发布时间：2026-09-22
| 制定目的 | 小区服务太乱，业主老投诉。想让物业干活有标准，大家住得舒服点，投诉少一点。 |
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| 适用范围 | 管所有住宅小区的物业企业，管日常服务、房屋维护、设备保养、保安保洁、绿化这些事。 |
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| 职责分工 | 街道办牵头定标准，物业经理带头干，业委会盯着看，房管局不定期抽查。 |
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| 禁止行为 | 不准没资质就上岗，不准不体检就服务，不准不修路灯不清理垃圾，不准乱收钱不公示账目。 |
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| 检查与监督 | 物业按条逐项做，业委会每月查三次，房管局每季度飞检，漏一条扣服务分，连续两次不合格换掉物业。 |
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住宅小区物业管理公共服务等级指导标准(征求意见稿)
一 级
项 目 内 容 与 标 准
(一)基本要求
1、物业管理企业应持有国家二级以上资质证书。
2、物业管理企业应建立质量管理体系和管理体系。
3、应有完善的物业管理方案。并按规范签定物业管理合同。
4、物业管理企业应在小区管理中建立本企业的形象识别系统:服务理念、行为规范(专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务)、现场标识等。
5、物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验，曾担任一年以上项目负责人。
6、管理人员应100%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
7、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。
发布时间：2026-09-21
适用场景：物业承接查验、前期介入、业主大会召开
| 制定目的 | 物业要管消防，怕起火伤人伤物，大家都要懂防火灭火，早点发现早点灭。 |
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| 适用范围 | 所有管理处员工，值班、检查、宣传、灭火、疏散这些事。 |
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| 职责分工 | 主管领导是第一责任人，员工各自管好岗位，消防中心统一盯全局。 |
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| 禁止行为 | 不能锁消防通道，不能堵消火栓，不能私拉电线，不能用易燃装修材料。 |
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| 检查与监督 | 每月查设备，每季练灭火，新员工先培训再上岗，不按要求罚钱，整改不到位天天罚。 |
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物业管理知识学习-消防管理篇
001物业管理公司消防管理队伍的原则是:每个管理处的员工都是公司的义务消防员。
002消防管理人员的具体工作内容是:负责消防报警中心的日常值班;普及防火知识教育，落实防火岗位责任制;定期进行消防安全检查;火灾发生时是灭火的骨干力量。
003消防工作的方针是:“预防为主，防消结合”。
004消防工作包括防火与灭火两个方面。
005消防安全工作的基本措施是:行政、技术和法制措施。
006 “防火责任人制度”是:“谁主管，谁负责”。
007我国最高消防行政法规是:《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防条例实施细则》
008消防监督的三要素是:监督者，被监督者和监督标准。
009消防监督最可靠的保证是:组织。
发布时间：2026-08-19
适用场景：物业承接查验、住宅交付、园区接管
| 制定目的 | 物业费老是不够花，想多赚点钱少花钱，让小区越管越好，业主更满意。 |
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| 适用范围 | 管御景湾小区所有物业活儿，收钱、修设备、搞绿化、保洁、保安、办活动。 |
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| 职责分工 | 珠光物业总经理牵头，各项目主管执行，财务和品质部盯着花销和效果，每月查账看进度。 |
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| 禁止行为 | 不准乱收钱，不准挪用维修基金，不准降低保洁保安标准，不准拖延设备保养。 |
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| 检查与监督 | 每季度开成本分析会，财务查票据，品质部抽查现场，月底交报告；没做到扣绩效，连续两月不达标换人。 |
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高档住宅项目物业管理费用分析
1、经济来源
定期收取的物业管理服务费
住宅维修基金
以业养业，多种经营收入
珠光集团给予的支持
政府给予的政策扶持
2、主要支出
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费
公共设施、设备正常运行、维修及保养费
绿化管理费
清洁卫生费
保安费
办公费
固定资产折旧费
法定税费
物业保险费
维修基金范围应支出费用
3、如何盈利
综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。
(1)开源部份
以业养业，多种经营:本着"取之小区、用于小区"的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。
发布时间：2026-07-06
适用场景：物业承接查验、早期介入、招标投标
| 制定目的 | 公司没证不能开门做生意，得先办执照才合法。想让物业企业起步就规范，别乱起名乱租地乱凑人。 |
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| 适用范围 | 所有新开的物业公司，管名字、地址、钱、股东、员工、章程这些事。 |
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| 职责分工 | 工商局管发执照，住建局管资质等级，公司自己准备材料，法人盯着别漏项。 |
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| 禁止行为 | 名字不能瞎起，地址不能虚报，注册资本不能少于10万，股东人数不能太少，章程不能缺关键条目。 |
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| 检查与监督 | 先去工商核名拿通知书，再交材料办执照，30天内必须去住建局申资质，材料不全打回重交，超期不办自动失效。 |
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一、物业管理企业的工商注册登记
根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。
(一)企业名称的预先审核
物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。
(二)公司地址
物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。
发布时间：2026-06-28
适用场景：物业承接查验、业主大会、前期物业
| 制定目的 | 房子交了大家得一起管，不然乱糟糟没人说话算数，让业主能自己做主管小区事。 |
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| 适用范围 | 管所有业主，管开大会、选业委会、签物业合同、修专项钱这些事。 |
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| 职责分工 | 街道办牵头组织成立筹备组，业主推代表参与，业委会执行决定，街道和社区盯着看。 |
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| 禁止行为 | 业委会成员不能拿物业好处，不能自己接物业活，不能在物业上班，不能收别人东西。 |
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| 检查与监督 | 筹备组60天内开首次大会，业委会30天内去街道备案，不按时干的街道责令改，改不好街道直接接手干。 |
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《西安市物业管理条例》第三章^第21条、^第22条、^第23条、^第24条、^第25条、^第26条
第三章业主、业主大会及业主委员会
第二十一条已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。
尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。
业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。
享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
第二十二条物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
一个物业管理区域设立一个业主大会。
发布时间：2026-06-28
适用场景：物业承接查验、新交付楼盘、精装修交房
| 编制目的 | 让工程部收发文件不出错，不漏事，不拖时间。 |
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| 适用范围 | 工程部和其它部门之间传的纸面或电子文件。 |
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| 职责分工 | 资料员一个人干接收、转发、存档三件事，主管偶尔看看记录。 |
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| 操作流程 | 先收文件，再看内容分给谁，接着记下来，最后存好档。 |
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| 执行标准 | 用《资料交接表》手写登记，名字日期不能空，原件或扫描件都要留一份，表格要当天交主管过目。 |
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1.0目的:
保证工程部对外、对内的信息准确及时的处理。
2.0范围:
工程部与其它部门之间联系文件。
3.0职责
3.1资料员负责文件接收与发放、存档工作。
3.2接收文件时根据文件内容，转发至各相关人员，做好记录，并存档。
4.0支持性工具:
《资料交接表》
编制:审核:批准:日期:
