发布时间：2026-09-08
| 制定目的 | 机器老了容易坏，水漏出来会泡电梯、淹走廊，电短路更危险。 |
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| 适用范围 | 管冷水机组、水泵、冷却塔、所有管道的技工和主管。 |
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| 职责分工 | 技工发现故障马上停机、开备用、报主管；主管安排修、写报告、盯进度。 |
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| 管理要求 | 停故障设备、开备用、堵漏口、拦水、关阀门、拉电闸、导水进地漏。 |
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| 监督与检查 | 每天巡查必须记在值班本上；主管每周查记录；漏记或没处理，要重做并扣分。 |
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(一)、冷水机组
1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机组，并开启备用机组。
2、发现故障的技工将情况报告主管工程师并联系设备保养商维修。
3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。
(二)、水泵
1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动土机继续供冷。
2、发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修复并记录在相关记录。
3、水泵故障较严重，应报告主管工程师，由其安排组织维修，并在事后作维修报作。
(三)、冷却塔
1、水塔电机故障
(1)巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机，转开备用电机。
(2)发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在值班记录上。
发布时间：2026-08-05
适用场景：中央空调维保、空调机房运维、冷热交换监控
| 设立背景 | 物业要管好空调和水管，不能停摆出问题，得有人天天盯着修着养着。 |
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| 核心职能 | 管空调和给排水设备，让它不坏、少坏、坏了快修好。 |
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| 工作内容 | 巡设备、做保养、填记录、报故障、清卫生、跟水电工搭把手。 |
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| 协作关系 | 听队长安排，跟水工电工一起干活，有问题马上报队长，有时帮采购提需求。 |
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物业空调工的岗位职责(五)
1.坚守岗位，服从指挥，对领导安排的工作负责。
2.严格执行安全操作规程，保证维修质量，按时完成任务。
3.认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求判断故障准确，维修快捷。
4.空调工必须掌握好设备运行的技术状况，发现问题立即报告队长，并立即进行抢修。
5.按保养规程做好所分管的设备日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态。
6.值班人员必须严守岗位职责，服从指挥。严守操作规程，对安排的工作负责，不得擅离职守。
7.制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。
8.填写本系统的操作要求和工作指令。
9.提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
10.负责空调系统(包括风机)的日常运行和维护保养。协助水、电工对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。
11.负责给排水系统(包括阀门、管道)的维护保养。
发布时间：2026-07-17
适用场景：中央空调维保、冷却系统维护、风管路保温修复
| 编制目的 | 让正压风机一直好好干活，不坏掉，不出安全问题，能正常送风。 |
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| 适用范围 | 物业工程部维修人员，正压风机和它的控制柜。 |
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| 职责分工 | 维修人员自己动手干，主管在旁边看看，偶尔提醒一下，最后签字确认。 |
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| 操作流程 | 先搞电动机，再弄控制柜，柜里按顺序清灰尘、紧螺丝、查零件、换坏的。 |
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| 执行标准 | 用500v摇表测绝缘，抹布擦干净，螺丝全拧紧，号码管要看得清，触头不能修锉只能擦，漆掉了就得重刷。 |
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物业项目正压风机维修保养规程
为规范正压风机保养工作，确保给正压风机各项性能完好，特制定本规程。
1.0正压风机维修保养。维修人员每年应对所有正压风机进行四次清洁、保养。
1.1电动机维修保养:
a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。
b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;
c.检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;
d.清洁电动机外壳;
e.检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。
2.0控制柜维修保养。维修人员每年应对正压风机的控制柜进行清洁、保养。
2.1用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。
发布时间：2026-07-01
适用场景：中央空调维保、大厦运维、消防系统巡检
| 制定目的 | 小区要评优秀住宅，得有标准可依，不然服务乱七八糟，住户不满意，业委会也难管。 |
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| 适用范围 | 管景洲大厦全体住户和物业人员，管清洁、安保、电梯、绿化、维修、装修这些日常事。 |
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| 职责分工 | 业委会盯着，物业公司干活，经理带头落实，管理员每天巡查，业委会每季度查一次执行情况。 |
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| 禁止行为 | 不能让外来人随便进楼，不能电梯运货，不能漏修公共设施，不能垃圾过夜，不能消防器材不检查。 |
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| 检查与监督 | 物业按附件二一条条做，业委会每月抽查记录，没做到扣服务费，三次不改就约谈经理，年底看满意率是否达标。 |
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双方约定:乙方按深圳市优秀住宅小区评比标准提供物业管理服务，没有明确规定的，以双方约定的本服务标准(见附件二:《深圳景洲大厦物业管理服务标准》)为准。附件二为本合同的组成部分，具有同等法律效力。
一、综合管理
1.小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。
2.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。
3.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。
4.白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修15分内到现场。
5.全体员工统一着装，持证上岗率100%。
发布时间：2026-06-30
适用场景：中央空调维保、冷却系统检修、风管路保温修复
| 编制目的 | 让中央空调一直好用不坏掉，别出问题影响大家吹空调。 |
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| 适用范围 | 物业管的那些大空调，还有修空调的师傅们。 |
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| 职责分工 | 制冷技工动手干，主管安排计划，主任盯着看，综合部通知业主，技术部给建议。 |
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| 操作流程 | 先定年度计划，再拆成月计划，半年做一次保养，压缩机一年查一次，停空调要提前说。 |
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| 执行标准 | 用500v摇表测绝缘要≥0.5mω，皮带松了得调，水垢用盐酸洗，风叶脏了要擦，螺丝全得拧紧，过滤网每周洗一次。 |
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物业辖区中央空调维修保养规程
(二)
1、目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。
2、范围适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。
3、职责3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。
3. 2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。
3. 3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。
3. 4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。
3. 5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。
4、工作内容
4.1 中央空调维修保养计划的制定。
4.1.1 每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。
