| 设立背景 | 楼宇和公共场所要一直修，得有人天天盯着安排活儿。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 干维修活儿，房里公共区都归他管，计划进度也他定。 | ||
| 工作内容 | 列维修计划、跟管理部门扯扯沟通、登记每天干了多少、月底写月报、进房按规矩来、领零件注意省着用。 | ||
| 协作关系 | 跟房间管理部门说话协调，听工程部经理或主管指挥，报计划要他们批，活儿干完要跟他们交差。 | ||
明洁物业工程部万能工岗位职责
1)根据楼宇房间和公共场所循环维修的要求，制订每日每周维修进度计划，并与房间及管理部门进行沟通，取得协调，计划由工程部经理或主管批准后执行。
2)严格按照房间各项维修项目和公共区域各项维修项目顺序进行维修，并每日登记工作量，每月汇总的工作月报形式报部门经理。
3)严格执行进房操作程序和房内维修的各项有关制度。
4)合理领用零配件和原材料，严格按规定使用零配件，注意节约原材料。
| 制定目的 | 怕接管物业时手忙脚乱，想提前理清思路，让以后服务业主更顺当些。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 新接的小区项目，从图纸看到交房前所有准备活儿。 | ||
| 职责分工 | 总经理点人牵头，品质组提建议写方案，办公室配人招人，大家各干各的活儿。 | ||
| 禁止行为 | 图纸不看就签字，方案拖到入伙前才写，周记表漏填或乱填，设备资料不收齐。 | ||
| 检查与监督 | 品质组每月查前期介入记录，办公室盯招聘进度，没按时完成扣当月绩效，9月底前全做完。 | ||
物业公司程序文件
物业管理策划、准备工作程序
1目的
通过接管物业前的策划工作，为公司顺利接管物业及接管后为业主提供优质服务创造条件。
2范围
适用于公司待接管的各类物业。
3职责
3.1总经理指定专人具体负责物业管理策划阶段的组织工作，确保物业管理策划阶段各项资源的及时提供。
3.2品质管理组负责在前期介入阶段从物业管理运作的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面向发展商提供有益的建设性意见，并做好记录。
3.3品质管理组负责针对待接管物业特点制订物业管理方案。
3.4总经理办公室负责协调前期介入人员的配备和新组建管理处人员编制的确定与配置工作。
| 制定目的 | 小区刚交房，业主多，安全、装修、设备、清洁都容易出问题。想让大家住得安心舒服，不出乱子。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管全体物业员工，管门禁、巡逻、装修、设备、清洁绿化这些事。 | ||
| 职责分工 | 项目经理牵头，保安队长盯安全，工程主管管设备，保洁主管管卫生，客服每天查记录。 | ||
| 禁止行为 | 外来人不登记不准进；装修不按规矩就停工；设备故障不过夜；清洁不达标要重做。 | ||
| 检查与监督 | 保安24小时站岗巡逻，工程组每日巡检设备，保洁主管天天查，月底考核打分，连续两次不合格调岗。没做到就扣绩效，严重就换人。 | ||
滨海新城小区物业管理工作重点
(一)切实做好安全防范与管理工作，杜绝因管理原因而造成治安事件
小区公共区域安全防范工作是日常管理服务工作中非常重要的一环，为加强外防、内保，防止一切可能导致出现的安全、安全防范事件发生，维护小区物业公共区域安全及公共秩序，我们拟主要从以下四方面加强小区的安全防范与管理工作。
根据滨海新城项目出入口设置ic卡门禁系统，只有小区业主/住户凭ic卡方可出入小区，所有外来来访人员均要求登记出入。
| 制定目的 | 怕工作乱套，想让大家做事有标准、有方向，客户少投诉，小区更干净安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有物业员工，管着装、服务、巡查、维修、业主沟通、资料归档这些事。 | ||
| 职责分工 | 主管定计划查落实，员工照着做，经理每周开会盯进度，品质部不定期抽查打分。 | ||
| 禁止行为 | 不许不穿工装、不戴胸卡；不许环境脏乱；不许漏报修、拖处理、丢资料；不许对投诉不理不睬。 | ||
| 检查与监督 | 每月按检查单一条条核对，扣分直接算进绩效；连续两次不合格要谈话；季度汇总排名，末位写整改说明；扣分超限当月工资受影响。 | ||
物业公司程序文件
入住前工作控制程序
1目的
为了规范新接管物业入住前各项准备工作，提高工作效率，为顺利入伙奠定基础。
2范围
适用于公司待接管的各类物业。
3职责
3.1公司总经理或委托公司副总经理指定专人负责前期介入工作安排和物业前期准备工作的组织。
3.2公司品质管理组和公司经营管理组共同负责委托管理合同的评审及签定。
3.3总经理办公室负责新建管理处人员编制的确定、人员招聘和培训工作。
3.4公司经理管理组负责各类收费项目及标准的核定。
3.5公司品质管理组负责监督入住前移交手续的办理及有关资料的准备工作。
3.6新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。
4方法和过程控制
4.1新建管理处经理前期准备工作
4.1.1根据发展商委托，指定专业技术人员至少提前半年进行新项目前期介入工作，将工作情况记录在《前期介入情况周记表》(n1-8)，作为重要资料保存。
4.1.2负责拟定入伙工作计划时间表，并报总经理审批。
4.1.3编制管理处组织结构、各岗位职责，对宿舍、食堂、办公室、培训室、活动室等安排人员先期统筹，并报办公室及总经理审批。