物管培训:商品房登记（优选9篇）

物管培训:商品房登记

适配人群	物业管理员，开发企业经办人，产权代办专员	使用场景	商品房交付，房改房确权，物业代办产权
制定目的	房子没证就容易扯皮，买卖租赁都麻烦，怕业主权利没保障。
适用范围	广州所有没办证的房屋和土地，包括单位房、私房、公寓单元。
职责分工	物业帮办证，业主自己填表交材料，单位要盖章，代理人得公证委托。
管理要求	必须填三张表，交身份证和建房批文，墙界要邻居签字，面积得测绘所量。
监督与检查	登记所收件后查材料真伪，缺东西要补，造假要担责，缴费才给收据，不全不发证。

中国宪法规定了国家保护社会主义的公共财产，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。只有通过登记，明确权属，核发权属证书，权利人的合法权益才能受到法律的保护。领证后，权利人可凭证管业，凭证办理房屋的租赁、买卖、继承、赠与、典当、抵押、改建等有关事宜。所以，为业主办理产权登记，是物业管理公司的一项重要的工作。

1.登记发证对象及范围

不论属于机关、企事业单位、宗教团体、部队、私人所有的房屋及其使用的土地，没有办理房地权属登记领证的，均应进行登记，领取全国统一式样的《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》和办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。如因债权债务发生将房屋所有权或土地使用权进行典当、抵押、担保的，也应同时办理他项权利登记，分别领取《房屋他项权证》或《土地他项权证》。

物业管理中，所管理的物业除了公路、行人道、街、巷、河流不登记外，属于房屋建筑基地、天井、房屋之间的余地、园地、场地、港口、码头等都要进行登记发证。

在应登记的地域范围内，固定于土地上结构完整的属于钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构和砖木结构的房屋，都应进行登记发证。对一些特殊的房屋或结构简陋破烂不堪的房屋，临时性的房屋，以及不属于房屋的各种建筑物、构筑物不进行登记。

市场上交易的房地产产权，实际上是房产的所有权和房产所占土地的使用权的结合，在我们国家，产权分为有限产权和全部产权两种:

(1)有限产权指对房地产拥有使用权和继承权，但不准转让、出租、赠与、典当，如需出售，要经过同意可优先卖给有关部门。大多数单位的房改房以及部分福利性住房，就属于有限产权的情况，它们虽然售价较低，但不准自由买卖。

(2)全部产权是指对房地产拥有使用权，并且可以转让、买卖、出租等。目前的商品房大多属于全部产权的情况。

2.登记要求

(1)属于单位自管的房屋和用地，由自管的权属单位申请登记;属于房管、民政部门经营的房屋和用地，由承管单位申请登记;私人所有的房屋和用地，由业权人申请登记。

(2)一座落或一幢房地是一业权单位(人)所有的，应整个座落或整幢房地办理登记。属于多人共有而不能分割办理，应进行按份共有或共同共有登记。属于公寓式、单元式的房屋，应分割进行登记。

(3)房屋和用地属于共有(用)的，共有(用)人应会同一起申请登记。

(4)申请办理他项权利登记，权利人应会同房地业权人一起办理。

(5)业权人(单位)不能亲自申请登记，应书面委托代理人登记。

3.委托登记应办理的手续

(1)办理房屋所有权和土地使用权登记，或他项权利登记，权利人(法定代表人)必须亲自申请，因故不能亲自办理，应以书面形式委托代理人代为办理。委托人和代理人必须遵守《中华人民共和国民法通则》第四章“民事法律行为代理的规定”。若委托事项没有载明受托人办理房地产登记的权限的，不能作为办理房地产登记的委托书。

(2)委托代理的委托书必须经过公证或认证方能生效。产权人居住在不同地方的，分别按下列规定办理公证或认证:

①居住在国内广州市以外的产权人，可向所在单位、居住地的街道、办事处(村民委员会)办理委托认证或到公证处办理委托公证。属于居住在港、澳地区的，可到中国司法部指定的香港律师或苏浩明律师处办理委托认证。

②居住在台湾地区的，可在当地办理委托公证。

③居住在与中国有外交关系国家的华侨，可到中国驻该国的使、领馆办理委托认证。

④居住在与中国未有外交关系国家的华侨，可到与中国有外交关系的国家的使、领馆办理委托认证。

⑤外籍人应按居住国的规定办理委托书公证，再到中国驻其国使、领馆办理认证或到与中国有外交关系的国家的使、领馆办理认证。

上述居住在港、澳、台地区的同胞以及居住在国外的侨胞，如能亲自回来但不能及时办理登记手续的，委托书可到本市公证处公证或到登记部门办理见证。所有以上办理的委托书及有关证件均应提交正本，如是用外国文字书写的，须同时提交中文译本。

4.房、地产登记应履行的手续

(1)填写由广州市房地产登记所统一印制的《房屋所有权登记申请书》和《广州市土地使用权登记申请表》，内容包括申报产权人或代表人、代理人的姓名、性别、年龄、籍贯、职业、住址及申请房地的座落、四至、面积、权利来源等其他事项。

(2)填写《房屋四至墙界申报表》，申报房屋的四至墙界归属情况。如属毗连墙壁，必须给毗邻业主签具意见。

(3)交验身份证。个人登记的须交验身份证件、户口本，单位登记的须有单位法定代表人委托书和交验代理人的身份证。

(4)提交足以证明房地权属来源的有关证明证件。

(5)申请人如遗失权利来源的有关证明、证件，须向原发出证明、证件的部门索取证明;遗失产权证者，须登报一天声明作废，并出具管业旁证备查。

(6)依市房地产登记所通知须办理的其他手续。

5.提交交验证件

(1)法定代表人或代理人身份证或身份证明。

(2)一次过交验省或市建委核发的《技术资质证书》和工商管理部门核发的《工商营业执照》(交验后交复印件);

(3)市房地产测绘所或自行测绘绘制的平面总图和产权证附图。

(4)房屋出售或未出售的情况表。

(5)用地来源的证明证件(属于征地的要提交“同意使用土地通知书”)。

(6)建房的报建文。

(7)投资批文或资金来源的证明。

(8)房屋所有权登记申请书，土地使用权登记申请表和房屋四至墙界申报表。

(9)竣工验收合格证书。

6.商品房登记程序

商品房登记程序。

7.商品房登记

根据市房管局房管发(86)字第257号和省建委粤建字(89)153号文规定，“开发公司必须办理商品房屋产权登记和交易手续”。因此，凡属已建成未出售或出售而未进行产权登记领证和交易监证的房屋，先由开发经营房屋的单位按每幢房屋出售或未出售的情况列表填报，申请办理产权登记。登记前，应先把需登记的房屋按幢数分单元或层别要求，自测或提请测绘所勘测绘图。申请产权时，应一次过缴验申请单位经营房屋的营业执照，人民政府批准房屋经营开发的批文和资质审查证书，并按登记规定提交用地和建房报建等证件。经审查确认权属后，未出售的房屋发给《房屋所有权证》;已出售的房屋核发《广州市房地产权属证明书》，凭产权证明书和买卖合同到市房地产交易所办理交易监证手续。监证后，购房者将交易所核发的《广州市房地产交易监证证明书》交回登记所，市房地产登记所审查核发购房人的《房屋所有权证》。

(1)勘丈绘图。登记完毕后，凡房地需要测绘和编地号的，登记所将案件移送测绘所办理。测绘所则安排以房屋所有权人、土地使用人为单位，逐户逐处进行实地勘查房屋、土地情况，丈量计算面积、核实墙体归属、绘制分户平面图，编制地号等。申请人接到测绘所要进行查丈时间通知后，应按时在房屋所在地等候，以便带测。

通过正规的测量程序，测定房屋、土地的平面位置和各地物点之间的关系，以达到下列目的:

――全面反映物业基本情况。

――按照房地产权属、资料，测定房屋所有权和土地使用权权属范围和四至领界。

――如实反映房屋的结构、类型、层数、建成年份等各项技术指标;

――正确测定房屋建筑面积、土地使用面积。

――为城市建设和房地产管理积累资料，为制订有关政策、城市规划和房地产价格评估提供依据。

(2)填表申请。申请人(单位)办理房地登记，应事先填写好《房屋所有权登记申请书》、《土地使用权登记申请表》和《房屋四至墙界申报表》，备齐登记需提交的有关权属来源的证件证明亲自到广州市房地产登记所(豪贤路193号二楼)或各区房管局申请办理登记。凡属委托登记的，代理人要携带身份证件。

填写要求:

――申请表格要由申请人亲自填写，如不识字的可由其亲友或他人代书，最后由申请人签名或盖章。属于单位申请的，由法定代表人填写或委托代理人填写，填写完毕后，法定代表人要签章和盖上单位公章。

――申报的内容要如实填写，如有虚伪隐瞒，申请人要负法律责任。

――填写申请表格要使用钢笔或毛笔，不能用铅笔和圆珠笔。书写字体要端正、清楚。

――一座落的房地或一幢房屋、一块土地，属一权利人所有(使用)的，填一份《房屋所有权登记申请书》、《土地使用权申请表》、《房屋四至墙界申报表》(以下简称一

套表格);属于多人共有(用)而不能分割或分单元登记的，原则上也填一套登记表格;但遇单位与私人共有(用)而不能分割或分单元登记的，共填一套表格有困难时，可分别填一套表格。属于公寓式、单元式的，可分别各自填写一套登记表格;房屋界至、产权部位明显能分割清楚的，分割方可各自填写一套申请表格。

――属于单位申请登记的，《房屋所有权登记申请书》填写完毕后，要给上级主管部门加具是否同意以其名义办理产权的意见。私人申请属于新建登记的，《房屋所有权登记申请书》要经申请人所在单位(没有单位的到街道办事处)给予证明其建房资金来源。

《房屋四至墙界申报表》要经毗邻业主签具意见。

填写方法:

――填写《房屋所有权登记申请书》、《土地使用权登记申请表》的方法，详见登记表格附有的填写说明。

――填写《房屋四至墙界申报表》的方法:

①墙体属于权利人(单位)自己所有的，是双隅墙则填“双隅自墙”;是单隅墙则填“单隅自墙”。

②如墙体与邻屋业主共有的，是双隅墙则填“双隅共有墙”;是单隅墙则填“单隅共有墙”。

③墙体与邻墙靠在一起，但墙体分别为各自所有的，填“各有墙”。

④墙体属于邻屋业主所有的，填“他有墙”(借墙)。

⑤墙体里有一段是自有，一段是他有，或首层的墙是他有，二楼属自有的，则填写“自有和他有”。并在备注栏写明哪一段他有，哪一段自有。

(3)收件缴费。申请人(单位)办理登记时，应主动向登记工作人员说明申请办理何种登记，并出示身份证件和将登记需提交的有关证件证明给登记工作人员审验，接受有关问题询问。经初审证件齐全、手续完备、立案受理登记后，申请人到收费处按规定缴纳有关登记费、查丈费、工本费等规费，然后发给《申请登记收件收据》。(此收据是已办理登记的凭证，申请人应妥善保存，以便日后查询。)

(4)审查权属。对申请登记的房屋和用地，经过认真细致的实地勘查和丈量绘图，掌握了房屋和用地资料，通过查档入册后，由登记所和用地部门对申请的房屋和用地权属来源情况以及其真实性、合法性依法进行审查和确认。审查中对申请人提供的证明材料认为不完备或权属不清者，则通知申请人作必要的补充或由登记所经办人向有关单位、个人等进行调查取证，申请人和有关单位、个人应给予协助和提供方便。

(5)缮证发证。经审查证件齐全、手续完备、权属清楚的房屋或用地，经审批确认后，由登记所缮写统一式样的《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》和《国有土地使用证》。权证缮写完毕经核对无误，用书面通知申请人前来领取。申请人接到领证通知后，持身份证、《申请房屋所有权登记收件收据》和《申请土地使用权登记收件收据》，按通知指定的时间到登记所领取权证。领证时，业权人或代理人应在收据上签名或盖章，并写明领证日期。

领到权证后，领证的人要仔细核对权证上的内容，如发现有错漏，应及时向发证的人员提出，以便及时更正。

凡领取了广州市房地产管理局核发的权证，国家依法给予保护，权利人按所持证件依法享受权利和承担义务。

由于产权的登记都由我们物业管理公司代为办理，所以我们也会为业主将产权证领取回来，尽可能地减少业主的负担，并根据图所示程序向业主派发产权证。

――一幢物业或一个住宅小区可能存在几百户甚至上千户的住宅单位，所以产权登记办理中，产权证一般是分几批办理出来的，我们代业主把产权证从房管部门领取回来后，会首先将有关资料输入电脑，并就部分资料(如面积、平面图等)作出更正及修改，然后向业主发出通知。为了防止在领取时由于人多造成混乱及不必要的问题，所以我们会与业主约定时间，前往我公司处领取。

――由于产权证上的建筑面积是经过房管局测绘所进行实地测量并经过反复计算、验证得出来，是法律上认可的数据资料，所以与原预售合同(预售契约)的建筑面积一定会存在出入。根据原预售合同(预售契约)的约定，发展商与业主都要遵守原约定，对面积差的部分按照原约定进行多退少补。

物管培训:商品房登记：物管培训:委托销售

适配人群	物业经纪人员，业主委托方，房产中介从业者	使用场景	房地产三级市场，业主委托销售，物业转名过户
制定目的	房价涨得太快，有人炒楼太猛，业主转手太快，合同乱签，政策跟不上，怕出乱子。
适用范围	淘金花园所有业主、物业单位、预售房交易、转名过户操作。
职责分工	业主管好自己房子和合同，物业帮着放盘盯流程，经纪盯广告看房收定金，三方都得守规矩。买主看房不带外人，转名必须去房管局，广告要真实，定金收了马上办手续，水电费结清再交楼。物业每天查委托书填没填对，经理每周翻电脑存档，谁漏了谁补，没按步骤走就重来，三次错停合作。从1993年12月1日交楼那天起执行，物业经理每半年翻一次，政策变了就改。

现今的中国与所有经济高速发展的国家和地区(如50年代的欧洲，60年代的日本，70年代的亚洲“四小龙”等)，有着一样的历程，社会生产力空前提高，经济增长迅速，市场形势发生了重大变化。一方面，商品供应大大增加，新产品不断涌现，买方市场全面形成;另一方面由于政府采取了一系列刺激需求的政策，使市场需求在量和质两方面都大为提高了。中国的房地产市场随着政府对住房制度改革的步伐，由诞生走向逐渐成熟，其间80年代到90年代，某些区域的楼价整整涨了10倍，使更多的投资者从旁观到积极涌跃地加入。比如淘金花园于1991年底推向市场，开始对外销售楼花，尽管对于这些楼宇住宅单位进行的完全是一种期货交易，但仍在短短的几日时间里销售一空。当时政府的政策法规在许多方面尚未完善，买卖双方使用发展商印制的预售合同，在发展商处就可以办理转名，使“炒楼”活动相当的活跃。淘金花园于1993年12月1日提前一个月交楼(不仅可以按时交楼，并提前了整整一个月，这在当时是绝无仅有的)，但从业主名册上看见，第一批的买家已所剩无几了。显然，购房者中间除了一部分是为了解决自己使用房屋问题外，还有其他许多投资者。

一、投资经营

对于投资房地产的经营者来说，主要有以下三种操作形式:

1.公司化、集团性操作

这一类的买家，通常为一些大公司及大财团，他们实力雄厚，资金充足，往往一次购入整幢物业或数十个住宅单位的期货，在价格上可以低于现货，并利用产业投资中的高低潮，周而复始地进行低买高卖的操作获取利润。另外，物业从长远角度看有升值潜力，而且租金的收益率又超过银行按揭利率，投资者还会考虑长线投资来谋求更高的利润。

2.专业化操作

这类买家有地产专业公司或进行地产专业的人士以及熟悉地产运作程序及法律条例的人士，他们比较注重收集物业的最新情况、资料，并掌握着市场的最新行情、动态等市场信息，与地产发展商及其政府相关行业有一定的商业联系，从事有组织的买卖，并利用所掌握的市场信息进行时间差的操作而获取高额的利润。

3.独自型操作

这类买家以单独行动为主，其中不乏成功的例子，并通过自身的运作逐步掌握房地产政策、法规，逐渐地步入专业人士的行列。但仍有一些投资者因为资金雄厚，实力不菲，盲目入市又缺乏自己的主见，对远景缺乏正确的判断，又易受宣传媒介的误导，不能很好地把握机会，最后损失惨重。

综上所述，在物业管理的过程中，无论是长线投资，还是短线投机，追求小的风险、好的经济效益是他们的共同特性。而投资房地产赚钱的愿望最终要通过市场实现，这样，在物业管理中不可避免地逐渐生成了一个房地产的三级市场。

所谓三级市场是相对于一级市场及二级市场而言的。一级市场是指土地转让的市场，对于中国也就是土地使用权转让的市场，通常由政府有关部门有计划地进行，将土地的供应及开发纳入城市规划。二级市场是指发展商在获得一级市场中的土地使用权后，通过包装、建设等行为将土地使用权再转让的交易市场。三级市场则是业主通过获得二级市场中的物业再进行转卖、出租、抵押等交易活动的市场。所以房地产市场中这三个级的市场可以说是紧密相联的，共同繁荣、共同兴旺是一种良性的循环，反之则可能步入恶性循环。物业管理的营销活动，则主要是开发三级市场，这既是为业主提供的一项服务，又是谋求长远发展、扩大生存空间的一项重要举措。

业主委托物业管理公司销售流程。

二、营销操作

业主在高利润的驱使下或业主急需兑现，又没有时间或精力、经验亲自操作，通过委托专业人士放盘是一种较为行之有效的办法，其中，委托物业管理公司则是多数人的选择。具体操作有以下几个步骤。

第一步，业主前往物业管理公司放盘，公司应了解清楚业主的意图，并真实准确地向业主提供情况及有益的建议。

第二步，公司应指导业主填写委托书，包括详细填写物业地址、房屋类型、装修标准等，并商议制订出能真实地反映出物业价值的价格、付款方式及要求等，在联系人及联系电话方面，应考虑到方便及时，并应尽可能地联系到业主本人，要让业主本人清楚地知道:①时间就是金钱，保持即时清晰的联系及沟通是极其重要的，低进高出是投资成功的基本原则，把握时机，时间至关重要。②既全权委托，就应给与充分的信任，中间应尽可能地避免第三人、中间人，由于事不关己所以屡屡误事，在这方面我们所接触的教训太多。③在整个过程中要抱平常心，由于投资都会存在高潮、低潮，所以在有价无市的时候，要能够接受现实，并正确地修改自己的计划。④除需准备齐全的资料以外，还需将房屋根据情况尽可能地内外装修，要知道俗话说“人靠衣装，佛靠金装。”

第三步，指导业主填完委托书，并对手头上的资料进行整理及分析，应将所收集到的业主资料(产权证、合同、公证书、平面图、发票、委托书等)的复印件及时地输入电脑存档，每一位经纪人员都要对所有

资料了如指掌，然后根据所得到资料的真实情况寻找买主。

第四步，在寻找买主时首先必不可少的是广告宣传，散发、张贴海报传单等方式进行，以吸引顾客;其次准备接听电话、安排来访或直接与买主进行洽谈。这些都是对每一位经纪人员的考验，一个好的经纪人员应凭着自己的三寸不烂之舌，牵线搭桥成人之美。接下来是接待来访者看屋。要注意:①经纪人员切忌一问三不知，这样等于赶走顾客。②应直接带买主看楼，避免中间出现第三者。因为每一位投资买屋者一般都慎重，要仔细考察以确定自己的投资意向。很少有人将这么一件大事假手第三者，以避免出现难以预料的事情。③避免访客是其他中介经纪人或市场调查员等，因为他们的目的并不是买主，以免无谓地将自己的商业资料与他人分享。④应清楚买主投资的目的是自住、短线投机还是长线投资。⑤督促买卖双方确定价格及其他事宜。

第五步，一旦与买主确定了价格及付款条件等要求以后，要以尽快的速度，在最短的时间里劝说买主成交，并留下定金，以免错失良机。买主付了定金以后，接着就要准备各项文件、表格、资料等准备过户，并结清卖方前期所拖欠的所有费用(如管理费、水电费、电话费、煤气费等)，维护买主及物业管理公司的利益。转名(转契)过户一定要前往房地产管理局交易所按照政府的有关规定、政策进行，并自觉遵守国家法令、法规缴纳有关税费。私下自行签订买卖合同，自行过户皆是无效的，也不受国家法律的保护。

物管培训:商品房登记：物管培训:租赁

适配人群	产权业主，物业代理，租赁顾问	使用场景	物业出租，租赁登记，租金收缴
制定目的	物业出租多，怕租客乱用房子，怕维修不及时出事故，怕收不到租金，怕水电费没人交。
适用范围	所有出租房子的业主、租客、物业管理人员。
职责分工	业主负责修房子、买保险；租客要爱惜房子、按时交费；物业管日常检查、收租、处理问题。
管理要求	定期查房、及时修漏、装消防设备、留紧急联系人、存好钥匙备份。
监督与检查	物业每月巡检，业主自己也要看；没做到就扣押金、发整改单；三次不改就终止合同；检查记录要签字留底。

由于物业具有使用寿命长、价格昂贵，属于一种不可移动的产业，所以注定了租赁这种交换形式在物业管理过程中是业主较广泛应用的一种交易形式，通过出租达到商品流通的目的。公民、法人或其他组织将拥有产权或经营管理权的房屋出租或提供给他人从事经营活动或以合作方式与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将房屋返还出租人。所以对出租人而言，出租这种行为虽然短期，但却可以逐年逐月地收回该物业的投资和利润，在其过程中该物业所转移的只是暂时的使用权，而不是所有权，承租人与出租人两者之间的关系完全是平等的，出租人获得物业的价值补偿，承租人获得物业的使用权。

一、物业的租金

物业的租金和物业的出租率是物业回报率的直接体现，租金基本上是由成本加上利润(补贴)组成的，而成本中主要含有:

(1)折旧费。根据物业的投资额按物业使用年限计算的逐年回收的物业投资。

(2)管理费。物业管理公司维持物业正常运作，进行管理和服务所收取的费用，其中含物业公共设施、设备维修保养的费用、聘用专业人士及管理人员的费用、公共部分的水、电费、公共事务、清洁、保安等费用。

(3)税金。根据国家有关部门的条例，出租人需缴纳如房屋租赁管理费、印花税、个人收入调节税等其他各项税项，它是国家财政收入的重要来源之一，也是每一个公民应尽的义务。

(4)维修费。出租人(业主)应该定时对物业进行检查、维修、保养，如不按约定及时维修物业，致使物业发生破坏性事故，造成他人财产损失或人身伤害的，应当承担赔偿责任。承租人因使用不当，造成房屋损坏的，应当负责维修并支付由此产生的费用。

(5)利息。一般指出租人(业主)向银行申请抵押按揭所应支付的费用，有时也会用中国银行的活期或定期存储所获得额外费用。

(6)保险金。物业的业主为了使自己的物业免受水、火等人力不可抗拒的因素而遭受的意外损失，而向保险公司进行房产保险所应支付的保险费。

二、租赁流程

租赁流程。

对于投资房地产的买主，房屋购入后如果遇上房地产的低潮，物业不能出手，空放在那仍要维持各项费用，如贷款利息、管理费、维修保养费用等，这无异于是在慢慢蚕食投资者的本金，这与当初投机的目的正好相反，于是投资者只好将物业投入营运，通过出租房子，收取租金，以租养息，保持资金的良性循环，另外对于长线投资的业主，他对于物业的升值前景抱着坚定的信心，再通过计算，出租出去后的收益率要好过物业按揭的利率，于是选择出租是明智之举。一般租赁过程有以下几个步骤:

第一步，业主前往地产代理部或管理处放盘，作为业务人员，应热情地接待业主，从专业人士的角度为业主提供一切顾问咨询，而业主在物业出租中最担心的莫过于收不到(或不准时)租金，害怕电话(idd)的管理、管理费、水电费的拖欠，房屋的人为损坏等，所以有许多服务项目就是针对这些问题而特设的，如代收租金、代管物业单位、代缴电话费等，这些服务项目有些是有偿的(收取占租金大约5%的费用)，有一些完全是无偿的，目的只是向业主提供一些方便，并维护业主及物业管理公司的合法权益，使业主和物业管理公司都避免一些不必要的损失。业主不必再为收取租金而奔波，因为到了时间公司会通过银行将他的租金转账，或替他存起来。其实在物业管理中，类似的问题是很多的，并会经常出现一些新问题，而物业管理公司工作的重点也就是尽量避免问题的出现，以真正对业主做到“您之委托，我必做到”。

第二步，在业主了解了各种情况及各项服务后，业务员应辅导业主正确填写物业租赁委托书，除需清楚地填写业主姓名及物业地址以外，还应与业主一起根据市场行情填写适当的租赁价格、收款方式及要求提供的服务项目等，然后为了便于联系应及时地与业主沟通，随时就租赁条件达成一致。业务员除了应递上自己的名片，以便情况有变时业主能方便地联系自己，还应与业主确定最直接有效的联系人及联系电话(或地址)。

第三步，拿到业主所填写的委托书后，业务员应及时将业主的资料输入电脑进行分类，从自己电脑建立的客户档案中寻找条件比较接近的客户，然后就可以展开洽谈工作。在大多数的案例中，从一开始双方就一拍即合的例子几乎是不存在的，这就需要业务人员的“耐心、细心、恒心”，特别是在市场不景气的时候，往往租客(承租人)会表现出比较挑剔，甚至会提出许多不太合理的要求，这时既是一位优秀的业务人员大显身手的极好机会，同时也是一次难得的锻炼机会，双方比耐心、毅力，所以，在每一项业务的整个过程中，洽谈是最为重要的，最后在双方就各自所应承担的权利与义务达到一致后，则要准备签订合同。

第四步，在双方签订合同以前，业务员按照双方所达成的各项条件填写合同，并收集出租人与承租人双方的有效证明文件，如个人有身份证、护照的复印件，公司则有营业执照(商业登记)、法人代表证明书、法人代表委托书等，然后请双方在租赁合同(由房管局统一印制)的有效位置签名(盖章)。

;第五步，房地产租赁工作的行政主管部门是当地的市国土局、房地产管理局(以下简称房管局)，根据广州市的房屋租赁管理办法中规定，房屋租赁实行登记制度，未经租赁管理机构登记的租赁行为不受法律保护，双方应在签订租赁合同后，前往房管局的租赁登记所办理登记手续，并准备以下文件。

(1)出租人应向租赁登记所提交房屋租赁申请书。

(2)出租人的房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件。

(3)房屋租赁合同。

(4)出租人与承租人双方的身份证明文件或其他合法资格证明。

(5)其他涉及的法规、法律规定所应当提供的证明文件。

一般房管局租赁登记所在收到上述文件的10日内，对符合规定的，会予以登记并由租赁登记所发给《房屋租赁证》，不符合规定的，也会应予书面答复。如属于前者予以登记的，租赁登记所会将所有登记的资料在20日以内抄送有关税务部门，出租人应当依法缴纳房屋租赁登记费(房屋租赁管理费)予租赁登记所，而当事双方(出租人、承租方)则应向税务部门缴纳印花税等税款，至此租赁登记完成，并受到法律保护。当租赁合同发生纠纷时，双方除可以自行协商并请求房管局的租赁登记所进行调解，在调解不成的情况下还可向当地仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第六步，完成登记后业主可以将所有的房屋锁匙、信箱锁匙、大堂防盗大门锁匙(密码)移交给租客，同时我们会将有关资料送管理处备案，并根据双方所签订的租赁合同的承租日期，将日期前所发生的所有费用(管理费、水电费、电话费、煤气费等)与业主结算清楚，从承租日开始由租客开始承担所有费用。

物管培训:商品房登记：物管培训:人事规划

适配人群	物业HR专员，人力主管，人事经理	使用场景	物业运营，企业用工，员工发展
制定目的	怕员工乱跑乱动出事，怕公司运转不稳。
适用范围	物业公司的所有员工，办公区、小区、设备间。
职责分工	经理盯全场，主管管片区，员工守自己岗位和工具。
管理要求	进门要登记，设备要检查，火源不乱放，发现异常马上报。
监督与检查	主管每天巡三遍，人事部每周查记录，漏查一次扣当月安全分，两次停岗培训。

物业管理公司的人事管理是支撑着公司正常生产经营的全方位管理，是通过有效地组织公司员工，形成人与人、人与事的最佳结合，实现公司的整体目标，履行公司的社会责任，对社会作出有益的贡献。人事管理的规划包括两方面内容。

一、公司发展规划

人事管理要有助于企业在生产经营中取得良好的经济效益，促进企业健康地发展。要实现此规划，应要求设计并发展适应市场经济需要的有效组织，运用各种机制与方法获取企业所需要的人才，并给予有效的使用和激励，在组织内创造并保持一种相互合作的气氛，履行企业对其成员的社会和法律责任，不断提高成员的素质和技能等。

二、职工个人规划

人事管理要有助于提高企业职工的工作和生活质量，促进职工个人工作生涯的发展。人的因素是最重要的因素，公司要实现其发展目标，没有职工的持久热情、意志、智慧和才能，其他条件再完备也无济于事。人事管理工作应充分重视这一点，认真地考虑职工个人经济需要和非经济需要，采取措施予以保证和满足。否则，职工积极性、归属感与群体凝聚力必然下降，公司将有衰败的危险。

物管培训:商品房登记：物管培训:员工工作的考核评价

适配人群	物业项目经理，客服主管，工程领班	使用场景	绩效考核，年度评优，月度评比
制定目的	怕员工干活没劲儿，怕活干得马虎出错，怕大家不知道自己该干啥。
适用范围	回龙观文化居住区物业中心所有员工。
职责分工	经理管总，部门主任盯日常，班组长记小事，员工自己守规矩。
管理要求	每月打分，按表检查，分数够才发奖金，差太多要谈话或辞退。
监督与检查	部门主任每月评，经理年底总评，班组长天天记。分数不对能申诉，不认真打分会被查，打分糊弄要被说。

对公司员工的工作绩效进行及时确切的考核与评价，对于改进员工本人和公司的工作，对员工的个人发展和公司的自我完善，都有着不可低估的作用。

一、员工工作考评的目的

对员工工作考核评价的目的是帮助公司员工认识并发挥自己的潜在能力，从而改进员工的工作状况，确定员工的努力方向和对员工进行培训的内容，为员工个人全面发展提供信息和依据。通过考核评价，还可以确定公司整体和各部门的工作情况，发现工作中的各种问题，为公司的人事决策和目标调整提供有效的参考，还可以全面评估出员工工作量的大小，工作质量的优劣，以此作为给员工付酬的依据，同时通过考核，对工作成绩突出的员工进行奖励，以鼓舞员工斗志，对成绩较差的员工进行教育处罚，鞭策后进，以提高物业管理公司的管理水平。

二、员工工作考评可靠性的提高

员工工作的考核评价是对员工工作成绩和缺点的综合评述，它既是一个有严格标准的客观的反映和评价过程，同时又难免有一些主观评断和感情因素的干扰。因此物业管理公司在对员工考核评价时，尽量做到系统化、经常化、规范化。为提高考核的可靠性，应抓好如下几个方面工作:

(1)制定切合实际的考核方案

要制定一个比较科学的考核方案，就必须深入实际，到各部门详细了解岗位设置情况、员工工作职责情况，然后与各部门负责人和有关管理人员一起研究将考核的内容与员工岗位责任制挂钩，使考核的内容切合实际，易于操作。

(2)建立完善的考核机制

考核方案再好，也要靠人去执行。谁来考核呢对物业管理公司，考核工作常常分部门进行，每个部门应成立一个考核小组负责员工的考核工作。公司则成立由公司经理、人事、财务及其他各部门经理在内并有员工代表参加的考核领导小组，负责统筹、监管各部门的考核工作，制定考核总体方案等。员工若对本部门的考核工作不满意，可向公司领导小组反映，也可向公司工会反映。只有建立完善的考核机制，方可避免考核成为走过场的形式主义，也可避免个别人凭印象说了算，真正反映员工的真实表现情况。

(3)尽量量化考核标准，增加考核内容

要使考核公正、客观，就必须尽可能将考核标准量化，采取动态考核方式，建立更好的客观标准，减少主观印象，避免定性标准。另外，还应尽量增加考核内容，使考核标准细化，从而更好地反映出员工的实际工作情况。

(4)增加考核工作的透明度

应该说，任何考核制度都有一定的内在缺陷，都可能引起被考核者的不满意或抵触，考核者也会所顾虑。要解决这些问题，比较理想的方法就是让被考核者参与制定考核标准，对考核者提出意见。在考核过程中，也应广泛发扬民主，认真听取员工意见，增加考核工作的透明度。

三、员工工作考核标准的制定

对员工工作进行考核评价，最重要的是制定考评标准。一般来说，考评标准应包括两个方面:第一，员工应该做什么，他们的任务、职责、工作要点是什么，这是数量方面的要求;第二，员工应该做到什么程度，应该怎样做，达到什么样的标准，这是工作质量方面的规定。制定考评标准是一件比较困难的事，必须掌握以下原则:

1.事前性。标准应在考核评价之前制定和公布，要先告诉员工应该怎样做，以得到员工的合作，然后再进行的考评才是善意的、积极的和有效的。

2.参与性。被考评者有权参与对自己的考评标准的制定，只有得到被评价者参与，才会取得他们的合作和理解。

3.公正性。考评标准应该公正，各部门都要接受考评，以防止出现苦乐不均和评判死角。

4.规范性。考评标准应尽可能客观、准确、明确，以求最大限度地减少偏见和感情色彩等个人因素。

5.奖惩性。考评是为了鼓励先进，鞭策落后，只有奖惩分明，才能收到良好效果。

6.可接受性。指考评人员和被考评人员对考评标准都能理解和接受。

四、员工工作考评与激励

对员工工作进行考核评价的主体包括上级、同事、下级、自我和广大业主及使用人。下级和自我的考核评价不适于以人事决策、人事研究为目的的考评，上级考评的地位最突出，同事的考评作为一种参考也是必不可少的，业主和使用人的考评虽有时不太全面，但一般比较客观，应当引起物业管理公司的重视。对员工工作的考评不能限定半年一次或一年一次，应当使考评工作经常化，考评的结果应同员工本人见面，并纳入员工个人奖惩制度。

1.员工考评的基本内容

物业管理公司员工众多，不同员工处

在不同的工作岗位上，有不同的工作职责，因而员工考核的内容就不完全相同。但对员工考核的基本内容主要包括德、勤、能、绩四个方面。

(1)德的考核

德主要指人的政治素质、道德素质。德是一个人的灵魂，它决定了一个人的行为方向和行为方式。德的标准不是抽象的，而是随着不同时代、不同行业的要求而变化的。在物业管理行业中，员工德的表现主要包括政治素质、社会公德和职业道德等。

(2)勤的考核

勤是指员工勤奋敬业，主要包括员工工作的积极性、主动性和出勤率。不能把勤简单的理解为出勤率，出勤率高是勤的一种表现，但并非实质所在，员工可能出工不出力。真正的勤，不仅出勤率高，而且在工作中投入了全部精力。因此，人事考核工作应将表面形式的勤与内在实质的勤结合起来，重点考核员工的敬业精神、实干精神。

(3)能的考核

能是指人的能力素质，即认识世界和改造世界的本领。一般来说，能主要包括员工的动手操作能力、认识能力、思维能力、学习研究能力、创新能力、表达能力、组织指挥能力、协调能力、决策能力等。对不同的职位，能的要求有不同的侧重、不同的要求。

(4)绩的考核

绩是指员工的工作绩效，包括完成工作的数量、质量以及经济效益和社会效益。对员工绩的考核，不仅要考核他的工作数量、工作质量，更要考核他所作的工作使用户满意的程度及给公司创造的经济效益和社会效益。

2.员工的激励

要调动员工工作的积极性，激发员工工作热情，就必须对员工进行有效的激励。所谓激励，就是创造满足员工各种需要的条件，激发员工工作的动机，从而实现物业管理公司的管理目标。物业管理公司员工激励的基本方式有以下两种:

(1)奖励

奖励的方式主要有物质奖励(如发放奖金、纪念品、晋级、奖励、旅游、培训、出国考察等)和精神奖励(如颁发奖状、获奖证书、奖杯、奖章、通报表扬、给予荣誉称号、照片上光荣榜等)。奖励的技巧有:

①对不同员工采用不同的奖励方法。对于低收入的一般服务员，主要用经济手段进行奖励;对于收入高的管理人员，则主要用精神手段，如通过晋升职务、授予职称以及尊重其人格、鼓励其创新、放手让其工作等，这样会收到更好的效果。

②注意物质奖励与精神奖励的综合运用。进行物质奖励(或发放奖金)时，应尽量增加精神奖励成分，使获奖人在物质上获得实惠的同时，在精神上受到鼓励，激励员工的荣誉感、成就感和自豪感，从而产生更好的激励效果。一些物业管理公司每月都评选最佳员工，在颁奖的同时，举行隆重的颁奖仪式，为的就是要达到好的激励效果。

③适当拉开物质奖励的档次。奖励档次或不同奖励的奖金差额太小，会失去激励的作用;若奖金差额太大，超过了员工贡献的差距，大多数未获奖的员工感到不公平。因此，应尽量将奖金数量的差别与员工的实际贡献相匹配，体现公平、公正的奖励原则，才会充分地调动员工工作的积极性。

④适当地树立奖励目标。在树立奖励目标时要坚持用“跳起来摘果子”这种可望而又可及的标准。奖励目标定的太高，员工会失去信心，奖励难以兑现;目标定的太低，则失去奖励的意义。

⑤注意掌握奖励时机和奖励频率。奖励时机直接影响激励效果，奖励时机和奖励频率的选择要从管理公司实际出发，实事求是地确定。对物业管理公司来说，对员工例行奖励可结合员工的考核，每半年或一年进行一次;对拾金不昧、服务工作得到用户表扬或提出有效合理建议的员工则应及时奖励。

(2)惩罚

惩罚是一种负激励，是对员工违背公司规章制度和违背公司目的的非期望行为进行的处罚，以使这种行为不再发生。犯错误的员工可通过惩罚改正自己的错误之处，并向公司期望目标转移。惩罚的方式主要有口头警告、书面警告、降级、扣发工资(奖金)、罚款、辞退、开除等。

五、员工工作考评制度与标准示例

1.机构设置与人员配备-1。

2.物业管理服务中心员工工作考评制度

以北京天鸿集团公司房产管理经营公司回龙观文化居住区物业管理服务中心员工工作考评制度为例。

为了充分调动员工的工作积极性、主动性，加强员工的组织纪律性，提高员工的竞争意识，进一步促进物业管理服务水平的提高，特制定员工工作考核及奖惩制度。

(1)考核种类

考核分月考核和年度考核，月考核由各部门主任进行评比打分，年度考核由经理与各部门主任组成考核小组进行评比打分，日常的记录、检查由各班组负责人进行记录。

(2)考核频度

考核每月进行1次，年度总评1次。

(3)考核标准

考核内容及标准详见考核表。

(4)奖惩

①每季度月考核平均分在9分以上为达标，可领取当季度全额奖金;8~8.9分为基本达标，可领取当季度奖金的90%;7~7.9分可领取当季度奖金80%;6~6.9分可领取当季度奖金的50%;6分以下取消当季度奖金。

②年度扣分累计在10分以下者，可领取全额年终奖;扣分在10~18分之间的可领取90%的年终奖;扣分在18~26分之间可领取70%的年终奖;扣分在26~36分之间可领取50%的年终奖;扣分在36分以上者取消年终奖。

③连续3个月考核在9.5分以上者，季度奖可上浮10%。

④连续2个月考核在6分以下者给予行政处分或辞退。

⑤年度考核评为先进工作者，年终奖可上浮10%，工资上浮一级。

(5)适用范围

员工工作考核与奖惩制度适用于服务中心全体员工。

物管培训:商品房登记：商业物管培训-商业地产定义分类策划流程

适配人群	招商经理，策划总监，商业运营主管	使用场景	商业地产开发，招商代理，业态规划
制定目的	商场人多车多，货品堆得高，电线乱拉容易出事。怕着火、摔跤、被砸到。
适用范围	所有在商场里干活的人，包括保安、保洁、店员、维修工，还有租户老板。
职责分工	经理盯全场，班长管片区，员工守自己岗位。谁的区域出事谁负责，不能甩锅。
管理要求	灭火器每月查一次，扶梯旁贴警示牌，仓库不堆太高，电线套管不裸露。
监督与检查	物业部每周巡检打分，扣分超三次要重学规程，再犯就调岗。检查记录本天天填。

商业物管培训:商业地产的定义、分类和策划流程

商业地产定义

商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

商业地产形式

商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。

商业地产分类

一、按商业形态分类

1、商业广场

2、shoppingmall

3、商业街

4、大型商铺

5、购物中心

6、休闲广场

7、步行街

8、专业市场

9、社区商业中心

10、商务楼

二、按照开发形式进行分类

1、商业街商铺

2、市场类商铺

3、社区商铺

4、住宅底层商铺

5、百货商场、购物中心商铺

6、商务楼、写字楼商铺

7、交通设施商铺

三、按照投资价值分类

1、"都市型"商铺--绩优股

2、"社区型"商铺--潜力股

3、"便利型"商铺--冷门小盘股

4、专业街市商铺--高科技股

5、其他商铺-"一般股票"

商业地产策划流程

前期:项目顾问

一. 市场调研:

1.区域状况调研:

1.1区域商业状况调研

1.2竞争者状况调研

1.3市民消费偏好调研(媒介偏好/消费习惯/消费承受力等)

1.4区域经济状况评估

1.5消费者品牌认同调研

2.目标购买者调研

2.1消费群体细分，消费动机

2.2项目问题及机会调研

2.3购买能力调研

3.品牌供应商调研

3.1品牌类别细分

3.2品牌资料库建立

3.3项目问题及机会调研

3.4租金承受能力调研

二.项目定位

1.项目分析

1.1项目核心竞争力(卖点)分析

1.2竞争者比较分析(问题及机会)

2.项目定位

2.1项目品质功能定位

2.2品牌形象定位

3.目标客户(购买者及承租者)

4.业态组合及规划建议

5.卖场区域分割

三.基本vi(品牌视觉形象设计)

包括基本元素:名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等

应用体系设计:招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等

四.招商策略

1.价格体系建立

2.公开活动及新闻配合

3.媒介策略

4.商业谈判或推介会

五.销售策略

费用预算及支付(另行协商)

中期:招商及销售代理

一般代理

a.服务内容包括:作为代理单位参与招商及销售。

b.佣金预算及支付

b1 铺位纯出租形式:

1至5年(含5年)的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金;

5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金;

10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金;

如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金;

以上均按首年租为依据计算佣金。

b1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式:

中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按b1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。

b2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。

b2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以b1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。

b2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以b1中的计算标准支付我们(预收租金)。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以b1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。

b3 铺位销售形式:

所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金(广告代理另计)。

b3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式:

项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金(即该铺位成交总额的0

.5%)，剩余的代理佣金(即该铺位成交总额的0.5%)，项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。

b4 除b1、b2、b3外其他合作经营的方式:

项目方在我们中介成功客户后将按"合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米(建筑面积)×365天÷12个月"计算月基数，并按以下标准支付代理佣金;

1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金;

5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。

b4.1 除b1、b2、b3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式:

项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按b4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。

b5以上所述的中介成功四字即指:

出租形式:客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效;

销售形式:客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效;

其他合作经营方式:客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。

b6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。

非常代理

根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。

全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。

按照基本服务费佣金形式支付费用。

佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。

后期:项目营销推广顾问

◆服务内容包括

一.品牌形象完善

二.促销策略

以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。

三.开业策略

开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。

四.公开策略

借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。

五.气氛策略

店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。

六.服务策略

服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。

七.管理策略

导入iso质量认证。

八.媒介策略

全年媒介配合策略dm等特殊媒介的运用配合。

◆费用预算及支付

顾问服务费按每月计算，按月支付，完成营业目标后奖励金额双方协商决定。

销售、租赁、经营管理培训

一、商业物业销售培训

二、商业物业租赁培训

三、商业物业经营管理培训

物管培训:商品房登记：商业物管培训-商业地产定义特点解析

适配人群	商业运营总监，招商经理，资管负责人	使用场景	商业项目定位，招商运营筹备，物业资产配置
制定目的	最近商场里人多手杂，电梯老出小毛病，消防通道堆货，怕出事。
适用范围	所有在商场里上班的人，包括保安、保洁、店员、维修工。
职责分工	经理盯全场，主管管自己楼层，员工守好自己摊位，谁的区域谁负责。
管理要求	灭火器每月查一次，扶梯每天试运行，后门不能上锁，杂物不堵通道。
监督与检查	主管每天巡场打勾，物业部每周拍照发群，漏查三次扣当月安全奖，问题不过夜。

商业物管培训:商业地产的定义及特点解析

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等.

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院)、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。

商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。

商业地产目前存在的三种模式:

第一种就是我们逐步认同的是"只租不售"，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。

第三种叫"租售结合"，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为"拖"，这个"拖"实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。

第一类我们把它称之为"沃尔玛"模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕"万科"模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。

第二类我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，目前在国内游代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。

第三类我们叫做是精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个"美国模式"，它这种主要干什么呢主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。

物管培训:商品房登记：物管培训--房屋设备概述

适配人群	物业工程主管，设备运维技师，强电技术员	使用场景	住宅运维，写字楼维保，商场设备巡检
制定目的	怕设备出问题伤人，怕水管漏电起火，怕电梯卡住困人，怕消防不管用救不了火。
适用范围	物业管的住宅、写字楼、商场里所有水电气梯和消防通风空调这些设备。
职责分工	经理盯全局，师傅守现场，保洁顺手报异常，住户不乱拉电线、不堵消防通道。
管理要求	每月查一次电梯钢丝绳，水箱每季洗一遍，消防栓旁不堆杂物，停电时应急灯必须亮。
监督与检查	工程部每周转三圈检查，主管月底翻台账，没做到就扣当月绩效，严重就停岗重学。

一、房屋设备的作用

房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称，是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。房屋建筑内部附属的基本设备，如供水、排水、供暖、供冷、供电、电梯等，主要是为了满足生产和生活的需要和提供卫生而舒适的工作和生活环境。

随着城市现代化程度的提高，人们对房屋设备功能的要求越来越高。要求在房屋建筑内部装设日臻完善的设备，所以房屋设备管理得好坏，直接影响着房屋的居住水平，是关系到人们生活质量的大事，也是物业管理工作的重要组成部分。

二、房屋设备的分类

房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系统。通常来说，我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。

1.房屋建筑卫生设备

(1)室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。

①生产给水设备。通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等，生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不同有很大区别。

②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。

③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。

一般情况下，人工方法提供系修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。

(5)做好参与统并不需要单独设置，可按水质、水压、水温及室外供水情况，考虑技术、经济和安全条件来组成不同的供水系统。

(2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类:

①生活污水管道。排除人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。

②工业区废水管道。排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。

③室内雨水管道。接纳、排除屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。

(3)热水供应设备。热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。

(4)供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由下列3部分组成:

①热源部分。是热量发生器，如锅炉、蒸汽喷射器等。

②输热部分。是热量输送管网，如室外供暖管道。

③散热部分。是热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等。

(5)消防设备。目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。

一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。

(6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。

(7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机。单体空调机较为简单，在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。

2.房屋建筑电气设备

房屋建筑电气设备主要有:

(1)供电及照明设备。供电设备有:

①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。

②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有:低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。

③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。

④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。

照明设

备包括:开关、插座和各种照明灯具。

(2)弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有:通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。

(3)电梯设备。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下:

①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。

②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。

③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。

④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关2种)、控制柜、选层器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。

(4)防雷装置。通常是指避雷网等。建筑物对上述设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要求而确定的，如普通住宅，一般只设置给排水、供电及照明、电视、电话等设备;对于高层建筑，要增加电梯、消防等设备;而现代化综合性商业大厦，则几乎包括以上所列的全部设备，而且设备更先进，品种更齐全。

三、设备的登记与建档

物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。

设备登记卡的常见形式，其中包括设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保养维修情况等，它是组织保养、维修计划的依据。

设备台账是根据设备登记卡，按照设备的分类顺序，统一填写在设备的登记表上，作为工程管理部门管理牧业内设备数量的台账。一般每年进行一次清点核对，做到账物相符。

四、设备管理内容

设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也可分别管理。

房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。基本情况如下:

1.使用管理

使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防、自动报警设备)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。

2.维修养护管理

维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。

3.安全管理

安全管理在房屋设备管理中占有重要位置。国家对安全性能要求高的设备合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。

4.技术档案资料管理

物管培训:商品房登记：商业物管培训-物管费由当地物管局核订

适配人群	物业项目经理，成本测算专员，收费主管	使用场景	住宅小区管理，公共设施维保，绿化保洁作业
制定目的	物业费要按物管局定的标准收，怕乱收费惹麻烦，也怕钱不够用没法管好小区。
适用范围	只管小区公共区域，比如楼道、电梯、绿化、保安这些地方。
职责分工	物业经理盯总账，主管算每项花多少钱，会计做账，维修工保养设备，保安守大门。
管理要求	设备每月检查一次，消防器材定期换，保安24小时轮岗，垃圾每天清，路灯坏了马上修。
监督与检查	物管局来查账和现场，公司内部每月自查，没做到就扣工资，严重就换人，业主投诉三次要开会检讨。

商业物管培训:物管费是由当地物管局核订的

物业管理收费的费用构成:

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费:指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。

(1)基本工资:根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。

(2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定):包括福利基金(如按工资总额的14%计算)、工会经费(如按工资总额的2%计算)、教育经费(如按工资总额的1.5%计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1%计算)，医疗保险(如按工资总额的6%计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19%计算)，住房基金(如按工资总额的6%计算)(含住房公积金)]等。

(3)加班费:按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。

(4)服装费:按每人每年2套服装计算。其服装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。

2.公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括:

(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;

(2)给排水日常运行、维修及保养费;

(3)电气系统设备维修保养费;

(4)燃气系统设备维修保养费;

(5)消防系统设备维修保养费;

(6)公共照明费;

(7)不可预见费;

(8)易损件更新准备金。

不包括: