物业管理公司保洁员岗位说明书（优选10篇）

物业管理公司保洁员岗位说明书

物业管理有限公司保洁员岗位说明书

部 门:经营部

岗 位:保洁员

编制时间:

直属上司:会馆管理员

直属部下:无

一、任职条件(含培训要求):

1、男女不限

2、初中学历以上

3、能承受高强度的工作压力，具备与他人团结合作能力

4、具有服务、保洁相关行业一年以上工作经验

5、具有一定的表达沟通能力，性格开朗、乐观，精力充沛

二、职涯发展:

通过学习掌握定时消杀程序，广泛听取客户意见向上反馈汇报，提出改进方案。用会馆内勤的标准严格要求，学习成长、积极上进。

三、主要责权:

1、尽职尽责按照操作规程及保洁标准所要求做好本责任区工作;

2、因任何原因离开工作岗位事先征得主管同意，如对上级做的决定有不同意见，应先完成再进行讨论;

3、对客人遗忘物品妥善保管经确认交还客人或在前台登记;

4、根据客流量多少随时做好保洁工作，并定时巡视重点区域;

5、爱护保洁设备，定期保养，即时维修，延长使用寿命。

6、积极参加小区卫生突击工作，如:道路积雨、积雪的及时清扫突击工作。

7、向客户宣传卫生常识，劝阻并制止不卫生，不文明的现象和行为。

8、有义务维护公共设施、设备的正常使用状况，在保洁过程中，如发现公共设施有损坏，应及时上报。

9、清洁时，尽量回避客户，对客户提出的要求和建议尽量帮助解决或反馈主管领导。

10、制定每周、每月保洁重点，按计划执行实施，合理使用保洁用品。

四、工作目标:

保证会馆内部、外部的日常保洁，最大限度的服务好顾客。

五、组织关系:

1、受会馆内勤指挥与监督，并向其直接报告;

2、以诚恳、友善的态度和其他部门相关人员协调、联系，并就其有关部门工作所提的询问、质疑，予以解答;

3、与本会馆其他工种协调合作，完成相关工作。

物业管理公司保洁员岗位说明书：物业管理保洁培训-保洁用品

物业管理保洁培训:保洁用品

一、清洁剂

1、清洁剂的化学类型

三大类:碱性、中性、酸性

传统的分类标准以ph值为准，ph值在6~8之间为中性清洁剂

ph值小于6的为酸性清洁剂

ph值大于8的为碱性清洁剂

酸碱类清洁剂的清洁原理为酸碱中和，即使污渍通过酸碱中和溶解于水，然后通过机械的方法将之除掉，但这种方法如果掌握不好，将对表面产生损伤。

中性清洁剂则是利用表面活性分子活泼的能量与污渍中的分子相结合，使污渍中的分子结构松动呈水相，再用机械的方法将之除去。

2、清洁剂的使用分类(按其使用特性分类)

a、地毯清洁剂

1)、干泡地毯清洁剂:(适用于定期干泡清洗地毯。1:30。方法:稀释后注入擦地机泡箱内，用地毯刷或手刷清洗。)

2)、低泡地毯除渍剂:(适用于地毯上水洗污渍、茶、咖啡。手动除:31:5，抽洗1:30。方法:注入吸水机的冷水箱后，抽洗)

3)、专用地毯除油剂:(适用于顽固油渍，不用兑水。方法:直接将地毯除油剂喷于油污上用毛巾擦拭。)

b、通用型清洁剂(分为中、碱、微酸三种，一般用于卫生间或其它的一般性去污场所)

c、酸性清洁剂(这类主要用来去除水锈、水泥斑等顽固污渍，但不能做日常清洁保养用清洁剂)

d、蜡水

1)、底蜡(适用于胶地板、马赛克、云石、水磨云等天然石的表面清洁，不用兑水，一般涂2~3层。一般规律:软石地面用硬蜡，硬石地面用软蜡。)

2)、面蜡(适用于蜡面地板，不用兑水，使用时直接用于干净蜡枪将面蜡涂入地面上。)

3)、喷洁蜡

4)、去蜡水(适用于清除塑料地板、防火地板、水磨石、大理石等表面上的旧蜡渍。轻微蜡渍1:10;一般蜡渍1:4;严重蜡渍1:2)

5)、木地板蜡(适用于木地板的清洁保养，不用兑水)

e、玻璃清洁剂(适用于窗、镜、玻璃表面。大面积1:20;局部1:5)

f、家具蜡

g、不锈钢擦亮剂(适用于不锈钢表面，防尘防手印，不用兑水，直接将之涂于不锈钢表面上，用干净毛巾擦拭)

h、金属除渍剂(适用于电镀金属、不锈钢表面，清除锈渍及顽固污渍，不用兑水)

i、洁厕灵(适用于清洗卫生间内的陶瓷制品上的污渍锈渍。1:10)

j、全能水(适用于胶质墙纸、墙壁、瓷砖、浴室的日常清洁。普通污渍1:40;顽固污渍1:10~1:20)

二、空气清洁剂

空气清洁剂兼具杀菌、去除异味、芳香空气的作用。

主要种类有气雾罐空气清洁剂和卫生球(有机化合物萘制成，为无色小球状，用于卫生间除臭)。

三、除害材料

杀虫剂:杀灭蚊、蝇、蟑螂等害虫。(马拉硫磷乳油、粉剂50%;防虫磷乳油、粉剂70%、50%)

灭鼠剂:杀鼠灵(华法灵、灭鼠灵);杀鼠迷(萘满香豆素、立克命)

四、消毒剂

消毒剂是指用于消毒、灭菌或洗涤消毒的制剂。

常用品称:甲醛(其水溶性溶液称福尔马林)。

漂白粉，含有效氯25%~32%。

次氯酸钙，含有效氯80%~85%。

物业管理公司保洁员岗位说明书：物业管理保安员处理问题原则方法

物业管理(保安)员处理问题的原则和方法

(一)原则:

合法的原则;合情合理的原则;依法办事、以理服人的原则;化解矛盾、妥善

解决的原则。

(二)方法:

1.对违反物业管理类《业主公约》或《小区管理规定》的问题，可通过说服的方式解决。对一时无法解决可能会扩大事态的问题，应采取"可散不可聚、可解不可急、可顺不可逆"的处理原则，尽力劝解，将问题引向缓和，切忌将矛盾激化。

2.在处理问题上，坚持教育与处罚相结合的原则，因情节轻微可当场予以教育;或协助所在单位、家属进门教育;情节严重需治安处罚的交公安机关处理。

3.对犯罪行为，应及时予以制止并报警，交公安机关处理。

物业管理公司保洁员岗位说明书：物业管理保安员语言艺术

物业管理保安员的语言艺术

一、基本要求:

1、符合礼貌的基本要求。

2、准确、生动、丰富、灵活。

3、注意语气、语调、语言速度的应用，多用请求或商量式的语气。

二、禁止用语:

1、喂!干什么的!喊你没听见吗

2、急什么，慢慢来!

3、我也没办法，你等着吧!

4、我可是做保安的，这不是我的服务范围!

5、没看见我一直忙着吗

6、后面等着去，挤什么挤。

7、墙上贴着呢，你不会看吗

8、我不知道，我不懂，不关我的事。

9、不是告诉你了吗怎么还不明白，你还有完没完啊

10、我不清楚，我不知道，反正是公司规定的，你要问就问公司。

11、不是说了不能停车吗(不能进去吗)

12、我不是告诉你了吗怎么还不明白，真

物业管理公司保洁员岗位说明书：物业管理保安员的警容风纪

物业管理(保安)员的警容风纪

物业管理部是代表公司形象，面向业主、客人服务的一线对客部门。物业管理员严整的军姿、仪容、良好的精神面貌、礼貌热情的服务会给客人留下深刻的印象，对客人产生积极的影响。因此，制订本规定，以规范物业管理员的军容风纪。

(一)着装

物业管理员必须按照规定着装，保持军容严整。

1. 按规定佩带帽徽、肩章、工卡、绥带等;

2. 礼服应当保持整洁，配套着装(着装序号见附文)，不得混穿，不得在礼服外罩便装;

3. 不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿;扣好衣扣，系制式领带，着夏季白色短袖礼服时，不系领带，不扣第一个纽扣，不佩绥带，宜简洁，着夏常黑色或白色短袖礼服时，下摆扎于裤内。着冬季礼服时，必须内着配发的黑色礼服，系配发的领带;

4. 迷彩服只限于训练、劳动或处突时穿，工作期间不宜着迷彩服。领班级人员统一着装，夏秋季以白色短长袖衬衣为主，冬季着冬常礼服，内着白色衬衣，四季均须系黑色或统一的领带(酒店或会所领班冬季可着黑色西服);主管着装为白色短、长衬衣与黑色西服，系统一颜色的领带;

5. 工作期间通常着黑色皮鞋，鞋面外视要有光泽、鲜亮;穿黑、灰、棕或白色袜子;不宜着其它如红、紫、黄、橙等与鞋不相称的色彩的袜子;

6.女队员着黑色秋季礼服时，扣扎外腰带;着裙时，穿与肤色相近的袜子;袜口不得低于20cm;

7.非工作时间不得着礼服或着礼服离开宿舍区;不得外借或外卖;外出时，一律着便服。

(二)仪容

1. 物业管理员头发应当整洁，男队员不得留长发、大鬓角、大包头和胡须，蓄发不得露于帽外，帽墙下发不得超过1.5cm;女队员发辫不得过肩，不宜烫发、披头散发。男女队员均不得染与黑色相斥的头发;

2. 物业管理员不得文身，着礼服时不得化妆，不得留长指甲和染指甲，不得围围巾，不得在外露的腰带上系挂钥匙、手机和饰物，不得戴耳环、项链、领饰、戒指等首饰，除工作需要和眼痛外，不得戴有色眼镜;

3. 工作期间可以戴白手套，但须以中队为单位统一，手套要保持清洁，无破损。

(三)检查

部门每月、中队每半月、班每周至少进行一次军容风纪检查，及时纠正问题并讲评，不合格者按照《纪律条令》适用条款处分。

附1:着装序号

1. 夏1号着装:夏常黑色礼服、裤、大檐帽、领带、精神带(绥带);

夏2号着装:白色短袖礼服、夏常裤、大檐帽;

2.冬1号着装:冬常黑色礼服、夏常黑色礼服、冬常礼裤、大檐帽、领带、精神带;

冬2号着装:冬常黑色礼服、夏常黑色礼服、大衣、大檐帽、领带;

3.迷彩服

附2:检查情况登记表

项目

状况

不合格姓名

头发

着装

皮鞋

袜子

指甲

仪容

_____年____月____日检查人:

物业管理公司保洁员岗位说明书：物业管理保安人员守则

物业管理保安人员守则

一、着装仪表

1、工作或执勤时，必须身着制服，佩证上岗，制服不准混穿;

2、制服要保持整洁、平整，上岗前鞋要擦拭干净，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。

二、行为规范

1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手;

2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等;

3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天;

4、工作中无情况处理时不得进入住户楼内，不得与无关人员闲聊;

5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续;不得迟到早退，不得擅自离开岗位;

6、上班时不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗;

7、上班时不得睡觉;

8、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记，

三、日常管理

1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻;

2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记;

2、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定;

4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品;

5、门岗值班室不得会客。

物业管理公司保洁员岗位说明书：物业管理保安知识竞赛题库

001治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

002治安管理的主要内容是:防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。

003治安管理的目的是人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。

005保安人员入职的基本条件是身高1.70米以上;20岁至28岁;高中以上文化程度;身体健康;思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料);符合计划生育规定;具备一定的军训基本功;有深圳户口的成年人担保。退伍军人、党员优先考虑。

006保安人员岗前培训的主要内容包括:公司简介;物业管理法规学习;企业内部的有关管理制度:员工守则，工作纪律等;安全防火教育;iso9002质量体系有关安保方面文件的学习;普法学习;职业道德教育;军训。

007保安人员在岗培训的主要内容包括:安保操作规程;队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。

008保安人员单兵队列考核标准是:军人军姿;停止间转法;齐步走与立定;正步走与立定;跑步走与立定;敬礼。

009保安人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打;弹踢、侧踹、勾踢;综合练习。擒敌拳等。

010保安人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内;俯卧撑50个以上;爬楼20层60秒以内。

011保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议)，采取各种有效措施，对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看，对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作，只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。

012保安守护工作主要有:保护人身安全;保护财产安全;维护客户单位内部正常的秩序。

013在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾;盗窃;破坏;扰乱秩序;业主或非业主使用人求助。

014巡逻保安服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况，抓获现行违法犯罪分子;警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。

015遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止，并尽量将其抓获;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。

016遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关，平息事件;协助客户单位处理问题;防止事态扩大。

017遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围，无效时，通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。

018守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人，应迅速移交公安机关，防止其逃跑。遇闯卡车辆，应记下车牌号及车辆特征，必要时报告公安机关。

019发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察，注意其行为发展，并及时向有关领导报告，做好控制工作。

020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭，特别加强门卫和要害部位的守护，在照明恢复前，严格控制人员进出。

021遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位，详细记录报告的内容;对当面报告者要记清其相貌、衣着特征;对报告内容及时向有关领导汇报。

022保安巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路;采取点与线结合的方法。

023保安巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经常结合治安方面的情况，及时调整力量和巡逻方法;经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以及不正常的烟、光等。

nbs

p;024违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共秩序的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理秩序行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。

025违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同;触犯的法律不同;应当受到的处罚不同。

026正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为，才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度，造成不应有的损害。

027真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为。

028正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害;要把防卫行为与侵害行为进行比较，凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当，即可认定是制止不法侵害所必须的限度。

029非正当防卫的性质:属于不法行为。

030常见的非正当防卫有:假想防卫;防卫挑拨;不适时防卫;局外防卫;抗拒防卫;互殴行为;防卫过当。

031防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度，给对方造成了不应有的损害的行为。

032紧急避险的定义是:为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的损害另一合法利益的行为。

033紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁;危险必须是正在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施;避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险，在迫不得已的情况下实施的;紧急避险必须是实际存在的，不能是假想的或推断的;避险行为不能超过必要的限度。

034保安员处理问题应遵循的原则:保安员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在维护业主(租户)的安全和利益的同时，依法办事，依法执行政策， 不徇私情，以理服人。

物业管理公司保洁员岗位说明书：万科某小区物业管理规约

万科星园小区物业管理规约(____)

万科星园是全体业主共同的家园，为加强本物业区域的物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定，经本物业区域业主大会会议表决通过，制订本管理规约(以下简称本规约)。本规约由全体业主共同订立并共同遵守。

第一章 总 则

1、物业基本情况

物业名称:北京市朝阳区万科星园小区

物业类型:北京万科服务有限公司

坐落位置:北京市朝阳区仰山路

建筑物总面积:约32万平米

国有土地使用证明文件政府批文号:京朝国用(2000出)字第0097号

2、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。

3、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约，执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动，遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。

第二章 物业使用和维修

4、按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守市容环境管理的相关规定。不得擅自改变房屋结构、外观和用途;不得擅自占用共用部位和共用设施设备;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不得吊挂和晾晒物品，不得擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。

5、爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放，避免遗撒。

6、自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质;不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动，以及法律法规及相关规定禁止的其它活动;遵守环境保护的相关规定。

7、业主饲养宠物，应当遵守相关管理规定，实时清理宠物粪便;乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间。

8、机动车在本物业区域内行驶应避让行人，严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或登记;机动车应在规划的车位停放，严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆，不得擅自在车位上安装设施;停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除。

9、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修，发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时，应及时告知物业服务机构或业主委员会，并采取必要措施防止损失扩大。

10、对异产毗连的物业进行维修，各相关业主应积极协助、配合，不得人为阻挠维修。因阻挠维修，造成人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担法律责任。业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修，如因该维修而造成物业损坏的，应予以修复或适当赔偿。

11、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，责任人应负责修复或赔偿。

12、业主需要进行室内装饰装修的，应当告知物业服务机构，并按规定签订装饰装修服务协议。装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等，不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的，应当承担修复及赔偿责任。

13、规划中为全体业主共有的露台，依约定由部分业主专有使用的，由对该露台享有专有使用权的业主承担维修责任。

第三章 物业服务费用的交纳

14、业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业按时足额交纳物业服务费，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或及时补交。对欠缴物业服务费用的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴，采取电话、书面和当面等催缴方式，并可采取相应催缴措施。欠费六个月以上或长期拒缴物业服务费用的，经业主委员会批准，物业服务机构可在物业区域内公示欠费情况;逾期仍不纳的，物业服务企业可以依法追缴。

15、任何业主无故欠缴物业服务费的，则物业服务企业有权采取有关措施，并从逾期之日起每日按应交纳费用总额的万分之三征收滞纳金。此滞纳金计入本年度物业服务费的其他收入，归全体业主所有。

16、业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务，应另行支付费用。

17、业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金，并及时续筹。

18、业主在转让或出租其拥有的物业时，应当要求新业主和承租人承诺遵守本规约，并于买卖合同或租赁合同签署之日起7日内，将房屋转让或出租等情况告知业主委员会或物业服务机构。业主转让物业，应当结清物业服务费用;出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带责任。

第四章 业主行为准则

19、 与人为善，与邻里和睦相处，以诚恳友好的态度理性处理邻里纠纷。

20、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

21、业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

22、业主不得违反法律、法规以及万科星园小区物业管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

23、未依法办理相关审批手续，不得恶意占用任何共用部位和共用设施设备，损害其他业主的合法权益。不妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。

24、不得圈占公共绿地，不在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架等。

25、不得私自使用公共场所、公用水电作任何商业或私人用途。

26、不在本物业区域任何公共地方存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，家中生活燃气储存及使用符合政府燃气安全使用规范。

27、爱护本物业内共用部位和共用设施设备，造成损坏应照价赔偿。未成年人损坏的，监护人承担赔偿责任。

28、控制装修、音响、娱乐活动等可能产生的噪音，以不干扰邻居正常生活为度。

29、不在本物业区域的垃圾箱(站

)翻拣垃圾;不可晾晒、煎熬产生恶臭、刺激性气味或严重烟尘的物质。

30、不从室内向外抛掷任何物品，对易坠落的物品做好安全防护，定期检查，防止跌落，台风暴雨来临前即时加固或收回室内。

31、未经业主大会同意，不在本物业区域内业主共有部分擅自张贴大字报、标语，不在共有部分使用扩音器材(物业服务及公益性活动需要除外)。

32、不在本物业区域内违规饲养动物。附合规定的饲养者应对动物加以有效约束，不影响他人居家生活和人身安全。

33、物业专有部分存在安全隐患时，及时维修养护或配合物业服务企业及时维修;不及时维修或不予配合，由利害关系人或相关责任人维修，无上述利害关系人或相关责任人或上述利害关系人或相关责任人不维修的，物业服务企业可以主动维修养护，费用由利害关系人或相关责任人承担。

34、发生水、气泄漏或火灾等紧急情况时，配合物业服务企业采取紧急避险措施，并依据法律法规承担相关费用。

35、因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，在物业服务企业事先告知的情况下，相关业主应给予必要的配合。因相关业主阻挠维修养护而造成他人或公共财产受到损失的，应负责修复并承担相应赔偿责任。

36、业主的家庭成员或其他物业使用人亦应遵守本管理规约，否则业主将承担连带法律责任。

第五章 物业管理权利

37、 为维护业主的共同利益，全体业主同意授予物业服务企业以下权利:

a) 根据法律法规、本管理规约以及本物业区域的实际需要来制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度，经业主委员会批准后执行;

b) 以劝阻、书面通知、上报政府主管部门、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本管理规约和规章制度的行为;

c) 向欠费业主追缴物业服务费用。

d) 对业主共有车位，除非业主大会另有明确决议，物业服务企业有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域。

e) 从室内向外抛掷物品是严重违反公德和危害公共安全的行为，物业服务企业有权劝告、制止;

f) 为保证业主的大件物资的安全，物业服务企业可以对大件物品(指体积超过0.5立方米或重量超过25公斤的物品)的搬出进行登记并向业主核实。

g) 业主非因公共利益占用共用部位应征得共有产权业主和物业服务企业的同意，否则物业服务企业有权清理而无需事先通知。

第六章 违约责任和违约纠纷的解决

38、 业主应自觉遵守本公约的各项规定，违反本公约造成其他业主、物业使用人人身伤害或财产损失的应承担法律责任。

39、对业主的违约行为，业主、业主大会、业主委员会和其他业主可督促其改正，也可委托物业服务企业督促其改正。

40、业主对物业服务工作的意见和建议，可直接向物业服务企业提出，也可向业主委员会提出，遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交本小区业主大会表决。

41、业主违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第七章 其他条款

42、 不遵守本管理规约和欠费六个月以上的业主不能被选举为本小区业主委员会委员。

43、对于超过12个月没有交纳物业服务费的业主，业主委员会、物业服务企业可向房地产行政主管部门申请禁止该业主转让、出租和抵押该欠费的物业。

44、对个别业主、使用人违反公约或损害其他业主、使用人合法权益的行为，由业主大或业主委员会授权物业服务企业提起诉讼。

45、业主、物业服务企业执行本管理规约产生的纠纷和争议，首先可通过协商或调解的方式解决，协商或调解达不成一致意见的，可选择以下方式解决争议:向仲裁机构申请仲裁或提交该物业建筑区域所在地的人民法院通过诉讼方式解决。

第八章 附 则

46、 本管理规约如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

47、万科星园小区物业管理规约经本小区____年业主大会审议通过后开始生效。

48、本管理规约附件一至五:《装修管理规定》、《治安、消防、交通管理规定》、《环境、卫生管理规定》、《电梯使用管理规定》、《商铺管理规定》以及本物业其他管理制度是万科星园小区物业管理规约的有效组成部分，全体业主承诺遵守。

49、本管理规约的修订权属于本物业小区业主大会。

北京市朝阳区万科星园小区

____年业主大会工作委员会

____年10月15日

物业管理公司保洁员岗位说明书：物业管理手册之物业分公司职能部门设置

各物业分公司必须按本手册规定设置职能部门，因当地情况特殊，需要变更部门职能、部门名称或新增职能部门时，必须事先呈报项目所在公司审核、管理公司物业管理部批准。

本章节对行政人事部、品质部、财务部、管理处必须具有的职能作了规定。各物业分公司的组织架构及岗位设置必须遵守"责任清晰、设置规范、机构精简、运作高效"组织建设原则，可根据实际需要安排其它职能或设置其它职能部门(如工程部、物业部、经营部等)，根据这些职能划分进行机构、岗位设置。如公司规模较小，可将部门职能设置在管理处，尽量精简机关的行政机构。

各物业分公司的体系文件应根据本手册规定，对组织架构、部门、岗位职责有更细化的描述和规定。

组织机构、部门及岗位设置须按本手册要求获得批准。

1.行政人事部必要的工作职能

1.1沟通与协调

1)设置专责人员负责与管理公司物业管理部、项目所在公司对接沟通与协调，及时传达相关信息。

2)负责建立并实施本公司内部员工的沟通与协调机制。

1.2目标、计划管理的落实

1)协助总经理编制本公司年度工作计划。

2)根据本手册中的计划管理要求落实业务工作计划在各部门各岗位的运用。

3)监督各部门、岗位计划实施效果。

4)监督各级主管人员对计划的考核情况。

5)协助总经理监督各部门责任目标完成情况，监控本公司责任目标完成进度。

1.3其它常规业务参考如下

1)制订并完善公司相关工作管理制度;

2)协助公司总经理规划并培育公司企业文化体系;

3)负责组织召集公司大会、行政办公例会及各项专题会议;

4)负责公司行政文件的拟定、登记、发放、归档及公司印章的保管和使用;

5)负责公司工商执照、资质等级的申办、年审、变更、补办、注销等工作;

6)负责公司车辆、办公设备、员工餐厅(公司机关)、员工宿舍等行政管理工作;

7)负责公司对外联络及宣传;

8)负责员工的招聘、入职、离职、人事异动;

9)负责对人力资源进行规划、预测、信息收集及数据统计;

10)负责员工档案的建立及劳务合同的管理;

11)负责公司员工考勤、工资、福利及保险管理工作;

12)负责公司行政档案、行政文书的管理。

2.品质部必要的工作职能

2.1建立、维护和改进公司管理体系

1)根据本手册要求协助总经理建立和细化各方面的文件，形成完整的体系文件。

2)落实体系文件在各职能部门、岗位中运行。

3)组织内部审核，协助总经理进行管理评审，具体配合物业管理部进行监督审核。

4)对于体系中发生的涉及管理公司物业管理部权限的问题应及时通过行政人事部向管理公司物业管理部反映。

2.2负责实施品质培训

1)编制总体培训计划并组织落实。

2)监督各部门、专业的培训实施情况。

3)对总体培训效果负责。

2.3负责质量监督与改进

1)根据本手册9.2要求落实三级检查机制，具体负责实施本公司月检，监督周检、日常检查实施情况。

2)负责总体质量统计分析，监督、指导各专业的质量统计分析。

3)负责纠正与预防措施的跟踪验证。

2.4方案的落实与调整

1)跟踪被批准的方案实施情况。

2)协助总经理定期评审方案的适宜性，以及对方案进行评审和调整。

2.5其它常规职能参考如下:

1)按照与公司签订的《目标管理责任制》的要求完成本部门责任目标。

2)负责本部门相关招标工作，参与非工程类的业务分包、供方的评价与选择。

3)负责定期分析顾客投诉信息，并组织重大投诉的处理。

4)负责组织顾客满意度调查工作。

5)负责搜集物业行业法规及其它信息并及时反馈。

6)负责组织公司创优评先活动。

3.财务部职能

3.1根据国家有关财经法规、政策、制度，制定公司财务管理制度和会计核算办法;

3.2按照与公司签订的《目标管理责任制》的要求完成本部门责任目标;

3.3负责组织编制公司年度收支预算计划;

3.4实行全面预算管理，组织和监督各项资金的收支情况，保障资金供给;

3.5按月、季、年定期编制会计报表并按季度编写财务情况说明书;

3.6定期开展经济活动分析，提出改进意见，为总经理决策提供真实可靠的会计信息;

3.7对公司各部门及下属基层单位进行财务监督和指导;

3.8负责经济合同的财务审核工作，参与供方的评价与选择;

3.9负责公司成本控制和管理，并定期分析成本细项;

3.10负责组织经济合同的评审，建立合同台帐;

3.11办理现金收付和银行结算业务;

3.12负责公司采购的预、决算审核工作;

3.13负责公司固定资产与低值易耗品管理及清查工作;

3.14负责财务档案的管理工作;

3.15制订本部门业务培训计划，并组织实施;

3.16配合外部和内部的财务审计工作;

3.17负责与财务、税务、银行、工商等部门和客户的沟通联络。

4.管理处

4.1按照与公司签订的《目标管理责任制》的要求完成部门责任目标;

4.2负责制定本部门年度、月份工作计划，并组织实施;

4.3按照公司管理体系的标准和要求，持续改进管理服务工作质量;

4.4负责辖区内的绿化、清洁、消杀日常管理;

4.5负责辖区内的公共秩序维护、车辆、消防日常管理;

4.6负责辖区内房屋本体、公共设施设备的日常维修养护，提供有偿维修服务;

4.7负责辖区内各项费用的收缴工作

4.8负责辖区内房屋装修管理;

4.9负责日常接待和客户投诉的处理;

4.10负责业主档案和本部门物业管理运作档案的管理;

4.11负责与业主委员会的沟通、协调;

4.12负责实施社区文化活动;

4.13负责制订本部门业务培训计划并组织相关人员实施;

物业管理公司保洁员岗位说明书：物业管理手册自定义术语

《物业管理手册》自定义术语

1 管理制度

本手册沿用管理公司《经营管理制度》中对“管理制度”的定义和解释，并将“管理制度”与iso9000标准中的“文件”定义统一起来。

2 备案、核准与审批

本手册沿用管理公司《经营管理制度》中对“备案”、“核准”、“审批”的定义和解释，并严格区分管理公司、项目所在公司、物业分公司的相关权限。

3 物业管理(物业服务)

“物业管理”的定义完全采用国家《物业管理条例》中的规定，“是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”为突出本公司在物业管理活动中的服务定位，强化服务提供者的角色，本手册及其支持文件中均将“物业管理”称为“物业服务”。“物业服务”、“物业管理”、“物业管理服务”在本手册及其支持文件中具有相同的含义。

4 顾客

“顾客”是指物业服务的接受者，具体包括业主、租赁住户，以及配套商业网点的经营商户或其他物业使用人。

5 前期介入

“前期介入”是指物业管理企业在正式验收、接管物业项目前，依据开发商要求或与开发商签订的前期物业咨询服务合同的约定，有偿参与项目开发过程中涉及有关物业管理领域的活动。

项目对外承接物业项目时，前期介入工作的阶段和内容按服务合同约定执行。管理公司范围内开发项目的前期介入阶段和内容，各级物业管理部门(公司)必须按本手册及其支持文件的规定和开发业务部门(公司)的具体要求执行。

6 专责人员

“专责”是指对某一项工作的结果负完全责任，或主要责任。但“专责”并不意味着专职，也可以是兼职。

7 授权人员(部门)

“授权人”或“授权人员”是指公司规定具有某项决策、执行或监督检查权力的人员，授权方式可以是在管理制度中明确规定，也可以是上级领导根据实际工作需要，在其职权范围内做出的临时授权。

临时授权工作的责任一般仍由上级权力授予人承担，除非该项授权得到了更高一级管理人员的书面批准。