土地增值税鉴证业务（16篇）

发布时间：2024-11-12 查看人数：29

【导语】土地增值税鉴证业务怎么写好？很多注册公司的朋友不知怎么写才规范，实际上填写公司经营范围并不难，我们可以参考优秀的同行公司来写，再结合自己经营的产品做一下修改即可！以下是小编为大家收集的土地增值税鉴证业务，有简短的也有丰富的，仅供参考。

土地增值税鉴证业务（16篇）

【第1篇】土地增值税鉴证业务

15.2023年3月某市房地产开发公司转让5年前外购的一栋写字楼，合同注明不含税转让收人8000万元，当年购人土地支付地价款2200万元，该写字楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该写字楼重置成本5000万元，成新度折扣率为70%。缴纳与转让该写字楼相关税金440万元(不含增值税和印花税)。该房地产开发公司转让写字楼应缴纳土地增值税(c)万元。

a.573.50

b.550.00

c.556.80

d.500.00

【解析】:扣除项目金额合计=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(万元)，增值额=8000-6144=1856(万元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，适用税率为30%;应纳土地增值税=1856×30%=556.80(万元)。

7.转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有(abde）

a.旧房产的评估价格

b.取得土地使用权所支付的地价款

c.旧房产的重置成本

d.按国家统一规定缴纳的有关费用

e.因计算纳税需要支付的评估费

【答案】abde

【解析】：选项c:可以扣除的旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。

土增税扣除项目规则

转让主体

房地产开发企业

非房地产开发企业

其他企业

其他企业转让土地使用权

1.取得土地使用权所支付的金额

√

2.房地产开发成本

√

3.房地产开发费用

√

4.与转让房地产有关的税金

√

5.财政部规定的其他扣除项目

√

6.旧房及建筑物评估价格

√

8.以下项目中，转让新建房和转让存量房在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有(ac）

a.取得土地使用权所支付的金额

b.房地产开发成本

c.与转让房地产有关的税金

d.旧房及建筑物的评估价格

e.房地产开发费用

【答案】ac

解析:转让新建房准予扣除的项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额:

(2)房地产开发成本;

(3)房地产开发费用；

(4)转让环节有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目(房企才有)。

转让存量房准予扣除的项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)房屋及建筑物的评估价格;

(3)转让环节有关的税金。

15.下列关于土地增值税税收优惠的说法中正确的有(bcde）

a.企业转让旧房作为改造安置住房房源的，免征土地增值税

b.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免征土地增值税

c.个人之间互换自有住房，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税

d.对个人销售住房暂免征收土地增值税

e.企业销售其开发的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20% (含20%)，免征土地增值税

【答案】 bcde

【解析】:选项a:企业转让旧房作为改造安置住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

13.下列关于房地产开发企业土地增值税清算的相关表述中，正确的有（abc）

a.将开发的房产转为企业自用，产权未发生转移，不征收土地增值税

b.用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理

c.对税务中介机构受托对清算项目审核鉴证出具的符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信

d.土地增值税采用核定征收的，核定征收率原则上不得低于3%

e.将未竣工决算的房地产开发项目整体转让的，不允许按取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%

【答案】abc

【解析】:选项d:土地增值税的核定征收率原则上不得低于5%。选项e:对从事房地产开发的纳税人销售新建房允许按照取得上地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%。

18.2023年4月，张某将2023年6月购人的商铺转让，取得收入600万元。张某持有购房增值税普通发票，注明金额350万元、税额17.5万元，无法取得商铺评估价格。张某计算缴纳土地增值税时可以扣除取得土地使用权所支付的金额商铺的评估价格共计（b）万元。

a.350.00

b.367.50=350+17.5

c.385.88

d.404.25

【答案】b

解析:（1）纳税人转让旧房及建筑物凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除每满12个月计一年，本题中，2023年6购入，2023年4月转让，不足12个月，不涉及加计扣除问题。

（2）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票，按照发票所载价税合计金额计算。

（3）可以扣除取得土地使用权所支付的金额、商铺的评估价格共计=350+17.5=367.5(万元)。

【第2篇】土地增值税申报表清算适用

土地增值税清算项目的销售额是指该项目转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税清算项目销售额审核的基本程序和方法：一是了解企业的清算项目的基本情况的，根据企业报送的相关资料，了解该项目合同、协议及执行情况等；二是了解企业会计核算情况，评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守，查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。三是掌握企业核算的程序，获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对，正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。

土地增值税清算项目审核的要点之一可售建筑面积的审核。在土地增值税清算时，准确地计算项目可售建筑面积，才能正确地将项目开发成本在已售建筑面积和未售建筑面积之间分摊，才能正确地计算项目扣除项目金额、增值额和应缴土地增值税额。可售建筑面积的审核，不是把实测面积报告（有的地方叫房屋建筑面积计算成果表）上的数字简单的相加，因为有些物业，比如地下储藏室等可能没有测绘，所以拿测绘报告数字简单相加得出的结果基本上都是不正确的。可售建筑面积的审核，要结合实测面积报告、规划许可证、施工许可证等相关证件，并实施包括查看现场等必要的审核程序。

1、审核统计项目建设工程规划许可证信息。

建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，各项建设工程经城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证后方可施工。项目所有的建筑业态，建设工程规划许可证或其附件上一般都会有记载，但实测面积报告上却不一定有体现，所以审核统计建设工程规划许可证是审核确定可售建筑面积的基础之一。

序号

证件编号

建设规模

建设项目名称

发证日期

规划建设工程明细

土地增值税清算项目建设许可证审核统计表

2、审核统计项目建设工程施工许可证信息。建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。企业一般在取得建设工程规划许可证之后才能办理建设工程施工许可证。

土地增值税清算项目建设施工许可证审核统计表

序号

证件编号

建设项目名称

建设规模

发证日期

合同工期

施工合同金额、工期

面积、用途(商业、住宅、物业、地下室）

3、审核统计商品房预售许可证。

商品房预售许可证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，没有取得商品房预售许可证不得对外销售。审核商品房预售许可证的主要目的是了解开发项目哪些物业已批准对外销售。

土地增值税清算项目预售许可证审核统计表

序号

项目名称

预售许可证编号

预售建筑总面积

批准预售日期

备注

4、结合实测面积报告，填写可售建筑面积表。实测面积报告是由经批准的单位出具的，是进行产权登记的依据。

楼号

住宅

商铺

阁楼

储藏室

地下机动车库

地下非机动车库

地下附属用房

地下人防

公厕

物业用房

社区用房

建筑面积

可售建筑面积

实测面积报告上列示的建筑面积，按实测面积报告上的数字填入表中相关栏目；实测面积报告上没有列示的，按规划许可证或施工许可证记载的面积填写。

比如：1#楼实测面积报告上记载商业809.88平方米，住宅12001.35平方米，物业用房302.98平方米。这时，应该先把上述三个建筑面积分别填入项目实测面积及可售面积审核汇总表相应栏目。再将实测面积报告与规划许可证及施工许可证比较，发现1#楼实测面积报告比规划许可证和施工许可证少了地下建筑面积520平方米，这个520平方米是什么业态，可否销售，从相关证件上无法判断，就需要通过实地审核确认。一般来讲，在土地增值税清算时，地下非机动车库、人防工程、物业用房、社区用房、公厕、核心筒等作为不可销售面积，住宅、机动车库（车位）、储藏室、阁楼等作为可销售面积。

配套建设的幼儿园，各地规定不一样，有的地方规定必须无偿移交给政府部门，有的地方没有明确，尽管不能办理产权证，但不影响企业对外销售。不可销售建筑面积需要移交给相关部门或单位的，企业需提供移交的证明材料，比如物业用房、社区用房、人防工程等的移交。有的地方对于不可销售面积还要求到房地产管理部门登记公共配套设施，有点地方则无此要求。不可销售建筑面积如果销售了，在计算土地增值税时应作为可销售建筑面积。

土地增值税清算项目审核的要点之二销售额的审核。在销售面积确定基础上，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。审核的主要内容包括：1、审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。2、确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。3、审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。4审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。5审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。6、审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。7、审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。8审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。9、审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。10、审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。11、对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用审核，应区分不同情形分别处理：代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

【第3篇】土地增值税须分别核算，免税条款适用仍有争议

编者按：2023年11月25日，国家税务总局深圳市税务局发布了《土地增值税征管工作规程》，其中关于纳税人享受普通标准住宅土地增值税优惠政策的规定引起了笔者注意。本文从一则案例入手，具体分析现行土地增值税对于住宅非住宅实行的分别核算的机制。而目前深圳新发布的规定，预示了一种新的征管趋势，值得读者关注。

一、案例简介

（一）基本案情

2023年7月5日，新联公司对巴楚新联“未来城”一期1-4号商住楼进行开工建设，2023年12月30日竣工。2023年3月15日，新联公司对巴楚新联“未来城”一期5-6号商住楼进行开工建设，2023年11月15日竣工。2023年11月23日，克州鑫华税务师事务所有限责任公司接受委托，对新联公司开发的“新联未来城一期1-6号商住楼”项目截止2023年5月31日土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。同日，新联公司向巴楚县税务局进行土地增值税清算申报。新联公司申报了“新联未来城一期1-6号商住楼”项目土地增值税：1-4号商住楼增值率为-16.92%，其中普通住宅增值率0.00%，其他项目增值率-16.92%，应缴土地增值税税额0.00元，已缴土地增值税税额470105.92元，应退土地增值税税额470105.92元；5-6号商住楼增值率为-7.74%，其中普通住宅增值率0.00%，其他项目增值率-7.74%，应缴土地增值税税额0.00元，已缴土地增值税额634062.34元，应退土地增值税税额634062.34元，一期应退土地增值税税额共计1104168.26元。2023年11月24日，巴楚县税务局作出准予退还已预缴的土地增值税1104168.26元，且于2023年6月19日将该笔款项退还给新联公司。

2023年10月9日，巴楚县税务局案件检查发现，“我局第一税务所在2023年10月的日常征管工作自查中，对前期退税资料进行复查，发现巴楚县新联房地产开发有限责任公司2023年6月办理土地增值税退税1104168.26元，未按照税收法律、法规的规定对涉及不同类型的房地产项目分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税，属于计税依据和政策适用错误，责令第一税务所追回已退还的土地增值税，并按照税收法律、法规的规定重新审核该项目土地增值税清算资料。”2023年3月7日，巴楚县税务局对“新联未来城一期”土地增值税清算审核报告指出：“1、普通标准住宅清算审核后增值额为-13783747.40元，增值率为0，应缴纳土地增值税0元，已预征0元，应退土地增值税0元；2.非普通住宅清算审核后增值额为-308946.71元，增值率为0，应缴纳土地增值税0元，已预征0元，应退土地增值税0元；3.非住宅清算审核后增值额为8255836.49元，增值率为34%，应缴纳土地增值税2476750.95元，已预征0元，应补土地增值税2476750.95元。”2023年3月15日，巴楚县税务局作出巴地税通[2016]3号《税务事项通知书》对新联公司开发的“新联未来城一期项目”土地增值税清算申报重新审核，认定企业应补征土地增值税2476750.95元。

新联公司对该决定不服，于2023年4月11日申请复议，同年4月14日，喀什地区地方税务局作出行政复议不予受理决定。新联公司不服，诉至法院，要求撤销巴楚县税务局于2023年3月15日作出的巴地税通【2016】3号《税务事项通知/p>;

（二）各方观点

新联公司认为，税务机关在清算土地增值税前，首先应当确立清算单位，清算单位是否合法，是税务机关征收土地增值税行政行为是否合法的重要前提。但是根据各项法律法规规定，土地增值税的最小清算单位为“幢”，而巴楚县税务局却违背规定，将土地增值税的清算单位进一步进行细分，进而导致其土地增值税计算错误，其行政行为明显违法。

一、二审法院均认为巴楚县税务局行政行为合法有效，驳回了新联公司的诉请。

二、争议焦点

本案争议焦点主要包括1、土地增值税的清算单位如何确定；2、土地增值税免税待遇是否可以放弃。

三、华税点评

（一）税局按开发项目类别分别计算土增税不受清算单位影响

上述规定可以看出，土地增值税最小计算单位为一个幢号，但并不影响对一个幢号中不同类型的房屋分别计算增值额，征收土地增值税。现实中大量存在开发商开发的房地产项目仅为一幢楼的情况。上述法律规定就是针对“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”，“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额”做出的。新联公司开发的“新联未来城一期”项目，符合上述法律规定的情形，故巴楚县税务局在清算新联公司“新联未来城一期”项目土地增值税时，对项目中不同类型的房屋分别核算增值额，征收土地增值税的做法符合上述法律规定。

（二）土地增值税必须区分住宅非住宅进行核算，免税待遇并非授权条款

依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定的规定。对于该规定是否为授权性规定，实务中存在争议。

本案中，法院认为：分别核算增值额的目的，就是为了分别计算土地增值税，通过分别核算增值额达到分别计算土地增值税，进而起到税收杠杆调节的作用，达到引导房地产经营方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，促进房地产开发的健康发展的目的。财税字[1995]48号第十三条的规定，并没有赋予新联公司在分别核算增值额和分别计算土地增值税方面具有选择权，而是进一步对应该分别计算，没有分别核算的纳税人，普通标准住宅不得享受免税的规定，是一种惩罚性条款，而非选择性条款。

为核实司法机关的观点，笔者又核查了裁判文书网中其他类似案例，发现近年的裁判口径均与本案一致，即认为：土地增值税必须区分住宅非住宅进行核算，免税待遇并非授权条款。

值得关注的是海南省关于土地增值税清算的地方性规定的变化：

以海南省的规定为例，从中可以得出结论税务机关与司法机关对于土地增值税的分住宅和非住宅分别核算确实是作为强制性的条款来施行的。

（三）新趋势：免税待遇或将作为授权性条款适用

值得关注的是，2023年11月25日，国家税务总局深圳市税务局发布了《土地增值税征管工作规程》，该规程第二十一条规定：“纳税人办理清算申报时，对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅、其他类型房地产的，如纳税人申请享受免征普通标准住宅的土地增值税优惠政策，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税”。该规定可以看出，是否申请免税待遇主动权在纳税人手中，需要享受免税待遇的，应当分别计算增值额、增值率等。此规程中所反映的土地增值税征管新趋势未来如何发展，仍需等待《土地增值税法》及相关条例出台，以作确认。

【第4篇】土地增值税清算报告

一、审核程序

土地增值税清算鉴证项目对审核人员要求较高，既要知晓土地增值税相关税收政策，又要熟悉房地产行业开发流程，了解常见建筑工程单方造价指标。鉴证人员应对申报企业土地增值税清算申报金额与账面金额差异及调整原因、可售面积认定、销售收入和开发成本列报等进行重点审核。

房地产开发周期长、环节多，隐匿收入、虚增成本等涉及的税收问题单纯的就账论账，难以查深查透，需要从外围入手，研究开发项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资与概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用列报的真实性和准确性。

在土地增值税扣除项目审核中，除了需要按政策规定将成本、费用分项归纳整理外，最重要的审核内容是将不得扣除的成本、费用金额剔除。在实务中不得扣除原因一般包括：非本清算项目成本、未取得合法票据、无合理理由的未实际付款、超决算或合同的发票多开、应作房地产开发费用的支出、不合规利息支出、计提的实际未发生成本、竣工后发生的成本、软装家具电器支出、自持自用项目支出、未按规定移交的公配支出等。

土地增值税清算鉴证主要审核程序梳理如下：

1.将房地产开发企业开发期间各期利润表纳入一张总表分年度列示，结合清算项目土地增值税申报表进行趋势分析，关注开发项目损益、纳税情况与同类企业比较是否异常，清算期间有无对前期开发成本进行大额追溯调整，相关账务处理是否合规；

2.收入审核可以选择同一楼号或类似幢号相近时点销售单价进行比较、与周边开发楼盘同期同类项目相同或相近层数房产单方售价进行比较，分析有无售价明显偏低等异常；

3.检查开发成本分类明细表相关内容填报是否完整、同一单位以相同名称列报，然后对未审金额进行筛选排序，依据重要性原则对计入扣除项目前30名业务项目内容实施详式审核；

4.对单项工程账面单方成本价与类似工程造价指标对比，单价或总额偏高项目进行重点审核，关注纳税人有无签订阴阳合同，有无人为拆分工程量虚增成本；

5.对于建安成本未提供工程结算审核报告，尤其是同一施工单位只有部分项目纳入工程结算审核，关注未纳入工程结算审核工程量是否存在重复或虚增；

6.扣除项目建安成本与预警值进行比较，关注单方成本是否异常，有无正当理由。项目竣工验收非施工原因跨期较长，建议以单项主体工程竣工验收作为选取预警值参数时点；对部分企业资料缺失或不配合提供开工、竣工报告，可参考每幢楼竣工标识牌公示开工时间、竣工时间；

7.在审核收入和扣除项目时，重点关注关联方交易是否按照公允价值和营业常规进行；同时应当关注企业长期挂账大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

二、审核策略

结合客户的具体情况，保持职业怀疑并运用职业判断灵活地将审计准则以及分析、函证等基本程序恰当运用，对舞弊风险保持职业怀疑和有效应对，并在实践中不断提升专业水平。为准确界定房地产开发企业土地增值税清算鉴证项目开发成本，某事务所从事土地增值税清算涉税鉴证业务，鉴证人员亲身至项目所在地多个相关政府部门函调获取若干纳税人未提供的充分适当的证据，对形成鉴证结论具有重要的支撑作用。

相关部门函调获取房地产开发项目外部证据情况，举例如下：

财政局：查询土地出让金变相返还情况。

公共资源交易中心：通过外调发现邀请招标项目，时隔半年，二次招标提高关联方中标价近6000万元；招投标文件备案资料反映中标施工单位项目部与供货单位签订甲控主材购销合同，甲控材合同约定单价比施工单位与房地产开发企业实际结算价低30%以上，部分楼幢实际结算价比甲控材合同价高70%。

自然资源和规划局：外调发现人防车位未通过规划验收（依法配建但未经验收合格的人防工程成本，主管税务机关掌握政策口径限于人防办竣工验收）。

市发改委（原市物价局，房企销售备案资料现移交至当地市档案馆）：了解并收集当地发展改革部门对外公布涉及房地产行政事业性收费项目目录文件；通过外调，发现兼顾人防区域地下机械停车位物价部门存档资料有纳税人对外销售价格备案记录。

市物价局价格认定中心：外调取得此前主管税务机关委托小区具体楼幢建安成本的价格认证结论书，报告反映房地产企业提供送审资料下浮率为9%，而申报企业本次提供工程结算资料下浮率均为6%。

住建局：房地产开发企业办理预售许可证登记信息；查询网签房交易时间、金额等备案信息；查询已办理网签但账面仍记开发产品，收入未入账的房源；查询开发项目未售房源数量及面积汇总信息、以便与账面存量房数量及面积核对账实是否相符；通过外调了解已交付使用多年某住宅小区因公建配套等综合验收未通过，整体竣工验收正在办理之中，主管部门暂停商住楼对外销售产证办理；兼顾人防产权属开发商所有，与产权属国家所有的人防工程是有区别的、可售可租，开发商持人防办出具证明至住建部门可予以办理预售许可登记、对外销售可办理商品房网签合同备案；当地2023年已退历年符合文件要求的墙改基金（已废止）款项8000多万元。

民防局（人防办）：外调发现人防及兼顾人防竣工验收证明确认建筑面积与房企申报建筑面积不符；当地人防办2023年印发关于兼顾人防文件没有上位法支持，近几年发文单位已自查自纠，明确兼顾人防产权属开发商所有。

不动产登记中心：通过外调了解地下车位（含兼顾人防车位）不动产登记部门办理产权证要求；当地兼顾人防车位已有多例产权登记在业主名下；针对机械停车位基本单元能否办理共有产权登记，相关负责同志回复无锡等地已试点办理，本地经集体会办，有机械停车位整体空间登记开发商名下先例；对于当地地下车位等产权属于全体业主所有公建配套设施，不动产登记部门暂未依《江苏省不动产登记条例》在不动产登记簿上予以反映。

人民法院：根据网上查询房地产开发企业征信报告，针对部分开发项目分包工程款纠纷等存在司法诉讼，根据司法文书案号外调涉案卷宗资料扫描件，发现房企土地增值税清算项目主体工程总包项目系提供阴阳合同，款项实际结算协议、金额与企业提供涉税鉴证的合同、账面记录不符；实际结算的补充协议、分包协议未提供税务鉴证人员；司法鉴定报告反映代垫原土地所有权人往来款，账面却记入土地征用及拆迁补偿费用；开发土地毛地挂牌出让，拆迁补偿协议约定土地摘牌托底价与实际成交价溢价部分存在房企股东分成，企业管理层篡改删除拆迁补偿协议上述条款，隐瞒溢价分成多计土地征用及拆迁补偿费。（摘选）

作者：陈春艳，单位：苏亚金诚会计师事务所，来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第5篇】土地增值税怎么申报

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。另外，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。其中转让营改增之前缴纳的营业税作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

一、一般计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，在计算销项税额时，涉及抵减土地价款的，还应当扣除相应土地成本。

举例：a房地产公司清算项目为一般计税项目，2023年12月31日申报的土地增值税清算资料中销售台账显示含税销售收入11亿元，全部为普通标准住宅收入，假设该收入对应应扣除的土地成本为3.37亿元(增值税与土地增值税计算分摊口径一致)，销售额=(11-3.37)÷(1+9%)=7亿元，销项税额=7 × 9%=0.7亿元，土地增值税清算收入=11-0.7=10.3亿元

二、简易计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。但对小规模纳税人转让非自建不动产以及一般纳税人转让营改增之前取得的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额为销售额。所以增值税应纳税额为差额除以(1+5%)*5%。土地增值税应税收入为收入总额扣除增值税应纳税额后的差额。

举例：2023年a公司将营改增之前以500万购买的办公楼予以出售，出售的含税收入1000万元，应缴纳增值税为(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，应确认土地增值税应税收入为5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第6篇】土地增值税的计算

什么是土地增值税：

土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。个人出售住宅的，免征收土地增值税。

计算方式：

土地增值税：{计税价-原购入价*（1+n*5%）-上手契税-此次增值税附加-此次业主印花税}*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

注：第一、n（年）=购房发票时间或缴税时间-原销售不动产发票取得时间，不满1年超过6个月算一年，但总的取得时间不满一年不得加计扣除；

第二、扣除项目金额=原购入价*（1+n*5%）+上手契税+此次增值税附加+此次业主印花税；

第三、税率及对应速算扣除系数：

税率及对应速算扣除系数

第四、土地增值税免征情形：

（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承；

（2）夫妻更名、夫妻加名、离婚房产析产；

（3）直系亲属间赠与；（直系亲属包含：父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）

（4）住宅类房屋满两年且出卖方为个人。

举个例子：

【例】下列房屋交易中，可以免征增值税的情形有（ abc ）。

a.章琼继承爷爷章远的住宅

b.吴平将名下的住宅赠与给女儿吴欣

c.陈刚将名下的住宅更名为配偶王艳

d.交易房屋为满五唯一的非住宅

【解】选项a，法定继承免征增值税;选项b，直系亲属赠与免征增值税;选项c，夫妻更名免征增值税。选项d，非住宅满两年也会按照差额计征增值税。因此，本题正确答案为abc。

【第7篇】房地产土地增值税不含税收入

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

【第8篇】土地增值税税率清算2

为某企业高管和业务部门培训土地增值税，站在非财务管理人员角度将土地增值税要点整理如下，供参考。

一、房地产企业独特的项目配比关系使得项目配比同年度配比产生重大矛盾，这是房地产所有重大税收风险的来源。

二、无论是增值税、土增还是企业所得税，都面临预征+清算的模式。

三、土地增值税是房地产税负中最重要的组成部分，也是纳税管理的重点。

四、土地增值税的计算基本逻辑是：

1、收入-扣除项目=增值额

2、增值额*对应税率=应交土地增值税

对应税率从30%——60%。

3、房地产商品房开发清算扣除项目主要有五项：

——土地价款

——开发成本

——开发费用

——税金

——加计扣除

五、土地增值税清算是建立在企业财务核算基础上，根据土增独特要求选择数据进行清算。

六、土地增值税清算时间节点

房地产企业土地增值税采取先预征后清算模式，关键点是何时应该清算。

1、税法规定了主动清算条件和强制清算条件；

2、企业请牢记销售85%和预售许可证满三年两个条件。

七、土地增值税清算单位和范围

1、按照项目清算（立项）

2、如有分期，按照分期清算（建设规划许可证）

3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房应分开计算增值率

八、土地增值税收入中应关注：

1、销售收入中交易价格公允，尤其是存在关联交易情况下；

2、是否存在商品房发生抵债、投资、赠送等视同销售收入；

3、无产权车位转让使用权通常按照销售处理；

九、土地增值税扣除项目应关注：

1、各项扣除内容所应包含内容（略）；

2、会计核算仍然是基础，尤其是成本核算应真实合理；

——土地征用及拆迁补偿费

——前期工程费

——建安工程费

——基础设施建造费

——公共配套设施费

——开发间接费

3、关注会计核算中各项内容同土增扣除各项内容的相同与不同

——会计核算中土地包含着开发成本，土地清算将其分开考虑

——利息核算中在开发成本，清算将其调整计入开发费用

十、土地增值税特殊情况

1、旧房转让不能够加计扣除，按照评估法或发票扣除法；

——使用超过12个月为旧房

——产权办至公司名下为旧房

2、土地使用权和在建项目区别

——土地使用权转让因未投入土增清算不能加计扣除

——在建项目转让土增清算可以加计扣除

3、特殊交易：投资和重组

投资和重组优惠政策均不适用房地产公司，其他公司可暂免征收。

十一、土地增值税清算准备

1、应在项目建设之初尽快进行测算；

2、在项目实施过程中逐步调整和细化测算，并在账务上落实测算数据；

3、在合同、付款、发票和其他证据准备上，各业务部门应同财务紧密衔接做好证据链准备；

4、达到清算条件，财务应牵头做好内部预清算，迎接税务机关清算。

【第9篇】土地增值税税率清算2%

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土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，实行四级超率累进税率的一个税种。对于房地产企业来说，土地增值税是一个税负较重的税，而土地增值税的清算又是项目开发最后阶段算清应缴多少税款、实现多少利润的关键一环，因此掌握土地增值税的清算要诀, 依法合规进行税收筹划，对于房地产企业的最终效益甚至生存都是至关重要的。

房地产企业在开发房地产项目时，一般都采用边开发、边预售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本确定或其他原因，纳税人暂时无法全部准确地计算应征的土地增值税，这时，为了确保国家税收及时、稳定地入库，可以对先取得的收入按一定的预征率预征土地增值税，待开发项目全部竣工、办理结算后，再计算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。

也就是说，土地增值税的征收方式是：先预征，再清算。为此，在搞清楚土地增值税的清算之前，必须先要了解掌握土地增值税的预征预缴。预售房款的房地产项目，按下列公式和步骤计算预缴土地增值税：

①土地增值税预征的计税依据=预售房款—应预缴增值税税款；

②应当预缴的土地增值税税额=土地增值税预征的计税依据×预征率。

各地区按国家规定实行不同的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对未按预征规定期限预缴税款的，要加收滞纳金。

举例：甲房地产企业当期收到预售房款2000万元，土地增值税的预征率为2%。应当预缴的土地增值税税额：

假设甲企业选择一般计税方法缴纳增值税，当期应当预缴的土地增值税计算如下：

①在项目所在地预缴的增值税=2000÷（1+10%）×3%=54.55(万元)

②应当预缴的土地增值税=（2000-54.55）×2%= 38.91(万元)

土地增值税的清算包括时间节点、项目管理、确认应税收入、审核扣除项目金额等内容，涉及财税政策多，计算复杂，完全掌握和准确核算它需要长期研究和积累。企业老板和财税人员必须了解和掌握以下重点内容：

一、土地增值税的清算单位

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国家税务总局国税发【2006】187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。实际经营中，一些房地产企业将不同期开发的楼盘项目混在一起，或者将普通住宅和非普通住宅混在一起计算收入和核算成本费用，这是不允许的，税务机关在清算时将对此进行重点核查，所以企业会计在平时记账是就要记清记对，不能混淆。

对于上述规定中“分期开发的项目”的界定和依据，总局文件没有具体明确，实际执行各地不尽一致，各省区对“分期开发的项目”的规定较多的有：一是以政府主管部门颁发的“工程规划许可证”或“工程施工许可证”作为分期的标准；二是以“销售许可证”作为分期的标准等。

二、土地增值税的清算条件

1、强制性清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

清算时限：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2、选择性清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

清算时限：税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

三、纳税人清算土地增值税应报送的资料

①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

②房地产开发项目清算说明，主要有房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

③项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

④纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、收入的审核工作

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，调整了收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》至《申报表（六）》中，均增加了“视同销售收入”数据列。视同销售收入的确认下面专门有介绍。

清算审核实行案头审核和实地审核。清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

在收入审核时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售面积进行评估，审核有无价格明显偏低的情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

如果有上述非直接销售的情形，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、扣除项目的审核工作

（一）土地增值税扣除项目审核的内容包括：

①取得土地使用权所支付的金额；

②房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

③房地产开发费用；

④与转让房地产有关的税金；

⑤国家规定的其他扣除项目。

具体扣除项目如下表：

扣除项目

具体内容

1.取得土地使用权所支付的金额

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

2.房地产开发的成本

纳税人房地产开项目实际发生的成本

其

中

土地征用及拆迁补偿费

土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等

前期工程费

规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出

建筑安装工程费

以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费

基础设施费

开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出

公共配套设施费

包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出

开发间接费用

直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

借款费用

符合资本化条件的借款费用

3．房地产开发费用

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用

其

中

利息支出

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

其他房地产

开发费用

按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除

4.与转让房地产

有关的税金

营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除

5.国家规定的其他扣除项目

可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除

（二）审核扣除项目是否符合下列要求：

①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，特别是绝对不能虚开和接受虚开增值税专用发票

②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；

③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；

④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；

⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；

⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

六、应纳税额的计算

营改增后，房地产企业进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定收入和相关税金（国家税务总局公告2023年第70号）：

①土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

②与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=应税收入额—扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

土地增值税四级超率累进税率表

级数

增值额与扣除项目金额的比例

税率（%）

速算扣除

系数（%）

不超过50%的部分

超过50%-100%的部分

超过100%-200%的部分

超过200%的部分

从上表可以发现，增值率越低，对应的税率就越低，当然缴纳的土地增值税就越少。普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税。而增值率取决于收入额和扣除项目金额两个因素。也就是要把收入额降到最低，把扣除项目金额筹算到最大，当然前提是要合规。当增值率接近每一档的最大值即临界点时，要尽最大努力使之不超过临界点，从而对应较低税率。

案例： 2023年9月，某房地产公司转让写字楼一栋，共取得含税收入5250元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和相关税费为500万元；房地产开发成本1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%。请计算该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税税额。（注：该写字楼为老项目，适用增值税征收率为5%,城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加2%）

解析：该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税计算如下（对照前文所述的5项扣除项目计算扣除金额）：

（1）把转让该写字楼取得的含税收入转换为不含增值税收入：5250／（1+5%）=5000（万元）；

（2）取得土地使用权所支付的金额（含税收）为500万元；

（3）房地产开发成本为1500元；

（4）房地产开发费用：120+（500+1500）×5%=220（万元）；

（5）准许扣除的相关税费为城建税及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（万元）；

（6）加计扣除金额=（取得土地使用权金额+开发成本）×20%=（500+1500）×20%=400（万元）；

（7）转让房地产的增值额=收入—扣除项目金额=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（万元）；

（8）转让房地产的增值率=增值额／扣除项目金额=2350／2650×100%=88.68%;

（9）增值率88.68% 对应的土地增值税税率为第二档税率40%，速算扣除系数5%:

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（万元）。

土地增值税的清算审核和计算工作非常繁杂，是土地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。目前国地税机构合并后，原来的金三系统将进行合并优化升级，其中的土地增值税征管信息模块进行完善，税务部门依托政府云大数据，获取纳税人的有关数据和项目资料更加方便，企业的收入是否计算正确，企业扣除项目及其金额是否真实、准确，是否合规，有无虚列开支的情况，税务部门审核起来依据的手段和技术应该说越来越先进了。房地产企业要更加合规经营，苦练内功，吃透税收政策法规，把税收优惠政策用足用好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努力的方向和目标。

【第10篇】土地增值税预缴比例

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？

各地土增预征率一览表

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目录1.北京2.上海3.广东4.福建5.重庆

6.江西7.青海8.山西9.黑龙江10.四川11.江苏12.浙江13.河南14.湖南15.湖北16.辽宁17.陕西18.贵州19.新疆20.吉林

21.宁夏22.河北23.安徽24.山东25.广西26.云南27.甘肃28.天津29.内蒙30.海南31.西藏

1北京的规定

关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）

按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：

(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；

(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

2上海的规定

关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）

一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；

二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；

三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；

四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。

3广东的规定

广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）

除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。

关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）

1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。

关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

1.房地产行业土地增值税预征率

2.经济适用住房土地增值税预征率

对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。

关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）

房地产开发项目分类及预征率

（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

土地增值税预征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。

关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）

一、房地产开发项目分类及预征率

(一)住宅类

普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生产经营类

写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。

(三)车位4％。

(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）

一、土地增值税预征率

（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

4福建的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）

土地增值税预征

（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；

（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。

关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）

对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率

一、普通住宅为2%

二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%

三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

关于土地增值税预征率

(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；

(二)普通标准住宅2%；

(三)非普通标准住宅4%；

(四)非住宅6%。

关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）

本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。

关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）

根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。

对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。

纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。

转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）

关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。

关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）

平均预征率调整

（一）商业营业用房：预征率为5％；

（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；

（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。

5重庆的规定

重庆市财政局重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）

严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）

一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：

（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。

（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

（三）独栋商品住宅预征率为5%。

二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。

6江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

7青海的规定

青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

预征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)

其他商品房

商铺4%

其他3%

海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县

其他商品房2%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）

8山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

土地增值税预征率调整为【条款废止】

（一）住宅项目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。

关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）

第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

一、土地增值税预征率：

商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。

商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅3%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”

9黑龙江的规定

黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）

关于土地增值税预征率的确定

纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)

土地增值税预征率

（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）

一、市区预征率

各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

二、县(市)预征率

县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）

普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）

一、土地增值税预征率

（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局黑龙江省财政厅黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）

一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

四川的规定

关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。

（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。

（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局成都市财政局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为2%。

（四）其他类型房地产预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通标准住宅预征率为1%。

（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。

（四）非住宅预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）普通住宅预征率为 1.5%；

（三）非普通住宅预征率为2.5％；

（四）非住宅预征率为3.5％。

11江苏的规定

关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

1、独栋商品住宅：5%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。

12浙江的规定

关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）

自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。

关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）

按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：

类型税率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房产3%

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）

关于房地产开发项目的预征率

对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：

（一）普通住宅预征率为2%；

（二）非普通住宅预征率为2.5%；

（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。

关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）

土地增值税预征率按下列标准执行：

一、普通住宅预征率为3%;

二、其他类型房地产预征率为4%。

13河南的规定

关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）

土地增值税预征率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.

湖南的规定

益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

土地增值税预征率，按下列标准执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；

（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；

（四）单纯转让土地使用权5%；

（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；

（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率

15湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

预征率

1、销售普通住宅预征率为2％；

2、销售非普通住宅预征率为4.5％；

3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。

16辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率

房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;

（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）

一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；

二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；

三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）

一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。

二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。

关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）

据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策

17陕西的规定

陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）

将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%

18贵州的规定

贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）

为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：

一、普通标准住宅，预征率调整为1％；

二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；

三、营业用房，预征率调整为3％；

四、其他房产，预征率调整为1.5％。

纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。

新疆的规定

新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）

关于土地增值税预征率问题

除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。

关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）

新疆维吾尔自治区土地增值税预征率

序号

地区

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

伊犁哈萨克自治州

塔城地区

阿勒泰地区

克拉玛依市

博尔塔拉蒙古自治州

昌吉回族自治州

乌鲁木齐市

哈密地区

吐鲁番地区

巴音郭楞蒙古自治州

阿克苏地区

克孜勒苏柯尔克孜自治州

喀什地区

和田地区

阿拉尔

图木舒克

五家渠

石河子

北屯

铁门关

双河

20吉林的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）

调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。

房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。

关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）

普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。

21宁夏的规定

关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）

纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：

（一）普通住宅为1%.

（二）非普通住宅为1.5%.

（三）其他类型房地产为2%.

（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

按预征率计算应纳税额计算公式为：

应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。

22河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

23安徽的规定

关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）

我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

土地增值税预征率

（一）保障性住房：预征率为0%；

（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；

（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；

（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；

（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。

关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）

住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。

（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

营业用房4%；

其他房地产2%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税预征率按下列标准执行：

（一）保障性住房预征率为0；

（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

24山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：

房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；

（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。

纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。

市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

关于房地产开发项目土地增值税的预征率

（一）普通标准住宅，预征率为2%。

（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。

（三）其他房地产类型，预征率为4%

（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

25广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。

（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）

二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。

三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变

关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）

一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。

二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）

一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

26云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房预征率为1.5%。

2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。

27甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。

28天津的规定

关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）

坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。

坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。

29内蒙古的规定

关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）

一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。

关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）

对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。

关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）

一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。

（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。

（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。

30海南省的规定

关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）

一、土地增值税预征率

(一)海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。

(二)其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。

(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】

(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

31西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。

纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。

持续更新中......

【第11篇】土地增值税和增值税

思维导图

政策要点

（一）纳税人

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。

财税字〔1995〕48号：关于细则中“赠与”所包括的范围问题

细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

（二）征税对象

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

（三）税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200 ％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

（四）收入的确认

1.收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，不仅仅指货币收入。

房地产评估的计税事项是什么？

在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：

（1）出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

2.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

（五）扣除额

1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

3.房地产开发费用

指销售费用、管理费用、财务费用。

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

4.旧房及建筑物的评估价格。

指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

5.与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。

6.财政部规定的其他扣除项目

（1）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

（2）代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

（六）主要减免税政策

1.销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2.个人销售住房免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。

3.政府搬迁免征土地增值税的情形

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

4.单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

5.转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

6.企业兼并重组暂不征收土地增值税

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

8.被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

9.资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

10.根据《财政部、税务总局、海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。

根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。

11.根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

（七）征收管理

1.转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

（1）纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

（2）税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

2.对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

3.清算

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

序号

减免政策

减免项目名称

政策名称

优惠条款

改善民生

对个人销售住房暂免征收土地增值税

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号

第三条

改善民生

转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税〔2008〕24号

第一条第（三）款

改善民生

普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第138号

第八条第（一）项

改善民生

转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》财税〔2013〕101号

第二条

改善民生

转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》财政部税务总局公告2023年第61号

第四条

转制升级

对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

《财政部国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》财税〔2013〕53号

第四条

转制升级

对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

《财政部国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》财税〔2011〕116号

第二条

转制升级

对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

《财政部国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》财税〔2013〕3号

第一条

转制升级

对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

《财政部国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知》财税〔2011〕13号

第九、十、十一条

支持金融资本市场

对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》财税〔2001〕10号

支持金融资本市场

对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

《财政部国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产税收政策问题的通知》财税〔2003〕212号

第二条第4项、第三条第4项、第四条第4项

支持金融资本市场

对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

《财政部国家税务总局关于中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资产管理公司有关税收政策问题的通知》财税〔2013〕56号

第一条

支持文化教育体育

对北京冬奥组委、北京冬奥会测试赛赛事组委会赛后再销售物品和出让资产免征土地增值税

《财政部税务总局海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》财税〔2017〕60号

第一条第（八）款

支持文化教育体育

对执委会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税

《财政部税务总局海关总署关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》财税〔2018〕119号

第一条第（五）项

支持其他各项事业

被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》财税〔2003〕141号

第二条第4项

支持其他各项事业

普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免

因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税〔2006〕21号

第一、四条

支持其他事业

合作建房自用的土地增值税减免

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字〔1995〕48号

第二条

支持其他事业

因国家建设需要依法征用、收回的房地产土地增值税减免

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第138号

第八条第（二）项

支持其他事业

个人之间互换自有居住用房地产免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字〔1995〕48号

第五条

案例分析

案例一：房地产开发企业转让房产

2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

（一）收入2000万元

（二）扣除

1.取得土地使用权所支付的金额=400（万元）

2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700（万元）

3.房地产开发费用=80（万元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（万元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（万元）（管理费用和销售费用不能据实扣除）

4.税金=110（万元）

5.加计扣除=1100*20%=220（万元）

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510（万元）

（三）增值额=2000-1510=490（万元）

（四）税率

增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30%

（五）税额

应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147（万元）

土地增值税纳税申报表（二）

（从事房地产开发的纳税人清算适用）

案例二：非房地产企业转让不动产

某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

1.计算评估价格。其公式为: 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.汇集扣除项目金额。 3.计算增值率。 4.依据增值率确定适用税率。 5.依据适用税率计算应纳税额。应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（1）评估价格=600×70%=420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5（万元）

（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

案例三：个人转让商铺之发票扣除法

王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）

解析：（一）计税收入

1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（万元）

2.计税收入

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

计税收入=1000-28.57=971.43（万元）。

（二）可扣除房产原值

可扣除房产原值=400+400×6×5%=520（万元）

（三）与转让房地产相关的税金

1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43（万元）；

2.购买时缴纳的契税12（万元）。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43（万元）；

（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43（万元）。

（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436（万元）；

（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63（万元）。

案例四：土地增值税清算后销售或有偿转让

甲房地产开发公司开发a项目的可售总面积为45000㎡，截止2023年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500㎡房屋未销售。2023年11月主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。2023年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。

解析：纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

1.打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500＝0.72（万元）

2.公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：

（1）扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）

（2）增值额＝4320－3240＝1080（万元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）

来源：小颖言税

【第12篇】土地增值税清算规程

土地增值税是什么？土地增值税清算怎么办？土地增值税清算的方法的什么？土地增值税清算管理规程是什么？本期众致君就来给大家解答土地增值税清算管理规程是什么。

土地增值税清算明文规定计算应缴纳的土地增值税金额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关信息，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后结清土地增值税。

法律法规依据：《中华人民共和国税收征收管理法》

第一条为加强税收征管，规范税收征管，维护国家税收入，维护纳税人合法权益，促进经济社会发展，制定本法。

第二条本法适用于税务机关依法征收的各种税收的征收管理。

第三条开征、停税、减税、免税、退税、补税，依法执行；法律授权国务院的，依照国务院制定的行政法规执行。

任何的机关单位、个人和单位不可违背法律、行政法规的明文规定，私自作出税收征收、停止征收、减税、免税、退税、补税等与税收法律、行政法规相冲突的决定。

第四条土地增值税清算主体为土地增值税纳税人，税务机关负责土地增值税的受理和审查。

第五条税务机关应当加强与同级财政、发展改革、住房建设、自然资源等部门的信息交流与合作，充分利用第三方信息，加强土地增值税清算管理。

以上就是本期关于土地增值税清算管理规程的全部内容了，喜欢的朋友可以给众致君点点赞哦。

【第13篇】土地增值税纳税申报表三

电子税务局部分新功能于近期上线，大家是不是疑惑一些功能如何操作呢？

这几期小编就来为大家梳理一下

几项功能的操作步骤

今天介绍的是

“房地产项目尾盘销售

土地增值税申报”

功能概述

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人按规定进行土地增值税的纳税申报。

操作步骤

1、纳税人登录电子税务局，依次点击“我要办税” →“税费申报及缴纳” →“其他申报”→“土地增值税”→“土地增值税纳税申报表(四)”，进入申报界面（电子税务局针对各类型房地产尾盘销售已实现一表同时申报的功能，此处任选一个征收品目均可进入同一申报界面）。

2.进入申报界面后，首先选择相对应的项目编号。

3.在附表“清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表”中录入扣除项目信息，并点击保存。

4.回到主表填入收入等信息，确认无误后点击申报。（提示：同一项目不同类型均需申报的纳税人，请在申报表中同时填列相关信息，一并申报。）

5.系统提示“申报成功”。点击“缴款”进入“清缴税款”功能。

【第14篇】土地增值税核算

选对方法合规确认土地增值税应税收入

2023年11月04日中国税务报版次：07 作者：郭立江

房地产开发企业转让房地产取得的土地增值税应税收入，应为不含增值税收入。笔者在实际征管中发现，一些适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，对土地增值税应税收入的确认存在误区。建议房地产开发企业掌握方法，准确计算土地增值税应税收入。

典型案例

房地产开发公司p公司为增值税一般纳税人，其开发的m项目适用一般计税方法计税，2023年6月已完工交付使用。该项目共取得含税销售收入（售房款）10900万元。假设对应的土地成本为4000万元，适用增值税税率9%，那么，p公司应如何确定土地增值税清算时的应税收入？

常见问题

笔者在实际征管中发现，适用增值税一般计税方法计税的房地产开发企业，对土地增值税应税收入的确认，容易存在一些误区。比如，一些房地产开发企业认为，土地增值税应税收入直接等于会计收入，也直接等于不含增值税收入。再比如，一些房地产开发企业直接以所开具售房发票的不含税开票金额作为应税收入。

笔者在梳理p公司2023年7月的纳税申报情况时，发现其《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）“9%税率的项目”栏次，填报本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）10900万元，服务、不动产和无形资产扣除项目本期发生额4000万元、本期实际扣除金额4000万元。《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》填报“按适用税率计税销售额”10000万元，“销项税额”569.72万元。

同时，其《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）“一般计税方法计税”项目的“9%税率的服务、不动产和无形资产”栏次，填报销售额10000万元，销项税额900万元，服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额4000万元，扣除后含税（免税）销售额6900万元，销项（应纳）税额569.72万元。

从申报资料看，p公司累计开具的发票价税合计10900万元。其中，不含税销售额为10000万元、税额为900万元。p公司认为开具的售房发票的不含税销售额10000万元就是土地增值税的应税收入，同样没有考虑因土地价款差额征税所抵减的销项税额=4000÷（1+9%）×9%=330.28（万元）。

计算方法

土地增值税应税收入的确认，无法直接从已有纳税资料、会计账簿中获取，而是需要计算确认。从笔者的实践经验上看，可行的计算方法主要有三种。

第一种方法：以含税收入为基础分两步计算。

《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税收入。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

从以上文件规定可以看出，适用增值税一般计税方法的纳税人，其土地增值税应税收入计算分两步：第一步，计算出增值税销项税额；第二步，将向购房者收取的全部价款及有关的经济收益（以下称“含税销售收入”）减去增值税销项税额，从而计算得出土地增值税应税收入。

具体到本案例，第一步，m项目的增值税销项税额=（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%=（10900-4000）÷（1+9%）×9%=569.72（万元）；第二步，土地增值税应税收入=含税销售收入-增值税销项税额=10900-569.72=10330.28（万元）。与企业自行计算的应税收入相比，多了10330.28-10000=330.28（万元）。

第二种方法：以含税收入为基础用公式计算。

根据增值税销项税额=（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%，土地增值税应税收入=含税销售收入-增值税销项税额，两式合并可以得出，土地增值税应税收入=含税销售收入-（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%=（含税销售收入+土地价款×9%）÷（1+9%）。

本案例中，m项目含税收入10900万元、土地价款4000万元，土地增值税应税收入为（10900+4000×9%）÷（1+9%）=10330.28（万元），与第一种方法的计算结果一致。

第三种方法：以开具的不含税开票金额为基础计算。

土地增值税应税收入=不含税开票金额+土地价款允许抵减的税额=不含税开票金额＋土地价款÷（1+9%）×9%。本案例中，m项目开票金额10000万元、土地价款4000万元，土地增值税应税收入为10000+4000÷（1+9%）×9%=10330.28（万元），与前两种方法的计算结果一致。

值得关注的是，土地增值税应税收入不能与会计收入、企业所得税核算收入、开具发票金额简单地画上等号，也无法从已有的纳税资料、会计资料直接获取，而是要计算取得。房地产开发企业在进行土地增值税清算时，可以结合多种方式进行验算，确保应税收入计算无误。必要情况下，应与主管税务机关沟通确认，防范后续风险。

（作者单位：国家税务总局东营经济技术开发区税务局）

【第15篇】土地增值税中代收费用

作者：严颖

一、纳税人

要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。

二、征税对象

收入指与转让房地产有关的经济利益，不仅仅指货币收入。

三、收入的确认

（一）收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

房地产评估的计税事项是什么？

在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：

（1）出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（二）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（三）根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

四、扣除额

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

（三）房地产开发费用

指销售费用、管理费用、财务费用。

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除。

2.凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格。

（五）与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。

（六）财政部规定的其他扣除项目

1.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

2.代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

五、税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

六、主要减免税政策

（一）销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

（二）个人销售住房免征土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。

（三）政府搬迁免征土地增值税的情形

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

（四）单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（六）企业兼并重组暂不征收土地增值税

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（八）被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

（九）资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

（十）根据《财政部税务总局海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。

（十一）根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

七、征收管理

（一）转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

1.纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

2.税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。

注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

（二）对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

（三）清算

第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

八、案例一：房地产开发企业转让房产

（一）收入2000万元

（二）扣除

1.取得土地使用权所支付的金额=400万元

2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元

3.房地产开发费用=80万元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25万元

（2）其他=1100*5%=55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）

4.税金=110万元

5.加计扣除=1100*20%=220万元

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元

（三）增值额=2000-1510=490万元

（四）税率

增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50%故适用税率为30%

（五）税额

应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元

土地增值税纳税申报表（二）

（从事房地产开发的纳税人清算适用）

九、案例二：非房地产企业转让不动产

解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

1.计算评估价格。其公式为:

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

2.汇集扣除项目金额。

3.计算增值率。

4.依据增值率确定适用税率。

5.依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（1）评估价格=600×70%=420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5万元

（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

十、案例三：个人转让商铺之发票扣除法

解析：（一）计税收入

1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57万元

2.计税收入

计税收入=1000-28.57=971.43万元。

（二）可扣除房产原值

可扣除房产原值=400+400×6×5%=520万元

（三）与转让房地产相关的税金

1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43万元；

2.购买时缴纳的契税12万元。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43万元；

（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43万元。

（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436万元；

（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63万元。

【第16篇】土地增值税案例

【经典案例】某房开公司土地增值税清算案

一、案情简介

2023年11月，b县地方税务局向已按核定征收缴纳土地增值税的xx房开公司送达了《土地增值税清算通知书》，要求其在规定期限内办理土地增值税清算手续，但该公司未按要求办理清算。

2023年6月，b县地方税务局向该房开公司下达《责令限期改正通知书》。7月，该房开公司向b县地方税务局提交了某税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》及相清算资料。

2023年3月, b县地方税务局下达了税务事项通知书（b税通﹝2015﹞01号）,指出清算鉴定报告中“取得土地使用权所支付的价款扣除项目的成本分摊方式”和“开发成本均采取层高系数法进行分摊”不合理。5月，该公司不服向a市地方税务局申请行政复议，请求撤销b税通﹝2015﹞01号税务事项通知书并要求退税。

理由是对未达清算即采取核定征收方式预缴税款不符合土地增值税征收管理规定；对土地增值税清算成本分摊方法不予采信，没有说明依据和理由。a市地方税务局经复议撤销了b税通﹝2015﹞01号通知书并要求b县地方税务局重新作出具体行政行为。7月，该公司不服复议决定，以a市地方税务局为被告向c县人民法院提起诉讼。12月，双方达成和解，该公司自愿撤诉。

2023年3月，b县地方税务局再次下达税务事项通知书（b税通﹝2016﹞01号），同时下达《土地增值税清算结论通知书》。5月，该公司不服再次向a市地方税务局申请行政复议，请求撤销b税通﹝2016﹞01号通知书和清算结论通知书，要求退还多缴土地增值税。

主要理由是：被申请人依据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条以建筑面积法计算分摊扣除项目的方式确定应缴纳的土地增值税侵害申请人合法权益，应依据《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定，按照受益对象，分摊共同的成本费用。8月，a市地方税务局维持复议决定，xx房开公司不服，将a市地方税务局和b县地方税务局作为被告向d区人民法院提起诉讼。12月，d区人民法院判决驳回xx房地开公司诉讼请求。

2023年1月，xx房开公司不服d区人民法院判决向a市中级人民法院提起上诉。5月，a市中级人民法院驳回上诉、维持原判。10月，不服该判决向a省高级人民法院申请再审被驳回。

2023年4月，向a市人民检察院提起行政检察监督申请，请求对a市中级人民法院判决提请抗诉；9月，a省人民检察院作出不支持监督申请决定。

二、处理决定及理由

1.2023年5月，a市地方税务局经过复议后决定撤销（2015）01号通知书，责令被申请人重新作出具体行政行为。理由是：通知书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未说明法律依据和理由，也未告知申请人依法享有的权利事项。

2.2023年12月，d区人民法院判决驳回原告xx房地开公司的诉讼请求。理由主要是：税务机关有权依据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条之规定以建筑面积确定土地增值税的分摊计算方法。

3.二审a市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，再审a省高级人民法院驳回再审申请，理由如d区人民法院。行政监督a省人民检察院任务不符合监督条件，不支持监督申请，理由是：xx房地开公司的计算方式于法无据。

三、法律法规分析

1.税务机关对土地增值税扣除项目是否符合规定有最终确定权。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条是授权性规定，有权按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，也有权按建筑面积计算分摊。

2.纳税人土地增值税扣除项目的计算方式是否合理由税务机关审核认定。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定，是税务机关对土地增值税扣除项目的审核要求，而非纳税人据以确定土地增值税扣除项目的依据。

3.对纳税人提交的鉴证报告未采信的应当告知理由。依据《土地增值税清算管理规程》第三十条、第三十一条规定，主管税务机关有采取适当方法对鉴证报告有关内容的合法性、真实性进行审核的权利，但未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

四、典型意义

1.土地增值税的核定征收管理方式和成本分摊扣除争议是引起诉讼的起因及焦点。2023年诉讼主要分歧在于对核定征收管理方式是否认同，2023年诉讼主要分歧在于是根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定以建筑面积法计算分摊扣除项目的方式确定应缴纳的土地增值税，还是应根据《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定按受益对象不同合理分摊共同的成本费用后计算应缴纳的土地增值税。因此，对土地增值税的成本分摊扣除和征收管理方式必须高度重视，否则容易引起纷争。

2.土地增值税征收管理应于法有据并符合法定程序。土地增值税的征收管理因涉及的中央和地方法律比较多、房地产项目开发周期比较长、清算时实际情况又比较复杂。因此，对土地增值税纳税人的管理应遵循国家有关的税法的管理规定，如在纳税人未达到清算时对其采取核定征收管理并缴纳税款的方式并不符合现行税法有关规定。

3.对鉴定意见或专业问题可申请有专门知识的人出庭发表意见。本案中邀请税务总局常年法律顾问、税收法律专家出庭就纳税人提交的鉴定报告及土地增值税的有关法律问题发表意见，一方面有助于对诉讼涉及的税收专业性问题作出更加明确、具体和权威的说明，另一方面也有助于诉辨双方及司法机关对土地增值税相关法律问题有更加清晰的认识。

五、相关法条

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条。

2.国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条、第三十条、第三十一条。

3.贵州省地方税务局《关于调整土地增值税预征率问题的通知》（黔税发[2008]61号）、《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条。

5.《人民检察院行政诉讼监督规则（试行）》第三条、第五条、第九十三条。

六、风险提示

1.税务法律文书引用法律及规范性文件名称及条款必须要准确、具体。如本案中b县地方税务局税务事项通知书（b税通﹝2015﹞01号）引用的法律依据只有法律文件名称，未列明引用法律文件的具体条款和内容。

2.税务法律文书必须要符合程序要求、内容要完整。如本案中税务法律文书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未按规定说明法律依据和理由，通知书也未告知申请人依法享的法律救济权利事项。

3.采取核定征收的方式征收土地增值税需慎重。根据《土地增值税清算管理规程》和a省地方税务局《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》的相关规定，只有纳税人在符合清算条件时，才实行核定征收管理。

文章来源：贵州省税务局

土地增值税鉴证业务（16篇）

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1、开土地公司不知怎么填写经营范围，我们可以参考上面同行公司的范本填写，填写近期要经营的和后期可能会经营的！
2、填写多个行业的业务时，经营范围中的第一项经营项目为企业所属行业，税局稽查时选案指标经常参考行业水平，排错顺序，会有损失。
3、准备申请核定征收的新设企业，应避免经营范围中出现不允许核定征收的经营范围。