不动产大宗交易策划运作（优选5篇）

不动产大宗交易策划运作

适配人群	开发企业负责人，投资拓展总监，资本运营经理	使用场景	大宗交易，整盘转让，股权收购
制定目的	大宗交易时间长，建材价格、汇率、政策老变，利润容易飞掉，甚至亏钱。
适用范围	房地产开发商整盘整幢卖物业时用。
职责分工	老板拍板决策，会计盯钱和成本，律师把关合同，公关跑关系。
管理要求	叫价别虚高，回落控制在8-12%；签合同前查对方存款和信誉；定金收5%，首期收15-30%。
监督与检查	每阶段都要留凭证，老板和财务一起核对进度，律师检查条款。漏一步就可能拖半年，钱收不回来。

不动产大宗交易的策划与运作

1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。

2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式:

1)直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。

2)间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。

3)透明叫价(玻璃价)。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。

4)隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。

需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8-12%之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。

3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段:①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定(法人地位、水、电控制)，定金5%，首期款15-30%。

谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。

4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让(卖公司、法人资格)。

5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化(如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，由于汇率变化等因素亏损8亿多)等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。

考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益。

不动产大宗交易策划运作：不动产分店秘书工作细则

适配人群	分店行政秘书，不动产行业文秘，中层管理者助理	使用场景	高管行政支持，日常办公运转，会议事务管理
制定目的	怕经理忙不过来漏事出错，怕电话邮件没人管乱成一团，怕客人来了没人接耽误正事。
适用范围	不动产分店所有秘书，经理办公室、会客室、文件柜、电话、收发邮件这些地方和东西。
职责分工	经理说了算，秘书照着做；秘书要盯紧日程、接好电话、收好文件、安排好客人；事务员和勤杂工听秘书安排打扫。
管理要求	电话开头必须报公司名；文件分三类放好，正办的、常用的、办完的；客人来了先问清谁找、什么事；经理外出前把笔、文件、包都配齐。
监督与检查	经理每周看一次日程表和文件分类表；秘书每天检查桌面、日历、文件柜；没做到就重做一遍，三次不对要当面跟经理说清楚原因；事务员扫不干净扣当天绩效。

z不动产分店秘书工作细则

第一章秘书的任务

第一条秘书的任务是代替公司经理处理些可由其他人完成的工作和为经理的工作做好准备。

第五章本公司秘书的工作有很多项内容，简单地表示如下:

第三条传达;第四条运转;第五条助手;第六条书籍文件整理第七条室内整理第八条代行事务;第九条会议事务;第十条调查;第十一条记录;第十二条接待。第五章以上工作的内容以及分量，根据经理的意图和各项工作的具体内容决定。

第二章秘书的工作内容第六章传达事务的工作内容具体如下:1.接待来访来访者各有不同，事有大小，秘书要区别对待。对应该会见的人，应直接转达对方的意图，并引其进入会客室或经理办公室，不论对方要求见面还是仅仅预约。对不宜会见的人，在请示经理后以“不在”、“正在开会”或“工作很忙”等为由拒绝对方，或是将个人意见报经理后作出答复。2.收听电话收听电话时一定要先声明“这里是××公司”等，然后记下对方的姓名、工作单位、有什么事情，根据对方情况，不妨碍时可明确回答，但一般不说经理是否在。3.转达需要转达时要正确听取对方的身份和要转达的内容，并准确、迅速地转速。4.文件的收发及分送收到的邮件或送来的文件，首先要区别是需直接送呈经理的，还是需秘书先进行处置和整理的，或者是私用文书，需经理办理的要直接送交经理。经理不在时，如果有与经理直接有关的留言、电报、快递，可用电话告知。

第七章日常运转工作1.日程的设计及其安排对所确定经理应处理的事项，如会见、出席高层职员咐、总会等会议的日期和时间进行记录整理，并随时进行调查，协助经理制定出日程表。日程计划应记入每月日程表，必要时在上面记下预定内容和变更情况。2.准备及安排有些工作需要特别的准备和安排，而且这些工作通常都有一定的时间限制，因此必须提前做好适当的准备。第八章用品的整理1.在办公室内平常经常使用的物品及备用品，应在合适的地方放置合适的数量。为些，应设计一张用品及备用品的明细表，在上面记下品种，一月或一周所需数量以及补充的数量和补充日期，此外还必须存有一定量的备用品，以便随时补充。2.经理外出时经理外出时需使用的钢笔、铅笔等，每天都应事先准备好一定数量，需要收入担包内的物品也要作同样考虑。这些需要准备的物品应在询问过经理后制作一张明细表，事先贴在那里以防遗漏。3.文件、资料的准备首先要清楚哪些文件是重要的，如不明白，要详细询问，以便将可能会用的文件材料一并准备齐全。然后画一张文件明细表以方便使用。

第九章文件整理业务1.为使经理处理完毕或正在使用的文件不丢失、散乱，并且随时可以提用，需要对这些文件进行整理。整理工作首先要根据经理意见将文件分类，并放入固定的装具和容器内，使用中还要经常整理，以便很容易地查到文件。2.整理工作的关键是分类项目的确定。保管及整理文件用品的选择和整理、借阅手续的完善。3.业务用的文件分为正在处理的文件、正在运行的现行文件和已处理完毕的文件，此外还有机密类文件。根据应用根据还可以分为每日必用、常用和不常用三种。4.经过这样整理后，有必要对其进行装订，并给每一个文件集合体以一定的户头名称。应在听取经理意见后再制一张文件分类的明细表，将表张贴在保管场所或保管人的桌子上，便于参照。

第十章整理、清扫工作此项工作应由秘书督促事务员和勤杂工来完成。工作中须注意如下几点:1.清理桌面台历和墙上的日历要每天调整日期。桌子要擦

不动产大宗交易策划运作：不动产公司人事经理基本工作量

适配人群	分店秘书，业务人员，店长	使用场景	分店财务管理，业务操作纠偏，员工情绪管理
制定目的	怕财务乱拨款、账目对不上，业务操作出错，员工情绪低落影响干活。
适用范围	各分店秘书、业务员、店长、人事、广告、培训岗所有人。
职责分工	财务盯钱和账，业务盯操作动作，人事盯人情绪和招聘，广告盯广告内容，运作岗盯流程和模板，培训岗盯新人和技能。
管理要求	每月拨款按计划来，月底必须查账，业务操作要当场纠正，招聘每月一次，面谈每月四次以上，广告审查不能漏，流程模板得常更新。
监督与检查	总经理月底看汇报，各主管自己盯手下，谁没做到就补做，再犯要被提醒，严重了要重学流程，检查靠月度报表和面谈记录。

财务:监管各分店的财务运转情况，每月按照计划向各分店秘书拨款，月底审查各分店秘书的财务帐目，向总经理汇报。

业务:指导业务操作，纠正业务人员的不合理操作行为。

人事:负责按照公司规划招募、选拔人才;负责调整员工情绪、激发员工积极向上的精神。每月一次招聘实施;每月四次以上与员工一对一面谈。

广告宣传:负责公司招聘广告、形象广告和案源广告的审查工作。招聘广告每月一次;案源广告每月四次。

运作体系规划、设计、运行、调控:负责总公司组织结构框架设计、运行和调整;公司行政管理、业务管理模板和流程的设计、运行和调整，法律文书体系的设计、运行和调整。

培训及训练:新人基础培训(新人入职半月至一个月)，对业务人员、秘书和店长专业知识和技巧、工作效率、管理能力的培训和训练。

不动产大宗交易策划运作：不动产分店早会流程模板

适配人群	房产经纪人，门店店长，业务主管	使用场景	门店晨会，案源共享，客户协同
制定目的	早会容易流于形式，信息不透明，房源客户情况不清楚，影响当天作业效率。
适用范围	zz不动产所有分店、全体业务员和店长。
职责分工	店长负责主持记录，业务员每人必须汇报分享，主值人员喊开始。
管理要求	白板列清案源15项内容，客户12项内容，行程每日必报，店长日记写满。
监督与检查	店长每天检查白板和日记，缺一项扣绩效分，连续两天不达标要重开早会，区域经理抽查。

zz不动产分店早会流程模板

zz不动产各个分店每天例会时间为8:45~9:25，约40分钟，由主值人员喊开早会。每天早会固定内容如下:

1、每人向店长汇报现有房源数量(出售、出租)及客户数量，店长记录在店长日记里。(2分钟)

2、*每人每天向同事分享急卖案源或急买诚意客户一个。(15分钟)

3、回顾昨日行程及汇报今日行程(3分钟)

4、店长总结(5分钟)每天必选一项的内容:专业知识培训――成功失败案例分析――机会点分析(15分钟)使用说明:*所指案源分享必须由业务员在白板上一一列明，案源分享必须包括以下内容:

1案源名称;

2案源地址;

3房间号码、层数、总层数;

4房型;

5面积;

6有无产证及相关情况、房龄;

7有无按揭及其情况;8装修情况;

9底价、报价及行情价;

10家具、煤气、电器、维修基金送否;

11带看条件;

12周边配套情况;

13得房率、绿化率、物业管理费;

14房东为什么出售;

15卖点和机会点

*所指诚意客户必须包括以下内容:

1价位;2面积;3房型;4楼层;5装修;6是否按揭及特殊情况;7为什么购买;8急迫程度;9看房情况;10看房时间;11性格特点;12关系程度

店长提供如下支持:

专业知识培训包括销售技巧、沟通、心理学、促销技巧、基础知识、业务流程、常见问题、财务知识等内容。成功失败案例分析:指业务人员收意向后退意向的失败案例及成功签约的案例。机会点分析:指在谈案例中的关键问题处理方法和结果的分享。

*早会内容是店长日记的重要组成部分，需详细记录。

不动产大宗交易策划运作：不动产公司员工守则

适配人群	不动产企业员工，新入职员工，一线服务人员	使用场景	入职培训，日常管理，纪律检查
制定目的	怕大家不守规矩出乱子，公司运转不稳，客户不放心。
适用范围	所有在职员工，办公室和办事窗口。
职责分工	领导盯流程，组长管小组，个人守自己岗位规矩。
管理要求	不迟到早退，不串岗办私事，禁烟区不吸烟，不乱动公物。
监督与检查	部门主管天天看，人事每月查记录，没做到扣当月绩效分，三次警告调岗。