土地增值税收入审核（16篇）

【第1篇】土地增值税收入审核

通过对土地增值税清算审核工作不同环节的审核要点进行梳理，包括基础资料、收入、土地成本及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费、开发费用及税金等9个方面。首先归纳各环节的审核思路和流程，形成思维导图作为工作指引。

其次详细说明各环节审核方法和审核内容，重点阐述各环节审核人员应关注的税收风险或房地产企业潜在的涉税风险。最后结合政策规定、实务案例对常见的审核疑点进行解析。

基础资料包含立项批文、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建筑工程许可证及商品房预（销）售许可证五大部分。

立项批文内容分为建设内容和建设规模，审核要点包含清算单位及项目分期的确认、实际房源面积的对比；

建设用地规划许可证和商品房销（预）售许可证的审核要点有清算单位用地面积的确认，商业用地或居住用地是否与地上建筑类型相符、清算项目实际占地面积的确认等内容；

建设工程规划许可证主要审核附件中地上地下建筑面积是否与房源相符以及有无违建情况等内容；

建设工程施工许可证的审核要点主要有合同价格与预算、结算资料的对比，合同开竣工日期判断有无项目建设期间外成本，与实际房源面积对比分析是否存在少建房源问题设计单位、施工单位、监理单位与竣工备案资料的一致性等内容。

文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。

本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。

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书籍介绍：

【第2篇】土地增值税清算案例

一、案例引入：房地产企业转让人防车位使用权未申报土地增值税，被追征千万税款

（一）案情简介

a公司系一家房地产开发企业，2023年至2023年，a公司就其开发的x项目中的人防车位与业主签订《人防车位使用合同》，约定：“车位使用费总金额人民币20万元，为固定对价，不能分割，不按年限分摊”，“车位的使用期限为70年，使用期限届满，业主将车位无条件归还”，“业主不得擅自转让上述车位使用权”。

2023年12月，x市y区国家税务局稽查局（下称“y区稽查局”）对a公司作出《税务处理决定书》，认定：a公司销售开发产品x项目的人防车位，开发产品的竣工备案时间分别为2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防车位销售款2073万元，于2023年收取5006万元，于2023年收取人防车位销售款106万元。a公司在2023年至2023年度对上述销售人防车位的收入，按“租赁收入”结转了营业收入，造成2023年少报营业收入2071万元、2023年少报营业收入4868万元、2023年多报营业收入207万元，y区稽查局决定追缴a公司2023年、2023年少缴的企业所得税、土地增值税，并加收滞纳金。

经复议，y区国家税务局作出《税务行政复议决定书》，决定维持y区稽查局作出的处理决定。a公司不服该决定，提起行政诉讼。

（二）本案争议焦点：转让人防车位使用权收入的性质是租赁收入还是转让收入

a公司认为《人防工程车位使用合同》的性质是租赁合同，其出租人防车位的行为系“出租行为”，所取得的收入为“租赁收入”，非房地产转让收入，不需要参与土地增值税计算，在扣除项目核算时应作为公共配套设施进行处理；而y区稽查局认为a公司人防车位使用合同，从合同支付的价款、付款方式、使用期限、使用方式、权利的处分方式等条款内容上分析，本质上属于财产权利让渡合同，应视同销售车位参与清算，缴纳土地增值税。

（三）法院判决

法院认为，a公司开发建成的人民防空工程车位，实行产权与使用权、经营权分离的原则，投资收益体现为a公司对人防工程车位平时使用管理，享有使用权、经营权，可以有偿出租、转让。根据《人防工程车位使用合同》约定的人防工程车位一次性支付总费用接近或者稍低于完整产权车位销售的费用、交定金后一次性支付余款的付款方式、车位约定的实际使用期限与主体建筑物土地使用权出让期限完全相同、使用方式、权利的处分方式等权利义务内容以及直接使用了“使用权转让”字眼，应当认定《人防工程车位使用合同》的真实意思表示符合人防工程车位使用权转让合同的性质，参照国家税务总局国税发（1993）149号《营业税税目注释（试行稿）》第九条第（一）项“以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物”的规定，讼争人防工程车位使用权的转让，可视同于有限产权或永久使用权的转让，应当视同销售建筑物，税务机关处理决定正确。

二、房企开发的地下车位是否属于土地增值税清算范围

不论是机械式立体车位还是普通的平面车位，地下车位均是对地下空间的利用。《民法典》物权编第345条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，奠定了地下车位产权的基础。目前，我国尚未出台明确地下车位产权归属的专门性法律规定，这使得各地关于地下车位是否参与土地增值税清算存在争议，从而导致税收认定和处理模式出现差异。

（一）地下车位的产权归属的四种形式

1.产权归房地产开发企业

一般情况下，地下车位由房地产开发企业自主投资建设，如列入相关规划，则可以正常办理产权证，按照《城市地下空间开发利用管理规定》的规定，地下工程的权属遵从“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，房地产开发企业依法取得地下车位所有权。按照《民法典》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，故房地产开发企业拥有对地下车位自营、转让和租赁等权利。因此，房地产开发企业在建筑区划内投资建设的非人防地下车位原则上权属归房地产开发企业所有。

2.产权归全体业主

如果房地产开发企业在销售小区房屋时一并将地下车库（位）按公建面积分摊给了全体业主，占用业主公共区间或其他场所用于停放汽车的车位属于业主共有，按照《民法典》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，只有全体业主有权处分共有地下停车场车位的使用权，房地产开发企业经业主委员会授权，可以从事地下车位出售、出租，但相关收入扣除成本后归业主共有。

3.产权归国家但房地产开发企业可以经营

对人防车位，则适用特殊规定，不可由房地产开发企业或业主自行约定。结合《人民防空法》第2条和《国防法》第40条的规定，人民防空是国防的重要组成部分，由人防工程改建的车位应属于国防资产，并且人防工程车位具有公共物品属性，产权应当归国家所有。由于房地产开发企业无法办理地下人防车位的产权证，其不能销售人防车位的所有权，而只能依据《民法典》第275条第1款等法律规定或与人防办的约定，通过使用、出租人防车位等方式获取收益。如江西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法第16条就赋予了投资者平时对人民防空工程的使用权、管理权和收益权。

4.产权归国家且建成后移交给相关部门

此外，部分地方对人防设施管理较为严格，在产权归国家所有的基础上，要求人防工程建成后必须无偿移交给相关部门。如《浙江省人民防空工程管理办法》第10条规定，具备条件的设区的市、县（市、区）在设置出让、划拨、租赁国有土地和以国有土地作价出资的条件时，可以明确修建的防空地下室在建成后，移交给设区的市或者县（市、区）人民政府确定的单位。

（二）地下车位应根据产权归属确定是否并入土地增值税清算范围

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。以房地产开发企业是否取得产权归属为标准，地下车位可分为有产权车位和无产权车位，进而可以讨论相应类型的地下车位是否参与土地增值税清算。

有产权的车位即房地产开发企业能够取得不动产部门核发的产权证书的地下车位，房地产开发企业有权将车位出售而使受让方取得产权。房地产开发企业与业主签署车位销售协议，符合国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第9条、第10条规定情形之一的，可以作为独立的成本对象参与土地增值税清算，收入应计入清算收入，并予扣除相应的成本、费用。

而无产权的车位包括产权归全体业主所有或归国家所有的车位，其是否参与土地增值税清算各地税务机关在实务操作中尚未有统一做法。海南省、新疆维吾尔自治区等的税务机关不考虑房地产开发企业是否取得产权，只要其签署了车位使用权转让协议，就应按照销售不动产参与土地增值税清算。而陕西省国家税务总局陕西省税务局《关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)》中则明确指出，转让无产权车位使用权，不参与土地增值税清算，不计入清算收入，不予扣除相应的成本、费用。持同样土地增值税处理政策的还有贵州省、江苏省等。

因各地税收政策不一而使得投资者之间税负横向不均，资金回笼速度的差异也不利于投资者之间的公平竞争。因此，对于无产权的车位，房地产开发企业首先应当确认当地税务机关是否出台过关于出租或转让地下车位永久使用权的税收政策，充分了解其政策执行口径。其次应把握所签署的协议的性质，根据协议是否实质移转地下车库所有权，确定所涉地下车库（位）能否并入土地增值税清算范围。

三、根据处置地下车位的不同方式确定土地增值税计征方法

地下车位的处置包括直接销售和非直接销售，对于房地产开发企业销售其已取得产权的地下车位，应依法进行土地增值税清算自不待言，但围绕房地产开发企业未取得地下车位的产权、将地下车位用于出租等非直接销售情形，各地税务机关的处理则有所不同。

（一）地下车位是否作为独立的清算单位

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）中规定了土地增值税清算单位的确定方法：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。在“分别计算增值额”的方法未有细化规定的情形下，地方税务机关将房地产开发企业的开发产品进行二分、三分甚至是多分，并就具体业态类型的房地产分别单独核算。如“二分法”下普通住宅单独清算，其他业态则一并清算；“三分法”下则将普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产（非住宅）分别单独清算。

就参与清算的地下车位而言，其是单独作为清算单位，还是与地上房屋作为同一清算单位主要受三方面因素的影响。

一是地下车位是否取得产权。如宁波市地方税务局《关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知》（甬地税二[2010]106号）中明确，对有产权且能够转让的车位、车库等，按照房地产清算类型单独清算，对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，则并入主体建筑一同清算，但不并入房屋面积。

二是转让地下车位是否单独取得收入。如青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知 （青地税函[2009]47号）中指出，房地产开发企业将车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入，作为非普通住房单独清算；对于未取得转让收入的情形，如附赠车库、车位，则与出售的开发产品作为同一清算单位。

三是地下车位的转让是否附随于一定房屋。如《河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知》（豫地税函〔2010〕202号）中规定的做法是，随同房屋一并购买的地下室、车库，按照所销售房屋的性质（普通住宅、非普通住宅）确定，与房屋作为同一清算单位；对于单独购买的地下室、车库，则作为其他房地产项目单独清算。

（二）处置地下车位收入和扣除项目的确认

对于地下车库的处理，不同省份、不同情形的规定亦有不同。

1.出售地下车位

房地产开发企业出售地下车位，是否确认其收入和扣除项目因地下车位是否取得产权而有不同。对于两证齐全、可有偿转让的地下车位，清算时，转让所得计入土地增值税收入，并允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。但对于无产权的地下车位，部分税务机关认为不应当将转让所得计入土地增值税收入，其成本费用也不允许在土地增值税清算中扣除，如辽宁、常州等。以人防设施为例，部分税务机关也允许房地产开发公司对加以利用的、按政府规定建造的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，确认其取得的收入，如湖北。

2.出租地下车位

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，只出租地下车位的行为，因为不涉及土地使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，不确认相关收入，也不予扣除相关的成本、费用。

3.名为出租实为出售地下车位

名为出租实为出售地下车位，实质上永久移转了地下车位使用权，具体包括转让永久使用权、签订长期租赁合同实现以租代售等形式。按照《民法典》第705条，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。那么，通过租赁合同设立的地下车库使用权受法律保护，保护的期限不超过20年。在司法实践中，部分法院认为以租代售实质转让了车位的使用权和处分权，应当视同销售。而部分法院则认为，由于车位未取得产权，地下车位使用权的移转不涉及所有权转移，应当判定为租赁。

从国家税务总局于2023年2月11日在官方网站上对地下车位销售问题的答复内容来看，以转让永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物，对取得销售收入应缴纳土地增值税。但在税收定性和税务处理上，各地税务机关依然存在认识差异：一些税务机关认为，出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用，如湖北、天津等；一些税务机关则认为，房地产开发企业通过转让无产权地下车位的永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。除原已开具销售不动产发票作收入处理情形外，该收入不属于土地增值税征收范围，不计入清算后继续销售收入，也不计入销售面积扣除成本费用，如常州、西安等。

4.将地下车位分配给股东

依据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第3条第一款，房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资人，发生所有权转移时应视同销售房地产, 本企业在同一地区、同一年度有销售同类房地产的，按照本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认其收入，否则由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认其收入。

5.地下车位建成后归全体业主

根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第4条第三款，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。可见，允许计入公共配套设施的地下车位，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。依据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条第（二）项，公共配套设施费是指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，因此，房地产开发企业未“有偿转让”地下车位的，无需确认相关收入。

6.地下车位建成后无偿移交相关部门

同理，允许计入公共配套设施的地下车位，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。对于利用地下人防设施作为车库（位）的，常州市税务局明确答复如下：对已有相关移交规定的地级市，若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的，按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用；无相关移交规定的地级市，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定，不扣除相关成本和费用。同时，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

（三）地下车位开发成本能否作为加计扣除的基数

根据《增值税暂行条例实施细则》第7条第（六）项的规定，从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本计算的金额之和，加计20%的扣除。其中，房增开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在纳税人具备房地产开发企业资质的基础上，如果地下车位能被认定为公共配套设施（如果地下人防车位能够办理移交手续，则税务上存在认定为公共配套设施的可能性较大），则其开发成本可以作为加计扣除的基数。

四、风险提示

由于各地税务机关在税收认定和处理模式上存在差异，房地产开发企业发生处置地下车位的行为时面临超出土地增值税扣除的成本范围进行扣除从而少缴纳土地增值税的税务风险。

我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则对土地增值税税前扣除的成本范围做出了详细规定。房地产企业将人防设施改造成车库的改造成本和非人防设施改造成无产权车库的建设成本在土地增值税税前扣除，将不当扩大开发成本，造成少缴纳土地增值税，可能引起漏税的责任追究。

因此，企业应当明确落实当地关于地下车位的土地增值税政策，避免因政策理解不到位而少缴土地增值税。

【第3篇】缴纳土地增值税

对于房地产开发企业而言，增值税、土地增值税是贯穿房地产开发企业开发项目始终的主要税种。两个税种均直接与销售房地产收入和开发成本息息相关，且因为房地产开发项目开发周期较长，增值税和土地增值税在税收上都有先预缴的流程。本文主要从政策依据、缴纳时间、计算方法等方面分析房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳。

【第4篇】预征土地增值税

一、预缴土地增值税的政策依据

1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）

2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条

3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）

二、预缴土地增值税计算

（一）预征的计征依据

1.一般计税

（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额

（2）销项税额=销售额×适用税率

（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）

2.简易计税

土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

3.简化计算

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）

（二）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）

（三）预征率

应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率

“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条

根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。

三、预缴申报

（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条

（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条

（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）

（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。

（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）

（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。

附件1：财产和行为税纳税申报表

财产和行为税减免税申报附表

附件2：财产和行为税税源明细表

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

、风险点

1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；

2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；

3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。

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【第5篇】土地增值税扣除的税金

土地增值税扣除项目共计6项：

1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产的开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（即加计扣除，房地产开发企业特有项目）

6.旧房及建筑物评估价格

那么问题来了，所有的业务都是按照以上6项扣除吗？具体扣除方法是什么呢？

答案肯定是否定的，在日常工作中，我们必须根据业务类型来适用对应的扣除项目

一、房地产开发企业转让新建商品房可以扣除1-5项（1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产的开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（即加计扣除，房地产开发企业特有项目））

二、非房地产开发企业转让新建商品房可以扣除1-4项（1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产的开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金）

三、各类企业转让存量房扣除项目1、4、6项（1.取得土地使用权所支付的金额4.与转让房地产有关的税金6.旧房及建筑物评估价格）

四、各类企业转让未开发的地扣除项目1、4项（1.取得土地使用权所支付的金额4.与转让房地产有关的税金）

【第6篇】土地增值税核定征收率

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？关注我们的穗友都知道我们有专题分享，也一直在更新。

关于预缴依据的问题，自总局公告2023年第70号下发以来，就存在不同的意见，金穗源平台也陆续发布了关于该业务的相关文章，代表性的有：王皓鹏老师的《土地增值税的预缴》

土地增值税是房地产业的“关门税种”，具有长期性、复杂性、税收杠杆等特点，其税负高低对于房地产项目利润至关重要。

各地土增预征率一览表

目录

1北京的规定

关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）

按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：

(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；

(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

2上海的规定

关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）

一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；

二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；

三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；

四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。

3广东的规定

广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）

除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。

关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）

1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。

关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

1.房地产行业土地增值税预征率

2.经济适用住房土地增值税预征率

对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。

关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）

房地产开发项目分类及预征率

（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

土地增值税预征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。

关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）

一、房地产开发项目分类及预征率

(一)住宅类

普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生产经营类

写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。

(三)车位4％。

(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）

一、土地增值税预征率

（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局中山市税务局2023年第1号）

一、我市保障性住房项目的土地增值税预征率为1%。

二、除保障性住房项目外，我市房地产开发项目的土地增值税预征率不低于2%。具体每个房地产开发项目的土地增值税预征率由税务机关结合我市土地增值税清算的实际税负、房价等因素按年确定，确定方法及流程见附件。

4福建的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）

土地增值税预征

（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；

（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。

关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）

对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率

一、普通住宅为2%

二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%

三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

关于土地增值税预征率

(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；

(二)普通标准住宅2%；

(三)非普通标准住宅4%；

(四)非住宅6%。

关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）

本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。

关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）

根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。

对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。

纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。

转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）

关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。

关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）

平均预征率调整

（一）商业营业用房：预征率为5％；

（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；

（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。

5重庆的规定

重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）

严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）

一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：

（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。

（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

（三）独栋商品住宅预征率为5%。

二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。

6江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

7青海的规定

青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

预征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)

其他商品房

商铺4%

其他3%

海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县

其他商品房2%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）

8山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

土地增值税预征率调整为【条款废止】

（一）住宅项目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。

关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）

第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

一、土地增值税预征率：

商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。

商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅3%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”

9黑龙江的规定

黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）

关于土地增值税预征率的确定

纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)

土地增值税预征率

（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）

一、市区预征率

各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

二、县(市)预征率

县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）

普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）

一、土地增值税预征率

（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局 黑龙江省财政厅 黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）

一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

10四川的规定

关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。

（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。

（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为2%。

（四）其他类型房地产预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通标准住宅预征率为1%。

（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。

（四）非住宅预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）普通住宅预征率为 1.5%；

（三）非普通住宅预征率为2.5％；

（四）非住宅预征率为3.5％。

关于调整自贡市普通住宅土地增值税预征率的公告（国家税务总局自贡市税务局 自贡市财政局公告2023年第1号）

将我市普通住宅土地增值税预征率调整为1.2%。

11江苏的规定

关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

1、独栋商品住宅：5%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。

12浙江的规定

关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）

自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。

关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）

按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：

类型税率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房产3%

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）

关于房地产开发项目的预征率

对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：

（一）普通住宅预征率为2%；

（二）非普通住宅预征率为2.5%；

（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。

关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）

土地增值税预征率按下列标准执行：

一、普通住宅预征率为3%;

二、其他类型房地产预征率为4%。

关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见（湖建发[2011]11号）

市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%；规范核定征收项目的核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。

13河南的规定

关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）

土地增值税预征率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.

转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）

三、关于经济适用房问题。

经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税;对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。

14湖南的规定

益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

土地增值税预征率，按下列标准执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；

（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；

（四）单纯转让土地使用权5%；

（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；

（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率

15湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

预征率

1、销售普通住宅预征率为2％；

2、销售非普通住宅预征率为4.5％；

3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。

16辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率

房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;

（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）

一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；

二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；

三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

关于调整房地产开发项目土地增值税 预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）

一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。

二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。

关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）

据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策

17陕西的规定

陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）

将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%

18贵州的规定

贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）

为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：

一、普通标准住宅，预征率调整为1％；

二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；

三、营业用房，预征率调整为3％；

四、其他房产，预征率调整为1.5％。

纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。

19新疆的规定

新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）

关于土地增值税预征率问题

除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。

关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）

新疆维吾尔自治区土地增值税预征率

序号

地区

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

1

伊犁哈萨克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地区

1%

3%

3%

3

阿勒泰地区

1%

3%

3%

4

克拉玛依市

1%

3%

4%

博尔塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

乌鲁木齐市

1%

3%

4%

8

哈密地区

1%

3%

4%

9

吐鲁番地区

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克苏地区

1%

3%

3%

12

克孜勒苏柯尔克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地区

1%

3%

3%

14

和田地区

1%

3%

3%

15

阿拉尔

1%

3%

3%

16

图木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

铁门关

1%

3%

3%

21

双河

1%

3%

3%

关于明确新设立兵团城市适用土地增值税预征率的公告（国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局公告2023年第5号）

现将新疆维吾尔自治区新设立兵团城市的土地增值税预征率公告如下：

新设立兵团城市

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

昆玉市

1%

3%

3%

胡杨河市

1%

3%

3%

可克达拉市

1%

3%

3%

新设立的兵团城市土地增值税预征率与设立前所在地适用的土地增值税预征率保持一致，继续适用设立前所在地的土地增值税预征率。

20吉林的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）

调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。

房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。

关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）

普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。

21宁夏的规定

关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）

纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：

（一）普通住宅为1%.

（二）非普通住宅为1.5%.

（三）其他类型房地产为2%.

（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

按预征率计算应纳税额计算公式为：

应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。

22河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

关于进一步加强土地增值税管理的通知（石地税发[2005]56号）

一、从２００５年１月１日起，对房地产开发企业必须全面落实土地增值税预征办法。

凡开发项目基建计划中列明为高级公寓、别墅、度假村以及独门独院、别墅式住宅的，预征率暂统一为１％，除此之外开发项目的预征率暂统一为０．５％。以前，各单位多征税款，不再退税，待项目全部竣工，办理清算时多退少补。

二、预征依据为开发项目的土地使用权、房地产转让收入。

23安徽的规定

关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）

我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

土地增值税预征率

（一）保障性住房：预征率为0%；

（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；

（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；

（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；

（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。

关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）

住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。

（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

营业用房4%；

其他房地产2%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税预征率按下列标准执行：

（一）保障性住房预征率为0；

（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

24山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：

房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；

（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。

纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。

市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

关于房地产开发项目土地增值税的预征率

（一）普通标准住宅，预征率为2%。

（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。

（三）其他房地产类型，预征率为4%。

（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2023年第23号）

一、关于房地产开发项目土地增值税的预征

（一）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：

1．对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为2.5%。

2．对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为3.5%。

3．对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。

房地产类型的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。

25广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。

（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）

二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。

三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变

关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）

一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。

二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）

一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

26云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房预征率为1.5%。

2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。

27甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。

28天津的规定

关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）

坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。

坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。

29内蒙古的规定

关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）

一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。

关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）

对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。

关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）

一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。

（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。

（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。

30海南省的规定

关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）

一、土地增值税预征率

(一)海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。

(二)其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。

(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】

(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

31西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。

纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。

持续更新中......

【第7篇】降低土地增值税的13种思路

文章来源：平凡即非凡

土地增值税作为房地产行业的独有税种，具有税额占比大、清算规则复杂、持续周期长的特点。因此，各大房企都将土增税管理作为财务工作的重中之重。但很多税务工作者往往将破题之路聚焦于外部政策沟通与突破，而忽视了内部管理的作用。

本文试图从土增税的清算规则出发，解析在房地产开发的全流程、全端口可为土增税优化贡献的价值。（因土增税为地方税种，各地政策差异较大；具体解题方法未必完全贴切、但思路是可以借鉴、交流的）

核心思路

清算口径下的收入成本匹配

作为地产三大税的另外两种，增值税、企业所得税基本以真实票据、真实业务作为成本税前扣除的基本逻辑。因此各个项目的增值税、所得税在销售额中的占比与项目利润呈显著正相关。也就是说，项目越赚钱、所缴纳的税金越高；项目不赚钱、基本就不用交税。

然而由于土增税将一个项目的收入、成本拆分为不同的清算单位、产品类型，来进行增值额的计算。基于计算方法的细致性和业务发展的多变性，极同意出现土增税率与利润率不配比的问题。也就是，项目不怎么赚钱、但是交了大量的土增税。

因此，土增税内部管理要解决的核心问题：在充分学习理解税务政策的基础上，尽量实现清算口径下收入与成本的均衡配比，避免“无效成本、低效收入”的产生。

破题抓手

全周期、全端口策划

1.1：二手项目股权收购高额溢价，沉淀于股东层面无法税前扣除【投资团队】

破题思路1：在建工程转让——虽然在建工程转让较股权转让多一次土增税、契税的纳税义务，但基于土增税的超率累进特点可能产生全周期优化效果

破题思路2：出让方利益转移——许多本地开发商除房地产开发业务外，往往还有工程施工、土方桩基、设计规划等地产上下游业务，通过更大范围的合作可以提供更广阔的溢价支付方式

1.2：招拍挂项目代建学校、公园、道路等红线外工程义务【投资团队】

破题思路1：沟通政府规划调整——比如代建学校就存在红线内直接建设、红线外教育用地划拨的方式。投资团队可关注置于红线内外于可售货值、税负的影响，争取前置沟通、获得最有利的条件

2.1：产品设计，局限与产品溢价与成本间的平衡，未考虑税负视角【设计团队】

破题思路1：低毛利项目少做非普通产品、用足普宅税务优惠。比如存在大量回迁房、需视同销售的无偿配建房的项目，普通住宅均价会被大幅拉低、增值率必然低于20%。此时通过大户型产品提升的销售溢价远不足弥补非普通类型缴纳的土增税。

破题思路2：别墅类产品尽量地上地下产权合一。为了使用面积最大化，别墅产品往往存在很多精妙的空间设计。图纸中地上地下空间是否联通会决定能否取得一个整体的预测绘、产权证。若不连通，出于销售与贷款考虑必然会做低地下价格、提升地上售价。进一步拉大地上产品的增值率，产生额外税费损失。

破题思路3：车位、储藏室未必越多越好。一方面，车储资源已成为很多开发商长期库存中的重要构成，其虽然创造了货值、但未必兑现为利润和现金流，可能是没法盘活的资产。另一方面，有些地域的政策中地下可售产品也需分摊地价，此时地下产品面积越大、单方成本就被摊薄的越厉害，住宅类产品的增值率越高、产生税费损失。

2.2：施工策划过程，未从土增清算单位视角做优化【项目/工程团队】

破题思路1：拉高拍低项目，争取多个工规证。出于货值最大化考虑，中低容积率项目往往会尝试高层+洋房+叠拼的产品方案。如果售价截然不同的产品出现在同一个工规证中，土地价款就只能按建筑面积分摊，无法最大化做到收入成本匹配。如果工规划分清晰，通过政府背书不同标段的占地面积，就可以在土增清算中争取按占地面积分摊。

破题思路2：大体量长周期项目，尽量共用更多公建配套设施。大体量穿越周期的项目，在售价上往往存在明显的高开低走。如果是完全独立的分期开发，会导致前期退税、后期高额补税的情况。但低开高走本就是一体化的操盘思路，应尽量实现小区的一体化、争取合并清算。

3.1：在建阶段，招采合同的签署颗粒度应做出科学化的选择【招采团队】

破题思路1：若拆分合同可实现收入和成本的更有配比，则应拆分合同。比如一个住宅项目中的精装合同，可能存在洋房（假设非普通）的装修标准显著高于高层（假设普通）。若签为一个合同，则只能按建筑面积分摊成本。若签署为独立的两个合同，则存在沟通成本直接归属的可能性。

破题思路2：临近交付阶段的合同，签署的精细化及时间问题需要关注。交付前后，出于品质提升、业主投诉等，往往会做一系列的整改工程。但若签署时间于交付之后、税局及其可能认

3.2：销售阶段，销售策略需多与财务确认【营销团队】

破题思路1：买一赠一可以是销售说辞，不能是业务操作。即可将买房送车位作为折扣策略，但应在录入业务系统、签署合同时将车位签署成正常价格、在住宅价格上予以折让。否则存在车位以明显偏低价格出售、被做税务调整的可能。

破题思路2：小心20%陷阱。基于普通住宅增值率20%以下免税的政策，房价上涨导致增值率超过20%时会出现货值增加、反而利润减少的情况。财务与营销同事应动态关注增值率情况，在无法大幅涨价的背景下、确保增值率控制在18%左右。

破题思路3：尾盘商业尽快出清。由于销售85%即达到可清算条件，住宅项目常出现已完成土增清算但存在大量商铺待售的情况。由于单方清算成本为均摊逻辑、而底商售价又往往很高。如此操作，后期再次销售商业时、增值率超过100%、甚至200%都是极有可能的。

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【第8篇】土地增值税 税率

销售新房及其建筑物的土地增值税的计算方法

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）扣除项目3：房地产开发费用

分两种扣除方式：

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅从事房地产开发的纳税人适用加计扣除，非房地产开发企业不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含增值税的金额）。

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

『解析』

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（万元）；

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）；

允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）；

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：“超过50％～100％的部分”，适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额=3995×40％－6005×5％=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

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【第9篇】普通住宅土地增值税税率表

这几天后台不少粉丝想看有关增值税的税率表，今天给大家整理全了，拿走不谢

012023年最新最全税率表2023年最新增值税税率思维导图来了，马上打印出来学习。

02增值税税率

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

税率的调整，由国务院决定。

纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。

03以下13%货物易于农产品等9%货物相混淆

1、以粮食为原料加工的速冻食品、方便面、副食品和各种熟食品，玉米浆、玉米皮、玉米纤维（又称喷浆玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各种蔬菜罐头。

3、专业复烤厂烤制的复烤烟叶。

4、农业生产者用自产的茶青再经筛分、风选、拣剔、碎块、干燥、匀堆等工序精制而成的精制茶，边销茶及掺对各种药物的茶和茶饮料。

5、各种水果罐头、果脯、蜜饯、炒制的果仁、坚果、碾磨后的园艺植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成药。

7、锯材，竹笋罐头。

8、熟制的水产品和各类水产品的罐头。

9、各种肉类罐头、肉类熟制品。

10、各种蛋类的罐头。

11、酸奶、奶酪、奶油，调制乳。

12、洗净毛、洗净绒。

13、饲料添加剂。

14、用于人类日常生活的各种类型包装的日用卫生用药（如卫生杀虫剂、驱虫剂、驱蚊剂、蚊香等）。

15、以农副产品为原料加工工业产品的机械、农用汽车、三轮运货车、机动渔船、森林砍伐机械、集材机械、农机零部件。

04增值税征收率增值税小规模纳税人以及采用简易计税的一般纳税人（见附件）计算税款时使用征收率，目前增值税征收率一共有4档，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了财政部和国家税务总局另有规定的。附件：一般纳税人（可选择）适用简易计税（一）5%征收率：1、中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）2、销售、出租2023年4月30日前取得的不动产。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）3、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。包括但不限于：房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目。房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2023年4月30日前的，属于房地产老项目。（

总局公告2023年第31号

，财税〔2016〕68号、财税〔2016〕36号附件2、国家税务总局公告2023年第2号）4、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。（财税〔2016〕47号 ）5、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。（财税〔2016〕47号 ）6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权。（财税〔2016〕47号 ）7、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。（财税〔2016〕47号 ，财税〔2016〕68号）8、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。（财税〔2016〕47号 ）9、提供人力资源外包服务。（财税〔2016〕47号 ）（二）3%征收率1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号 ） 2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号） 3、典当业销售死当物品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

财税〔2009〕9号

,财税〔2014〕57号） 5、销售自产的自来水。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号） 7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）9、单采血浆站销售非临床用人体血液。（国税函〔2009〕456号，总局公告2023年第36号 ）10、药品经营企业销售生物制品。（总局公告〔2012〕20号）11、光伏发电项目发电户销售电力产品。（总局公告2023年第32号）12、兽用药品经营企业销售兽用生物制品。（总局公告2023年第8号）13、销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。（总局公告2023年第90号）14、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）15、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）16、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。（财税〔2016〕36号附件2，财税〔2016〕140号）17、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。（财税〔2016〕36号附件2）18、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。（财税〔2016〕36号附件2）19、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。（财税〔2016〕36号附件2）20、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕39号）21、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。（财税〔2016〕46号 ）22、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕46号）23、提供非学历教育服务。（财税〔2016〕68号）24、提供教育辅助服务。（财税〔2016〕140号）25、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。（财税〔2016〕140号）26、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。（财税〔2016〕140号）27、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）28、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务；建筑工程老项目，是指：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；③《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；（财税〔2016〕36号附件2）29、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。（总局公告2023年11号）30、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）31、销售自产、外购机器设备的同时提供安装服务，已分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。（总局公告2023年第42号）32、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）33、自2023年5月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售抗癌药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。（财税〔2018〕47号）34、自2023年7月1日至2023年12月31日,对中国邮政储蓄银行纳入“三农金融事业部”改革的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行，提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款（具体贷款业务清单见附件）取得的利息收入，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。（ 财税〔2018〕97号）35、一般纳税人提供的城市电影放映服务，可以按现行政策规定，选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。(财税〔2019〕17号)36、自2023年3月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售罕见病药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。上述纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。（财税〔2019〕24号）（三）3%征收率减按2%征收1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号）2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号 ）3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。 （

财税〔2009〕9号

,财税〔2014〕57号)4、纳税人销售旧货。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）5、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号）6、发生按照简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣进项税额的固定资产。（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号 ）7、销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。（财税〔2016〕36号附件2）（四）减按0.5%征收自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额/（1+0.5%）（财政部 税务总局公告2023年第17号，国家税务总局公告2023年第9号）（五）按照5%征收率减按1.5%征收个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。(国家税务总局公告2023年第16号)（六）应当适用（非可选择）简易计税：1. 提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）2. 建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）3. 资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）4. 中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）5.纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减半征收增值税。（财税〔2009〕9号）6.一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税： （1） 寄售商店代销寄售物品 (包括居民个人寄售的物品在内) ； （2）典当业销售死当物品；

【第10篇】土地增值税开发费用

对于房地产开发项目而言，装修费用往往是开发成本的重要组成部分，那么装修费能否在土地增值税清算时扣除呢？相信这是各房地产企业比较关心的一个问题。对于这个问题，我们不能简单回答“是”或“否”，而是要区分具体情况来进行判断。那么，具体需要符合哪些条件才可以扣除，又或是哪些类型装修费允许扣除呢？

先看国家税务总局层面的规定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）款规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。”

相信以上条款是房地产行业相关从业人员都应知晓的，从这个规定中可以得到的基本结论，也就是符合条件的装修费用是可以扣除的，但具体需要符合哪些条件，文件并未明确规定。笔者根据实务清算经验、各地政策梳理总结，装修费用的扣除主要存在以下几点问题：

1.装修费用可扣除的前提是什么？即如何证明或确定是“销售已装修的房屋”。

2.销售精装修房附送的一些家电、家具等“软装”，是否可以计入成本扣除？

3.营销设施装修费、样板房装修费是否允许计入成本扣除？

关于以上这些问题，未见税务总局有更明确的解释文件，但实务中却经常会遇到，所以往往会让人产生疑问。笔者查询到一些地方税务局对此类问题有进一步的明确规定。如：

《广州市地方税务局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号) 第一条：“关于家具家电成本的扣除问题规定，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。”

《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号，已全文废止）第三条第（四）款：“房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。”

《青岛市地方税务局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发〔2008〕100号）第十六条：“开发企业销售已装修的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费。”

《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（2023年第7号）第十六条：“建筑安装工程费的扣除，应按以下规定处理：

(一)销售已装修的房屋，装修费符合以下情形之一的，允许扣除：

1.在销售合同或补充协议中明确了房价中包含装修费的;

2.销售发票中包含装修费的;

3.签订销售合同时捆绑签订装修合同的;

随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除;

(二)清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。在清算项目内装修样板房并转让，且房地产转让合同明确约定装修费包含在房价中的，样板房装修费允许扣除; ”

《厦门市地方税务局关于修订<厦门市土地增值税清算管理办法>的公告》（厦门市地方税务局公告2023年第7号）第三十八条规定：“

纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。

纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市人民政府发布的规定。

纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。

纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。”

《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2023年第13号）第五十条：“房地产开发企业实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行处理：

(一)房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

(二)房地产开发企业在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

(三)房地产开发企业采取经营租赁方式租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的，土地增值税清算时，已实际支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

(四)房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。”

第五十一条规定：“房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画)等所发生的支出。

房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。“

总结上述各地方的规定，我们再来回答关于装修费用能否在土地增值税清算时扣除的问题。

1.关于装修费用扣除的前提，即企业如何能证明是属于“销售已装修的房屋”。

一般而言，如果售房合同中已明确属销售已装修的房屋，那么扣除是没有问题的。但实务中由于各种原因，也有存在很多售房合同为销售“毛坯房”实际却是销售“精装房”的情况，此类情况一般需要能提供额外的证明才允许扣除，如售房合同的补充协议，或是另签的赠送装修协议等书面证明。需要注意的是，此问题各地的规定或执行口径不尽相同，但建议企业都应注意相关证据的提前准备。

2.销售精装修房附送的一些家电、家具等“软装”，是否可以计入成本扣除。

关于“软装”的费用，大部分地方税务局基本形成了共识，即认为“软装”不应列入房地产的开发成本来扣除，但也有部分地方口径有所不同。比如按广州市的规定，虽然“软装”也不允许作为开发成本加计扣除，但却允许据实扣除，这相对于其他地方全部不允许扣除则更宽松。笔者认为广州市的规定更为合理，因如果“软装”是随同房屋一起销售的，则销售价款中实际含有“软装”价款，那么即使不能计入开发成本加计扣除，但允许其从销售价款中剔除也是很合理的（与广州文件所述据实扣除而不能加计扣除计算一致）。

3.营销设施装修费、样板房装修费又是否允许计入成本扣除。

关于营销设施、样板房的装修费是否允许扣除，则通常应区分具体情况来判断。首先，其中的“软装”也同样不能计入开发成本加计扣除；其次，则需要进一步判断营销设施、样板房的建造位置，建造在项目主体之外的通常不允许计入成本扣除；再次，如果是利用可销售的产品建造的并随同产品一起销售的“硬装”成本，是可以扣除的；最后，利用不可售的公配等设施建造的，之后权属移交政府或是属全体业主所有的情况，其装修成本允许扣除。

以上是笔者关于装修费用在土地增值税扣除问题的分析总结，由于税务总局关于此问题的规定仍不够明确，所以土地增值税的实务清算中，就这些问题的认定与判断，仍然比较容易产生税企争议，企业人员需要充分的理解税收规定的原理来进行判断，并为可能存在的争议问题提前进行准备，另外还需要了解项目当地的规定与执行口径，这样在实际清算时会更易为企业争取到更多合法的利益，避免不必要的损失。

本文涉及到的法规链接：

1. 《广州市地方税务局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号)

https://www.webtax.com.cn/articles/90320

2. 《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号，已全文废止）

https://www.webtax.com.cn/articles/8106

3. 《青岛市地方税务局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发〔2008〕100号）

https://www.webtax.com.cn/articles/7458

4. 《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（2023年第7号）

https://www.webtax.com.cn/articles/213364

5. 《厦门市地方税务局关于修订<厦门市土地增值税清算管理办法>的公告》（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

https://www.webtax.com.cn/articles/43498

6. 《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2023年第13号）

https://www.webtax.com.cn/articles/7732

【第11篇】计算土地增值税

大家好，我是henry老师。

承接上文，今天和大家一块接着聊土地增值税的计算。

上回讲到土地增值税纳税人和征税范围的一般规定，简单回顾一下相关内容。

判断是否是土地增值税纳税人的关键就在于以下这两点：1.房地产权属是否转移；2.转让方是否取得相关收益。

土地增值税的征税范围的一般规定主要包括：

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。

2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。

3. 土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

针对第三点，如果是赠与直系亲属或承担直接赡养义务人或者通过中国境内非营利或者政府机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，是可以免征的。

现在言归正传，土地增值税应该如何计算呢？

我们先来看看土地增值税的应纳税额的计算公式：

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

从这条公式出发，分别确定公式中的项目。

第一步，从题目中找出“扣除项目金额”

第二步，根据以下这个公式计算确定增值额：增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额

因为适用比率是需要根据“土地增值税4级超率累进税率表”确定的。具体是依据“增值额与扣除项目金额的比率”来确定的。因此第三步需要根据“增值额”和“扣除项目金额”计算两者的比率。

第三步，根据以下这个公式计算确定增值率：增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%

第四步，根据以下表格确定确定“适用税率”和“速算扣除系数”。

第五步，回归原始公式，套公式计算。

补充说明一下，在“增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额”公式中的“房地产转让收入”是不含增值税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

henry老师举个例子，帮助大家巩固并掌握土地增值税计算方法。

2023年11月，a公司销售某办公大楼，取得不含增值税收入20000万元，已知准予从转让收入额减除的扣除项目金额12000万元。请问a公司需要缴纳土地增值税的金额是多少呢？

第一步：确定“扣除项目金额”。从题目的已知条件可得扣除项目金额=12000万元

第二步：根据“增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额”计算，即增值额＝20000-12000=8000万元

第三步：根据“增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%”计算，增值率＝8000万元÷12000万元=66.67%

第四步：查“土地增值税4级超率累进税率表”可得，增值率范围是：50%<66.67%<100%。对应的适用税率是“40%”，速算扣除数是“5%”。

第五步：套公式计算。应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数=

8000×40%—12000×5%=2600万元

土地增值税的计算方法，你掌握了么？

以上内容仅供参考。

今天就聊到这里。关注henry老师，备考不迷路！

【第12篇】土地增值税计算表

销售新房及其建筑物的土地增值税的计算方法

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）扣除项目3：房地产开发费用

分两种扣除方式：

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅从事房地产开发的纳税人适用加计扣除，非房地产开发企业不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含增值税的金额）。

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

『解析』

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（万元）；

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）；

允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）；

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：“超过50％～100％的部分”，适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额=3995×40％－6005×5％=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

（需要电子资料，请您私聊，免费提供！）

【第13篇】股权转让 土地增值税

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税条例》）的规定，土地增值税的征收范围是转让房地产，并不包括转让股权。但在国家税务总局对一些地方税务局的复函中，若公司主要资产是房地产，发生股权转让就视为转让房地产征收土地增值税。可是，对转让股权征收土地增值税，无论是从法律规定还是从土地增值税的原理上来说，都没有充分依据。其理由如下：

一、从转让股权和转让房地产的实质看，两者虽然都能实现对房地产控制权的转移，但这是两种截然不同的民事法律行为，有着本质的区别。转让股权不会改变房地产的产权归属，转让房地产会使其产权发生转移，不能将其等同。转让股权依据的是《中华人民共和国公司法》，转让房地产依据的是《中华人民共和国城市房地产管理法》。采取哪种转让方式，只要不违反国家的法律规定，纳税人根据国家税收政策有自主选择权。

二、从土地增值税的法律规定看，土地增值税的征收范围是转让房地产，《土地增值税条例》并没有将转让股权列入土地增值税的征收范围。无论是依据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，还是依据《中华人民共和国立法法》的规定，国家税务机关都不能扩大《土地增值税条例》规定的征收范围。

三、从土地增值税的原理看，采取股权转让并没有逃避缴纳土地增值税。尽管股权转让会使转让方得到房地产增值的收益，但不会改变房地产的土地增值税计税基础，也不会在房地产进行实质性转让时，减少土地增值税的税款缴纳。股权转让相比房地产转让，土地增值税的实际纳税义务，是从股权转让方转嫁给了股权受让方，虽然能延缓土地增值税的缴纳时间，但会使受让方在实质性转让房地产时的增值幅度相对提高，适用的增值税率也会相对提高，不仅不会对国家造成土地增值税流失，还有可能多征土地增值税。

四、从会计账务处理的依据看，如对发生股权转让的公司征收土地增值税，公司没有合法凭据进行账务处理。因转让股权是独立于公司之外的股东之间的交易，公司既不会增加收入，也不会减少相关的房地产资产，让其缴纳土地增值税，没有符合《增值税条例》规定的房地产交易来支撑，无法处理账务。

五、从国家税务总局的相关文件看，将股权转让认定为房地产转让，国家税务总局不同文件之间存在自相矛盾。国家税务总局在对地方税务机关关于土地增值税的复函中，国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号，三个文件均将股权转让认定为房地产转让，需要缴纳土地增值；但国家税务总局在对地方税务机关关于营业税的复函中，国税函〔2000〕961号文件，认为股权转让并没发生房地产的转让行为，不需要缴纳营业税。不同税种出现了不同认定标准，这种“双重标准”很难自圆其说。

六、从以往的法院判例看，最高人民法院并未支持对转让股权征收土地增值税的观点。对因转让股权涉及征收土地增值税，引起的刑事诉讼、行政诉讼和民事诉讼，在全国部分省、市有不乏案例。最高人民法院在（2014）民二终字第264号判决书中认为：由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。虽然我国不是判例法国家，但最高人民法院的观点是极具权威性的，无论是对纳税人还是国家税务机关都应当产生指导意义。

综上，转让股权不属于《土地增值税条例》规定的征收范围，对其征收土地增值税没有法律依据，在理论上也很难成立。李克强总理曾早在国务院廉政工作会议上强调过，对市场主体，是法无禁止即可为；而对政府，则是法无授权不可为。对企业在经营过程中通过转让股权方式实现房地产控制权的转移，只要不违反国家相关法律规定，应当视为一种合法的税收筹划，税务机关如对其征收土地增值税会给自身带来很大的法律风险。

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【第14篇】土地增值税征税范围

不可小觑的土地增值税

01

什么是土地增值税

02

现行阶段土地增值税的法律体系

以深圳为例，现行的土地增值税主要适用的法律法规，除了《中华人民共和国税收征管法》等国家大法，及税务部门各种红头文件之外，主要有以下行政法规、部门规章和地方规范性文件构成：

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，属于国务院发布的行政法规。条例自1994年1月1日起开始实施，于2023年进行了第一次修订。现行有效的是2023年1月8日发文并开始实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

（2）1995年1月27日财政部发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，属于财政部制定的部门规章。

（3）《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》，属于深圳市地方规范性文件，自2023年1月1日起施行，并于2023年12月9日废止了其中的第二条及第十五条第四项。

根据以上法律法规，可将土地增值税的发展分为三个阶段：1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值税条例开始实施，拉开在全国范围内征收土地增值税的序幕，至2023年条例修订，这个阶段许多地方政府鼓励房地产行业的发展，对土地增值税实施减免政策。2023年至2023年为房地产行业飞速发展、土地价值飞速增长的时期，土地增值税的征收趋于严格。2023年之后，地方政府规范土地增税的流程，并开始实施先预交后清算的征收步骤。

何为预征、何为清算？根据《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》第九条之规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。先预交后清算，意味着土地增值税的征收进入了非常正式及严苛的阶段，不可小觑。

03

房地产项目“公司股权转让”应否缴纳土地增值税

依照上述，土地增值税的发展实际上历经了从无到有，从松散到严苛，从预征到清算的发展过程。相应地，房地产企业转让土地资产的形式，也历经了直接转让到间接转让的发展过程。

房地产项目的土地转让主要的两种模式为：一种是资产转让，另一种是股权转让。资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的；而股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的。股权转让从形式上不存在土地使用权的转手——土地使用权自始在项目公司的名下，但项目公司的实际控制人发生了变更。这种情况下，是否需要缴纳土地增值税？

国家税务总局对此持肯定的态度，其在《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687 号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

根据以上复函，国税总局的意见认为股权价格只是形式，土地的增值是实质，实质重于形式，故需要缴纳土地增值税。近年的司法判例，也总体遵循此标准。以下为两则与土地增值税相关联的诉讼案例。

（2019）沪02民终4397号法院生效判决认为：以转让项目公司股权的方式来转让已经取得的土地开发使用权是目前在房地产市场实践中采取的一种常见方式，该行为系当事人真实意思表示，不为法律所禁止，应认定为合法有效。上述股权转让合同除受公司法关于股权转让法律关系约束外，因其涉及土地使用转让，关于土地使用权受让人能否完全继续享有开发权利，亦受国家关于土地法律、法规的约束，故对于当事人在股权转让合同中做出的履行条件、履行顺序、例外情况的特别约定应予充分尊重，并予恪守……。

（2018）苏行申626号再审行政诉讼案件，是一起典型以“股权转让”的形式转让公司名下的土地使用权的案例。此案法院明确阐明了“股权溢价款”与“土地增值额”之间的对应关系，价款中应扣除一切成本之后缴纳土地增值税。一审、二审、及再审法院均认为：

从x公司与x集团五公司签订的《合作协议书》来看，x公司转让了土地使用权。《合作协议书》明确约定，共同设立的项目公司取得案涉地块国有土地使用权，且保证项目公司为案涉地块土地的唯一权属人。从该约定来看，x公司将该土地使用权进行了处分。项目公司虽然办理了国有土地使用证，但与土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同的主体并非项目公司。项目公司虽然缴纳了土地出让金并补缴了利息，但是系代替x公司缴纳。

从“股权溢价款”的计算来看，x公司实质上构成土地使用权转让。x公司将其持有的项目公司20%股权转让时，获得133033923元“股权溢价款”的计算方式为：314501平方米（73046号地块面积）×1.8（容积率）×235元/平方米。从该计算方式可以看出，x公司获得的“股权溢价款”是根据案涉地块的土地面积和容积率等进行计算。

x集团五公司之所以愿意与x公司合作，正是因为x公司实际占有并有权处分案涉地块土地使用权。x公司转让股权之前，项目公司实际上并未经营，x公司获得的“股权溢价款”，实际上是通过股权转让的外在形式，客观上实现了土地增值并转让了土地使用权。如果x公司不占有涉案土地、无权处分涉案土地使用权，其不可能获得所谓的“股权溢价款”。

【第15篇】土地增值税税率表2023

增值税最新税率表、最新政策及要点（近几年增值税变化）

来源：国家税务总局）

目录

一、降低增值税税率

【政策要点】

【享受主体】

【享受条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

二、调整农产口扣除率

【政策要点】

【享受主体】

【享受条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

三、调整出口退税率

【政策要点】

【适用对象】

【适用条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

四、调整离境退税率

【政策要点】

【适用对象】

【适用条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

五、调整不动产进项税抵扣期限

【政策要点】

【享受主体】

【享受条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

六、扩大进项税抵扣范围

【政策要点】

【享受主体】

【享受条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

七、特定行业进项税加计抵减

【政策要点】

【享受主体】

【享受条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

八、试行留抵退税制度

【政策要点】

【享受主体】

【享受条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

附录--营改增以来增值税改革历程

具体内容

一、降低增值税税率

【政策要点】

增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

【享受主体】

增值税一般纳税人

【享受条件】

增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为、进口货，原适用16%税率，或原适用10%税率的。

【执行时间】

2023年4月1日起。

【注意事项】

1.将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%；保持6%一档的税率不变。

2.增值税一般纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

——粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

——自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

——图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

——饲料、化肥、农药、农机、农膜；

——国务院规定的其他货物。

3.增值税一般纳税人销售增值电信服务、金融服务、现代服务（租赁服务除外）、生活服务、无形资产（不含土地使用权），税率为6%。

4.增值税一般纳税人在增值税税率调整前已按原16%、10%适用税率开具的增值税发票，发现开票有误需要重新开具的，先按照原适用税率开具红字发票后，再重新开具正确的蓝字发票。

5.纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要在4月1日之后补开增值税发票的，可以按照原适用税率补开。购买方取得销售方补开的调整前税率的增值税专用发票，可以按照现行规定抵扣进项税额。

纳税人在增值税率调整之后补开原16%税率的增值税发票，在纳税申报时应当按照申报表调整前后的对应关系，将金额、税额填入增值税率调整之后税款所属期的《增值税纳税申报表附列资料（一）》第1行“13%税率的货物及加工修理修配劳务”或第2行“13%税率的服务、不动产、无形资产”的“开具增值税专用发票”或“开具其他发票”相关列次。同时，由于原适用16%税率的销售额已经在前期按照未开具发票收入申报纳税，本期应当在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第1行“13%税率的货物及加工修理修配劳务”或第2行“13%税率的服务、不动产、无形资产”的“未开具发票”相关列次填写相应负数进行冲减。

【政策依据】

1.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

2.《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》(国家税务总局公告2023年第14号)

3.《关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第15号）

4.《财政部税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）

5.《中华人民共和国发票管理办法》

二、调整农产口扣除率

【政策要点】

增值税一般纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%。纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

【享受主体】

增值税一般纳税人

【享受条件】

增值税一般纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的

购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品

【执行时间】

2023年4月1日起。

【注意事项】

1.对增值税一般纳税人购进农产品，原适用10％扣除率的，扣除率调整为9％，对增值税一般纳税人购进用于生产或者委托加工13％税率货物的农产品，按照10％扣除率计算进项税额。

2023年4月1日以后，纳税人领用农产品用于生产或委托加工13%税率的货物，统一按照1%加计抵扣，不再区分所购进农产品是在4月1日前还是4月1日后。

2.增值税一般纳税人购进农产品（未采用农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法），可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票或销售发票抵扣进项税额。

增值税一般纳税人购进农产品，取得流通环节小规模纳税人开具的增值税普通发票，不得计算抵扣进项税额。

增值税一般纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜，鲜活肉、禽、蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。

3.增值税一般纳税人购进农产品，从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

4.农产品核定扣除办法规定的农产品增值税进项税额扣除率为销售货物的适用税率。适用一般计税方法的纳税人，在2023年4月1日以后，如果纳税人生产的货物适用税率由16%调整为13%，则其扣除率也应由16%调整为13%；如果纳税人生产的货物适用税率由10%调整为9%，则其扣除率也应由10%调整为9%。

5.未纳入农产品增值税进项税额核定扣除试点纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。从小规模纳税人购进农产品取得的3%征收率的增值税专用发票，用于生产13%税率的货物，符合上述规定的，可以根据规定程序，按照10%的扣除率计算抵扣进项税额。

6.纳税人购进农产品既用于生产13%税率货物又用于生产销售其他税率货物服务的，需要分别核算。未分别核算的，统一以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额，或以农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

【政策依据】

1.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

2.《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》(国家税务总局公告2023年第14号)

3.《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》（财税〔2012〕38号）

4.《财政部税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）

三、调整出口退税率

【政策要点】

1.原适用16%税率且出口退税率为16%的出口货物劳务，出口退税率调整为13%

2.原适用10%税率且出口退税率为10%的出口货物、跨境应税行为，出口退税率调整为9%

3.退税率调整设置了3个月的过渡期。

【适用对象】

出口企业

【适用条件】

符合出口退（免）税相关规定

【执行时间】

2023年4月1日起

【注意事项】

1.适用增值税免退税办法的出口企业，在2023年6月30日前（含2023年4月1日前）出口涉及退税率调整的货物劳务，以及发生涉及退税率调整的跨境应税行为，购进时已按调整前税率征收增值税的，执行调整前的出口退税率；购进时已按调整后税率征收增值税的，执行调整后的出口退税率。

2.适用增值税免抵退税办法的出口企业，在2023年6月30日前出口涉及退税率调整的货物劳务，以及发生涉及退税率调整的跨境应税行为，执行调整前的出口退税率。

3.过渡期内适用免抵退税办法的企业出口货物劳务、发生跨境应税行为，在计算免抵退税时，适用税率低于出口退税率的，适用税率与出口退税率之差视为零参与免抵退税计算。

4.调整出口退税率的执行时间及出口货物劳务、发生跨境应税行为的时间按以下规定执行：报关出口的货物劳务（保税区及经保税区出口除外），以海关出口报关单上注明的出口日期为准;非报关出口的货物劳务、跨境应税行为，以出口发票或普通发票的开具时间为准;保税区及经保税区出口的货物，以货物离境时海关出具的出境货物备案清单上注明的出口日期为准。

【政策依据】

1.《财政部国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》（财税〔2012〕39号）

2.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

3.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

四、调整离境退税率

【政策要点】

1.适用13%税率的境外旅客购物离境退税物品，退税率调整为11%

2.适用9%税率的境外旅客购物离境退税物品，退税率调整为8%

3.退税率调整设置了3个月的过渡期。

【适用对象】

境外旅客

【适用条件】

1.同一境外旅客同一日在同一退税商店购买的退税物品金额达到500元人民币

2.退税物品尚未启用或消费

3.离境日距退税物品购买日不超过90天

4.所购退税物品由境外旅客本人随身携带或随行托运出境

【执行时间】

2023年4月1日起

【注意事项】

1.“境外旅客”，是指在我国境内连续居住不超过183天的外国人和港澳台同胞。“离境口岸”，是指实施离境退税政策的地区正式对外开放并设有退税代理机构的口岸，包括航空口岸、水运口岸和陆地口岸。“退税物品”，是指由境外旅客本人在退税商店购买且符合退税条件的个人物品。

2.境外旅客购物离境退税的办理流程可分为旅客购物申请开单开票、海关验核确认、代理机构审核退税三个环节。

3.2023年6月30日前，境外旅客购买的退税物品，如果已经按照调整前税率征收增值税的，仍然按照调整前11%的退税率计算退税。

4.退税物品退税率执行时间，以境外旅客购买退税物品取得的增值税普通发票开具日期为准。

【政策依据】

1.《财政部关于实施境外旅客购物离境退税政策的公告》（财政部公告2023年第3号）

2.《国家税务总局关于发布<境外旅客购物离境退税管理办法（试行）>的公告》（国家税务总局公告2023年第41号）

3.《重庆市国家税务局关于实施境外旅客购物离境退税有关事项的公告》（重庆市国家税务局公告2023年第1号）

4.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

五、调整不动产进项税抵扣期限

【政策要点】

自2023年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，增值税一般纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2023年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率，不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率。

【享受主体】

增值税一般纳税人

【享受条件】

增值税一般纳税人按照之前规定存在尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额或新取得不动产、不动产在建工程的进项税额。

【执行时间】

2023年4月1日起

【注意事项】

1.自2023年4月1日起，增值税一般纳税人取得不动产的进项税额不再分两年抵扣，而是在购进不动产取得有效扣税凭证并认证抵扣的当期一次性抵扣进项税额。

纳税人在2023年3月31日前尚未抵扣完的不动产待抵扣进项税额，自2023年4月所属期起，只能一次性转入进项税额进行抵扣。

2023年4月1日以后一次性转入的待抵扣部分的不动产进项税额，适用加计抵减政策的纳税人，可在转入抵扣的当期，计算加计抵减额；在当期形成留抵税额的，可用于计算增量留抵税额。

2.自2023年4月1日起，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额，此前按照规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2023年4月税款所属期起通过填写《附列资料（二）》第8b栏“其他”“税额”列从销项税额中抵扣。需要注意的是，由于这笔不动产进项税额是前期结转产生的，因此不应计入第９栏“（三）本期用于购建不动产的扣税凭证”中。

自2023年4月1日起，纳税人当期取得的不动产或者不动产在建工程的扣税凭证上注明的进项税额不再分2年抵扣，纳税人在办理当期税款所属期纳税申报时，应将购入不动产取得的增值税专用发票份数，以及专用发票上注明的金额、税额填入《增值税纳税申报表附列资料（二）》第2行“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的对应栏次；同时，还需将上述内容填入本表第9行“（三）本期用于购建不动产的扣税凭证”的对应栏次。

【政策依据】

1.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

2.《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

3.《关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第15号）

六、扩大进项税抵扣范围

【政策要点】

增值税一般纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。

【享受主体】

增值税一般纳税人

【享受条件】

1.与企业建立合法用工关系的职工

2.2023年4月1日后发生的国内旅客运输服务

3.符合增值税进项税额抵扣规定，未用于集体福利、个人消费、简易计税、免税等项目

4.取得合法有效的扣税凭证

【执行时间】

2023年4月1日起

【注意事项】

1.纳税人提供国际旅客运输服务，适用增值税零税率或免税政策。相应地，购买国际旅客运输服务不能抵扣进项税额。

2.增值税一般纳税人取得的2023年4月1日及之后发生并开具的国内旅客运输服务扣税凭证，可直接抵扣或计算抵扣进项税额，取得在此之前发生的则不能计算抵扣。

3.增值税一般纳税人购进国内旅客运输服务，可以作为进项税额抵扣的凭证有：增值税专用发票、增值税电子普通发票，注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单、铁路车票以及公路、水路等其他客票（手写无效），不包括增值税普通发票，未注明旅客身份信息的其他票证。因此纳税人不能凭长途客运手撕票抵扣进项税额。

企业外籍员工因公出差取得注明护照信息的国内铁路车票以及公路、水路等其他客票，按照规定其进项税额允许其从销项税额中抵扣。

4.增值税一般纳税人取得的航空运输电子客票行程单，依照票面注明的票价和燃油附加费，按规定计算进项税额，但民航发展基金不能计算抵扣。

按照现行政策规定，航空代理公司收取的退票费，属于现代服务业的征税范围，应按照6%税率计算缴纳增值税。企业因公务支付的退票费，属于可抵扣的进项税范围，其增值税专用发票上注明的税额，可以从销项税额中抵扣。

5.增值税一般纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。这里指的是与企业建立了合法用工关系的雇员，所发生的国内旅客运输费用允许抵扣其进项税额。纳税人如果为非雇员支付的旅客运输费用，不能纳入抵扣范围。例如，企业因业务需要为其嘉宾或客户支付的国内旅客运输费用部分，其进项税额不能从销项税额中抵扣

需要注意的是，上述允许抵扣的进项税额，应用于生产经营所需，如属于集体福利或者个人消费，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

6.现行政策未对除增值税专用发票以外的国内旅客运输服务凭证设定抵扣期限。

7.纳税人购进国内旅客运输服务，取得增值税专用发票的，以发票上注明的税额为进项税额。纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额：

（1）取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；

（2）取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，为按照下列公式计算进项税额：

航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%

（3）取得注明旅客身份信息的铁路车票的，为按照下列公式计算的进项税额：

铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%

（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额：

公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%

8.纳税人购进国内旅客运输服务，取得增值税专用发票，按规定可抵扣的进项税额，在申报时填写在《增值税纳税申报表附列资料（二）》“（一）认证相符的增值税专用发票”对应栏次中。

纳税人购进国内旅客运输服务，取得增值税电子普通发票或注明旅客身份信息的航空、铁路等票据，按规定可抵扣的进项税额，在申报时填写在《增值税纳税申报表附列资料（二）》第8b栏“其他”中。

同时，纳税人购进国内旅客运输服务，其取得的专用发票或电子普通发票等，除需要填报在《增值税纳税申报表附列资料（二）》“（一）认证相符的增值税专用发票”，以及《增值税纳税申报表附列资料（二）》第8b栏“其他”栏次中外，还需将相关内容填入本表第10行“（四）本期用于抵扣的旅客运输服务”中。

【政策依据】

1.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

2.《关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第15号）

3.《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）

七、特定行业进项税加计抵减

【政策要点】

自2023年4月1日至2023年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。

【享受主体】

提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务（以下称四项服务）取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的增值税一般纳税人

【享受条件】

1.生产、生活性服务业增值税一般纳税人，是指提供四项服务取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的增值税一般纳税人。

2.适用加计抵减政策的生产、生活性服务业纳税人，应在年度首次确认适用加计抵减政策时，通过电子税务局（或前往办税服务厅）提交《适用加计抵减政策的声明》。

【执行时间】

自2023年4月1日至2023年12月31日，这里的执行期限是指税款所属期。

【注意事项】

1.按照《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）的规定，提供生产、生活服务的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人，可以适用加计抵减政策。该纳税人如果同时兼营农产品深加工业务，其购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，可按照10%扣除率计算进项税额，并可同时适用加计抵减政策。

2.邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务具体范围，按照《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号印发）执行。

3.加计抵减政策是按照一般纳税人当期可抵扣的进项税额的10%计算的，只有增值税一般纳税人才可以享受增值税加计抵减政策，增值税小规模纳税人不能享受增值税加计抵减政策。

4.增值税一般纳税人确定适用加计抵减政策后，一个自然年度内不再调整。下一个自然年度，再按照上一年的实际情况重新计算确定是否适用加计抵减政策。

5.按照现行规定不得从销项税额中抵扣的进项税额，不可以计提加计抵减额，只有当期可抵扣进项税额才能计提加计抵减额。已计提加计抵减额的进项税额，按规定作进项税额转出的，如果发生了进项税额转出，则纳税人应在进项税额转出当期，相应调减加计抵减额。

6.当期计提加计抵减额＝当期可抵扣进项税额×10%

当期可抵减加计抵减额＝上期末加计抵减额余额＋当期计提加计抵减额－当期调减加计抵减额

7.增值税一般纳税人当期应纳税额大于零时，就可以用加计抵减额抵减当期应纳税额，当期未抵减完的，结转下期继续抵减。增值税一般纳税人如果当期应纳税额等于零，则当期计提的加计抵减额全部结转下期继续抵减。加计抵减额不会对期末留抵税额造成影响。

8.增值税一般纳税人有简易计税方法的应纳税额，不可以从加计抵减额中抵减。加计抵减额只可以抵减一般计税方法下的应纳税额。加计抵减政策属于税收优惠，用于抵减纳税人的应纳税额。但加计抵减额并不是纳税人的进项税额，从加计抵减额的形成机制来看，加计抵减不会形成留抵税额，因而也不能申请留抵退税。

9.适用加计抵减政策的纳税人，当期可抵扣进项税额均可以加计10%抵减应纳税额，不仅限于提供四项服务对应的进项税额。若同时兼营邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务的，应按照四项服务中收入占比最高的业务在《适用加计抵减政策的声明》中勾选确定所属行业。

10.生产、生活性服务业纳税人是指提供四项服务取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人，这里的“比重超过50%”不含本数。也就是说，四项服务取得的销售额占全部销售额的比重小于或者正好等于50%的纳税人，不属于生产、生活性服务业纳税人，不能享受加计抵减政策。

11.生产、生活性服务业纳税人纳税人在计算销售额占比时，全部销售额包括按照一般计税方法计税的销售额和按照简易计税方法计税的销售额，既包括一般项目的销售额，也包括即征即退项目的销售额，不需要剔除免税销售额、出口免税销售额、简易计税方法计税的销售额。若纳税人四项服务销售额占全部销售额的比重超过50%，按照规定即可以享受加计抵减政策。但需要说明的是，按照39号公告规定，纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为不适用加计抵减政策，其对应的进项税额不得计提加计抵减额。

12.增值税一般纳税人兼营出口货物劳务、发生跨境应税行为且无法划分不得计提加计抵减额的进项税额，不得计提加计抵减额的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×当期出口货物劳务和发生跨境应税行为的销售额÷当期全部销售额

13.享受差额计税的生产生活性服务业纳税人，应该以差额后的销售额参与计算能否适用加计抵减政策。

“纳税人可计提但未计提的加计抵减额，可在确定适用加计抵减政策当期一并计提”，为简化核算，纳税人应在确定适用加计抵减政策的当期一次性将可计提但未计提的加计抵减额一并计提，不再调整以前的申报表。举例而言，新设立的符合条件的纳税人可能会存在这种情况，如某纳税人2023年4月设立，2023年5月登记为一般纳税人，2023年6月若符合条件，可以确定适用加计抵减政策，6月份一并计提5-6月份的加计抵减额，在申报时填写在《增值税纳税申报表附列资料（四）》“二、加计抵减情况”第2列“本期发生额”中。

14.2023年4月1日后设立的纳税人，根据自设立之日起3个月的销售额判断当年是否适用加计抵减政策。如果纳税人前3个月的销售额均为0，则应自该纳税人形成销售额的当月起计算3个月来判断是否适用加计抵减政策。假设某纳税人2023年5月设立，但其5月、7月均无销售额，其6月四项服务销售额为100万，货物销售额为30万元。在该例中，应按照5-7月累计销售情况进行判断，即以100/（100+30）计算。因该纳税人四项服务销售额占全部销售额的比重超过50%，按照规定，可以享受加计抵减政策。

15.如果某纳税人2023年适用加计抵减政策，2023年不再适用加计抵减政策，则2023年该纳税人不得再计提加计抵减额。但是，其2023年未抵减完的20万元，是可以在2023年至2023年度继续抵减的。若加计抵减政策执行到期后，则纳税人不再计提加计抵减额，结余的加计抵减额停止抵减。加计抵减政策执行到期前纳税人注销，结余的加计抵减额同样不再进行相应处理。需要说明的是，此处加计抵减额的结余，包括正数也包括负数。

16.享受加计抵减政策的一般纳税人，在4月1日后，认证进项增值税专用发票的操作流程没有任何变化，可以按照现有流程扫描认证纸质发票或者在增值税发票选择确认平台进行勾选确认。

17.适用加计抵减政策的生产、生活服务业纳税人，当期按照规定可计提、调减、抵减的加计抵减额，在申报时填写在《增值税纳税申报表附列资料（四）》“二、加计抵减情况”相关栏次。

18.适用加计抵减政策的生产、生活服务业纳税人，当期发生了进项税额转出，在转出当期按规定调减加计抵减额后，形成的可抵减额负数，应填写在《增值税纳税申报表附列资料（四）》“二、加计抵减情况”第4列“本期可抵减额”中，通过表中公式运算，可抵减额负数计入当期“期末余额”栏中。

【政策依据】

1.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

2.《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

八、试行留抵退税制度

【政策要点】

自2023年4月1日起，试行增值税期末留抵税额退税制度，符合条件的增值税一般纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额。

增量留抵税额，是指与2023年3月底相比新增加的期末留抵税额。纳税人当期允许退还的增量留抵税额，按照以下公式计算：允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%

【享受主体】

增值税一般纳税人

【享受条件】

同时符合以下条件：

1.自2023年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；

2.纳税信用等级为a级或者b级；

3.申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；

4.申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；

5.自2023年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

【执行时间】

2023年4月1日起

【注意事项】

1.全面试行留抵退税制度，不再区分行业，只要增值税一般纳税人符合规定的条件，都可以申请退还增值税增量留抵税额。

2.2023年4月1日以后新设立的纳税人，2023年3月底的留抵税额为0，因此其增量留抵税额即当期的期末留抵税额。

3.退税要求的条件之一是纳税信用等级为a级或者b级，纳税信用等级为m级的纳税人不符合《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）规定的申请退还增量留抵税额的条件。

4.公司目前的信用等级为m级，再过六个月可能调整至b级，如果满足其他留抵退税条件，公司在六个月后调整为b级时即可申请留抵退税，不需要等到成为b级纳税人后再连续六个月满足条件时申请留抵退税。

5.限定申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的原因是：《中华人民共和国刑法》第二百零一条第四款规定：“有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任。但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外”，也就是说偷税行为“首罚不刑”、“两罚入刑”，留抵退税按照刑法标准做了规范。

6.退税流程方面，必须要在申报期内提出申请，因为留抵税额是个时点数，会随着增值税一般纳税人每一期的申报情况发生变化，因而提交留抵退税申请必须在申报期完成，以免对退税数额计算和后续核算产生影响。

7.增值税一般纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为，适用免抵退税办法的，办理免抵退税后，仍符合留抵退税规定条件的，可以申请退还留抵税额，也就是说要按照“先免抵退税，后留抵退税”的原则进行判断；同时，适用免退税办法的，相关进项税额不得用于退还留抵税额。

8.增值税一般纳税人取得退还的留抵税额后，应相应调减当期留抵税额，并在申报表和会计核算中予以反映。增值税一般纳税人取得退还的留抵税额后，又产生新的留抵，要重新按照退税资格条件进行判断。特别要注意的是，“连续六个月增量留抵税额均大于零”的条件中“连续六个月”是不可重复计算的，即此前已申请退税“连续六个月”的计算期间，不能再次计算，也就是纳税人一个会计年度中，申请退税最多两次。

9.留抵退税对应的发票应为增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）、海关进口增值税专用缴款书以及解缴税款完税凭证，也就是说部分旅客运输服务（计算抵扣、电子发票）进项税额并不在退税的范围之内，但由于退税采用公式计算，因而上述进项税额并非直接排除在留抵退税的范围之外，而是通过增加分母比重的形式进行了排除。

10.此次深化增值税改革涉及增值税期末留抵退税也适用《财政部税务总局关于增值税期末留抵退税有关城市维护建设税教育费附加和地方教育附加政策的通知》（财税〔2018〕80号）规定，即对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税（征）依据中扣除退还的增值税税额。

【政策依据】

1.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

2.《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

附录--营改增以来增值税改革历程

1.在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点改革

【时间】

自2023年1月1日起

【内容】

经国务院批准，自2023年8月1日起，上海市原交通运输业和部分现代服务业的纳税人开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2011]111号）

2.在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点改革

【时间】

自2023年8月1日起

【内容】

经国务院批准，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京等8个省(直辖市)，试点地区：北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省(含宁波市)、福建省(含厦门市)、湖北省、广东省(含深圳市)。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2012]71号）

3.在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点改革

【时间】

自2023年8月1日起

【内容】

经国务院批准，自2023年8月1日起，在全国范围内开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕37号）

4.将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点改革

【时间】

自2023年1月1日起

【内容】

经国务院批准，自2023年1月1日起，在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）

5.将电信业纳入营业税改征增值税试点改革

【时间】

自2023年6月1日起

【内容】

经国务院批准，电信业纳入营业税改征增值税试点

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2014〕43号）

6.全面推开营业税改征增值税试点改革

【时间】

自2023年5月1日起

【内容】

经国务院批准，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

7.简并增值税税率结构，取消13%的增值税税率

【时间】

自2023年7月1日起

【内容】

自2023年7月1日起，简并增值税税率结构，取消13%的增值税税率，纳税人销售或者进口下列货物，税率为11%：农产品(含粮食)、自来水、暖气、石油液化气、天然气、食用植物油、冷气、热水、煤气、居民用煤炭制品、食用盐、农机、饲料、农药、农膜、化肥、沼气、二甲醚、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）

8.修改《中华人民共和国增值税暂行条例》

【时间】

自2023年11月19日起

【内容】

国务院对《中华人民共和国增值税暂行条例》作了相应修改并对条文序号作相应调整后，于2023年11月19日重新公布条例全文，自公布之日起施行。同时，废止《中华人民共和国营业税暂行条例》。

【政策依据】

《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第691号）

9.增值税税率调整，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%

【时间】

自2023年5月1日起

【内容】

自2023年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

【政策依据】《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）

10.降低增值税税率，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%

【时间】

自2023年4月1日起

【内容】

原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。

【政策依据】

《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财税〔2019〕39号）

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来源：国家税务总局、重庆税务、xiaochengshuiwu、税政第一线、税务大讲堂

【第16篇】土地增值税清算清算业务准则

在国家经济大形势下，各地税务局开展土地增值税清算工作方式将越来越功利化、精准化，一是对土地增值税清算税负的评估，判断是否退税、补税项目，另外就是对房地产开发企业纳税能力的评估，避免清算完成没有税款可缴纳。

（一）土地增值税清算税负评估：

目的：判断该房地产开发项目是否符合退税条件，减轻企业负担（是这样吗？呵呵）。

工作内容：

（1）对土地增值税清算税负进行评估，包括土地出让金、开发成本、销售价格等因素的综合计算，确定该项目是否符合退税条件。

（2）评估过程中需要获取土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关材料，以确保评估结果准确。

（3）评估报告中应包括该项目是否符合退税条件、退税金额、退税程序等内容。

1、数据维度：

（1）土地出让金：评估报告需要统计该项目的土地出让金，通常从相关文件中获取。

（2）开发成本：评估报告需要计算该项目的开发成本，包括建设投资、设计、施工、监理等成本，通常从项目建设方案、招投标文件等相关文件中获取。

（3）销售价格：评估报告需要计算该项目的销售价格，通常从项目销售合同中获取。

2、数据来源：

（1）土地出让合同：土地出让合同是获取土地出让金的主要来源。

（2）项目建设方案、招投标文件：项目建设方案和招投标文件中通常包含了项目的开发成本和建设计划等信息。

（3）项目销售合同：项目销售合同中包含了该项目的销售价格等信息。

3、判断方法：

（1）根据土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关文件计算该项目的开发成本。

（2）根据项目销售合同中的销售价格计算该项目的销售收入。

（3）计算土地增值税税额，并根据税法规定，判断该项目是否符合退税条件。

（二）房地产开发企业纳税能力评估：

目的：确保该房地产开发企业能够按时足额缴纳税款，避免清算完成后无法缴纳税款的情况。（这是重点………………！！！）

工作内容：

（1）评估该房地产开发企业的财务状况，包括企业资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表的分析，以及企业经营风险的评估。

（2）评估该企业是否存在违法违规行为，如逃税、偷税漏税等情况。

（3）评估报告中应包括该企业纳税能力的评估结论，以及建议该企业在税务方面需要注意的事项。

1、数据维度：

（1）资产负债表：资产负债表反映企业的资产、负债和净资产情况。

（2）利润表：利润表反映企业的收入、成本和利润情况。

（3）现金流量表：现金流量表反映企业的现金流入和流出情况。

（4）企业经营风险评估指标：例如，企业的资产负债率、偿债能力、运营能力等指标。

2、数据来源：

（1）企业自有财务报表：企业自有的财务报表是评估该企业纳税能力的主要来源。

（2）税务部门相关文件：税务部门相关文件包括企业纳税记录、税务处罚记录等信息。

（3）信用评级机构评估报告：信用评级机构的评估报告可以提供企业信用状况和风险评估等方面的信息。

3、判断方法：

（1）对企业财务报表进行分析，计算企业的财务指标，如资产负债率、流动比率、速动比率等。

（2）对企业纳税记录进行分析，包括企业纳税申报记录、纳税金额等情况。

（3）综合分析企业的财务状况和纳税记录，评估企业的纳税能力和偿债能力。

（4）根据评估结果，给出相应的建议和措施，如提醒企业缴纳应税款、加强企业内部管理等。