、供应商能否同样享受？最终的答复是不可以，从而影响了该中资企业的股权转让合同以及分包合同的签订价格和条件。

分析建议

中国“走出去”企业如果在东道国承建大型的整体项目，如开发一个特殊经济园区或一个资源矿区，整个项目将涉及很多上下游参建单位，那么，企业在与东道国政府申请税收优惠时，不仅要力争本企业（总承包方）的税收优惠，而且要力争整个项目的税收优惠，要把与本企业相关的上下游供应商、分包商的税收优惠都涵盖进去。因为若上下游企业不能享受相关税收优惠，税负仍会以合同含税价的方式转嫁给总承包方，最终影响到总承包方的总体税负。

在这种情况下，建议中资企业以不可分割的一个整体项目申请最优的税收优惠（包括免税），而不仅申请本企业（总承包方）的税收优惠。当总承包商将来需要转让股权给第三方或准备退出该项目时，原先与东道国相关政府部门或业主谈定的税收优惠或免税批文，才能得到最大限度的保障和承继。

关键点四：提前约定税收损失赔偿责任

典型案例

在境外投资项目谈判初期，某中资企业市场和商务人员在与业主谈判时，更多地关注商务要点、后续项目与业主的合作等，对专门的税收优惠违约的调价和补偿条款重视不够，未能单独明确约定。当东道国基层税务部门因故不理税收优惠合同、强行征税后，这家企业陷入了与业主的无果谈判，对于违约赔偿的责任，业主推诿拖延，最终不了了之，相关税收损失只能由中资企业承担。

分析建议

中资企业（乙方）要特别重视在合同中专门约定税收优惠违约责任条款，要对业主（甲方）有详细和明确的调价及赔偿责任约定。这也是中资企业重要且可行的法律救济措施。将来，当东道国税务部门就合同约定的税收优惠进行征税或补税时，对于相应增加的税负，中资企业有权要求业主进行价格调增或者给予相应的补偿。

特别是在中方融资贷款的方式下，最好能够约定从融资划款的源头直接扣留相应的款项，以强有力地保障中资企业的税收利益。即便与业主有纠纷再谈判，甚至提起诉讼，有此合同依据，也能促使业主与东道国财税部门进行沟通、协商，保障已签订税收优惠条款在投资经营过程中得到真正落实。

问题一、预售房地产所取得的收入是否申报纳税?

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题相关规定：

“根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。”

问题二、土地增值税预征率是多少?

根据 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定：

“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”

例如 某房地产开发有限公司2023年5月预售住宅与非住宅项目共计取得不含税收入8000万元，其中预售住宅取得的不含税收入为5000万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的不含税收入为3000万元。该地区属于东部省份，当地规定：容积率大于1.0(含)的住宅项目，土地增值税预征率为1.5%；容积率小于1.0的住宅项目，土地增值税预征率调整为3%；非住宅项目，土地增值税预征率为3%。那么，该公司应预征土地增值税多少元?

预售住宅应预征的税额：5000*1.5%=75万元

预售非住宅应预征的税额：3000*3%=90万元

共计：75+90=165万元

问题三、营改增后，土地增值税预征的计征依据是否为含税收入?

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

问题四、如何计算预征土地增值税税额?

例如、2023年5月某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预收款了1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%。那么，该公司应缴纳预征土地增值税多少元?

第一步、计算企业取得预售款预缴的增值税

1100万÷(1+10%)*3%=30万元

第二步、计算土地增值税预征的计征依据

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

=1100-30

=1070万元

第三步、计算土地增值税预征税额

土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率

=1070*3%

=32.1万元

问题五、土地增值税核定征收的情形有哪些?

根据 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条“土地增值税的核定征收”相关规定：

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

问题六、土地增值税核定征收率是多少?

核定征收率原则上不得低于5%。

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条“规范核定征收，堵塞税收征管漏洞”相关规定：

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

问题七、土地增值税核定征收税款如何计算?

应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率

例：2023年5月，税务机关对某房地产开发企业实施税务检查，该公司开发的产品均为普通住宅。经检查发现该公司虽设置账簿，收入总额可以确定但成本费用凭证等扣除项目资料残缺不全，难以确定扣除项目金额。经核查确认后，该公司不含增值税的收入为18亿元，当地规定核定征收率为7%。那么，该房地产公司应如何缴纳土地增值税?

应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率

=18亿*7%=1.26亿元

问题八、核定征收纳税期限如何确定?

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十六条关于纳税期限的问题条款规定：

根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。

在这里相信有许多想要学习会计的同学，大家可以关注小编头条号，私信【学习】即可领取一整套系统的会计学习资料！还可以免费试学课程15天！

【第13篇】应征土地增值税的有

在实务操作中，很多财务人士不知道企业土地转让应该交哪些税？税率是多少呢？怎么样在合法的情况下去合理避税？土地买卖和股权转让又有什么区别？

通常情况下，土地不能直接转让，土地只有在开发投入达到项目总投资（不含土地成本）的25%之后才可以转让。只有在企业改制重组、破产清算等特殊情形下土地才有可能直接转让。土地的转让涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税以及土地购买方的契税。

根据土地的取得时间不同（是否在营改增之前），增值税税率可能为5%，也可能为9%；土地增值税适用30%到60%四档超率累进税率；企业所得税适用25%的基础税率；印花税适用产权转移书据万分之五的税率；契税适用3%-5%的比例税率，具体税率根据当地实际情况确定。

合理的税务筹划主要考虑企业改制重组的相关税收优惠，土地买卖涉及不动产权属的转移，应征契税和土地增值税，而股权的转让不涉及不动产权属的转让，仅需缴纳所得税和印花税，虽然国家税务总局原先发文“以转让股权的名义转让不动产需要缴纳土地增值税”，但是从各地的税务实践和相关税务司法判例的情况来看，通过转让股权的形式转让不动产无需征收土地增值税。

【第14篇】企业改制土地增值税政策

企业改制重组房地产转移、变更“暂不征收”土地增值税是怎么回事

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)留给人最大印象莫过于那个企业改制重组不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的规定。2023年，财政部、税务总局发布财政部 税务总局公告2023年第21号，这号公告大体沿袭财税〔2018〕57号公告。从57号公告开始，除了特别强调那个不适用任意一方为房地产开发企业规定以外，通篇贯以“原企业投资主体相同”类似表述，让人感觉这个暂不征收土地增值税和原企业投资主体有那么一点关系——确实有很大干系。

为了要搞清楚企业改制重组房地产转移暂不征收土地增值税的情况，我们先来看什么是企业的“整体变更”和“整体改制”。

整体变更就是整体改制吗

整体变更源自公司法，按照公司法规定，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司也可变更为有限责任公司。同时，有限责任公司变更为股份有限公司时，按净资产折股，折合的实收资本总额不得高于公司净资产额。此时，会出现两种情况：按有限公司原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司和按净资产评估值折股整体变更为股份有限公司。

如果按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司，持续时间可以从有限公司成立之日起计算，也就是说，选择由有限公司整体变更为股份有限公司，可以避免从头计算三年持续运营期。目前，申报a股ipo(挂牌)的绝大多数股份公司设立方式为有限公司整体变更而来。比如，海南橡胶(601118)2023年10月30日通过董事会会议审议通过议案，同意公司控股子公司海南农垦林产集团有限责任公司整体改制设立股份有限公司并申请在新三板挂牌。

与前述整体变更相对应的，公司在变更过程中，以资产评估结果作为企业出资，联合其他发起人，共同设立股份公司，期间有些企业甚至增加新股东——这种就不属于整体变更，而是整体改制。对于整体改制的核算，按照《企业会计准则解释第1号》规定，企业引人新股东改制为股份有限公司，相关资产、负债应当按照公允价值计量，并以改制时确定的公允价值为基础持续核算的结果并入控股股东的合并财务报表。因此，按照评估增值后的评估价折股改制变更为股份有限公司，改制后的公司承继改制前公司相关资产、业务，会涉及企业所得税、土地增值税、契税、印花税等的处理。

财政部 税务总局公告2023年第21号的整体改制、改制重组

依据财政部 税务总局公告2023年第21号规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

如果严格按照21号公告要求，似乎只有企业“整体改制”将房地产转移、变更到改制后的企业才可暂不征土地增值税——这似乎将按原账面净资产折股的整体变更情形拒之门外。然而，21号公告第四条又有“改制重组”的说法。于是，我们不禁要问，21号文的改制重组到底是公司法的整体变更，整体改制，还是一般意义上的改制重组呢?

好在这个21号公告在最后一条解释了这号文适用“改制重组”房地产转移、变更不征收土地增值税的情况：不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

因此，21号的“整体改制”“改制重组”并非严格意义上的整体变更，也非整体改制，它只是给了一个笼统的企业改制重组过程中房地产转移暂不征收土增的适用范围，这号文暂不征收土地增值税的适用范围就是：改制重组前后，原企业投资主体存续的，可暂免土地增值税，并没有要求改制是按原账面净资产折股的整体变更，还是按评估价值折股的整体改制。

企业改制重组房地产转移、变更土地增值税暂不征收的要点

依据21号公告规定，企业改制重组房地产转移不征收土地增值税要求是，改制前后企业投资主体(出资人)不发生变更，对这个原企业投资主体的投资比例则没有这样的要求。因此，我们需要注意以下几点：(房地产转移任意一方为房地产开发企业不适用)

1.整体变更、整体改制过程中转移、变更房地产，原企业投资主体符合要求，可暂不征收土增税就没有问题。如果改制中引入了新的投资人，涉及的房地产转移、变更就需要缴纳土地增值税;但是，承受房地产一方符合条件的，可免契税的优惠不受新引入投资人的限制。

2.符合条件的企业合并、分立重组不仅土地增值税可暂不征收，也可以暂免企业所得税(特殊性税务处理)。

企业改制重组房地产转移、变更不征收土地增值税导致的结果是将房地产的价值、税负递延转移到了受让方，这种情况和企业重组的合并、分立特殊性税务处理的股东权益连续性类似。而股权收购、资产收购、资产划转等因重组前后投资主体发生改变，被排除在暂不征收土增的范围之外。

企业合并、分立过程中伴随房地产转移、变更，在既适用特殊性税务处理，又适用土增暂不征收规定时，需要注意税收优惠政策之间的区别：

①企业合并适用特殊性税务处理的吸收合并时，被合并方的原股东成为吸收合并方的股东，对被吸收合并企业将房地产转移、变更到合并企业的，这项企业合并符合不征收土地增值税的条件。

②企业分设为两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后企业，暂不征土地增值税;如果选择适用特殊性税务处理，分立后的原股东持股比例也必须相同。

3.企业改制重组时涉及房地产投资符合要求，可暂不征收土地增值税。

在引用21号公告第四条“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资进而暂不缴纳土地增值税”政策时，有的地方税务机关认为仅适用改制重组时涉及的房地产投资，有的地方税务机关对这条认为投资就是改制重组的一种形式，只要有投资均可享受优惠。在此，笔者提两点：

①21号公告最后一条兜底条款“不改变原企业投资主体、投资主体相同”，对这号文通篇都是有约束力的。因而，该文第四条的改制前后原企业投资主体也应该在这个原则以内。

②即便改制重组是个广义的重组概念，企业有房地产投资也未必一定能符合暂不征收土地增值税的要求。比如，a公司以房地产投资设立b公司(或者a公司设立b公司，然后a以房地产投资b)，和a公司股东设立b公司，然后a以房地产对b进行投资。第一类情况改制前后的企业投资主体是a公司股东、a公司，第二类情况改制前后企业投资主体均为a公司股东。很明显，第一类要征收土地增值税，第二类可暂不征收。

来源：雁言税语

企业改制重组时税务筹划的三大平台

企业在进行联合、兼并、分离、置换、出售、股份制改造等形式的改制重组时，会引起企业主体改变、产权的转移、所有制性质改变、隶属关系变更等一系列变化，从而引起相应的税务问题。企业在改制重组时，如果税务筹划到位，可能使企业享受税收政策上的种种好处，减轻企业税务负担，相反，如果漠视其中的税务问题则可能带来日后的麻烦，甚至走进税收“陷阱”，这不能不引起决策者的重视。本文拟从以下三大涉税问题加以分析，为企业提供税务筹划的平台。

一、因纳税主体改变而涉及的税务问题

这一问题源于我国现行税制对同一经济行为在各类主体之间税收待遇上的差异性，尤其是在所得税上表现最为明显。如内资企业与外资企业、高新技术开发区区内企业与区外企业、现代企业制度试点企业与非试点企业、上市股份制公司与非上市股份制公司、境外上市股份制公司与境内上市股份制公司等之间在适用税率以及所享受的税收优惠政策方面存在着较大的差异。企业的改制重组会引起纳税人主体的改变，从而引起税收待遇上的变化。而且，企业通过各种不同企业之间的相互投资渗透，可以从原来的非优惠企业变为优惠企业，享受税收优惠的好处。

比如，内资企业与中外合资企业再合营，按税制的有关规定，如果满足以下两个条件，可按外商投资企业享受税收优惠：(1)按中外合资经营企业法规定成立：(2)注册资本中所含外国投资者的投资比例不低于25%。内资企业与外商投资企业共同作为发起人设立新的股份有限公司时，凡发起人认购的股份中，外资股占总股份的25%以上，可依外商投资企业缴税。又如，通过母子公司等关联企业之间的收购兼并形式的资产重组，按现行税法规定，若收购公司将被收购公司作为非独立核算单位，由总公司合并纳税;如果属于优势企业兼并困难企业，被兼并企业的亏损可以抵减收购方的应税所得，享受减税或延缓纳税的好处，等等。由于税收优惠政策体现了特定时期国家的政策意图，

因此，企业在改制重组过程中，应充分考虑纳税主体发生变化而引起的税收待遇变化，并通过合理的税务筹划，按照税法的导向，科学选择纳税人主体的性质及改制重组的形式。

二、因企业改制、重组引起产权转移而涉及的税收问题

企业改制、改组是一次资源的重新配置过程，必然伴随资产的转移。在产权转移过程中无法回避两类税收问题：一是资产转移中的流转税问题，二是对产权转移形成所得的税务处理。根据现行的税收制度规定，在流转税方面大多采用较优惠的税收政策，如对关联企业之间相互转让资产进行资产重组、购并时的不动产转让不征收营业税，也不征收土地增值税;以无形资产、不动产投资入股，参与被投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并免征土地增值税;对存货等流动资产出让应作为货物交易行为缴纳增值税;对货物性质的固定资产转让，如果转让价格超过原值，应按转让价格4%的征收率缴纳增值税。

对资产转让实现的收益，如转让机器、设备、房地产实现的所得，属于资本利得范畴。从国际范围看，世界各国对资本利得通常采用低税率或免税的税收优惠政策来鼓励资本流动，活跃资本市场，并且按资产持有期长短将资本利得分为长期资本利得和短期资本利得，在税收上区别对待，形成对长期投资的激励机制，在此基础上，对用于再投资的资本利得有减税、免税、延缓纳税等规定。我国对企业资本利得的课税，按有关税收制度的规定，具有以下特点：一是企业取得资产转让收益，应计入应纳税所得额，征收企业所得税，其相应的损失，可从当期所得额中扣除;二是对企业的资本利得与生产经营所得实行同等的税收待遇，按同一比例征税，没有专门的税收优惠规定;三是不区别长期资本利得与短期资本利得。由此可见，我国在税收上还没有形成对存量资本流动的激励机制。

上述分析表明，企业在改制重组过程中，除应从生产经营需要的角度考虑转移哪些资产外，还应从税务筹划的角度考虑转移哪些资产、按多大的价格转让资产、如何从流转税和所得税综合筹划的角度进行资产的转让等问题。

三、企业改制、重组后关联企业之间转让定价的税收问题

过去，人们通常只认为跨国公司存在利用关联企业转让定价进行国际避税问题。事实上，国内企业集团内部同样存在转让定价问题。由于有关所得税法规对利润水平较低的企业、外商投资企业、高新技术企业、新办第三产业等规定了减免税优惠政策，导致关联企业之间的税负水平存在差异。根据上市公司所得税税率的统计，上海证券交易所1998年底337家上市公司中，除7家未披露税项外，只有9家中央直属企业的公司执行33%的所得税税率，其余321家上市公司分别享受0%—18%的10档优惠税率，优惠面达97.3%，其中165家公司适用15%的税率，110家公司征33%，返还18%。

可以想象，如果上述适用不同税率、按照不同方式征收的公司之间存在关联关系，则上述税率差异会激励企业利用转让定价将利润从适用税率高的企业转移至适用税率低的企业中去。应指出的是，虽然关联企业更多地存在于非上市公司之间，但上述税率差异同样也较普遍地存在于非上市企业之间。

另一方面，尽管我国税法明确规定，投资方适用税率高于被投资方税率时，分回利润需要补缴税款，但这里值得关注的是：(1)这里的税率差异只是因地区之间的税率差异所引起的，对于联营企业(被投资方)享受税收优惠而出现的税率差异不需补税;(2)只有当从被投资方的利润实际分回时才补缴税款，如果把利润保留在联营方，则存在税收的递延抵免不需补缴税款。在这里，也给企业重组提供了一个税务筹划的平台。企业应在哪里设“点”，各点之间的业务如何设置，以及业务往来之间如何定价等，都是税务筹划所需要考虑的问题，对这些问题的不同处理会带来不同的筹划效果。

最后应指出的是，随着经济形势的变化，国家出于宏观调控政策的需要会相应地调整税收政策。因此，企业在考虑因纳税主体变化所引起的税收待遇差异时，不仅应考虑现行的税收优惠政策，而且应该研究税制变化发展的规律，把握税收优惠政策的变动趋势。关于这一点，当前企业在进行税务筹划时尤其应给予高度重视。主要原因是从1994年开始实行的税收制度与目前我国经济面临的主要矛盾以及中国加入wto的规则要求之间已出现明显的不适应，税制改革、税收优惠政策的调整已势在必行。

比如，基于市场经济的公平税负要求，内外资企业所得税法将统一;依据wto规则要求及加入wto的谈判承诺，在逐步降低关税总体水平的同时，必将调整关税税率结构，整顿和削减关税减免优惠政策措施;取消采用税收进行专向性、特定性补贴的有关优惠条款，以便同wto反补贴协议中的有关规定保持一致，并用足wto规则中允许的一些税收政策;为配合我国经济发展战略要求，将出台鼓励投资、技术进步、科技开发的税收优惠措施;为支持国有企业改革、西部大开发战略实施的税收配套措施等在近期内也呼之欲出。对此，企业应给予充分关注，并在企业改制重组中加以全面考虑。

总之，企业改制重组是优化资源配置的重要手段。由于改制重组，会引起纳税主体发生改变，相应地企业内部交易可能转化为外部交易，或者相反;改制重组之前、之中、之后，带来适用税种、适用税率、征收方法等多方面的改变。因此，财务管理必须从税务筹划的角度，综合考虑这些变动对企业税负的最终影响，我们相信，这种筹划必将对规范我国企业的改制重组行为、使企业的改制重组按照税法的导向行动以及促进税法的改革等都是具有极其重要的作用的。最后应指出的是，本文旨在探讨企业改制重组中税务筹划的领域之所在，至于具体如何筹划，需要企业根据自身的具体情况去摸索。

来源：安徽省地税网

编辑：沐林财讯

【第15篇】土地增值税 旧房

当前，房地产企业销售形势暂时放缓，部分房地产企业从资金回流的角度考虑，临时对外出租，需要指出，新房和旧房土地增值税计算有所不同，我们一起分析下企业转让旧房时土地增值税的处理。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）指出，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定，部分地方新旧房判定标准见附件。

（一）有评估价格

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定，企业转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

旧房及建筑物的评估价格，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

土地增值额计算公式如下：

土地增值额=出售房地产取得的收入-取得土地使用权时所支付的价款-房产评估重置价*成新率-销售税金

注意，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

（二）有发票无评估价格

对于企业外购的商品房转让旧房时，如果有发票，处理方式则不同。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条“关于转让旧房准予扣除项目的计算问题”规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年70号）第六条补充，营改增后，计算方法如下：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用。

其中，年数的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

（三）无评估价格无发票

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）明确，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

核定征收时，分为核定税率和核定成本两种，但一般情况下核定税率。如《山东省财政厅 山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（鲁财税[2007]35号）第二条第二款“对纳税人转让旧房及建筑物，既不能提供评估价格，又不能提供购房发票的，可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，暂按旧房及建筑物转让价格0.5%的比例，核定征收土地增值税”。

总之，企业处理旧房时，具体怎么计算缴纳土地增值税，如果有的选择，需要进行测算比较。

附件：开发企业新旧房的判定标准

1.《湖南省财政厅湖南省地方税务局关于土地增值税新旧房界定问题的通知》（湘财税[2015]13号）规定，新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售（或视同销售）取得房屋所有权证（或办理房屋产权登记）后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。

2.《湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（鄂财税发[1995]544号）规定，凡是建成未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。

3.《上海市财政局 地方税务局转发财政部、国家税务总局<关于土地增值税一些具体问题规定的通知>及本市具体补充规定》（沪地税地[1995]38号）规定，新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。

4.《广西壮族自治区财政厅、自治区国家税务局、自治区地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（桂财税字[1995]第28号）规定：凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。

【第16篇】土地增值税预缴比例

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？

各地土增预征率一览表

【长按图片保存到手机可以查看全部内容】

目录1.北京2.上海3.广东4.福建5.重庆

6.江西7.青海8.山西9.黑龙江10.四川11.江苏12.浙江13.河南14.湖南15.湖北16.辽宁17.陕西18.贵州19.新疆20.吉林

21.宁夏22.河北23.安徽24.山东25.广西26.云南27.甘肃28.天津29.内蒙30.海南31.西藏

1北京的规定

关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）

按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：

(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；

(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

2上海的规定

关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）

一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；

二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；

三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；

四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。

3广东的规定

广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）

除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。

关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）

1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。

关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

1.房地产行业土地增值税预征率

2.经济适用住房土地增值税预征率

对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。

关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）

房地产开发项目分类及预征率

（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

土地增值税预征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。

关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）

一、房地产开发项目分类及预征率

(一)住宅类

普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生产经营类

写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。

(三)车位4％。

(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）

一、土地增值税预征率

（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

4福建的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）

土地增值税预征

（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；

（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。

关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）

对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率

一、普通住宅为2%

二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%

三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

关于土地增值税预征率

(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；

(二)普通标准住宅2%；

(三)非普通标准住宅4%；

(四)非住宅6%。

关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）

本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。

关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）

根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。

对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。

纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。

转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）

关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。

关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）

平均预征率调整

（一）商业营业用房：预征率为5％；

（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；

（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。

5重庆的规定

重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）

严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）

一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：

（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。

（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

（三）独栋商品住宅预征率为5%。

二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。

6江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

7青海的规定

青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

预征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)

其他商品房

商铺4%

其他3%

海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县

其他商品房2%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）

8山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

土地增值税预征率调整为【条款废止】

（一）住宅项目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。

关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）

第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

一、土地增值税预征率：

商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。

商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅3%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”

9黑龙江的规定

黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）

关于土地增值税预征率的确定

纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)

土地增值税预征率

（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）

一、市区预征率

各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

二、县(市)预征率

县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）

普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）

一、土地增值税预征率

（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局 黑龙江省财政厅 黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）

一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

10

四川的规定

关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。

（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。

（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为2%。

（四）其他类型房地产预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通标准住宅预征率为1%。

（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。

（四）非住宅预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）普通住宅预征率为 1.5%；

（三）非普通住宅预征率为2.5％；

（四）非住宅预征率为3.5％。

11江苏的规定

关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

1、独栋商品住宅：5%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。

12浙江的规定

关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）

自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。

关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）

按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：

类型税率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房产3%

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）

关于房地产开发项目的预征率

对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：

（一）普通住宅预征率为2%；

（二）非普通住宅预征率为2.5%；

（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。

关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）

土地增值税预征率按下列标准执行：

一、普通住宅预征率为3%;

二、其他类型房地产预征率为4%。

13河南的规定

关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）

土地增值税预征率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.

14

湖南的规定

益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

土地增值税预征率，按下列标准执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；

（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；

（四）单纯转让土地使用权5%；

（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；

（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率

15湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

预征率

1、销售普通住宅预征率为2％；

2、销售非普通住宅预征率为4.5％；

3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。

16辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率

房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;

（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）

一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；

二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；

三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

关于调整房地产开发项目土地增值税 预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）

一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。

二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。

关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）

据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策

17陕西的规定

陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）

将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%

18贵州的规定

贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）

为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：

一、普通标准住宅，预征率调整为1％；

二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；

三、营业用房，预征率调整为3％；

四、其他房产，预征率调整为1.5％。

纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。

19

新疆的规定

新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）

关于土地增值税预征率问题

除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。

关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）

新疆维吾尔自治区土地增值税预征率

序号

地区

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

1

伊犁哈萨克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地区

1%

3%

3%

3

阿勒泰地区

1%

3%

3%

4

克拉玛依市

1%

3%

4%

博尔塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

乌鲁木齐市

1%

3%

4%

8

哈密地区

1%

3%

4%

9

吐鲁番地区

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克苏地区

1%

3%

3%

12

克孜勒苏柯尔克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地区

1%

3%

3%

14

和田地区

1%

3%

3%

15

阿拉尔

1%

3%

3%

16

图木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

铁门关

1%

3%

3%

21

双河

1%

3%

3%

20吉林的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）

调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。

房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。

关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）

普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。

21宁夏的规定

关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）

纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：

（一）普通住宅为1%.

（二）非普通住宅为1.5%.

（三）其他类型房地产为2%.

（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

按预征率计算应纳税额计算公式为：

应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。

22河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

23安徽的规定

关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）

我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

土地增值税预征率

（一）保障性住房：预征率为0%；

（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；

（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；

（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；

（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。

关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）

住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。

（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

营业用房4%；

其他房地产2%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税预征率按下列标准执行：

（一）保障性住房预征率为0；

（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

24山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：

房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；

（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。

纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。

市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

关于房地产开发项目土地增值税的预征率

（一）普通标准住宅，预征率为2%。

（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。

（三）其他房地产类型，预征率为4%

（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

25广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。

（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）

二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。

三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变

关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）

一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。

二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）

一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

26云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房预征率为1.5%。

2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。

27甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。

28天津的规定

关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）

坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。

坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。

29内蒙古的规定

关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）

一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。

关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）

对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。

关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）

一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。

（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。

（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。

30海南省的规定

关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）

一、土地增值税预征率

(一)海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。

(二)其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。

(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】

(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

31西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。

纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。

持续更新中......