转让不动产增值税（9篇）

【第1篇】转让不动产增值税

2023年9月30日，财政部和国家税务总局连续发布两则与存量不动产处置相关的新规，其中《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告（财政部 税务总局公告2023年第30号）》围绕负有“财产转让所得”个人所得税的个人主体在处置存量不动产并购置不动产时予以退税，鼓励市场交易盘活存量不动产；《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告（财政部 税务总局公告2023年第31号）》（以下简称“31号文”或“新规”）围绕银行业金融机构、金融资产管理公司主体在处置抵债不动产和抵债资产过程中多项税费的计证方式选择和税款减免，提高不良债权的处置积极性。元年税务将以银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产增值税管理的重大变化进行解读并提出管理建议。

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一、银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产迎来阶段式、全新增值税计税方式

31号文第一条第一款规定：“银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。”

依据上述规定，银行业金融机构、金融资产管理公司在处置抵债不动产时，增值税既可享受差额征税，同时适用一般计税方式下的9%销售不动产税率。按照增值税的设计逻辑，现行差额征税的应税行为均为小规模纳税人或一般纳税人选择简易计税时适用，因为一般计税方式下的应税行为可通过获取增值税专用发票或特殊票据（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目取得的土地一级市场财政票据等）进行抵扣增值税或扣减销售额。因此银行业金融机构、金融资产管理公司应特别注意在选择适用上述规定时应按照适用税率9%而非征收率5%计算增值税销项税额；其次，应注意需同时满足纳税义务发生时间在2023年8月1日至2023年7月31日期间的抵债不动产处置方可适用。

二、非银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产仍应遵循现行增值税计税方式

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2023年第14号）》（以下简称“14号公告”）第三条规定了一般纳税人持有的不动产在不同的取得方式和不同的取得时间场景下各种计税方式，与31号文中限定的场景相同的是一般纳税人在2023年4月30日前和2023年4月30日后通过抵债取得的非自建不动产，即于2023年4月30日前取得适用差额征税且简易计征适用5%征收率，于2023年4月30日后取得的不动产只可适用一般计税适用9%税率且不可适用差额征税。

14号公告的规定适用于除房地产开发企业销售自行开发的房地产项目以外的所有纳税人，结合31号文限定的主体为银行业金融机构、金融资产管理公司我们可得知，非银行业金融机构、金融资产管理公司仍应按照14号公告的相关规定依据不动产的取得方式和取得时间综合判断增值税计税方式。需要提醒的是，31号文对于抵债不动产处置的增值税新规非强制适用，银行业金融机构、金融资产管理公司拥有自主选择权，即可选择新规亦可持续按照14号公告的相关规定计算增值税。

三、银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产适用新规时不再适用差额征税、全额开具增值税专用发票

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告(国家税务总局公告2023年第23号)》第四条第(二)项规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。”

14号公告中对于纳税人销售不动产并未限制纳税人全额开具增值税发票，纳税人对适用简易计税的不动产在处置时选择通过差额征税、全额开具增值税专用发票的方式最大限度降低税负且保障不动产购买方能够抵扣进项税进而优化双方现金流成本。而依据31号文的相关规定，选择适用新规时抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

四、元年税务对银行业金融机构、金融资产管理公司在选择适用新规时的管理建议

新规虽然有效降低了银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产的增值税税负，但购买方由于无法全额取得增值税专用发票导致现金流成本相较于根据14号公

告的处理有所提高，因此新规势必造成银行业金融机构、金融资产管理公司与购买方在交易过程中对增值税的计证方式选择上产生博弈。当然，由于自然人无需通过获取增值税专用发票进行抵扣进项税，因此元年税务建议银行业金融机构、金融资产管理公司在与购买方为非自然人的抵债不动产处置时应谨慎选择是否适用新规，必要时可对抵债不动产采取“一事一议”原则综合考量税负和购买方现金流成本，充分发挥税收宏观调控作用，对税收优惠政策做到应享尽享。

【第2篇】企业转让不动产增值税

企业改制重组是《公司法》上的组织变更行为，不同于一般的房地产交易，除涉及转移营业部门财产的物权与债权行为外，还可能涉及到组织设立行为，还会发生财产承受与股东地位取得的效果，带有浓厚的组织法色彩。

《土地增值税暂行条例》第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。”根据上述规定，土地增值税征税的前提条件是“转让房地产”并“取得收入”。企业改制重组导致的房地产权属转移是否属于“转让房地产”且“取得收入”呢？ 我们收集了各地政策规定，如下：

目录

01总局的规定

关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财政部 税务总局公告2023年21号）

一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

六、改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税[2018]57号）【到期失效】

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

……

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

……

八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税[2015]5号）【到期失效】

二、 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知（财税[2013]3号）

一、在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司（以下简称中信有限）过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司（以下简称中信股份）的房地产，不征土地增值税。

在中信集团通过股权投资方式将符合境外上市条件的资产等注入中信股份过程中，对中信集团涉及的土地增值税（房地产开发企业销售房地产除外），予以免征。

02青岛的规定

关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函[2009]47号）

房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。

03海南的规定

关于海南华润石梅湾旅游开发有限公司存续分立财产土地分割过户是否征收营业税和土地增值税问题的批复（琼地税函[2010]265号）

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，海南华润石梅湾湾旅游开发有限公司存续分立分割土地的行为，不属于‘有偿转让房地产’范围，因此，不征收土地使增值税。

04新疆的规定

关于土地增值税若干政策问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第1号）

十三、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土地增值税问题

(一)在公司分立中，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方和新设方承受原公司房地产的，不征收土地增值税。

投资主体相同是指分立后各公司投资人名称和出资比例均不发生改变。凡改变上述两项内容的，均属于投资主体发生改变。

(二)在公司合并中，两个或两个以上的公司依照法律规定、合同约定，合并改建为一个公司，且原投资主体存续的，对原合并各方的房地产转移不征收土地增值税。

(三)对于分立或合并后的公司为房地产开发企业(或从事房地产开发)的不适用上述规定。

05重庆的规定

关于印发《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》的通知（渝财税[2015]93号）

4.改制重组政策企业在整体改建、合并、分立、投资等改组改制活动中，土地、房屋的转让方和承受方一方属于房地产开发企业的，均不适用《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》文件的政策规定。

06黑龙江的规定

关于进一步明确土地增值税减免税管理有关问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2023年第3号）

二、土地增值税减免税项目

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产

（三）以房地产进行投资、联营的

（四）合作建房的

（五）企业兼并转让房地产的

07宁夏的规定

关于土地增值税若干问题补充通知（宁地税（流）发[1998]25号）

九、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，根据国家税务总局有关规定，暂免征收土地增值税。

08上海的规定

关于转发《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》的通知（沪财税[2015]24号）

现将《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号)转发给你们，请按照执行。（小金提示：财税[2015]5号政策已到期失效）

关于进一步做好本市促进企业兼并重组相关税收工作的通知（沪国税法[2011]42号）

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

关于印发《关于本市重点扶持一批大型企业集团的若干政策意见》实施细则的通知（沪试点办[1997]8号）

第三条《扶大政策》第三条有关税收减免是指：试点企业集团公司通过土地房产注入，并按有关规定出让其土地使用权获得的出让收入，视作政府出让行为的延伸，有关税费按政府实施土地使用权出让的规定办理，即：免交营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、企业所得税。

对列入市政“三废”迁建、国家和市政重点工程动迁计划的企业，转让土地使用权取得的收入，可暂缓征收营业税，免征土地增值税。对现代企业制度试点的企业和属于市政府立项批准转换经营机制、移地重建或被兼并的特殊项目，转让土地使用权取得的收入，应征的土地增值税经财税机关审核后，实行先征后退。

09江西的规定

关于婺源旅游景区有关税收问题的批复（饶地税函[2008]54号）

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定，纳税人以房地产作价入股进行投资的，暂免征收土地增值税。

10安徽的规定

关于发挥地方税收职能促进全民创业的若干意见（皖地税[2006]55号）

对以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以上地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，免征土地增值税。

11浙江的规定

关于继续加大力度减轻企业负担的若干意见（金政发[2017]30号）

支持企业兼并重组。纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于增值税征收范围，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让，不征收增值税。除房地产开发企业外，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

关于全面落实“凤凰行动”计划的实施意见（杭政[2018]14号）

企业改制设立股份公司及上市公司、挂牌企业并购重组过程中，凡符合特殊性重组条件的，可按照特殊性重组相关规定进行企业所得税税务处理。对符合条件的企业重组行为，可按规定享受不征收增值税、免征或减半征收契税、免征印花税、暂不征收土地增值税等相关优惠。

12江苏的规定

关于印发进一步鼓励工业企业兼并重组意见的通知（泰政发[2016]69号）

认真贯彻落实国家财政部、税务总局等部委关于企业兼并重组有关税费问题的规定，进一步加大政策支持力度，落实好兼并重组涉及的所得税、增值税、土地增值税等税收优惠政策。企业在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务、劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于增值税的征收范围，其中，涉及的货物、不动产、土地使用权转让，不征收增值税。在改制重组过程中，两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。在改制重组过程中，按照法律规定完成合同约定，两个或两个以上企业（除房地产开发企业）合并为一个企业（除房地产开发企业），且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。

13广东的规定

关于明确土地增值税征管工作有关问题的通知（穗地税函[2015]146号）

三、关于企业改制重组有关土地增值税政策问题

（一）《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号。以下简称“财税[2015]5号文”）中关于“投资主体”把握口径如下：

1.企业整体改建投资主体“不变”和企业分立投资主体“相同”均要求前后的投资主体一样，不得增加新投资主体，也不得减少旧投资主体，至于投资主体间出资比例的变化，不影响条款的适用，企业合并投资主体“存续”要求合并前的投资主体要全部作为合并后企业的投资主体，可以增加新的投资主体，但原投资主体不得退出。

2．企业整体改建后投资主体由各级政府、直属机构等国有资本出资人变更为其他政府部门、国有企业或国有独资公司，但仍属国有资本出资人的，属于投资主体“不变”。

(二)单位、个人在直接以国有土地、房屋进行投资的情形适用“财税[2015]5号文”第四条规定。

（三）企业整体改建、企业合并、企业分立以及不动产投资过程中只要有一方为房地产开发企业的，不适用“财税[2015]5号文”第一条至第四条规定。

（四）企业通过改制重组形式取得房地产，再次转让时，土地增值税扣除成本按以下方式确定：

1．改制重组环节属于不征收土地增值税，则以改制重组前房地产的资产原值作为扣除成本。

2. 改制重组环节属于应征土地增值税或免征土地增值税的，则以征税或免税的计税依据作确认为扣除成本。

3. 不能提供资产原值或免税计税依据的，则以旧房及建筑物的评估价格确认为扣除成本。

（五）经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，国家机关、事业单位、国有企业、国有独资公司之间的国有土地、房屋权属划转，不属于土地增值税条例、细则规定的征税范围，不征收土地增值税。

（六）企业仅发生名称变更，所有制形式没有发生改变的，不属于土地增值税条例、细则规定的征税范围，不征收土地增值税。

【第3篇】个人转让不动产增值税税率

一、房地产企业一般纳税人销售自行开发的房地产

情形1.适用一般计税方法计税

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）

情形2.适用简易计税方法计税

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

小景提醒

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

政策依据

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

二、房地产企业小规模纳税人销售自行开发的房地产

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

政策依据

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）

三、一般纳税人（不含房地产企业）转让其取得的不动产

一般纳税人（不含房地产企业）转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

情形1.一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产

纳税人可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形2.一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产

纳税人可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形3.一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产

纳税人选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形4.一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产

纳税人选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形5.一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产

纳税人适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形6.一般纳税人转让其2023年5月1日后自建的不动产

纳税人适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

政策依据

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

四、小规模纳税人（不含房地产企业）转让其取得的不动产

小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

情形1.小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产

纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

情形2.小规模纳税人转让其自建的不动产

纳税人以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

小景提醒

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

政策依据

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

五、个人转让其购买的住房

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

政策依据

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）

六、资产重组过程中涉及的不动产转让

在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。

政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

七、金融机构处置抵债不动产

自2023年8月1日至2023年7月31日，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。

按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。

选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

政策依据

《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第31号）

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【第4篇】一般纳税人转让不动产增值税税率

上一篇专门说一般纳税人，这篇介绍小规模和个体户、个人

转让不动产分为自建和非自建，简易计税（老项目）和一般计税

一般纳税人分为：

自建计税有简易和一般

非自建计税有简易和一般

上一篇专门说一般纳税人，

小规模纳税人分为：（没有一般计税）

自建计税简易

非自建计税简易

自建和非自建：

相同

预缴征收都是税率都是5%。

不同

非自建是差额计税，自建是全额计税

非自建预缴增值税=差额/1.05*5%，申报纳税增值税=差额/1.05*5%-预缴（实际就是0）

自建预缴增值税=全额/1.05*5%，申报纳税增值税=全额/1.05*5%-预缴

差额=全部价格和价外费用-不动产购买原件，和财务是否有折旧无关。

自然人及个体工商户：分为普通住宅和非普通住宅

普通住宅和非普通住宅

相同

购买不足2年全额5%

普通住宅购买超过2年（含2年）免征增值税

不同

北上广深非普通住宅购买超过2年还是要交税，应交增值税=（卖出价-买入价）/1.05*5%

【第5篇】转让不动产的增值税税率

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【第6篇】个人转让不动产增值税

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产的作价的 ， 应当取得符合法律 、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。 否则 ， 不得扣除。

上述凭证是指：

（1）税务部门监制的发票。

（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（3）其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料。

①纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

②纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：(1) 2023年4月30日及以前缴纳契税的：

增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）一契税计税金额（含营业税）］ 初÷（1 + 5％）× 5％

（2）2023年5月1日及以后缴纳契税的：

增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税÷（1 + 5％）-契税计税金额（不含增值税）] × 5％

3.纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

（四）国家税务总局规定的其他凭证。

（国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告，国家税务总局公告 2023年第14号；国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告，国家税务总局公告2023年第73号）

【第7篇】转让不动产预缴增值税

近年来随着国家调结构、去产能、积极稳妥处置僵尸企业等政策要求下，企业破产进入一个加速状态。破产企业通过网络司法拍卖处置资产也如火如荼。目前网络司法拍卖绝大部分拍卖公告约定房产、土地交易过程中所涉及的税、费（含买卖双方）由买受人承担。因此实务中，破产企业处置不动产通常选择选择简易征收方法缴纳。一是不确定能否抵扣留抵税额或者留抵税额较少情况下，简易计税显得更为优惠；二是简易征收税费和预缴增值税费一致，便于向买受人收取该部分费用；三是计算方便，完税手续相对简洁。但也有破产企业在处置资产时约定根据法律法规规定对处置资产各自承担相应税费。2023年2月21日浙江省高级人民法院执行局发布了《关于规范不动产司法拍卖、变卖工作指引》的通知，明确“本次变价形成的税费，相关法律法规明确规定负担主体的，应由相应主体负担”。该指引明确了买受各方各自应承担的税费，对买受人的不合理税负转嫁进行了纠正，也对管理人处置不动产应纳税费的筹划提出了要求。

针对2023年4月30日前自建的不动产处置税费需按税法规定各自承担的破产企业而言，管理人选择简易计税方法或者选择一般计税方法可能会存在巨大差异。夏正芳等（2018）认为管理人在办理破产案件时，应认真研究税收优惠政策，作出税收筹划和安排，实现债权人和债务的人合法权益。

因此破产企业需要承担税负的不动产处置不能简单按简易计税方法进行缴纳。首先需要看破产企业是否有留抵税额；其次分别计算两种方法下流转税和土地增值税应纳税额；再次比较两种方法下哪种少缴纳相应税费，按该种方法选择完税；最后申报纳税后，应纳税费低于预缴税费，需要履行退税手续。破产企业所有的不动产在2023年4月30日前自建的，在司法处置过程中所产生的流转税费及土地增值税等，破产管理人选择一般计税方法完税在实务中可能会存在下列问题：（1）破产企业的留抵税额是否可以抵扣不动产交易所产生的税额；（2）选择一般计税方法是否可以节税；（3）如果应纳税费低于预缴税费，如何退还多缴税费。下面就这几个问题展开讨论和分析。

一、破产企业2023年4月30日前自建的不动产处置留抵税额是否可以抵扣

根据国家税务总局国税函〔1998〕429号文，纳税人破产、倒闭、解散、停业后，其留抵税额税务机关不予退税。破产企业如果存在大量留抵税额因不能退税而不加以利用，留抵税额变为沉没成本，这对债权人和债务人都是一种损失。根据《增值税会计处理规定》的通知（财会〔2016〕22号），“增值税留抵税额”等明细科目期末借方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动资产”或“其他非流动资产”项目列示；《企业会计准则第30号——财务报表列报》中明确，留抵增值税应根据其流动性在资产负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示。可见留抵税额从财务角度作为一种资产毋庸置疑。实现破产企业资产价值最大化是管理人应尽的职责。

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对原增值税一般纳税人处置不动产产生的销项税额不能在营改增试点日前的增值税期末留抵税额中进行抵扣。2023年12月1日出台的《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人留抵税额申报口径的公告》（国家税务总局公告2023年第75号），要求申报表主表第20栏期末留抵税额余额，自2023年12月1日起一次性转入上期留抵税额的一般项目本月数中。该公告使得原留抵税额抵扣口径产生较大变化，使得自行建造的不动产（2023年4月30日前建造）进行拍卖等处置时缴纳销项税额时可以进行抵扣。营改增前留抵税额可以抵扣营改增后增值税销项税额，彻底解决“留抵挂账”对营改增纳税人的影响，降低了企业的税收负担。（杭州国税局，《纳税指南宣传专刊——一般纳税人留抵税额申报常见问题集锦（2023年1月增刊2总第195期）》）。

破产企业处置不动产也不属于《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第二十七条进项税额不得从销项税额中抵扣的情况。

随着国税总局2023年第75号公告的出台，2023年4月30日前自建不动产处置时其留抵税额可以留抵，这为破产企业留抵税额作为一项资产变现提供了切实可行的操作空间。

二、破产企业不动产处置选择一般计税方法和简易征收方法对流转税额及土地增值税的影响

本文通过选择一般计税方法和简易征收方法，对破产企业2023年4月30日前自建不动产处置流转税额及土地增值税额进行了对比，通过案例来说明两种方法对处置环节应纳税额的影响。（印花税金额相等不再分析对比）

案例1：xs公司，成立于2005年9月7日，于2023年5月经x区人民法院依法裁定受理破产清算申请，并指定ht会计师事务所有限公司担任管理人。xs公司拥有的资产包括所属的土地使用权、排污权、房屋建（构）筑物、机器设备、配电设施、电子、其他设备以及存货。上述资产打包在网络上拍卖，最后以3211万元成交。根据拍卖公告，本次拍卖成交价均为含税价；税费各自承担。至破产受理日xs公司增值税留抵税额为331万元，扣除机器设备等销项税额31万元后尚余留抵税额300万元。

xs公司本次处置的房屋建筑物有3幢，有3个地块（土地使用权证3本），其中2个地块上有化工设备构筑物及附属设施等，3幢房屋均在另一地块上，房屋建筑物建成于2023年。

（一）破产企业不动产处置不同计税方法下对流转税应纳税费情况

xs公司原为增值税一般纳税人，管理人经相关申请程序后恢复破产企业至正常户，并拟申请购买发票。

根据2023年3月23日财政部、国税总局（财税〔2016〕36号，自2023年5月1日起执行）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2及2023年3月31日国家税务总局发布的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第14号，自2023年5月1日起施行），均对一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产可以选择适用按5%的征收率采取简易计税方法计税。一般计税方法和简易计税法都应该先预缴税款，预征率为5%，向不动产所在地主管税务机关预缴，向机构所在地主管税务机关进行申报。

上述条文规定了2023年4月30日前自建的不动产处置可选择一般计税和简易计税。我们以破产企业xs公司为例，对不同计税方法下的流转税和土地增值税比较如下：

1.不动产按简易计征方法

选择简易计税方法下（见表1），流转税合计153.55万元，其中应纳增值税139.60万元，附加税费13.95万元。

2.不动产处置选择一般计税方法

一般纳税人处置不动产（2023年4月30日前建造），选择一般计税方法计具体如下：

根据分配的成交价计算当期销项税额=242.04万元，由于留抵税额331万元，扣除机器设备等销项税额31万元尚余留抵税额300.00万元，本期增值税应纳税额为0.00元；应纳附加税费也为0.00元。详见表2。

由表2可以看出，一般计税方法下，留抵税额足够对不动产处置销项税额进行抵扣情况下，增值税应纳税额为0.00元。

3.不同计税方法下对流转税额的影响

通过对比上述两种方法，一般计税方法比采用简易计税节约，主要是由于进项税额的抵扣所致。一般计税下增值税应纳税额为0.00元，附加税也为0.00元；简易征收下增值税为139.60元，附加税为13.95万元；多缴流转税费153.55万元。

（二）不同计税方法下对土地增值税影响

本案例中xs公司有3个地块，由于其中2个地块无建筑物仅有构筑物及地上附属物，扣除成本较少，增值率较大，因此对于9%的税率和5%的征收率变动敏感性较小（指未影响土地增值税率的变化），则减少的税额=（成交价/1.09–成交价/1.05）×相应的税率。对于地块1则敏感性较强。通过3个地块比较分析一般计税和简易征收方法下对应纳土地增值税额的影响（税金及附加按预缴金额扣除）（见表3）。

地块1由于采用不同的增值税税率，恰好对土地增值税增值率产生较大变化，导致相应税率变化，引起应纳税额的变化。由简易计税的适用税率的40%档变为一般计税下的30%档，总体影响21.6万元（如税率未变情况下，影响额为55.55万元×30%=16.665万元），税率越高影响越大。对于地块2和3而言，主要系不含税价格下降，引起应纳土地增值税额下降。本案例中3个地块按一般计税需缴纳土地增值税563.19万元，简易征税下土地增值税为612.94万元，一般计税比简易计税明显节税49.75万元。由上述案例分析，处置不动产后选择一般计税还是简易计税对土地增值税可能会产生较大影响，主要通过不含税收入的下降，以及增值额变化导致的税率下降。增值额处于每档的临界点附近时对税率变化尤为敏感，税率越高节税额度越大。

（三）结论

通过对xs公司的对比分析，在不动产处置环节选择一般计税方法比按简易方法节约税收总计203.3万元，其中增值税及其附加节约153.55万元，土地增值税节约49.75万元。对于xs公司而言，管理人选择一般计税方法显然更有利于破产企业资产价值最大化和债权人利益最大化。

因此对2023年4月30日自建不动产处置时，选择一般计税方法达到资产价值最大化也是可行的方法。但该方案实施前提：

（1）要有足够可以留抵的进项税额。破产企业在抵扣机器设备、存货、无形资产等销项税额后，所余留抵税额＞不动产一般计税方法下应纳税额与简易计税应纳税额之差（成交价/1.09×0.09–成交价/1.05×0.05，约为成交价×0.03495）情况下，应该选择一般计税方法。破产管理人对未能退还的留抵税额通过抵扣的形式予以充分发挥资产的作用，在一般计税方法下实现留抵税额的资产价值。

（2）如无足够留抵税额情况下，需要综合分析一般计税方法下土地增值税节约金额与不动产处置选择一般计税方法比简易计征多缴应纳税额情况，再选择采取哪种方法。

（3）处置不动产税收需按税法规定各自承担。

（4）按规定多缴的处置不动产增值税及其附加税费能按时退回。

（5）如有后续资产需继续处置的，可不选择退税，可选择继续抵减。

三、多缴增值税及附加税费退回问题

根据国家税务总局2023年第14号公告，破产企业处置其不动产后，按规定预缴的增值税税款凭完税凭证，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

破产企业通常不再持续经营且多为打包整体资产处置，按全额计缴不动产预缴增值税及其附加税费后，如果申报后当期应纳税额为0.00元，则不存在抵减的情况，而变为多缴情况。本案例中，xs公司按规定向不动产所在地主管税务机关预缴增值税及其附加153.55万元，如采取一般计税方法，向主管税务机关申报时应纳税额为0.00元，预缴税金多缴后是否可以退税。根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）规定精神，破产企业超过应纳税额缴纳的税款，如税务机关发现应当立即退还；破产企业自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令第362号）规定，依法预缴税款形成的结算退税、出口退税和各种减免退税不能加算同期利息。因此按照税法规定多缴税款不能加算同期利息但应该可以退税，应向税务机关提出退税请求，待税务机关核查退还，涉及国库的还需按规定退还。

实务中对于退税时间节点，目前有地区税务局理解需要注销后才能退税。上述注销后才能退税的观点值得商榷立。在当期申报时，在增值税申报表附表四中填列销售不动产预征缴纳税款本期发生额、本期应抵减税额、本期实际抵减税额数据，同时在增值税申报表第28栏①分次预缴税额填列已预缴金额，生成本期已缴税额后，本期应补（退）税额为负数，管理人需要按税法规定向税务机关履行相应手续申请退税。

结语

对破产企业来而言，2023年4月30日前自建不动产处置如果简单选择简易计税，不利于留抵税额的资产价值实现，形成破产企业资产的一种浪费。存在大量留抵税额情况下，管理人应该综合考虑不动产处置税收选择一般计税方法还是简易计税方法。对于全部税费由买方承担的破产企业，管理人也应该综合考虑，如果直接选择简易计税，破产企业只取得了不含税的资产处置收入。如果有大量留抵税额存在，选择一般计税方法下，买方付出增值税销项税额，同时取得增值税专用发票时，由于可以抵扣意味着买受人没有增加负担。对于破产企业而言，由于进项税额足够抵扣，因此处置税费实际不用缴纳，实现了留抵税额的价值变现。选择一般计税方法对买受人而言其取得了增值税专用发票，显著降低了资产的取得成本，切实降低了买受人的负担。随着浙江省高院执行局对于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引的出台，管理人对税收的综合筹划考虑变得尤为重要和具有现实意义。有的地方成立了法院和税务局关于破产企业的涉税联合协调工作小组，这为解决实际中的税务问题提供了极大方便。没有该机制的地区，管理人需要和税务机关在退税等问题上多次沟通，这样才能取得比较好的效果。管理人通过综合考虑和税收筹划，在与税务机关的积极沟通下，实现留抵税额的资产价值，能够给破产企业、债权人实现最大利益，也使买受人充分降低成本，这将有利于社会资源的再分配，也是对社会生产力的一种积极促进。

作者：刘文怡,单位：中汇智谷（四川）税务师事务所,来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第8篇】转让不动产增值税征收税率

转让不动产分为自建和非自建，简易计税（老项目）和一般计税

一般纳税人

1.非自建

简易计税和一般计税

相同：

不同区预缴都是差额预缴，预缴增值税=差额/1.05*5%

不同：

简易计税是差额征收，税率5%，纳税申报增值税=差额/1.05*5%-预缴（实际申报是为0，已预缴）

一般计税是全额征收，税率9%，纳税申报增值税=全额/1.09*9%-预缴

2.自建

简易计税和一般计税

相同：

不同区预缴都是全额预缴，预缴增值税=全额/1.05*5%

计税都是全额征收

不同：

简易计税是全额征收，税率5%，纳税申报增值税=差额/1.05*5%-预缴（实际申报是为0，已预缴）

一般计税是全额征收，税率9%，纳税申报增值税=全额/1.09*9%-预缴

备注：自建和非自建一般计税：预缴是不一样，非自建是差额，自建是全额

自建和非自建简易计税：计税依据不一样，非自建都是差额，自建都是全额

差额=全部价格和价外费用-不动产购买原件，和财务是否有折旧无关。

【第9篇】纳税人转让不动产增值税税率

房地产开发企业转让不动产

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

注：老项目与新项目以2023年5月1日为分界线

非房地产开发企业

01

一般纳税人转让不动产

一般纳税人转让2023年5月1日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法。

选择简易计税方法的，转让取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额（简称差额，下同）为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；转让自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用（简称全额，下同）为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

选择一般计税方法的，转让取得（含自建）的不动产，以全额为销售额，按照9%的适用税率计算应纳税额。

一般纳税人转让2023年5月1日后取得的不动产，只能适用一般计税方法。以全额为销售额，按照9%的适用税率计算应纳税额。

02

小规模纳税人转让不动产

小规模纳税人（不含个人）转让其取得（不含自建）的不动产，以差额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；转让其自建的不动产，以全额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

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