| 制定目的 | 怕开发房子时没想好物业咋干，顾客住得不爽，品牌变差。要让物业早点插手，帮着把房子设计得更实用。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管各地项目公司和物业分公司，管房子交房前所有物业相关的事，比如验收、装修、入伙这些。 | ||
| 职责分工 | 项目公司管理层牵头盯进度，物业分公司具体干活，管理公司物业管理部检查落实，定期看做得对不对。 | ||
| 禁止行为 | 不能等房子快盖好了才想起物业，不能跳过验收直接接管，不能没策划就开干，不能装修管理放任不管。 | ||
| 检查与监督 | 物业分公司每月报进展，管理公司每季度查一次，没按时做完的要补上，连续两次没做好要重新培训。年底统一复盘，问题记进考核。 | ||
物业管理手册:项目前期管理
1 总则
1.1 物业管理职能的全程参与和配合是ee房地产项目开发业务的竞争优势之一， 为确保房地产开发项目全面、准确满足顾客需求和期望，赢得顾客忠诚，持续提升 au*地产品牌，各地项目所在公司管理层应切实加强项目前期管理工作，充分识别 和明确物业管理职能前期参与的任务和要求，提供物业管理介入所需的资源，并对 物业管理职能的参与过程进行监督和评价。
| 制定目的 | 公司发展快，人多了事杂了，怕乱套，想让大家做事有规矩，心里有底，干活不跑偏。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有员工，管日常办公、生产操作、客户对接这些事儿。 | ||
| 职责分工 | 总经理带头盯，部门主管天天查，人事部每月翻记录，大家互相提醒看着点。 | ||
| 禁止行为 | 不准迟到早退，不准私用公司资源，不准糊弄客户，不准乱扔东西，不准瞒报问题。 | ||
| 检查与监督 | 新员工入职就学，老员工每季度考一次，主管随机抽查，月底汇总打分，差的要补课，再错扣绩效。 | ||
*公司《管理手册》:企业概况
北京***有限公司始创于90年代初期，位于首都北京的后花园-***区，它依山傍水，北有军都山脉，与世界著名的文化遗产***遥遥相望，东有***水库，环境优美，景色怡人。便利的交通，给公司铺就了一条信息化的产业道路。***高速公路从公司前穿过，距市区30公里，距首都机场仅50公里，可谓路路相通，四通八达。
公司占地30亩，拥有较强的生产能力、技术实力和经济实力，拥有年产量6000吨油漆、涂料的能力，产品均达到绿色环保标准，涂料产品率先获得中国绿色建材产品推广证书、ccc强制性产品认证、中国环境标志认证、iso9001质量体系认证、iso14001环境体系认证。在产品质量、绿色环保、售后服务等方面具有整套的控制体系。
世茂第一太平物业记录控制程序
1范围
本程序依据gb/t19001―2000idtiso9001:2000标准中4.2.4条款和公司质量手册相关条款编制。适用于公司与质量管理体系活动有关的各项记录，包括对服务供方相关的记录及培训、审核和评审等记录。
2目的
规范质量记录控制和管理的要求，确保提供符合要求和质量管理体系有效运行的依据。
适用于全公司与质量管理体系有关的记录，包括来自供方提供的记录。
3职责
3.1行政人事部负责记录的归口管理，负责对各部门的体系记录的控制进行指导。
3.2各职能部门负责对本部门当年一般记录的保存。
3.3各管理中心(处)负责对管理中心(处)当年一般记录进行保存。
4程序
4.1记录的确定、收集、分类
4.1.1各部门所需的记录表格，由部门主管领导记录名称、内容、作用进行审定，记录由各部门文件管理员负责收集，并分类保存。
4.1.2公司所有与质量管理体系有关的记录分为体系记录(指管理评审、体系审核)和一般记录。
4.2记录的编码规定
4.2.1品质管理部根据质量管理体系运行需要，对质量体系记录表式统一标识编号。
4.2.2记录编码内容由部门代号、服务分类代码、顺序号、状态号等内容组成。记录编码按《文件控制程序》中的规定执行。
| 制定目的 | 设备老坏影响住户生活，想让机器少出问题、多用几年，省点维修钱，让物业运转更顺。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管小区里所有机电设备，比如电梯、水泵、配电箱这些，还有操作和维修的人。 | ||
| 职责分工 | 工程部经理牵头定计划，维修工日常巡检保养，主管每周查记录，物业经理盯着执行效果。 | ||
| 禁止行为 | 不准不按时巡检，不准漏记维修情况，不准让没培训的人碰关键设备，不准备件空着不补。 | ||
| 检查与监督 | 维修工每班看两次设备，主管每月核对记录，没做到扣当月绩效；季度保养完要拍照留底，超期没做要重做加说明。 | ||
丽景嘉苑项目设备管理
1.机电设备管理的原则
1)预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态;
2)对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。
| 设立背景 | 公司要帮政府和开发商卖工业地产，得有人专门干这活儿。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 帮客户定位项目、招商、管闲置资产、做选址服务。 | ||
| 工作内容 | 写策划方案、跑客户、做资产评估、安排企业考察、填表格。 | ||
| 协作关系 | 跟销售部、策划部一起干活，向部门主管汇报，常和政府招商办、园区负责人电话沟通。 | ||
岗位职责：
1、为政府、工业地产开发商的待开发工业地产提供项目定位、策划、运营、招商及后期服务;
2、为政府、开发商及企业的闲置工业资产提供资产评估、资产管理(租售)、代理(独家)招商及产业升级等服务;
3、拓展新合作客户并根据公司战略规划开拓新区域市场;
4、为工业投资企业提供全程精准选址服务(筹划、咨询、考察、商务洽谈);
5、负责上级领导交办的其他事项。
二、任职要求:
1、学历专业:本科含以上，工商管理、市场营销、资产评估、产业经济学等相关专业优先;
2、办公软件:熟练操作excel、ppt及相关办公软件;
3、工作经验:具备相关法律行业、金融行业、房地产行业工作经验优先;具备相关税务所、律师事务所工作经验优先;
4、能力要求:形象气质佳，具备沟通能力及业务拓展能力为佳。
| 制定目的 | 物业经理要管好环境、机电、安全和运营。怕出事没人管，怕乱来没人拦，怕小事拖成大事。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业部所有人，所有办公区、设备房、公共区域。 | ||
| 职责分工 | 经理要带头盯现场，主管要天天查隐患，员工要按规矩做事不偷懒。 作业时不能图快省事，不能私自改流程，发现异常马上报，不能捂着瞒着。 | ||
| 监督与检查 | 总经理每月抽查，主管每周检查记录，没做到就写说明，再犯就警告，三次就降级，出事要赔钱。 | ||
物业经理职责
上司:总经理
下属:物业部各处主管
职责范围:
1、环境管理2、机电管理3、安全管理4、运营管理
权限:
1、公司章程、各项工作流程拟定与修改的合理化建议、申请。
2、日、周、月、季、年度工作计划及部门内考核标准的拟定上报。
3、部门人员定岗定编计划提报。
4、部门经营与发展战略决策提报。
5、突发事件、危机事件及重大事故的处理意见与结果提报。
6、部门员工的升迁调动建议。
7、部门内应聘人员的复试意见提报。
审核权:
1、部门上报建议、申请等，需总经室签批文件的审核。
2、部门内5000元以上物资的请领、请购审核。
核定权:
1、公司(部门)与物业部，及物业部内外部联络函件的签收发处理权。
2、公共事务处理权。
3、2000元以内的本部已批采购物资请领。
| 制定目的 | 大厦物业要管好，住户才满意。怕服务乱套，想靠检查把活干标准。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有物业员工，管仪容、说话、投诉、巡楼、保洁、绿化、维修这些事。 | ||
| 职责分工 | 领班天天看，主任带队每周查，档案员发东西，资料员管电脑，收款员管保险柜。 | ||
| 禁止行为 | 不准穿拖鞋上岗，不准无卡上班，不准跟住户吵架，不准上班吃东西，不准用办公电话聊闲天，不准外来磁盘插电脑。 | ||
| 检查与监督 | 领班上午下午各巡一次，记在管理事务表上；问题分轻重处理，轻的当天改完，重的填不合格表；周检每周一下午搞，查不改扣工资。 | ||
区政府大厦物业管理质量监督与控制
物业管理工作的核心在于质量控制系统的建立和得以不断的提升服务质量，运用iso9001(2000)质量控制系统，以《作业指导书》《工作手册》内容和工作标准为检查依据，贯穿于工作准备阶段、工作实施阶段、事后检查阶段、总结提高阶段的四个阶段，从依靠自检、互检、日检、周检、月检、季检、半年考评、年终总评的质量监督检查手段进行全程控制。
一、员工基本素质标准规定
(一)仪表、仪容
1、仪表仪容整洁、端正、规范，精神状态饱满。
2、上班时间着装统一，一律佩带工作卡
3、制服保持清洁、挺括，工作卡涂污或破损及时更换。
4、严禁穿着私人衣服上岗，严禁穿拖鞋上岗，严禁无卡上岗。
| 制定目的 | 设备多又贵，怕坏掉影响住户生活，想让机器一直好好干活，少出毛病少花钱。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 工程部的人，管大楼里所有机器，比如电梯、空调、水电、消防这些，还有装修监督和维修服务。 | ||
| 职责分工 | 经理定方向，工程师带人干活，主管盯日常，值班员守夜班，大家各管一块不推脱。 | ||
| 禁止行为 | 不准擅自关设备，不准漏记运行数据，不准跳过保养计划，不准乱改电路或管道。 | ||
| 检查与监督 | 每月列保养表，每周查记录本，月底核对费用；没做完扣绩效，连续两次重学流程，主管每半月抽查现场。 | ||
项目物业管理工程部职责
1、物业工程管理的中心思想
高级物业项目集中了现代科学技术提供的最新设备，这些设备成为实现物业豪华、舒适和一流服务的保证。要管理好这些现代化设备，除了需要具有较高专门技术、技能的工程技术人员和技术工人外，还必须有一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。