土地增值税抵扣（16篇）

【第1篇】土地增值税抵扣

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2023年5月1日起执行。”

第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”

【第2篇】土地增值税清算实例

土地增值税对于企业，尤其是房地产开发企业来说是一个及其重要的税种。也是综合性很强的一个税种，其计算过程涉及增值税、城建税、契税、印花税等多个税种，同时，它也是企业所得税税前可以扣除的税种。房地产企业土地增值税的清算方面，开发成本的发生，分摊及性质的认定在实务中都存在不少争议点。

本文以重庆市注册税务师协会组织的以“土地增值税实务案例剖析及立法带来的机遇和挑战”沙龙活动中，八位行业高端人才代表分享的实务案例为基础，给大家分享五个土地增值清算过程中的焦点问题。

案例一、公共配套设施被有偿使用，其成本是否还可以分摊至其他可售产品扣除？

基本案情

税务师在对a房地产开发企业所开发的m项目进行清算时发现，a公司将部分空置的物业管理用房用于出租。现对该部分物管用房的税务处理产生了争议：

一种观点认为：

依据国税发[2006]187号有关规定，配套设施按照下列规定处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。既然a公司将物管用房用于出租，取得了一定收益，不应该认定为（1）、（2）类公共配套设施，属于可售产品范畴，没有销售成本应当保留，不得税前扣除。

另一观点认为：

物业管理用房所有权属于全体业主，符合上述规定的第（1）类配套设施费规定，应当作为配套设施，其成本可以分摊至其他可售产品扣除。

必信天诚/ 阿牛哥

“全体业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利”，因此a公司将属于全体业主的物业管理用房用于出租所取得的收益应当归属于全体业主。在对物业管理用房的性质认定时，不可因a公司“非法”占有了全体业主的公共收益，而认定为该部分物业管理用房属于“可售产品”。

基于此，阿牛哥更赞同第二个观点。物业管理用房属于全体业主，应当属于前述中地（1）类配套设施。

案例二、清算时，尚未建设完成的公共配套成本如何扣除？

基本案情

b房地产开发公司所开发的m项目分四期开发。建设用地规划许可证显示，项目需要修建配套小学一所，根据开发进度，配套学校将在项目全部完工后再修建或与第四期同时开始建设。

问：若以工程规划许可证为清算单位（假设每期为一个工程规划许可证），后续建设的学校成本如何在项目各期扣除？

必信天诚/ 阿牛哥

跟目前重庆现行土地增值税清算规定，在清算是尚未实际发生的成本不得税前扣除，在清算后发生的成本，可在后续销售产品中按照下列公式计算其成本扣除：

（1）新增成本单方=新增成本÷清算可售建筑面积；

（2）新销售开发成本应结转成本=本次销售结转面积*（原清算时单方成本+新增成本单方成本）。

基于此，阿牛哥建议：

在此情况下，为保证开发成本能够充分的税前扣除，建议纳税人选择以建设用地规划许可证为清算单位。若前期开发需要退税（一般属于普通住宅增值率低于20%的情形），且后续建设的配套设施并不影响前期清算结论，选择以工程规划许可证为清算单位也未尝不可。假设前期开发开发产品存在商业，又想以工程规划许可证为清算单位提前清算退税，切记商业不要与住宅办理在同一个工程规划许可证之上。

案例三、不同项目公司之间的公共成本如何分摊？

基本案情

a、b项目房地产公司所开发的项目相邻【建筑面积比为2:1】。鉴于两个项目规模均不是太大，双方决定两个小区共建一个供电变压站。双方约定供电变压站的成本根据两个小区用电的电容量占比【电容量比为1:1】来承担。现a公司正在进行土地增值税清算，对供电变压站的成本分摊产生了分歧：

一种观点认为：

应当根据a、b双方的约定，按照1:1的比例来承担供电变压站的成本。

理由：成本应当根据项目的实际承担情况来确定，本案中既然双方不是同一公司，且双方约定的成本承担方式非常合理。因此，按照1:1的比例分摊成本符合规定。

另一种观点认为：

a、b公司应当按照建筑面积比为2:1来分摊成本，做税前扣除。

理由：土地增值税清算成本分摊方式只有建筑面积法和占地面积法，不存在什么电容量占比法，因此应当按照2:1的比例来分摊供电变压器的成本。

必信天诚/ 阿牛哥

依据目前土地增值税的有关规定，开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。对于开发成本，应当确定发生额，再分摊。因此在讨论成本分摊之前，首先要确定的就是项目实际发生的成本，而不能机械地、不分项目具体情况地参照政策规定按照建筑面积分摊。

本案中，对于a、b两个公司之间的变压器成本金额的确认，属于各自公司实际当承担支出确定，而非开发成本的分摊。因此阿牛哥更赞成第一种观点。

案例四、项目竣工后发生的支出能否计入开发成本？

基本案情

a公司所开发m项目竣工备案登记的时间是2023年7月23日。2023年1月份签订了一份大门建设合同，拟对小区新增3号门出口和4号车库出口。现a公司正在进行土地增值税清算，对3大门和4号车库出口的支出能否计入开发成本产生了分歧：

观点1：

不可以计入房地产开发成本。该观点认为项目既然已经竣工，说明项目所有应当发生的支出已经发生，最多只能说存在未开票或者未付款的情形，但不应该再新增发生相应的开发成本。

观点2：

可以计入房地产开发成本。该观点认为，对于竣工后发生提高小区品质或者不影响项目竣工备案的支出，实质上还是构成房地产开发成本，不能因开发成本发生的时间点来确认某项支出是否构成房地产开发成本。

必信天诚/ 阿牛哥

建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。项目只要满足验收条件即可取得备案登记证，对于竣备后发生的不影响竣备验收的成本或者在满足验收条件成本的基础上品质“升级”支出的合理支出，还是属于与开发项目直接相关的成本支出，可以计入房地产开发成本。

案例五、成本专属后，其他性质相同的成本如何分摊？

基本案情

a公司在对其开发b项目（商业综合体）时，对于商场的扶梯、观光电梯、玻璃幕墙及中央空调等装修、设备等成本进行专属归集。现对b项目其他电梯（如升降梯）、外墙保温、装修等成本的分摊产生分歧：

观点1：

其他电梯在全部可售产品进行分摊，外墙保温、装修在非车库产品进行均摊。该观点认为尽管商业部分存在专属电梯成本，但是其他电梯、外墙保温及装饰并没有完全独立商业，依然对该部分成本收益，因此仍然需要分摊这部分成本。

观点2：

其他性质相同的剩余部分成本，应当在剩余楼栋中分摊。该观点认为公司既然已经把所有自动扶梯直接归集至可明确具体对象的开发产品，那么其他性质相同的剩余部分成本，应当在剩余楼栋中分摊，否则已直接归集的开发产品两次分摊了电梯成本。

必信天诚/ 阿牛哥

依据现行土地增值税的有关规定，“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。基于此，在对某类部分成本直接归集后，余下的此类成本是否继续在这部分开发成本进行分摊，应当根据项目的具体情况，是否属于成本的“受益对象”来确定是否分摊，而不是一刀切式的应当分摊或不分摊。

结语 / end

阿牛哥提醒大家，土地增值税清算实务中，有争议的问题远远不止这些。如，红线外的成本支出、建设单位对施工单位的罚款支出、土地成本的分摊方式及利息支出的扣除等等。在这些争议事项发生时，我们应当立足事实的真实性和合理性，以事实为依据，法律规定为准绳做出自己的专业判断。作为执业税务师，我们更多的应当在争议事件发生之前，为我们的客户提供专业的咨询意见，以防止争议发生。此所谓“税筹不是筹税，乃筹事也”。

【第3篇】土地增值税核定

呼和浩特市地方税务局关于对土地增值税核定征收有关问题的通知

呼地税字[2010]345号

各征管局：

为了加强征管，堵塞征管漏洞，规范土地增值税的征收管理。按照《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的精神，经市局研究决定，对房地产企业开发项目土地增值税核定征收工作通知如下：

一、土地增值税核定征收的条件：

房地产企业开发项目有下列情形之一的，主管税务机关可以按照核定征收率征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

二、土地增值税核定征收率

依据《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的规定，对房地产企业的开发项目士地增值税按照商品房的销售价格确定土地增值税核定征收率，具体核定征收如下：

(一)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡以下的，按照销售收入的5％，核定征收土地增值税。

(二)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照销售收入的6％，核定征收土地增值税。

(三)单套商品房屋销售价格在8000元／㎡以上的，按照销售收入的7％，核定征收土地增值税。

对上述核定征收率，在同一项目中按不同价格分别进行核定征收土地增值税。

三、土地增值税核定征收工作的几点要求：

(一)各征管局在对土地增值税的核定工作中，必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。

(二)严禁各征管局在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本辖区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

(三)对土地增值税的确定为核定征收的房地产企业项目，必须经征管局局务会研究确定，决不允许各人个擅自决定。

四、此文件从2023年7月1日起执行。

附件：

1、《房地产开发项目土地增值税核定征收认定通知书》（略）

2、《房地产开发项目土地增值税核定征收计算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第4篇】公寓土地增值税

问：

商务公寓土地增值税核定计税，税点由5%变更为10%，商务公寓核定土地增值税=（过户价−增值税）×10%。会有什么样的影响

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答：

利空，多5%的税费。如果过户评估价600万，多了30万税费。

要买家多交30万，约相当于房价贵了60万（5成首付）。如果买家掏不了30万，则房价要跌60万，10%才能让买家继续买得起，

实际中，影响应该小于房价10%。

理论上，10%土增+5.6营业+1.5%个人+3%契税+3%佣金=23.1%的税费。说实在话，真的挺高。

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【第5篇】土地增值税清算清算业务准则

在国家经济大形势下，各地税务局开展土地增值税清算工作方式将越来越功利化、精准化，一是对土地增值税清算税负的评估，判断是否退税、补税项目，另外就是对房地产开发企业纳税能力的评估，避免清算完成没有税款可缴纳。

（一）土地增值税清算税负评估：

目的：判断该房地产开发项目是否符合退税条件，减轻企业负担（是这样吗？呵呵）。

工作内容：

（1）对土地增值税清算税负进行评估，包括土地出让金、开发成本、销售价格等因素的综合计算，确定该项目是否符合退税条件。

（2）评估过程中需要获取土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关材料，以确保评估结果准确。

（3）评估报告中应包括该项目是否符合退税条件、退税金额、退税程序等内容。

1、数据维度：

（1）土地出让金：评估报告需要统计该项目的土地出让金，通常从相关文件中获取。

（2）开发成本：评估报告需要计算该项目的开发成本，包括建设投资、设计、施工、监理等成本，通常从项目建设方案、招投标文件等相关文件中获取。

（3）销售价格：评估报告需要计算该项目的销售价格，通常从项目销售合同中获取。

2、数据来源：

（1）土地出让合同：土地出让合同是获取土地出让金的主要来源。

（2）项目建设方案、招投标文件：项目建设方案和招投标文件中通常包含了项目的开发成本和建设计划等信息。

（3）项目销售合同：项目销售合同中包含了该项目的销售价格等信息。

3、判断方法：

（1）根据土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关文件计算该项目的开发成本。

（2）根据项目销售合同中的销售价格计算该项目的销售收入。

（3）计算土地增值税税额，并根据税法规定，判断该项目是否符合退税条件。

（二）房地产开发企业纳税能力评估：

目的：确保该房地产开发企业能够按时足额缴纳税款，避免清算完成后无法缴纳税款的情况。（这是重点………………！！！）

工作内容：

（1）评估该房地产开发企业的财务状况，包括企业资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表的分析，以及企业经营风险的评估。

（2）评估该企业是否存在违法违规行为，如逃税、偷税漏税等情况。

（3）评估报告中应包括该企业纳税能力的评估结论，以及建议该企业在税务方面需要注意的事项。

1、数据维度：

（1）资产负债表：资产负债表反映企业的资产、负债和净资产情况。

（2）利润表：利润表反映企业的收入、成本和利润情况。

（3）现金流量表：现金流量表反映企业的现金流入和流出情况。

（4）企业经营风险评估指标：例如，企业的资产负债率、偿债能力、运营能力等指标。

2、数据来源：

（1）企业自有财务报表：企业自有的财务报表是评估该企业纳税能力的主要来源。

（2）税务部门相关文件：税务部门相关文件包括企业纳税记录、税务处罚记录等信息。

（3）信用评级机构评估报告：信用评级机构的评估报告可以提供企业信用状况和风险评估等方面的信息。

3、判断方法：

（1）对企业财务报表进行分析，计算企业的财务指标，如资产负债率、流动比率、速动比率等。

（2）对企业纳税记录进行分析，包括企业纳税申报记录、纳税金额等情况。

（3）综合分析企业的财务状况和纳税记录，评估企业的纳税能力和偿债能力。

（4）根据评估结果，给出相应的建议和措施，如提醒企业缴纳应税款、加强企业内部管理等。

【第6篇】土地增值税清算开发间接费用

问：什么情况下才申报按钮才能用啊，现在是灰色不能申报？

答：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

问：支付管理是必填项吗，每个模块都要录入吗？

答：支付管理里面录入的是对发票或政府类付款的银行凭证（实际的银行付款凭证，支付管理对付款进度的监督。需要录入支付管理的模块有：前期、建筑安装、基础、配套四个模块。

问：因为我们项目现在税务局走核定5%，但必须录系统，主要录收入，成本这一块就简单录一些数据，所以看看成本这一块哪个是必填项？

答：企业端的录入都是核实录入，核实的录入全部清算数据；核定只是税务端审核的时候如果不符合核实的在审核确认的时再转为核定的清算结果。

问：请教下，间接费用中有社保，能算到开发成本中扣吗？

答：属于工程部人员的可以，应提供工程人员名单和劳动合同

问：导入的时候提示增值税应该为数据值？

答：首先选择电子表格中“数据”——“分列”——“常规”点完成；最后再选中那一列，单击右键，选择“单元格格式”，设置成数值型保留两位小数。

问：我问一下我当期的土地使用税交了两个项目的，在一张银行回单上，如何录入系统？

答：实缴金额既是票面金额 ，本期缴纳金额是指一张发票承担多期或多项目的税款中，本期按比例分摊的金额。

问：导入的时候提示应税收入计算错误，增值税计算错误?

答:首先选择电子表格中“数据”——“分列”——“常规”点完成；最后再选中那一列，单击右键，选择“单元格格式”，设置成数值型保留两位小数。

问：我们没有达到清算条件，也要填写吗？

答：没有达到清算的，软件可以起到项目监控的作用，也可以方便查询和统计数据。

问：地下车位怎么添加信息，地下车位没有分单元，就是420个？

答：添加房源只选择地下部分创建房源信。息创建完成后，再在层处单击右键，设置楼层信息，在本层户数处修改房源数量即可。

问：我自己导入数据时候提示“数据库内该房屋不存在”

答:第一步房源创建，第二再导入销售

问：您好，想问一下如果10万以下的成本，是专票的话，原始凭证类型、原始凭证代码、号码、收款单位是否可以不填写呀？

答：如果专票抵扣的，不管金额大小都要填写代码、号码、收款单位

【第7篇】土地增值税附着物包括

导读：土地增值税是指的是在国有土地使用权转让的过程中产生的增值需要纳税的一种方式。很多人容易将土地增值税与增值税相混淆，土地增值税的可以扣除的项目中税金是其中之一。那么土地增值税可以扣除的税费有哪些呢？

土地增值税可以扣除的税费

答：根据土地增值税暂行条例及实施细则，纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面：一是土地取得成本，即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；二是房产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用；三是房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；四是转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税，纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。另外，土地增值税实施细则还规定，对从事房地产开发的企业，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

什么是土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

本文详细介绍了土地增值税可以扣除的税费有哪些，也介绍了什么是土地增值税。如果你是一位土地增值税的纳税人，最好是知道很多税金都是可以在缴纳土地增值税的时候扣除的。

【第8篇】土地增值税的土地费用滞纳金

编者按：近日，华税律师接到税务咨询，某房地产开发企业在竣工验收之后预计清算土地增值税为0，遂向地方政府申请暂不申报缴纳预征土地增值税并得到了许可。后随着税务机关合并改革，合并后的税务机关否认了之前确认纳税人暂不申报预缴的认定，要求纳税人就未预缴的行为缴纳滞纳金。问题在于，清算土地增值税为已经0，是否还要缴纳滞纳金？改革前的税务机关的行为，又能否构成纳税人的合理的信赖利益呢？

一、案情导入：清算土地增值税为0，未预缴被加征滞纳金

（一）企业预计清算土地增值税为0，申请暂缓预缴获许可

纳税人系一家大型房地产开发企业，由多家建筑企业作为股东投资组成。涉案项目是为股东们，即各建筑企业建设总部办公大楼。2023年，在涉案项目竣工完成验收之后，纳税人将总建筑面积的70%按照股东的投资比例和成本利润率，定价转让给各股东，剩下的面积由纳税人自持。纳税人经过计算，考虑开发成本加计扣除的各类扣除因素，该宗土地的增值额已经为负，预计清算后的土地增值税税额为0。

考虑到该宗土地清算过后的土地增值税税额为0，纳税人认为先预缴税款然后经过清算再退回税款，实无必要。因此纳税人向当地市政府申请暂不申报缴纳预征土地增值税。当地市政府会同市地税局等相关单位，召开了专题会议研究该问题并形成了会议纪要，市地税局遂执行了相关决议，暂缓预征土地增值税。

（二）税务机关合并改革，清算土增税为0也要加征滞纳金

2023年，该宗项目符合清算条件，纳税人于是向主管税务机关进行土地增值税清算申报，申报应缴纳土地增值税为0。此时经过税务机关合并改革，主管税务机关经过审查，发现纳税人没有对开发项目的转让收入按照规定进行预征土地增值税的申报缴纳，要求对纳税人2023年的转让房产收入，进行预征土地增值税的申报缴纳并加收滞纳金。此外，主管税务机关认为政府会议纪要违反税法规定，税务机关不得执行，应予以纠正。

（三）纳税人：不是纳税人过错不应加征滞纳金

纳税人提出不应加征滞纳金的理由为：

第一，没有履行预缴土地增值税的原因，并不是纳税人具有过错，因此不应当加征滞纳金。当时，纳税人履行了向市政府和主管地税局申请缓缴土地增值税的程序，由于行政机关自身的过错，导致作出的批准纳税人暂缓缴纳的决议违法，属于因税务机关原因造成少缴税款。

第二，超过3年的追征期，因此纳税人不用补缴预征土地增值税及滞纳金。

（四）争议小结

在纳税人咨询的案件中，主要的争议点有3个，其一是清算土地增值税税额为0，在清算之前纳税人没有履行预缴土地增值税的义务是否可以加征滞纳金；其二是本案是因为纳税人的过错，还是因为税务机关的过错导致纳税人没有在规定的期限内预缴土地增值税。其三是本案的追征期问题。

二、基于预征制度的性质，本案不宜加征滞纳金

（一）预征税款的性质：是否是纳税义务

纳税人咨询的核心问题在于，既然土增税清算时应纳税额为0，表明整个房地产项目没有增值额，那么理论上土增税的计税依据为0，如何能够课以预征税款，并据以加收滞纳金？根据《税收征收管理法》对于滞纳金的规定，滞纳金是滞纳税款的万分之五，既然连应纳税额都不存在，自然不应有滞纳金。

不过，在司法裁判上，有判决将缴纳预征的土地增值税定性为纳税义务：

该案的争议也在于，被告一直没有预缴土地增值税，虽然其最终土地增值税清算的结果认定实际应缴纳土地增值税税额为0元，但税务机关依然要求追征土地增值税（预征）的滞纳金。在该案中，法院认为在纳税人应当预缴但没有预缴土地增值税的当期，滞纳金已经实际发生，嗣后的清算行为不影响滞纳金的追征。然而，在该案中法院的说理稍嫌混乱，适用了企业所得税的相关规定来认定预征土地增值税滞纳金的事宜，以及将每月预征土地增值税的时间视为纳税义务发生时间。

总的来看，法院认为纳税人“按照每月预售收入预征率申报缴纳土地增值税，纳税义务发生时间为实际收到售房款的当月，期限为次月15日内”，是将预缴行为定性为纳税义务。按照这种观点，预征行为是纳税人履行纳税义务，土地增值税的清算行为只是对应纳税额做出一个准确的调整，多退少补，并不影响滞纳金在预征阶段的发生。

（二）基于纳税人权利保护，应当以预征税款定性为征管技术手段

目前，我国的《土地增值税暂行条例》对于土地增值税的纳税义务的发生时间规定较为模糊，只规定了“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”

按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后进行清算，多退少补。可以看出，土地增值税的预征是基于征管效率，提供的不同于直接申报缴纳土地增值税的另一种纳税办法。这种纳税办法应当涵盖整个预征和清算过程。

按照《土地增值税清算管理规程》的规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依法计算应缴纳的土地增值税税额，办理土地增值税清算手续，以结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。换言之，“预征”和“清算”的关系也可以理解为土增税在清算时才需要缴纳，前期的预征税款只是一种征管技术手段。

目前，土地增值税没有履行预缴义务，按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：“三、关于土地增值税的预征和清算问题，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。”本文认为，出于保护国家税款之目的，通过加征滞纳金的方式倒逼纳税人及时预缴土地增值税。

不过，在本案中纳税人并没有造成国家税款的损失，而且和其他房地产开发企业对外预售房产不同，本案中纳税人开发的房地产项目主要是定价转让给其股东，剩余的部分自持，并无盈利空间，相较而言资金较为紧张，也正是因为纳税人在资金上具有困难所以其向地方政府和主管税务机关申请延期预缴、免缴土地增值税，并且在实践中纳税人取得了地方政府和当时的主管税务机关的批准。

本文认为，既然纳税人的项目并没有土地增值不存在征收土地增值税的情况，那么只是对纳税人在前期征管程序上的一些瑕疵（且并非因为纳税人的过错），就对其加征高额的滞纳金，不利于对纳税人权利的保护。本文主张应当平衡纳税人权利与国家的财政收入利益，在立法上还没有做出修改之前，应当以土地增值税的清算作为纳税义务的实现，对于纳税人未履行其预缴义务的，视情况谨慎对其加征滞纳金。

三、本案属于税务机关过错，应保护纳税人的信赖利益

（一）未预缴税款并非基于纳税人的过错

根据我国《税收征收管理法》及相关规定，并非所有欠缴税款在补缴过程中都要缴纳滞纳金，而是根据纳税人与税务机关之间的过错，认定是否需要缴纳滞纳金以及滞纳金的期限。通常可以分为3类：

如果导致纳税人少缴税款的原因是纳税人具有过错，那么应当对纳税人少缴税款的行为加征滞纳金。这种加征滞纳金又根据纳税人过错程度的不同而有区别：如果纳税人是故意偷税、抗税、骗税，根据《税收征收管理法》第52条第3款的规定，税务机关追缴税款、加征滞纳金没有期限限制。但如果纳税人在主观上是因过失漏税，根据《税收征收管理法》第52条第2款的规定，“因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。”

如果导致纳税人少缴税款的原因是税务机关具有过错，那么就不应对纳税人加收滞纳金。根据《税收征收管理法》第52条第1款的规定，因税务机关的责任导致纳税人少缴税款的，不能加征滞纳金，且税款的追征期限为3年。

本文认为，在本案中纳税人本身不具有过错。首先，纳税人没有主观上的偷税、抗税、骗税的故意，客观上也没有实施偷税的行为，因此不属于纳税人故意偷税、抗税、骗税，不能适用无期限的追征滞纳金的规定。其次，纳税人也不是因为计算错误等原因未缴或少缴税款。

在纳税人预估清算后的土地增值税税额时，其计算并无错误，实际上清算后的土地增值税税额确实为0。同时，纳税人在发现项目的土地增值额为负、土地增值税额为0的时候，积极同地方政府和主管税务机关沟通，向地方政府和主管税务机关提出申请缓征和免征土地增值税的预征税款，在程序上履行了申请的义务。按照《税收征收管理法》、《税收征收管理法实施细则》的规定，纳税人应当向税务机关提出书面申请，由税务机关进行审核、核准，确定是否延期以及延期的时限。

因此，纳税人对于税务机关是否作出批准、作出批准的原因和程序没有控制权，可能由于种种因素导致在当年税务机关作出批准的决定在程序和法律适用上存在问题，但是这种程序是行政机关内部的行政行为作出的程序，不能苛责作为行政相对人的纳税人。纳税人相对于税务机关本身处于弱势地位，不能将税务机关的错误转嫁给纳税人。

综上所诉，本文认为在本案中应当属于因税务机关的责任导致纳税人少缴税款，不能对纳税人加征滞纳金。

（二）基于行政行为的公定力，应保护纳税人的信赖利益

根据行政法原理，行政行为一经作出，就具有公定力、确定力，对于行政机关和相对人都产生约束力。如果行政行为是违法的，行政机关有权予以撤销或变更。但是，如果行政行为已经使行政相对人对其产生信赖，行政相对人在此信赖基础上已经作出一定行为，行政机关在考虑撤销违法或不当行政行为时，应保护行政相对人的信赖利益。如果该违法的行政行为严重违法，必须予以撤销，那么在具体行政行为被撤销后，要对纳税人因信赖该行政行为遭受的损失予以补偿。

参照《行政许可法》的有关规定，公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。如果为了公共利益的需要，行政机关变更或者撤回已经生效的行政许可，由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。

按照《行政许可法》第69条的规定，行政机关滥用职权、玩忽职守、超越职权范围、违反法定程序、授予的相对人不具备资格，属于重大违法应当撤销，但需要保护相对人的利益。

在本案中，即使现在的主管税务机关认为之前的行政行为属于重大违法需要予以撤销变更，那么也不应当损害纳税人的利益，也即在这种情形下不应当征收滞纳金。如果存在少缴税款的情形，可以在期限内追缴其税款，但由于本案中并不存在少缴税款的情形。

四、土地增值税的管理与风险应对

（一）完善税会制度，全面掌握税法规定

首先，房地产企业应当建立完善公司的税会制度，尤其是财务负责人应当制定土增税预征的内部管控制度。在商品房的预售阶段应当全面审核和统计土地增值税预征税款的履行情况，在规定的期限内申报缴纳土地增值税的预征税款。

其次，全面掌握税法规定，合法享受税收政策。在企业却有资金困难时，可以向税务机关申请延期纳税。不过，根据我国《税收征收管理法》等相关规定，纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，需要主管税务机关层报省一级税务机关核准，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，才可以延期缴纳税款，且最长不得超过三个月。

（二）房地产开发企业应当加强与税务机关的沟通

土地增值税的预征收管理目前没有全国统一的规定，而是授权各地方自行制定相关规定和标准。财务人员应当和主管税务机关保持沟通，明确当地土增税预征的具体办法、具体的预征率、免于预征的范围。

此外，在实践中也出现了税务机关无法联系上房地产开发企业，从而以公告形式送达相关税务法律文书的情形，在这种情况下，无论是逾期预缴土地增值税、逾期清算申报，还是其他经通知申报拒不申报的行为，轻则构成偷税处以罚款和滞纳金，重则构成逃税罪追究刑事责任。因此，各企业应保持与税务机关的联系。

（三）避免其他土地增值税涉税风险

加强内部资料管理，避免因为内部资料管理不完善，票据、凭据管理不善，造成后期清算阶段发现部分成本、费用的票据遗失或者不合规，将导致成本费用调减。

避免罚没性支出。由于行政性罚款、土地闲置费等支出属不可扣除项目，企业应当在开发建设过程中加强监管，安全施工，严格执行规划，同时与环境、安监等部门做好沟通，避免面临行政罚款。

避免虚开风险。完善房地产企业的合同审查制度和财务管理制度，做好会计审核，杜绝不合规发票、虚开发票的流入。

【第9篇】可扣除的开发费用土地增值税

案例

某市的a房开企业开发的某商品房住宅项目，于2023年9月底基本预售完毕，2023年12月20日取得当地住建局通过的《竣工验收备案书》。与购房者的合同约定于2023年12月21日交房， 2023年10月完成小区绿化、大门、公共配套设施等发生建筑安装工程费用支出5000万；2023年12月-2023年10月发生开发间接费用600万（其中资本化利息支出200万，项目管理人员工资及福利等开发间接费用400万元）。项目于2023年9月份按税务机关要求开始土地增值税清算，出具土地增值税清算报告时，各方就2023年12月-2023年10月发生的开发间接费用400万（不含资本化利息200万）能否在清算时扣除有不同理解。案例是房地产开发企业在土地增值税清算过程中经常遇到的问题，在土地增值税清算审核过程中：

有些观点认为：房地产开发项目竣工备案后发生的开发间接费用不能在土地增值税清算时扣除，理由是项目既然已“竣工备案”，房屋达到可使用状态就可交付业主使用，对“达到可使用状态“后发生的工程支出认为不属于“直接组织、管理开发项目发生的费用”，因此应当费用化并计入了当期损益，土地增值税清算当然也不予扣除。

有些观点认为：土地增值税相关的税收法规并没有规定竣工备案后项目发生的开发间接费用不能扣除，因此竣工备案后项目发生的开发间接费用都可以扣除。

那竣工备案后发生的开发间接费用是否可以作为土地增值税扣除项目扣除？笔者认为不能一刀切，应根据税收法规规定和开发项目实际情况进行判定。笔者结合案例对此问题进行剖析，以期与读者探讨交流。

一、土地增值税税收法规对开发项目发生的“费用”支出扣除的相关规定

土地增值税税收法规对土地增值税增值额的计算逻辑和扣除项目金额的规定是明确的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称暂行条例）第四条规定以转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的增值额计算增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号，以下简称实施细则）对土地增值税扣除项目采用列举形式，扣除范围包括了开发项目实际发生的成本、费用、税金及加计扣除金额。《实施细则》第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目具体为：

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；...... 其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

上述相关规定对列入土地增值税扣除项目的“费用”包括两部分：(1)直接组织、管理开发项目且实际发生的费用（开发间接费）;（2）与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于直接组织、管理开发项目且实际发生列入”开发间接费“的“费用”直接据实扣除，对与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用作为土地增值税“其他房地产开发费用”按5%比例扣除。

既然税收法规规定开发项目实际发生的“费用”可以作为土地增值税扣除项目扣除，其中对直接组织、管理开发项目且实际发生列入”开发间接费“的费用可以直接据实扣除，对与房地产开发项目有关的“销售费用、管理费用、财务费用”按比例扣除，那对项目“竣工备案”后实际发生的“费用”只需判断该部分”费用“支出是属于”开发间接费”还是属于“销售费用、管理费用、财务费用”，就可以解决项目“竣工备案”后发生的费用是否可以据实扣除的问题了。

为了找到答案，我们对土地增值税税收法规相关规定进行梳理发现，包括《实施细则》等在内的相关规定对“开发间接费用”只强调属于直接组织、管理开发项目发生的费用。并没有对包括“费用”在内的支出从时间上划分或确认的规定和标准。

既然税收法规没有明确规定，我们从财务核算、项目“竣工备案”与土地增值税的税收关系继续进行分析。

二、开发间接费用财务核算规定与土地增值税税收关系分析

土地增值税在1993年立法并在1994年度开始实施，土地增值税税收法律规范性文件所列示的房地产开发成本一直是沿用原财政部《房地产开发企业会计制度》（93财会字第02号）的相关要求设置，《房地产开发企业会计制度》中房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中开发间接费用核算内容为“本科目核算企业内部独立单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”，核算的范围与《实施细则》开发间接费所列举的范围是一致的。该文件虽然于2023年已废止，但是其中关于成本核算的规定对于《实施细则》有重大影响，《房地产开发企业会计制度》六大类成本项目分类和开发间接费用的核算内容直接被《实施细则》所采用，虽然后来随着房地产行业发展，开发间接费用的内涵也越来越丰富，但当时立法的原意应该是土地增值税开发间接费用的范围和核算内容与会计核算一样的。

《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）第五条规定企业应当根据所发生的有关费用能否归属于使产品达到目前场所和状态的原则，正确区分产品成本和期间费用。

第二十六条指出开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

从上述与房地产开发有关的财务核算制度可以看出：财务核算上需正确区分成本和期间费用，对“开发间接费用”强调属于直接组织、管理开发项目发生的费用，这点与土地增值税“开发间接”规定也是一致的，但财务核算上也并没有从时间上划分或确认的规定和标准。

《企业会计准则第1号——存货》第八条规定：存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到场所和状态所发生的其他支出。

第九条 下列费用应当在发生时确认为当期损益，不计入存货成本：......（三）不能归属于使存货达到场所和状态的其他支出。

我们再参考看看《企业会计制度》和《会计准则》关于规定固定资产的核算相关规定：

《企业会计制度》对固定资产应按取得时的成本入账。取得时的成本包括......以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。第七十八条规定：本制度所称的“达到预定可使用状态”，是指固定资产已达到购买方或建造方预定的可使用状态。

《企业会计准则第4号-固定资产》第九条规定：自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。

综合《企业会计准则第1号——存货》、《企业会计制度》、《企业会计准则》及其他财务核算要求，对于如何确认成本和期间费用只有原则性要求，即“达到预定可使用状态”等类似的判定，也并没有把时间作为划分或确认成本和期间费用的规定和标准。

三、房地产项目“竣工备案”与土地增值税税收关系分析

既然土地增值税和会计准则等财务核算制度都没有将时间作为划分“开发间接费用”和“其他房地产费用”的标准，我们再从房地产开发项目“竣工验收备案“与土地增值税的税收逻辑关系进一步阐述分析：

根据建筑业相关法律法规的要求，房地产开发项目施工图纸必须在满足城市规划、消防、节能、环保等部门和公共安全的要求，并经专业审图机构审图合格、办理好施工许可证后才能开始施工，工程竣工后，各主管部门对各单项工程进行验收，在各单项工程验收合格后再进行综合验收，综合验收合格后报建设主管部门进行竣工验收备案，同时由住房和建设部门出具《建设工程竣工验收备案回执》，整个流程完成就是房地产开发项目的“竣工备案“。

各主管单位根据相关法律法规对工程进行验收，在报建施工图范围外的小型工程，例如局部增加部分绿化工程、部分公共配套工程、小型装修工程、零星工程等根据建筑法律法规可不用办理施工许可证的单项工程，不需要作为住房和建设局出具《建设工程竣工验收备案回执》的前置要件。

由于房地产开发项目开发周期长，开发商为了履行在合同期限内向业主交楼的合同义务，普遍的做法是项目达到报建施工图竣工验收条件并在综合验收合格后就会向住建主管部门进行“竣工验收备案”，在这阶段报建施工图范围内的各单项工程可能达到会计准则要求的“达到预定可使用状态”，但实际上在报建施工图以外的包括绿化工程、部分公共配套设施、装修工程和零星改造工程等工程还可能存在未开始施工、或未完工、或未竣工结算、或工程款未支付及工程人员未撤场等等情况，房地产开发商“竣工备案”后还必须继续完成这部分工程，这部分工程所发生的工程支出会计核算上应当计入“开发成本”，从逻辑上来讲，其所对应发生的“费用”必然是属于直接管理、组织开发项目所发生的费用应当被计入项目的“开发间接费用”核算，因此理所当然可以作为土地增值税扣除项目据实列支。

这点也可以在《实施细则》第十六条规定中得到佐证。 《实施细则》第十六条规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。《实施细则》指出在“全部竣工结算”前“涉及成本确定”无法计算土地增值税，在项目“全部竣工结算”后才可以据以计算土地增值税。因此从立法规定和原意上理解，土地增值税扣除项目是包括所有工程全部竣工结算前所发生的成本费用的。

四、结论

综合上述分析，笔者认为，对土地增值税来说，判定一项“费用”是否可以作为扣除项目进行扣除，应根据税收法规的规定和会计核算、各个项目的实际情况、交楼标准和约定、项目工程完成情况进行综合判断，对工程完成之前属于直接管理、组织开发项目所发生”费用“可作为土地增值税扣除项目。

作者：蔡荣钦，单位：中汇信达（深圳）税务师事务所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第10篇】河南土地增值税预征率

开封个体户核定征收,哪里能注册河南核定征收个体户？

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人的应税销售收入免征增值税，适用3%的征收率。适用3%预征率的项目暂不预缴增值税。

增值税。

个体经营户也分为一般纳税人和小规模纳税人，这和公司一样，个体经营者大部分都是小规模的纳税者，而一般纳税者较少，这与个体经营本身的特点是分不开的，个体户存在的意义是个体户，自己生存，自己出路，所以数量大、量小是其具体的，而一般纳税人500万的销售标准对于大多数个体户来说是无法达到的。

一般纳税人，你怎么缴纳增值税就怎么缴纳，一般没有优惠。

所以对于小规模纳税人来说，当然是享受月销售额不超过15万、季度免税政策不超过45万。

个人所得税。

个人所得税的算法其实是比较复杂的，而且类似于我们的企业所得税，你要用你的收入减去成本来计算收入，然后再按照相应的税率来计算个税，这个成本里面有需要调整的东西你也调整一下，这个还是需要一些专业知识的，一般人不学真的不会。

附加税

在2023年1月1日至2024年12月31日期间，个体工商户可在50%的税率范围内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

所以，目前如果成立个体户，一般都是小规模纳税人，其实税负真的不高，特别是对于核定征收的情况，税收也不多。

河南税收园区个体户核定征收，有自然人代开，个独企业，一般纳税人公司入驻等等。后续发文介绍。

根据今年的小微企业增值税减免政策，目前河南税收园区个体户核定征收之后，只需要缴纳个税与印花税，这样综合下来税负更低，大力的支持到小微企业的发展。

简单举例，一个服务类的个体户收到设计服务费，全年100w，那么今年纳税就是1.5w，大大的减轻小微企业的负担。

国家位置支持中小微企业的发展，出台好多利好政策，希望大家多多关注国家利好政策。

【第11篇】土地增值税国税还是地税

从1992年开始，税务系统在每年4月将集中开展税收宣传，即“税收宣传月”，今年是全国第26个税收宣传月，宣传主题为“深化税收改革，助力企业发展”。本期秦知道就帮助大家解答一个大家经常能遇见，但是又非常容易混淆的概念问题-------国税与地税之间究竟有什么关系，又有什么不同。

【国税和地税有什么不同？】

国税局和地税局主要有两点区别。一是两者负责征收的税种不同，二是领导管理体制不同。

国税局征收税种：增值税、消费税（其中进口环节的增值税、消费税由海关代征），车辆购置税，铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的营业税、企业所得税和城市维护建设税，中央企业缴纳的企业所得税，地方银行、非银行金融企业缴纳的企业所得税，海洋石油企业缴纳的企业所得税、资源税，从2002年-2008年期间注册的企业、事业单位缴纳的企业所得税，对储蓄存款利息征收的个人所得税，对股票交易征收的印花税。

地税局征收税种：营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、印花税和城市维护建设税（不包括上述由国税局负责征收管理的部分）、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、车船税、烟叶税。

国家税务局系统实行国家税务总局垂直管理的领导体制，在机构、编制、经费、领导干部的职务审批等方面按照下管一级的原则，实行垂直管理；省级地税局受省级人民政府和国家税务总局双重领导，省级以下地税系统由省级地税机关垂直领导，地方税务系统的管理体制、机构设置、人员编制按地方人民政府组织法的规定办理。

根据陕西省地税局副局长贡献的介绍，现在随着去年营改增实施以后，地税部门将不再负责“流转税类”的征收管理，比如说我国的主体税种增值税就将由国税部门征收，消费税也由国税部门征收，国税同时也负责部分企业所得税的征收。

【税种这么多纳税时跑错地方怎么办？】

以上税种一般的纳税人很难全部记住，想纳税的时候就要上网仔细搜索、认真研究，即使这样也有搞错的时候，那么纳税的时候有没有简便的办法呢？

其实，国家在2023年就推出了《关于推进国税、地税办税务服务厅合作共建的指导意见》，2023年底已经逐步实现了办税业务“前台一家受理、后台分别处理、现实办结反馈”的服务模式，着力解决纳税人办税“多头跑、跑多次”的问题，纳税人的获得感和满意感已经极大地得到了提升。

陕西省地税局纳税服务处副处长洪洁告诉小编，2023年陕西省的国、地税所有的区县办税服务厅已经通过了“两家互设窗口”、“共同建设办税服务厅”、“共住当地政府大厅”三种形式，国税、地税在一个大厅就可以完成办理，这样给大家节省了很多时间。今年陕西还推出了一人一机双系统单pose的新形式，这样缴纳国税、地税不但在一个厅里能全部办完，在一个窗口也可以全部办完。

【国税地税实现一厅办理 为什么国税地税不能合并？】

国税、地税的分别设立时因为上个世纪90年代，为了建立社会主义市场经济体制，进一步理顺中央与地方的财政分配关系，更好地发挥国家财政的职能作用，增强中央的宏观调控能力，我国开始实行分税制财政管理体制。为适应分税制财政管理体制的需要，省及省以下的税务机构分设为国家税务局和地方税务局两个系统。

国税、地税既然已经可以在一个厅甚至是一个窗口里缴纳办理，为什么国税局和地税局不能合并呢？

因为，国税局和地税局之间的合作，是两个执法主体之间，根据工作需要和双方意愿，在双方各自法定职责和范围内，联合或者协同开展工作。其目的是发挥各自优势，实现资源共享、服务联合、征管互助、执法协同，以便更好的履行职责，提升服务。所以合作并不是合并，国税局和地税局在现阶段并不能合并。（李杉）

【第12篇】预交土地增值税

导读：本文讲述的是关于预缴土地增值税计算方法是怎样的的有关问题，为了方便大家更好的学习，小编将预交土地增值税的计算公式在下文中为大家整理出来了，感兴趣的可以接着往下看看。

预缴土地增值税计算方法是怎样的?

房地产开发企业在收到预收款时：

1、一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率

2、简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

土地增值税预征的计征依据是什么?

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率))，预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。

然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

针对预缴土地增值税计算方法是怎样的的这一问题，文中已作出详细的解答，相关的计算公式小编已在文中为打击列举出来了，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，详情请关注会计学堂网。

【第13篇】土地增值税清算系统

每当房地产开发项目竣工后，相关人员都会对该土地进行增值税的清算工作，那么土地增值税清算申报表到底该怎么填写呢，这个难倒了不少刚入房地产的会计。因为它的复杂性，对于老会计来说也会很容易出错。

为了帮大家解决这个难题，小编今天就给大家分享一个非常实用的全自动土地增值税清算申报系统，包含101个申报表模板而且可以自动计算，自带函数公式，录入数据就可以使用，大大提高了工作效率。接下来就让我们一起来看看吧~

全自动土地增值税清算申报系统

企业基本情况表

土地增值税纳税审核表

房地产转让收入审核表

扣除项目汇总表

取得土地使用权所支付的金额审核表

土地征用及拆迁补偿费鉴证表

前期工程费审核表

建筑安装工程费审核表

基础设施费审核表

公共配套设施费审核表

开发间接费用审核表

与转让房地产有关的税金审核表

篇幅有限，更多表格就不再一一展示了~

【第14篇】北京土地增值税

6月2日，北京市政府印发《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》。北京市发改委相关负责人在解读实施方案出台背景时表示，疫情冲击是阶段性的、暂时的，长期来看本市经济持续恢复发展的良好态势不会改变，北京有“稳”的基础。

相关负责人说：“在对标对表国务院6方面33条措施基础上，立足本市实际，经多方听取意见，结合近期政策、项目储备 ，按照‘不折不扣落实一批、出台细则明确一批、结合本市实际新增一批’的原则，针对当前企业最关心、最直接、最迫切的现实困难，研究提出了6个方面45条措施，全力统筹疫情防控和稳定经济增长。”

相关负责人表示，制定过程中，《实施方案》坚持首善标准，结合北京实际，落实一批精准高效、操作性强、务实管用的举措，稳增长、稳市场主体、保就业，让市场主体和人民群众应享尽享政策红利，确保经济运行在合理区间，坚持“五子”联动服务和融入新发展格局，推动新时代首都发展，努力实现全年经济社会发展预期目标。

具体有四点考虑——

一是坚持将做好疫情防控作为经济社会发展的重要保障。坚持高效统筹疫情防控和经济社会发展，坚定推进“动态清零”行动，科学指导企业做好精准防控和复工复产，最大程度保护人民生命安全和身体健康，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响。

二是坚持不折不扣承接好、落实好国家政策。结合本市实际提出若干自选动作，实施包括1个实施方案和n个配套实施方案的“1+n”政策体系，更好推动政策精准直达困难企业和关键环节，确保市场主体和群众清晰了解、应享尽享。

三是坚持扛起稳增长稳市场主体保就业的北京担当。把稳增长放在更加突出位置，坚决落实国家提出的二季度地区生产总值、城镇调查失业率、扣除留抵退税因素后的财政收入、物价等要求，进一步增强责任感、使命感和紧迫感，全力抓好政策落地见效，作出北京贡献。

四是坚持兼顾当前与长远发展推出操作性强的务实举措。坚持“五子”联动服务和融入新发展格局，长短结合谋划实施一批促进创新型企业、高精尖产业发展的支持政策和重大项目，不断增强首都发展后劲。

《北京市统筹疫情防控和

稳定经济增长的实施方案》

为贯彻落实党中央“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的要求和国务院稳经济相关政策措施，高效统筹疫情防控和经济社会发展，统筹发展和安全，稳增长稳市场主体保就业，确保经济运行在合理区间，坚持“五子”联动服务和融入新发展格局，推动新时代首都发展，特制定本实施方案。

一、持续加力助企纾困和营商环境优化，全力稳住经济基本面

（一）留抵退税“直达快享”

1.严格落实国家增值税留抵退税政策，主动服务，“一对一”精准推送信息，全程网上办理，确保2023年6月30日前符合条件的企业存量留抵税额“应退尽退”。（责任单位：北京市税务局、市财政局、人民银行营业管理部）

（二）社会保险费和住房公积金“应缓尽缓”

2.按照国家社会保险费缓缴政策及扩围要求，对特困行业企业、科技创新型困难中小微企业及其他受疫情影响生产经营困难的中小微企业、以单位方式参保的个体工商户、参加企业职工基本养老保险的事业单位及社会组织缓缴社会保险费，明确困难企业申请条件，扩大享受范围，以自愿申请、书面承诺等方式简化办理程序，养老、失业、工伤保险费缓缴期限至2023年底，缓缴期间免收滞纳金。（责任单位：市人力资源社会保障局、市财政局、北京市税务局）

3.受疫情影响的企业等用人单位，可按规定申请缓缴住房公积金，缓缴期限为2023年4月至12月。缓缴期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。职工在本市无自有住房租住商品房，可按实际支付房租提取住房公积金，不受缴存人月缴存额限制。受疫情影响不能正常偿还个人住房公积金贷款的，不作逾期处理，不影响征信记录，并免收罚息。（责任单位：市住房公积金管理中心）

（三）国有房租减免“即申即享”

4.2023年对承租京内各类国有房屋的在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户减免3个月房屋租金，其中对承租朝阳、海淀、丰台、房山、通州、大兴等被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋的，减免6个月房屋租金。符合条件的连锁超市、便利店、餐饮企业以门店为单位执行。本市集体企业由各区结合实际情况参照执行。对承租非国有房屋的科技型孵化器为中小微企业和个体工商户减免房租的，经确认按照减免租金总额的50%给予补贴，其中市级承担20%、区级承担30%。鼓励各区结合实际，对减免中小微企业和个体工商户房租的非国有房屋业主或经营管理主体，给予一定补贴。市国资委、各区分别组建房租减免工作专班，公告联系方式，协调督查政策落实，确保免租措施惠及最终承租经营人。（责任单位：市国资委，市机关事务局，市科委、中关村管委会，市商务局，市财政局，北京经济技术开发区管委会，各区政府）

（四）水电气“欠费不停供”

5.对受疫情影响未能及时缴费的小微企业和个体工商户用水、用电、用气“欠费不停供”，缓缴期限至2023年底，缓缴期间免收滞纳金。将中小微企业宽带和专线平均资费再降10%。（责任单位：市城市管理委、市水务局、市市场监管局、市经济和信息化局、市通信管理局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（五）开行“融资纾困直通车”

6.2023年普惠小微贷款增速高于各项贷款增速10个百分点以上。线上线下相结合提高首贷补贴办理便利度和覆盖面。落实商业汇票承兑期限由1年缩短至6个月政策，加大再贴现力度。（责任单位：人民银行营业管理部、北京银保监局、市金融监管局、市经济和信息化局、市政务服务局、市财政局）

7.鼓励金融机构对中小微企业和个体工商户、货车司机贷款及受疫情影响的个人住房与消费贷款等实施延期还本付息，简化申请手续、支持网上办理，不因疫情因素下调贷款风险分类，不影响征信记录，并免收罚息。（责任单位：北京银保监局、人民银行营业管理部、市金融监管局）

8.加大中小微企业融资担保支持力度，对受疫情影响较大的服务业小微企业2023年新申请的银行贷款由政府性融资担保机构提供担保的，按0.5%的费率收取担保费，免收政策性创业担保项目担保费，对政府性融资担保机构2023年度新增小微企业融资担保业务提供不高于实际发生代偿总额20%的补偿。（责任单位：市财政局、市金融监管局、北京银保监局、市经济和信息化局）

9.鼓励保险机构设立企业疫情险，为投保且因突发疫情导致的企业停产或停业给予一定额度赔付。大力推广普惠性商业健康保险，为基本医疗保险提供补充保障。加快推进平台经济、共享经济等新业态保险试点产品落地。（责任单位：北京银保监局、市金融监管局、市医保局、市经济和信息化局、市人力资源社会保障局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（六）优化营商环境“接地气”

10.出台助企纾困优化营商环境若干措施，扩大线上审批服务、电子印章和电子证照应用，提升“一网通办”服务水平，实现惠企政策“主动办”“加快办”“方便办”。疫情期间工业产品生产许可证到期的，企业在线承诺后有效期自动顺延。食品生产许可证（非特殊食品）到期的，有效期顺延6个月。封管控区内无法及时换发食品生产许可证（特殊食品）、食品经营许可证的，有效期顺延至封管控解除后30日。因疫情影响导致的行政处罚、延期还贷等失信行为，不纳入信用记录和征信记录，为受到行政处罚并被公示的企业开通“信用豁免申请”便捷服务。用好12345企业服务热线，为企业提供政策咨询、受理办理、督办反馈、回访评价全链条服务，实现“企业有所呼、政府有所应”。（责任单位：市发展改革委、市政务服务局、市经济和信息化局、市市场监管局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

11.夯实市、区、街道（乡镇）三级“服务包”工作体系，健全走访服务制度，积极发挥行业和属地管家作用，完善企业诉求动态解决机制，不断提升各级政府统筹服务企业发展能力。稳定总部企业在京发展，引导企业在京布局一批符合首都城市战略定位的重大项目。支持创新型企业发展，在研发创新、场景应用、融资上市等方面加大扶持力度，加快培育一批独角兽、“专精特新”“隐形冠军”企业。（责任单位:市发展改革委、各行业主管部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

12.开展中小企业账款清欠专项行动，无分歧欠款发现一起清偿一起，确有支付困难的2023年6月30日前明确还款计划，严禁政府投资项目新增拖欠。（责任单位：市经济和信息化局、市财政局、市国资委、市发展改革委、市市场监管局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

13.加快财政支出进度，压减会议、培训、差旅等一般性支出，按规定全部收回各类结余结转资金，统筹用于疫情防控、助企纾困等急需领域。（责任单位：市财政局、各市级部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

14.加大公共采购倾斜力度，政府采购工程更多采用扩大联合体投标和合理分包等方式，降低中小企业参与门槛。将政府采购货物服务面向小微企业的价格扣除比例提高至10%-20%。200万元以上的货物服务采购项目、400万元以上的工程采购项目中适宜由中小企业提供的，预留40%以上预算总额专门面向中小企业采购，其中预留给小微企业比例不低于70%。工会经费等其他公共性经费参照执行。（责任单位：市财政局、市经济和信息化局、市住房城乡建设委、市发展改革委、市总工会、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

15.全面推广电子招投标，疫情期间采取随机抽取方式难以确定评标专家的，可依法由招标人自行确定专家进行评标。全面推行保函（保险）替代现金缴纳保证金，鼓励招标人（采购人）对信用良好的中小微企业免除投标担保。（责任单位：相关行业主管部门、市公共资源交易中心）

二、着力打通关键堵点，促进产业链供应链安全稳定

（一）高效统筹疫情防控和生产经营

16.积极稳妥有序推进复工复产，坚持“动态清零”总方针，分区分级实施社会面防控措施。分场景分类别及时更新、动态调整疫情防控指引，市区联动及时解决已复工复产企业因疫情防控产生的到岗用工、配套企业复工复产、物流运输、入境返京等实际困难。指导更多企业制定闭环生产预案，以最小生产单元、最小人员编组分区分隔、错时错班优化生产流程，提高企业抵御疫情影响能力。实施重大项目生活区、施工区分隔管理，新进京员工独立区域居住，确保施工进度不延后、质量不打折。（责任单位：各市级部门、各区政府）

17.健全分级分类、动态管理的重点企业“白名单”制度，争取更多本市重点企业及上下游企业纳入国家产业链供应链“白名单”保障范围，建立京津冀三地互认、互通、互供、互保企业“白名单池”。建立市区两级重要功能性企业、防疫物资生产企业、城市运行保障企业、产业链龙头和供应链前端企业“白名单”。（责任单位：复工复产防控组、市京津冀协同办、相关行业主管部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（二）全力保通保畅

18.严格落实货运车辆司乘人员“白名单”制度和“即采即走即追”闭环管理模式，对通信行程卡绿色带*号实施精准赋码。加大全国统一制式通行证发放力度，对保障民生物资、生产性物资运输的企业应发尽发。对公共性、基础性物流基础设施补短板项目及冷链物流设施建设项目，加大市政府固定资产投资、地方政府专项债券支持力度。做好市域内及河北省应急物资中转站随时启用准备，建设运维资金由政府性资金承担。研究建立矿建材料等重点货品“公转铁”运输成本差额政府、铁路部门、企业三方共担机制。继续实施批发市场蔬菜和部分类别国产水果免除进场费政策。（责任单位：市交通委、市公安局、市卫生健康委、市通信管理局、市财政局、市发展改革委、市商务局、市住房城乡建设委、市经济和信息化局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

19.落实2023年国家阶段性实施国内客运航班运行财政补贴政策。稳妥有序恢复本市国内国际航空客运航班，积极争取增开本市国际货运航线航班。针对生物医药、集成电路、消费电子、汽车等高端供应链保障需求，对航空企业增开全货机航线航班、完善地面配套服务、主动降低航空物流成本的，给予一定财政补贴。（责任单位：市发展改革委、市财政局、相关行业主管部门）

（三）加快布局京津冀协同重点领域产业链

20.开展高精尖产业强链补链行动，对龙头企业围绕重点领域在京津冀范围提升产业链保供能力的，给予一揽子支持。充分利用产业引导基金等手段，推动一批新能源汽车、生物医药、新一代信息技术、工业互联网等新兴产业项目在现代化首都都市圈落地。推动京津冀国家技术创新中心建设，带动三地在产业共性技术研发和成果应用方面深度合作。（责任部门：市经济和信息化局，市科委、中关村管委会，市京津冀协同办，市财政局）

三、充分发挥优势企业带动作用，不断提升高精尖产业发展能级

（一）促进平台企业规范健康持续发展

21.支持平台企业参与智慧城市建设，落地一批智慧交通、智慧商圈、智慧街区、智慧家庭应用场景项目。引导重点平台企业科技转型，支持企业与国家实验室、国家重点实验室、新型研发机构、高校院所深度合作，加快人工智能、云计算、区块链、操作系统、处理器等领域技术研发突破，支持平台企业参与新型算力体系建设。支持平台企业推广数字零售、社交电商、在线健身、在线诊疗、云旅游、云展览、云演出等数字经济新模式，拓展“互联网+”消费场景，加快推进居家生活和居家办公一体化发展。支持本市企业在香港上市，依法依规推进符合条件的平台企业赴境外上市。（责任单位：市经济和信息化局，市发展改革委，市科委、中关村管委会，市商务局，市卫生健康委，市文化和旅游局，市金融监管局，北京证监局）

（二）支持创新型企业发展

22.加大创新型企业融资支持力度，畅通s基金依托北京产权交易所、北京股权交易中心扩大并购等二级市场交易，支持金融机构依法合规加强与外部投资机构合作，积极探索多样化金融服务模式，引导私募股权基金、创业投资机构加大对科创企业的融资支持力度。优化科创企业票据再贴现专项产品“京创通”申请流程和使用条件。（责任单位：市金融监管局，北京证监局，人民银行营业管理部，北京银保监局，市经济和信息化局，市科委、中关村管委会，市国资委）

23.加快北京市科技计划项目经费拨付进度，修订中关村国家自主创新示范区系列资金支持政策，实施“首台套”“首批次”“首流片”等应用政策，加大对企业技术研发投入、成果转化、概念验证等支持力度。（责任单位：市科委、中关村管委会，市经济和信息化局，市发展改革委，市财政局，北京经济技术开发区管委会，各区政府）

24.支持落地一批智能化绿色化数字化技术改造项目，对符合条件的“新智造100”项目和绿色低碳项目给予不超过总投资30%的分档支持，对“专精特新”中小企业数字化赋能项目给予不超过合同额20%的奖励。（责任单位：市经济和信息化局、市财政局）

25.对受疫情影响严重的地区和行业企业申请北京证券交易所上市、全国股转系统挂牌的，实施专人对接、即报即审、审过即发。支持北京证券交易所免收上市公司2023年上市年费，在审核环节加强电子化材料报送，对受疫情影响业绩大幅下滑企业予以适当包容。（责任单位：北京证监局、市金融监管局、西城区政府）

（三）以“两区”建设促进外资外贸发展

26.深入推动“两区”重点领域全产业链开放和全环节改革，强化外资项目用地、用水、用能等要素保障，支持在中关村国家自主创新示范区特定区域内注册的外资研发中心按照相关规定享受技术转让所得税收优惠。支持“专精特新”等高技术企业、获得国家高新技术认定的企业及在自贸区注册的外贸企业开拓国际市场，研究推动中欧班列开通运行，实现单证申报、货物查验等通关事项“一件事”集成服务。做好外贸企业纾困服务，用好中国出口信用保险公司短期出口信用保险工具，加大向中小微外贸企业倾斜力度，外经贸担保服务平台企业综合担保费率降至1.5%以下，对企业利用出口信用保险保单质押项下的贸易融资和通过外经贸担保服务平台融资在限额范围内贴息50%。搭建外国人综合服务管理平台，整合外国人来华工作许可、外国人工作居留许可业务。（责任单位：市商务局，市投资促进中心，市发展改革委，市科委、中关村管委会，市金融监管局，人民银行营业管理部，北京银保监局，市财政局，北京海关，市公安局，北京经济技术开发区管委会，各区政府）

四、推进重大项目建设，加大有效投资力度

（一）着力扩大重点领域投资

27.扩大生产性投资，加快推进重点功能区和城市副中心项目建设进度，推动建成北京奔驰汽车制造升级改造、京东方生命科技创新中心等一批集成电路、新能源汽车、医药健康领域重大项目。前瞻布局新型基础设施，推进朝阳、海淀等超级算力中心项目建设，开工建设北京园博数字经济产业园、中关村京西人工智能创新中心等项目，加快一体化皮基站系统建设部署。（责任单位：市经济和信息化局，市科委、中关村管委会，市发展改革委，市通信管理局，北京经济技术开发区管委会，相关区政府）

28.激发城市更新投资活力，推动出台城市更新条例，建立跨项目统筹实施机制，合理引导街区功能混合、用地功能兼容和建筑功能转换。出台存量国有建设用地盘活利用、功能混合等规划土地激励政策。出台危旧房改建政策，危旧楼房成套化改造项目增加规模须符合建筑规模管控要求，并由各区单独备案，增加规模除改善居住条件外可用于建设共有产权住房或保障性租赁住房。力争2023年开工300个、完工100个老旧小区改造项目，引入社会资本参与老旧小区改造试点项目累计达40个。（责任单位：市住房城乡建设委、市规划自然资源委、各区政府）

29.制定推进现代化基础设施体系建设实施方案，梳理形成轨道交通、能源、水务、物流设施等领域年内开工重大项目清单，提早报批实施具备条件的轨道交通三期项目。推动安立路、承平高速、京密快速路、丽泽航站楼、温泉水厂、温潮减河等重大项目取得实质性进展。围绕畅通重点功能区间交通联结、补齐城市内部基础设施短板、老旧管网改造升级等领域谋划一批新的重大项目。（责任单位：市发展改革委、市京津冀协同办、市重大项目办、市交通委、市城市管理委、市水务局、市商务局、相关区政府）

（二）持续激发民间投资

30.年内分两批向社会公开推介重点领域民间资本参与项目，2023年6月底前完成首批项目推介、总投资1000亿元以上。支持国有资本运营平台合理扩大融资规模，重点投向本市战略性产业和重大项目。（责任单位：市发展改革委、市国资委、各区政府）

（三）提升投资项目落地效率

31.加强投资项目审批服务和要素保障，采取告知承诺、容缺受理等方式，简化、加快办理重大投资项目审批手续。优化政府投资项目审批程序，涉及耕地占补平衡、林地绿地占用的，通过土地复垦、市级统筹等方式予以保障。上半年完成第二批商品住宅用地集中供应，下半年再完成两批供地，加大保障性住房项目促开工、促建设力度。制定进一步统筹专项债券等项目筹划储备工作方案，2023年专项债6月底前发行完毕、8月底前基本使用到位，尽早形成实物工作量。推动更多符合条件的基础设施领域不动产投资信托基金（reits）项目发行上市。加强与政策性开发性银行对接，支持保险资金在京运用，争取更多中长期限贷款及长期资金支持本市重大项目建设。（责任单位：市发展改革委、市规划自然资源委、市园林绿化局、市生态环境局、市水务局、市住房城乡建设委、市财政局、人民银行营业管理部、北京银保监局、北京证监局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

32.加强重大项目谋划储备，结合“十四五”规划年内完成两批重大投资项目征集储备，做熟前期工作、做实要素保障，推动一批报建审批阶段重大项目提前开工建设，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的滚动接续机制。（责任单位：市发展改革委、相关行业主管部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

五、加快恢复大宗消费和新型消费，更大力度挖掘消费潜力

（一）大力促进汽车等大宗消费

33.对购置日期在2023年6月1日至12月31日期间内且单车价格（不含增值税）不超过30万元的2.0升及以下排量乘用车，减半征收车辆购置税。出台促进二手车流通若干措施，完善老旧机动车淘汰更新政策，2023年底前对报废或转出本市注册登记在本人名下1年以上的乘用车，在本市汽车销售企业购买新能源乘用新车，并在本市上牌的个人消费者给予不超过1万元/台补贴，所需资金由市区两级财政分别负担50%。（责任单位：市商务局、北京市税务局、市交通委、市生态环境局、市公安局公安交通管理局、市经济和信息化局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

34.坚持“房住不炒”，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。推动企业将存量商办用房转换为配套重点功能区和产业园区的人才租赁房、保障性租赁住房。依托智能化信息采集系统，建立家装企业和家装人员“白名单”制度，落实“散装散建”从业人员“一登三查”要求，安全有序放开家庭装修施工，有效带动家装、家居和家电消费。（责任单位：市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市国资委、市商务局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（二）积极培育数字新消费

35.制定实施促进数字消费能级提升工作方案，将直播电商领域急需紧缺职业列入本市相关人力资源目录，鼓励各区对符合条件的优质直播电商服务机构给予租金补贴和资金奖励。推进办公和家用网络提速降费。新征集一批绿色节能消费券参与企业，增加一批适用电子类商品型号，延长政策实施周期，开展智能办公、智能家居、移动智能终端等产品研发推广和优惠促销。（责任单位：市经济和信息化局、市商务局、市人力资源社会保障局、市通信管理局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（三）促进餐饮和文化体育娱乐消费回暖

36.推动餐饮企业恢复发展，联合外卖平台企业发放餐饮消费券，对平台企业2023年6月减免的暂停堂食餐饮商户相关费用予以补贴。对纳入全市生活服务业发展项目和支持范围的餐饮企业，最高给予审定实际投资额50%的资金支持。鼓励各区结合实际对餐饮企业环境定期核酸检测费用和日常防疫支出给予一定补贴。（责任单位：市商务局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

37.举办第十届惠民文化消费季，开展文化消费促进行动。鼓励旅游平台企业、旅行社开发暑期青少年户外体育、科普、文化等实践项目。打造20条“京郊之夏”乡村旅游精品线路，推出延庆消夏、密云休闲等10个“微度假”目的地。支持精品民宿发展，各生态涵养区年内落地1-2个生态文旅项目。（责任单位：市文化和旅游局、市委宣传部、市体育局、市财政局、市商务局、市文资中心、各区政府）

六、多措并举拓宽就业渠道，牢牢兜住社会民生底线

（一）强化重点群体就业服务保障

38.今明两年本市国有企业招用高校毕业生实现一定比例增长，稳定本市所属机关事业单位招用高校毕业生规模。挖掘一批基层养老服务、社会工作等就业岗位，支持高校、科研院所和企业扩大科研助理岗位规模。支持大专及以上学历人员报考社区工作者、生态涵养区乡村振兴协理员、社区卫生服务中心护技岗位。（责任单位：市人力资源社会保障局，市国资委，市科委、中关村管委会，市教委，市卫生健康委，市民政局，市财政局，北京经济技术开发区管委会，各区政府）

39.用人单位招用毕业年度本市高校毕业生，符合条件的给予社会保险补贴。招用毕业年度本市高校毕业生，签订劳动合同并参加失业保险的，给予每人1500元一次性扩岗补助，政策执行期限至2023年底。（责任单位：市人力资源社会保障局、市财政局、市教委、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

40.年内新增5万名就业农村劳动力参加城镇职工保险。深化跨区对接和配套服务保障，进一步挖掘城市岗位资源，优先吸纳农村劳动力就业。强化农村公益性岗位托底安置，促进农村劳动力就地就近稳定就业。积极促销农村时令果蔬。（责任单位：市人力资源社会保障局、市农业农村局、市商务局、市园林绿化局、市国资委、相关区政府）

41.扩充社区工作力量，临时招用住宿餐饮、文体娱乐、旅游会展、教育培训及零售等停工行业从业人员，兼职参与社区疫情防控等工作，并给予适当补贴。发挥共享用工平台作用，及时对接企业用工调剂需求，支持平台企业为餐饮、文旅、会展等受疫情影响企业提供灵活用工岗位，开展新就业形态从业人员职业伤害保障试点。（责任单位：市人力资源社会保障局、市民政局、市经济和信息化局、市商务局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（二）提升城市安全运行水平

42.完成加强首都公共卫生应急管理体系建设三年行动计划，巩固完善“区自为战”“校自为战”“企自为战”突发公共卫生事件应急工作机制。持续加强公共卫生应急能力建设，加快集中隔离设施、方舱医院、核酸检测设施、负压病房、发热门诊、急救站点、综合信息平台等疫情防控基础设施建设储备。推进市疾控中心迁建、疫情防控和重大活动应急场所、公共卫生临床中心、地坛医院改造提升、平房区公厕改造等项目建设。（责任单位：市卫生健康委、市规划自然资源委、市重大项目办、市住房城乡建设委、市发展改革委、市城市管理委、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

43.做好米面油、蔬菜、肉蛋奶等生活物资保供稳价工作，全年居民消费价格指数涨幅在3%左右。落实社会救助和保障标准与物价上涨挂钩联动机制，达到启动条件时，及时足额发放价格临时补贴。合理上调2023年本市最低生活保障标准。（责任单位：市发展改革委、市民政局、市财政局、市退役军人局、市人力资源社会保障局、市商务局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

44.保障粮食、能源安全，及时发放实际种粮农民一次性补贴，根据市场形势启动粮食收购，确保粮食、大豆、蔬菜播种面积分别达到100万亩、4.2万亩和75万亩以上。落实地方政府成品油等能源资源储备任务。加快推动本市能源项目建设。（责任单位：市粮食和储备局、市农业农村局、市城市管理委、市发展改革委、市商务局、市财政局、各区政府）

45.深化安全生产专项整治行动，扎实开展全市安全生产大检查，严防交通、建筑、燃气等方面安全事故，开展自建房安全专项整治，切实保障人民群众生命财产安全。（责任单位：市应急局、市公安局公安交通管理局、市住房城乡建设委、市城市管理委、市消防救援总队、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

本实施方案自发布之日起施行，有效期至2023年12月31日（国家有相关规定的，或具体措施明确执行期限的，从其规定）。

【第15篇】土地增值税清算房地产开发费用

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税清算。

1.为什么要清算？

我们知道房地产企业在预售房地产的时候就预征了土增税，但并没有全额征税，为了公平起见，还是要根据实际，核算房地产项目成本情况、增值情况，然后多退少补（绝大多数是补）。这个是不是和所得税汇算清缴一样，日常先收，后面汇算清缴多退少补。

2.什么时候清算？

这个要分开来记了，一个是应该清算，也就是一定要清算，一个是可以清算，也就是未满足应该清算的时候，税务部门可以要求你清算。

什么时候应清算？

符合下列情形之一的， 纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

这里有个知识点，什么叫“竣工”？

竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

①房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

②房地产开发项目已开始交付购买方；

③房地产开发项目已取得了初始产权证明。

有些房地产公司因为市场行情不好，房地产项目缓建。这个缓建有可能一两年，有可能三四年，是不是土增税就一直拖延不清算呢？这个时候税务部门就有可能介入了。于是就出现了可清算的条件。

什么时候可清算？

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

清算申报的时间期限是什么？

①应清算

在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

②可清算

规定的纳税人， 须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

3.清算申报要交哪些材料？

土地增值税清算申报时间

纳税人办理清算时， 应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间

土地增值税清算资料

《土地增值税纳税申报表》

（从事房地产开发的纳税人清算适用）》；

（3）房地产开发项目清算说明， 包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、 税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

（4）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（5）需要清算项目记账凭证的， 应提供记账凭证复印件；

（6）委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目， 报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明；

（7）享受土地增值税优惠的项目，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

房地产开发项目中，有视同销售情形的， 应予详细说明。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第16篇】土地增值税扣除的税金

土地增值税扣除项目共计6项：

1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产的开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（即加计扣除，房地产开发企业特有项目）

6.旧房及建筑物评估价格

那么问题来了，所有的业务都是按照以上6项扣除吗？具体扣除方法是什么呢？

答案肯定是否定的，在日常工作中，我们必须根据业务类型来适用对应的扣除项目

一、房地产开发企业转让新建商品房可以扣除1-5项（1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产的开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（即加计扣除，房地产开发企业特有项目））

二、非房地产开发企业转让新建商品房可以扣除1-4项（1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产的开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金）

三、各类企业转让存量房扣除项目1、4、6项（1.取得土地使用权所支付的金额4.与转让房地产有关的税金6.旧房及建筑物评估价格）

四、各类企业转让未开发的地扣除项目1、4项（1.取得土地使用权所支付的金额4.与转让房地产有关的税金）