土地增值税清算鉴证资料（16篇）

【第1篇】土地增值税清算鉴证资料

01

案情简介

2023年11月，b县地方税务局向已按核定征收缴纳土地增值税的xx房开公司送达了《土地增值税清算通知书》，要求其在规定期限内办理土地增值税清算手续，但该公司未按要求办理清算。

2023年6月，b县地方税务局向该房开公司下达《责令限期改正通知书》。7月，该房开公司向b县地方税务局提交了某税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》及相清算资料。

2023年3月,b县地方税务局下达了税务事项通知书（b税通﹝2015﹞01号）,指出清算鉴定报告中“取得土地使用权所支付的价款扣除项目的成本分摊方式”和“开发成本均采取层高系数法进行分摊”不合理。5月，该公司不服向a市地方税务局申请行政复议，请求撤销b税通﹝2015﹞01号税务事项通知书并要求退税。理由是对未达清算即采取核定征收方式预缴税款不符合土地增值税征收管理规定；对土地增值税清算成本分摊方法不予采信，没有说明依据和理由。a市地方税务局经复议撤销了b税通﹝2015﹞01号通知书并要求b县地方税务局重新作出具体行政行为。7月，该公司不服复议决定，以a市地方税务局为被告向c县人民法院提起诉讼。12月，双方达成和解，该公司自愿撤诉。

2023年3月，b县地方税务局再次下达税务事项通知书（b税通﹝2016﹞01号），同时下达《土地增值税清算结论通知书》。5月，该公司不服再次向a市地方税务局申请行政复议，请求撤销b税通﹝2016﹞01号通知书和清算结论通知书，要求退还多缴土地增值税。主要理由是：被申请人依据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条以建筑面积法计算分摊扣除项目的方式确定应缴纳的土地增值税侵害申请人合法权益，应依据《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定，按照受益对象，分摊共同的成本费用。8月，a市地方税务局维持复议决定，xx房开公司不服，将a市地方税务局和b县地方税务局作为被告向d区人民法院提起诉讼。12月，d区人民法院判决驳回xx房地开公司诉讼请求。

2023年1月，xx房开公司不服d区人民法院判决向a市中级人民法院提起上诉。5月，a市中级人民法院驳回上诉、维持原判。10月，不服该判决向a省高级人民法院申请再审被驳回。

2023年4月，向a市人民检察院提起行政检察监督申请，请求对a市中级人民法院判决提请抗诉；9月，a省人民检察院作出不支持监督申请决定。

02

处理决定及理由

1.2023年5月，a市地方税务局经过复议后决定撤销（2015）01号通知书，责令被申请人重新作出具体行政行为。理由是：通知书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未说明法律依据和理由，也未告知申请人依法享有的权利事项。

2.2023年12月，d区人民法院判决驳回原告xx房地开公司的诉讼请求。理由主要是：税务机关有权依据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条之规定以建筑面积确定土地增值税的分摊计算方法。

3.二审a市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，再审a省高级人民法院驳回再审申请，理由如d区人民法院。行政监督a省人民检察院任务不符合监督条件，不支持监督申请，理由是：xx房地开公司的计算方式于法无据。

03

法律法规分析

1.税务机关对土地增值税扣除项目是否符合规定有最终确定权。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条是授权性规定，有权按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，也有权按建筑面积计算分摊。

2.纳税人土地增值税扣除项目的计算方式是否合理由税务机关审核认定。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定，是税务机关对土地增值税扣除项目的审核要求，而非纳税人据以确定土地增值税扣除项目的依据。

3.对纳税人提交的鉴证报告未采信的应当告知理由。依据《土地增值税清算管理规程》第三十条、第三十一条规定，主管税务机关有采取适当方法对鉴证报告有关内容的合法性、真实性进行审核的权利，但未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

04

典型意义

1.土地增值税的核定征收管理方式和成本分摊扣除争议是引起诉讼的起因及焦点。2023年诉讼主要分歧在于对核定征收管理方式是否认同，2023年诉讼主要分歧在于是根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定以建筑面积法计算分摊扣除项目的方式确定应缴纳的土地增值税，还是应根据《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定按受益对象不同合理分摊共同的成本费用后计算应缴纳的土地增值税。因此，对土地增值税的成本分摊扣除和征收管理方式必须高度重视，否则容易引起纷争。

2.土地增值税征收管理应于法有据并符合法定程序。土地增值税的征收管理因涉及的中央和地方法律比较多、房地产项目开发周期比较长、清算时实际情况又比较复杂。因此，对土地增值税纳税人的管理应遵循国家有关的税法的管理规定，如在纳税人未达到清算时对其采取核定征收管理并缴纳税款的方式并不符合现行税法有关规定。

3.对鉴定意见或专业问题可申请有专门知识的人出庭发表意见。本案中邀请税务总局常年法律顾问、税收法律专家出庭就纳税人提交的鉴定报告及土地增值税的有关法律问题发表意见，一方面有助于对诉讼涉及的税收专业性问题作出更加明确、具体和权威的说明，另一方面也有助于诉辨双方及司法机关对土地增值税相关法律问题有更加清晰的认识。

05

相关法条

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条。

2.国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条、第三十条、第三十一条。

3.贵州省地方税务局《关于调整土地增值税预征率问题的通知》（黔税发[2008]61号）、《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条。

5.《人民检察院行政诉讼监督规则（试行）》第三条、第五条、第九十三条。

06

风险提示

1.税务法律文书引用法律及规范性文件名称及条款必须要准确、具体。如本案中b县地方税务局税务事项通知书（b税通﹝2015﹞01号）引用的法律依据只有法律文件名称，未列明引用法律文件的具体条款和内容。

2.税务法律文书必须要符合程序要求、内容要完整。如本案中税务法律文书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未按规定说明法律依据和理由，通知书也未告知申请人依法享的法律救济权利事项。

3.采取核定征收的方式征收土地增值税需慎重。根据《土地增值税清算管理规程》和a省地方税务局《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》的相关规定，只有纳税人在符合清算条件时，才实行核定征收管理。

【第2篇】土地增值税清算条件规定

一、清算条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

二、清算流程

对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

扩展资料：

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算需要填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

征收方法

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；

( 5 )房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

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【第3篇】建筑业土地增值税税率

建筑安装工程费不管是按费用构成要素还是造价形成划分，其项目组成均有规费和税金，这里的税金从2023年5月开始就是指的增值税。该知识点因为政策文件的变化，其税率及计税方法为二级建造师《建设工程施工管理》科目新修订内容。

（一）建筑业增值税税率变化情况

2023年3月财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文件，文件主旨是确定经国务院批准，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

同时该文件印发的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》中第十五条、第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

2023年4月财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》财税〔2018〕32号文件，第一条、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。建筑业 2023年5月1日起执行10%的税率。

财政部、税务总局、海关总署2023年3月发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》

财政部 税务总局 海关总署公告〔2019〕第39号文件，第一条、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。至此，建筑业增值税税率调整为9%。

2023年二级建造师《建设工程施工管理》考试用书上，一般计税法规则下，建筑业增值税税率为10%。显然，这在情理之中，因为出书在前，政策在后。但是，今年二建《建设工程施工管理》科目关于增值税销项税额的计算，题干中给出的税率为9%。

（二）建筑业增值税销项税额的计算

增值税的计税方法包括一般计税法和简易计税方法。

（1）一般计税方法

当采用一般计税方法时，建筑业增值税税率为9%。计算公式为：

增值税销项税额=税前造价×9%

税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。

（2）简易计税方法

当采用简易计税方法时，建筑业增值税税率为3%。计算公式为：

增值税=税前造价×3%

税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税进项税额的含税价格计算。

真题重现

2019、某建设工程项目的造价中人工费为3000万元，材料费为6000万元，施工机具使用费为1000万元，企业管理费为400万元，利润为800万元，规费为300万元，各项费用均不包含增值税可抵扣进项税额，增值税税率为9%。则增值税销项税额为（ ）万元。

a．1035

b．900

c．936

d．1008

233网校答案： a

233网校解析：采用一般计税法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035万元。

看到这里或许有些学员或许有些许疑惑，不是说二级建造师考试要以考试用书为准，那如果题目问“建筑业一般纳税人适用的增值税税率为多少”，该如何解答？在这种情况下，命题老师必定会给出文件出处，也就是加上前提，如下题：

2017一建真题.根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），建筑业一般纳税人适用的增值税税率为（ ）。

a．3.14%

b．11%

c．13%

d．17%

233网校答案： b

考生只需对照文件选择即可，前文中笔者已经进行详细介绍。另外，在计算题中一般会直接给出税率，考生依据已知数套用公式求解即可。

【本文是以上内容为233网校原创文章，非授权禁止转载，违者必究!】

【第4篇】房地产企业土地增值税免税政策的通知

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物行为征税

房地产继承，公益性赠与，出租，抵押期间，不交土地增值税

个人之间互换自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值额=应税收入-扣除项目

应收收入=货币收入+其他收入+视同销售收入（不含增值税）

新房扣除项目：（与收入成比例）

房+地+费+税+利

地：地价款+契税（不含印花税）

借：税金及附加

贷：应交税费-应交印花税

房地产开发成本（征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公共配套设施费+发开间接费用）

不包括利息支出，但包括装修费用

费用：（按税法标准计算扣除）

利息+（房+地）*5%以内

（房+地）*10%以内扣除。利息不能提供金融机构的证明不能扣（超过贷款期限利息不能漏）

房地产转让的税金：城建税，教育费附加

非房地产转让税金：城建税，教育费附加，印花税

利（房+地）*20%

旧房扣除成本：

1.房+地+税

税：城建税，教育费附加，印花税

旧房及建筑物的评估价格=重置成本价*成新折扣率

土地价款

不能取得评估价，按发票所载金额从购买年度起每年加计扣5%（不足6月不计算，超过6月算1年）

视频

房地产开发企业土地增值税清算实务与风险提示

晓红说税

¥399

¥599

购买专栏

普通标准住宅出售，增值税不超过20%的免土增税

应清算：全部售出，整体转让，直接转让

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得预售许可证满3年

3.纳税人申请注销税务登记未办理土增清算

4.其他

90日内办理清算

房地开开发企业建成后产权不转移，不做收入，不扣成本

产权属于全体业主，或无偿移交政府部门用于非盈利性社会公益事业的，不确认收入，成本可扣除

建成后有偿转让，计入收入，成本可扣

预提费用不的扣除，质保金看发票

土地闲置费土增不可口，企业所得税可扣

安置房视同销售收入，同事将次确认为房地产开发项目的拆迁补偿费

【第5篇】土地增值税申报表清算适用

土地增值税清算项目的销售额是指该项目转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税清算项目销售额审核的基本程序和方法：一是了解企业的清算项目的基本情况的，根据企业报送的相关资料，了解该项目合同、协议及执行情况等；二是了解企业会计核算情况，评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守，查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。三是掌握企业核算的程序，获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对，正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。

土地增值税清算项目审核的要点之一可售建筑面积的审核。在土地增值税清算时，准确地计算项目可售建筑面积，才能正确地将项目开发成本在已售建筑面积和未售建筑面积之间分摊，才能正确地计算项目扣除项目金额、增值额和应缴土地增值税额。可售建筑面积的审核，不是把实测面积报告（有的地方叫房屋建筑面积计算成果表）上的数字简单的相加，因为有些物业，比如地下储藏室等可能没有测绘，所以拿测绘报告数字简单相加得出的结果基本上都是不正确的。可售建筑面积的审核，要结合实测面积报告、规划许可证、施工许可证等相关证件，并实施包括查看现场等必要的审核程序。

1、审核统计项目建设工程规划许可证信息。

建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，各项建设工程经城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证后方可施工。项目所有的建筑业态，建设工程规划许可证或其附件上一般都会有记载，但实测面积报告上却不一定有体现，所以审核统计建设工程规划许可证是审核确定可售建筑面积的基础之一。

序号

证件编号

建设规模

建设项目名称

发证日期

规划建设工程明细

土地增值税清算项目建设许可证审核统计表

2、审核统计项目建设工程施工许可证信息。建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。企业一般在取得建设工程规划许可证之后才能办理建设工程施工许可证。

土地增值税清算项目建设施工许可证审核统计表

序号

证件编号

建设项目名称

建设规模

发证日期

合同工期

施工合同金额、工期

面积、用途(商业、住宅、物业、地下室）

3、审核统计商品房预售许可证。

商品房预售许可证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，没有取得商品房预售许可证不得对外销售。审核商品房预售许可证的主要目的是了解开发项目哪些物业已批准对外销售。

土地增值税清算项目预售许可证审核统计表

序号

项目名称

预售许可证编号

预售建筑总面积

批准预售日期

备注

4、结合实测面积报告，填写可售建筑面积表。实测面积报告是由经批准的单位出具的，是进行产权登记的依据。

楼号

住宅

商铺

阁楼

储藏室

地下机动车库

地下非机动车库

地下附属用房

地下人防

公厕

物业用房

社区用房

建筑面积

可售建筑面积

实测面积报告上列示的建筑面积，按实测面积报告上的数字填入表中相关栏目；实测面积报告上没有列示的，按规划许可证或施工许可证记载的面积填写。

比如：1#楼实测面积报告上记载商业809.88平方米，住宅12001.35平方米，物业用房302.98平方米。这时，应该先把上述三个建筑面积分别填入项目实测面积及可售面积审核汇总表相应栏目。再将实测面积报告与规划许可证及施工许可证比较，发现1#楼实测面积报告比规划许可证和施工许可证少了地下建筑面积520平方米，这个520平方米是什么业态，可否销售，从相关证件上无法判断，就需要通过实地审核确认。一般来讲，在土地增值税清算时，地下非机动车库、人防工程、物业用房、社区用房 、公厕、核心筒等作为不可销售面积，住宅、机动车库（车位）、储藏室、阁楼等作为可销售面积。

配套建设的幼儿园，各地规定不一样，有的地方规定必须无偿移交给政府部门，有的地方没有明确，尽管不能办理产权证，但不影响企业对外销售。不可销售建筑面积需要移交给相关部门或单位的，企业需提供移交的证明材料，比如物业用房、社区用房、人防工程等的移交。有的地方对于不可销售面积还要求到房地产管理部门登记公共配套设施，有点地方则无此要求。不可销售建筑面积如果销售了，在计算土地增值税时应作为可销售建筑面积。

土地增值税清算项目审核的要点之二销售额的审核。在销售面积确定基础上，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。审核的主要内容包括：1、审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。2、确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。3、审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。4审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。5审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。6、审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。7、审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。8审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。9、审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。10、审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。11、对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用审核，应区分不同情形分别处理：代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

【第6篇】土地出资 土地增值税

从“土地增值税”角度

分析“车库的产权归属”

是个非常专业且实操性很强的问题，

不长期浸泡在房企里，

又熟悉相关法律及财税知识，

还需要有点良知未泯，

不会总结这方面的问题。

一、土增税简介

土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。

1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

简单理解，公式如下：

（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。

土增税的税率：

土地增值税率表

级数

计税依据

适用税率

1

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

2

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

40%

3

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

50%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

二、土增税对确定车库产权归属的重要意义

属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。

那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是开发商投资的，实则不然。大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。

如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。

以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。

三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？

这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。

如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。

我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

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【第7篇】土地增值税印花税的能不能扣除

文|金穗源商学院 刘玉章

问题六十一：土地增值税清算时，已缴纳的印花税可否扣除？

问：房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照《印花税暂行条例》缴纳了印花税，请问在计算土地增值税时，可否扣除?

答：房地产企业在开发经营过程中缴纳的印花税分两种情况来处理：

（1）房地产开发经营过程中缴纳的印花税，土地增值税清算时不得扣除。

根据《企业会计准则》的规定，印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10％扣除。

土地增值税清算时所扣除的房地产开发费用中包含了印花税，如果再扣除则属于重复扣除，为此，《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”此项规定的含义是房地产企业土地增值税清算时不能再重复扣除印花税。

《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，根据财税字[1995]48号规定，印花税不能重复扣除。

（2）房地产开发企业转让旧房及建筑物时，缴纳的印花税在计算土地增值税时可以扣除。

财税字[1995]48号规定：“其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“地方教育附加在土地增值税清算时可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再见！

【第8篇】地税局土地增值税收入分析

土地增值税清算是一个相当复杂而繁琐的工作，对很多房地产企业来说，土地增值税清算是一个项目甚至是一个项目公司完节的最后一道工作。如何快速了解“土地增值税”,并提前为复杂的“土地增值税清算”做准备,以便后续工作中从容应对呢?本文为广大读者提供一些思路。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权(简称房地产)并取得增值收入的单位和个人所征收的一种税。顾名思义对于非集体所有、非出让方式转移土地权属的行为并非土地增值税的征税对象。但是，随着越来越多的小产权房转让问题的出现，对于集体用地上建造开发的房地产的转让纳税越来越受国家税务机关的重视，未来对于房地产企业在这一空缺的解决将需更慎重。

房地产企业在开发房地产项目时，常采用开发与预售同时进行的方式。预售即会涉及到土地增值税缴纳问题，因涉及成本确定的原因，纳税人短期无法全部准确地计算应征的土地增值税，为了确保国家税收及时、稳定地入库，对房地产企业预售取得的收入按一定的预征率预征土地增值税，项目开发全部竣工、办理结算后，再计算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款，那房地产企业如何预缴土地增值税呢？

案例解析：某房地产企业开发某项目，开发过程中，当期收到预售房款4000万元，土地增值税的预征率为2%。应预缴的土地增值税：假设某企业选择为一般计税方法缴纳增值税，当期应当预缴的土地增值税：①在项目所在地预缴的增值税=4000÷（1+9%）×3%=110.09(万元)②应当预缴的土地增值税=（4000-110.09）×2%=77.80(万元)

土地增值税的清算涉及面广，包括在时间节点、项目管理、收入确认、项目成本扣除、有无产权是否用于转让的地下车库处理等内容，涉及财税政策多，计算复杂。财税人员必须了解和掌握土地增值税的重点内容。

一、土地增值税清算单位

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国家税务总局国税发【2006】187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作将重点关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，企业财务人员应根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

二、土地增值税的清算条件

三、土地增值税清算资料报送

四、房地产销售收入的审核

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

五、扣除项目的审核工作

（一）土地增值税扣除项目内容审核：

扣除项目明细如下：

1.取得土地使用权所支付的金额

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

2.房地产开发的成本

纳税人房地产开项目实际发生的成本，其中：

土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等；

前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

建筑安装工程费：以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费；

基础设施费：开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；

公共配套设施费：包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出；

开发间接费用：直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；

借款费用：符合资本化条件的借款费用。

3．房地产开发费用

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，其中：

利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

其他房地产开发费用按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除。

4.与转让房地产有关的税金

营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

5.国家规定的其他扣除项目

可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除。

（二）扣除项目合规性要求审核：

①扣除项目金额实际发生的支出应取得合法凭据的才能扣除，

②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；

③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；

④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；

⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；

⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

六、土地增值税应纳税额的计算

根据（国家税务总局公告2023年第70号）规定，营改增后，房地产企业进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定收入和相关税费：

①土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

②与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=应税收入额—扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

七、其他

1、地下非人防无产权车位是否参与清算

地下非人防的车位，开发商一般都是以出售给业主，车位是否属于土地增值税应税范围？

部分省份以产权定调，有产权就参与清算，无产权就不参与清算，地税局选择无产权不参与清算，根源是车位收入成本倒挂，参与清算势必造成土地增值税减少。国税发[2006]187号对于配套的停车场规定是“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”。

2、分摊：地下无产权车位成本的分摊

接着上一个问题，确定了是否参与清算，对成本如何分摊，地产车位无产权，不计容不分摊土地成本是没有争议的。如何分摊其他开发成本？是仅分摊建安成本还是包括地上精装修、园林景观、开发间接费用等等？是据实分摊还是全部一刀切按面积“大平摊”。

土地增值税的清算审核和计算工作非常繁杂，是土地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。企业扣除项目及其金额是否真实、准确，是否合规，有无虚列开支的情况，税务部门审核越来越严格。房地产企业应合规经营，充分了解税收政策法规，把税收优惠政策用足用好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努力的方向和目标。

【第9篇】土地增值税征管

案例：甲房地产开发公司自行开发了商品房地产项目，2023年4月取得《商品房预售许可证》，2023年5月签订商品房预售合同总额2180万元，其中收取首付款1090万元，剩余款项2023年7月收取。甲房地产开发公司按照增值税一般计税方法计税。假设当地该类型房产土地增值税预征率为5%。

一、土地增值税预征规定

《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

财税(2006)021号文要求，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

这里“可”是不是意味着纳税人可以根据自己需要随意选择土地增值税计税依据？有观点认为，此处的“可”已经是宽松的口径，纳税人不得自行选择更为宽松的口径。如本文案例中，甲公司在预售收到预收款时，并未结转收入，此时的预收款并不应作为土地增值税的销售收入处理，只是为了土地增值税税收收入的均衡入库，要求纳税人先行预缴。因此，土地增值税预缴的的计税依据与土地增值税应税收入存在客观不一致，纳税人要么选择按预收账款的全额预缴土地增值税，要么按照 70 号公告的口径预缴土地增值税，不得直接参照增值税的预缴口径。

70号公告里计算方式的初衷是，“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，而在此之前绝大多数地区都是按以下公式计算（与增值税预缴计税依据一致）：

土地增值税预征的计征依据=预收款/（1+增值税适用税率或征收率）

实操上按以往方法计算明显更加简洁，没有道理说为了纳税人方便，而强制纳税人选择一种对自己更不利、计算方式更复杂的预缴方式（会导致土增税和增值税预缴计税依据不一致、大于土增清算收入计税依据等问题），因此，应允许纳税人自由选择。

二、土地增值税预征率的地域差异

国税发[2010]53号规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

由于预征办法具体权限在地方，预征率在各个地方有所不同，根据当地的具体政策执行。具体各地规定相关总结类文章很多，此处不再罗列。

如上海规定，除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。非住宅预征率为2%。

如厦门近期公告规定，非普通标准住宅土地增值税预征率由4%下调为2%，非住宅类房地产（不含商品工业厂房）土地增值税预征率由6%调整为2%。其他类型房地产土地增值税预征率保持不变：社会保障性住房不预征土地增值税；普通标准住宅土地增值税预征率为2%；商品工业厂房土地增值税预征率为2%。

关于定金、订金、诚意金、意向金等土增税预征处理，可参照增值税预缴处理。即房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款，收到后在“预收账款”核算，预缴土增税；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款，收到后在“其他应付款”核算，不预缴土增税。

但也有部分地区规定，“房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税”。

三、税会处理

预售时，应按照收取的预收账款金额按规定计算预缴的土地增值税。

根据《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字[1995]15号）等会计政策的规定，房地产企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税费-预交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“税金及附加”，贷记“应交税费-预交土地增值税”科目。

不过很多公司在预缴土增税时，计入应交税费——应交土地增值税借方。

在预缴时，会计处理如下：

借：应交税费——应交土地增值税

贷：银行存款

本文案例，如果按70号公告，则土增税预征依据为1090-1090/1.09*0.03=1060

如果按照不含税换算方式，则土增税预征依据为1090/1.09=1000（与增值税预缴计税依据一致）

可以发现，按70号公告预征土增税的计税依据比以往变大了，会导致纳税人比以往多预缴土增税。

四、申报表填报

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，按规定的纳税期限，填报《土地增值税纳税申报表(一)(从事房地产开发的纳税人预征适用)》，向税务机关进行纳税申报缴纳土地增值税。

纳税人可以通过电子税务局或到办税服务厅办理土地增值税预征申报。本表适用于从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人，在每次转让时填报，也可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限汇总填报。

申报表填报注意事项：

（1） 第1列“房产类型子目”是主管税务机关规定的预征率类型，每一个子目唯一对应一个房产类型。如：普通住房、非普通住房、其他类型房地产。

（2） 表第3栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）填写。

（3） 表第4栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额（不含增值税）填写。

（4） 表第5栏“视同销售收入”，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入不含增值税。

（5） 必须按照不同的预征率分别填报。

五、超税负率预缴问题

以上案例中，如甲企业预测项目亏损，或者实际土地增值税增值税税负率低于5%，就会造成预缴土地增值税大于后续清算土地增值税的后果。

主要解决方案有：

1、正常申报退税

土增税实施细则第16条规定，“……待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

国税发[2009]91号规定，土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

很多地方规程也在程序上对补退税流程作了细化，比如深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。

虽然总局和各地都有土增退税相关规定，但如果是预期亏损或低税负项目，前期预缴大量土增税，会占用项目资金，增加公司资金成本，且后期退税到账时间也不确定，甚至很多地方基于财政收入考虑，无限期拖延企业退税申请，增加企业负担。

2、申请降低土增税预缴率或零预缴、不预缴

由于土增税预征办法具体权限在地方，以上方法有一定空间。特别是在营改增之前，据笔者所知，很多地方都可以操作，不过营改增后金三征管系统日趋规范，特别是今年地方财政压力较大，想要按以上方法操作难度很高。

不过也有某些地区可以在企业取得预售许可证后，可按土增税测算底稿和预售限价作比较，如测算的单方土增税可扣除成本大于预售限价，则有可能申请零预征或降低预征率。

土增税清算：申请退税却被纳税调整

在实务操作中，越来越多的房地产开发企业通过对土地增值税实施安排，以控制企业的运营成本，提高自身收益。然而，不当的税收安排容易给企业带来税务风险，企业须予以关注。

案例

a公司为房地产开发企业，控股股东为b集团，出资比例70%。a公司全资开发的c项目，占地面积3.6万平方米，2023年7月购买土地，并于2023年12月竣工。c项目包括普通住宅和非普通住宅两种房屋类型，其中非普通住宅主要是车库、商铺和幼儿园。

税务师事务所出具的鉴证报告中显示，c项目审定的销售截止期为2023年12月，已售面积16.4万平方米，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿，已预缴土地增值税1102万元。同时，该项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率均为负值，即应缴的土地增值税实际税负为零。据此，a公司申请退税1102万元。

税务机关在受理a公司土地增值税清算申请时发现，a企业申报的土地增值税实际税负为零，根据相关成本费用，计算出c项目的开发经营利润率仅为13%左右，低于当地的行业正常利润率。不仅如此，c项目的销售价格也明显低于当地市场价格，且项目申报的成本总和达到4亿元，超出了按竣工年度计算的定额标准。

分析

由于存在上述疑点，而本案也处于土地增值税清算阶段，因此当地主管税务机关对c项目做了土地增值税清算审核，并发现了以下问题：

未按规定划分清算单位。在基本情况的审核中，税务人员发现，该项目拥有两个《建设用地规划许可证》。按照当地税务局的规定，房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位，故该项目应当划分为两个清算单位。而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。

销售收入明显偏低。税务机关审核时发现，c项目销售收入明显偏低。根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告，在住宅收入方面，42套住宅的评估价格需调增销售收入360万元，另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套。商铺和幼儿园的收入同样偏低，且全部销售给了a企业的控股股东b集团。

扣除项目不合规。税务人员对a企业提供的清算资料作了书面审核，并对重要事项作了实地查验和验收取证。最终发现c项目存在前期工程费扣除凭据不足，未提供支付记录，“其他”会计科目中有196万余元未提供发票明细表；建筑安装工程费扣除凭据不足，未提供支付记录；部分耗材结算价格与造价信息差额较大等问题。

在查询其股东b集团的银行记录时，税务人员还发现，b集团2023年收到c项目地块的土地出让金返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元，该款项被约定用于c项目基础设施建设和拆迁。不仅如此，c项目还存在幼儿园未缴配套费，不应分摊却分摊了配套费及配套费契税等成本分摊不正确的问题。

最终，税务机关针对上述几个明显的问题作了调整，调减c项目应退土地增值税369万元。

建议

上述案例中，a企业由于税务处理不合规，给自身带来了税务风险。在实际操作中，企业应关注土地增值税的税务处理问题。

税收优惠政策适用是否合法。《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）等法规对我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形作了规定。目前，企业适用税收优惠政策采用备查制度，房地产开发企业享受土地增值税免税待遇时，需关注是否满足免税条件，并注重相关证明材料的整理和收集，避免后期的税务风险。

销售收入是否少计。销售收入是确认土地增值税预缴阶段的预征率和计算清算阶段应纳税增值额的基础，无论在土地增值税的预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断企业是否存在隐瞒销售收入的行为。因此，企业需关注附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等情形，加强税务处理合规性管理。

扣除项目是否真实、扣除金额是否准确。计算土地增值税时可扣除项目主要包括土地出让金及税费、房地产开发成本和开发费用、旧房及建筑物的评估价格，以及与转让房地产有关的税费等。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计确认可扣除项目金额。

因此，企业需加强会计、税务处理，关注自身是否存在应计入管理费用的土地使用税、印花税和房地产税错误地计入了开发间接费用，代收费用错误地加计扣除，各种成本的合法凭据是否齐备等问题。

笔者建议房地产开发企业，对土地增值税给予重视。企业应及时掌握新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收安排降低企业税负，提升核心竞争力。

【第10篇】土地增值税清算收入是否含税

01、案例：销售收入申报不实

纳税人自行申报：（申报数据截止日2023年12月31日）

常规做法：现场核实

02、利用数据进行分析

03、销售精装房

04、法规政策解读

（一）清算单位的确定；可清算条件中销售比例85%具体如何计算？

税收政策（法规）处关于地方税有关业务问题解答：

国税发〔2006〕187 号：第一条中“国家有关部门”具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？

一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项 目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确“以规划部门最终审批条 件为准”的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》 来确定清算单位和项目分期。

“占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上。

（二）营改增以后，一般计税方法下，增值税的销售额与土地增值税的清算收入在数额上是否相同？以项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金是否需重新计入土地增值税的清算收入中？

▶销售额：

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

国家税务总局公告2023年第18号

第四条：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）

▶土地增值税的清算收入：

国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

国家税务总局公告2023年第70号

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值 税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税 应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税 应税收入不含增值税应纳税额

▶土地增值税的清算收入：

土增清算收入=全部价款和价外费用÷（1+10%）

=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）*10%；

土地成本抵减销售额而减少的销项税金

=项目（清算单位）清算收入对应的已经扣除的土地价款÷1.1*10%

总局对土地成本抵扣部分在土增清算时是否重新计入清算收入未明确规定。

▶土地增值税的清算收入：

广州市地方税务局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知

穗地税函2016 188号

土地增值税清算收入按“(含税销售收入＋本项目土地价款×10%)/(1＋10%)”确认

即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。纳税人销售自行开发的房地产项目，且选用增值税一般计税方法计税的，按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本

针对房地产行业中出现的土地增值税清算问题，我们与上海国家会计学院数字化税务研究中心联合推出“数字化清算师训练营”，训练营以土地增值税清算为主线，能够让参训学员：

了解税收大数据环境与行业监管趋势分析；

了解数字化技术在清算过程中的业务应用场景；

了解土地增值税清算审查要点；

通过真实案例解析与项目清算实战操练，让参训人员掌握数字化清算模式；

实现参训人员及单位从传统服务模式向数字化工作模式的转变。

每期学员完成所有课程并通过考核，将颁发数字化清算师结业证书，并在训后持续提供土地增值税清算专项分析指导，为参训单位数字化转型保驾护航。

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【第11篇】土地增值税表

对于房地产行业会计来说接触最多的也就是土地增值税了，也就是土地增值税的纳税申报和清算，对于财务人员来说是一件很头大的事，常用的土地增值税表有102张，在工作中一步小心就有遗漏或者报错数据，数据如果太多，需要费很大功夫进行的，工作量也会很大！

今天小编就给大家分享这102张全自动土地增值税清算表，大致分为13类进行汇总，房地产行业会计人员请收好啦！（文末可分享电子版）

土地增值税清算表目录

企业基本情况表

土地增值税纳税审核表(已售普通住宅)

取得土地使用权所支付的金额审核表(已售普通住宅)

土地征用及拆迁补偿费鉴证表(已售普通住宅)

前期工程费审核表(已售普通住宅)

建筑安装工程费审核表(已售普通住宅)

基础设施费审核表(已售普通住宅)

附：土地增值税测算表

...由于篇幅有限，小编就不一一展示了，想要学习完整版的小伙伴们可以按照以下操作方式操作哦。

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【第12篇】土地增值税税收优惠

根据《国家税务总局关于实施<中华人民共和国印花税法>等有关事项的公告》(国家税务总局公告2023年第14号)，自2023年7月1日起，土地增值税原备案类优惠事项办理方式实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”。

纳税人在土地增值税纳税申报时按规定填写申报表相应减免税栏次即可享受，相关政策规定的材料留存备查。纳税人需对留存备查资料的真实性、完整性和合法性承担法律责任。

土地增值税原备案类优惠政策包括↓

一、对个人销售住房暂免征收土地增值税

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)(减免性质代码：11011701)

二、转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)(减免性质代码：11011707)

三、对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

《财政部国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》(财税〔2013〕53号)(减免性质代码：11052401)

《财政部国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》(财税〔2011〕116号)(减免性质代码：11052501)

《财政部国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》(财税〔2013〕3号)(减免性质代码：11059901)

《财政部国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并整资产合过程中涉及的增值税、营业税、印花税和土地增值税政策问题的通知》(财税〔2011〕13号)(减免性质代码：11059902)

《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税〔2001〕10号)(减免性质代码：11083901)

《财政部国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际(集团)有限公司有关资产税收政策问题的通知》(财税〔2003〕212号)(减免性质代码：11083902)

《财政部国家税务总局关于中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资产管理公司有关税收政策问题的通知》(财税〔2013〕56号)(减免性质代码：11083903)

四、被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2003〕141号)(减免性质代码：11129901)

五、合作建房自用的土地增值税减免

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)(减免性质代码：11129903)

纳税人应按规定归集和留存相关资料备查。税务机关将适时开展后续管理，发现不符合优惠条件或不能按要求提供留存备查资料的，将按照税收征管法等有关规定严肃处理。

土地增值税核准类优惠不适用上述规定，仍按照现行规定办理。土地增值税核准类优惠：

1.普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第138号)(减免性质代码：11011704)

2.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕141号)(减免性质代码：11129902)

3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产土地增值税减免

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第138号)(减免性质代码：11129905)

本文来源：本文收集整理于云南税务公众号

声明：本文仅供交流学习，版权归属原作者，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知，我们将立即删除，谢谢

编辑：sometime编制：2023年07月11日

【第13篇】土地增值税清算审核

房地产企业土地增值税清算扣除项目审核是土地增值税清算的核心之一。

一、扣除项目审核的基本程序和方法：1、评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。2、获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。3、审核相关合同、协议和项目预(概)算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。4、审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。5、实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。6、必要时，利用专家审核扣除项目。

二、审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准：1扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。2、扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。3、审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。4、审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。

三、具体审核的项目和内容：

应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括： 取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目。

取得土地使用权所支付的金额。一是审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。二是如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。三是审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。四是审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。五是审核有无预提的取得土地使用权支付金额。六是比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

结合房地产开发企业提供的土地使用权证、地价款凭证、土地使用权出(转)让合同、契税完税凭证、银行支付凭证及与政府相关部门的协议等，审核“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、准确、完整。重点关注出让合同、土地票据和契税完税凭证相关信息是否一致、是否存在逾期开发的土地闲置费、已预提尚未支付的土地出让金等支出违规列入开发成本等情况。

附表一

取得土地使用权所支付的金额明细审核表

所属清算期： 金额单位：元

项目

申报合计数

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

土地征用及拆迁补偿费的审核，一是审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。二是审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

查看《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁安置补偿协议》、《拆迁台账》以及取得的土地招、挂、拍时相关文件或出让合同对补偿费的约定，了解其补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积和安置地点，审核是否存在多列支拆迁补偿费或回迁户支付的拆迁补差价款未抵减拆迁补偿费的情况。抽查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同、签收花名册和签收凭证是否一一对应。重点关注无合法凭据支付补偿款和向关联方多支付补偿款的情况。

附表二

土地征用及拆迁补偿费明细审核表

金额单位：元

项目

申报合计数

年度

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

附表三

取得土地使用权所支付的金额明细申报表

项 目 名 称

有效凭证金额

本次扣除金额

本次未扣除金额

备 注

支付土地价款支付情况

支付的土地出让金

支付地价款金额

交纳的有关税费

其中：

合 计

支付土地征用费用情况

土地征用费用

耕地占用税

劳动力安置费

安置动迁用房支出

拆迁补偿款

合 计

前期工程费的审核，一是审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。二是审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。设计费用审核，核实房地产企业签订的设计合同、取得的设计费支付发票和银行结算凭证，看合同、发票、银行结算的收款单位及金额是否一致。对由境外设计单位设计的，要求企业提供《服务贸易等项目对外支付税务备案表》。必要时，可要求其提供境外中介机构报告。

附表四

前期工程费明细申报表

项 目 名 称

有效凭证金额

本次扣除金额

本次未扣除金额

总 计

其中：非招投标合同金额

规划费用

设计费用

项目可行性研究费用

水文费用

地质费用

勘探费用

测绘费用

七通一平支出

合 计

附表五

前期工程费审核明细表

金额单位：元

项目

申报合计数

年度

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

建筑安装工程费的审核，一是审核出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对;2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证;3.审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。二是自营方式重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

查看建安施工合同、工程结算书、企业付款凭证、记账凭证单、工作联系单和施工方开具的建安发票，审核合同施工方、支票收款方、发票开具方及各类合同凭证金额数据是否一致。结合商品房类型、用途、结构等因素，审核企业的单位面积建安成本，将单位面积建筑安装工程造价(包含土建、水电、初装饰)与市发改委、房管局定期公布的宁波市区各类房屋建筑安装工程造价进行核对。对超出一定幅度的，要求企业合理解释并提供依据。如仍有疑问的，可作进一步核实。甲供材料审核。查看企业与施工方签订的建安合同中甲供材料条款并进行重点审核。核对房地产企业甲供材料核算的记账凭证，同时核实甲供材部分是否真实发生并已按规定缴纳营业税等相关税金。

附表六

建筑安装工程费明细申报表

项 目 名 称

有 效 凭 证 金 额

本次扣除金额

本次未扣除金额

总 计

其中：非招投标合同金额

建筑工程费用

安装工程费用

其他建筑安装工程费用

合 计

附表七

建筑安装工程费审核明细表

金额单位：元

项目

申报合计数

年度

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

基础设施费和公共配套设施费的审核，一是审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。二是如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。三是审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。四是审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。五是审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。六是审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。七是获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。八是审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。九是审核各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。 十是核查公共配套设施的权属关系，确认是否可扣除相应成本费用。查看公告或其他证明材料，判断公共配套设施产权是否交由全体业主。查看产权所有人的房产证，判断是否在建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。同时应注意核实是否存在公共配套设施的使用权和收益权未无偿移交给全体业主，同时又计入开发成本的情况。

附表八

基础设施费明细申报表

项 目 名 称

有效凭证金额

本次扣除金额

本次未扣除 金额

总 计

其中：非招投标合同金额

开发小区内道路

供水工程支出

供电工程支出

供气工程支出

排污工程支出

排洪工程支出

通讯工程支出

照明工程支出

环卫工程支出

绿化费用

其他设施工程发生的支出

合 计

附表九

公共配套设施费明细申报表

项 目 名 称

有效凭证金额

本次分配扣除金额

本次未扣除金额

总 计

其中：非招投标合同金额

物业管理用房费用

变电站费用

热力站费用

水厂费用

居委会用房费用

派出所用房费用

幼儿园用房费用

学校用房费用

托儿所用房费用

公共厕所费用

自行车棚用房费用

邮电通讯用房费用

其他非营业性公共设施费用

合 计

附表十

基础设施费审核明细表

金额单位：元

项目

申报数

年度

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

附表十一

公共配套设施费审核明细表

金额单位：元

项目

申报合计数

年度

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

开发间接费用的审核，一是审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。二是如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。三是审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。四是审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。五是审核是否将期间费用记入开发间接费用。六是审核有无预提的开发间接费用。七是审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。八是在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

附表十二

开发间接费用明细申报表

项 目 名 称

有效凭证金额

本次扣除金额

本次未扣除金额

备 注

管理人员工资

职工福利费

折旧费

修理费

办公费

水电费

劳动保护费

周转房摊销费

其他发生的间接费用

合 计

附表十三

开发间接费审核明细表

金额单位：元

项目

申报合计数

年度

年度

年度

年度

审定合计数

备注

合计

审核意见：

房地产开发费用的审核，一是审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。二是利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除;开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证;2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目;3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定;4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

附表十四

利 息 致 出 明 细 申 报 表

行 次

金融机构名称

借 款 金 额

借 款 期 限

利 率

允许列支利息金额

1

2

3

4

6

7

合 计

附表十五

利息支出明细审核表

金额单位：元

项目名称

项项目地址

银行同期利率：

金融机构名称

借款时间

借款金额

借款期限

利率

允许列支利息金额

合计

审核意见：

与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

附表十六

与转让房地产有关的税金明细申报表

项 目

行 次

应缴纳税款金额

实际缴纳税款金额

备 注

增值税

1

城市维护建设税

2

教育费附加

3

土地增值税

4

地方教育费附加

5

6

7

合 计

8

附表十七

与转让房地产有关税金缴纳情况明细表

金额单位：元

项 目

入库合计数

年度

年度

年度

审定合计数

备注

增值税

城建税

教育费附加

地方教育费附加

合 计

审核意见：

国家规定的加计扣除项目的审核，一是对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。二是对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如“三通一平”等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。三是对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。四是对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

【第14篇】土地增值税清算报告

一、审核程序

土地增值税清算鉴证项目对审核人员要求较高，既要知晓土地增值税相关税收政策，又要熟悉房地产行业开发流程，了解常见建筑工程单方造价指标。鉴证人员应对申报企业土地增值税清算申报金额与账面金额差异及调整原因、可售面积认定、销售收入和开发成本列报等进行重点审核。

房地产开发周期长、环节多，隐匿收入、虚增成本等涉及的税收问题单纯的就账论账，难以查深查透，需要从外围入手，研究开发项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资与概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用列报的真实性和准确性。

在土地增值税扣除项目审核中，除了需要按政策规定将成本、费用分项归纳整理外，最重要的审核内容是将不得扣除的成本、费用金额剔除。在实务中不得扣除原因一般包括：非本清算项目成本、未取得合法票据、无合理理由的未实际付款、超决算或合同的发票多开、应作房地产开发费用的支出、不合规利息支出、计提的实际未发生成本、竣工后发生的成本、软装家具电器支出、自持自用项目支出、未按规定移交的公配支出等。

土地增值税清算鉴证主要审核程序梳理如下：

1.将房地产开发企业开发期间各期利润表纳入一张总表分年度列示，结合清算项目土地增值税申报表进行趋势分析，关注开发项目损益、纳税情况与同类企业比较是否异常，清算期间有无对前期开发成本进行大额追溯调整，相关账务处理是否合规；

2.收入审核可以选择同一楼号或类似幢号相近时点销售单价进行比较、与周边开发楼盘同期同类项目相同或相近层数房产单方售价进行比较，分析有无售价明显偏低等异常；

3.检查开发成本分类明细表相关内容填报是否完整、同一单位以相同名称列报，然后对未审金额进行筛选排序，依据重要性原则对计入扣除项目前30名业务项目内容实施详式审核；

4.对单项工程账面单方成本价与类似工程造价指标对比，单价或总额偏高项目进行重点审核，关注纳税人有无签订阴阳合同，有无人为拆分工程量虚增成本；

5.对于建安成本未提供工程结算审核报告，尤其是同一施工单位只有部分项目纳入工程结算审核，关注未纳入工程结算审核工程量是否存在重复或虚增；

6.扣除项目建安成本与预警值进行比较，关注单方成本是否异常，有无正当理由。项目竣工验收非施工原因跨期较长，建议以单项主体工程竣工验收作为选取预警值参数时点；对部分企业资料缺失或不配合提供开工、竣工报告，可参考每幢楼竣工标识牌公示开工时间、竣工时间；

7.在审核收入和扣除项目时，重点关注关联方交易是否按照公允价值和营业常规进行；同时应当关注企业长期挂账大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

二、审核策略

结合客户的具体情况，保持职业怀疑并运用职业判断灵活地将审计准则以及分析、函证等基本程序恰当运用，对舞弊风险保持职业怀疑和有效应对，并在实践中不断提升专业水平。为准确界定房地产开发企业土地增值税清算鉴证项目开发成本，某事务所从事土地增值税清算涉税鉴证业务，鉴证人员亲身至项目所在地多个相关政府部门函调获取若干纳税人未提供的充分适当的证据，对形成鉴证结论具有重要的支撑作用。

相关部门函调获取房地产开发项目外部证据情况，举例如下：

财政局：查询土地出让金变相返还情况。

公共资源交易中心：通过外调发现邀请招标项目，时隔半年，二次招标提高关联方中标价近6000万元；招投标文件备案资料反映中标施工单位项目部与供货单位签订甲控主材购销合同，甲控材合同约定单价比施工单位与房地产开发企业实际结算价低30%以上，部分楼幢实际结算价比甲控材合同价高70%。

自然资源和规划局：外调发现人防车位未通过规划验收（依法配建但未经验收合格的人防工程成本，主管税务机关掌握政策口径限于人防办竣工验收）。

市发改委（原市物价局，房企销售备案资料现移交至当地市档案馆）：了解并收集当地发展改革部门对外公布涉及房地产行政事业性收费项目目录文件；通过外调，发现兼顾人防区域地下机械停车位物价部门存档资料有纳税人对外销售价格备案记录。

市物价局价格认定中心：外调取得此前主管税务机关委托小区具体楼幢建安成本的价格认证结论书，报告反映房地产企业提供送审资料下浮率为9%，而申报企业本次提供工程结算资料下浮率均为6%。

住建局：房地产开发企业办理预售许可证登记信息；查询网签房交易时间、金额等备案信息；查询已办理网签但账面仍记开发产品，收入未入账的房源；查询开发项目未售房源数量及面积汇总信息、以便与账面存量房数量及面积核对账实是否相符；通过外调了解已交付使用多年某住宅小区因公建配套等综合验收未通过，整体竣工验收正在办理之中，主管部门暂停商住楼对外销售产证办理；兼顾人防产权属开发商所有，与产权属国家所有的人防工程是有区别的、可售可租，开发商持人防办出具证明至住建部门可予以办理预售许可登记、对外销售可办理商品房网签合同备案；当地2023年已退历年符合文件要求的墙改基金（已废止）款项8000多万元。

民防局（人防办）：外调发现人防及兼顾人防竣工验收证明确认建筑面积与房企申报建筑面积不符；当地人防办2023年印发关于兼顾人防文件没有上位法支持，近几年发文单位已自查自纠，明确兼顾人防产权属开发商所有。

不动产登记中心：通过外调了解地下车位（含兼顾人防车位）不动产登记部门办理产权证要求；当地兼顾人防车位已有多例产权登记在业主名下；针对机械停车位基本单元能否办理共有产权登记，相关负责同志回复无锡等地已试点办理，本地经集体会办，有机械停车位整体空间登记开发商名下先例；对于当地地下车位等产权属于全体业主所有公建配套设施，不动产登记部门暂未依《江苏省不动产登记条例》在不动产登记簿上予以反映。

人民法院：根据网上查询房地产开发企业征信报告，针对部分开发项目分包工程款纠纷等存在司法诉讼，根据司法文书案号外调涉案卷宗资料扫描件，发现房企土地增值税清算项目主体工程总包项目系提供阴阳合同，款项实际结算协议、金额与企业提供涉税鉴证的合同、账面记录不符；实际结算的补充协议、分包协议未提供税务鉴证人员；司法鉴定报告反映代垫原土地所有权人往来款，账面却记入土地征用及拆迁补偿费用；开发土地毛地挂牌出让，拆迁补偿协议约定土地摘牌托底价与实际成交价溢价部分存在房企股东分成，企业管理层篡改删除拆迁补偿协议上述条款，隐瞒溢价分成多计土地征用及拆迁补偿费。（摘选）

作者：陈春艳，单位：苏亚金诚会计师事务所，来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第15篇】最新土地增值税税率表

相信各位会计工作人员在企业日常的经济业务处理中，最头疼的就是各项税费的内容了吧。但是同时这些繁杂的税费也是需要我们进行全面地掌握的。

今天小编为了帮助大家解决一下这个难点，特意带来了一套2023年最新常见税种税目税率表里面包含了企业所得税率表、增值税税率表、个人所得税税率表、环境保护税税目税额表等等税率大全！不会的小伙伴们赶紧收藏学习起来。

企业所得税率表

增值税税率表

增值税的税率为：

增值税征收率（简易计税）

增值税征收率表

征收率特殊情况

（一）一般纳税人可选择适用 5%征收率：

（二）一般纳税人可选择 3%征收率的有：

（三）按照 3%征收率减按 2%征收：

（四）按照 5%征收率减按 1.5%征收：

个体工商户和其他个人出租住房减按 1.5%计算应纳税额。

三、预征率

预征率是什么意思：

四、增值税适用扣除率

四、个人所得税税率表

个人所得税税率基本规定：

个人所得税各税率表速算扣除数及适用范围

个人所得税税率表一（综合所得适用）：

个人所得税税率表二（经营所得适用）：

个人所得税预扣率表三

个人所得税税率表四

环境保护税税目税额表

印花税税率表

消费税税率

土地增值税税率

四级超率累进税率

......

内容过多，关于2021最新常见税种税目税率表就为大家分享到这里啦！

想要获取完整版资料的伙伴们看下方的免费领取方式步骤吧~

【第16篇】土地增值税存在的问题

#01

转让土地使用权，土地增值税能否核定征收？

答复内容：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

答复机构：河北省税务局

答复时间：2021-04-12

#02

司法拍卖中“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”是否包括企业所得税、土地增值税？司法拍卖的税款时间为法院出具的成交确认书的时间还是房产证办理时间？

答复内容：

税务机关根据税法规定确定纳税义务人，但不干预买卖双方对交易税费实际承担人的相关约定，实质上属于成交价格是否含交易环节相关税费的民事约定。

答复机构：福建省税务局

答复时间：2021-04-12

#03

购入毛坯房，未另外支付土地价款，甲公司支付的购房价款4亿元不包括土地价款，全部是房屋及建筑物的价款吗？“取得土地使用权所支付的价款”是0元吗？

答复内容：

根据您的叙述，贵公司应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。购入毛坯房时未另外支付地价款，转让时不另行计算扣除。

答复机构：福建省税务局

答复时间：2021-04-09

#04

我单位取得一个用地规划许可证，一个工程规划许可证，多个工程施工证，请问在土地增值税清算时，如何确定清算项目，能按照整个房地产为单位清算吗？

答复内容：

一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

因此，根据上述文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如您分期项目达到上述文件清算条件，即可办理土地增值税清算。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

答复机构：河南省税务局

答复时间：2021-04-01