土地增值税是含税收入吗（16篇）

【第1篇】土地增值税是含税收入吗

土地出让金计征契税是按不含税吗？

我们先看一下依据，根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

总结：通过上述文件可以知道，一般情况下计征契税的成交价格是不含增值税的，免税情况下计征契税时成交价格是不扣减增值税的。

我们再结合一下企业取得土地使用权如何缴纳增值税情况来分析一下：

出让土地使用权：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

转让土地使用权：

第一种情形：正常缴税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。2023年5月1日到2023年3月31日转让土地使用权，税率为11%，从2023年4月1日起税率降为9%。

第二种情形：简易计税

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

第三种情形：免税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十五款规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。同时根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）规定，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

第一条第三十六款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。

第四种情形：不征税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，下列项目不征收增值税：（5）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

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【第2篇】土地增值税抵扣项目

土地增值税的扣除项目在注会考试中也是个不容忽视的知识点，今天，小编告诉大家扣除项目有哪些？如何确定？

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，小编告诉你，根据转让项目的性质不同，按照下表记忆就变得超级简单！有木有！！

话不多说，盘它！

【第3篇】土地使用权增值税税率3

转让土地使用权如何缴纳增值税

问：我公司为一家制造企业，一般纳税人，现准备将2023年3月份取得的土地使用权对外转让，请问此业务如何缴纳增值税？

答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号) 附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。第十五条规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。财税[2016]36号文件第十八条规定，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第二十八条规定，不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。

《营业税改征增值税试点实施办法》后附的《销售服务、无形资产、不动产注释》第二条规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

综上，你公司转让2023年4月30日前取得的土地使用权的行为，既可以按照财税[2016]36号文件的相关规定选择一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照10%的税率计算缴纳增值税；也可以按照财税[2016]47号文件的相关规定选择简易计税，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

【第4篇】土地出资 土地增值税

从“土地增值税”角度

分析“车库的产权归属”

是个非常专业且实操性很强的问题，

不长期浸泡在房企里，

又熟悉相关法律及财税知识，

还需要有点良知未泯，

不会总结这方面的问题。

一、土增税简介

土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。

1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

简单理解，公式如下：

（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。

土增税的税率：

土地增值税率表

级数

计税依据

适用税率

1

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

2

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

40%

3

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

50%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

二、土增税对确定车库产权归属的重要意义

属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。

那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是开发商投资的，实则不然。大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。

如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。

以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。

三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？

这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。

如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。

我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

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【第5篇】土地增值税会计分录

土地増值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。这里的增值额是指转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。下面为大家整理了土地增值税的会计分录。

在会计处理时，企业交纳的土地增值税通过“应交税费——应交土地增值税”科目核算。

（1）兼营房地产业务的企业，应由当期收入负担的土地増值税：

借：税金及附加

贷：应交税费——应交土地增值税

（2）转让的国有土地使用权与其地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”科目核算的，转让时应交纳的土地增值税

借：固定资产清理/在建工程

贷：应交税费——应交土地增值税

（3）企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地増值税

借：应交税费——应交土地増值税

贷：银行存款等科目

（4）待该项房地产销售收入实现时，再按上述销售业务的会计处理方法进行处理。该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税

借：银行存款等科目

贷：应交税费——应交土地增值税

（5）待该项房地产销售收入实现时，再按上述销售业务的会计处理方法进行处理。该项目全部竣工、办理结算后进行清算，补交的土地増值税

借：税金及附加

贷：应交税费——应交土地增值税

借：应交税费——应交土地増值税

贷：银行存款等科目

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【第6篇】企业改制土地增值税政策

企业改制重组房地产转移、变更“暂不征收”土地增值税是怎么回事

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)留给人最大印象莫过于那个企业改制重组不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的规定。2023年，财政部、税务总局发布财政部 税务总局公告2023年第21号，这号公告大体沿袭财税〔2018〕57号公告。从57号公告开始，除了特别强调那个不适用任意一方为房地产开发企业规定以外，通篇贯以“原企业投资主体相同”类似表述，让人感觉这个暂不征收土地增值税和原企业投资主体有那么一点关系——确实有很大干系。

为了要搞清楚企业改制重组房地产转移暂不征收土地增值税的情况，我们先来看什么是企业的“整体变更”和“整体改制”。

整体变更就是整体改制吗

整体变更源自公司法，按照公司法规定，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司也可变更为有限责任公司。同时，有限责任公司变更为股份有限公司时，按净资产折股，折合的实收资本总额不得高于公司净资产额。此时，会出现两种情况：按有限公司原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司和按净资产评估值折股整体变更为股份有限公司。

如果按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司，持续时间可以从有限公司成立之日起计算，也就是说，选择由有限公司整体变更为股份有限公司，可以避免从头计算三年持续运营期。目前，申报a股ipo(挂牌)的绝大多数股份公司设立方式为有限公司整体变更而来。比如，海南橡胶(601118)2023年10月30日通过董事会会议审议通过议案，同意公司控股子公司海南农垦林产集团有限责任公司整体改制设立股份有限公司并申请在新三板挂牌。

与前述整体变更相对应的，公司在变更过程中，以资产评估结果作为企业出资，联合其他发起人，共同设立股份公司，期间有些企业甚至增加新股东——这种就不属于整体变更，而是整体改制。对于整体改制的核算，按照《企业会计准则解释第1号》规定，企业引人新股东改制为股份有限公司，相关资产、负债应当按照公允价值计量，并以改制时确定的公允价值为基础持续核算的结果并入控股股东的合并财务报表。因此，按照评估增值后的评估价折股改制变更为股份有限公司，改制后的公司承继改制前公司相关资产、业务，会涉及企业所得税、土地增值税、契税、印花税等的处理。

财政部 税务总局公告2023年第21号的整体改制、改制重组

依据财政部 税务总局公告2023年第21号规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

如果严格按照21号公告要求，似乎只有企业“整体改制”将房地产转移、变更到改制后的企业才可暂不征土地增值税——这似乎将按原账面净资产折股的整体变更情形拒之门外。然而，21号公告第四条又有“改制重组”的说法。于是，我们不禁要问，21号文的改制重组到底是公司法的整体变更，整体改制，还是一般意义上的改制重组呢?

好在这个21号公告在最后一条解释了这号文适用“改制重组”房地产转移、变更不征收土地增值税的情况：不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

因此，21号的“整体改制”“改制重组”并非严格意义上的整体变更，也非整体改制，它只是给了一个笼统的企业改制重组过程中房地产转移暂不征收土增的适用范围，这号文暂不征收土地增值税的适用范围就是：改制重组前后，原企业投资主体存续的，可暂免土地增值税，并没有要求改制是按原账面净资产折股的整体变更，还是按评估价值折股的整体改制。

企业改制重组房地产转移、变更土地增值税暂不征收的要点

依据21号公告规定，企业改制重组房地产转移不征收土地增值税要求是，改制前后企业投资主体(出资人)不发生变更，对这个原企业投资主体的投资比例则没有这样的要求。因此，我们需要注意以下几点：(房地产转移任意一方为房地产开发企业不适用)

1.整体变更、整体改制过程中转移、变更房地产，原企业投资主体符合要求，可暂不征收土增税就没有问题。如果改制中引入了新的投资人，涉及的房地产转移、变更就需要缴纳土地增值税;但是，承受房地产一方符合条件的，可免契税的优惠不受新引入投资人的限制。

2.符合条件的企业合并、分立重组不仅土地增值税可暂不征收，也可以暂免企业所得税(特殊性税务处理)。

企业改制重组房地产转移、变更不征收土地增值税导致的结果是将房地产的价值、税负递延转移到了受让方，这种情况和企业重组的合并、分立特殊性税务处理的股东权益连续性类似。而股权收购、资产收购、资产划转等因重组前后投资主体发生改变，被排除在暂不征收土增的范围之外。

企业合并、分立过程中伴随房地产转移、变更，在既适用特殊性税务处理，又适用土增暂不征收规定时，需要注意税收优惠政策之间的区别：

①企业合并适用特殊性税务处理的吸收合并时，被合并方的原股东成为吸收合并方的股东，对被吸收合并企业将房地产转移、变更到合并企业的，这项企业合并符合不征收土地增值税的条件。

②企业分设为两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后企业，暂不征土地增值税;如果选择适用特殊性税务处理，分立后的原股东持股比例也必须相同。

3.企业改制重组时涉及房地产投资符合要求，可暂不征收土地增值税。

在引用21号公告第四条“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资进而暂不缴纳土地增值税”政策时，有的地方税务机关认为仅适用改制重组时涉及的房地产投资，有的地方税务机关对这条认为投资就是改制重组的一种形式，只要有投资均可享受优惠。在此，笔者提两点：

①21号公告最后一条兜底条款“不改变原企业投资主体、投资主体相同”，对这号文通篇都是有约束力的。因而，该文第四条的改制前后原企业投资主体也应该在这个原则以内。

②即便改制重组是个广义的重组概念，企业有房地产投资也未必一定能符合暂不征收土地增值税的要求。比如，a公司以房地产投资设立b公司(或者a公司设立b公司，然后a以房地产投资b)，和a公司股东设立b公司，然后a以房地产对b进行投资。第一类情况改制前后的企业投资主体是a公司股东、a公司，第二类情况改制前后企业投资主体均为a公司股东。很明显，第一类要征收土地增值税，第二类可暂不征收。

来源：雁言税语

企业改制重组时税务筹划的三大平台

企业在进行联合、兼并、分离、置换、出售、股份制改造等形式的改制重组时，会引起企业主体改变、产权的转移、所有制性质改变、隶属关系变更等一系列变化，从而引起相应的税务问题。企业在改制重组时，如果税务筹划到位，可能使企业享受税收政策上的种种好处，减轻企业税务负担，相反，如果漠视其中的税务问题则可能带来日后的麻烦，甚至走进税收“陷阱”，这不能不引起决策者的重视。本文拟从以下三大涉税问题加以分析，为企业提供税务筹划的平台。

一、因纳税主体改变而涉及的税务问题

这一问题源于我国现行税制对同一经济行为在各类主体之间税收待遇上的差异性，尤其是在所得税上表现最为明显。如内资企业与外资企业、高新技术开发区区内企业与区外企业、现代企业制度试点企业与非试点企业、上市股份制公司与非上市股份制公司、境外上市股份制公司与境内上市股份制公司等之间在适用税率以及所享受的税收优惠政策方面存在着较大的差异。企业的改制重组会引起纳税人主体的改变，从而引起税收待遇上的变化。而且，企业通过各种不同企业之间的相互投资渗透，可以从原来的非优惠企业变为优惠企业，享受税收优惠的好处。

比如，内资企业与中外合资企业再合营，按税制的有关规定，如果满足以下两个条件，可按外商投资企业享受税收优惠：(1)按中外合资经营企业法规定成立：(2)注册资本中所含外国投资者的投资比例不低于25%。内资企业与外商投资企业共同作为发起人设立新的股份有限公司时，凡发起人认购的股份中，外资股占总股份的25%以上，可依外商投资企业缴税。又如，通过母子公司等关联企业之间的收购兼并形式的资产重组，按现行税法规定，若收购公司将被收购公司作为非独立核算单位，由总公司合并纳税;如果属于优势企业兼并困难企业，被兼并企业的亏损可以抵减收购方的应税所得，享受减税或延缓纳税的好处，等等。由于税收优惠政策体现了特定时期国家的政策意图，

因此，企业在改制重组过程中，应充分考虑纳税主体发生变化而引起的税收待遇变化，并通过合理的税务筹划，按照税法的导向，科学选择纳税人主体的性质及改制重组的形式。

二、因企业改制、重组引起产权转移而涉及的税收问题

企业改制、改组是一次资源的重新配置过程，必然伴随资产的转移。在产权转移过程中无法回避两类税收问题：一是资产转移中的流转税问题，二是对产权转移形成所得的税务处理。根据现行的税收制度规定，在流转税方面大多采用较优惠的税收政策，如对关联企业之间相互转让资产进行资产重组、购并时的不动产转让不征收营业税，也不征收土地增值税;以无形资产、不动产投资入股，参与被投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并免征土地增值税;对存货等流动资产出让应作为货物交易行为缴纳增值税;对货物性质的固定资产转让，如果转让价格超过原值，应按转让价格4%的征收率缴纳增值税。

对资产转让实现的收益，如转让机器、设备、房地产实现的所得，属于资本利得范畴。从国际范围看，世界各国对资本利得通常采用低税率或免税的税收优惠政策来鼓励资本流动，活跃资本市场，并且按资产持有期长短将资本利得分为长期资本利得和短期资本利得，在税收上区别对待，形成对长期投资的激励机制，在此基础上，对用于再投资的资本利得有减税、免税、延缓纳税等规定。我国对企业资本利得的课税，按有关税收制度的规定，具有以下特点：一是企业取得资产转让收益，应计入应纳税所得额，征收企业所得税，其相应的损失，可从当期所得额中扣除;二是对企业的资本利得与生产经营所得实行同等的税收待遇，按同一比例征税，没有专门的税收优惠规定;三是不区别长期资本利得与短期资本利得。由此可见，我国在税收上还没有形成对存量资本流动的激励机制。

上述分析表明，企业在改制重组过程中，除应从生产经营需要的角度考虑转移哪些资产外，还应从税务筹划的角度考虑转移哪些资产、按多大的价格转让资产、如何从流转税和所得税综合筹划的角度进行资产的转让等问题。

三、企业改制、重组后关联企业之间转让定价的税收问题

过去，人们通常只认为跨国公司存在利用关联企业转让定价进行国际避税问题。事实上，国内企业集团内部同样存在转让定价问题。由于有关所得税法规对利润水平较低的企业、外商投资企业、高新技术企业、新办第三产业等规定了减免税优惠政策，导致关联企业之间的税负水平存在差异。根据上市公司所得税税率的统计，上海证券交易所1998年底337家上市公司中，除7家未披露税项外，只有9家中央直属企业的公司执行33%的所得税税率，其余321家上市公司分别享受0%—18%的10档优惠税率，优惠面达97.3%，其中165家公司适用15%的税率，110家公司征33%，返还18%。

可以想象，如果上述适用不同税率、按照不同方式征收的公司之间存在关联关系，则上述税率差异会激励企业利用转让定价将利润从适用税率高的企业转移至适用税率低的企业中去。应指出的是，虽然关联企业更多地存在于非上市公司之间，但上述税率差异同样也较普遍地存在于非上市企业之间。

另一方面，尽管我国税法明确规定，投资方适用税率高于被投资方税率时，分回利润需要补缴税款，但这里值得关注的是：(1)这里的税率差异只是因地区之间的税率差异所引起的，对于联营企业(被投资方)享受税收优惠而出现的税率差异不需补税;(2)只有当从被投资方的利润实际分回时才补缴税款，如果把利润保留在联营方，则存在税收的递延抵免不需补缴税款。在这里，也给企业重组提供了一个税务筹划的平台。企业应在哪里设“点”，各点之间的业务如何设置，以及业务往来之间如何定价等，都是税务筹划所需要考虑的问题，对这些问题的不同处理会带来不同的筹划效果。

最后应指出的是，随着经济形势的变化，国家出于宏观调控政策的需要会相应地调整税收政策。因此，企业在考虑因纳税主体变化所引起的税收待遇差异时，不仅应考虑现行的税收优惠政策，而且应该研究税制变化发展的规律，把握税收优惠政策的变动趋势。关于这一点，当前企业在进行税务筹划时尤其应给予高度重视。主要原因是从1994年开始实行的税收制度与目前我国经济面临的主要矛盾以及中国加入wto的规则要求之间已出现明显的不适应，税制改革、税收优惠政策的调整已势在必行。

比如，基于市场经济的公平税负要求，内外资企业所得税法将统一;依据wto规则要求及加入wto的谈判承诺，在逐步降低关税总体水平的同时，必将调整关税税率结构，整顿和削减关税减免优惠政策措施;取消采用税收进行专向性、特定性补贴的有关优惠条款，以便同wto反补贴协议中的有关规定保持一致，并用足wto规则中允许的一些税收政策;为配合我国经济发展战略要求，将出台鼓励投资、技术进步、科技开发的税收优惠措施;为支持国有企业改革、西部大开发战略实施的税收配套措施等在近期内也呼之欲出。对此，企业应给予充分关注，并在企业改制重组中加以全面考虑。

总之，企业改制重组是优化资源配置的重要手段。由于改制重组，会引起纳税主体发生改变，相应地企业内部交易可能转化为外部交易，或者相反;改制重组之前、之中、之后，带来适用税种、适用税率、征收方法等多方面的改变。因此，财务管理必须从税务筹划的角度，综合考虑这些变动对企业税负的最终影响，我们相信，这种筹划必将对规范我国企业的改制重组行为、使企业的改制重组按照税法的导向行动以及促进税法的改革等都是具有极其重要的作用的。最后应指出的是，本文旨在探讨企业改制重组中税务筹划的领域之所在，至于具体如何筹划，需要企业根据自身的具体情况去摸索。

来源：安徽省地税网

编辑：沐林财讯

【第7篇】预缴土地增值税税率表

文|金穗源商学院 刘玉章

问题二十一：‘营改增’后如何预缴土地增值税？

问：房地产企业取得“商品房预售许可证”之后，可以预售房产，取得预收款之后要预缴土地增值税，预缴土地增值税的计算基数是不含税销售额乘以土地增值税的预征率。但是，财税[2016]43 号文件与国家税务总局2023年70号公告(以下简称70号公告)所规定的计算基数不同，当地税务机关要求企业按70号公告执行，这样做对吗?

答：《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

预缴土地增值税=预收账款÷(1+税率或征收率)x土地增值税预征率

适用一般计税方法的税率为9% ; 选择简易计税方法的征收率为5%。

《国家税务 总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2023年第70号)规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

预缴土地增值税=(预收款-应预缴增值税税款)x土地增值税预征率

【案例】2023年6月，晋龙房地产公司开发的和谐友爱小区开始预售房产，签订住宅预售合同金额22 200万元，实收预收款1 554万元，适用一般计税方法计税，当地规定住宅土地增值税的预征率为2%。请计算应预缴的土地增值税。

【案例分析】

（注：以下计算结果四舍五入保留整数）

(1)按财税[2016]43号文件规定:

预缴土地增值税= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70号公告规定:

预缴增值税= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

预缴土地增值税=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多预缴土地增值税= 302 246 - 285 138=17 108(元)

误征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地产企业适用一般计税方法，采用70号公告比财税[ 2016] 43号文件多预征土地增值税17 108元，误征率为6%。

(4)设预收账款为x,计算一般计税方法土地增值税预征率。

设按43号文件计算的预征税为a,

a=x÷1.09×2%

按70号公告计算的预征税为b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同样方法，计算简易计税方法土地增值税误征率。

70号公告规定:“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可以按照以下方法计算土地增值税预征计征依据”。“可以按照”不是强制性规定，是选择性规定。因此，纳税人可以不按照70号公告的规定，而按财税[ 2016] 43号文件计算土地增值税的计算基数，少预缴土地增值税可以为企业节约资金成本，但是，两种计算方法对土地增值税清算时的最终税负没有影响。

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下期我们学习“ 土地增值税清算时补缴以前年度税款是否征收滞纳金”，您也可以思考一下，下期再见！

【第8篇】土地增值税怎么计算

土地增值税实行四级超率累进税率，也是我们国家唯一一种使用超率累进税率的税种。其税率的选择、税额的计算也与其他税种显著不同。

税率及税额计算方法

增值额未超过扣除项目金额50%的部分（含本比例）

税率为30%，适用速算扣除系数0

土地增值税税额=增值额*30%

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分（含本比例）

税率为40%，适用速算扣除系数5%

土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分（含本比例）

税率为50%，适用速算扣除系数15%

土地增值税税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%

增值额超过扣除项目金额200%的部分

税率为60%，适用速算扣除系数35%

土地增值税税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%

【第9篇】土地增值税税款入库

编者按：由于房地产开发项目周期都比较长，《土地增值税实施细则》里规定了预征土地增值税的制度，即：待项目全部竣工、办理结算后再行清算，多退少补。一些房企为了减少资金占用，会在“可清算”和“应清算”之间进行筹划，使得应缴未缴土地增值税成为房地产开发行业中普遍存在的现象。本文拟对该种情形下土地增值税“超期”清算做合法性分析，供读者参考。

一、案例引入

（一）基本案情

2023年5月25日，周威向省地税局邮寄行政复议申请，要求省地税局责令嘉兴市地方税务局（简称嘉兴地税局）依法履行法定职责，对上海旭辉集团在嘉兴房地产项目旭辉广场征收土地增值税，请求责令嘉兴地税局按国税总局规定奖励举报人。5月27日，省地税局收到该申请，并于6月5日收到周威补正后的行政复议申请。周威明确的申请事项为责令嘉兴地税局依法履行法定职责，向上海旭辉集团在嘉兴房地产项目旭辉广场征收土地增值税；责令嘉兴地税局依法履行法定职责，向上海旭辉集团在嘉兴房地产项目御府、朗香郡项目评估、批准后确定清算时间；请求确定申请人举报行为，依法进行举报程序，按国家规定发给奖励。6月6日，省地税局向嘉兴地税局寄送《行政复议答复通知书》。6月15日，嘉兴地税局提交《行政复议答辩书》及事实证据、法律依据。因案情复杂，省地税局于7月31日决定延期30日作出复议决定。8月22日，省地税局作出案涉行政复议决定。另查明，嘉兴地税局稽查局于2023年9月8日收到省地税局转交的周威举报信，检举浙江旭辉置业有限公司旭辉广场项目涉及的土地增值税未交，要求查处并给予奖励。嘉兴地税局稽查局于当日进行登记。此后，嘉兴地税局稽查局又收到周威对上述事项的检举。嘉兴地税局稽查局进行了调查，于9月18日调查结束。9月28日，嘉兴地税局稽查局作出《税收违法行为检举线索检查情况书面告知书》，其上载明的检查结果为：在检举人检举之前，浙江旭辉置业有限公司已提出土地增值税清算申请，税务部门已根据规定对“旭辉广场”项目启动相关程序。10月20日，周威签收了该告知书。嘉兴地税局稽查局于2023年10月14日收到周威的举报信，检举浙江旭辉置业有限公司御府、朗香郡项目涉及的土地增值税未交，要求查处并处滞纳金和罚金，奖励本人。此后，嘉兴地税局稽查局又收到周威对上述事项的检举。

（二）税局观点

嘉兴地税局稽查局于10月17日组织调查。经调查后认为，涉案房产企业在嘉兴御府、朗香郡项目上均已按规定预缴了相关土地增值税。关于土地增值税清算问题，御府项目整体销售未达到85%，不符合清算条件；朗香郡项目一期二期虽整体销售已超过85%，但因附加值高的商业房产未销售，此时清算会导致国家税收流失，待商业房产销售达到一定比例后再通知清算，朗香郡项目三期四期因未整体验收，不符合清算条件。2023年3月31日，嘉兴地税局稽查局再次收到周威前述举报。4月5日，嘉兴地税局稽查局再次组织调查。调查结论同前。

（三）法院观点

一、二审法院均支持税局观点。

二、华税分析

（一）土地增值税“超期”清算不违法

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条规定了土地增值税的清算条件：“（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。”由此，现行土地增值税清算分“应清算”和“可清算”两类情形。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”目前土地增值税的征管规定由各地税务机关根据当地情况制定，规范各不相同，实操层面更是差异巨大。

土地增值税“可清算”项目超期清算是业内常态，主要原因在于：（1）房地产开发项目周期都比较长，房企为了减少资金占用，往往都会在“可清算”和“应清算”之间进行筹划。（2）有些房地产项目由于自身原因，即使满足“可清算”的条件，税务机关也会根据项目具体情况，不要求企业进行清算（前述案例朗香郡项目的情况即是如此）。（3）对于“可清算”项目，根据现有规定，必须由税务机关向纳税人发出《土地增值税清算通知》，纳税人才应进行土地增值税纳税申报、报送纳税资料，在税务机关未发出通知时，纳税人也无须进行土地增值税申报、清算。

因此，对于“可清算”项目的土地增值税“超期”清算要看具体原因，往往是合法的。

（二）土地增值税征管新动向值得关注

2023年7月中旬，《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》公开征求意见。时至今日，新法尚未发布，但征求意见稿体现了立法的动向，其内容值得关注。最值得房企注意的即是：《征求意见稿》把以往的土地增值税“可清算”和“应清算”合并成为“应清算”，使得清算条件更严格。根据该规定，纳税人如果达到应清算条件不清算的，就要负全部责任。结合“清算不需税务机关审核确认就能自行申报入库”的规定，税务机关今后对土地增值税清算项目经稽查、评估后调增税款的，可能会进一步加收滞纳金，并可能根据案情加收罚款。

2023年11月底，国家税务总局深圳市税务局发布《土地增值税征管工作规程》（2023年第8号），该规程发布在土地增值税征求意见稿之后，因此，其规定某种程度上预示了税务机关的征管趋势。

深圳市税务局发布《土地增值税征管工作规程》第十五条规定：“对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（起始时间为最后一张预售许可证取得时间）；（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。”接着第十七条规定：“对符合第十五条情形的项目，主管税务机关应在该项目符合第十五条情形起1年内制定清算计划，清算计划须经过集体合议。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管税务机关应及时通知纳税人清算。纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报。”由此，深圳市税务机关将依据新的规程对“可清算”项目提出了清算时间表，也即对主管税务机关提出新要求，对于满足“可清算”条件的项目，应在一年内制定经过集体合议的清算计划。该规定同时意味着，对于之前的“可清算”项目，如若一直未清算，可能会被清查。

综上，华税提醒，利用土地增值税“可清算”不当筹划的房地产项目，应结合项目情况，尽早应对，确实不应该清算的，向主管税务机关阐明原因，应该清算的，积极配合主管税务机关工作，进行清算。

【第10篇】土地增值税印花税的能不能扣除

文|金穗源商学院 刘玉章

问题六十一：土地增值税清算时，已缴纳的印花税可否扣除？

问：房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照《印花税暂行条例》缴纳了印花税，请问在计算土地增值税时，可否扣除?

答：房地产企业在开发经营过程中缴纳的印花税分两种情况来处理：

（1）房地产开发经营过程中缴纳的印花税，土地增值税清算时不得扣除。

根据《企业会计准则》的规定，印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10％扣除。

土地增值税清算时所扣除的房地产开发费用中包含了印花税，如果再扣除则属于重复扣除，为此，《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”此项规定的含义是房地产企业土地增值税清算时不能再重复扣除印花税。

《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，根据财税字[1995]48号规定，印花税不能重复扣除。

（2）房地产开发企业转让旧房及建筑物时，缴纳的印花税在计算土地增值税时可以扣除。

财税字[1995]48号规定：“其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”

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下期我们学习“地方教育附加在土地增值税清算时可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再见！

【第11篇】旧项目土地增值税清算应税收入

编者按：土地增值税向来是一个复杂的税种，其复杂性一方面体现在国家层面的规定不够明确，实践中容易产生不同理解，导致发生争议，另一方面体现在部分征管措施授权地方税务机关自行制定细则，而各地处理方法不尽相同，导致横向层面有违税收公平。例如土地增值税清算单位的认定，就是一个争议颇多的问题，不同的认定方法，可能导致土地增值税纳税义务相差数千万之多。本文将以一个真实案例引入，分析如何合理认定分期开发项目的清算单位。

一、案例引入：分期项目清算单位不同，土地增值税相差数千万

a公司成立于2007年，主要经营业务为：房地产开发、销售。2007年，a公司取得某地块土地使用权，滚动开发x房地产项目。因x项目占地面积较大，a公司自行区分为x一期、x二期、x三期三个项目开发建设。2023年1月，三期项目均已竣工，其中一期、二期实现盈利，三期发生亏损。经a公司评估，如合并清算，在正负增值额互相抵消后，应当缴纳土地增值税2000万元；如分别清算，三期项目增值额为负，土地增值税为零，一期、二期项目应当缴纳土地增值税6000万元。两种清算方法纳税义务相差4000万元。a公司遂向x市税务局提交《申请报告》，申请将一、二、三期项目合并清算。

2023年4月，x市税务局y税务分局向a公司作出《关于a公司申请x项目合并清算土地增值税的答复》，提出税务信息系统显示a公司开发的x项目按一期、二期、三期做了三个项目登记，认为将x项目确认为一期、二期、三期三个清算单位进行土地增值税清算依据充分，a公司申请合并清算无法律依据。2023年5月，x市税务局y税务分局向a公司作出《税务事项通知书（清算审核结论通知）》，要求a公司对x一期单独清算土地增值税，补缴x一期土地增值税2000万元。

a公司不服，向x市税务局提起行政复议，本案争议焦点为：a公司将x项目自行区分为一期、二期、三期三个项目，是否应当分别清算土地增值税？

税务机关认为：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。本案三个项目分期开发，依法应当作为三个清算单位。

a公司认为：三期项目只是为了开发建设方便自行划分的，具有随意性，不应作为清算单位的划分依据。否则a公司完全可以任意界定分期项目，规避土地增值税纳税义务。

二、分期项目应以国家有关部门批准文件为依据划分，纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税法立法目的和基本原理、原则

（一）只有国家有关部门批准分期开发的项目才应以分期项目为单位清算

虽然国税发〔2006〕187号规定了分期开发项目以分期项目为单位清算，但并没有明确“分期开发”、“分期项目”的概念和判断标准，也没有明确“以分期项目为单位清算”是强制性规定还是宣示性规定。实践中，房地产开发建设项目划分标准不一，表现出很强的任意性，例如：有的以土地使用权证为准划分不同项目，有的以发改委立项审批文件为准划分不同项目，有的以建设规划许可证、建设用地许可证、甚至预售许可证为准划分不同项目，有的则完全自主划分不同项目，各种情形不一而足。为此，x市税务局发布《关于土地增值税若干问题的公告》，对此问题进行了明确。

根据该公告规定，“土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案”。由此可见，该公告明确规定“分期项目”包括两类，其一是国家有关部门批准分期开发的项目；其二是纳税人自行分期的开发项目。同时明确规定了两种分期项目适用不同的清算规则，即：（1）对于国家有关部门批准分期开发的项目，必须以分期项目为单位进行清算。（2）对于纳税人自行分期的开发项目，可以以分期项目为单位进行清算。

根据税收法定原则，税法必须具备明确性，而国税发〔2006〕187号过于粗放的规定难以适用于实践，此种情况下，应当充分考虑地方性法律依据。x市税务局公告内容对分期项目的界定和税务处理规定符合上位法。根据该公告规定，对于纳税人自行确定的分期项目，并不强制以分期项目为单位进行清算，而是可以选择以分期项目清算，当然也可以选择整体清算。

（二）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合土地增值税立法目的

《土地增值税暂行条例》第一条规定，“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，“在研究制定土地增值税时遵循了以下三个原则：（一）要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为……（二）维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入……（三）保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整”。由此可见，土地增值税立法目的主要有三：一是宏观调控，即维护房地产开发和房地产市场发展秩序；二是财政创收，即为国家创造财政收入，三是纳税人保护，即保护从事正当房地产开发者的合法利益。换言之，课征土地增值税不仅仅是为了维护国家税收利益，即不能只关注财政创收，还需要在征税过程中充分考虑调控性和纳税人权利保护。既要对炒买、炒卖扰乱房地产开发秩序的课征重税，也要对正当开发者充分保护、考虑其投资回报合理征税，从而体现差别化征税，实现对土地增值收益的“合理调节”。

本案中，a公司是依法依规成立的房地产开发企业，开发案涉项目并非炒买炒卖，案涉项目预售收益均为合理市场收益，完全是正当开发、获取合理回报。案涉项目开发周期长，在开发过程中，有取得预售收益的机会，但也同样存在巨额亏损的可能。因此，只有整体清算才能真实反映出a公司的回报。如果不以项目整体为清算单位，而任意将案涉项目划分为不同单位，就会出现部分清算单位小幅盈利，部分清算单位重大亏损，导致即便开发项目最终巨额亏损的情况下，仍缴纳了相当金额土地增值税税款的不合理情况。这是对正当房地产开发者合法权益及正当回报的侵害和掠夺，严重违背保护正当房地产开发者合法利益的立法目的。

（三）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税法解释的基本原理

国税发〔2006〕187号关于清算单位的立法较为模糊，导致实践中存在较大争议。例如并未明确规定所谓“分期开发的项目”应当如何判断，也未明确所谓“国家有关部门审批”所指代的具体部门。实践中，房地产开发项目较为复杂，在开发过程中，涉及到国家多个部门的审批，包括：发改委对项目立项的审批，规划局对土地规划整体方案的审批、规划局对建设工程规划的审批、住建局对建设工程施工的审批、住建局对房产预售的审批等。对于“国家有关部门审批”的确定，存在不同的理解：江西省、河北省等地以发改委的立项审批确定，四川省、海南省、福建省等地以规划局颁发的《建设工程规划许可证》确定，安徽省、青岛市等地综合确定清算单位。

虽然税法规定模糊不清，实践存在不同理解，但在不同项目中，采用不同方法确定清算单位可能导致纳税义务大不相同。税法属于行政法，在税法规定不明确的情况下，应当按照有利于纳税人的原则进行解释，即选择一种能够合理评价纳税人取得增值额的方式。在本案中，即对案涉项目作整体清算。在法律、规范性文件规定不明的情况下，不应作出对纳税人不利的认定。

（四）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税收公平的基本原则

税收公平原则，是指税法必须根据纳税人的税收负担能力，确定纳税义务。税收负担能力高的多缴税，税收负担能力低的少缴税，没有税收负担能力的不缴税。根据税法基本原理，税收公平原则主要适用于所得税，纳税人实现的所得额是评价税收负担能力的标准。根据国税函发〔1995〕110号第一条，“土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税”。由此可见，土地增值税是一种特殊的所得税，纳税人实现的所得额即转让土地取得的增值额。

税收公平原则不仅要求贯彻量能课税，还隐含了合法、合理确定税收负担能力的前提。只有公平确定税收负担能力，才能进一步据此设定纳税义务。因此，依法确定纳税人实现的所得额，是税收公平原则的要义。就土地增值税而言，纳税人实现的所得额，应当以其开发一个整体项目取得的全部增值额确定，而不能对整体项目任意分割，人为将有增值的建设工程划为一个项目，将无增值、亏损的建设工程划为另一项目。税收公平原则背后反映的是“以人为本”的精神，即以一个纳税人为本位，以纳税人为一个整体确定负税能力。在土地增值税方面，表现为应当关注特定房地产开发项目的开发企业整体，而不能仅仅以项目中，某部分建设工程实现的收益衡量负税能力。因此，将案涉项目任意划分为多个项目将无法真实反映纳税人实际的负税能力，有违税收公平原则。

本案中，按三期进行清算，无法准确体现土地增值额、不能正确评价a公司的负税能力，有违税收公平的基本原则。由于土地增值税不允许不同清算单位产生的正、负增值额互相弥补，而土地增值税又采用累进税率，增值额提高可能导致税负大幅攀升，将这一期、二期分别核算将导致整体税负激增。整体来看，a公司没有取得相当收益，却承担了高额税负，对第一期单独清算无法准确反映a公司的负税能力，有违税收公平原则。

三、房地产开发企业如何规避分期开发的土地增值税清算风险

（一）安排财务与审计人员进行账务清理

由于房地产开发周期长，涉及资料繁杂，为了客观、准确反映开发情况，全面归集收入和扣除项目，了解分别清算和合并清算下的税负差距，企业应当妥善安排财务与审计人员进行账务清理，对企业的各种资产、负债、成本、费用、收入按照会计核算科目进行核对和清理，对集团企业各项内部资金往来进行审查，以保证企业做到账账相符、账证相符、账实相符。

（二）积极准备材料提供给审核机构预清算

在账务清理的基础上，企业需要汇总会计凭证和账簿，积极准备一套完备的涉税资料，向审核机构提供。作为土增税清算审核的基础性资料，企业提供的涉税资料力求做到真实、准确、完整、及时。避免因材料不全或提供不及时引发税务风险。审核机构在此基础上，对分别清算和合并清算的税负进行准确评价，审核报告作为企业最终申请清算的参考。

（三）就事实与法律问题与税务局沟通协商

当企业和税务机关对分期项目清算单位产生分歧，应当与税务局沟通协商，向税务局举证证明客观事实或者深入交流法律的适用性问题。如果税务局确有错误，通常会通过内部程序予以纠正。如果税务局拒绝更正，企业又确有正当理由提出异议的，可以在缴纳税款或者提供担保的情况下，启动行政复议乃至行政诉讼等程序，实现权利救济。

（四）借助涉税专业力量寻求支持应对土地增值税清算风险

实践中，企业可以聘请专业的税务师或税务律师协助应对审核，尤其是发生税企争议时，专业税务人员的参与可以起到润滑作用，更好地推动纠纷的解决。税务师或税务律师的介入，还可以协助企业发现风险，并尽早采取措施应对，为企业土增税合规保驾护航。

【第12篇】房地产土地增值税不含税收入

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

【第13篇】土地增值税优惠

在实务操作中，很多财务人士不知道企业土地转让应该交哪些税？税率是多少呢？怎么样在合法的情况下去合理避税？土地买卖和股权转让又有什么区别？

通常情况下，土地不能直接转让，土地只有在开发投入达到项目总投资（不含土地成本）的25%之后才可以转让。只有在企业改制重组、破产清算等特殊情形下土地才有可能直接转让。土地的转让涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税以及土地购买方的契税。

根据土地的取得时间不同（是否在营改增之前），增值税税率可能为5%，也可能为9%；土地增值税适用30%到60%四档超率累进税率；企业所得税适用25%的基础税率；印花税适用产权转移书据万分之五的税率；契税适用3%-5%的比例税率，具体税率根据当地实际情况确定。

合理的税务筹划主要考虑企业改制重组的相关税收优惠，土地买卖涉及不动产权属的转移，应征契税和土地增值税，而股权的转让不涉及不动产权属的转让，仅需缴纳所得税和印花税，虽然国家税务总局原先发文“以转让股权的名义转让不动产需要缴纳土地增值税”，但是从各地的税务实践和相关税务司法判例的情况来看，通过转让股权的形式转让不动产无需征收土地增值税。

【第14篇】土地增值税实行的税率形式

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土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。超率累进税率是超额累进税率的一种。超率累进税率是一种特殊税率形式。

实行四级超率累进税率，选取课税对象的某一百分比指标为计税起点，将其按百分比高低划分为若干个等级部分，并分别规定每一个等级的税率。

土地增值税实行四级超率累进税率：

1、增值额未超过50%的部分税率为30%；

2、增值额超过扣除项目金额的50%未超过项目扣除金额的100%税率为40%；

3、增值额超过扣除项目金额的100%未超过项目扣除金额的200%税率为50%；

4、增值额超过200%的部分税率为60%。

下面，源恒财税通过一个案例带大家了解一下土地增值税如何计算四级超率累进税率。

案例

某房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为1500万元，扣除项目金额为1000万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税？

解析：根据四级超率累进税率表

（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%

（2）土地增值税应纳税额＝1500×50%-1000×15%＝600（万元）

土地增值税计算三步法

01 计算增值率

例题中增值额为1500万元，注意这里是增值额哦。

增值额1500万元，扣除项目1000万元，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%

在《土地增值税》系列丛书中，源恒税务使用大量的案例对土地增值税如何采用四级超率累进税率计算方法的问题进行解答，书中汇总了从1994年到迄今为止的所有现行政策和优惠政策，通过政策解读、案例、问题解答3个板块，对我们在土地转让、房产转换、合作建房、房地产出租、房地产抵押、代建房等方面遇到的税务问题进行解答，是我们快速、便捷的找到税务上的解决方法，成功运用法律法规这一武器维护我们的合法权益，是个人、企业经营必备的税务工具书。

02 通过增值率找对应税率和速算扣除系数

增值率=增值额/扣除项目金额×100%

增值率=1500万/1000万×100%=150%

本例中增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200% 适用第三级次。

03 计算应纳税额

应纳税额＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数

应纳税额=1500万×50%-1000万×15%＝600（万元）

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

政策依据

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

源恒财税业务介绍

源恒财税二十多年来专业从事房地产企业财务审计、税务审计、税务咨询、纳税评估、财税培训、税务筹划、《税务总监》研究、法规数据库查询、新政策解读及推送、财税高级人才推荐等服务，就企业经营中的实际税收问题展开现场咨询，指导房地产企业在税法所允许的范围内，进行前期税收筹划和事先安排，达到合法预防与管控税务风险的目的。经过26年的税务操作实践与经验积累，帮助房地产企业税务管理部门监督税收成本风险管理与控制、税款现金流管理和税务争议处理，提早揭示税务风险并及时作出应对与筹划。让纳税人一开始就站在税务巨人的肩膀上，少走弯路，依法维护纳税人的合法权益，为企业的腾飞保驾护航。

欢迎咨询房地产企业税务规划师刘生：136-0308-9197，潘生：136-2094-7117。

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【第15篇】关于土地增值税

1、征税条件：权属发生变更、取得增值收入；只有特殊的一个不征收，就是国家出让土地

2、基本征税范围：

2.1基本征税范围：

转让国有土地使用权（卖地）；

地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（卖新房）；

存量房地产的买卖（卖旧房），原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金；

2.2特殊征税范围：

权属变更没有取得收入不征税：房地产的继承、赠予

权属没有发生变更不征税：房地产出租、重新评估、代建

房地产的抵押：抵押期满后发生权属转让，要征税

合作建房：建成后按比例分房暂免征收，建成后转让，要征税

房地产的交换，要征税，但个人交换自有居住的房地产，经税务机关核实，可以免征（契税，交换多交钱的乙方纳税）

3、税率

土地增值税实行四级超率累进税率。（以盈利能力为依据）

计税方法：一般、简易计税方法，一般计税方法税率9%，简易征收率5%

扣除项目：

卖新房（第1-5项）、卖旧房（第6项）

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

第一类：利息支出能按转让房地产项目计算分摊且提供金融机构证明。利息据实

扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

开发费用＝利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本） × 5%以内

第二类：利息支出不能按转让房地产项目计算分摊，或不能提供金融机构贷款证

明

开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本） × 10%以内

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照第二类处理。上述具体适用的比例按

省级人民政府此前规定的比例执行。

2项-房地产开发成本

【第16篇】关于土地增值税有关业务问题的公告

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随着“营改增”工作的全面展开，减轻了房地产企业税收负担，但是土地增值税在房地产企业的税收负担中仍然占有较大比重，土地增值税清算工作也越来越重要，虽然《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》等政策法规，对符合清算条件的房地产企业相关开发成本费用所采用的方法、如何开展土地增值税清算的工作等做出了明确要求，但是，在实际工作中仍然发现土地增值税清算工作中存在清算条件难界定、票据难审核等问题，如何进一步加强土地增值税清算工作？

▌ 一、房地产项目完工后要进行土地增值税清算

我国土地增值税执行的是预征加清算的制度，即在房地产项目整体竣工销售完毕前，先按销售（含预售）额的一定比例（一般为1%到2%）预征一部分税，待整体项目竣工销售完毕再依照税法规定的计算方法进行全面的清算，多退少补。由于预征率相对比较低，在项目结束后往往都要补税，退税的情况很少。

▌ 二、土地增值税清算以项目为单位

土地增值税的计算是以政府部门审批规划的单个项目为单位，如果同一个项目分期进行开发，还要进一步以每一期为清算单位，分别计算其增值额及应交的土地增值税额。

土地增值税与企业所得税不同，企业所得税是以年为单位，对年度内所有项目的所得进行综合征收。而土地增值税计算以项目为单位，一个项目跨几个年度完成，要在项目完成的那个年度进行土地增值税清算。

▌ 三、土地增值税率是最高的

在房地产企业涉及的所有税种中，土地增值税的税率是最高的。我国现行企业所得税的税率是25%,而土地增值税的税率按照增值额与扣除项目金额的比率，分别为30%、40%、50%和60%。我国土地增值税适用的是超率累进税率。

土地增值税的税率（如下图）

▌ 四、土地增值税的计税依据是项目的增值额

某项目的应纳土地增值税额=项目增值额*税率。项目增值额是纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额。

▌ 五、土地增值税的清算条件

按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的文件要求，土地增值税清算条件分为两种情形，一种情形是企业应该主动申报清算，另一种是由税务机关通知企业进行申报清算。

符合下列情形之一的，纳税人应主动申报进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

▌ 六、以房抵债、拆迁还建等将房产用于非货币性交易也要视同销售计入清算收入

开发商将自己开发的产品抵顶工程款或采用拆迁还建方式对被拆迁人进行实物安置，虽然未取得货币收入，但是按照税法的规定属于取得了其他形式的经济利益，也应该视同于取得了货币收入缴纳土地增值税。

税法规定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

▌ 七、房地产企业建造普通标准住宅有税收优惠

为了鼓励房地产企业积极开发普通标准住宅，国家制定了相应的税收政策给予房地产企业一定的税收优惠。

税法规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。但要注意纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

▌ 八、划分普通标准住宅的三个标准

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：

· 住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

· 各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

· 高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

▌ 九、土地成本和开发建设成本可以加计扣除

上世纪90年代在出台土地增值税政策之初为了促进经济发展，鼓励基础设施建设，国家在税收上给予房地产开发企业一定的支持，税法规定从事房地产开发的纳税人可按取得土地成本和房地产开发建设成本的金额之和，加计百分之二十的扣除。其意义主要在于抑制房地产的炒卖炒卖，但要鼓励对房地产进行开发建设，此条政策一直延续至今。但是随着我国经济形式以及房地产市场的发展，此条政策是否会调整还不得而知，也许会成为下一个土地增值税政策调整的突破点。

▌ 十、房地产开发费用的扣除有比例限制

房地产开发费用包括在房地产项目开发建设过程中发生的与该项目开发建设有关的管理费用、销售费用和财务费用。房地产开发费用的扣除分两种情况：

1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

2、财务费用中的利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

▌ 十一、某些情况下并非销售价格越高项目利润也越高

土地增值税采用的是超率累进税率，项目增值额越高税率越高，而且税率级差较大，为10%。当某个房地产项目在增值额在税率级差的临界点时，可能收入稍高一点会造成增值额超过临界点而适用高一级的税率，直接增加10%的增值税额，得不偿失。所以在项目定价时如果能够进行周密的测算，可以避免此类事情的发生，最好把土地增值税的影响也能作为项目定价的参考因素之一。

▌ 十二、新房与旧房在计算土地增值税时方法不同

我国税法规定转让新建房与转让旧房计算土地增值税的方法有区别。新建房转让按照新建房的土地成本、开发建设成本、费用、税金以开发建设单位账面成本为基础逐项扣除。而转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

在转让旧房时由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率确定评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

▌ 十三、土地增值税也可以定税

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

由于土地增值税是地方税种，地方政府根据本地情况规定的核定征收率差异很大。目前核定征收率最低的是吉林省，普通标准住宅的是0.5%，非普通标准住宅是1%-3%；核定征收率最高的是大连市，普通标准住宅的是6%；非普通标准住宅是8%-9%。

▌ 十四、开发产品转为自用或出租不征土地增值税

我国税法规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

为了减轻土地增值税的压力，一些开发商根据项目情况经过测算已经转变了经营策略，变出售为出租。

▌ 十五、公共配套设施有不同的处理方法

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

▌ 十六、代收费用如何处理

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

▌ 十七、扣除凭证很重要

土地增值税清算文件规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

由于土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目后的差额为计税依据的，扣除项目大小直接影响了应纳土地增值税的多少，所以作为扣除项目依据证明的扣除凭证就显得非常重要。各地方税务机关非常重视扣除凭证的重要性，根据各地情况纷纷细化了对扣除凭证的要求。

▌十八、四项建安成本项目有定额

为了防止房地产开发公司利用虚列支出、抬高成本来逃避土地增值税，一些地方规定了部分开发成本项目的造价参考标准。如北京、大连等地规定清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于当地地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的，按照《分类房产单位面积建安造价表》中核定的每平方米建安成本扣除。

▌十九、转让房地产不办理产权证也要缴纳土地增值税

有些人在转让房地产时签订君子协定，约定房地产实质转让，但不变更产权证或推迟办理，以为这样可以逃避土地增值税，这样理解是错误的。

《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》文件规定土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

▌二十、会计核算对土地增值税具有很大影响

土地增值税清算文件要求在计算土地增值税时对普通标准住宅和非普通标准住宅要分别核算。在分别核算时，对于收入分别核算比较容易实现，但对于成本费用分别核算却比较难于操作。一般情况下非普通标准住宅的售价要高于普通标准住宅，但同时非普通标准住宅的成本也会高于普通标准住宅，而且建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。所以能够合理准确的分别核算普通标准住宅和非普通标准住宅的成本将直接决定土地增值税的多少。

▌后记：

从以上内容来看土地增值税确实是房地产行业涉及的非常重要的税种，由于其税负高、计算复杂、政策性强、变化快，一般企业难于掌握，现在很多房地产开发企业已经认识到土地增值税的重要性，纷纷委托专业机构进行策划，北京的致通振业税务顾问公司还专门研制了模拟土地增值税清算服务体系，使房地产企业在税务机关正式土地增值税清算之前自我摸底测试，进行及时的补救和安排。房地产企业管理者更应该运筹帷幄、合理决策，使企业减少不必要的损失，获取最大的税务权益。