| 制定目的 | 物业天天跟业主打交道，老有误会吵架，想让大家说话不呛人、办事不翻脸，心平气和把事说开。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管所有物业员工，管接待、投诉、调解、日常聊天这些事儿。 | ||
| 职责分工 | 经理带头学，客服主管教大家，班长每天看谁说话态度好，主管每月抽查记录。 | ||
| 禁止行为 | 不准看人下菜碟，不准板着脸爱答不理，不准答应了又赖账，不准说话带刺伤人，不准死守规矩不懂变通。 | ||
| 检查与监督 | 下周起每人练三招沟通法，班长每天问一句“今天对谁笑了”，月底抽五个人模拟吵架现场，没做到的重练，两次不过要谈心。检查由主管带着录像回看，每月10号前交小结。 | ||
物业管理工作中沟通的技巧和方法
物业管理工作关键在于沟通。
何为沟通沟通，就是信息交流，就是思想互动，通过“沟通”这座桥梁，我们和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点，进而达到相互理解，相互信任，最终到达和谐社区的理想彼岸。
那么，如何做到有效的沟通，是否有技巧和方法呢
我以为，在物业管理中，沟通的技巧和方法在于工作实践中的经验积累。“熟能生巧”就是这个道理。
首先，作为一名物业管理人员，要端正思想认识。
| 制定目的 | 怕报警器坏了没人知道起火，卷帘门卡住挡不住火，风机不转烟散不出去。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 大楼里所有消防设备，包括烟感、卷帘门、送排烟风机、消火栓、喷淋头、广播喇叭。 | ||
| 职责分工 | 值班员每天看、每周查、每月保养；技术员每季修、每年大保养；主管盯落实、管记录、问问题。 | ||
| 管理要求 | 定时测报警器、吹烟试探测、卷帘手动升落、风机启停试验、消火栓放水、喷淋逐层放水、广播试播。 | ||
| 监督与检查 | 检查要留照片或签字，班长抽查，漏检一次扣分，两次通报，三次重新培训。记录本每月交主管审，缺页重填。 | ||
1.烟温感报警系统
(1)每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接收状态。
(2)每日检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验。
(3)每半年对烟温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底座端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验。
(4)对一般场所每三年、污染场所每一年进行一次全面维修保养，主要项目:清洗吸烟室(罩)集成线路，保养检查放射元素镁是否完好等。
2.防火卷帘门系统
(1)每半月检查一次电气线路、元件是否正常并清扫灰尘。
| 编制目的 | 让电梯一直好好跑，不出毛病，坐的人安心，不卡住也不突然停。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业管的电梯，机电维修部的人天天要盯的那些机器。 | ||
| 职责分工 | 电梯管理员自己动手查、修、记；班组长带着干；主管在后面看看对不对。 | ||
| 操作流程 | 每天至少看一遍电梯各部位；发现不对马上处理或上报；火灾湿水停电按不同法子救急；机房不准乱进，每周打扫干净。 | ||
| 执行标准 | 用手摸电机烫不烫，看油位够不够，听声音怪不怪，灯亮不亮，门顺不顺；用抹布擦、热风吹、鼓风机吹干；工具放固定位置，日记当天写清。 | ||
物业辖区电梯运行管理标准作业规程
一、目的
规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内电梯的运行管理。
三、职责
1、机电维修部主管负责检查电梯运行管理工作的实施情况。
2、机电维修部班组长负责电梯运行管理工作的组织实施。
3、电梯管理员具体负责电梯的运行管理。
四、程序要点
1、巡视监控
(1)电梯管理员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。
| 编制目的 | 让电梯不坏、少坏，出了问题快修好，坐起来不吓人，不掉下去。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 写字楼里所有电梯，还有天天跟电梯打交道的维修工和外包公司。 | ||
| 职责分工 | 电梯维修工自己查、催、盯；外包公司动手保养修；工程管理员在旁边看、查、签字。 | ||
| 操作流程 | 每天看一遍记录表，每周擦机房，按合同做月季年保养，困人15分钟到，故障也得15分钟赶过去。 | ||
| 执行标准 | 日检用《日常巡查记录表》，保养照《保养合同》来，签字要写在《保养报告书》上，换零件记进《设备管理卡》，机房断电才敢擦，轿顶必须打检修开关。 | ||
写字楼电梯维修保养规程
1目的
及时处理电梯故障，确保电技术性能，保证安全运行。
2适用范围
电梯的维修保养工作。
3职责
3.1电梯维修工负责电梯日检及与电梯公司联络，督促并协助其维修保养。
3.2电梯公司负责电梯维修保养及年检。
3.3工程管理员对维修保养进行检查监督。
4工作程序
4.1电梯维修保养工作程序
4.1.1维修保养工作过程中，严格遵守电梯安全操作程序。
4.1.2电梯维修工按《电梯日常巡查记录表》进行日检，机房每周打扫一次，机组清洁一次。
4.1.3电梯公司按《电梯及自动扶梯委托保养合同》对电梯作月、季、年保养，按规定记录。