营改增后个人房屋出租税金（16篇）

【第1篇】营改增后个人房屋出租税金

营改增后，与个人出租房屋息息相关的个人所得税政策变化较大，目前主要涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利基金、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税等。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2第一条规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第16号)第八条规定，其他个人出租不动产，

按照以下公式计算应纳税款：

(一) 出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;

(二)出租非住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。

营改增后个人转租房屋增值税可以扣除吗？

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

营改增后个人出租房屋交增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税等。看到这里,小伙伴们对于营改增后个人出租房屋交什么税都了解清楚了吗?

【第2篇】营改增后契税是否为不含税金额

近日，小编接到纳税人咨询计税依据是否包含增值税问题，在解答完纳税人咨询之后，小编快马加鞭分别从契税、房产税、土地增值税、个人所得税角度编写4个小案例，为各位纳税人厘清该问题，具体如下：

案例一：契税计税依据是否含税问题

2023年3月，甲公司与乙房地产开发企业签订购房合同，合同价款共计550万元，乙房地产开发企业向甲公司开具的增值税专用发票上注明金额500万元，税额50万元。

2023年3月，自然人张某与乙房地产开发企业签订购房合同，合同价款共计110万元，乙房地产开发企业向张某开具的增值税普通发票上注明的价税合计共110万元。

那么，甲公司与自然人张某缴纳契税时的计税依据是否包含增值税?

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第一条规定：

计征契税的成交价格不含增值税。

因此，甲公司与自然人张某均应以不含增值税的价格计征契税。

案例二：房产税计税依据是否含税问题

2023年3月，甲公司将自有的闲置厂房出租给丙公司，取得租金收入55万元，当月甲公司向丙公司开具了增值税专用发票，注明金额50万元，税额5万元。那么，甲公司将房产出租，计征房产税的租金收入是否包含增值税呢?

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第二条规定：

房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

因此，甲公司应以不含增值税的租金收入计征房产税。

案例三：土地增值税计税依据是否含税问题

2023年3月，乙房地产开发企业将一栋商务办公楼销售给丁公司，价税合计880万元，乙房地产开发企业开具的增值税专用发票上注明金额800万元，税额80万元。当月，向自然人销售住宅10套，开具增值税普通发票，价税合计共1100万元。那么，乙房地产开发企业转让房地产取得的收入在计征土地增值税时是否包含增值税?

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定：

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

注意事项：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

案例四：个人所得税计税依据是否含税问题

自然人李某于2023年7月从乙房地产开发企业购置两套精装修住宅，其中a套住宅取得乙企业开具的增值税普通发票注明价税合计110万元，b套住宅取得的增值税普通发票注明价税合计99万元。李某将a套住宅用于自己居住，b套住宅用于出租，每月收取租金2000元(含增值税价格)。那么，李某出租房屋的个人所得税应税收入是否包含增值税?

2023年2月，李某将b套住宅出售，取得房产转让收入132万元(含增值税价格)，那么，李某转让房屋的个人所得税应税收入是否包含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税能否计入财产原值?

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第四条规定：

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

因此，李某出租房屋的个人所得税应税收入不包含增值税。转让房屋的个人所得税应税收入不包含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税可以计入财产原值。

注意事项：

在计征个人所得税时，个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

特别提醒

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第五条、第六条规定：

免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

在计征契税、房产税、土地增值税、个人所得税税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

【第3篇】营改增后的销售税金

二哥最早供职的公司是生产机器设备的，而且是那种大型设备，生产周期都是超过一年的，设备生产出来就得运出去，大型设备的运输成本也是很高的。我们都知道，营改增之前，销售货物是缴纳增值税，而运输服务是缴纳营业税的。

当时的货物增值税税率是17%，运输服务的税率是3%，但是实际上，作为一家以生产为主的企业，销售货物并同时提供运输服务按照按照当时的政策是标准的的混合销售行为，销售货物和运输服务都应该一并按照17%缴纳增值税的。

看着没毛病，但是对于企业来说，这样的税负有那么点重，大型设备运输费用本身比较高，如果运费按照17%开票交税，运费的本身的成本进项并不多「人工成本没进项、车辆作为固定资产，在增值税转型之前也是没法抵扣的」。

而作为企业，哪怕你分开核算销售和运费，单独签订合同，其实在实质上也无法规避混合销售的定义，所以你还得一并开具17%的增值税发票。

纠其政策来源，就是《增值税暂行条例实施细则》第五条规定一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。

所以，按照政策，我们当时给客户把货物和运费均开具了17%的增值税发票，「当然，这个其实对销售方是不利的，特别是大型设备运费比较高的情况下，后面具体也进行了一些筹划的安排，成立了自己的运输公司，作为独立的纳税主体，单独和客户签订运输合同」

一

这种行为是混合销售一并缴纳增值税无疑，当年还遇到一个小插曲，有个客户的会计死活不收增值税的运费发票，他非要公路、内河货物运输业统一发票（如图）。他说你运费是营业税范围，怎么能给我开增值税发票呢？

我给他说了半天政策，又说你这个支付同样的金额，还能多抵扣进项税，都始终没把她说通，后面我让她问了税务局，税务局估计说法和我一样，她才收下了。

这个事情也说明，会计确实要加强学习，从合同判断业务实质，这个业务到底该取得什么样发票，该取得多少税率的发票，能抵扣多少进项税，这些都是基本的对会计的要求。不然很多时候出现的结局都是会计为难会计，相煎何太急。

二

好了，营改增了，交通运输、建筑安装等营业税应税行为都纳入了增值税范围。

很多人就问，那还有没有混合销售这个概念呢？

当然还有。

如果说营改增之前是不同税种之间产生的混合销售，那么营改增之后，就是不同税率直接的混合。

我国目前增值税税率有13%、9%、6%三档（这里不说0%），不同的销售行为适用不同税率的。比如销售货物13%，而运输、建筑安装则是9%。

既然还是混合，也就是要混而为一，只有一个适用税率。要么13%，要么9%。

其实，在日常经营中，我们要做的就是根据我们企业的生产经营，结合税法的相关规定，来准备判断我们的销售行为是不是混合销售，从而准确算税，避免纳税风险，同时我们也可以判断供应商的行为是不是混合销售，从而取得合规的发票。

混合销售行为有其特有的特点。

1、必须满足几个同一，同一个购货者或者服务对象，同一时间内发生的同一笔合同确定的经济业务。

2、业务活动中必须含货物和服务，可以简单理解为同一笔合同中的销售或者服务内容必须含有货物，这是一个确认混合销售的关键特殊点。而且一项销售活动中的两项销售行为之间必须从逻辑上有着紧密的从属关系，即有了甲，才有了乙，乙的发生以甲的发生为前提，且两者之间有着密切关联，这是判断混合销售的关键。

销售货物带安装，销售货物带运输，很简单，你去买个空调，卖空调的负责给你运输到家并安装好，这种业务就是典型的同一个客户，同一个合同，同一个时间发生。典型的混合销售。

那具体是用货物的税率还是用服务的税率来交税呢？

财税「2016」36号文第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。

如果判断混合销售适用税率后，比如销售货物带安装劳务，判断单位是从事货物货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，那么应该按13%进行开票纳税。

开票的税率选择当然按13%来了，品名嘛，是安装费就是安装费，安装费为什么13%呢？因为是混合销售嘛，编码如何选？当然这种和你从属商品税目确认方面具有同质性，应该选用同一个商品编码进行开票。

如果主业是建筑安装，那么他就可以按照9%开票和纳税。

三

其实这个政策是很明确的，但是在实际工作中对一些纳税人肯定会造成影响，如果都按13%开票，同样的销售价格，税负肯定是增加的。

特别是对于一些货物价值和服务价值都差不多的情况来说，有时候销售设备并安装，两个行为的价格可能差异不多，这样的话税负就更大了。

所以对于混合销售，国家又出台了一些特殊的规定。

特殊规定1

国家税务总局2023年第11号公告规定“纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。“

注意，这里主要是为了解决有些特殊商品销售安装，比如生产销售活动板房、机器设备、钢结构件并安装的，安装费比例高而产生税负重的问题。

试想，如果都按照13%来计税，那这增值税税负就高了，毕竟安装都是人工成本，没有进项。

所以，针对这种销售，政策目前规定要求必须分开核算，分开计税。

分开核算无非嘛就是在合同上分别列明货物价格和安装价格，发票最好也分开，账务处理也计入不同二级明细科目，反正就是要分得清。

但是即便是就这样，安装费适用9%的税率也很高啊，安装的成本是什么？就是人工。还有呢，就是如果不是自产的货物也不能适用这个政策，所以也恼火，没法享受分开核算，分开计税。

所以，在此基础上又出台了新的特殊规定。

特殊规定2

国家税务总局公告2023年第42号

第六条规定一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

对于自产和外购的机器设备，分开核算还可以选择享受安装服务简易计税3%，这样其实就大大降低了这个行业的税负。

我们可以用一张图来展示这两个特殊规定。

和混合销售相对应的其实就是兼营，商品交易日益复杂，兼营与混合销售行为在实务中其实还是较难区分，有时候非常容易造成税率或者征收率使用的错误。特别是在政策理解上本身就存在个体差异，税务机关在执行政策过程中和纳税人自己的争议也会不断。

就比如很简单的如何判断从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主的问题上，是以营业执照、销售额、还是单项销售的销售额，各地其实都有不同的解读。

随着国家简并增值税政策的出台，我国的增值税制也会越来越规范，混合销售的空间肯定会越来越小，纳税人的税法遵从成本也会逐渐降低。

来源：二哥税税念

【第4篇】营改增后税金包括什么

一、“应交税金—应交增值税”科目

(一)科目借方发生额核算内容

“应交税金—应交增值税”科目的借方发生额，反映企业购进货物或接受应税劳务支付的进项税额和实际已缴纳的增值税。

(二)科目贷方发生额核算内容

“应交税金—应交增值税”贷方发生额，反映

销售货物或提供应税劳务应缴纳的增值税额、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税。

(三)科目期末余额核算内容

1.“应交税金—应交增值税”期末借方余额，反映企业多缴或尚未抵扣的增值税，尚未抵扣的增值税，可以抵顶以后各期的销项税额;期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的增值税。

2.“应交税金—应交增值税”科目的期末借方余额，反映尚未抵扣的增值税。

(四)科目明细专栏核算内容

企业应在“应交税金”科目下设置“应交增值税”明细科目。在“应交增值税”明细账中，应设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”等专栏。

1.“进项税额”专栏

“进项税额”专栏，记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记;退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。

2.“已交税金”专栏

“已交税金”专栏，记录企业已缴纳的增值税额。企业已缴纳的增值税额用蓝字登记;退回多缴的增值税额用红字登记。

3.“销项税额”专栏

“销项税额”专栏，记录企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。企业销售货物或提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记;退回销售货物应冲销的销项税额，用红字登记。

4.“出口退税”专栏

“出口退税”专栏，记录企业出口适用零税率的货物，向海关办理报关出口手续后，凭出口报关单等有关凭证，向税务机关申报办理出口退税而收到的退回的税款。出口货物退回的增值税额，用蓝字登记;出口货物办理退税后发生退货或者退关而补缴已退的税款，用红字登记。

5.“进项税额转出”专栏

“进项税额转出”专栏，记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。

6.“出口抵减内销产品应纳税额”专栏

企业应在“应交税金—应交增值税”科目下增设“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按规定的退税率计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额。

7.“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏

企业在“应交税金—应交增值税”科目下增设“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税企业月终转出未交或多交的增值税。

(五)科目核算账户格式

企业的“应交税金”科目所属“应交增值税”明细科目可按上述规定设置有关的专栏进行明细核算;也可以将有关专栏的内容在“应交税金”科目下分别单独设置明细科目进行核算，在这种情况下，企业可沿用三栏式账户，在月份终了时，再将有关明细账的余额结转“应交税金—应交增值税”科目。小规模纳税企业，仍可沿用三栏式账户，核算企业应缴、已缴及多缴或欠缴的增值税。

二、“应交税金—未交增值税”科目

企业应在“应交税金”科目下设置“未交增值税”明细科目，核算一般纳税企业月终时转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本明细科目核算。

三、“应交税金—增值税检查调整”科目

增值税检查后的账务调整，应设立“应交税金—增值税检查调整”专门账户。凡检查后应调减账面进项税额或调增销项税额和进项税额转出的数额，借记有关科目，贷记本科目;凡检查后应调增账面进项税额或调减销项税额和进项税额转出的数额，借记本科目，贷记有关科目;全部调账事项入账后，应结出本账户的余额，并对该余额进行处理。

(一)若余额在借方，全部视同留抵进项税额，按借方余额数，借记“应交税金—应交增值税(进项税额)”科目，贷记本科目。

(二)若余额在贷方，且“应交税金—应交增值税”账户无余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税金—未交增值税”科目。

(三)若本账户余额在贷方，“应交税金—应交增值税”账户有借方余额且等于或大于这个贷方余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税金—应交增值税”科目。

(四)若本账户余额在贷方，“应交税金—应交增值税”账户有借方余额但小于这个贷方余额，应将这两个账户的余额冲出，其差额贷记“应交税金—未交增值税”科目。

上述账务调整应按纳税期逐期进行。

四、“应交税金—待抵扣进项税额”科目

辅导期一般纳税人应在“应交税金”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目，用于核算辅导期一般纳税人取得尚未进行交叉稽核比对的已认证专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书、废旧物资普通发票以及货物运输发票进项税额。

五、“应交税金”科目名称的调整

“应交税费”科目

(一)本科目核算企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。企业代扣代交的个人所得税等，也通过本科目核算。

(二)本科目可按应交的税费项目进行明细核算。

应交增值税还应分别“进项税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“已交税金”等设置专栏。

(三)应交增值税的主要账务处理。

1.企业采购物资等，按应计入采购成本的金额，借记“材料采购”、“在途物资”或“原材料”、“库存商品”等科目，按可抵扣的增值税额，借记本科目(应交增值税——进项税额)，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。购入物资发生退货做相反的会计分录。

2.销售物资或提供应税劳务，按营业收入和应收取的增值税额，借记“应收账款”、“应收票据”、“银行存款”等科目，按专用发票上注明的增值税额，贷记本科目(应交增值税——销项税额)，按确认的营业收入，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”等科目。发生销售退回做相反的会计分录。

3.出口产品按规定退税的，借记“其他应收款”科目，贷记本科目(应交增值税——出口退税)。

4.交纳的增值税，借记本科目(应交增值税——已交税金)，贷记“银行存款”科目。

企业(小规模纳税人)以及购入材料不能抵扣增值税的，发生的增值税计入材料成本，借记“材料采购”、“在途物资”等科目，贷记本科目。

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【第5篇】营改增后转让房地产有关的税金

转让不动产的税务处理

1.转让不动产指的是转让二手不动产；房地产开发企业销售其开发产品不适用该规定；

2.除其他个人外，纳税人转让不动产应该向不动产所在地主管地税预缴税款，向机构所在地主管国税申报纳税；

3.其他个人转让不动产，向不动产所在地主管地税申报纳税；

4.一般纳税人转让不动产（1）原有不动产（4.30之前取得）

转让非自建不动产

转让自建不动产

简易计税

一般计税

简易计税

一般计税

计税依据

差额

全额

全额

全额

预缴依据

差额

差额

全额

全额

税率或征收率

5%

11%

5%

11%

预缴

差额÷1.05×5%

全额÷1.05×5%

预缴地点

不动产所在地，地税

申报纳税

机构所在地，国税

4.一般纳税人转让不动产（2）新不动产（5.1之后取得）

转让非自建不动产

转让自建不动产

一般计税

一般计税

计税依据

全额

全额

预缴依据

差额

全额

税率或征收率

11%

11%

预缴

差额÷1.05×5%

全额÷1.05×5%

预缴地点

不动产所在地，地税

申报纳税

机构所在地，国税

5.小规模纳税人转让不动产

转让非自建不动产

转让自建不动产

简易计税

简易计税

计税依据

差额

全额

预缴依据

差额

全额

征收率

5%

5%

预缴

差额÷1.05×5%

全额÷1.05×5%

预缴地点

不动产所在地，地税

申报纳税

机构所在地，国税（其他个人向不动产所在地地税）

6.自然人销售住房

购买不足2年

购买超过2年（含2年）

其他地区

北上广深

普通住房

全额征收5%增值税

免征增值税

免征增值税

非普通住房

（卖出价-买入价）÷1.05×5%

自然人向住房所在地主管地税机关申报纳税

个体工商户向住房所在地主管地税预缴税款；向机构所在地主管国税申报纳税

【例题·计算问答题】a工业企业为增值税一般纳税人，机构所在地在a县，2023年3月10日转让其2023年购买的一幢写字楼，取得含税转让收入3600万元。该写字楼位于b县，2023年购买时的价格为2500万元，保留有合法有效凭证；该办公楼资产原值2600万元，已经计提折旧150万元。该工业企业对于该项业务选择了简易计税方法，请回答下列问题。

问题（1）：a企业需要向哪个税务机关预缴增值税？预缴多少？

『答案解析』

a企业需要向b县地税局预缴增值税。

预缴增值税=（3600-2500）÷1.05×5%=52.38（万元）

问题（2）：a企业需要向哪个税务机关申报缴纳增值税？应纳增值税是多少？

『答案解析』

a企业应该向a县主管国税机关纳税申报。

应纳增值税=（3600-2500）÷1.05×5%=52.38（万元）

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【第6篇】营改增后的营业税金及附加

稽查案例：某大型建筑企业执行建造合同准则，根据完工百分比确认合同收入和 合同成本，根据确认的收入计提营业税金及附加。2023年5月1日账面根据收入计 提的营业税金及附加共计3.2亿元，根据实际开具的营业税发票缴纳的营业税金及 附加共计2.9亿元，应交税费营业税及附加余额3000万。由于营改增政策尚未明确， 收入如何调整，已计提未缴纳的营业税金及附加如何缴纳尚未明确，建筑行业的 增值税核算如何账务处理均未明确，该建筑企业的财务人员经过多方研究进行了 2023年8月做账务调整：

冲减了计提的营业税金及附加-已缴纳的营业税金及附加的差额，即账面的应交税费营业税金及附加余额。

借：营业税金及附加 -3000万

贷：应交税费 -3000万

根据预计合同总收入-已开营业税发票金额/1.03，计算出剩余合同收入不含税金额，新的预计合同总收入=已开营业税发票金额+剩余收入不含税金额，根据新的预计总收入和完工百分比确认当期收入，当期收入包含了当期实际发生的收入和调整的收入。

稽查认为：

1、营业税金及附加冲减不合规：营业税金及附加不能一次全部冲减，只能开一笔增值税发票交了一笔增值税及附加的同时冲减一笔应交税费营业税金及附加

2、收入不允许整体调整，必须在营改增时点根据账面已确认收入减去已开营业税发票，冲减差额。在营改增以后每月价税分离确认收入。

3、要求调增2023年5月冲减的税金及附加，要求解释收入调整是否降低了利润，少交了企业所得税。

4、账务处理是否有明确的文件规定，或者有关部门的通知，企业内部是否有制度支撑

稽查口径：财税2023年22号文

铁蛋思考：财税22号文是2023年12月出台，距离全面营改增已经过去8个月，这八个月没有任何人告诉我们收入如何处理，已计提未缴纳的营业税金及附加如何处理。22号文主要是针对增值税核算，并不是针对收入调整。面临这些问题，建筑企业在主观上确认不知道如何处理，并不是恶意冲减税金，以及调整收入。

检查汇报：

1、还原了营改增前确认收入、工程结算、计提营业税及附加、缴纳营业税金及附加的账务处理分录。

2、解析了营改增后冲减营业税金及附加的分录，罗列了计提、缴纳、冲减的数据依据。

3、解析了营改增后在22号文出台之前的增值税核算账务处理分录。

4、解析了营改增后调整收入的账务处理分录及调整依据，测算了一次调整收入与分期调整收入的区别，证明两种调整方式对利润没有影响，利润减少是营改增价税分离造成的，与调账方式无关。

5、结论：2023年5月1日冲减的营业税金及附加小于2023年5月1日至2023年2023年12月31日开具增值税发票缴纳的增值税、税金及附加。

稽查后思考：

1、账务处理并不是财务想怎么干就能怎么干的。

2、只要涉及税务，账务处理必须慎重，后附资料必须齐全。

3、遇到稽查一定要对稽查内容的相关税务规定非常了解。

4、面对稽查人员解释问题一定要逻辑清晰，思维清晰，有条不紊。

5、根据几轮的约谈，逐步捋清稽查的目标和自身的问题重点。

6、根据要求撰写报告、承诺，反馈结果。

【第7篇】营改增后可抵扣的税金

营改增以后，服务类（主要是现代服务、生活服务）一般纳税人企业适用的增值税税率为6%，采购商品或服务收到的专用发票的税率大多为13%（部分为9%），普遍高于销售服务时适用的税率，有些人认为采购发票的税率高于销售发票的税率，进项税是不是不允许抵扣？ 这其实是个误区，不存在税率高不能抵扣的问题。那政策是怎么规定的，且看下文分析：

政策依据：

财税［2016］36号文件第二十五条规定：下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（1）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。

（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%（现为9%）的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率

（4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

从以上规定可以看出，增值税抵扣的依据是取得合法的凭据，并没有涉及税率的问题，为什么会有这样的规定呢？

这是因为，我国现行增值税的计税方法为购进扣税法，所谓购进扣税法，又称进项税额扣除法、税额扣减法，简称扣税法。其基本步骤是先用销售额乘以税率，得出销项税额，然后再减去同期各项外购项目的已纳税额，从而得出应纳税额，也就是进项税额是抵扣“各项外购项目的已纳税额”，不考虑税率差。

所以，各位营改增企业的亲们，不要担心税率的问题，只要我们取得合法的抵扣凭据且用于允许抵扣的情形，进项税额大胆的抵扣！

【第8篇】营改增清单报价税金

导读：

营改增后，按照标的物的不同，经营租赁服务分为了有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务，在增值税上适用不同的税率，并且不动产租赁还涉及房产税。因此，纳税人对不同性质的资产租赁如何缴纳增值税及房产税产生困惑，下面且听我来为您答疑解惑：

一、有形动产经营性租赁

（一）一般情形下的有形动产租赁

有形动产租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让给他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

一般纳税人提供有形动产租赁服务的适用税率为 17％（小规模纳税人征收率为 3％）。

对试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。即增值税一般纳税人可以选择按照取得租金收入的 3％计算缴纳增值税，但一经选择，36个月内不得变更。

（二）有形动产租赁的特殊经营行为

1.财税〔2016〕36 号规定，动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

2.对于不配备操作人员，不承担提供劳务过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的有形动产租赁，应当按照有形动产租赁缴纳增值税。但出租人为承租人提供了驾驶人员（机组人员或者操作人员），且负担人员工资、维修费用等，因为利用工程机械提供的工程服务，属于建筑工程的组成内容，应属于建筑业范畴，所以，应当也应当按照建筑服务缴纳增值税。比如塔吊租赁。

3. 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

二、不动产的经营租赁

（一）不动产租赁，顾名思义，即是将不动产的使用权转让给他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

1.不动产租赁增值税

（1）一般纳税人（出租其2023年5月1日后取得或出租其2023年4月30日前取得自愿选择一般计税方式的），按照11%的征收率计算应纳税额。

（2）一般纳税人出租其2023年4月30日前取得（购入或者自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

（3） 小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

（4）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

（5）个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

（二）不动产租赁房产税

1.房产税的计税依据

与动产租赁不同，不动产租赁除了增值税之外，还需要在不动产所在地交纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）文件规定，房产出租的，房产税按租金收入的12%计算交纳。营改增后，财税[2016]43文件又规定，此租金收入为不含增值税收入。

2.不动产租赁不征房产税的例外情况

（1）根据财税地字〔1987〕3 号的规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如围墙，烟囱，水塔，变电塔，油池、油柜，酒窖菜窖，酒精池，糖蜜池，室外游泳池，玻璃暖房，砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

（2）财税〔2008〕123号规定：加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

（3）财税地字〔1986〕8 号规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。

3.不动产租赁房产税的优惠

对企业出租给员工居住的，根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24 号）第二条第（四）款规定：“对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4％的税率征收房产税。”

但应注意，无论出租人是否提供免租期，以及合同中是否约定了租金逐年按一定比例递增的条款，在同一个不可撤销租赁期（由同一份租赁合同约定）内，都应该把不可撤销租赁期内的租金总额在整个租赁期长度内分摊。

财税专家简介：敦秀娟，女，注册税务师，会计师，河北长河税务师事务所有限公司项目经理，曾在企业任职会计多年，有着丰富会计从业经验。主持多家企业的涉税鉴证和房地产土增税清算等工作，并担任多家大中型企业的税务顾问。

【第9篇】房地产行业营改增税金

新的经济常态下，需要新的税法政策来完善市场经济的，以达到减轻企业的税收压力，房地产行业一直以来都备受大家关注，那么营改增后对房地产业负税会有什么影响以及企业缴纳的税种会发生哪些变化呢？今天想和大家一起分享一些自己的见解，希望对大家有帮助。

营改增后对房地产业负税的影响

营业税属于价内税，在征收时会涉及到重复征税的问题，因此虽然其税率较低，但企业的税收负担反而比较重，而同属流转税的增值税则是价外税，且具有税收中性的特点，所以无论商品经过多少道流转环节，最后只会对它在生产流通环节中的产生的那部分増值额进行征税，从而有效避免了重复征税这一问题。

所以，对于房地产开发企业而言，从征收“营业税”到征收“增值税”，在一定程度上会减少其税收负担和营业成本，提高竞争优势：

①对小规模纳税人及选择简易计税方法的一般纳税人来说，“营改增”政策的实施虽然改变了其缴纳税款的税种，但对税率却没有影响，依然是5%，但由于计算增值税时是不含税价，所以“营改增”后，实际税负只有5%/（1+5%）=4.76%，由此可以看出，“营改增”后，其税负降低了5%4.76%=0.24%。

②对一般纳税人来说，“营改增”以前，以企业的全部销售额为对象征收税费，而“营改增”以后，对其征收的税费=企业的销项税额-企业的进项税额，是两者的差值。

房地产开发企业通过正当的渠道获得的增值税专用发票，在缴税时可以用来进行税额抵扣，大大减少了房地产开发企业的税收负担，使其不再被重复征税，从而促进整个行业的长远发展。

另外，营业成本=变动成本+固定成本，“营改增”之后，一般纳税人的变动成本中存在可以进行抵扣的进项税额（之前不能进行抵扣），因此企业的变动成本降低了；

“营改增”政策实施之前，企业的固定资产的年折旧额=（购买价格+营业税）/折旧年限，“营改增”之后，年折旧额=购买价格/折旧年限（上述两公式均假设折旧方法为年限平均法），由此可以明显看出，企业的固定成本也降低了。因此，在营业收入基本稳定时，营业税改征增值税会导致变动成本与固定成本的下降，从而进一步增加了企业的利润。

企业缴纳的税种发生的变化

根据税改后各行业发展形势，2023年5月1日起，政府又下调了增值税税率来促进政策的进一步落实，以使经济稳定发展。此项政策涉及到的房地产开发行业在缴纳税费方面的变化情况简单介绍如下：

（一）缴纳的税种发生变化

“营改增”之后，房地产行业的纳税人销售不动产时缴纳的流转税税种由之前的营业税（价外税）变成了增值税（价内税）。

（二）计税方法和税率发生变化

“营改增”前，相关法律规定对房地产企业全部以销售额为对象征收营业税，其税率统一为5%；

税改之后，企业在缴纳增值税之前要进行纳税人认定，不同的纳税人的采取的税率不同：一般纳税人的适用税率为10%；

小规模纳税人及选择适用简易计税方法的一般纳税人的适用税率没有变化，仍然是5%，并规定对于企业的老项目和特定应税行为，一般纳税人可以选择使用简易计税办法来缴纳税费，但一经选择，36个月不得变更。

（三）应纳税额发生变化

“营改增”之前，房地产企业应该缴纳的营业税税额=营业收入（销售额）*税率。“营改增”后分为两类：

①对于一般纳税人：房地产企业的应纳税额＝销项税额－进项税额，另规定，当期的销项税额少于进项税额的企业，其少的那部分可以结转到下期用来继续进行税款的抵扣；

②对于小规模纳税人及选择简易计税方法的一般纳税人：房地产企业的应纳税额＝含税销售额/（1+税率）*税率。

（四）纳税人认定发生变化

“营改增”前，根据税法的有关规定，纳税人进行认定时，一般纳税人与小规模纳税人的分界线是年销售额为50万或80万（工业与商业不同）；“营改增”后，两者的分界线变为500万（工业与商业相同）。

今天就跟大家分享到这里了，如果你看完后有不一样的见解，欢迎你进行交流。

【第10篇】营改增甲供材税金

营业税改增值税是我国结构性税改的一项重要措施。2023年11月17日，财政部和国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案，2023年5月1日起，我国全面推行营改增税改。营改增税改对抽水蓄能电站工程含有甲供材的基建工程计税情况产生了影响，在业主方（甲方）出现了甲供材和含甲供材工程进项税重复计税和抵扣情况。目前国家对含甲供材工程的增值税双重计税问题还没有统一的规定，现就抽水蓄能电站建设工程中含甲供材工程双重计税解决办法进行初步探讨。

一、目前工程造价计价规范

当前，国家规定的建筑工程有两种计价方式：一是定额计价法，也叫工料计价法，是指按照建设工程计价定额中的工程量计算规则计算出直接工程费，按规定方法计算措施费，再计算出其他项目费、管理费、利润、规费和税金，汇总确定建筑安装工程造价的计价方法，也是我国传统的工程造价计价方法，是相对于工程量清单计价的一种工程造价计价模式。

二是工程量清单计价法，亦称综合单价法，是指建设工程按照国家统一的《建设工程工程量清单计价规范》gb50500-2013,编制综合单价，计算所需的全部费用的工程造价计价模式。综合单价是指完成一个规定清单项目所需的人工费、材料和工程设备费、施工机具使用费和企业管理费、利润，以及一定范围内的风险费用，是工程量清单计价的核心。

上述两种工程计价方法都是以国家颁布的定额为基础进行编制，在我国的定额体系中，工程预算定额的直接费都是由人工费、材料费和机械费这三种费用构成，也就是说，材料费是构成工程造价的基础，甲供材的出现只是业主为了保证工程质量把钢筋、水泥、碎石等主要材料改为由甲方采购，只是改变了材料的采购方式，材料费依旧是包含在定额含量中按照工程造价计算规则参与取费和计税。《建设工程工程量清单计价规范》gb50500-2013是国家标准，强制执行。

二、营改增甲供材重复计税分析

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。在营改增之前，工程结算按照国家工程计价规范是计取营业税及附加，营业税及附加计取基数为含甲供材的税前完全造价。营业税税率为3%，城市建设附加税和教育附加税视工程所在地确定。

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种税，我国采用税额抵扣的办法（增值税=销项税-进项税）予以计征，体现了按增值因素计税的原则。甲供材采购计取的是增值税，税率是17%。

所以，营改增改革前，甲供材与建筑工程是征收不同税种，故不存在增值税重复征收和抵扣问题。

营改增后，甲供材计取增值税，建筑工程取消营业税改为计取增值税，按照工程造价编制办法，材料费（含甲供材）是建筑工程直接费的一个组成部分，参与工程取费和计税，所以，施工单位向建设单位结算工程款开具增值税专用发票包含了甲供材金额，建设单位采购甲供材也取得了增值税专用发票，导致甲供材部分增值税重复抵扣，重复部分甲供材增值税额为施工单位开具增值税专用发票注明的增值税额。

例如，某工程交通洞、道路、业主营地办公区、生活区房屋建筑4项工程2023年5月1日至10月31日发票开具情况，4项工程共结算6,970.75万元并全额取得增值税专用发票，其中包含甲供材金额1,464.67万元，按发票税率3%计算甲供材进项税额为42.66万元；对该工程结算中包含的甲供材建设单位也取得了增值税专用发票并将增值税与已抵扣，导致施工单未开具增值税专用发票包含的甲供材部分增值税额42.66万元重复抵扣。

增值税进行税额重复抵扣，将会导致税收检查风险。

三、当前某公司解决甲供材重复计税问题的弊端分析

2023年8月1日，某公司财务部颁发了《关于印发营改增相关涉税业务财务处理指导意见的通知》，对含甲供材工程结算方式进行调整，主要内容表述如下：“2016 年 5 月 1 日后签订合同的工程项目，业主方确需对工程中部分主材进行自主采购的，需在招标公告时提前予以明确，并在工程报价时按照不含业主自行采购的材料价格作为中标价格及合同总价……”。

上述文件内容有瑕疵，在执行中会遇到不可解决的问题。原因如下：国家进行营改增税制改革到目前还没有配套的细则出台，对于基建工程来说，原来计取的营业税现改为增值税，其他没有变化，所以，按照工程计价规范工程中的材料费（包括甲供材）做为定额直接费的组成参与综合单价的取费和计税。如果按照上述公司发文，需要扣除甲供材后组价，就从根本上违反了《建设工程工程量清单计价规范》gb50500-2013,而这个计价规范是国家颁发并且是要强制执行的规范。上述发文内容与国家计价规范相冲突，无效。所以说上述发文在执行时有很大问题。

四、营改增后甲供材重复计税问题解决方案

工程结算时按国家计价规范正常取费，然后再扣除甲供材后计取增值税并开具增值税发票，这是解决甲供材重复计税问题的简便解决方案。从基本原理上来说，甲供材既然由发包方自行采购，相应采购发票由材料供应商开具提供给发包方，由发包方进行进项税额抵扣。同时，由于该部分已经在发包方做进项税额抵扣，施工单位向发包方开具建筑发票时就不应该包括甲供材的价值，否则会导致甲供材的增值税作为进项税额再一次抵扣，同时，施工方编制工程结算时又不能违反国家的工程计价规范，所以，只能是按照预算定额，按照国家计价规范正常套定额上价取费，甲供材材料费包含在定额材料费中正常参与取费，只是在计税前把甲供材扣除，然后再计取增值税，汇总工程总造价。扣除甲供材是在结算取费后和计税前完成，这样，既能解决甲供材重复计税问题，又不违反国家计价规范的规定。按照扣除甲供材后的工程结算额开具增值税发票，这样就能很好的解决甲供才重复计税问题。（作者微信：snowstone999）

【第11篇】营改增建筑业税金计提

建筑业营改增实施细则内容较多，对于建筑行业营改增后相关的政策细节，不少人是不清楚或是只了解一部分的，本文将溯本清源。

2016建筑行业营改增细则

纳税人的适用税率 《实施办法》第十五条规定，一般纳税人提供建筑服务的税率为11%，但清包工纳税人、甲供工程纳税人，建筑老项目纳税人可以选择适用简易计税方法，对于小规模纳税人及特殊项目适用征收率为3%。计税方法 适用简易计税方法计税的，可适用3%的增值税征收率，按3%的比例交税，同时不得抵扣进项税额。新老项目的划分 老项目是指合同开工日期在2023年4月30日的建筑工程项目;未取得《建筑工程施工许可证》的按照建筑工程承包合同注明的开工日期作为判定。

【免征增值税的有哪些】

税费的减免是很多人关注的一个重点，就新颁布的'营改增'细则而言，目前部分项目可以免征增值税。包括：

(一)工程项目在境外的建筑服务。

(二)工程项目在境外的工程监理服务。

(三)工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。

关于材料提供的问题

原材料的税率大都是17%，建筑业、不动产业的税率是11%，这个相当于用17%的增值税进项税来抵扣11%的销项税。 对于甲供材的工程项目，文件提到全部或部分材料甲供，建筑业即可选择适用简易计税方法. 而在甲供材料较少时，应选择一般计税方法，这样既保证与甲方工程报价的优势，又可以保持较为合理的税负。

关于进项税额抵扣的问题

已抵扣的进项税额后续出现新政中罗列的七种不得抵扣的法定情形，将面临'应当将该进项税额从当期进项税额中扣减'的法律后果。 在签订合同时应注意的问题 没有实行营业税改征增值税前，营业税属于价内税，合同收入中包含营业税，这样不用提示是否含税。而实行营业税改征增值税后，增值税是价外税，如果没有特别注明，合同收入中应当是不包含增值税的。

为了避免歧义，企业最好在合同中明确交易额是否含税，并明确提供多少税率的发票。 增值税发票的处理 抵扣的是增值税专用发票(非货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票)上注明的增值税额，与专票上的税率无关. 一张专票开具多个税率，也是抵扣票的'增值税额'。

【建筑业营改增税收政策指引】

一、建筑业增值税纳税人

(一)在中华人民共和国境内提供建筑服务的单位和个人，为建筑业增值税纳税人。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。

(二)单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。

(三)纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

1、应税行为(包括在境内销售服务、无形资产或者不动产)的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元)的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

2、年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

(四)中华人民共和国境外单位或者个人在境内提供建筑服务，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。

二、征税范围

建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

(一)工程服务。

工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。

(二)安装服务。

安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。

固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。

(三)修缮服务。

修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。

(四)装饰服务。

装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。

(五)其他建筑服务。

其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井(打井)、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。

【建筑业营改增税率和征收率】

(一)建筑服务适用税率为11%;

(二)小规模纳税人，以及部分建筑服务选择简易计税方法的一般纳税人，征收率为3%。

【建筑业营改增计税方法】

增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

(一)一般计税方法

一般纳税人提供建筑服务适用一般计税方法计税。一般计税方法应纳税额按以下公式计算：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 公式中所述销项税额，是指纳税人提供建筑服务按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销第一文库网 范文频道项税额计算公式：销项税额=含税销售额÷(1+税率)×税率

(二)简易计税方法

1、小规模纳税人，以及部分建筑业应税行为按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税，按以下公式计算应纳税额：

应纳税额=含税销售额÷(1+征收率)×征收率

2、一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的建筑业应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。可选择的具体项目：

(1)一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

(2)一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

(3)一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 建筑工程老项目，是指：

(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目;

(2)未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

【建筑业营改增销售额确定】

(一)基本规定

销售额，是指纳税人提供建筑服务取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

1、代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。

2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

(二)差额扣除规定

试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额。

试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。

(三)混合销售规定

一项销售行为如果既涉及建筑服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售建筑服务的单位和个体工商户在内。

(四)兼营销售规定

纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

【建筑业营改增进项税额】

进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

(一)下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

1.从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。

2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

3.购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率

4、从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

(二)纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

(三)下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。

4、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

7、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

(四)适用一般计税方法的建筑业纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额)÷当期全部销售额

主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

(五)已抵扣进项税额的购进货物(不含固定资产)、劳务、服务，发生不得从销项税额中抵扣情形(简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外)的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减;无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。

(六)已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生不得从销项税额中抵扣的规定情形当期，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率

固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。

(七)纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减;因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。

(八)按照《试点实施办法》第二十七条第(一)项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：

可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/(1+适用税率)×适用税率 上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。

(九)适用一般计税方法的纳税人，2023年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2023年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

【建筑业营改增纳税地点】

(一)基本规定

1、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

2、非固定业户应当向建筑服务发生地主管税务机关申报纳税;未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

3、其他个人提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管税务机关申报纳税。

4、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

(二)跨县(市)提供建筑服务规定

1、一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、试点纳税人中的小规模纳税人跨县(市)提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4、一般纳税人跨省(自治区、直辖市或者计划单列市)提供建筑服务在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

【建筑业营改增纳税义务发生时间】

(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务完成的当天。

(二)纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

(三)纳税人发生视同销售服务情形的，其纳税义务发生时间为服务完成的当天。

(四)增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

【建筑业营改增跨境免税规定】

中华人民共和国境内的单位和个人销售的工程项目在境外的建筑服务免征增值税。

【第12篇】营改增后出租房屋税金

2023年5月1日后，全面试点营业税改征增值税，房屋租赁业务由原来的地税管理，变成了国地税共管！出租方怎么交税，承租方怎么入账，开发票需要注意什么问题..........不敢想，乱套了!做财务时间长了,真要崩溃了。

可是真的抛弃财务工作，臣妾做不到啊！！！还是不说废话了！

1.房屋租赁应税行为都包括啥？

【税法规定】房屋租赁应税行为包括：以经营租赁方式出租其取得的不动产和以融资租赁方式出租其取得的不动产。

【税法规定】取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。（提供道路通行服务除外）

【税法规定】不动产是指不能移动或如移动即会损害其经济效用和经济价值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、桥梁、树木等。

2.房屋租赁应税行为都交什么税？

增值税

2.1.增值税的具体计税方法及税率征收率

小队长为大家整理了一幅图，让大家清晰的能够看清楚哦！

【图1】不动产租赁税率表

2.2.税款计算方法及预缴税金计算方法

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

（2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（3）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（4）其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

①出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

②出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

【小队长说税】单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

房产税

房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税

应纳税额=计征房产税收入 ×12%

营业税金及附加

按照实际缴纳的增值税税额和房地产所在地区的城市维护建设税税率、教育费附加和地方教育费附加税率计算缴纳。

3.发票开具的要求

3.1小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

3.2纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

【小队长说税】在开具发票的备注栏一定要注明出租不动产的详细地址等信息。

【第13篇】营改增房屋租赁税金

建筑施工行业内所说的工程机械租赁，其实包含两种：一种是干租，即只租机械不配备机手；一种是湿租，即租赁机械同时配备操纵、维修人员。从税务角度来说，两者属于不同的纳税范畴。

前者是租赁业下的机械设备租赁，税务上属于有形动产租赁，在2023年8月1日开始纳入营改增的范围，税率为17%；后者是建筑业下的提供施工设备服务，税务上归属于其他建筑劳务，建筑劳务在2023年5月1日后新纳入营改增的范围，税率为11%；两者的小规模纳税人征收率均为3%。营改增对工程机械租赁行业有多少纳税影响？有什么应对方法？本文将进行简单的论述。

一、营改增前后机械租赁企业的税负和利润变化

对于外行人来说，可能不是太明白为什么国家说实施营改增，所有行业税负都只减不增。因为从表面来看，营改增令各行各业的税率提高不少。就拿工程机械租赁行业来讲，干租业务-有形动产租赁税率是从5%提高到17%（2023年8月已实施营改增），提高比率高达12%；湿租业务-其他建筑劳务税率是从3%提高11%，提高比率也达9%。有这种误解，主要是大家对营业税和增值税本身的特点不是太了解。

在营改增前，营业税是针对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人取得的营业收入征收的一种价内税；增值税是针对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种价外税。

营业税和增值税最主要的区别，除了征税对象的不同，其关键的差别在于营业税对营业收入征税，即无论企业因为产生该项收入付出了多少成本，这个流转税企业都必须负担；而增值税是对增值额征税，即企业取得收入所交的税金可以抵扣因取得该项收入付出的成本所交的税金，抵扣后有余额要交税，抵扣后是亏损不用交税；另一个主要差别在于“价内税“和”价外税“的区别，所谓价内指的是按含税营业额计税；所谓价外指的是按不含税销售额计税。我们用一些简单的数据来说说营改增对干租业务，湿租业务，小规模纳税人业务的纳税影响。

假设一家工程机械设备租赁企业为增值税一般纳税人，年收入是500万（含税），成本是350万，不考虑流转税的附加税费。

1、提供不配备机手的干租业务的纳税影响。

交纳营业税下的税负及利润情况：

（1）营业税=500*5%=25万元

（2）利润总额=500-350-25=100万

营改增后的税负及利润情况：

假设流转税的税负不变，则进项税额=500/1.17*17%-25=47.65万元，可以进行进项抵扣的成本为280.29万元（假设该可抵扣成本税率均为17%，47.65/17%=280.29万元），利润总额=500/1.17-（350-280.29*17%）=124.70万元；由上述计算可知，该租赁企业可抵扣进项税额大于等于47.75万元时，营改增后的税负会低于营改增前的税负，同时利润大于营改增以前。

2、提供配备机手的湿租业务。湿租业务成本除了常规的成本，还需要考虑机手的成本，我们假设该成本为50万（假设机手为公司的工队，无进项可抵扣）

交纳营业税下的税负及利润情况：

（1）营业税=500*3%=15万

（2）利润总额=500-15-350-50=85万

营改增后的税负及利润情况：

同样假设流转税的税负不变，则进项税额=500/1.11*11%-15=34.55万元，可以进项抵扣的成本为203.24万元（假设该可抵扣成本税率均为17%，34.55/17%=203.24万元），利润总额=500/1.11-（350-203.24*17%）-50=85；当可抵扣进项税额大于等于34.55万元时，营改增后的税负会低于营改增前的税负，同时利润大于等于营改增以前。

3、小规模纳税人的纳税影响。

营改增前，无论是从事干租业务还是湿租业务的设备租赁企业都没有区分一般纳税人和小规模纳税人，相同的收入所缴纳的税费和实现的利润是一样的。营改增后，根据企业的收入规模，收入在500万以上的企业划分为一般纳税人，适用不同的增值税税率；收入在500万以下的企业划分为小规模纳税人，一律使用3%的征收率。假设取得100万的收入，营改增前：干租业务营业税=100*5%=5万元，湿租业务营业税=100*3%=3万，营改增后增值税=100/1.03*3%=2.91万。

从上述简单粗糙的数据计算分析，可以看出营改增对小规模纳税人的税负的确是只减不增；而对于一般纳税人的设备租赁企业，收入不变的情况下，税负减少的前提条件是有足够多的进项税额可抵扣。

二、营改增影响建筑施工企业（客户）对工程机械租赁的选择。

在营改增前，施工企业为降低成本，往往选择个体户，小规模纳税人作为合作商提供材料、机械设备租赁，因为无论该合作商是小规模纳税人还是一般纳税人，只要能开出真实合法的发票即可，至于是什么类型的发票，或发票所含的税金是多少与施工企业都无关。而营改增后，建筑施工企业的税率从营业额3%调整至销售额的11%，小规模纳税人征税率为3%。

由于增值税是抵扣税制，而大部分的施工企业都是增值税一般纳税人，这意味着他们在选择供应商的时候，会优先考虑具备开具增值税专用发票资格的供应商，否则其销项税缺少进项可抵，税负将大大提升。一部分的工程机械租赁企业为了避税，隐瞒收入，甘愿做“小”，而在营改增这个大环境下，作为个体户或者小规模的工程机械租赁企业，要不就能在价格上有绝对的优势，要不就逼着自己做大做强，否则被大型的机械租赁企业吞噬将是大势所趋。

三、营改增对工程机械租赁企业选择供应商的影响。

1、对工程机械“干租”企业的影响。

设备租赁企业的干租业务增值税进项的抵扣主要依靠购置新设备及设 备的维修保养费用的进项税。对于已成立和发展到一定程度的设备租赁企业来说，用于出租的工程机械的配备基本齐全，由于多数设备在营改增之前购入并已按照固定资产相关规定计提折旧列入了成本，营改增后在设备的购进方面的进项抵扣部分有限，其进项抵扣多数来自于设备的维修保养。

设备的维修保养费用的进项抵扣主要是是日常维修配件的购买或机械大修理费用进项税额的抵扣，小的配件供应商通常价格较低，但一般都不能开出增值税专票，导致进项不可抵；能提供增值税专票的企业，配件价格都较高，企业的维修费用因而大幅增加。

假设租赁公司的”干租“业务收取每天1200元/天的租赁费，可取得专票的维修成本为300元/天，不可取得专票的维修成本为250元/天，不考虑其他的抵扣因素，可取得专票的应纳税额为1200/1.17*17%-300/1.17*17%=130.79元，利润为1200/1.17-300/1.17=769.23元；不可取得专票的应纳税额为1200/1.17*17%=174.36元，利润为 1200/1.17-250=775.64元；在配件价格差异不是太大的情况下，选择同样是增值税纳税人的供应商要比选择个体或小规模要干租企业要更有利。

事隔两年多的全面营改增似乎与从事干租业务的设备企业关系不大，事实上不然，各行各业均投入到营改增的大流中，这意味着设备租赁企业的费用进项抵扣的范围加大，例如场地的租赁费用、物业的管理费用，这些费用的进项税额都可以抵扣进项，也算是设备租赁企业的一次“税收减负”。

2、对工程机械的”湿租“企业的影响

从事“湿租”业务的设备租赁企业，与从事“干租”业务的企业相比，费用的主要构成除了机械设备本身的成本、维修保养的成本，还有配备机手的人工成本。通常提供“湿租”业务的租赁企业机手来自于三个方面：一是租赁企业自己组建的机手团队，由租赁企业发工资，买社保，包括各种人员管理成本，这种机手的人工成本无进项可抵；二是租赁企业通过劳务公司招聘机手，由劳务公司开出发票，这种方式下只要劳务公司能开出的增值税专票，则进项可抵；第三种方式是通过临时招聘农民工，按租赁天数支付农民工劳务费，这种方式同样无进项可抵。

假设租赁企业都是收取每天2000元/台班（含税）的租赁费，每天的维修成本为300元（取得专票），人工成本按第一种方式和第二种方式都是1000元，第三种方式下成本只需800元，不考虑公司其他的进项抵扣，则第一种方式下的应纳增值税税额为2000/1.11*11%-300/1.17*17%=154.61元，利润为2000/1.11-300/1.17-1000=545.39元；第二种方式下应纳增值税额为2000/1.11*11%-300/1.17*17%-1000/1.06*6%=98.01元，利润为2000/1.11-300/1.17-1000/1.06=601.99元；第三种方式下应纳增值税额为2000/1.11*11%-300/1.17*17%=154.61元，利润为2000/1.11-300/1.17-800=745.39元。

由上述假设可知，通过劳务公司招聘机手的方式下第二种方式下最节税；通过招聘农民工的方式利润最高。这样看来，临时招聘劳民工的方式仿佛是最好的方式，税负与自带机手的情况持平，利润高出其他两种方式达20%。但是事实真的如此吗？临时招聘的农民工普遍存在文化程度偏低，队伍组织涣散，受教育程度低，缺乏必要的职业培训，导致上岗操作机械的时候安全事故时有发生，设备租赁企业因此发生诸多后续管理成本、赔偿成本；另外支付给农民工的费用，如果直接以现金的方式支付，必须代扣代缴个税，毫无疑问这个税收成本还是由企业负担；其二就是通过一些替代发票来冲销这方面的费用，这种方法存在一定的税务风险。因此，从事“湿租”业务的企业，目光要放远，不能单从短期的纳税成本和利润所得去考虑机手成本的，应综合平衡各方面的关系。

四、营改增工程机械租赁行业的应对方法

面对营改增，工程机械租赁行业如何把因税率提高而产生的纳税影响降到最低，我们可以从以下几个方面考虑应对：

1、加强进项税额抵扣环节的管理。营改增后，增值税数额的高低直接取决于提供多少增值税专用发票用于进项抵扣。因此，企业所能够提供的进项抵扣部分越高，所缴纳的增值税金额也就会越低。这就决定了工程机械租赁行业应该在综合考虑价格和税负的前提下，更多地选择有具有增值税纳税人资格的供应商进行合作，并且要考查其相应的扣减税率，取得增值税专用发票，完善进项税额抵扣问题，以免无法抵扣企业增值税。

2、加快设备的更新换代。由于大多数的工程机械租赁企业在营改增以前设备配置已经基本齐全，大部分企业为了节约成本，机械的更新换代非常落后。一些老旧的工程机械维修成本高企。加快设备的更新速度，第一可以提升出租机械的竞争力；二是从安全角度出发，老旧机械存在更多的安全隐患；第三是从正规厂家购置资产，除了能够得到较大进项税额抵扣，以后资产处置价格更有保证。

3、开票与收款尽量同步。因为先开发票，必先报税。根据增值税暂行条例的规定，纳税义务的发生时间是提供应税劳务并收讫销售款项或索取销售款项凭据的当天。先开发票的，为开具发票的日期。因建筑施工行业特殊性，其款项结算周期一般较长，因此建议租赁企业不要超前开出发票，尽量做到票款时间能够同步。

4、从事湿租业务的设备租赁公司机手配备可通过向人力资源公司购买。因无论是公司自身雇佣机手支付的工资薪金，或是临时找来的农民工支付的劳务费，都没有直接向人力资源公司直接购买劳务人员的服务来得好，既能减少企业直接的人员管理成本，又能取得合法的票据，支付的费用所含的进项税额还可以用于抵扣，无疑给公司减轻了税务负担。

5、谈判合同要注意双方所谈的价款是否含税。由于增值税是价外税，含税价和不含税家差异较大，在与施工企业进行合同谈判时，要明确双方所谈价格是否含税，避免纠纷，造成不必要的损失。

【第14篇】营改增后个人出租房屋税金计算

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前言

1.私房出租税收征收主要有两种方式：按采用分税种方式与综合征收率计税租金征收，两种征收方式均可代开发票（含增值税专用发票）。

2.个人出租房产分两种类型征收：住房与非住房（体现为厂房、办公、商用等）。

一、按采用分税种方式税款计算（按月例举如下）：

（一）增值税：

住房类增值税减按1.5%征收率：增值税＝月租金收入/（1+5%）×1.5%

非住房类增值税按5%征收率：增值税＝月租金收入/（1+5%）×5%

备注：（1）个人私房出租增值税“起征点”为30000元/月，享受“免征”增值税，代开的去地税机关代开增值税普通发票，如果去地税机关代开增值税专用发票，则不能享受“免征”增值税。

（2）不含税收入大于30000元/月的才计征增值税，可以去地税机关代开增值税专用发票；

（二）城建税＝增值税×（1％或5％或7％）

其中：在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

（三）教育费附加＝增值税×3%

（四）地方教育附加＝增值税×2%

（五）房产税：

住房类按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税不含税收入）×4%

非住房类按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税不含税收入）×12%，转租收入不缴纳房产税

（六）土地使用税＝每平方米土地年税额÷12×占地面积（土地使用税单位税额请查询当地相关规定）；

住房类：免征土地使用税；

非住房类：按实征收土地使用税。

（七）印花税＝租赁合同总金额×0.001

住房类：对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；

非住房类：按实征收。

以上2-7项相加，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，假设称之为相关税费（以下计算个人所得税时需用到）。

（八）个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

(二)向出租方支付的租金。

(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。

个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。

具体计算公式

1、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）小于等于4000元的（修缮费必须<=800元）：

应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元】×税率×人次；

2、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）大于4000元的（修缮费必须<=800元）：

应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费】×（1-20%）×税率。

说明：

（1）修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。

（2）当申报转租收入（仍为增值税不含税收入）时，则允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金（凭发票扣除，允许扣除的租金费用为增值税含税额）。

以上（二）到（七）项，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，统称相关税费。

如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。

（3）公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

（4）如房屋权属人数不仅仅是1人，要按照相关比例分开计算个人所得税，也就是说“个人所得税”会“少”哦！

二、按综合征收率计税租金征收

个人出租房屋并取得收入，按照综合征收率计征方式入库的税款中，分别包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等各税。

综合征收率，请查询当地税务相关规定。

【例】北京地区：个人出租房屋仍然可以选择综合征收率方式或者分税种方式缴纳个人出租不动产的税款

针对个人出租房屋在税务机关征收税款时划分为两类，一类是个人出租住房，一类是个人出租非住房。

1. 个人出租住房可按5%综合征收率计征税款，应纳的税款等于含税销售额乘以5%。如果个人出租住房租金收入是5000元，承担的税款为5000乘以5%，为250元。

2. 对于个人出租非住房，在选择综合征收率计征方式的情况下，两档综合征收率保持不变,而在适用综合征收率的月租金收入临界点上较前有所变化。营改增后，计算税金的月租金临界点为315000元。即月租金在31500元（含）以下的适用7%的综合征收率，月租金在31500元以上的适用12%的综合征收率。

三、代开发票

1.营改增后仍由地税机关继续受理纳税人个人出租房屋的申报缴税和代开增值税发票业务，增值税发票上将印有“代开”二字。

2.纳税人可直接到房屋所在地的主管地税机关办理代开增值税普通发票业务，或者可选择到房屋所在地附近的个人出租房屋税款代征点办理。

3.如果承租方不属于其他个人，纳税人（出租方）缴纳增值税后，可以申请代开增值税专用发票。

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【第15篇】营改增后税金包括什么意思

营改增是什么

营业税和增值税，是我国两大主体税种。营改增在全国的推开，大致经历了以下三个阶段。2023年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2023年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。自2023年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市。

范围与税率

一、征收范围

营业税改增值税主要涉及的范围是交通运输业以及部分现代服务业;

交通运输业包括：陆路

运输、水路运输、航空运输、管道运输。

现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

二、营业税改增值税税率

1、改革之后，原来缴纳营业税的改交增值税，增值税增加两档低税率6%(现代服务业)和11%(交通运输业)。

营业税改增值税主要涉及范围：交通运输业和部分现代服务业，交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

根据上海试点的经验，改革之后企业的税负有所降低。营业税是按收入全额计算缴纳税金的，改成增值税之后，可以扣除一些成本及费用，实际上可以降低税负。

改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，无论在上海还是其他地区，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。12万户试点企业中，对3.5万户一般纳税人而言，由于引入增值税抵扣，与原营业税全额征收相比，税负会有所减少甚至大幅降低;对8.5万户小规模纳税人而言，营业税改增值税后，实行3%的征收率，较原先营业税率要低2个百分点。改革的确存在个别企业税负增加的情况。

2、营业税改征增值税后税率是多少

新增两档按照试点行业营业税实际税负测算，陆路运输、水路运输、航空运输等交通运输业转换的增值税税率水平基本在11%-15%之间，研发和技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、鉴证咨询服务等现代服务业基本在6%-10%之间。为使试点行业总体税负不增加，改革试点选择了11%和6%两档低税率，分别适用于交通运输业和部分现代服务业。

3、广告代理业在营业税改增值税范围内，税率为：6%.

广告服务，指的是利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式作为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者是通告、声明等委托事项进行宣传以及提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。

应纳税额

转型后应纳税额计算规则

（一）转型后认定为一般纳税人的，可按取得的增值税专用发票计算抵扣进项税额，如取得外地或本市非试点纳税人的原属于营业税可差额征收范围的发票，可按发票金额在销售额中扣除；如取得税务机关代开的专用发票可按发票注明的税款抵扣销项税额

（二）转型后认定为小规模纳税人的，交通运输业、国际货运代理业务纳税人取得的外省市和本市非试点纳税人的原属于营业税可差额征收范围的发票，可按发票金额在销售额中扣除；其他行业如取得外省市和本市非试点纳税人的原属于营业税可差额征收范围的发票，也可按发票额在销售额中扣除，但取得的本市试点一般纳税人或试点小规模纳税人的发票，不可扣除销售额。

看完这篇文章你们都清楚营改增是什么和营改增的范围了吗？以上就是小编给大家整理的营业税改增值税的文章了，有什么疑问可以在评论区提出来。

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【第16篇】营改增后土地增值税税金扣除

导读：营改增后计算土地增值税可不可以税务税前扣除呢，对此，本篇文章给您带来了企业所得税法的相关锅底。同时，还有土地增值税入哪一会计科目核算的会计分录，具体的借与贷怎么表示，可以参考接下来小编的分析，如下。

营改增后计算土地增值税是可以扣除的税金吗？

答：土地增值税可以在企业所得税中扣除。

企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。

因此，企业所得税法第八条将税金和成本、费用并列为支出，允许在计算应纳税所得额时予以扣除。税金是指纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土地增值税，教育费附加可视同税金。

土地增值税入哪一会计科目核算做分录？

如果是土地增值税，小编认为，可以这做：

一般企业土地使用权在“无形资产”科目核算的，转让时按实际收到的金额：

借：银行存款

累计摊销

贷：无形资产

应交税费——应交土地增值税

营业外收入（或借：营业外支出）