小区分项物业管理方案：商场管理（优选10篇）

小区分项物业管理方案：商场管理

适配人群	物业安保员，商场客服主管，消防管理员	使用场景	商场运营，商户撤店，消防安全
制定目的	商场人多车多，装修频繁，怕出事伤人伤财，想让进出的人安心，生意能稳稳当当做下去。
适用范围	管商场里所有商户、顾客、保洁和保安，管开门关门、消防宣传、卫生、广告音响、投诉电话这些事。
职责分工	物业经理牵头定规矩，保安队长天天巡场盯安全，客服专员接投诉，业委会不定期查落实情况。
禁止行为	不准私拉电线乱改消防设施，不准占道摆摊，不准擅自关店不打招呼，不准在扶梯堆货，不准随便贴广告放高音喇叭。
检查与监督	保安每两小时巡一次消防通道，客服每周核对开门关门时间，月底汇总问题，没改的发提醒单，三次不改约谈负责人，下月起执行检查表。

华庭小区分项物业管理方案:商场管理

8.商场管理方案

【j华庭】是由9个大楼、4个大楼南北独立组合成的住宅、并配有综合型商场的物业，所以商场管理也是物业管理的重要组成部分，也可以说是【汇锦华庭】小区的治安管理、消防管理的重中重，为维护商场的安全和业主、顾客的利益，根据国家治安、消防等有关法律，结合商场物业管理面积大、客流量大、服务繁多、车辆多的特点，特制订以下管理方案:

一、管理内容

1.根据人流众多，成分复杂，加强安全管理的针对性;

2.突出商场面积大，装潢频繁，加强消防安全的宣传和管理工作;

3.依照商场经营多元化，业态多种，加强商场的管理和服务;

4.根据目前商业市场竞争非常激烈，高度重视用户中途撤店管理;

5.全员齐抓共管乞丐、无证流动商贩，维护商场形象;

6.专门设立公示投诉电话和投诉接待中心;

7.加强商场标识体系、商品广告、音响宣传的管理;

8.督促用户按时开、关门，维护商场良好的经营秩序。

9.商场公共设施的保洁管理(卫生设施、扶梯)

二、管理措施

1.注重建章立制，规范管理，建立反扒、反盗和消防应急分队和制订治安、消防应急预案;

2.加强与发展商协调，在商场经营管理方式上，由一家或几家信誉高的综合性公司总包，有利于协调，实施优化组合，科学管理;

3.强化大协调意识，确定统一对外协调，主动引进工商等执法部门进驻商场;

4.建立内部大协调机制，重要活动定期例会通报，安全性事件专案协调;

5.利用广播、专栏、局域网等媒介，发布有关互动信息;

6.主动介绍物业服务中心的相关部门工作标准、程序和收费标准，以便及时沟通，有效相互支持;

7.将用户培训纳入到服务中心整体培训体系，设置商场经营、安全、消防等课程，并邀请政府有关部门参加和授课。培训工作做到有场地、有教员、有制度。

小区分项物业管理方案：商场管理：小区分项物业

适配人群	物业接管小组，开发商工程部，施工单位项目部	使用场景	新建小区交付，前期物业介入，竣工验收移交
制定目的	小区刚建好，怕质量不行，业主不满意，以后管起来麻烦，所以得先验清楚再接手。
适用范围	管华庭小区所有房子、设备、图纸、钥匙、标牌，重点是验完再交过来。
职责分工	物业抽骨干组验收小组，组长牵头定计划，大家按标准验，开发和施工方配合整改。
禁止行为	不准跳过现场初验复验，不准不填验收表，不准没整改就签字交接，不准漏收图纸或钥匙。
检查与监督	小组按计划一步步验，初验问题要施工方限期改，复验合格才交接，没做到就重来，月底前全做完，组长每天盯进度。

华庭小区分项物业管理方案:接管验收

2.接管验收方案

为确保小区的环境、建设和设备设施符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法利益，满足业主的质量要求，方便日后的物业管理，特制订接管小区方案。

(1)管理内容

a.了解接管物业的基本情况;

b.编制《j华庭物业接管验收计划》，确定验收的标准、方法和日程安排;

c.与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对小区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

d.与开发、施工单位一起，对小区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

e.与开发、施工单位联合进行小区物业交接:

核对、接收各类房屋和钥匙;

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;

核对、接收各类设备设施;

核对、接收各类标识标牌。

(2)管理措施

a.抽调管理、业务骨干，组建接管验收小组，负责小区物业的接管验收工作;

b.制订接管验收规程;

c.掌握接管验收的标准和程序;

d.提高对接管验收重要性的认识;

e.实事求是地开展接管验收工作;

f.按规定办理接管验收手续。

小区分项物业管理方案：商场管理：小区分项物业

适配人群	物业项目经理，客服主管，工程领班	使用场景	人才招聘，岗位培训，绩效考核
制定目的	小区物业要干得好，得靠人。人不行，服务就差。想让大家干活更专业、更用心，所以定这个办法。
适用范围	管所有物业员工，管招人、培训、考核、岗位安排这些事。
职责分工	经理牵头定规矩，主管执行日常管理，人事专员盯培训和考核，业主代表偶尔看看效果。
禁止行为	不能随便招人不看能力，不能培训走过场，不能考核糊弄，不能岗位责任不清。
检查与监督	每月排培训计划，每季度考一次业务，年底评优劣。主管检查记录，没完成扣绩效。连续两次不合格调岗或辞退。

华庭小区分项物业管理方案:人力资源管理

12.人力资源管理方案

一流的物业必须需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业人才，而人才的管理和培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

(1)管理内容

a.按照合理的人才结构配置各类人才;

b.任人唯贤，量才录用;

c.开展业务培训，全面提高业务素质;

d.进行业绩考核，优胜劣汰。

(2)管理措施

a.制订岗位职责，做到责、权、利分明;

b.建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性;

c.加强思想作风建设，树立全心全意为100%用户服务的观念和企业品牌意识;

d.岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合;

e.全面考核，做到公开、公平、公正。

小区分项物业管理方案：商场管理：小区分项物业

适配人群	物业服务中心，居委会工作人员，社区活动专员	使用场景	社区活动组织，业主节日联欢，环保公益实践
制定目的	小区要热闹点，大家住得开心，老人孩子都有事做，环境变美，邻里关系更近。
适用范围	全体业主，搞活动、搞卫生、搞学习、搞锻炼。
职责分工	物业牵头定计划，居委会一起办，楼长帮忙通知，管家每天看看干没干。
禁止行为	乱贴广告、乱扔垃圾、占活动场地、活动时大声吵架、破坏绿植和宣传栏。
检查与监督	每月初发活动表，管家查签到和现场，月底交小结，三次不参加就电话问问，缺钱找赞助或收点材料费。

华庭小区分项物业管理方案:社区文化建设

13.社区文化建设

社区文化建设是一项长期工作，既要坚持，又要出新，天长地久，潜移默化，教育人，塑造人的功效自然会被人们所认识。

开展社区文化建设，对于促进社会主义精神文明建设，活跃社区氛围，丰富业主生活，陶冶业主情操，具有重大意义。因此，根据小区业主的需求，充分考虑到各年龄层次、职业特点，与居委会配合开展各种社区活动。

(1)管理内容

a.环境建设

道路整洁，绿化茂盛，空气清新，房屋外观统一和谐，无违章搭建，配套设施齐全。

各类标识(警示、导向)设计美观，布局合理，功能全面。

告示牌、宣传牌、宣传栏的设置赏心悦目，内容健康向上。

b.精神文明建设

绿化自然，如开展爱绿、养绿活动。

保护环境，如开展收集废电池活动。

弘扬公德，如开展敬老活动。

发扬传统，如开展军民共建活动。

c.文化建设

从小区实际出发，开展丰富多彩的社区文化活动。

组织业主参加社会公益活动，加强小区与外界联系。

开展经常性的健身活动;各类竞赛，如篮球比赛、网球比赛、游泳比赛、桥牌比赛等。

组织各类业余活动，如老年合唱团等。

d.教育工程类

利用阅览室，与社会图书馆合办读书社，普及各类知识。与学校联办家政班、电脑班、提高住户素质。

组织课外活动，如双休日兴趣班，培养孩子多方面的爱好。

(2)管理措施

a.建立制度、场地、经费保证体系

制度保证为保证j华庭社区文化顺利开展，要制订一套完整的规章制度，如《精神文明公约》、《社区文化工作制度》、《社区文化活动运作流程》等。

场地保证要落实社区文化活动场地，做到活动场地整洁、安全，能够满足各类活动的需要。

经费保证多渠道筹集社区文化活动经费:

1.服务中心划拨

2.有些活动适当收费

3.寻求外界赞助

b.社区文化建设计划。

小区文化建设应拟订计划，逐步实施。因势利导，因地制宜，量力而行，讲究实效。

j华庭小区活动计划表

活动类别活动时间活动内容活动对象

文娱活动春节(1月-2月)开展新春联欢会全体业主

公益活动3月中旬开展植树活动全体业主

公益活动5月份开展你丢我捡、收集废电池、美化社区活动全体业主

暑假活动7-8月份利用小区会所等场地开展活动少年儿童

体育活动9月份开展篮球比赛、游泳比赛、健身操、武术比赛等体育活动。青少年

文娱活动10月份开展重阳节老年人联欢会、重阳节登山、垂钓活动。老年人

文娱活动11月份开展摄影、绘画、舞蹈等比赛活动青年人

教育培训活动12月份开展书法、电脑培训活动全体业主

c.运用多种形式向业主宣传物业管理知识，使广大业主了解并支持物业管理工作;

d.定期走访和谈心活动。

小区分项物业管理方案：商场管理：小区分项物业

适配人群	业主住户，装修单位，施工负责人	使用场景	房屋装修，商业装潢，办公改造
制定目的	房子装修乱来会伤到楼体，影响大家住得安心，也怕以后卖不上价，所以得管一管装潢这事。
适用范围	管所有要装修的业主和租户，管他们怎么改房间、报不报批、用啥材料、施工安不安全。
职责分工	服务中心收材料、5天内给答复；保安和工程师天天上门盯现场；主任不定期查他们盯得严不严。
禁止行为	没消防和城建批文不准开工；不能拆承重墙；不能私拉电线；不能半夜敲打；施工队没资质不许进场。
检查与监督	服务中心收齐资料才发施工证；保安每天查，发现违规马上喊停，再犯就清人；主任每月看检查记录；没按流程办的，停工补材料，超3次取消资格。

华庭小区分项物业管理方案:装潢管理

4.业主、客户装潢管理方案

为维护物业的保值、增值，在大厦房屋维护保养服务管理中，装修管理显得尤为重要，为维护广大业主、住户的根本利益，特制订房屋装修管理方案。

(1)管理内容

a.消防、城建审批:凡办公、商场各业主、客户的装修，根据消防管理法规，必须向市消防支队、城建局办理审批手续，未经批准，j华庭服务中心不受理装修申请。

b.服务中心审批:业主、客户持消防支队、城建局审批手续、装修图纸、装修施工单位装修资质、装修施工人员身份证、一寸近照二张，连同填写好的装修申请表，向j华庭服务中心提出申请，服务中心在5个工作内予以答复。存在疑问和其中不能同意的部分，需请业主、客户和设计单位、施工单位前来洽谈，修改。

c.告诉装修施工的禁止行为和注意事项。

d.装修管理:告诉装修管理规定，签订装修管理协议，签订安全责任书，落实装修施工单位现场负责人、消防负责人和措施、治安责任人。

(2)管理措施

a.装修管理监督:保安、工程技术人员每天数次上门检查监督，发现违章立即制止，不听劝告，采取措施制止违章作业，同时对违章人员采取请出大厦，不准进入等措施并立即向房地产管理部门汇报，由执法部门处理;记录每天装修现场管理情况和施工情况。

b.服务中心主任:对保安、工程技术人员的现场装修管理监督检查工作进行定期、不定期抽查、工作质量督导、纠偏。

小区分项物业管理方案：商场管理：小区分项物业

适配人群	保安领班，门岗人员，巡逻保安	使用场景	小区安防，装修监管，车辆看护
制定目的	小区安全大家最关心，怕小偷乱闯、危险品进楼、装修出事，想让业主住得踏实安心。
适用范围	管全体保安和监控员，盯门岗巡逻岗、红外监控、电子巡更、车辆进出、装修现场。
职责分工	领班带头查岗查记录，保安各守各岗，监控员盯屏幕，物业主任每月看评估表打分。
禁止行为	不准放可疑人进小区，不准漏查大件物品出门，不准监控设备停摆，不准巡逻走过场。
检查与监督	每天8小时定岗 2-3小时巡逻，监控设备天天检查，巡逻不到点扣钱，每月发质量表，没达标要重训。

华庭小区分项物业管理方案:安全防范

5.安全防范管理方案

在小区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进的设备、工具和人的主观能动性，维护小区物业和业主(物业使用人)的安全，这是一项很重要的工作，最为广大住户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

(1)管理内容

a.常规防范:采用站岗值勤与巡逻值勤相结合的方式，协助公安机关维护小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主、(物业使用人)安全的行为。

门岗的任务

a.礼仪服务(向业主行举手礼或注目礼);

b.维护出入口的交通秩序

c.制止身份不明人员、衣冠不整者和小商贩进入小区;

d.严禁携带任何危险品进入小区;

e.遇有外来人员将大件物品带出小区，即与物主核实，并作登记。

f.为业主提供便利性服务

巡逻岗的任务

a.按规定路线巡视检查，不留死角;

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作;

c.对小区内的嫌疑人进行检查防范;

d.小区楼宇安全检查;

e.住户装修的安全检查;

f.防范和处理各类治安案件;

g.防范和制止各类违反小区管理制度行为。

b.技术防范:运用小区红外线监控系统、电子巡更系统，对小区内的治安情况实施24小时监控，确保小区安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

(2)管理措施

实施半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

强化保安人员的内务管理，开展系统军事化素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

保安严格执行巡更到点制度，确保巡逻质量。

监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

保安管理工作流程与质量标准

保安管理运作

保安领班工作流程与质量标准

工作内容质量标准工作频度

定岗检查检查车管员;非机动车辆发牌率100%;无可疑人物进出;业主、住户、商户邮件不过夜。8小时

流动巡查大楼安全全年无消防事故发生。盗窃案件发案率1%以下当班时间内，二~三小时一次，突发事件随叫随到。

装修监督二次装修发证率100%，无违章施工，无乱搭乱建现象发生。

车辆停放保管无可疑，闲杂人员接近车辆，无未关锁门窗之车辆，有遗忘物品及时通知，重点守护

质量检查环境保护无破坏绿化，无乱扔、乱倒、乱吐、乱烧现象，无各种噪声扰民

突发事件一般突发事件负责现场处理，重大事件应在现场维护局面，并迅速报有关部门3分钟内到达现场

法规学习带领全体保安人员、车管员学习各项法律法规及政策条例等知识每周一次

思想教育带头遵纪守法，模范执法，学雷锋做好事，严明车管纪律每周一次

技能培训健身、擒拿格斗、队列行走、跑步敬礼、消防训练每周一次

保安工作流程与质量标准

定岗检查无可疑人物进出，外来人员应做好登记24小时

流动巡查小区安全被盗刑事治安案件年发率1%以下，全年无消防事故;业主、住户、商户邮件不过夜24小时巡逻

违法事件

装修监督检查装修施工单，违章率年1%以下

车辆停放保管无可疑、闲杂人员接近车辆，无未锁门、窗车辆，遗忘物品及时通知，重点守护

环境保护无破坏绿化、无乱扔、乱倒、乱吐、乱烧现象，无各种噪声扰民

突发事件一般突发事件负责现场处理，重大事件应在现场维护局面，并迅速报有关部门5分钟内到达现场

思想教育带头遵纪守法、模范执法、学雷锋做好事、严明车管纪律每周一次

工作质量考核文件

《员工行为准则》

《岗位职责》

《巡视检查记录》

《月工作质量评估表》

小区分项物业管理方案：商场管理：小区分项物业

适配人群	物业客服专员，验房工程师，交房接待员	使用场景	业主收房，验房交接，交房办理
制定目的	让业主一来就感觉舒服顺心，服务中心看着靠谱，第一面印象不能差。
适用范围	新交房的业主，办领房手续、验房、交资料这些事。
职责分工	客服主管牵头定流程，前台人员接待发资料，工程人员陪验房修问题，物业经理抽查现场。
禁止行为	资料没备齐不能开窗办手续，现场乱糟糟不能迎业主，验房不陪、问题不记、拖着不修。
检查与监督	所有资料提前3天备好，现场布置2天内完成，每户验房当场填表，问题7天内反馈进度，漏项扣当月绩效。

华庭小区分项物业管理方案:业主入伙

3.业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造服务中心的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要的作用，特制订如下方案:

(1)管理内容

a.在业主领房前将所有资料准备齐全。

b.精心布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。

c.凭业主所持的入伙通知单和各类必备的证明，发放交房资料。

d.陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题，经业主确认后，填入《业主房屋验收交接表》。

e.对验房交接中发现的房屋质量问题，与业主约定时间，及时解决。

(2)管理措施

a.制订《业主领房程序》。

b.策划业主入伙现场布置方案。

c.按照《业主领房程序》，安排工作流程。

d.热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见。

e.按规定办理业主入伙手续。

小区分项物业管理方案：商场管理：小区分项物业

适配人群	物业工程部，装修管理员，设施巡检员	使用场景	装修监管，屋面渗漏处理，楼道养护
制定目的	小区房子和设备老坏，影响大家住得舒服，也容易出安全问题，想让房子多用几年，大家住得安心些。
适用范围	管所有业主、租户、装修队，管楼道墙面、电梯、水电、消防、监控这些公共地方和设备。
职责分工	工程部师傅修东西，服务中心阿姨盯着装修，管理部叔叔查消防，物业经理最后拍板管到底。
禁止行为	不准乱砸承重墙，不准高空扔垃圾，屋顶不许私装东西，装修不能碰坏管线，防盗窗只能装屋里。
检查与监督	工程部每天看配电房、每周查楼道、每月清水箱，服务中心记好每户装修时间，没按时修就扣绩效，检查结果贴公告栏。

华庭小区分项物业管理方案:房屋、设施设备管理

9.房屋、设施设备管理方案

房屋特别是公共设备设施的管理，直接影响到物业的形象、客户的生活质量和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故制订以下管理方案。

(1)管理内容

a.房屋公共部位维护管理:根据交房进度，公寓内房屋可分为业主(物业使用人)已领房和空关房。

业主已领房:

房屋交付使用时，服务中心协助开发商应及时与业主(物业使用人)签订物业管理临时公约，书面告知装修管理规定，督促用户按规定办理装修申请手续，并建立业主档案。对违章装修或搭建的和由于装修而造成的房屋外立面改变或破损的，须及时予以制止，并提请有关行政管理部门依法处理，未经同意屋顶不得安装任何设施设备。督促业主和装修队在装修时保护好楼道墙面、地面、扶手。施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线，如需加装防盗窗应统一装在室内。垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重公共部位的养护和修缮。

商铺:装修期间按商铺装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工，商铺开张后，重点放在公共部位墙面、地面和外立面的管理，发现破损，及时维修。

空关房:(含业主托管房)空关房移交后，服务中心每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表)，对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。

b.设备设施维护

物业内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;

公共卫生设施每天检查一次;

消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;

配电房设备每天巡查一次，每周检查一次;

安全监控和火灾报警系统设备按相关维护方案检查养护;

客户自用水电设施的维修，应按规定填写《报修派工单》，确保维修及时率与合格率。

(2)管理措施

a.制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;

b.维修人员持证上岗，操作规范，维修及时;

c.抓好维修人员技术培训，提高业务素质;

d.建立维修人员值班制，确保维修及时率与合格率;

e.加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

f.加强共用设备设施的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

房屋室内维修

公共设施维修养护

房屋本体日常维修养护计划及实施方案

序号项目维修类别计划方案标准实施效果

1房屋承重及抗震结构部分

1.局部受损。

2.施工质量原因造成的机构问题。平均每月巡查一次，但在入住装修阶段需每天巡视，发现问题，立即处理或维修。

1.由于使用不当造成结构受损较轻，由工程部按房屋修缮规定进行维修;如受损较重，应请专家"会诊"，提出方案，委托专业公司实施。

2.如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发商请建设单位处理。

1.有关房屋修缮标准。

2.有关工程施工技术规范。

1.安全，使用正常。

2.功2.功能完好

2外墙面

1.外墙瓷砖脱落。

2.外墙面局部渗漏。

3.外墙面大面积渗漏。每月检查一次，发现问题，及时维修。

1.保修期内提请开发商处理。

2.由工程部按有关修缮规程实施。

2.外墙面修缮作业规程。无脱、无渗水，整洁统一。

3公共屋面1.隔热层破损。

2.防水层破损造成屋面渗漏。

3.避雷设施脱焊断裂积水。每半年检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相关作业规程实施。

2.相关修缮作业规程。

1.无积水、无渗漏。

2.隔热层完好无损。

3.避雷效果良好。

4公共楼道、门厅、楼梯间、门窗。

1.公共墙面、地面的维修改造。

2.公共楼道、门厅的墙、天花维护。

3.楼梯间墙面、扶手、窗户、踏步的维护。每周对区域检查一次，每半年补换损坏地砖或墙面。日常维修由工程部负责。

1.相应部分修缮技术规程。

2.房屋修缮标准。

1.整洁无缺损。

2.表面完好无变形，窗户无渗水。

3.扶手完好无张贴痕迹。

5上下水管道

1.接口及砂眼漏水。

2.管道堵塞、破裂。

3.固定码松脱。

1.每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。

2.每年检修一次，并紧固管道固定码由工程部按有关规程实施。给排水维护修缮标准。房屋修缮标准。

1.美观完好

2.上下水管道畅通。

3.无渗漏。

6水池、水箱水池水箱的维修养护每半年委托水池水箱专业公司清洗委托具有相关资质企业进行维护、清理。水池水箱清理相关标准

1使用正常

2.二次污染

7设备、营业用房

1.用房出现脏乱差环境现象。

2.不能满足正常使用。

3.各项设施设备缺损。

1.每半年检查一次电气线路。

2.每三年粉刷用房。由工程部按相关保养规程实施相应维修保养规程

1.正常安全使用。

2.各项设施设备完好。

3.整洁、安全。

1共用设备设施日常维修养护计划及实施方案

序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果

1.防盗门系统

2.邮政信箱1.系统的维护保养。

2.线路的检修

3.门的维护养护

4.邮政信箱的维修养护每周检查一次，每月对系统维护检修

>;; 每周对信箱的整体外观检查一次由工程部实施维修

防盗门系统维护保养规程

邮政信箱维修作业程序1.防盗设施完好，线路无搭接

2.信箱设施完好、无破损。

2消火栓室内外消火栓维护每月检查一次由管理部组织实施消防设施维护管理规定完好、无缺、无破损

3区内道路、停车场1、地面破损、积水。

2.其他污染1.装修期间杜绝在路面拌制水泥

2.每周检查一次、发现问题及时处理加强对装修期的检查，工程部组织维修。大厦道路、房屋修缮标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损。

4井、沟井盖破损、堵塞。污水井、沟及时清理由工程布实施房屋维修标准1.井内无积物井盖正常使用、无堵塞

5绿化园林1、绿化带黄土裸露

2.树木病虫害、枯死。

3.建筑小品破损。每周对绿化、建筑小品进行检查，发现问题及时处理。由绿化保洁部负责实施。绿化工作标准1.美观、无病虫害、无枯死。

2.建筑小品完整清洁。

6公共标识标牌设施设施污染、破损。每周检查一次，发现问题及时处理。每月清洁保养一次由清洁、工程部负责实施住宅区标识制作、安装及管理规定1.标识清洁美观、无破损。

2.安装稳固

智能化系统维修保养方案表

序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果

1供配电系统1.机电设备的维护保养

2.日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每天巡查，每半个月进行一次保养。每季检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况由工程部按供配电系统检查维护保养程序实施维修各项机电设备维修保养规程1.无故障，

2.保障安全运行。

1.变压器、高配柜、低压柜电缆头、电容器、母排、仪表维护保养

2.巡回检查、维保1.巡查，每一个月进行每天一次保养。

2.每班巡回检查一次

3.每月对配电柜、配电屏清洁高配设备维修保养规程

低配设备维修保养规程1.无故障，

2.保障安全运行。

3.保证电气设备安全运行

清洁卫生、保养1.每班按要求检查

2.二年安排清洁保养。

3.每二年由电力部门做一次预防性试验高配设备维修保养规程1.无故障，

2.保障安全运行。

2.防盗报警系统主服务器、备用服务器1.外观:日检、季检、临检。

2.接插件及联线联接:月检、年检、临检。

3.双机切换性能:日检、季检、年检。

4.运行状态:日检、月检、年检、临检。由工程部按防盗报警系统等检查维护保养规程实施维保。1.清洁、完整、有序、无破损

2.牢固、无松脱

3.顺利无断点

3.正常、无死机、过热等现象1.无故障，

2.保障安全运行。

紧急按钮红外探头智能主机1.外观:季检、临检。

2.安装与联接:季检、临检。

3.感应性能:季检、年检、临检。

4.信号发送:季检、年检、临检。1.清洁、完整、有序、无破损

2.安装牢固、联接可靠

3.灵敏度高，响应特性正常

4.完整、无缺漏1.无故障，

2.保障安全运行。

周界红外线探测防范系统1.外观:月检、季检、临检。

2.安装与联接:月检、季检、临检。

3.感应速度:日检、月检、年检、临检。

4.安装紧固件:月检、临检。1.清洁、完整、无破损、防水浸

2.牢固、无接触不良

3.能达到设计参数

4.牢固、无松脱、无氧化1.无故障，

2.保障安全运行。

3火灾自动报警灭火系统控制器巡检:日检、临检由工程部按智能化火警报警系统检查维护保养规程实施维保。各项功能检测正常1.无故障，

2.保障安全运行。

探测器除尘、外观:月检、临检无损坏、脱落、遮挡

报警系统功能试验报警功能:年检、临检报警、动作、灯光、水流指示器、备用电源等工作正常

防排烟设备及风道外观、运转:年检、临检。清洁无尘、运转正常、无杂音。

序号项目维修类别划分计划方案标准效果

3火灾自动报警灭火系统自动喷水、应急照明等运转、启动应急照明:季检、临检。由工程部按智能化火警报警系统等检查维护保养规程实施维保。运行正常、照明、正常1.无故障，

2.保障安全运行。

室内外消火栓冲放水:月检、年检、临检正常

电脑主机

打印机

显示器1.外观:日检、季检、临检。

2.接插件及联线联接:日检、季检、临检。

3.运行状态:日检、月检、年检、临检。1.清洁、完整、有序、无破损

2.牢固、无松脱

3.正常、无死机过热等不良现象

4通讯等综合布线系统视屏线、控制线、电源线、有线电视网1.外观:月检、年检、临检。

2.联接:月检、年检、临检。

3.传输性能:日检、季检、临检。由工程部按通讯等检查维护保养规程实施维保。1.清洁、完整、有序、无破损。

2.牢固、无接触不良现象。

3.正常、无异常衰减。1.无故障，

2.保障安全运行。

各系统软件及数据1.运行状况:日检、季检、临检。

2.数据:日检、月检、年检、临检。1.无死机等不良现象，无病毒感染

2.完整、准确、保存完好1.无故障，

2.保障安全运行。

运行环境状况温度、湿度、洁净度、防火、防磁、防震、防雷等情况正常

5背景音响及消防紧急广播系统音响系统1.外观:日检、季检、临检。

2.性能:日检、月检、年检、临检。

3.控制系统:日检、月检、年检、临检。由工程部按音响、广播检查维护保养规程实施维保。1.清洁

2.符合标准

3.灵敏

1.无故障，

2.保障安全运行。

紧急切换系统1.外观:日检、季检、临检。

2.性能切换:季检、临检。1.清洁

2.顺利无断点

音箱1.外观:日检、季检、临检。

2.性能:月检、年检、临检。

3.接插件及联线联接1.清洁

2.符合标准

3.牢固、无接触不良

6停车场管理系统出入口控制机1.外观:日检、月检、临检。

2.安装与连接:月检、临检。

3.性能:月检、临检。由工程部按智能车库管理系统检查维护保养规程实施维保。1.整洁、整齐

2.牢固可靠

3.灵敏正确

栏杆系统1.外观:日检、临检。

2.安装与联动:日检、临检。

3.控制状态:日检、年检、临检。1.清洁

2.牢固

3.动作灵敏

自动识别系统及计算机管理站1.外观:日检、季检、临检。

2.安装与联动:日检、季检、临检。

3.运行状况:日检、季检、临检。1.清洁

2.联接可靠

3.正常、无不良现象

机械停车位

(是否有)1.外观:日检、月检、临检。

2.升降与润滑:日检、月检、临检。

3.运行状况:日检、月检、临检。

4.电气控制:日检、周检、月检、年检、临检。1.清洁

2.升降自如、可靠、润滑正常。

3.联动运转正常，无异常声音。

4.线路接头良好，空气开关等电器动作正常

序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果

7公共照明系统1.路灯、走道灯、安全出口、灯庭院灯及开关及面板电器自控部分

2.照明设施破损、线路老化情况。

3.亮灯率低于99%。1.每天检查灯泡完好情况。

2.每周检查设施。

由工程部按电气作业安全操作程序实施，发现问题立即处理完好率95%以上灯泡、灯罩、灯杆、灯座完好。

8给排水系统1.管道外观、连接件

2.管件(阀门、水表、管架)

3.保温层

4.排水管道的养护

5.卫生洁具外观、冲洗功能、渗漏等每月检查

6个月

由工程部按给排水作业操作程序实施，发现问题立即处理1.符合管道、管件安装质量

2.无损坏

3.无堵塞排水畅

4.不变形、不渗漏1.完好率95%以上

2.使用正常

水泵的维修养护:1.外观:日检

2.水泵的轴承温度:日检、月检、年检、临检。

3..电机的轴承温度:日检、月检、年检、临检。

4.密封性能:日检、月检、年检、临检。

5.阀门:日检、月检、年检、临检。

6.出口压力表:日检、月检、年检、临检。1.干净整洁

2.温度值内

3.温度值内

4.良好

5.开启灵活

6.读数正常1.完好率95%以上

2.使用正常

水箱的养护

1.箱体内外侧:季检。

2.人孔:季检。

3.溢水、泄水管:季检。

4.水位计:月检、临检。

5.液位传感器:月检、临检。

6.浮球阀、阀门:月检、临检。

7.清洗:每年两次1.光滑

2.密封

3.无堵塞

4.显示正常

5.正常

6.开启灵活

小区分项物业管理方案：商场管理：小区分项物业

适配人群	物业顾问，开发商工程部，设计院顾问	使用场景	前期开发，规划设计，工程联席
制定目的	开发商建小区时容易漏掉物业需求，提前提建议能少出问题、省点钱、让业主住得舒服些。
适用范围	管华庭小区建设过程，盯规划设计、选材、绿化、消防、监控这些事。
职责分工	物业顾问牵头提意见，工程部配合落实，项目经理每月查进度和质量。
禁止行为	不能不看法规乱提建议，不能缺席工程联席会，不能对隐蔽工程没记录，不能不交咨询报告。
检查与监督	顾问按计划每周跑工地，月底交建议表；项目经理抽查，没交或敷衍就重做；9月起执行，两次不改换人。

华庭小区分项物业管理方案:早期介入

小区的物业管理大体上分为早期介入顾问管理、接管验收管理、业主入伙管理、治安防范管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、社区文化建设等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

1.早期介入顾问管理方案

在物业管理早期介入阶段，通过顾问咨询，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配套、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据j华庭工程进展情况，特制订如下方案:

(1)咨询内容

a.从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据;

b.从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见:

园区的规划设计

建筑设计和选材

环境整体设计

标识系统的设计、配置

绿化设计

其他公建配套设施配置

消防设施配置

安全监控系统配备选型

隐蔽工程施工

熟悉掌握物业管理法规政策、做到有法可依，有章可循;

a.(2)管理措施

b.学习运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量;

c.制订早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

d.参与有关工程联席会议协调各方面关系;

e.深入基层，刻苦钻研，确保顾问咨询质量。

小区分项物业管理方案：商场管理：小区分项物业

适配人群	物业档案员，工程管理员，客服专员	使用场景	小区接管，设施维保，住户服务
制定目的	小区资料老丢，新来的人搞不清以前的事。想把图纸、合同、维修记录这些都收好，以后查起来快，做事不重复，住户问啥都能答上来。
适用范围	物业所有员工都要参与。管工程图纸、住户合同、商场信息、日常巡查本、财务报表、政策文件这些纸和电子材料。
职责分工	客服主管牵头建制度，各班组组长收自己手上的材料，档案员每天检查归档情况，经理每月翻一遍看有没有漏的。
禁止行为	不能乱扔合同复印件，不能让维修记录本堆在前台，不能用普通u盘存监控录像，不能把装修申请表夹在其他文件里不编号。
检查与监督	下月10号前每人交齐手头旧资料，档案员挨个核对编号，缺的当天补。没交齐的扣当月绩效50元，补交后才发工资条。