| 制定目的 | 怕装修乱来伤到房子，影响住户住得安心，也怕施工出事打乱小区正常生活。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有管理处管的小区和楼栋，只管正在装修的住户和施工队。 | ||
| 职责分工 | 经理安排人收申请、批方案；巡逻岗天天去看、记情况；经理再派人盯整改和验收。 | ||
| 管理要求 | 查许可证和责任书、看施工证、配灭火器、禁超时干活、禁现场做饭、禁白天倒垃圾、禁乱用电梯和通道。 | ||
| 监督与检查 | 巡逻岗每天至少查1次，时间是早8点到晚10点，记录要贴现场。没做到就通知经理，再不改就停装修。表格填错或漏填要重做。 | ||
物业管理作业指导书
--装修现场监控办法
1.目的
维护顾客利益，确保房屋使用寿命，保障管理服务区域的正常秩序。
2.范围
适用于公司各管理处。
3.职责
3.1 部门经理指定专人负责受理装修申请，建立装修管理档案。
3.2 部门经理或指定专人负责审批装修申请，审核装修方案，并对结果负责。
3.3 巡逻岗负责对装修过程进行巡查记录。
3.4 部门经理指定专人负责监督违章装修的整改及验收工作。
| 制度目标 | 让大家别乱用电，别在宿舍点蜡烛抽烟，消防器材能用，火来了知道咋跑咋报。 | ||
|---|---|---|---|
| 职责分工 | 总经理管全面。行政部天天查设备、搞培训、更新器材。部门经理当消防队长，火来了带队。全员都是消防队员，要会用灭火器。 | ||
| 核心条款 | 会用灭火器和消火栓；火了先断电；记住报警电话7110、7119；宿舍不准做饭、点蜡、拉电线；通道不能堵。 | ||
| 执行要求 | 行政部每月查一次器材，新员工入职就要学消防知识，每半年练一次疏散。消防队长每季度组织演练，记录留底。检查结果贴公告栏。 | ||
后勤物业消防安全管理制度
(一)机构和人员:
责任人: 总经理 责任部门: 行政部消防队长:部门经理
消防队员:公司全体员工
(二)职责:
责任人:负责公司安全管理全面工作
责任部门:检查督促公司各项消防安全工作和制度的落实。组织和健全消防机构;制定消防制度;具体检查、落实各项消防工作;组织消防工作的学习和宣传;组织贯彻上级对消防工作的指示;完成责任人交办的其它消防工作。管理、检查、更新消防器材和设备，确保各类消防器材和设备处于良好状态，能随时启用。
消防队长: 发生火情时，指挥人员火速到现场，本着先救人后救物的原则积极组织抢救人员和物资;指挥无关人员疏散，维护现场秩序;熟悉各类消防器材和地下消火栓的位置。
| 编制目的 | 让给排水系统别出问题，水能正常供上，排水也顺畅，不淹车库和设备房。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业的检修水工、水泵房、二次供水水箱水池、排污管道。 | ||
| 职责分工 | 检修水工自己干，卫生防疫队来清洗消毒，外委单位干活时水工盯着，主管偶尔看看。 | ||
| 操作流程 | 每天巡检填表、水箱周围清干净、每年洗两次水箱、定期通排污管、故障马上修、停水提前通知用户。 | ||
| 执行标准 | 用《巡视记录表》记，水池边不能有垃圾污水，清洗得找有资质的队伍，排污管要通到底，修故障不能超2小时，记录三天内归档。 | ||
物业辖区给排水系统运行管理规程1.给排水设备的日常维保按《楼层水电工巡视记录表》项目展开工作，以保证设备正常运行。
2. 检修水工对二次供水系统和水箱、水池等供水附属设施严格管理，防止二次污染。
水池、水箱周围无污染隐患。
3. 每年2次请卫生防疫等专业队伍进行检验、清洗、消毒工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。
4. 定期清洗排污系统，保证排污系统通畅。
做到汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水或浸泡发生。
5. 给排水系统出现紧急故障时，检修水工应按《给排水系统应急处理措施》及时排除故障，做到无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。
6. 建立用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
| 制定目的 | 怕车乱停堵路，司机忘锁车丢东西，有人乱进小区搞事。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 别墅区停车场所有保安员。 | ||
| 职责分工 | 领班盯全场，队员管自己岗。队员发现问题马上报，领班记在本子上。 | ||
| 管理要求 | 车要停正，提醒锁车，看车有没有刮痕，进出人和货都得过问。 | ||
| 监督与检查 | 领班每天查岗，看衣服穿没穿好、话讲没讲清、事办没办好。不照做扣分，严重就换岗。 | ||
别墅区车场保安工作程序及标准
(一)工作要求:
1.着装整齐，仪态良好，走姿端正，注意力集中。
2.解答问题语言文明、清楚、耐心，解决不了的问题及时上报领班。
3.处理突发事件冷静、迅速、果断、不影响他人。
4.值岗中发现的一切问题要及时汇报领班并由领班记录于工作日记上。
(二)工作内容:
1.疏导车辆的行驶、停放。
2.提醒司机锁好车辆，不留贵重物品。
3.观察车况、记录车辆损坏情况并请司机认可。
4.协助物业警卫控制进出物业情况和进出货物情况。
5.保持车辆通畅。
6.疏导送餐、送水、货物、建材等物品进出社区。
| 编制目的 | 让住户和公共设施的报修不拖拉，快点修好，别让问题堆着。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业客服人员、工程维修部的人、住户家里的小毛病、小区里的灯啊门啊这些设备。 | ||
| 职责分工 | 客服记报修、传单子；维修工跑现场干活；主管分派任务、盯进度、收单子签字；财务收钱管账。 | ||
| 操作流程 | 客服填表→3分钟内传单→维修工领单→按时间赶到→敲门亮证→确认项目→写清费用→住户签字→交单回传。 | ||
| 执行标准 | 用《住户报修记录表》《维修单》这些固定表格；带齐工具备件；10分钟或20分钟内到现场；穿一次性鞋套进门；唱诺解释收费；住户试用后才签字；单子三联各走各路。 | ||
物业辖区报修管理标准作业规程(三)
1.0目的
规范住户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。
2.0适用范围
适用于物业管理处住户家庭及各类设施设备的报修处理工作。
3.0职责
3.1工程维修部主管负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《维修项目收费标准》以外的报修内容进行收费评审。
3.2客户服务中心管理员负责具体记录报修内容，及时传达至工程维修部，并跟踪、督促维修工作按时完成。
3.3工程维修部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。
| 编制目的 | 为了管好危险品运输车，防止出车祸，保护人和东西安全，让车子跑得更稳当。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 开危险品车的司机、公司监控员、所有装了gps的运输车。 | ||
| 职责分工 | 司机负责开车时用好gps，监控员盯着屏幕看数据，队长偶尔抽查，安全员定期检查。 | ||
| 操作流程 | 开机不能关、路线不能偏、超速马上改、停车要定点、报警不能乱按、坏了立刻报。 | ||
| 执行标准 | gps必须常亮，速度看屏幕数字，路线对照地图，停车拍照片留底，手动报警只准真急事用，修车断电要先打招呼。 | ||
为加强安全生产监督，防止和减少交通事故，保障他人和自己的生命、财产安全，强化安全保障措施，确保运输任务完成，科学化地管理车辆，根据相关规定所有危险品运输车辆必须配备车载gps设备。通过gps定位对车辆运行过程位置、速度、方向、形势线路、运行轨迹、规范行驶等实施安全运行监控，从而规范车辆运行，规避风险，实现生产运行过程的受控管理，有效制止违章行车和预防控制交通事故的发生。现根据公司生产实际情况，制定本管理制度;
一、 监控原则与适应范围
1、 车辆gps监控要做到实时记录和传输车辆所在位置、行驶路线、行驶速度灯，具有定位、监控、记录、警示、指挥调度、营运管理、信息、网络、通讯灯综合功能的汽车行驶记录监控管理系统。
| 编制目的 | 让门岗保安执勤动作统一，不乱来，不出错，保护住户安全和小区秩序。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 住宅小区所有门岗保安员，管进出的人和车。 | ||
| 职责分工 | 当班保安员自己做，巡逻保安帮忙，班长盯着看，管理处负责查。 | ||
| 操作流程 | 接班要签字，见人要问好，陌生人要登记，车辆要查证，重物要帮提，可疑人要上报。 | ||
| 执行标准 | 登记2分钟内搞定，车辆限速5公里，放行条必须有，夜间不许施工，微笑服务不能少，值班日志天天填。 | ||
住宅小区门岗的岗位规程
1、工作目标
使小区门岗保安员的执勤工作程序规范化。
2、工作职责
值班保安员负责小区门岗及周边的治安、来访人员询问咨询主动联系确认，维护人员、物品出入及交通秩序。
3、工作指引
3.1 接班时与上一班作好交接签名手续，详细要求见《保安员交接班制度》。
3.2 小区各门岗必须服从上级指示安排、做到仪容整洁、举止文明、语言规范，并保持岗位和管辖区域的清洁卫生及周边绿化、设施完好。
3.3 小区住户进出小区时，当值保安员应主动问好做到微笑服务;当业主拿有重物时，应通知巡逻保安主动给予帮助。
3.4 当陌生人员进入小区时，当值保安员应礼貌询问"您好!请问您去哪一栋，哪个房号。"在处理租户、来访人员、施工人员进入门岗需验证时(验证及登记时间不得超过2分钟)。
| 制定背景 | 怕交接不清出问题，责任分不明白。大家糊里糊涂换岗，东西丢了没人认，事情没做完没人管。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 保安部所有人，所有值班岗位。 | ||
| 职责分工 | 当值领班带头检查讲评，区域领班管自己那块，保安员各干各的活儿。 | ||
| 管理规定 | 提前15分钟集合，站好别乱动；交接要敬礼问好；清点物品、查记录、看现场；签名才算完。 | ||
| 监督与罚则 | 领班每班点名、检查着装、讲评工作；不按规矩做就提醒，再犯要报告上级；记录本不能撕不能改。 | ||
1目的
规范保安部各岗位交接班工作程序，确保工作交接清楚，责任明确。
2职责
2.1当值领班负责交接班工作的讲评，指示及检查工作。
2.2当值区域领班负责所辖区域的交接班工作。
2.3当值各岗保安员负责具体的工作交接。
3接班前集合
3.1严格执行《保安员着装和仪容仪表规范》，不符合该规定的仪容、仪表要求的不准上岗。
3.2所有接班人员应于接班前十五分钟到指定地点集合。
3.3注意自身形象，不得相互追逐，打闹。
3.4保持站立姿式，不得蹲坐。
3.5整理着装，当值领班按《保安员着装和仪容仪表规定》的有关要求检查员工着装。
3.6当值领班集合队伍，点名并统计本班当值人员。
3.7当值领班下达工作指令，交待有关工作注意事项。
3.8集合过程应在十分钟内完成。