物业管理师备考:股权转让交付及效力说明（优选10篇）

物业管理师备考:股权转让交付及效力说明

适配人群	公司法务，注册专员，董秘办人员	使用场景	股权变更，股东登记，章程修订
制定目的	老法子太简单，只记名字就行。新法子要更细更全，防纠纷、保权利、让转让真落地。
适用范围	管公司，管股东名册、出资证明、章程这三样东西的更新。
职责分工	法务牵头改文件，行政办手续，老板盯进度，财务核凭证，监事查有没有漏项。
禁止行为	不能不注销旧出资证明，不能不发新证明，不能不更新名册，不能不登工商，不能不改章程里股东名字。
检查与监督	法务3天内出清单，行政5天内跑完所有变更，财务当天收旧证发新证，没做完扣当月绩效，每月初查上月完成情况。

股权转让后公司应当履行哪些法律手续

原《公司法》第三十六条股东依法转让其出资后，由公司将受让人的姓名或者名称、住所以及受让的出资额记载于股东名册。

原《公司法》第三十六条对股权转让后要履行的法律手续非常简单，只要求受让人的姓名及有关情况记载股东名册即可完成。而新修订的《公司法》第七十四条对股权转让后需要办理的有关手续增加了许多，除股东名册变更外，包括注销出资证明、签发新的出资证明以及变更公司章程记载等。所以按照新《公司法》的有关规定，股权转让后需要办理以下法律手续:

出资证明的注销与签发

按照新《公司法》第三十二条规定，股东出资后，公司必须向股东签发出资证明，出资证明是公司签发给股东的股权凭证。出资证明是记名的，转让必须变更出资证明的记载。为此，新修订的《公司法》规定，股权转让后，必须注销原股东的出资证明，向新的股东签发新的出资证明。这样，就不会因为同时存在两个出资证明而引发不必要的纠纷。

变更股东名册记载及股东变更登记

新修订的《公司法》第三十二条对股东名册记载的内容及法律效力作出了明确规定，明确了股东名册记载及登记具有证明股东资格、对抗第三人的法律效力。它规定，记载于股东名册的股东，可以依股东名册主张行使股东权利。公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额向公司登记机关登记;登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。

根据上述规定，股权转让后，如果不变更股东名册记载，受让股权的股东就不能向公司主张其股东权利;如果不办理股东变更登记，他也无法对抗其他对其受让股权提出的权利请求。受让人取得股权就得不到有效保障。因此，新《公司法》规定，要求股权转让后，公司必须变更股东名册记载并办理股东变更登记。

变更公司章程记载

根据新《公司法》第二十五条的规定，股东的姓名或者名称属于公司章程绝对必要记载事项。公司章程必须由全体股东签名或盖章。从性质上来说，公司章程是股东自治的重要法律文件。因此，股权转让后，股东变更了，原公司章程关于股东姓名或者名称记载就与实际情况不符合，有必要变更该记载事项。所以，新修订的《公司法》增加了这一要求。同时，由于股权转让本身就已经征得了股东的同意，所以变更公司章程股东姓名或名称的

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物业管理师备考:股权转让交付及效力说明：物业管理师备考:物业管理公司组建程序

适配人群	物业创始人，股东代表，注册代办人	使用场景	公司注册，名称登记，工商核准
制定目的	公司刚成立，得让名字合法合规，不然没法办事，名字要独一无二，别跟别人撞了。
适用范围	管新办的物业小公司，专管起名字这事。
职责分工	工商部门核准名字，股东一起填表签字，代办人跑腿交材料，大家都要配合。
禁止行为	不能用别人刚注销或吊销不满三年的名字，不能跟同行现用名一样，不能乱加“中国”“中华”字眼。
检查与监督	先填申请书，备三个名字，交齐身份证、委托书等材料，10天内出结果，没通过就重来，材料不全退回补。

在自身具备了法律规定的基本条件之后，组建物业管理公司的过程，就是让这些基本条件得到政府主管部门的认可，并最终获得企业法人地位的过程。《中华人民共和国公司登记管理条例》等相关法规，以及地方政府制订的一些管理办法，对这个过程做了明确的规范。这里着重介绍物业管理有限责任公司设立程序的关键环节。

公司名称预先核准

正如一个新生儿，只有经过户口登记，才能获得属于自己且被社会认可的名字一样，一家新的物业管理公司，也只有经过名称预先核准登记，才能具有专属性和惟一性的公司名称。公司名称需译成外文使用的，可依据文字翻译原则自行翻译使用，不需核准登记。公司名称预先核准的主管部门，是工商行政管理机关。办理名称预先核准登记，一般要经以下步骤:

1)领取并填写"名称(变更)预先核准申请书"。最好取3个以上的备用字号，自己排列出顺序，以便工商行政管理机关依次查重，以首先不重名的名称为核准使用的名称。与同一工商行政管理机关核准或者登记注册的同行业企业名称字号相同(有投资关系的除外)，与其他企业变更名称未满1年的原名称相同，与注销登记或者被吊销营业执照未满3年的企业名称相同，将不予被核准。使用3个字作为字号，能够大大降低重名几率。

2)递交"名称(变更)预先核准申请书"及相关材料，自递交之日起10日内，工商行政管理部门会作出核准或者驳回的决定。递交的材料主要有:

①全体股东签署(自然人股东由本人签字;法人股东加盖本单位公章，下同)的"企业名称预先核准申请书"。

②全体股东签署的"投资人授权委托意见"。

③代办人或代理人身份证复印件。

④申请冠以"中国"、"中华"、"国家"、"全国"、"国际"字词的，应提交国务院的批准文件。

⑤使用自然人姓名(该自然人应当是公司股东)作字号的，应当提交该自然人身份证复印件。

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物业管理师备考:股权转让交付及效力说明：物业管理师备考:不同类型物业管理公共关系

适配人群	物业项目经理，客服主管，公关专员	使用场景	住宅小区，写字楼，商业场所
制定目的	物业类型多，公共关系做法不一样，怕搞混了出错，想让大家分清各自特点，做事更对口。
适用范围	管物业新人和一线人员，管住宅、写字楼、商场、酒店、厂房这些地方的对外沟通事。
职责分工	主管带人写案例，组长教实操，经理每月查笔记和现场表现，人力部抽问知识点。
禁止行为	不准照搬住宅经验去管商场，不准把酒店话术用在工厂，不准没学完就单独接业主投诉。
检查与监督	下周发对照表，月底前每人交两份不同场景的沟通记录，组长打分，差的要补练三次，再不过换岗培训。

不同类型物业管理公共关系(6课时)

[内容提要]

本章分别介绍住宅小区，写字楼，商业场所，酒店公寓和工业物业公共关系的特点，要求和内容.

[学习目标]

通过本章学习，应达到以下目标:

素质目标:培养分析公共关系信息和物业管理公共关系创意的素质.

知识目标:掌握不同类型物业管理公共关系的特点和内容.

能力目标:培养观察事物，分析问题和公共关系的创新能力.

技能目标:培养公共关系调查技能.

[学习建议]

物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政，公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地，庭院.物业根据其用途可分为:住宅，写字楼，商场，酒店旅馆，工业厂房等等.

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化，社会化，专业化，规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效，周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值.

公共关系是社会组织有目的地运用传播手段，实现与公众的双向沟通，建立良好信誉与形象的一种管理活动.其主要目标是建立社会组织与公众相互了解和相互合作的良好关系，确立组织的整体形象，以提高组织在公众心目中的知名度，信任度和美誉度，建立广泛的公众市场，促进组织不断向前发展，并与公众获得共同的利益.

5.1 住宅小区的物业管理公共关系

5.1.1 住宅小区概述

1)住宅小区的概念

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物业管理师备考:股权转让交付及效力说明：物业管理师备考:物业公共关系管理的步骤

适配人群	物业项目经理，客服主管，品牌专员	使用场景	物业公关执行，业主舆情应对，服务品牌建设
制定目的	物业要和大家好好打交道，不能光自己干，得知道业主咋想、信息传没传到位、公司自己啥情况。
适用范围	管物业员工、经理、对外沟通的事，比如问业主意见、查公司消息发没发出去、看领导和员工状态。
职责分工	经理牵头定计划，客服和前台去问业主、收反馈，主管每月翻记录看有没有漏事，主任抽查问得真不真。
禁止行为	不准编业主意见，不准瞒投诉不报，不准调查只走形式不记实话，不准把领导访谈写成表扬稿。
检查与监督	下周起每人随访3户记本子，月底交主管查，少1户扣2分，连续两月不合格调岗学流程，主管每季抽5份原始记录核对。

物业管理公共关系管理的步骤

调查策划实施评估

6.1 物业管理公共关系调查

6.1.1 物业管理公共关系调查的含义

6.1.2 物业管理公共关系调查的内容

6.1.3 物业管理公共关系调查的基本程序

物业管理公共关系调查是指运用科学的方法，有计划，有步骤地去考察物业管理公司的公共关系状态，收集必要的资料，综合分析相关的因素及相互关系，以达到掌握公司的情况，解决公司面临的公共关系方面的实际问题为目的的实践活动，是公共关系工作程序的第一步.

1)物业管理公司的基本情况

2)物业管理公司外部公众意见

3)对公司信息传递状况的调查

(1)对物业管理经营管理方面的各种情况的调查.(创办的背景，重大事件，经营管理目标，思想和特点，资产状况及对物业经营，管理和服务的品种，价格，质量，特点.与其他物业管理公司比较其竞争力如何，有哪些潜在的竞争对象.)*

(2)对物业管理公司领导者的情况的调查.(领导者的素质，个性，经营管理的思想以及与职工的关系，与前任领导和上级领导的关系. )

(3)对物业管理公司员工的情况的调查.(队伍变化情况和目前的一般状况，以及他们的需要，愿望，基本要求和意见建议.)

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物业管理师备考:股权转让交付及效力说明：物业管理师备考:-物业管理品牌内涵

适配人群	物业经理，品牌主管，运营总监	使用场景	品牌建设，物业服务，企业认证
制定目的	物业竞争太猛了，不搞品牌活不下去，想让大家明白品牌到底啥意思。
适用范围	管所有物业人，管日常服务、客户沟通、项目管理这些事。
职责分工	经理带头学文件，主管带着员工练，客服组长每周查笔记和实操。
禁止行为	不准照搬网上定义糊弄业主，不准把品牌当口号喊，不准服务时态度差。
检查与监督	下周开始学材料，月底考小测验，错3题以上要重学，主管抽查现场服务，没达标扣绩效。

随着物业管理行业的迅猛发展，行业内的竞争也日趋激烈残酷，为了企业自身的生存和发展，稍有战略眼光的企业大多在实施品牌战略。"品牌致胜"已成为人们的共识。为了成功打造和经营物业管理品牌，势必要求我们物业管理人首先应对"物业管理品牌的内涵"要有一个准确而完整的认识。

一、"品牌"与"物业管理品牌"概念的界定

(一)关于"品牌"

综合国内外有关专家的定义，笔者认为，"品牌"是一个全优的综合概念，是经权威机构评定，社会公众认可，享有较高的知名度和市场占有率，具有高品质和价值的产品、组织或个人。

品牌的载体不仅仅局限于某种"产品"，有时还包括生产产品的组织(即企业和人)等。如企业品牌(麦当劳、肯德基)、产品与企业同名品牌(金利来、皮尔。卡丹)、产品与个人同名的品牌(李宁运动服和李宁)。

(二)关于"物业管理品牌"

根据以上对品牌的定义的理解，笔者认为，物业管理品牌主要是指经行业主管部门、社会公众和所在物业业主认可，享有较高的知名度和较大的物业管理规模，能提供高品质和价值的物业管理产品、企业或个人。就当前实际情形而言，物业管理品牌主要指从事物业管理的知名企业及其所能提供的优质产品"物业管理与服务"。而事实上物业管理行业的"企业"与"产品"往往是合二为一的，如万科物业管理品牌，实际上就是指万科物业管理企业精湛的内部管理及其具体定型化了的分散在各"物业管理处"每天所提供的优质物业管理与服务。

物业管理师备考:股权转让交付及效力说明：物业管理师备考:个股权转让限制浅析

适配人群	有限责任公司股东，公司法务人员，企业股权管理者	使用场景	股权对外转让，法院强制执行，公司章程约定
制定目的	老法子太模糊，股东扯皮多，新法想让转让更顺一点，少吵架，快点定下来。
适用范围	只管有限责任公司股东转股这事，特别是往外转和优先买的事。
职责分工	股东自己发书面通知，其他股东三十天内要表态，不吭声算同意，老板们盯紧流程。
禁止行为	不能不发书面通知就乱转股，不能拖过三十天不回话，不能耍赖不买又不让别人买。
检查与监督	股东必须写清楚转让条件，收通知的人三十天内签字或回函，超时没动静就当同意，财务和法务每季度查一次记录，漏了的补材料重走流程。

新《公司法》关于有限责任公司股权转让和股东优先购买权有何新的规定股东如何行使优先购买权

原《公司法》中的表述如下:

第三十五条股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出费，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，他股东对该出资有优先购买权。

而新的《公司法》则做如下规定:

第七十二条:有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部股权或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权，不购买的，视为同意转让。

经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

第七十三条:人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。

物业管理师备考:股权转让交付及效力说明：物业管理师备考:物业管理公司组建条件

适配人群	物业公司发起人，资质申报专员，股东资格审核员	使用场景	公司设立，资质申报，股东准入
制定目的	怕公司乱建，不合规没法开业，想让每家物业都合法起步。
适用范围	管要开物业公司的新人和老板，管怎么凑股东、出多少钱、填啥材料。
职责分工	工商部门盯注册，住建局查资质，老板自己备齐人和钱，法务帮忙看条款对不对。
禁止行为	不能找没身份证的人当股东，不能用没登记的社团当出资方，事务所律所基金会不准入股，钱不够50万别硬报。
检查与监督	先跑工商填表，再拿资质证，住建局半年抽查一次，材料假了重填，钱不到位不给发证，漏改信息下周内补全。

国家法律法规对不同形式的公司组建条件都有明确的要求。确定按照何种形式组建物业管理公司，必须满足法律法规规定的关于这种形式公司设立应具备的条件。不同形式的公司的设立条虽然不尽相同，但基本的东西大同小异。这里为了叙述方便，重点对有限责任公司的组建加以阐述。

有符合法定人数的股东

股东实际上就是公司设立的出资者，可以是自然人，也可以是企业或社团组织。根据相关法规的规定，除一人制有限责任公司以外，设立物业管理有限责任公司需要有2名以上、50名以下的股东。但并非所有的自然人和企业或社团组织都能够成为物业管理公司的股东，需要事先进行确认。

1)自然人必须具有完全行为能力和无其他受到法律禁止的情形，才能作为公司股东。

2)企业化经营的事业单位应当先办理企业法人登记，再以企业法人名义投资入股物业管理公司。

3)社团组织成为物业管理公司股东的前提条件，是已经办理了社团法人登记。

4)工会作为物业管理公司股东，应事先得到县级以上工会的投资批准文件。

5)会计师事务所、审计事务所、资产评估机构、律师事务所不得作为投资主体向其他行业投资，基金会不得投资举办企业，因而也就都不允许作为物业管理公司的股东。

达到法定的资本最低限额

法定资本是指公司向公司登记机关登记时，经法定程序认定的资本。它既是公司成为法人的基本要求之一，又是企业承担亏损风险的资本担保，同时也是股东权益划分的标准。物业管理属于服务业，国家规定设立服务性有限责任公司所需资本的最低限额为1 0万元，也就是说，最少注册资本1 0万元，就可以设立物业管理有限责任公司。但《物业管理企业资质管理办法》(中华人民共和国建设部令第1 25号)规定，最低资质物业管理公司的注册资本要在50万元以上，而获得最低资质，是一家物业管理公司能够实施物业项目管理服务的起码条件。所以，应当把50万元视为物业管理公司法定的资本最低限额。

1)股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过公司注册资本的20%(有特殊规定的除外，如国科发政字「1997」326号文件规定:以高新技术成果向有限责任公司出资入股，作价总金额可以超过公司注册资本的20%，但不得超过35%)。

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物业管理师备考:股权转让交付及效力说明：助理物业管理师模拟试题

适配人群	物业维保人员，设备操作持证人，外包合同执行人	使用场景	特种设备维保，消防设施养护，环境保洁考核
制定目的	物业乱糟糟的，业主老投诉，想让大家住得舒服点，服务有标准。
适用范围	管物业企业、业委会、业主，管保洁、维修、安保这些日常事。
职责分工	街道牵头盯进度，物业干活，业委会监督，社区定期查落实情况。
禁止行为	不准挪用维修金，不准乱涨物业费，不准推脱报修，不准糊弄检查。
检查与监督	每月自查，每季街道抽查，年底打分排名，差的要整改，再不行换人。

般应包括以下内容( )

(a)确定维修保养类别、内容及要求(b)实施分工责任制

(c)某些设备预防性试验周期(d)设备操作人应具备证书使用操作要求

83、实行预防性计划维修保养制度可以()

(a) 扭转被动局面(b)延长设备修理间隔期 (c)降低修理成本 (d)提高维修质量

84、物业管理公司通过与中标的专业化公司签订特种设备维修养护委托合同，委托合同一般可划分为()

(a)全包合同(b)大包合同 (c)中包合同(d)小包合同

85、房屋附属设备中特种设备安全技术档案应当包括的内容( )

(a)设计文件制造单位产品合格证，使用说明书等资料 (b)定期检验和自行检查的记录

(c)日常使用状况运行故障和事故记录 (d)设备及其安全附件，安保.测量调控装置等日常保养记录

86、违反治安管理行为与犯罪行为的区别是()

(a)情节较重和对社会危害大小不同 (b)行为人的动机目的不同

(c)触犯法律不同 (d)应当受到的处罚不同

87、正当防卫包括不法侵害条件和防卫条件两个方面的4个条件是一个有机联系整体缺一不可，只有同时俱备，正当防卫才能成立。否则，就属非正当防卫，必备的条件是()

(a)必须真实存在的不法侵害行为(b)实施侵害中实然终止的不法行为

(c)正当防卫必须针对不法侵害者本人(d)正当防卫不能超过必要限度

88、高层建筑消防的特点是()

(a)火险因素多 (b)火势蔓延快(c)救火难度大(d)疏散困难大

89、1988年我国发布了《关于城市环境综合整治定量考核的决定》提出5个方面，20项指标，5个方面是指( )

(a)大气环境保护 (b)对物业水环境进行监测 (c)噪声控制 (d)固体废弃物的处置和绿化。

90、物业环境保洁管理工作考核标准和办法对公用卫生间要求做到()

(a)无痰渍，烟头杂物(b)无严重臭味，地面无积水，无污渍

物业管理师备考:股权转让交付及效力说明：物业管理师理论模拟试题

适配人群	物业管理师，建设单位，业主委员会	使用场景	前期介入，业主大会，维修资金
制定目的	以前没人管乱糟糟，现在要让物业做事有规矩，大家心里都有数，少吵架少扯皮。
适用范围	管物业公司、业主、业委会，管收钱、修东西、搞卫生、停车这些事。
职责分工	经理牵头定规矩，客服和维修具体干，业委会盯着看，不按章办事就提意见。
禁止行为	不准私自涨物业费，不准挪用维修金，不准对业主甩脸子，不准糊弄报修。
检查与监督	下月起先试一个月，客服每天查记录，月底开会讲问题，没做到的补三次，再不行换人干。

单项选择:

1.在前期工作阶段，房地产开发商需要获得房地产开发必备的"五证"中，除( )之外的其他四证。

a、国有土地使用权证b、商品房销售许可证或商品房预售许可证

c、建筑工程规划许可证d、建设用地规划许可证

2.( )是在业主业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

a、物业管理早期介入 b、前期物业管理

c、日常物业管理 d、后期物业管理

3.物业可行性研究，是指物业管理企业在()，拟定物业管理方案时，从政策、技术和经济上进行全面的分析。

a、作出投标决策前 b、立项前

c、接管理物业后 d、与业主发生矛盾时

4.( )是项目决策的基础，是分析项目在技术、财务、经济上的或行性以作出决策的关键步骤。

a、投资机会研究 b、初步可行性研究

c、详细可行性研究 d、项目评论与决策

5.物业再开发利用的条件是()。

a、业主的愿望b、物业本身的条件

c、物业管理的运作能力d、房地产行政管理部门的意见

6.《城市绿化规划建设指标的规定》中，要求新建居住区纪地占居住区总用地比率不低于()。

a、20% b、30% c、15% d、35%

7.( )是物业管理最基本的内部管理制度。

a、企业综合管理制度b、员工管理制度

c、部门职责和职责d、操作规程

8.( )是指用于物业界定管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方当事人的行为，协调各方主体间关系的规定。

a、物业管理企业内部管理制度 b、业主内部管理制度

c、物业管理的公共管理制度 d、业主公约

9.下列说法错误的是( )。

a、物业管理规章制度建设是一项十分重要的基础性工作

b、物业管理规章制度的制造、执行、检查等都必须规范。

c、物业管理规章制度要稳定性，一经制定就不能修改

d、物业管理要重视规章制度的执行环节

10.投资机会研究，主要是分析( )的可能性。

a、投资范围b、投资方向c、投资对象d、投资效益

11.业主公约对物业管理区域内的( )具有普遍约束力。

a、全体业主 b、物业管理企业和全休业主

c、业主和非业主使用人 d、业主及业主大会

12.《维护手册》不包括什么内容( )。

a、住宅概况 b、物业区域管理机构

c、住房须知 d、物业管理企业内部管理制度

13.据规定，商品住房在销售时，购房者应当按购房款( )的比例交专项维修资金。

a、2% b、20% c、30%d、2%-3%

14.下列不属于房屋共用部位的有( )。

a、外墙面b、门厅c、楼地面d、承重结构部位

15.安全防范设施的建设和维护费用最终要由()承担。

a、房地产开发房 b、物业管理公司 c、建设单位 d、业主和使用人

16.俗称"电子鼻"的安全防范设施是( )。

a、闭路电视监控系统b、电子保安系统 c、燃气泄露报警器d、电子巡更

17.( )就是规定的数量。规定在工程产品生产过程中的消耗的人力、物力、财力的标准额度。

a、工程量b、定额c、直接工程费d、工程造价

18.物业管理本身是个涵盖面很广的行业，其本质是( )。

a、服务b、管理c、经营d、领导

19.关于物业管理服务不正确的表述是( )。

a、物业管理服务分为公共服务和特约服务

b、特约服务是满足业主和使用人特别需要而提供的个别服务

c、综合经营服务就是指物业服务合同约定以外的特约性服务

d、特约性服务费是由政府指导价确定的

20.市场珠重要内容不包括( )。

a、物业类型与规模 b、物业对象的资料

c、同类物业管理企业d、物业项目的地理位置，交通状况等。

21.传统观念的市场组合中有产品、价格、地质和( )。

a、促销 b、顾客 c、成本d、便利

22.物业管理服务的价格形式有( )种。

a、1种b、2种c、3种d、3种以上

23.( )是一种政策性价格形式。

a、政府指导价b、政府定价c、市场调节价 d、混合价

24.物业管理服务市场结构包括市场主体，市场客体和(

)3个方面。

a、内容b、市场机制c、市场环境d、市场管理

25.物业管理市场交易秩序应当保持公开化、货币化和( )。

a、公平化b、规范化c、自愿化d、有序化

26.创建物业管理品牌，可以通过( )设计和提高管理服务质量等措施来实现。

a、企业形象b、企业文化 c、企业理念d、企业精神

27.我国第一部招投标方面的法律《中华人民共和国招投标法》自( )起施行。

a、1999年8月30日b、2000年1月1日

c、____年9月1日 d、1998年8月30日

28.物业管理招标和投标活动，应当遵循公开、公平、公正和( )原则。

a、诚实信用b、市场竞争c、经济合理d、保密

29.员工绩效考核的意义不包括( )。

a、人事决策的依据b、有助于员工改进工作

c、促进上下的沟通d、促进竞争

30.( )是根据被考核人完成工作目标的情况来进行考核的一种方式。

a、关键条件法b、强制选择法c、目标考核法d、等级评估法

31.开展物业综合经营服务的下列表述中不正确的是()。

a、推动物业管理企业开展综合经营服务的直接动力增加收

b、开展综合经营服务能够促进企业的造血功能，减轻业主负担

c、开展综合经营势必扰乱物业区域的正常秩序

d、综合经营服务还具有显着的社会效益

32.在物业管理法律关系中( )法律关系占大多数。

a、刑事b、民事c、人事d、行政

33.民事法律关系的主要特不包括( )。

a、主体法律地位平等 b、当事人自愿放弃

c、当事人权利义务对等 d、主体间有亲属关系

34.假定、处理、制裁在法学上称为法律规范3要素，其中( )是物业管理法律规范的核心。

a、假定b、处理c、裁d、处理和制裁

35.民事责任主要表现为一种( )。

a、财产责任b、侵害责任c、财务纠纷d、财务归属

多项选择:

1.房地产开发基本程序包括( )。

a、投资决策阶段b、规划设计阶段

c、前期工作阶段d、施工建设和租售营销阶段

2.建筑工程质量管理相关规定有( )。

a、《中华人民共和国建筑法》b、《建筑工程质量管理条例》

c、《住宅小区设计规范》d、《公园设计规范》

3.制定物业管理方案的原则有( )。

a、规范调研的原则b、实事求是和求实细致原则

nbs

p; c、科学适用原则d、开拓创新原则

4.物业所可行性研究的根本目的是为( )。

a、投资决策提供科学，可靠的根据

b、实现项目决策的科学化

c、减少或避免投资决策的失误

d、提高项目实施带来的经济、社会、环境效益

5.物业再开发利用的原则( )。

a、利润最大化原则b、尊重业主意愿c、经济适用d、科学规划

6.业主内部管理制度一般包括()。

a、业主公约 b、业主大会议事规则

c、物业管理公共管理制度 d、楼宇入住及迁出管理制度

7.一个物业管理项目的各种管理制度要做到( )。

a、形式规范b、体例统一c、文字明确d、表述清晰

8.业主大会议事规则应当就业主大会的( )。等事项依法做出约定。

a、议事方式b、表决程序

c、业主投票确定办法d、业主委员会的组成及委员任期

9.有关业主公约正确的表述有( )。

a、是实行业主自治管理的重要表现形式

b、是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定

c、是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件

d、是业主应当共同遵守的行业准则

10.物业管理收入是指企业向物业权人和使用人收取的( )收入。

a、公共性服务费b、物业经营收

c、公众代办性服务费d、特约服务费

11.物业管理的主管业务收入包括()。

a、物业管理收入b、物业经营收c、物业大修收d、其他业务收入

12.解决物业管理收费纠纷的相关法规有()。

a、《民事诉讼法》 b、《物业管理条件》

c、《物业服务收费管理办法》 d、《物业管理企业财务管理规定》

13.专家维修资金收缴的依据为( )。

a、《物业管理条例》b、《物业服务收费管理办法》

c、《物业管理企业财务管理规定》

d、《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》

14.财务分析的主要内容包括()。

a、偿债能力分析 b、赢利能力分析

c、发展趋势分析 d、营运能力和投资效益分析

15.财务分析最主要的依据是()。

a、

会计报表b、资产负债表c、利润表d、现金流量表

16.房屋及附属设备设施维修养护工作的效益是指维修成果与成本之间的关系，反映在( )等效益指标上。

a、维修工程质量b、维修工程成本c、维修工程工期d、劳动生产率

17.房地产开民的前期阶段，应完成"七通一平"工作，其中"七通"包括( )。

a、通水b、通暖c、通电d、通路e、通信

18.物业管理公共制度对( )有约束力。

a、物业公司b、业主c、业主委员会d、非业主使用人e、只对违约业主

19.编制房屋维修预算的原则( )。

a、据实合理原则 b、保证质量原则

c、厉行节约原则d、市场机制原则

20.房屋维修工程造价包括( )。

a、直接工程费b、人工费c、间接费d、利润e、税金

21.编制房屋附属设施设备维修预算的方法有多咱，一般采用( )。

a、经验估算法b、统计分析法c、成本计算法d、混合法

22.开展综合经营服务的意义( )。

a、增加企业收b、提高信誉c、招商物业管理水平

d、为业主、使用人提供尽可能的服务e、扩大影响

23.选择综合经营项目的正确表述有( )。

a、日常生活类项目优先 b、易损易耗品项目优先

c、消费周期短、使用多项目优先 d、优势物资项目优先

e、中介服务项目优先

24.开展综合经营项目的条件( )。

a、业主、使用人的情况 b、资金

c、房屋、场地 d、物业管理自身的条件

25.现代营销观念包括了( )要素。

a、顾客b、促销c、成本d、便利e、沟通

26.从微观的企业角度看，市场营销至少有几个方面的作用( )。

a、帮助企业了解消费者需求b、指导企业正确决策

c、有利于企业开拓市场d、促进企业持续健康的发展

27.物业管理市场的特点正确的是( )。

a、非有权性 b、质量统一性 c、不可分割性

d、质量差异性e、需求可变性

28.物业管理市场定价的原则( )。

a、权利义务相结合原则nbs

p;b、依法定价原则

c、符合客户消费规律原则d、诚实信用原则e等价有偿原则

29.实施iso9000认证工作的步骤顺序( )。

a、文件准备b、前期准备c、iso9000试运行d、正式认证

30.关于物业管理招投标表述正确的有( )。

a、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理公司

b、国家提倡建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物来管理公司进行前期物来管理

c、投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取楞协议方式选聘物业企业。

d、擅自彩协议方式选聘物业企业的，由县级以上戽地产行政主管部门责令改正，给予警告，可以并处10万以下的罚款。

31.物业管理招标人是指依法提出招标项目、进行招标的()。

a、物来开发建设单位b、业主或业主大会

c、为主委员会d、居民委员会

32.绩效考核是指用系统的方法、原理、测量和评价员工在工作岗位上的( )。

a、工作态度b、工作行为c、工作效果d、工作业绩

33.物业管理违约责任是指一方不履行物业服务合同，依法应承担( )等民事责任。

a、继续履行b、吊销营业执照c、采取补救措施d、赔偿损失

34.民法是调整平等主体的( )的财产关系和人身关系的法律规范的总称。

a、自然之间b、法人之间c、自然人与财产之间d、自然人与法人之间

35.民法对民事责任的规定主要包括( )。

a、在什么情况下应承担民事责任

b、在什么时候应承担民事责任

c、违反合同的民事责任的构成

d、承担民事责任的方式

36.在我国，法律和政策是互相联系的，它们的联系表现在( )。

a、政策是法律的依据b、政策对法律起指导作用

c、法律对政策起制约的作用d、法律是执行政策的重要工具

物业管理师技能技能模拟试题

一、情境题

1、某物业管理公司参与市区一项物业的规划设计工作，经理安排物业管理师老王列出物业管理公司在规划设计及施工安装阶段应做好的工作。结果经理认为老王列举的不全面，你知道吗

2、经理分配刚刚毕业上班的刘心编写一份物业管理方案文本，刘心无从下手，你能告诉他物业管理文本包括哪些内容吗

3、请帮助李伟制定一份物业管理费用收支计划。

4、新兴物业管理公司制定了较为完善的房屋及附属设备设施的维修养护计划，但王工程师担心计划不能落实。请问如何实施房屋及附属设备设施的维修养护计划

5、于先生在编制房屋维修预算，当他做到"计算各种费用"时，对计算出的工程造价没有把握。你能帮助他进行核算吗如何计算工程造价

6、刘刚正着手花都物业的投标工作，在撰写投标书时遇到了困难，只好向做律师的你求援。请你告诉他投标书的主要内容有哪些

7、如何实施员工绩效考评方案。

二、案例题

1、某物业管理公司接管了新世纪花园

的物业管理公司，公司经理李先生根据自己以往的经验，连续几天熬夜制定出一套物业管理制度，并准备付诸实施，请问这样制定的物业管理制度合适吗特定物业管理制度的程序的什么样的

2、鹏飞物业管理公司面对业主欠交、拒交物业服务费的问题，采取了停水停电的方法，引起业主、使用人的极大不满。你认为物业管理公司的做法正确吗请回答如何有效处理物业服务收费纠纷

3、某物业公司计划选择已经入公摊面积的了下车库进行装修，开办高档休闲娱乐项目，并以此作为物业管理资金的主要来源。你认为是否可行请说明理由。

4、王青在制定某高档住宅小区的物业管理方案时，参照一处现有的以经济住房为主体的小区管理方案。他们这项物业管理方案是否成功如何才能制定出可行的物业管理方案

三、方案设计

1、请根据所管物业的性质和特点，设计一份物业管理方案。

2、请设计一份绿地景观再开发方案(停车场扩建、增建方案)。

物业管理师备考:股权转让交付及效力说明：物业管理师模拟题-单选题

适配人群	物业管理员，客服专员，维修技工	使用场景	物业收费，问题处置，服务响应
制定目的	物业费收得明白，业主觉得值，不乱花钱，服务跟得上。
适用范围	管物业企业收钱做事，管业主交费监督。
职责分工	经理盯收费和服务，客服接投诉，业委会查账看活干没干好。
禁止行为	不准乱涨价，不准拖着不修，不准收钱不办事，不准糊弄业主。
检查与监督	每月查一次维修记录和收费明细，月底交报表，没交罚扣绩效，查出问题三天内整改。