物业公司管理理念简介（优选10篇）

物业公司管理理念简介

适配人群	物业客服人员，保安队伍骨干，社区文化专员	使用场景	投诉处理，绿色家园建设，社区文化营造
制定目的	公司刚起步，怕服务乱套，想让大家有统一方向，让业主住得舒服点，少投诉多夸奖。
适用范围	所有物业员工，干保洁、保安、客服、维修这些活儿。
职责分工	经理带头定规矩，主管盯着执行，班长天天查，业主也能提意见。
禁止行为	不准对业主甩脸子，不准拖着不修东西，不准收业主红包，不准糊弄报修单。
检查与监督	每月检查记录本，主管抽查现场，月底开会讲问题，没改的扣绩效，三次不过要谈话。

zz物业公司管理理念系列

企业文化:积极向上、健康文明、团结合作

经营理念:以人为本、专业管理、至诚服务

管理思想:以人为本、机会均等、优胜劣汰

管理原则:创造良好的社会效益、经济效益、环境效益。

企业精神:求实、创新、团结、互助

工作作风:工作严谨、精心策划、办事高效

工作宗旨:过程与结果双满意

服务宗旨:急业主所急、想业主所想，全心全意为业主服务

服务标准:一个结果两种标准，即:一个结果指的是给业主满意的结果，两种标准指的是属于物业管理业务范围内的，处理结果与过程都令业主满意，属于物业管理业务范围之外的，处理过程令业主感动直至满意。

特色服务:建设特色的保安队伍、建设特色的物业服务、建设特色的社区文化。

管理目标:将管辖的物业建设成为"健康文明、安全舒适、和谐进步"的绿色家园。

投诉处理服务规范:热心接待、虚心受理、用心处理、恒心跟踪、尽心回访

物业公司管理理念简介：某某公寓物业管理理念

适配人群	物业项目经理，客服中心主管，装修监管员	使用场景	电梯公寓管理，装修服务申请，客户中心投诉
制定目的	业主选这儿不光图电梯公寓，更想要好服务。得跟上大家对文化、服务越来越高的要求。
适用范围	管**城公寓所有业主，管保洁、治安、绿化、维修这些事。
职责分工	经理牵头定计划，管家执行日常活，客服中心盯投诉和反馈，每月查一次报告。
禁止行为	不准乱花物业费，不准隐瞒收支，不准糊弄业主报告，不准推脱投诉。
检查与监督	每季度出报告贴公告栏，客服中心收意见，月底前汇总整改，没交报告扣绩效，整改慢要开会说原因。

某公寓物业管理理念

第一章管理服务理念及管理思路

据了解，业主之所以选择**城，不仅只是因为**城属于**首席电梯公寓，更为重要的是业主在这时生活，能够享受高品质的物业服务。开展物业管理工作，就必须高度重视和不断满足业主日益增长的文化需求、服务需求。

我们的设想是:

倡导"天天让您满意"的服务理念:

秉持"实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意"的质量方针，实行标准化、专业化的管理服务方式，每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准，都经过大量的培训，足以达到省时、高效的服务准则。我们实施"管理报告制度"，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及本体维修、治安、保洁、绿化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。

第二章创造**城物业管理模式

开发公司开发的"**城"，是专为有识之士和**市的创业先锋们打造的精品高档电梯公寓。从规划、户型设计、工程建设、楼盘销售到物业管理环节，**城未来的物业管理工作中将以"精品服务，全心全意满足顾客需求"为目标开展。

在确定管理模式的基础上，针对**城精品物业的特色及实际情况，我们的管理思路是:

采用整体管理和专业管理相结合的办法

强调成本控制意识和成本管理程序

强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合

强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进

确保公众服务的规范化与特约服务的个性化

确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美

致力于培养员工的专业素质以及小区全员的参与意识

致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升

第三章拟采取的管理服务措施

结合**城物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及精品服务的供给:

一、导入iso9001质量管理体系

在**城物业管理的实施过程中，我们将一如既往地推行iso9001，以期在为业主提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。

二、结合自身优势，提升服务质量

**城物业管理成败的关键在于能否将自身优势与标的物的管理要求有效结合。我们将充分运用现代物业经营的管理模式以及行业成功运作的经验，有针对性地开展工作，了解客户需求，提供个性化服务和精品服务，对可能发生的问题进行前期预防，使管理处推出的各项管理服务措施更加切合业主的需要及物业管理行业相关政策法规。

三、建立素质优良的员工队伍

要实现管理方案中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证物业用人机制的有效推行，通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力，通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。

四、建立"全方位式"的员工培训机制

在实践中，推出 "全方位式"的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。

五、提供个性化的装修套餐服务

随着人们生活品质的不断改进，使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。在**城的装修管理上，竭诚为业主提供完美的配套服务。拟通过公开招标的方式引入3-4家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻并向业主推荐，避免装修游击队日夜骚扰业主;同时，根据不同层次业主的需求，提供各类个性化的装修方案以供选择，实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外，根据个别业主的特殊要求，管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前，即提供装修申请及方案审核的服务，以解业主的后顾之忧。

六、构建"一站式"服务平台--客户服务中心

强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在**城的服务形式上，拟建立客户服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由中心负责分类处理;而管理处所有需公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过管理服务中心的有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播的口径统一化，第二，建立首问责任制，所有业主的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主;第三，客户服务中心24小时的工作时间将可保证业主的需求全天候地得到受理及满足。

物业公司管理理念简介：某小区物业管理意见征询

适配人群	物业管理员，业主委员会，装修施工方	使用场景	阳台改造，宠物饲养，访客登记
制定目的	小区老破旧，外墙乱七八糟，有人装铁窗、晒衣架歪七扭八，看着难受，想整整齐齐
适用范围	全体业主，管阳台、露台、屋顶、空调、热水器、防盗网这些安装和改动
职责分工	物业经理牵头定方案，楼管员挨家通知检查，业委会每月抽查三栋楼
禁止行为	不准装外置防盗网，不准破墙装燃气热水器，不准封阳台露台，不准随便挂晾衣架
检查与监督	9月1日起查，楼管员拍照登记，没改的贴单提醒，二次不改停水电3天，整改完才恢复

小区物业管理意见征询

一、如果为保持小区建筑外观的美观统一，不允许安装以下物体，对此您做何看法(同意就请在"□"上划"√"，否则请提出参考意见)

1、小区内不允许安装外置式防盗网、拉闸等，只能按统一式样安装内置式的。

□赞同

□其他意见或建议:

2、小区内不允许安装户外型热水器，包括各式太阳能热水器，或需破墙安装排烟装置于户外的燃气热水器等。

3、不允许以任何形式改动或封闭阳台、露台、层顶花园。

4、晾衣架、空调外机需要安装于统一指定的位置。

如果为保障小区业主的安全，对小区实行封闭式管理，即采取"业主凭证"出入，访客需得到业主同意方可入内，临时人员需办理

二、《临时出入证》接受管理等措施，对此您有何意见。

三、按照政府有关规定以及为保障小区环境安静整洁，如果禁止在小区内畜养任何大型宠物，你有何意见。

物业公司管理理念简介：小区物业管理公司投标邀请书

适配人群	招标人，物业服务企业，投标代理机构	使用场景	物业招标，投标报名，现场踏勘
制定目的	小区要换物业，得按国家和市里规定走招标流程，确保选到靠谱公司，服务好业主。
适用范围	管所有来投标的物业公司，管它们怎么投、标书咋写、钱咋交、现场咋看。
职责分工	招标人牵头定规则，投标公司自己准备材料，监督方盯着开标过程不许乱来。
禁止行为	标书不能拆封提前看，保证金不交不算数，超时交的标直接不要，现场踏勘不能单独去。
检查与监督	先买标书交钱，再现场查看写方案，按时交密封标书，开标当天当众拆封打分，没中标的5天退钱，全程录像留底。

小区物业管理公司投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《**市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对(项目名称)的物业管理服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

本项目位于**市**区(市)县**口**路号，(或见小区周边地理位置图)。

本项目规划设计的物业类型为: 。

本项目总用地面积平方米。用地构成为:建筑用地平方米(其中公建用地平方米)，道路用地平方米，绿化用地平方米。

本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米(住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米)。

本项目共计建筑物幢(其中住宅幢套，非住宅平方米);建筑结构为。

本项目的建筑密度为 %;综合容积率 ;绿化率为 %。

本项目规划建设机动车停车位个，其中地上停车位个，地下停车位个;按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于年月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用;整个建设项目于年月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

1、物业管理企业办公等用房:建筑面积为平方米;坐落位置: 。

2、业主委员会活动用房:建筑面积为平方米;坐落位置: 。

四、房屋专项维修资金建立情况

开发建设单位按标准缴存，计元;购房人按标准缴存，计元;专项维修资金的补充来源有，建立的住房专项维修资金现存于。

五、招标书的发售

投标单位应于年月日时分前至**市**区**口**路号室(领取/购买)招标书。(出售的招标书每套标书收取成本费元整)。

六、保证金的缴纳

1、投标人在(领取/购买)招标书的同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，不计利息。投标前所发生的一切费用由投标人自行承担。

2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

七、投标地点:**路号室。

八、投标截止时间年月日时分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

九、招投标说明会: 年月日时分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

十、投标人可在收到招标文件以后自行组织查看现场。

十一、开标时间、地点

1、开标时间: 年月日时分

2、开标地点:*市*区*口*路号室。

十二、对本次招标提出询问的，请于年月日前与(姓名)联系，(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

地址:

邮编:

电话:

传真:

联系人:

(招标人)

年月日

物业公司管理理念简介：小区财务管理物业管理经费收支测算

适配人群	物业项目经理，业委会成员，财务专员	使用场景	维修基金使用，物业费收缴，业主账目公示
制定目的	怕钱乱花，账目不清，业主不放心。想让每分钱都花明白，大家心里有数。
适用范围	管zz小区管理处的钱，收钱、花钱、记账、报账这些事。
职责分工	管理处经理带头做账，和益行公司定期查账，业委会盯着看账本，业主也能问。
禁止行为	不准私设小金库，不准挪用维修基金，不准不公示账目，不准乱定收费标准。
检查与监督	管理处半年晒一次账，年初交预算给业委会批，年底审计；查出问题马上整改，严重就换人；每年12月10日前交下年维修计划。

第一部分财务管理

财务管理是物业管理正常运营的"生命线"。我们将严格执行国家及省市有关物业管理的财务管理规定，依法建帐，依法管理，确保物业管理资金的良性运作。

一、财务管理模式(附图七)

二、建立规范、透明的财务体系

1、根据"zz小区"的实际情况，制度切实可行的财务管理制度，并严格执行。

2、和益行物业总公司对zz小区管理处的财务工作定期进行检查，并每年对管理处财务帐目进行一次审计。

3、管理处每半年向广大业主公布一次收支帐目，接受业主的质询和监督。

4、管理处于每年初制定当年的物业管理费预算报告，并提交物业管理委员会审批，经批准后实施。

三、管理服务费及代收代缴的收取

1、我们将在管理处设置专职收款员，负责物业管理服务费及各项代收代缴费用的收取。对于部分在上班时间交费有困难的业主，我们将采取节假日照常办公、预约上门服务的形式，方便业主交费，提高费用收缴率。

2、在费用收取方式上，我们初期采用人工收费，且以收现金为主。两年内逐步采用电脑划帐和委托银行收款的方式，尽量减少现金的收取，提高收款工作效率。

3、对于极少数欠交管理服务费用的住户，我们将采用电话催交、发催款通知单的形式进行催交，必要情况下管理处经理、主任进行上门拜访或在小区公告栏中予以公布，敦促其交费。对于拒不交纳的住户，我们将采取法律手段作为催缴方式，以确保全体业主的利益。

第二部分日常物业管理经费测算

一、物业资金的筹措与使用

管理资金是物业管理正常有效运作的基础和必要条件，为此我们把物业管理经费收支的管理作为管理处工作的又一重要内容，确保zz小区物业管理的经费收支实现良性循环。在物业管理经费收支上，我们将"取之于民，用之于民"作为物业管理收支的基本原则。收入方面，坚决按招标书确定的参考价格及烟台市建委、发改委等政府部门的定价标准执行;政府部门没有规定及招标书没有提供参考价格的其他服务项目收费标准，坚持略低于市场平均价格执行或双方协议价。支出方面，以服从业主利益为前提，坚持"事前预算，事后核算，量入为出，合理使用"的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低物业管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。

二、日常物业管理经费收支测算汇总

(一)物业管理经费测算依据及说明

1、烟台市政府相关物业管理法规及收费办法(烟台市物业服务收费管理办法);

2、《招标书》提供的原始数据和有关规定;

3、经我公司实地调研及楼宇管理需要以及物业管理工作所积累的测算经验;

4、税费按管理处总收入的5.5%计算;

5、管理处员工工资待遇、物业管理人员配置和物资装备计划;

6、zz小区与物业管理收支相关的市场行情。

7、本公司对管理先期购置各种设备、用具所需的费用先行垫支，以后逐年折旧收回。

(二)zz小区日常物业管理资金流程图(附图八)

第三部分维修基金的管理使用计划

维修基金的管理

1、对维修基金以房屋本体每栋为单位进行专帐管理，并设立专用帐号存储本物业的维修基金。

2、管理处于每年12月10日前提出下年度维修基金的使用计划和预算，提交管委会审议通过后执行。

3、管理处需使用维修基金时，应出具详细使用方案和预算，并报管委会审批。

4、当每栋房屋的维修基金不够支出时，经该栋50%以上的业主书面同意后，由该栋房屋的全体业主按实际发生额分摊。

5、维修基金的收支帐目接受和益行公司和业主监督并每半年公布一次，年度使用情况接受管委会及其委托的会计师事务所审计。

物业公司管理理念简介：物业管理质量体系文件：文件和资料控制程序

适配人群	物业行政专员，管理处文控员，质量体系内审员	使用场景	物业项目现场，质量体系运行，文件版本更新
制定目的	怕大家用错旧文件，搞混版本，出问题。要保证现场拿的都是最新版，不乱套。
适用范围	所有部门和管理处，管质量手册、程序文件、业主档案这些资料。
职责分工	行政部统一管编号发文件；各部门自己管手头的资料；管理者代表盯着改文件、收作废件。
禁止行为	不准用没盖“受控文件”章的资料；不准私自涂改不签名；不准把原件借走；不准留作废文件不交。
检查与监督	行政部发文件时登记签收；每月查一次《质量文件清单》；发现没盖章或旧版，马上换，三次不改就通报；每季度抽一个管理处检查执行情况。

物业管理公司质量体系文件:文件和资料控制程序

1.0目的

确保现场所使用的文件和资料都是现行有效的，防止误用失效或作废的文件和资料。

2.0适用范围

适用于质量体系所形成的文件和资料。

3.0职责

3.1行政部是文件和资料的归口管理部门。

3.2各部门(管理处)负责本部门(管理处)所使用文件和资料的管理。

4.0工作程序

4.1文件和资料的分类

4.1.1质量体系文件(质量手册、程序文件、作业文件、质量记录)

4.1.2外来文件(国家有关物业管理行业的法规、条例、通知、来往单位文件等)

4.1.3其它资料(业主档案资料、书刊、声像类、专业性资料等)

4.2文件和资料的编号

按《文件和资料的编号规则》执行。

4.3文件和资料的受控状态

4.3.1质量手册分为受控和非受控两种，受控文件和资料在第一页加盖"受控文件"印章，注明受控号，非受控文件一般只进行编号。

4.3.2质量体系文件均为受控文件，加盖"受控文件"印章。

4.3.3质量记录除原版文件应加盖受控章留存外，其它现场使用的可不盖受控章。

4.4文件和资料的编写、审批

质量体系文件由管理者代表组织相关部门编写;质量手册、程序文件由管理者代表或物业管理公司经理审批;作业文件由主管领导组织改编、编写，管理者代表或物业管理公司经理审批。

4.5文件和资料的发布

4.5.1受控文件发放由行政部确定分发部门和数量，领用人在《文件和资料领用签收表》上签名，领取注有受控号和加盖"受控文件"印章的文件和资料。

4.5.2使用部门受控文件如有丢失，可提出书面申请，说明原因和理由，管理者代表批准后，重新发放，注明丢失的原因;破损的以旧换新。

4.6文件和资料的更改

4.6.1文件和资料更改时，由提出部门人员填写《文件和资料更改申请单》，审核批准由原审批人进行，当原审批人不在职时可由接替其岗位的人员审批。文件资料的更改，增删在《文件和资料更改申请单编号与摘要登记表》中要有记载汇总。

4.6.2文件和资料更改审批通过后，由行政部实施，资料管理员按《文件和资料领用签收表》的名单，到领用了需改文件的人员处更改。手写更改文件和资料在更改处签上更改人姓名、日期及更改状态方才有效;若发放换页、换版后的新文件，应同时收回作废的旧文件和资料，并留下记录。

4.7文件和资料的管理

4.7.1文件和资料经编、审、批签名后，原件交管理者代表归档，列入《质量文件清单》受控。

4.7.2各部门保管的文件和资料要求建立《质量文件清单》受控。

4.7.3借阅文件和资料(原件一律不能外借)时，登记在《借阅登记簿》上，按规定的时间归还。

4.7.4其它文件资料的管理参见《文书、档案、资料管理办法》。

4.8文件和资料的换版与作废

4.8.1文件和资料每版更改不超过五次，修改次数号用"正"字的笔划数表示，"一"表示第一次更改，"t"表示二次更改……"正"表示第五次更改，若1次更改内容较多也可换版。版本号用a、b、c……表示，a表示第1版，以此类推。

4.8.2作废的文件和资料由行政部按《文件和资料领用签收表》及时收回并记录，立即盖上"作废"印章，统一销毁。为积累知识或涉及法律需要的作废文件和资料，在第一页上盖上"保留资料"印章方可留用。

5.0支持性文件

5.1 《文件和资料的编号规则》

5.2 《文书、档案、资料管理办法》

6.0相关记录

6.1《文件和资料领用签收表》

6.2《文件和资料更改申请表》

6.3《质量文件清单》

6.4《借阅登记簿》

6.5《文件和资料更改申请单编号与摘要登记表》

编写:审批:

物业公司管理理念简介：物业管理：应急准备和响应控制程序

适配人群	礼兵部人员，物业服务中心，品质部专员	使用场景	火灾处置，危化品泄漏，自然灾害应对
制定目的	怕出事没人管，想早点发现、快点处理，少污染环境，别让小问题变大麻烦。
适用范围	管公司里可能出环境问题的地方，比如着火、化学品漏了、刮台风这些事儿。
职责分工	管理者代表批预案，品质部找风险点并检查，礼兵部搞消防和写预案，物业中心修设备，品质部查非火灾事故。
禁止行为	不准漏报风险点，不准不写预案，不准应急器材乱放不管，不准演习走过场不记录。
检查与监督	各部门先填风险表，礼兵部汇总；预案要审批才生效；品质部每季度查一次；没按要求做就通报整改；消防演习每年一次，记录要留底。

物业管理手册:应急准备和响应控制程序

1、目的

为对潜在环境事故或紧急情况进行控制，及时处理和预防环境事故，减少对环境的有害影响，特制定本程序。

2、范围

本程序适用于公司对潜在环境事故或紧急情况的控制与处理。

3.职责

3.1管理者代表负责审批应急预案。

3.2品质部会同有关部门共同确定本公司可能发生环境事故或紧急情况的地点，并对应急预案和程序进行定期评审并修订。

3.3礼兵部负责对可能发生环境事故的应急预案的制定和实施。

3.4礼兵部负责全公司消防安全监督管理，组织消防演习和火灾事故的预防并负责事故调查处理。

3.5各物业服务中心负责发生环境事故时设备的抢修。

3.6品质部负责环境事故(除火灾)调查处理。

4、程序

4.1潜在环境事故或紧急情况的确定

4.1.1潜在环境事故和紧急情况的范围包括:

a)潜在的火灾和爆炸事故;

b)危险化学品储存和使用中的大量泄漏、急性中毒;

c)自然灾害或不可预见的突发性事件。

4.1.2各部门依据上述范围负责对本部门的活动进行调查，提出可能发生环境事故或紧急情况的地点(或部位)，报礼兵部。礼兵部会同有关部门共同确定全公司的重点地点(或部位)，并填写《潜在环境事故或紧急情况一览表》。

4.2潜在环境事故或紧急情况的应急准备

4.2.1可能发生环境事故或应急情况的部门根据已确定的地点(或部位)和发生的原因制定有效的防范措施和《应急预案》，上报品质部，经管理者代表审批后执行。

4.2.2《应急预案》的内容包括:

a)应急组织及相应职责、关键人员名单;

b)应急服务信息及内、外部联络计划;

c)应急设备、器材和设施;

d)所应采取的应急措施;

e)培训计划和有效性应急演练等。

4.2.3各相关部门负责本部门《应急预案》的落实，做好应急器材和物资的准备。

4.2.4物业服务中心负责对潜在事故地点和应急设施进行标识，应急设备器材和物资应有序存放、标识明显，并指定专人负责，定期检查，及时更新。

4.2.5品质部定期对重点部位的防范措施和《应急预案》进行检查，执行《环境监视和测量控制程序》。

4.2.6礼兵部每年联系消防部门指导公司员工进行消防演习，确保火灾发生时及时扑灭，减少损失。消防演习要做好记录，并对有效性进行评审，填写《______评审表》。

4.3潜在环境事故或紧急情况的响应

4.3.1环境事故或紧急情况发生时，各有关部门及有关人员应严格按照《应急预案》执行。

4.3.2环境事故或紧急情况发生后，品质部或礼兵部组织相关部门进行调查，分析事故原因及应急准备和响应中存在的问题，并填写《事故调查处理报告》。

4.3.3品质部或礼兵部在管理评审前和环境事故或紧急情况发生后，对《应急预案》和程序的有效性进行评审，填写《_____评审表》。若提出修改按《文件控制程序》执行。

4.4本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5、相关文件

5.1《应急预案》

5.2《环境监视和测量控制程序》

5.3《文件控制程序》

5.4《记录控制程序》

6、相关记录

6.1《潜在环境事故或紧急情况一览表》jw/jl-8.3-2-001

6.2《_____评审表》jw/jl-8.3-2-002

物业公司管理理念简介：顾问物业管理公司组织架构

适配人群	客户服务中心经理，综合办公室主任，物业项目经理	使用场景	单项目启动，多项目拓展，职能升级
制定目的	刚开始就一个小区要管，人多了反而扯皮，想快点把服务搞上去，让业主觉得靠谱。
适用范围	只管****花园这一个项目，所有收钱、修东西、保洁、保安、接待都包了。
职责分工	总经理拍板，综合办主任管钱和人事，客户中心经理盯服务，大家都要听总经理的。
禁止行为	不能乱设部门，不能让同一件事好几个人管，不能让前台和维修互相推活儿。
检查与监督	先按图干活，三个月后看哪块卡壳就调人，半年复盘一次，谁拖后腿就换岗或加培训。

顾问项目物业管理公司组织架构

一、********公司组织建设的基本思路:

示范:

****物业管理有限公司成立初期，管理项目限于****花园一项目，若组织层级过多则易造成在工作沟通、衔接方面的不畅并导致管理效率低下。因此，在公司发展初期，应先行规范业务管理，同时从发展的角度考虑，设立的组织架构必须具有丰富的可塑性，必须既能满足当前阶段发展的需要，又易于职能的扩充与转换。

项目初期拟设立****物业管理有限公司与****花园管理处合二为一的组织架构，在组织层级和部门设置上进行了精简与压缩，易于工作协调。同时以业务管理和职能管理为两大主干，组织职能的线条划分比较明晰，避免了职能重叠，多头管理。在该组织架构中，物业公司总经理下设两名部门经理，公司内部分设综合办公室和客户服务中心共两个部门，两位部门经理向总经理负责。

随着公司业务的发展壮大，当出现多项目操作时，可将原架构中综合办公室的职能提升，设置为职能管理部门;客户服务中心则转变为物业管理处，其中客户服务中心对外代表公司接受客户服务，对内代表客户提出服务需求，因此客户服务中心经理具有组织协调其他业务部门的职责和权利，在组织上保证以客户为中心原则的体现。

****物业管理有限公司组织架构的基本思路是:全面顺利介入****花园的物业管理，保证****花园的物业管理在一个较短时期内，达到较高的管理服务水平。在此基础上逐步推进物业公司的发展，丰富健全物业公司的各项职能。

二、该组织架构特点:

1)体现了以顾客为中心的服务理念。四个业务部门围绕客户服务中心运作，客户服务中心对内代表客户提出服务要求，对外代表管理处接受服务申请。

2)调整灵活。在业务范围逐渐扩大的过程中，可通过在业务口增加人员，在行政职能口岗位细分(品质和培训分拆、人事、信息、资料分拆、行政后勤和采购分拆)来加以解决，而不必在架构上进行大的调整。

3)便于人才培养及储备.除各业务口负责人外，客户管理员、品质培训人员均对部门的各项业务较熟悉，有利于公司管理梯队的培养。

三、****物业管理有限公司组织架构图

四、****物业管理公司组织架构说明

公司内部共设置两个部门，分别为:综合办公室、客户服务中心。

公司总经理下设一名综合办公室主任和一名客户服务中心经理。项目初期业务量不大且成本控制要求高时，客户服务中心经理可由总经理兼任，也可在公司发展壮大或需要人员储备时，单独任命经理。由于该经理职责涉及管理处主要业务，可作为管理处经理的储备人选，客户服务中心经理的选择既可从客户管理员中提拔也可从业务部门负责人中抽调;

客户服务中心设立安全管理、工程技术、清洁绿化部门、客户服务部门，下设现场操作岗位，安全班、公共维修班、设备运行班、家政维修班、绿化运行班、家政服务班、清洁运行班、前台接待、装返修管理、经营管理、客户大使、社区文化的岗位。

综合办公室主任负责品质、财务、人事和后勤等工作的管理。在初期部分岗位可以兼任(如人事与培训，信息与资料管理)，业务扩大后则可拆分为品质、人力资源、行政后勤部等职能部门。

以上组织架构人员可考虑前期运行阶段的成本和工作量，适当在人员上进行兼职，待后期管理规模扩大和收入正常后再分别设立。

物业公司管理理念简介：物业管理协会章程厦门市

适配人群	物业企业负责人，协会理事成员，行业主管部门	使用场景	行业自律，政策宣贯，会员管理
制定目的	怕大家乱来，想让物业行业有规矩、有方向、有帮手。让大家抱团取暖，别单打独斗，一起把活干得更像样。
适用范围	厦门所有物业企业、相关单位、专家个人。管入会退会、活动组织、培训交流、政策传达、行业建议这些事。
职责分工	会长牵头定大方向，理事会管年度计划和会员审批，秘书处干活跑腿，常务理事会盯日常，民政和建委在上面看。
禁止行为	不能不交两年会费，不能不守章程乱说话，不能拿协会名义干私活，不能挪用经费，不能擅自改章程。
检查与监督	秘书处每月查一次会费，每季度核一次活动记录，年底全公开账目。没按时交钱的发提醒，两次不交就自动退出，账目不清要重查。

第一章总则

第一条厦门市物业管理协会(以下简称“物协”，英文名称为:*iamen property management association，英文缩写为:*.p.m.a)是由厦门市从事物业管理的企业和个人依法自愿组成，具有独立法人资格的行业性社会团体，其一切合法权益受国家法律保护。

第二条本会的宗旨:以*理论为指导，坚持党的“一个中心，两个基本点”的基本路线，坚持实事求是，理论联系实际的原则，发展厦门市物业管理行业，促进行业的水平提高，为行业内各界服务，维护物业管理企业的合法权益，推动行业健康发展。

第三条厦门市建设委员会为本会主管部门，本会接受厦门市建设委员会和厦门市民政局的业务指导和监督管理，执行国家、省、市以及行业管理的有关法律、法规、政策。

第四条本会住所为福建省厦门市。

第二章业务范围

第五条宣传贯彻有关本行业的方针、政策，在政府与企业之间起桥梁和纽带作用，协助政府和加强行业管理，制定本行业的道德规范、自律准则和管理标准，向政府反映本行业的建议和要求。

第六条组织会员对行业的经营、管理以及存在的问题进行调研、探讨，向政府提出有关建议。

第七条组织会员互相交流学习、提高，组织国内外研讨会，促进学术和技术交流，举办业务培训，协助企业培训管理和技术人员，提高企业素质。

第八条推动行业内外横向联合，加强与各省、市及国外物业管理界的合作，为本行业开拓市场。

第九条协助政府主管部门开展对物业管理的各项工作，承办政府部门、社会团体或会员单位委托办理的事项。

第十条开展各种有偿服务的经营活动，为会员企业的管理提供多种服务，创办有偿服务的经济实体。

第三章会员

第十一条会员分单位会员和个人会员。

一、单位会员

凡在本市从事物业管理的单位及相关单位，承认本章程，自愿申请参加，经批准可成为厦门物协单位会员。

二、个人会员

热心物业管理工作，并有一定实践经验的专家、学者、社会知名人士或有关部门负责人、承认本章程，自愿参加，经批准可成为厦门物协个人成员。

会员入会由厦门物协常务理事会审批，秘书处办理入会手续并发给会员证书。

第十二条会员的权力

一、有选举权和被选举权;

二、有权要求厦门物协就企业和行业共同关心的问题开展调查研究;

三、参加厦门物协组织的各项活动，在经济技术咨询、业务培训中享受优惠待遇;

四、优先取得厦门物协的信息及编辑出版的书刊和资料;

五、对厦门物协工作有监督、批评、建议权，有权经过必要程序罢免经选举产生的领导成员。

第十三条会员的义务

一、遵守协会章程，执行协会决议，维护协会利益;

二、积极参加协会举办的各项活动，承担协会委托的各项任务;

三、关心协会工作，及时向协会反映情况，提供有关物业管理、企业管理等方面的信息和资料;

四、依照规定按时交纳会费。

第十四条会员有退会自由，退会时应具函通知协会秘书处。会员不履行义务或无故连续两年不交纳会费，视为自动退会。

第四章组织机构

第十五条厦门物协的最高权力机构是会员大会，在会员大会闭会期间，由理事会行使会员大会的职权。会员大会每两年召开一次，其职责是:

一、听取和审议理事会的工作报告;

二、决定协会的工作方针和任务;

三、制定、修改协会章程;

四、选举协会理事，组成理事会。

第十六条每个理事单位推举代表担任单位理事，单位理事和个人理事代表共同组成理事会。理事在任期内不能履行职责或发生工作调动以及其它原因需要更换时，由所在单位另行提出理事人选。

第十七条

每届理事会任期四年，每年召开一次理事会。理事会的职责是:

一、执行会员代表大会的决议;

二、审定协会的工作计划，讨论和决定协会的主要工作;

三、选举产生会长、副会长，通过会长提名的秘书长、副秘书长人选，聘请顾问。会长、副会长可连选连任，连任期原则上不超过两届。因特殊情况需延长任期的，须经会员大会三分之二以上会员表决通过，报业务主管单位审查并经社团登记管理机关批准同意后方可任职;

四、向会员大会报告工作;

五、审查、接纳新会员;

六、筹备召开会员大会。

第十八条理事会每年召开一次，必要时可临时召集。

第十九条常务理事会由理事会选举产生。理事会闭会期间，协会的主要工作由常务理事会讨论决定，并组织实施。常务理事会下设秘书处。秘书处是常务理事会的办事机构，由秘书长主持日常工作，副秘书长协助。秘书处设必要的工作部门。

第二十条物协将根据需要，增设若干专业委员会。

第五章经费

第二十一条经费来源

一、会员交纳的会费;

二、有关单位的拨款;

三、有偿服务收入、业务咨询、培训收入;

四、单位、团体、个人捐款和资助。

第二十二条经费支出

一、日常小会、会议、接待、差旅费用;

二、宣传、信息资料、刊物、印刷、授课、课题研究、合作交流等费用;

三、办公费用及工作人员的工资、劳保、福利等开支费用。

第二十三条经费管理

一、严格执行国家财务制度和财经纪律;

二、配备专职财务人员;

三、一般项目开支由秘书长审批，大项目开支由会长审批;

四、每年定期公布收支情况，并接受监督审查。

本团体工作人员的工资和保险、福利待遇，参照国家对事业单位的有关规定执行。

第六章协会终止

第二十五条协会因故必须终止需按下列程序进行;

一、理事会研究提出，经会员代表大会讨论通过，作出决议;

二、对协会现有的财产、债权、债务进行清算核实，并按有关规定处理;

三、协会终止决议及其财产、债权清理文件等资料报主管部门批准后，向原登记管理机关注销。

第七章附则

物业公司管理理念简介：小区物业管理内容

适配人群	物业项目经理，设施运维主管，环境保洁组长	使用场景	房屋共用部位，消防设备运维，垃圾清运
制定目的	小区刚交房，设施没人管容易坏，大家住得不舒服，想让环境干净安全，设备有人修，生活更方便。
适用范围	管全体业主和租户，管楼道、电梯、路灯、水管、垃圾清运、停车、绿化、监控这些事。
职责分工	物业经理牵头定计划，保洁保安维修工干活，业委会盯着看做得好不好，每月开一次会反馈问题。
禁止行为	不准乱扔垃圾堆楼道，不准私拉电线接水泵，不准占车位不挪车，不准破坏绿化种菜，不准在消防通道停车。
检查与监督	每周巡检三次，拍照留记录，月底贴公示栏。没做到扣当月绩效，连续两次整改不力换人。检查由管家带业委会一起做，每月5号前完成。