x房地产售房部销售道具管理（优选10篇）

x房地产售房部销售道具管理

适配人群	置业顾问，案场主管，销讲专员	使用场景	案场销售，客户接待，资料补给
制定目的	售房部东西乱七八糟，客户看着不专业，想让道具整齐好用，客户觉得靠谱。
适用范围	所有销售员，管沙盘、模型、销控表、楼书、户型图、销讲夹这些展示用的东西。
职责分工	销售经理牵头，销售员每天自己弄，主管每周查一次，漏了扣绩效。
禁止行为	销控表不准拖到第二天才填，销讲夹不能缺页少页，楼书发完不补，电脑记录当天不输。
检查与监督	销售员早上9点前检查道具，主管下午4点抽查，没做到第一次提醒，第二次写检讨，第三次扣钱，每月1号汇总问题。

房地产售房部销售道具管理

销售道具主要包括:沙盘、模型、销控表、效果图、楼书、表格、户型图、销讲夹、名片、计算器、电脑等。用来展示楼盘形象，介绍楼盘情况的用具都属销售道具。

1、销控表:每天根据案场的销售情况，小定、大定、签约等情况及时在销控表中体现。

2、销讲夹:是销售员接待客户时使用的重要的销售道具，销售员的销讲夹要统一，从形式到内容，颜色素雅，内容主要为:公司资质、公司简介、总体平面图、户型图、价格表、付款方式、交房标准、办理按揭流程、按揭提供资料、税费、手续费、利率表、空白信纸、客户资料表、名片、笔等

3、楼书、户型图、单片等销售资料数量不足时，及时补充。

4、每天来电来人量的资料由专人输入电脑，存档管理。

x房地产售房部销售道具管理：x房地产售房部培训：团队管理

适配人群	销售经理，置业顾问，销售主管	使用场景	售楼部管理，销售期管控，团队协作
制定目的	销售靠沟通和激励，团队不团结、客户投诉多、业绩上不去，想让大家更配合、更有干劲、卖得更好。
适用范围	管售楼部所有人，管沟通方式、激励方法、考核打分、选拔培训这些事。
职责分工	经理牵头定规则，主管执行日常沟通和打分，人事查考勤和培训，大家互相盯着点。
禁止行为	不能迟到早退、不能对客户发脾气、不能撒谎抢客户、不能穿错衣服不戴工卡、不能道德败坏骗公司。
检查与监督	每周开例会检查，月底打分算奖金，不合格先培训，再不行就警告，连续两次末位可能走人。

房地产售房部培训:团队管理

第一节沟通与激励

一、沟通

沟通对于销售工作显得尤其重要。因为销售工作的成功与否，很大程度上取决与沟通的成功与否。销售员之间的相互配合、上下级之间的协调等都需要沟通，缺乏沟通会疏远同事之间、上下级之间、销售员与客户之间的关系。作为销售经理，需要将很大一部分精力用到这上面来，这样才能组成一支团结协作的销售团队。

(一)沟通方式

1、面对面单独交谈式:这种方式的最大好处是近距离沟通双方的情感，容易让对方从情感上产生共鸣，适合应用于影响面窄的事件。

2、电信式:指通过电话或信函的方式进行沟通。电话或信函看不到对方表情，可以有效避免尴尬场面。针对那些性格内向、羞涩的职员，这类职员往往不善言谈，交谈可能效果不会很明显，而用电信的方式，这类职员则可以自由表达。

3、会议式:指通过召开会议的形式来沟通。适用于重要事情的沟通，牵涉面较广。

4、文件式:指通过发放部门公文的方式来沟通。在问题比较严肃的情况下带有一定的强制性。

5、广告式:针对众人进行沟通的一种方式。用告之的方式让大家明白道理，以产生共鸣。

(二)沟通原则

1、双向互动原则。

沟通以互动为前提和目标，双方在思想和情感上产生共鸣。

2、接受与实施原则。

沟通的最终目的在于让对方接受你的思想、观点、方法，并且同意按照你的意见去做。互动不能以认同为目的，而要让对方接受并实施。

3、情感渗透原则。

沟通的双方通过交谈或其他方式达到意见的一致，需晓之以理、动之以情，如果理智上接受而情感上抗拒，沟通就没有生效。沟通要以情感渗透的方式打动对方，不要强制对方。

(二)、沟通策略

1、选定合适的时间和场所。

2、营造良好的谈话环境。

3、渐进式深入。

沟通时不要急于求成，应遵循循序渐进的原则。

4、阐明危害程度。

注意语气一定要亲切，否则对方认为你在威胁他(她)，会适得其反。

5、走"曲线救国"之路。

在其他方法用过之后如果还没有达到目的，可将对方的亲友请来，或自己放弃。请具有较高威望或职务或对方信赖、佩服的人代替你履行沟通职责。

二、激励

(一)激励类别与目的

激励的方式:奖励与处罚、渗透与诱惑

激励的目的是建立被激励方(下属)的工作热情、信心，从而提高工作效率。奖励与处罚都可以达到这一目的。

奖励的方式:

l精神奖励。

l物质奖励。

l金钱奖励。

(二)激励方法

1、度身激励

建议要因人而异，对基层职员、如后勤人员，宜采用精神奖励加物质奖励。处罚不宜过重，否则起不到激励作用，还会严重伤害对方。

对中层职员、如销售员、主管等、宜采用合理佣金奖励加精神奖励加物质奖励。

对高层职员、经理、副经理、高级主管、他们更看重人生价值的体现，宜采用升职、权力、名誉等。

采用处罚激励时，注意把握分寸和时间，要照顾到被处罚人自尊，如果问题不很严重，建议采用模糊批评法，如果问题十分严重且影响面广，可以采用书面形式，以起到警示作用。

2、激将法

指用带有刺激的语言或者反面的话语，鼓动别人去做其原本不想做或不敢做的事情。激将法适合性格急躁、爱面子的人。

3、鞭策法

采用鞭策激励法、一般是以谈心的方式，谈心时情感较为丰富而脆弱，在这种时候给予鞭策，对方容易接受并且容易改变初衷。鞭策法适合于文化素养比较高的人。

4、"曲线救国"法

在激励时，不要直奔主题，先谈谈其他对方感兴趣的话题，先将对方的好心情营造出来，让对方感受觉不出你是在做他的思想工作，然后在对方心情愉快时顺势转入正题，这种方法的成功率较高。

注:渗透与诱惑是最佳的激励方式

要采用渗透与诱惑的方式，经理自身必须具有较高的素质与文化修养，个人的人格魅力要很强，否则无法达到目的。尤其是渗透，经理要在平时的一言一行中起到表率的作用，用自已正确的处事方式，良好的工作心态和精神面貌，来感染销售人员，渗透具有润物细无声的奇妙。其效果往往比其他任何激励方式更好。因为渗透可以改变人，而一般的激励只是一种疏通的手段，很难改变一个人的思想和行为方式。渗透是长期的，而其他激励方式是短暂的、快速的。其他激励方式适合突发事件，如果是非突发事件，建议采用渗透的方式，可以达到比想像中更好的结果。

而诱惑兼有渗透与其他激励方式之所长。建议最好采用非利益诱惑方式，如上学再培训机会、升职、参观考察等，这类诱惑虽然没有金钱来得刺激，但能够极大唤起被激励人的能动性。诱惑必须有很强的感召力。

渗透与诱惑不带有强制性色彩，通常情况下人们比较容易接受，并且是被激励人自愿接受。所以渗透与诱惑是最佳的激励方式。

第二节考核

一、考核类别

1.按时间划分，考核分定期考核和不定期考核。

2.定期考核分为周考核、月考核、季考核、年度考核。

3.按内容划分为业务考核、行政考核、服务考核、素质考核。

二、考核内容

1、销售员考核内容:

(1)业绩考核:主要对销售员的销售指标进行考核;

(2)业务考核:对销售员的业务知识和专业素质进行考核，包括销售基本知识、销售技巧、谈判策略、对客户的尊重程度和应变能力。

(3)纪律考核:对销售人员遵守公司和部门规章制度方面进行考核，包括按时上下班、遵守纪律情况、团结同事、能否按时完成上级交办的工作等方面内容。

(4)团队考核:对销售员的团队协作精神进行考核，包括大局精神、合作精神、协调沟通能力等方面。

(5)责任感考核:对销售员对公司、对工作负责任的程度进行考核。包括工作态度、积极性、主动性、进取精神等方面的内容。

(6)服务精神考核:主要对销售员为顾客服务态度进行考核。包括服务意识、服务方式、服务程度以及是否受到顾客的赞扬和投诉等。

2、销售经理考核:

(1)销售指标:制定并完成月、季、年销售任务。

(2)库存指标:指企业赢利与销售业绩成正比，也就是畅销单元与滞销单元均匀去化。

(3)资金回笼指标:保证资金回笼率，及时回款。

三、考核方法

1、试卷考核:分开卷式、闭卷式。

2、会议考核:利用开会时对销售人员相关方面以提问和检查的方式进行抽样考核，会议最能发现真实结果，同时发现问题并制定相应的措施予以改善。

3、指标考核:指根据公司下达的销售指标来检查每个销售员完成的情况，指标考核在各项考核总和中所占比例应达到70%--80%，其他各方面占20%--30%。

对考核不合格的，如果属于指标以外不合格，应加强对其进行培训，平时多与他们交谈，想办法调动他们的学习积极性。如果属于指标方面，则应提出警告，并实施末位淘汰制。

四、销售人员工作绩效评估说明

1、评估目的、办法及要求

(1)评估目的:肯定成绩，指出不足，评估结果是个人季度奖励金的根据。

(2)评估办法:由各专职销售员填写，交销售部主管负责人统计、审核。

(3)评估要求:评估者必须就被评估者在工作中的各项表现作出客观、公正的评估，任何带主观色彩的评估将视作无效。

2、评分批示

(1)评估项目共10项，每项10分，满分为100分。

(2)设"备注"栏，评估者可在备注栏补充被评估者的综合评价。

3、评估项目

(1)出勤:

a)习惯性早退或迟到-2分

b)上班经常迟到-5分

c)准时上班 8分

d)提早上班并开始工作 9分

e)在出勤方面有极良好的记录 10分

(2)个人形象

a)经常不穿制服，不化淡妆，不佩戴工卡且没有充足的理由-2分

b)只穿制服，但常忘记佩戴工卡， 5分

c)上班时穿制服，佩戴工卡，但时不时忘 8分

d)上班时按要求穿制服，佩戴胸卡，化淡妆 9分

e)上班时按规定穿制服，制服穿戴整齐，佩戴工卡，化妆且精

神饱满 10分

(3)客户投诉

a)脾气爆燥，缺乏信心，经常被客户投诉取-2分

b)接待客户时以应付式的态度对待客户 5分

c)脾气较好，较有耐心，令客户觉得满意 8分

d)热情接待客户且对接待过程中的突发情况反应灵敏，处理得当 9分

e)e)接待客户时谈吐、举止得体大方，接待工作令客户十分满意并获得一致好评 10分

(4)销售技巧

a)销售技巧较差，经常丢失客户-2分

b)销售技巧一般，有待提高 5分

c)销售技巧不错，一般能达成成交 8分

d)销售技巧的运用恰到好处，到手的客户决不会流失 9分

e)在销售技巧方面极其优秀 10分

(5)团队合作精神

a)自私、自利，不肯帮助别人的销售员，在客户发生交叉时经常无理取闹-2分

b)对帮助或协助别人欠缺主动性，在客户发生交叉时为获取个人利益而撒谎或费尽心思编各种理

由-5分

c)一般能够帮助或协助别的销售员接待客户，特别是自已的同事不在售楼处或外出办事时。在客

户发生交叉时显得较为宽容较为尊重事实，服从分配 8分

d)能积极帮助或协助他人接待客户，在客户发生交叉时表现得大方、谦让 9分

e)在此方面表现极为突出，处处以大局为重，受到一致好评 10分

(4)道德修为:道德败坏，有欺骗公司及隐瞒重大事实的行为-2分

a)在外有不轨行为，招致公司及个人名誉受损-4分

b)一般的道德修为，尚需努力提高 6分

c)道德修为良好，行为端正，人缘甚佳 8分

d)道德修为极高，极具感召力，德高望重 10分

(5)进取心

a)只懂得自怨自艾，从不主动跟踪客户-2分

b)满足现状，方便才联络客户 4分

c)工作时间积极跟踪客户，钻研客户购房心理 6分

d)不但工作时间积极联络客户，且利用空余时间积极寻找客户 8分

e)非常勤奋，全身地投入，且绩斐然 10分

(6)人际关系

a)恶劣，不受欢迎-2分

b)时好时坏，仍需改善 4分

c)能经常与同事保持良好的关系 6分

d)懂得为他人着想，建立及保持良好的人际关系 8分

e)极佳的人际关系，处处受同事欢迎 10分

(7)自我约束力

a)需要大力监督，才会投入工作 2分

b)自我约束性较低 4分

c)忠于职守，极少需要监督 6分

d)在无人监管的情况下，仍能自我约束 8分

e)极其良好的自我约束能力，不容易受他人影响 10分

(8)在各方面的整体表现

a)各方面表现不满意 2分

b)某些技巧强可以，部分仍有待改进 4分

c)持续地达到工作要求，没有明显弱点 8分

d)极好的表现，对现职是最合适的人选 10分

第三节职员的选拨与培训

一、选拨标准

1、素质标准

衡量综合素质的标准:

(1)气质高雅

(2)表情丰富

(3)热情主动

(4)彬彬有礼

(5)目光亲切

(6)笑容可掬

(7)穿着整洁

(8)衡量专业素质的标准

(9)了解房地产大势行情

(10)熟悉房地产政策法规

(11)熟悉当地房地产动态

(12)熟悉销售程序

(13)熟悉房地产专业知识

(14)善于洽谈与公关

(15)服务标准

(16)衡量服务精神的标准:

(17)主动热情

(18)百问不厌

(19)微笑不断

(20)乐于助人

(21)为顾客着想

(22)成交与否，热情依旧

2、亲和力

衡量亲和力的标准

(1)随和亲切

(2)热情真诚

(3)让人一见就不设防线

(4)给人以亲人的感觉

(5)待人大方

(6)乐于助人

3、积极进取

衡量积极进取精神的标准:

(1)碰到困难不气馁

(2)凡事都往好的方面想

(3)不过分计较个人得失

(4)有一股拼搏精神

二、职员培训

1、岗前培训

岗前培训就是指新职员报到后，先对职员进行岗前的培训，主要是让新职中峄开发企业有个比较全面的认识和了解。

一般情况下，岗前培训由人事部门来执行，特殊情况下可由售楼部代为完成。岗前培训的内容包括:公司规章制度、作息时间、公司经营哲学、公司开发思想与理念、企业文化、行为规范等。

2、岗位培训

岗位培训是由销售部经理或者销售部经理指派专人负责对新职员进行其所在岗位的专业培训。岗位培训包括:销售部基本情况、销售员基本素质培训、销售员行象要求培训、销售员业务知识培训、销售员专业技术培训、销售服务培训。

三、培训形式

1、演讲式

演讲式培训既可以由销售经理来完成，也可以请专业公司来完成。所谓的演讲式，就是由讲师以演说的方式简单通俗地对销售的基本知识做介绍。演讲的特点是一次情可以组织很多人参加，对听课人数没有限制，所讲的内容广泛，也比较浅显，不会过于深入。演讲式培训适合对销售人员做基本的素质教育、基础知识教育等。演讲式培训可以组织全公司人员参加，有利于培养全员营销意识，包括工程部、行政人事部、市场部、策划部、财务部等，通过演讲，给非销售部门的职员灌输销售意识。

2、座谈式

座谈式就是召集售楼人员，以亲切随和、自由交谈的方式展开。座谈式培训主题不受限制，气氛也很活跃，受训人员没有心理压力，轻松活泼。座谈式培训可以日常化，每天或者每周举行一次，融总结、讨论、学习于一体。

3、特训式

特训式就是针对某些人或者某一领域对受训人员进行封闭式的特别训练。特训式具有针对性强、专业性高、快速完成、效果明显的特点，受训人数有一定的限制。如果受训有数太多，就会降低培训效果，通常情况下以不超过15人为宜。特训式培训一般由专业顾问公司担任，只有专业顾问公司才能达到培训的效果。

4、体验式

体验式就是能通过模拟销售场景，让售楼人员以演员的方式参与其中，真正体验售楼的过程。这种培训通俗易懂，富有戏剧性，参与性强，是一种现身说法，将抽象的售楼理论立体化了，受训人员容易理解和领悟。但是局限性强，因为即使最简单的体验，也会有一个较长的过程，在短暂培训中不可能面面俱到，需要受训人员具备触类旁通、举一反三的才能。

5、游戏式

游戏式就是讲师将销售知识以做游戏的方式表现出来，让受训人员参与其中，以游戏的方式来启发受训人员。游戏式培训具有较高的趣味具有较高的趣味性的特点，受训人员容易接受并乐于参于，将沉闷的培训变成了轻松有趣的游戏。

6、会议式

会议式就是以开会的形式来培训。采用会议式培训，培训内容一般不能太专业，以基本知识和技能为主。会议可以是全程式的培训，也可以是穿插其他内容(与培训无关的内容)。会议式培训，针对的对象可以适当广泛一些，人数也没有刻意的限制，培训的方式也可以多种多样，自由变换。

7、影响式

培训班没有必要，也浪费，所以采用影响式比较有效。影响式培训有两种情况:一是销售管理人员以言传身教的方式在实际产工作中做给受训人员看，别一种是销售经理安排一两个经验丰富的销售老手带领受训人员，让受训人员从带领人的实际工作中来学习。

8、参观式

参观式培训就是组织售楼人员去其他比较好的楼盘，现场观摩别人是如何做销售的，带领人(讲师)在一旁做讲解。这种方式的特点是直观，现场感受强，培训的效果较好，缺点是不够系统、全面、费用高。

第四节各销售期销售工作重点

一、筹备期(取得土地-总规初稿)

1、市场调研

2、参与产品策划

3、临时售楼部选址、包装

4、销售员招募、培训

5、各种规章制度的建立(考勤、例会、现场管理、合同审批、)

6、认购方案的制定

二、预热期(总规确定-内部认购)

1、项目年度经营计划制定

2、销售部现场氛围营造、销售道具、物品准备、到位。

3、销讲资料的制作、人员进驻、项目培训。

4、客户资源的积累

5、外销渠道拓展

6、认购方案活动的执行

7、开盘方案确定

三、强销期(内部认购-开盘)

1、开盘方案的执行

2、销售业绩的考核。

3、销售资金的回笼。

4、团队合作的培养。

5、销控策略的调整。

6、客户成交分析

四、持续期(开盘后-销售率80%)

1、各种促销活动的执行

2、前期、后期客户分析、滞销房源分析

3、清盘方案的制定

五、清盘期(销售率80%之后)

1、清盘方案的执行

2、销售资金的回笼。

3、交房统一说辞

4、物业交接流程设计

5、结案报告

x房地产售房部销售道具管理：房地产项目销售管理大纲

适配人群	销售主管，一线销售员，售楼部保安	使用场景	售楼部日常管理，销售任务分解，客户接待流程
制定目的	丽景苑人手紧，来电来访多，怕忙不过来影响卖房。想让销售稳住节奏，不乱套，把客户接好、留住、成交。
适用范围	销售主管、销售员、保安。管接待客户、签合同、做报表、站岗巡逻、消防检查这些事。
职责分工	销售主管牵头定计划、盯进度、管考勤；销售员自己填日报、跟客户、交资料；卢总看结果发奖金，保安队长查站岗和消防。
禁止行为	不准打私人电话，不准漏报客户信息，不准不按时交日报，不准接待时没微笑没问好，不准消防设备失灵。
检查与监督	每天9：30前报日报，每周填周检表，每月末交总结。主管抽查销控表和客户登记本，错一次扣1分，连续两月扣分多就培训，三次就调岗。工资提成5号必须发。

一、人员管理

1.人员配置

丽景苑项目人员配置:

销售主管1人

销售员3人

备注:按照资中项目的实际情况，综合每月来电来访接待和成交量以及人员成本考虑，配备四名销售员可以满足销售需要。

2. 岗位职责

销售主管职责:

〓负责项目整体运作，协调各种关系，与销售有关各方关系，及有关突发事件的协调处理为项目施工、管理、营销等各项工作营造良好、和谐的工作环境，确保项目健康、持续发展。

〓负责项目销售队伍的管理，考核销售人员并协助制定绩效改善计划进行。销售部人员日常行为规范管理，人员考勤监控，相关员工培训方案的制定及组织，制度建设及完善。

〓项目销售流程、销售环节监控，项目销控制度、营销推广方案的组织实施。积极参与销售部各相关管理制度建设，及督促实施。

〓负责项目销售任务分配及销售人员组织、关系协调，销售、工作秩序设定与管理，强化销售员客户关系管理与维护，各销售环节相关问题的技术支持、协调处理。

〓客户销售接待与谈判;

销售人员职责:

〓遵循公司业务以及行政管理制度，勤学好问，努力提高自身业务素质及专业技能。

〓租售文档、按揭资料的收集、整理;销控表格的制作，销售日报的上报。

〓客户租售接待与谈判，进行客户跟踪，与客户建立良好的关系，最终达成销售业绩，完成公司下达的个人任务指标。

〓客户信息的收集、分析，详细登记客户记录，积累客户，认真完成业务日记，为现场主管提供销售信息。

保安岗位职责:

〓遵守公司的规章制度，做好着装、仪表和手势，站立位置。应微笑向看房客户鞠躬问好，"欢迎光临"，为业主开车门，积极引导客户入售楼部。

〓严格遵守售楼部的各项规章制度，遵守作息和留宿制度，不准打私人电话。

〓确保售楼中心及其项目区域范围内昼夜财产和人员安全。

〓加强公司内部治安管理，维护治安秩序，健全各项安全防范措施。

〓负责消防设备的检查，确保正常使用状态。

〓协助有关部门做好保密工作。

3. 销售人员薪酬体系

为了充分调动销售人员的积极性，将个人业绩与回报充分结合起来，建议资中项目实行低工资高提成的方式。具体方案如下:

〓销售人员薪金=基本工资提成

销售主管=基本工资800 本人提成(本人购房合同金额×提成比例) 管理提成(其他销售员购房合同总总额×0. 3‰)

销售员=基本工资600 提成(购房合同总金额×提成比例)

〓提成比例:

每月制定销售基本任务和目标任务。销售提成编号顺序以合同签定时间为准。

例如:完成5套销售基本任务之内，包括5套，则提成比例为2.2‰;完成6-10套，则前5套提成比例为2.2‰，第6到第10套为2.7‰。完成11套-15套，则前5套提成比例为2.2‰，第6套以后为3.2‰。16套以上超出5套基本任务房源部分，以4‰计提。

〓提成条件:

一次性付款客户付清90%以上房款

分期付款客户付清首笔款项(首付60%以上)

按揭客户手续办理完毕，银行放款到开发商帐户

〓提成时间区间:每月1日到月底为计提区间。

〓公共奖金部分:扣取所有当期符合计提条件的购房总额的0.5‰作为公共奖金，视当月个人工作业绩表现、现场管理遵守情况由卢总决定分配比例。

〓特别要求:为了保护每一个销售人员的积极性，每月的5日按时足额发放员工工资和提成。

4. 激励机制

〓实行末位淘汰制，对于连续三个月合同和定单总额在最后一名的员工，公司进行培训，视培训情况再决定是否辞退。

〓对于工作不称职的或有重大工作失误的，作降职或调低提成比例的处理;对于业绩和工作表现突出的员工，作多发放公共奖金、升职或调高提成比例的处理。

5. 培训及学习

根据销售人员的知识状况，销售经验和服务意识态度，综合考虑，由销售主管组织销售人员学习以下方面的知识:

房产公司概况

公司规章制度学习

项目卖点提炼和介绍(由销售员自己总结并形成口语化表达)

售楼技巧

礼仪及服务知识

市场调研及周边项目优劣势分析

房地产销售政策介绍

销售基本操作流程

房产销售中的常见问题及解决方法

售楼模拟演示

培训结束、总结

二. 流程管理

1. 直属关系及通路

销售部由销售主管负责日常管理和销售组织实施。由销售员统计，完成每日销售日报表，由销售主管每日9:30前以电话或者文本方式向上级汇报前一天销售情况。

销售主管负责日常销售工作，如遇特殊情况或者危机事件，由销售主管即可向上级汇报。销售主管在每周末完成项目周检表，每月末完成工作总结和计划并上交领导。

公司项目部负责提供营销顾问和营销诊断。不定期开展项目巡检，视情况需要召开项目诊断会议。

2. 销售流程

①销售主管根据项目实际情况，制定项目销售进度和推广活动方案并报上级审批--②销售部进行任务分解并销售实施，执行活动方案--③销售部通过即时汇报、周检和总结反映销售情况--④根据周检和巡检情况，调整下一阶段销售任务和推广活动。

三. 现场管理考评

1、现场管理细则及考评表

1)对各种管理规定的遵守:遵守以下规定:《关于客户归属争议的试行管理办法》、《销售部销售人员行为规范》、《现场6s管理规范》、《接待礼仪和接待规范》《早晚例会制度》等规定。对于首次触雷，触犯其中一条者，扣1分。同一问题第几次遇到，扣几分。

2)绩效评估表。

2、推进"service"服务、一流服务和细节服务。

1)"service"服务。

service，每一个字母代表深刻的含义，一个通俗的说法就是s代表smile微笑，e代表e*cellent自信、优秀和杰出，r代表ready准备，v代表viewing观察，i代表invite邀请，c代表create创造性，e代表着eye-touching目光接触。

2)一流服务。

三流服务:总也弄不清楚顾客为什么不满意，也不知道怎样使顾客满意。二流服务:清楚顾客为什么不

满意，可惜不知道如何让顾客满意。一流服务:不仅清楚顾客为什么不满意，而且总有办法让顾客感到满意。其中的差别就在于服务人员的看、听、笑、说、动的技巧，而这些技巧是可以学会并通过不断修炼而提高的技巧。

3)服务体现在具体细节。如何服务好

个人素质。

指的是综合素质，包括品德、素养、举止、言谈、甚至说话的语音语调等等。

专业知识。

有很多的技巧和规范，例如待客服务技巧、电话接听技巧、接待投诉技巧等等(一线销售员)。管理职位，你必须具备完善的专业知识，相当的技巧，此外，还需要有较高的文化程度，以促进服务、管理水平的提高(管理技巧)。

语言。沟通能力。

服务意识。服务意识是工作的灵魂，如何待客周到细致是一直追求的目标。不仅讲究待客之道，而且尽可能做到人性化、个性化服务。员工服务意识的强弱使专业公司档次拉开了差距，做在客人要求之前和无微不至是我们的服务精神。

态度。要有把销售工作作为自己的事业并为之努力、不断进取、不怕吃苦的心态。几乎可以说态度决定一切

x房地产售房部销售道具管理：房地产档案管理职位描述

适配人群	档案管理员，档案专员，资料管理员	使用场景	档案调阅，档案归档，档案保密
制定目的	以前档案乱放乱借，找起来费劲还容易丢。想让每份文件都有位置、有记录、有去向。
适用范围	管档案员，管集团所有纸质和电子档案，包括整理、装订、借还、摆放。
职责分工	档案主管牵头定流程，档案员每天干活，行政部每月抽查，人力总监年底看执行情况。
禁止行为	不准不登记就拿走档案，不准把密级文件外传，不准堆在桌上不管，不准删改原始目录。
检查与监督	下周起用新登记本，档案员填完交主管核对，行政部每月5号查本子和现场，漏记一次提醒，三次扣绩效。

岗位职责:

1、负责集团内部档案管理，编目、鉴定、统计、排列和检索编制工作;

2、负责日常档案的管理和装订;

3、负责档案、资料调借工作，严格履行档案出入手续，准确掌握档案动态;

4、明确档案利用工作的目的，正确处理好利用和保密的关系，增强保密观念;

5、保持集团档案资料摆放整齐、科学有序;

6、完成领导交办的其他工作。

任职要求:

1、本科以上学历，档案管理类相关专业;

2、熟悉档案管理办法，熟练使用各种办公软件;

3、工作严谨、有责任心、细致耐心、保密性强、有团队合作精神。

x房地产售房部销售道具管理：房地产工程部办公室电脑使用管理

适配人群	工程部员工，IT运维人员，部门管理员	使用场景	工程办公，系统维护，病毒防护
制定目的	电脑老坏，修起来贵，还耽误干活。想让大家小心用，少出问题，省点钱。
适用范围	工程部所有人，管办公室电脑怎么开、怎么用、怎么修。
职责分工	综合办盯机器和维修，个人管自己那台，部门经理批外人用机。
禁止行为	不能乱拆硬件，不能乱删系统，不能插没杀毒的盘，不能打私人文件，不能上班打游戏聊qq。
检查与监督	出问题马上报综合办，不报就自己掏钱修；乱用被发现就批评或罚钱；综合办不定期查，月底前完成检查。

房地产公司工程部办公室电脑使用管理

一、公司电脑由部门委派专人负责管理、维护，综合办公室有权随时监督检查。

二、电脑操作人员应严格按照操作规范进行，如在使用过程中遇到问题或故障，要及时向综合办公室反映，以便请专业人员进行维修，以免造成机器损坏。

三、电脑上机实行责任制度，在个人上机过程中出现问题有其本人负责。具体分以下几个方面:

(一)个人强硬操作或拆卸电脑及配件造成电脑硬件损坏由本人负全部责任进行赔偿，费用自理。

(二) 由于个人操作不当而强行操作造成电脑软件损坏，致使电脑系统崩溃，由个人负责维修，费用自理。

(三)由于个人误操作致使电脑工作异常应及时向综合办公室反映，由综合办公室委托专人维修，否则由个人负责维修，费用自理。

(四)对于来自外部磁盘，使用前都应进行软盘杀毒，否则致使电脑感染病毒而系统崩溃，由肇事者负全责并进行维修，费用自理。

(五)以上情况如情节特别严重的工程部将根据具体情况进行经济处罚。

四、对电脑内部系统不得自行进行删除、更改数据等操作，需要进行相应的系统设置，应及时向综合办公室反映由专人进行操作;否则产生的一切不良后果有个人自行负责。

五、任何人不得利用工作之便，打印与工作无关的私人文件，若因特殊情况需要使用者，须要现经过部门负责人同意方可使用，如若违反将视情节轻重予以批评或经济处罚。

六、任何人不得在上班时间利用电脑玩游戏、登陆qq，一经发现，将按公司有关规定进行处理。

七、为了节约办公费用，使用电脑必须是工作需要，否则一律不准开机。

八、非本公司人员不准使用本部门电脑，因特殊需要，必须经本部门经理批准。

x房地产售房部销售道具管理：房地产公司图书管理员岗位说明书

适配人群	图书管理员，资料管理员，档案专员	使用场景	图书借阅，资料归档，阅览室管理
制定目的	公司书多乱放，员工找书难，得有人管好图书室，让资料不丢不乱，大家借还方便。
适用范围	管图书管理员自己，管书、报刊、资料的收、整、登、借、订、室内外环境。
职责分工	图书管理员干活，主任或文书盯着指导，借书员工配合守规矩，文书偶尔抽查登记本。
禁止行为	不能乱扔书报，不能私藏资料，不能让图书室脏乱差，不能不登记就借出，不能擅自订书。
检查与监督	管理员每天整理书架、登记借还，主任每月看一次登记本和卫生，月底没做到扣绩效，三次不合格调岗。

房地产开发公司图书管理员岗位说明书

岗位名称:图书管理员

工作概述负责公司图书、报刊的编辑管理，图书室的环境管理。

工作职责与任务

1.负责公司图书、报刊、资料的收集整理、编排、登记。

2.负责制订公司图书的借阅办法，管理流程及措施。

3.负责制订公司图书、报刊、资料的订购计划。

4.负责图书室的管理、监督，维持好室内管理秩序。

5.完成上级交给的其他任务。

工作绩效标准图书、报刊、资料完整无损，摆放整洁、有序。

室内环境整洁有序、舒适明亮。

岗位工作关系

(一)内部关系

1.所受监督:在图书室管理方面接受主任或文书的指示和监督。

2.所施监督:公司图书、报刊、资料的借阅管理监督和保管。

3.合作关系:在图书室与借阅员工发生协作关系。

(二)外部关系

一般不与外界发生关系。

工作权限

1.图书、报刊、资料的归档和管理权。

2.对借阅员工违反借阅制度的纠正权和申报权。

3.图书室的管理权。

工作时间在规定时间内上班。

工作环境在图书室

任职要求

知识及教育水平要求拥有图书管理、档案管理等方面的专业知识。了解房地产基本知识。熟悉计算机的应用与操作。

技能要求较强的分析和记忆能力。熟悉图书管理的方法和技巧。

工作经验要求中专以上学历，图书、中文或计算机管理专业。二年以上工作经验。

基本素质要求身体健康、精力充沛、责任心强、仔细认真的个人特征。女性，30岁以下。

x房地产售房部销售道具管理：房地产公司《员工手册》：公司管理政策

适配人群	开发项目经理，案场销售主管，工程部工程师	使用场景	人才选拔，项目执行，客户服务
制定目的	公司刚起步，人多事杂，怕大家干劲不足、方向不一致，想让新人快上手，老员工更团结，一起把活干好。
适用范围	所有正式员工，管日常做事态度、沟通方式、任务执行这些事儿。
职责分工	hr牵头组织学习，部门主管盯着落实，总经理抽查看有没有走样。
禁止行为	不准推活甩锅，不准光说不练，不准背后议论同事，不准应付打卡式干活。
检查与监督	入职一周内学完手册，每月小组互评打分，没做到的第一次提醒，再犯扣绩效分，季度汇总通报。

房地产开发公司《员工手册》:公司管理政策

第三章公司管理政策

用人原则:

*让最适当的人去担任最适当的职位

用人标准:

*品格专业能力潜能责任感进取心积极性凝聚力=zz员工

工作要求:

*互助、沟通--每天多一点

*好事、实事--每天多一点

*创新、贡献--每天多一点

*恒心、斗志--每天多一点

*学习、进取--每天多一点

*执行、落实，不要找任何借口!

管理目标:

*带领快乐的员工，营造客人的快乐!

*用我们百分百的努力，争取客人十分的满意!

团队意识:

*公司的事情，我有责任!

x房地产售房部销售道具管理：房地产公司项目报建审批管理程序

适配人群	外联专员，设计负责人，工程报建员	使用场景	征地报批，工程报建，配套报批
制定目的	怕项目卡在审批上，耽误开工。想让每个环节都顺顺当当走完，别来回退材料。
适用范围	对外联络部跑审批，设计研发部交图纸，工程材料部和监理部交施工材料。
职责分工	外联部牵头跑腿、审核材料、传反馈；设计部出图；工程部交施工材料；外联部还要盯进度、传消息、管资质年检。
禁止行为	材料不齐就往上报；指导后还交错材料；不按时传批文和图纸；审批信息不更新、不建系统。
检查与监督	外联部按阶段列清单、盯时限，15天/10天/8天这些数字都写明了。计划部查进度，没做到扣绩效。材料退回一次，外联部担责；再错，部门负责人也挨问。

房地产公司项目报建、审批管理程序

1、目的和范围:为确保公司开发项目取得完整审批手续，以便项目顺利进行。项目审批分四个阶段:征地阶段、工程报建阶段、配套工程报批阶段、综合验收阶段。适用于福州地区的开发项目。

2、职责:

2.1对外联络部负责项目审批的各个阶段。对外联络部应该对材料的形式完整性负责任，必须对各部室报来的材料进行内部审核，及时发现欠缺的材料并要求补充(时限规定见问责制)，如果到政府部门审批环节因为材料不齐全被退回，对外联络部要承担相应的责任。

2.1.1对外联络部有责任指导报送材料的部门，提供符合报批条件的材料，经过对外联络部明确指导后，报送材料的部门仍然发现不符合报送要求的材料，责任人和部门负责人要承担责任。

2.1.2对外联络部应当掌握政府审批手续、收费标准等信息，并建立相关的信息系统。

2.2设计研发部负责提供报审各阶段所需的图纸。

2.3工程材料部、监理事业部负责提供施工手续报批材料。

2.4对外联络部应该对验收、报批反馈的意见，及时传递给相关部门，由相关部门负责落实，对外联络部负责跟踪。

2.5当对外联络部的工作可能影响计划执行时，应当及时向计划管理部门反映相关信息。

2.6对外联络部负责公司资质的报审、年检工作

3、工作程序

3.1征地阶段

3.1.1申办《建设项目选址意见书》:外联人员应持申报材料到市规划局办理手续，涉及到菜地、林地、国有资产、文物的应同时到福州市蔬菜产销领导小组办公室、福州市国有资产管理局、福州市文物管理局办理审批手续。

福州市城市规划局申报材料:报建人员身份证明、公司介绍信、法人代表委托书;《建设项目选址意见书》申请表;建设用地申请报告;项目建议书、公司营业执照、企业代码证、批准证书;1:500地形图一式3份。要求在15个工作日完成。

取得《选址定点意见书》、选址红线图三份，对外联络部将《选址定点意见书》、选址红线图复印件传送设计研发部。

福州市蔬菜产销领导小组办公室申报材料:规划选址申请表复印件;规划选址红线图;如属长期保护区菜地，还应具备市政府常务会议同意征用或其他有关文件;取得蔬菜办批文。要求在10个工作日完成。

福州市国有资产管理局申报材料:立项申请报告;企业财务报表(财务部提供)。要求在10个工作日内完成。

取得国资局批文

福州市文物管理局申报材料:用地红线图一式2份(城区1:500，土地成片开发为1:1000)。要求在15个工作日内完成。

取得文物局批文

取得《选址定点意见书》后，设计研发部根据选址指标及选址红线委托设计院进行项目总平面图的设计。

3.1.2申办《土地预审意见书》:取得《建设项目选址意见书》后，外联人员持以下申报材料向省、市土地管理局申请办理《土地预审意见书》。要求在15个工作日内完成。

申报材料:土地预约申请书、申请人及经办人身份证明及授权委托书;市规划局核发的《建设项目选址意见书》及附件(原件);市规划局核发的《选址定点用地规划红线图》(原件);公司的资质证明(含金融部门证明)(复印件)(财务计统部提供);与被拆迁或征地单位、乡(镇)村协议书(原件由总经室提供)。

取得《土地预审意见书》。

3.1.3申办项目立项:外联人员持以下申报材料向建设局申报项目审批表，后持审批表向福州市计委申报房地产项目立项，要求在15个工作日内完成。

申报材料:可行性研究报告(总经室提供);公司营业执照、法人代表证明、资信证明;土地预审意见书;选址意见书;市建委审批的申请表

持项目立项批复及资信证明，批准证书、营业执照、申请报告、董事会决议、章程、修改文件向外经委申请增项、增资，取得新的批准证书后，向工商局申请营业执照取得项目经营权。

取得立项批文，将立项批文传送财务部、经营部。

3.1.4申办《建设用地规划许可证》:申办《建设用地规划许可证》的程序可分为:报批《总平面规划》、报批《建设用地规划许可证》两个阶段。外联人员持以下申报材料向福州市规划局申办。拍卖地总平规划与建设用地规划许可证12个工作日;一般建设项目总平8个工作日，建设用地规划许可证5个工作日。

《总平面规划》申报材料

报建人身份证明和单位介绍信;市规划局核发的《建设项目选址意见书》和选址红线图或《建设用地规划许可证》和用地红线图(复印件);选址范围的总平规划图一式6份(总平中如有高层建筑或重要建筑应提供平、立、剖面设计方案图，如有安置房、幼托等应提供单位平面方案图)(设计研发部提供);与原用地单位签定的征地协议书(应经主管部门批准)或原用地单位的《土地使用证》复印件和《房屋所有权证》复印件;属于批租用地的，提供土地合同和市政府的土地批文及用地红线图;若总平面会审经市规划局审定提出修改意见的，二次报建时需提交按纪要修改后的总平面规划图一式6份。

取得审批盖章的总平图一式3份，将总平图复印件传送设计研发部进行建筑方案设计、经营销售部办理《预售许可证》及产权预先登记。

《建设用地规划许可证》申报材料:报建人身份证明和单位介绍信;《建设用地规划许可证》申请表;市计委批准的年度建设项目计划任务书;公司成立批准文件、工商营业执照(复印件);已经批准的《总平面规划图》及有关附件;《建设项目选址意见书》及选址红线图;可行性研究报告、环境评估报告(大、中型项目);与原用地单位签定的征地协议书复印件或原用地单位的《土地使用证》复印件;1:500地形图一式5份;勘测院提供的电子数据地形图软盘

对外联络部取得《建设用地规划许可证》、规划红线图一式三份及电子地形图规划红线软盘，将《建设用地规划许可证》复印件传送财务部，规划红线图复印件和软盘传送设计研发部。

3.1.5申办《建设用地许可证》取得《建设用地规划许可证》后，外联人员应持以下材料向福州市土地管理局申办《建设用地许可证》

申报材料:用地申请书;申请人身份证明(法人、公司营业执照或其他依法批准成立的文件);经办人身份证明及授权委托书;征地资金到位证明(财务计统部提供);土地所属单位交地证明;市规划局核发的《建设用地规划许可证》原件和电子地形图软盘;市规划局核发的建设用地规划红线图(原件);市规划局确定的总平图(原件);立项批文、年度投资计划;与被拆迁或征地单位、乡(镇)村协议书;地形图一式4份。从具备办理条件开始要求15个工作日内完成。

取得《国有土地使用合同》、市政府用地批复、《建设用地许可证》及征地

红线图。

申办《房屋拆迁许可证》项目用地必须拆除房屋及其附属物的事先办妥与有拆迁资质的拆迁单位委托事宜后，外联人员会同拆迁单位向福州市城市房屋拆迁管理办公室申办《房屋拆迁许可证》，申办《房屋拆迁许可证》的程序分为两个阶段，申办拆迁冻结手续和申办房屋拆迁许可证。

申办拆迁冻结手续

申报材料:建设项目计划任务书;建设用地规划许可证和规划红线图;用地批准文件和用地界限图及国有土地使用合同;委托书(公司应明确委托事项和权限等);委托拆迁的，由拆迁单位出具对拆迁范围进行产权审查、冻结、调查摸底的申请报告。要求在3个工作日内完成。

申办房屋拆迁许可证

申报材料:产权部门出具的产权审查证明;建设单位与拆迁单位签定的正式委托拆迁合同;拆迁计划和安置方案;建设资金到位证明材料(财务部提供);市规划局核准的规划总平图;城市房屋拆迁审批表;公司营业执照及资质证明。要求在8个工作日内完成。

取得《房屋拆迁许可证》、拆迁公告

申办《土地使用证》:公司在交清项目土地使用权出让金并拆平地上物，形成围墙空地后，外联人员向市土地管理局申办《土地使用证》。要求在15个工作日内完成。

申报材料:土地登记申请书;申请人身份证明，营业执照(复印件);经办人身份证明及授权委托书;拆迁范围内的原土地证书

3.1.6取得项目批文、拆迁证明、土地使用合同、土地使用权证、征地红线图、规划总平图后对外联络部以工作联系单的形式通知经营销售部、设计研发部、财务计统部。

3.2工程项目报建阶段

取得《建设用地许可证》工程项目，总投资达到或超过50万人民币或总建筑面积达到或超过200平方米的，外联人员均须向福州市建设委员会办理工程项目报建。

流程:总平面图画建筑红线放核样方案会审扩初会审施工图审批

(规划局)(规划局)(勘测院)(规划局)(市建委)(各职能部门)

3.2.1申办《建设工程规划许可证》取得《建设用地许可证》后外联人员持以下材料向福州市规划局申办《建设工程规划许可证》

3.2.1.1申办建筑红线图

申办材料:报件人身份证明和单位介绍信;《建设工程规划许可证》申请表;经市规划局批准的《总平图规划》图;市规划局签发的《建设用地规划许可证》及附件(复印件);经市土地局签发的《建设用地许可证》及附件，或原单位持有的《土地使用权证》及附件和《房屋产权证》及附件(复印件);经市计委签发的建设项目计划任务书;1:500地形图叁份。建筑、管线放核样10个工作日内完成。

3.2.1.2向市勘测院申请放核样

申办材料:建筑红线图原件;总平面复印件;地下室平面图、地上一、二层平面图;规划红线图原件;征地红线图;电子规划红线图软盘;管线竣工图1套(工程材料部提供);建筑竣工图1套(工程材料部提供)

取得1.成果报告2.边界、控制点报告3.管线竣工测量报告4.建筑竣工测量地形图1:5005.建筑红线角点(桩)报告;建筑放核样测量成果，其中1、3、5点传工程材料部。

3.2.1.3向市规划局申请出3份建筑红线图

核样单原件;3.2.1.1中所有资料

3.2.2申办《项目报建表》申报材料:介绍信、立项批文(复印件);工程报建单;规划建筑红线(复印件);企业批准证书(复印件);房地产资质证书副本(复印件);企业章程(复印件)。要求在2个工作日内完成。

取得项目报建表

3.2.3建筑设计方案审查(超过11层的建筑需联审及画红线，由市规划局组织，各主管部门参与审理)申办材料:

经办人身份证明，介绍信;计委批准的建设项目批准书或计划任务书;《建设用地许可证》及附件，或原单位持有的《土地使用证》及附件;《房屋所有权证》及附件(复印件);市规划局核发的《建设用地规划许可证》及用地规划红线图(复印件);市规划局批准的《总平面规划图》及附件(复印件);1:500地形图一式4份;建筑设计方案一式2份(联审设计方案份数视情况而定);(设计研发部提供);《建设工程规划许可证》申请表。要求在11个工作日内完成。

取得建筑方案会审纪要，将会审纪要传送设计研发部，设计研发部联系设计院安排扩初设计。

3.2.4扩初设计联审(由市建设局组织，各主管部门参与审理)

开发项目用地面积超过0.5公顷、总投资在2000万元人民币以上，单体建筑在50m以上，须进行扩初设计，并应向福州市建设委员会申报。要求在7个工作日内完成。

申报材料:申请初步设计审批报告;立项批文;市规划局审批的总平图;勘察设计文件(包括概算);方案会审纪要8份;勘察合同、设计合同1份;初步设计图纸(包括说明)9份(设计研发部提供);

取得扩初设计批复，将批复传送设计研发部，由设计研发部联系设计院安排施工图设计。

3.2.5施工图联审(由市建委组织，各主管部门参与审理)

申办条件:经市规划局建筑方案设计审批或经市建委进行扩初设计审批的各类建筑工程，可申报施工图会审。申报时由市规划局发出联审单，由市建委牵头进行施工图会审。要求在8个工作日内完成。

建设工程施工图审查中心申报材料:地质勘察报告三套(文字报告、附图、附表、附件)(研发部提供);施工图二套(建筑、结构、电气、给排水、暖通)(研发部提供);建筑图另加两套(研发部提供)，专项施工图六套(基坑、钢结构、幕墙及其他特殊结构)(研发部提供);计算资料(电算资料、手算资料、基坑支护计算书、其他工种计算书、补充时程分析)(研发部提供);规划单体红线图(复印件);规划总平面图(复印件);申请《建设工程规划许可证》审批表(复印件);市建委审查委托函;工程预算书、勘察合同、设计合同(复印件);工程勘察成果审查合格通知书;其他职能部门审查意见(人防、消防、环保、园林);扩初批复(复印件);抗震专项审查意见(复印件).一级工程在20个工作日以内完成;二级工程在15个工作日内完成。

此项并入施工图审查程序。市建委抗震办(基坑会审)申报材料:基坑自审表一份;地质勘察报告原件;结构施工图(±0.00以下)一套;建筑施工图一套;规划单体红线图及规划总平面复印件各一份;基坑围护计算书一份;基坑设计图纸6套(必须有一级注册结构工程师盖章)

规划局申报材料:报件人身份证，建设单位介绍信或外商委托书;上级政府有关部门(计委等)批准的建设项目批准书或计划任务书;市土地局核发的《建设用地许可证》、《房屋产权证》复印件和用地界线图或《土地使用证》复印件;市规划局批准的《总平面规划图》及附件(复印件);审查中心及科技处盖章施工图一套;消防

部门盖章建筑施工图二套;管线综合总平面图及会审纪要;方案会审纪要;扩初会审批复;《建设工程规划许证》申请表(申请规划设计条件时已填妥)。要求在8个工作日内完成。

市建委科技处申报材料:《建设工程规划许可证》申请表、审核表;外地设计院入闽、入榕手续;地质勘察报告一套;建筑红线图(复印件);规划局批准的总平图(复印件);立项批文;设计图纸，有初设审批的工程应附批文;勘察、设计合同。要求在2个工作日内完成。

园林绿化指标审核申报材料:规划部门审批的总平图(高层建筑需要消防签署意见的复印件1份);规划用地红线图、规划建筑红线图各1份(复印件);绿化规划设计总平面图(原件2份);地面一层施工图1份(研发部提供);《建筑工程规划许可证》审批表或规划联系单1份(复印件);规划局审批的总平图(原件)。要求在15个工作日内完成。

市环保局申报材料:施工图一套(研发部提供);设计说明、扩初会审纪要;环境影响报告书(表)。要求在15个工作日内完成。

市公安消防支队申报材料:建筑设计防火审核申请表(研发部填写);市规划局划定的红线图(复印件);施工图一套(含建施、水施、电施、结构、设施等)(研发部提供);消防专篇(高层建筑)、水池、泵房系统图、给排水总平面(研发部提供);工程造价预算书(审计部提供)

市人防办申报材料:计委立项批文(复印件1份);全套施工图纸1份(研发部提供);《建筑防空地下室》审查表原件1份;规划用地红线图、规划建筑红线图各1份(复印件)。要求在4个工作日内完成。

3.2.6申办"管线综合平面会审及施工图会审"

申办条件及程序:建筑方案审查通过后，设计研发部应立即和设计院联系安排管线综合平面图设计，由福州市城市规划局牵头进行"管线综合平面会审和施工图会审"，福州市电业局、电信局、福州市自来水总公司、市政工程管理处、煤气公司、温泉公司、有线电视台、建设单位、设计单位等参加审核。建设项目由市规划局牵头进行"管线综合平面会审"后，专业施工图报送市规划局审理。要求在1个月内完成。

申报材料:报件人身份证明和单位介绍信;市规划局批准的《总平面规划图》及附件(复印件);市规划局核发的征地红线图(复印件);管线综合平面图及工程管线简介一式8份;(研发部提供);电力咨询报告(总用电量1500kva以上);

取得管线会审纪要及批复的管线图

将管线会审纪要及批复的管线图的复印件传递到工程部及设计研发部

3.2.7申办《建设工程规划许可证》(市政工程)申报材料:

报件人身份证明和单位介绍信(或外商委托书);市规划局批准的总平面规划图(复印件);专业施工图;工程管线综合图;"管线综合平面会审及施工图会审"会议纪要;1:500地形图一式3份;《建设工程规划许可证(市政工程)》申请表;有关部门意见或协议;大、中型建设项目咨询报告及可行性研究报告

取得《建设工程规划许可证》

3.3 施工审批阶段

3.3.1申办《建设工程施工许可证》:外联人员在确认施工现场"三通一平"后应向市建委申请《建设工程施工许可证》，申办的程序共分为工程发包、合同签证、委托质量监督、办理文明安全监察、建筑施工临时排水沉淀池审查和申请核发施工许可证六个阶段。

工程发包申报材料:工程项目报建表;市规划局签发的《建设工程规划许可证》;全套勘察设计文件;设计审查联审单;公司资质证书副本

取得工程施工承发包洽谈会议纪要

合同鉴证申办材料:建设单位与施工单位签订的施工标准合同

施工合同由工商管理部门盖章

委托质量监督申报材料:全套设计文件;施工合同;《建设工程规划许可证》(原件);营业执照副本(原件);《福州市建设工程质量监督申请表》1份

办理文明安全监督申报材料:施工企业安全登记资质证书副本(原件);安全申报登记表(一式4份);项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作业人员的操作证、上岗证(原件);施工组织设计(1份);临时用电组织设计(2份);工伤意外伤害保险单(原件)

安全申报表签章

建筑施工临时排水沉淀池审查申报材料:规划总平图;1:500地形图

申请核发施工许可证(施工单位应提供保险单、预算书、安全监察登记手续、经建委备案的商品混凝土购销合同)

申报材料:《建设工程规划用地许可证》1份;经市工商局签证的建筑施工合同1份;《建设工程规划许可证》1份;现场拆迁已满足施工需要，围墙、大门、洗车道、污水沉淀池等已按规定设置;工程发包洽谈会议纪要(预算书、合同、施工图审核意见、工程许可证);按规定办理了工程质量、安全监督手续;按规定采用商品砼的工程，应提供商品砼供货合同。要求在15个工作日内完成。

取得《建设工程施工许可证》

领取施工许可证后，对外联络部将施工许可证的副本传递到工程部、复印件传送到经营销售部、财务计统部

3.3.2用水申请(福州市自来水公司)申报材料:填写用水申请表和工程委托书经办人身份证、介绍信;市规划局提供的《管线平衡会议纪要》;1:500地形图(原件)一式6份;土地局批准的征地红线图及征地批文;建筑物平面布置及给水系统图以及电子光盘。(研发部提供);申请一户一表的由经营销售部提供客户工行存折帐号及身份证复印件并填写供用水合同;申请单位营业执照;水费托收单(已申请施工用水的)。要求在3个月内完成。

取得自来水公司设计的给水工程设计图，设计图传研发部确认。

由自来水公司提供自来水管线红线图后，报规划局审批;外联人员持规划局核发的《自来水工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样，向市政管理处进行破路申请，破路证传递工程部，然后进行自来水管道工程施工。

3.3.3用电申请(福州市电业局)申报材料:填写用电申请表和工程委托书;立项批复;施工用电设备清单和容量表;设计单位提供的最终用电容量;规划总平图及建设规模(座数、单元数、层次、用电构成说明)，小区开闭所配电室位置(主管局盖章)，一式3份;市规划局管线平衡会议纪要;法人代表身份证复印件、法人代表委托书经办人身份证。要求在3个工作日内完成。

委托供电局组织安装送电，通知项目部配合，要求一年内完成。

3.3.4电信申请(福州电信局)

楼内管道审核申报材料:规划局批准的管综图、管线会议纪要;各层弱电平面图、弱电系统图;规划局批准的总平图。要求在10个工作日内完成。

取得由电信部门出具的楼内管道审核意见书，传研发部确认。

管道工程申报材料:填写电信业务需求申请表;电信管线设计委托书;规划红

线图(1:500);规划总平图、景观管线总平图、建筑设计图(弱电部分)以及电子光盘(研发部提供);地形图3张。要求在2个月内完成。

取得电信公司设计的电信管道设计图，设计图传研发部确认。

由电信部门提供的电信管线红线图，报规划局审批;外联人员持规划局核发《电信工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样，到市政管理处进行破路申请，破路证传工程部，然后通知项目部配合进行电信工程施工。

3.3.5煤气申请(福州市煤气公司)申报材料:1:500地形图3份;1:100平面图2份;管线会审纪要;景观管综图、各层建筑平面图以及电子光盘(研发部提供);1:100北立面图1份;1:100底层平面图1份。要求在2个月内完成。

取得煤气管道设计图，设计图传研发部确认。

由煤气设计院提供的煤气管道红线图，报规划局审批，外联人员持规划局核发的《煤气工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样，到市政管理处进行破路申请，破路证传工程部，然后进行煤气工程施工，通知项目部配合。

3.3.6有线电视申请(福州广播电视信息中心)楼内管道审核申报材料:规划局批准的管综图、管线会议纪要;各层弱电平面图、弱电系统图;规划局批准的总平图。要求在10个工作日内完成。

取得有线电视部门提供的楼内管道审核意见书，传研发部确认。要求在7个工作日内完成

管道工程申报材料:填写业务需求申请表;有线电视管线设计委托书;规划红线图(1:500);规划总平面图、景观管线总平图、建筑设计图(弱电部分)以及电子光盘(研发部提供);管线会审纪要。要求在2个月内完成。

取得有线电视管道设计图，设计图由研发部确认。要求在2个月内完成。

由有线电视部门提供有线电视管道红线图，报规划局审批，外联人员持规划局核发的《有线电视工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样，到市政管理处进行破路申请，破路证传工程部，然后通知项目部配合工程施工。

3.3.7开口破路申请申报材料:由研发部提供开口示意图;填写《建设工程规划许可证》申请表;1:500地形图一式3份;规划红线图;规划总平图。

取得《建设工程规划许可证》后，至市政管理处进行破路申请，取得破路证后分发工程部并通知项目部配合。

3.3.8排水与市政接口工程申报材料:委托书;规划管综图及电子光盘(研发部提供);给排水施工图以及电子光盘;管线会议纪要;填写福州市城市排水管道施工;申请表;地形图3份;室外排水施工监理评估报告(项目部提供)。要求在2个月内完成

取得排水工程设计图，设计图传研发部确认。

由市政设计院提供排水管道红线图，报规划局审批，外联人员持规划局核发的《排水工程规划许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样，到市政管理处进行破路申请，破路证传工程部，通知项目部配合工程施工。

3.4竣工验收

3.4.1消防验收申报条件:单体竣工验收合格、消防设备到位之后，可以向市消防支队申请进行消防验收。

申办材料:《建筑工程消防验收申报表》;加盖竣工图章的工程竣工图(包括:建筑总平面图、小区消防给水总平面图、消防水池、泵房详图、建施图一套、水施图一套);建筑工程消防设计审核意见书

取得消防审核意见书，传工程部、研发部、物业公司

3.4.2工程竣工综合验收申办条件:项目建设用地0.5公顷以上或建筑面积2万平方米以上的开发项目，在建筑安装单位工程质量已竣工验收评定后，以及按规划要求各项配套建设已完成时均应向建委申报工程竣工综合验收。

申报材料:公司提出书面申请验收报告;填写《住宅新村竣工综合验收申报表》一式四份;《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、单体工程施工图、竣工图;质监评定质量等级文件;竣工图纸总平面图;技术验测、试水测试、重大问题已整改;工程竣工决算审计结论或报告。

规划局:建设用地许可证，建设工程规划许可证;规划用地红线图;规划总平图，建筑红线图;建设工程放、核样单;建筑单体标准层、底层平面图及剖面、立面图(施工图和竣工图)(工程部提供);工程竣工验收书(工程部提供);建设项目1:500修测图(原图);管线综合会审纪要;管线红线图、综合图、管网总平面图;管线施工图、竣工图(工程部提供);管线建设工程许可证及管线竣工测量报告;总平、建筑红线、施工图不一致的应提供相关材料

人防办:防空设施设计变更文件，材料、构件、设备的质量合格证明，施工记录和隐蔽工程验收记录，质量检查评定和质量事故处理记录，主体结构和重要部位的试件、材料、检查记录，防空地下室竣工图，防空地下室审核意见书或缴款凭证。

土地局:政府用地批文，征地红线图，建设用地许可证;福州市国有土地使用合同，土地转交款凭证;原《国有土地使用证》(原件);规划总平图，规划红线图;建设工程规划许可证及建筑单体红线图;单体工程竣工验收书(工程部提供);建设项目1:500修测图

园林局:绿化规划总平图、绿化设计图、绿化竣工图;征地红线图、建筑红线图;绿化施工合同、工程款结算凭证

房管局:(以下资料由物业公司提供):物业管理公司营业执照、资质证书;物业托管合同;物业管理基本金交缴总额核定报告;项目物业管理方案;物业管理收费标准(物业管理部门的批复)。

交警支队:规划总平图，交通系统平面图(或建施总平图)、地面一层建施图、停车库建施图。

城建处:管线综合会议纪要;雨、污水排放接管手续;规划审批的管线总平面图;管线竣工图;道路设计图及竣工图;污水集中处理协议及缴款凭证

环保局:建设项目环境影响报告书(表或登记表)及审批意见;环保设施承建单位资质书、环保设施的施工图，竣工验收监测报告、验收报告及其批复，环保设施工程质量证明;污水接管手续，管线综合会议纪要，污水集中处理协议及缴款凭证

建委开发处:管线会议纪要;规划总平面图;工程竣工验收备案表(竣工评定表);使用说明书和质量保证书(经营部提供);

取得综合验收证书后，对外联络部以工作联系函的形式通知总经理室、财务计统部、经营销售部、物业公司。

4.相关文件

《财务管理制度》(报建过程中有关费用的管理执行《财务管理制度》)

《福州市建设工程(含房地产开发)项目审批简化程序图》

5.相关表单、记录

5.1《建设项目选址意见书》申请表

5.2城市房屋拆迁审批表

5.3土地登记申请书

5.4工程报建单

5.5

《建设工程规划许可证》申请表

5.6工程项目报建表

5.7单体验收质量竣工评定表

5.8住宅新村竣工综合验收申报表

5.9施工文件报审表

5.10建筑防空地下室审查表

5.11建筑按使用功能分类的面积核算表

5.12项目设计方案(施工图)面积核算表

5.13建筑消防设计审核表

5.14建筑装修验收申报表

编制:企业改革领导小组

日期:20**年12月26日审核:

日期:20**年12月29日批准:

x房地产售房部销售道具管理：房地产公司员工手册：入职指引篇绩效管理

适配人群	一线员工，直属主管，HRBP	使用场景	目标分解，过程反馈，行为评估
制定目的	公司想让大家目标和公司一致，别自己瞎干，多反馈多调整，帮每个人进步。
适用范围	所有正式员工，管工作目标、行为表现、结果产出这些事。
职责分工	直属领导定目标给反馈，员工自己执行，hr存档监督，部门经理盯过程。
禁止行为	不准不设目标，不准不参加面谈，不准不填评议书，不准瞒报或造假绩效数据。
检查与监督	每月或每季考核，面谈后3天交评议书，hr抽查，没交的扣当月绩效分，两次不交约谈。

第五章绩效管理

1. 绩效管理的原则

1.1 个人的绩效目标应与组织目标保持一致

公司目标会层层分解到个人，因此您的绩效目标和公司目标是一致的。您需要理解企业价值观和企业战略目标对个人工作的要求，制定与公司目标相一致的工作计划并加以落实。

1.2 绩效管理也是对过程的管理

公司会不断地检查计划的执行并进行调整，因此也会不断地对您个人的绩效进行评价和反馈，通过对目标实现过程的管理帮助您改善个人绩效。

1.3 绩效标准和岗位有关

绩效标准与岗位职责密切相关。个人绩效包括成果和行为。您的个人工作绩效包括您在工作岗位上的行为表现与工作结果，这体现了您对公司的贡献和价值。养成良好的工作习惯，建立个人绩效的自我管理，将有助于您更好地适应公司的发展。

1.4 绩效与回报有关

个人绩效优秀，在加薪、奖金、晋升方面会得到优先考虑。凡年度考核成绩不佳者，将被取消本年度加薪、晋升和评奖资格，同时必须在下次考核中有所改进;亦可能面临降职、降薪或解除劳动合同的处理。

1.5 绩效需要不断的改善

您需要不断提高个人的绩效水平，以适应公司对个人日益提高的要求，在公司内充分展示个人价值，并获得职业发展的基本保障。

2.绩效考核

2.1 考核周期

各部门根据具体情况选择按月度或季度进行考核，年度考核由公司人力资源部统一安排。

2.2 面谈制度

您的直接上司会和您进行面谈，共同填写《考核评议书》，对您的工作计划的执行落实情况、行为表现、工作能力等进行综合考核评估。

2.3 绩效考核结果由人力资源部门统一存档备查。

2.4 具体考核办法请参阅公司有关规定。

x房地产售房部销售道具管理：房地产项目销售业绩归属管理

适配人群	案场销售顾问，置业顾问，销售主管	使用场景	售楼部接待，客户到访追踪，来电转现场
制定目的	怕客户接待乱套，业绩算不清，大家抢客户伤和气，想让每个人清楚自己该拿哪单。
适用范围	所有销售同事，管客户来访来电、谁接待、谁跟进、谁成交、怎么分业绩。
职责分工	销售主管牵头定规则，销售员自己填记录、问问题、留证据，部门经理盯纠纷、做裁决。
禁止行为	不问客户有没有联系过别人，不写来访记录，不保存跟进次数，抢别人跟过的客户。
检查与监督	每天检查来人登记本，每周核对跟进记录，没写清或造假扣绩效，三次出错停岗培训，主管每月抽查。