土地增值税账务处理（16篇）

【第1篇】土地增值税账务处理

土地出让金的会计核算如何做？作为土地出让金的账务处理，小编老师认为可大致分为两种情况入账，分别是房地产企业的土地出让金和非房地产企业的土地出让金，前者能够最终靠开发成本来核算，后者通常是将其计入非货币性资产科目核算的．更多相关的介绍资料欢迎学员们来阅读下述文章．

土地出让金的会计核算如何做

１、房地产企业土地出让金入账处理：

借：开发成本－－－土地成本

贷：银行存款

土地成本，包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为非货币性资产摊入管理费用．这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产．

开始记账入册直到结算的全过程以及其中的环节都叫做账，是指会计进行帐务处理的过程，一般从填制凭证开始到编制报表结束的整一个完整的过程·也称会计实务．

２、非房地产企业土地出让金入账处理：

借：非货币性资产－－－土地使用权

贷：银行存款

土地出让金可以抵扣增值税吗？

准确来说，土地出让金不是抵扣增值税，是可以差额扣除．

根据国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（２０１６第１８号公告）：

第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额．销售额的计算公式如下：

销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（１＋１１％）

差额计税时，销售额可以减购买土地成本后，按差额计算交纳增值税．

土地出让金的会计核算如何做？通过上文小编老师讲解到的有关的资料学习，不少学员们应该清楚作为土地出让金在会计核算时，不是通过开发成本核算是通过非货币性资产科目来核算的，如果你们对此上文讲解到的有关的资料有问题，那么小编老师建议你们可以来这个地方进行免费搜索学习．

【第2篇】土地增值税简易申报表

土地增值税清算是房地产行业财务人必须知道和必须深入理解的必备会计专业技能。对于房地产企业来讲，土地增值税清算的概念是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应该缴纳的土地增值税税款，并向税务机关t提供有关资料，填写土地增值税清算申报表，办理土地增值税清算手续，结算该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

在土地增值税清算会计核算程序上，基本上分为以下几步，即土地增值税清算对象的选择，土地增值税清算时点的确认，土地增值税清算收入的确认和核算，土地增值税清算成本的确认和核算，以及土地增值税清算申报表的填列等。

本文主要谈一谈土地增值税清算收入的会计核算，在所说清算收入的会计核算之前，我们先了解一下土地增值税清算对象的选择及清算时点的确定。

土地增值税清算对象的选择

土地增值税清算对象是指税务机关认可的需要进行土地增值税清算的单位工程或组合。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。而根据国税发【2006】187号的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产项目为单位进行清算，对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

清算审核时，应注意审核该项目是否经过有关国家部门审批备案的的项目为单位进行清算，对于分期开发的项目是否以分期项目为单位，不同类型的房地产项目是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

不同开发产品是否作为一个成本核算对象需要考虑：

1.是否属于同一国有土地使用证界定的土地范围。

2.是否属于同一建设工程规划许可证报建的工程。

3.是否属于相同房产类型。

4.开工、竣工时间是否接近。

确定了清算对象后，财务人员应该根据掌握的资料对项目是单个核算还是组合清算进行土地增值税清算预测，从而判断以基本的核算对象还是组合核算对象的税负高低，这也就为土地增值税的税务筹划留下了空间，但这样选择一定要考虑当地税务机关的相关规定。

土地增值税清算的时点

根据土地增值税清算管理的相关规定，纳税人符合下列条件的，应进行土地增值税清算：

1.房地产开发项目全部竣工，完成销售

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

3.直接转让土地使用权的

对于符合以上情况的纳税人应在满足条件之日起90日内到税务机关办理清算手续。

同时规定对符合以下条件之一的主管税务部门可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用。

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕。

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

对房地产企业财务人来讲，如果能充分利用上面的土地增值税清算对象的选择和清算时点的有关规定，可以进行土地增值税的纳税筹划。

土地增值税清算收入的确认和会计核算

土地增值税的清算，销售收入的确认将直接影响土地增值税应纳税额的计算和准确性，在企业采用多种多样的促销方式时销售方式、结算方式、开票金额等都可能与税务机关的确认存在较大差异，因此应严格按照税法的规定进行清算确认。

一、营改增后土地增值税应税收入的确认

营改增后，纳税人转让房地产的土地增税应税收入是不含税收入。如果房地产企业采用预售账款方式销售自行开发的房地产项目的，其计税依据为预收款与应预缴增值税额之差。

纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配、抵债、换取其他非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售。

纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除的确认按照国税【2010】220号文件规定执行。

二、已全额开具商品房销售发票的收入确认

土地增值税清算所确认的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关经济利益，且收入为不含增值税销售收入，因转让房地产而收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款利息以及其他经济利益，均应当确认为房地产转让收入，但房地产违约，导致房地产未转让的，应属于与转让房地产无关的经济利益，不确认房地产转让收入。

三、未开票或全额开票收入的确认

对未开票会全额开票收入的确认，应以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入，或以销售合同明细表和预收账款明细等确认收入。对于销售合同所载面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（未完，正在更新）

【第3篇】土地增值税核定征收税收文件

土地增值税对房地产企业来说是税负最重的一个税种，很多企业就想到土地增值税的核定征收，什么情况下企业可以进行核定征收？

按照国税发2006 187号文件第七条规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

国家层面上仅有上述文件规定了核定征收的范围和条件，但是具体办理的程序和方法文件中并没有规定。前段时间广东省率先发布了《广东省税务局土地增值税清算管理规程》，在这个文件里重申了核定征收的范围、程序和方法。

《广东省税务局土地增值税清算管理规程》延续了国税发2006 187号文核定征收规定，明确主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。同时对核定情形的判定、上一级税务机关核准及核定决议、备案等进行详细说明。

该文件中规定符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，对房地产项目开展核定征收核查，根据不同情形，采取参照同期同类型房地产销售价格、向国土部门查询项目土地成本、根据清算项目相关的建筑面积、实体体积、占地面积等工程量指标并参照当地扣除项目金额标准等方式，核定计算收入和扣除项目金额，经主管税务机关集体审议，报上一级税务机关备案，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

按照上述方式仍然无法计算征收的，可采取核定征收率方式征收土地增值税，核定征收率不得低于5%。但在实务操作过程中，住宅的土地增值税核定征收率不得低于5%，非住宅的土地增值税核定征收率不得低于7%-8%。

因此，根据以上税法规定，企业符合条件的，土地增值税是可以核定征收的。但企业具体采取哪种方式，要根据企业的测算结果而定。如果测算结果高于土地增值税的最低核定征收率，企业可采取核定征收；如果测算结果低于土地增值税的最低核定征收率，作为房地产开发企业一定要做好项目资料储备，通过合理筹划，进行查账征收来降低土地增值税负。

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【第4篇】土地增值税清算最新政策6

土地增值税清算工作，不管是面向税务局还是面向企业，思想一定要正，为什么这么说呢？这是一份职责担当在里面，“正” 指的是不能以盖章或者报告产生为目标或者成果。

面向税务局，保证”正“的思想，要有”征纳成本“的心、要有”防范风险“的原则、要有”公平公正“的准则，一定不要将底稿、底稿挂在嘴边，税局的人员，最担心风险了，这个项目清不清不要紧，但是要清的项目一定要明确为什么要进行调整、为什么要进行扣除，哪项政策规定的，哪个依据可以执行，计算的口径与上级机关所要求的是否一致，所产生的结论如果企业反驳的时候，我应该怎么回答，这些事情都是面临的实打实的问题，这些问题都是要有数据支撑、政策支撑，所有的专家不如将数据摊开更有说服力。

面向企业，保证”正“的思想，要有合规的心，有遵法的准则，有降低成本的想法。一定不要将鉴证、鉴证挂在嘴边，企业关注的就是经营风险及经营收益，花上几千块钱出一份鉴证报告，但是要缴纳上千万的税或者为其他的项目留下了隐患，得不偿失。企业认员，清算项目是必须要走的一步，那么咱们就找合规性，就是符合规律、尊重事实、对标项目，参考案例，数据说话，避免为其他项目及下一个项目的开展留下税收隐患及成本隐患。

所以， 这篇文章没有用chatgpt。因为土地增值税清算工作的确是风头浪尖的工作，也是良心业务，理的清、说的明、看的懂，这是我们必须要达到的。

【第5篇】土地增值税税率形式

“ 土地增值是房地产企业的三大税种之一，通常占到税负三分之一，也是几个税种里面理解难度最大、变化最大的一个税种，所以有必要专门分析。”

1、土地增值税

土地增值税，是单位或个人转让土地使用权、地上建筑物及附着物时，根据转让取得的增值额为课税对象征收的一种。征收土地增值税可以加大房地产的开发和交易调控力度，有助于抑制炒房行为，避免从房产交易中获得暴利；同时能增加国家的财政收入。

土地增值税=增值额×税率。

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额。开发土地的成本、费用。新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。土地增值税实行四级超率累进税率，分别为30%、40%、50%和60%。房地产在转让过程中，产生高增值的多征税，低增值的少征税，没有发生增值额的不征税。

(一)增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%；

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；

(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

园区开发税种中土地增值税相对比较复杂，在土增税难以准确计算的情况，企业一般按照预收款或开具发票金额，预缴1%~3% 的土地增值税；比如江苏省规定：南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

2、如何节税

企业转让土地必须缴纳土地增值税，不能逃避任何纳税责任，但可在政策和法律的范围内进行合理节税。

首先要确认收入，这个相对比较明确，但也可以通过适当规划来分拆收入，因为土地增税税率高，其他收入缴税的费率低，比如有的收入可以分为销售服务收入或会员咨询费。

其次重点是如何计算扣除项目。以下费用可以扣除：①取得土地使用权产生的成本；②房地产开发成本；③房地产开发费用；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。这里面可以将管理和财务费用进行统筹。

再则，要关注临界点。一方面考虑提高销售价格带来的收益，另一方面考虑降低销售价格带来的税收优惠，对两者进行综合权衡，从而选择最优方案。

符合清算条件后，再按照实际销售额、扣除项目等数据，计算并补缴其余部分的土地增值税。如果清算后补缴的土地增值税金额较大，适当延迟缴税时间，也是一种有效的节税途径。

另外房地产开发企业建造的商品房（不含已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋），应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内（含）转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。这也给了园区操作空间，可选择按新建房或存量房缴纳土增税。

来源：产业园区运营如有侵权请联系删除！

【第6篇】土地增值税税收优惠

根据《国家税务总局关于实施<中华人民共和国印花税法>等有关事项的公告》(国家税务总局公告2023年第14号)，自2023年7月1日起，土地增值税原备案类优惠事项办理方式实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”。

纳税人在土地增值税纳税申报时按规定填写申报表相应减免税栏次即可享受，相关政策规定的材料留存备查。纳税人需对留存备查资料的真实性、完整性和合法性承担法律责任。

土地增值税原备案类优惠政策包括↓

一、对个人销售住房暂免征收土地增值税

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)(减免性质代码：11011701)

二、转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)(减免性质代码：11011707)

三、对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

《财政部国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》(财税〔2013〕53号)(减免性质代码：11052401)

《财政部国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》(财税〔2011〕116号)(减免性质代码：11052501)

《财政部国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》(财税〔2013〕3号)(减免性质代码：11059901)

《财政部国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并整资产合过程中涉及的增值税、营业税、印花税和土地增值税政策问题的通知》(财税〔2011〕13号)(减免性质代码：11059902)

《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税〔2001〕10号)(减免性质代码：11083901)

《财政部国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际(集团)有限公司有关资产税收政策问题的通知》(财税〔2003〕212号)(减免性质代码：11083902)

《财政部国家税务总局关于中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资产管理公司有关税收政策问题的通知》(财税〔2013〕56号)(减免性质代码：11083903)

四、被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2003〕141号)(减免性质代码：11129901)

五、合作建房自用的土地增值税减免

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)(减免性质代码：11129903)

纳税人应按规定归集和留存相关资料备查。税务机关将适时开展后续管理，发现不符合优惠条件或不能按要求提供留存备查资料的，将按照税收征管法等有关规定严肃处理。

土地增值税核准类优惠不适用上述规定，仍按照现行规定办理。土地增值税核准类优惠：

1.普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第138号)(减免性质代码：11011704)

2.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免征土地增值税

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕141号)(减免性质代码：11129902)

3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产土地增值税减免

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第138号)(减免性质代码：11129905)

本文来源：本文收集整理于云南税务公众号

声明：本文仅供交流学习，版权归属原作者，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知，我们将立即删除，谢谢

编辑：sometime编制：2023年07月11日

【第7篇】土地增值税优惠

在实务操作中，很多财务人士不知道企业土地转让应该交哪些税？税率是多少呢？怎么样在合法的情况下去合理避税？土地买卖和股权转让又有什么区别？

通常情况下，土地不能直接转让，土地只有在开发投入达到项目总投资（不含土地成本）的25%之后才可以转让。只有在企业改制重组、破产清算等特殊情形下土地才有可能直接转让。土地的转让涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税以及土地购买方的契税。

根据土地的取得时间不同（是否在营改增之前），增值税税率可能为5%，也可能为9%；土地增值税适用30%到60%四档超率累进税率；企业所得税适用25%的基础税率；印花税适用产权转移书据万分之五的税率；契税适用3%-5%的比例税率，具体税率根据当地实际情况确定。

合理的税务筹划主要考虑企业改制重组的相关税收优惠，土地买卖涉及不动产权属的转移，应征契税和土地增值税，而股权的转让不涉及不动产权属的转让，仅需缴纳所得税和印花税，虽然国家税务总局原先发文“以转让股权的名义转让不动产需要缴纳土地增值税”，但是从各地的税务实践和相关税务司法判例的情况来看，通过转让股权的形式转让不动产无需征收土地增值税。

【第8篇】土地增值税申报期限

原文标题：税收每周要文 | 07.30-08.05重要法规辑要

税收每周要文是华盟·税纪云推出的税收特别栏目，税纪云平台每周准时为您奉上过去一周重大税收政策文件要点，持续为您传递、解读最新的税收政策动态，提供最新财税信息。

01 关于《实施税收协定相关措施以防止税基侵蚀和利润转移的多边公约》对我国生效并对部分税收协定开始适用的公告（国家税务总局公告2023年第16号）

文件概要：

《实施税收协定相关措施以防止税基侵蚀和利润转移的多边公约》（以下简称《公约》），旨在一揽子修订现行双边税收协定，落实与税收协定相关的税基侵蚀和利润转移（beps）行动计划成果建议。截至2023年6月30日，包括我国在内的97个国家或地区签署了《公约》。现将《公约》对我国生效并对部分税收协定开始适用有关事宜公告如下：

《公约》将于2023年9月1日对我国生效；

截至2023年6月30日，根据税收协定缔约对方完成《公约》生效程序的情况，《公约》将适用于我国已签署的47个税收协定，开始适用的时间根据《公约》第三十五条（开始适用）的规定，通常依据《公约》对税收协定缔约双方中后一方生效的日期确定。

02 江苏省税务局关于调整印花税纳税期限等有关事项的公告（国家税务总局江苏省税务局公告2023年第3号）&宁夏回族自治区税务局关于明确印花税纳税期限的公告（国家税务总局宁夏回族自治区税务局公告2023年第1号）&甘肃省税务局关于印花税征收管理有关事项的公告&四川省税务局关于印花税和土地增值税有关申报纳税期限的公告（国家税务总局四川省税务局公告2023年第5号）

文件概要：

为了全面落实《中华人民共和国印花税法》，各地税务局根据《国家税务总局关于实施〈中华人民共和国印花税法〉等有关事项的公告》（2023年第14号）相关规定，明确当地印花税有关征收管理事项。主要内容总结如下：

【第9篇】土地增值税汇算清缴

具体案例：企业所得税汇算清缴前缴纳的土地增值税是否可以税前扣除？

回答：可以。

根据规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。同时，企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证。

综上所述，缴纳的土地增值税如果是属于汇算清缴所属年度的，并且在汇算清缴结束前如果能取得汇算清缴所属年度税款的扣除凭证，则可以税前扣除。

提醒：对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过 5 年。

参考来源：《企业所得税法实施条例》、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第六条。

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三遍buff...

【第10篇】土地增值税申报表

土地增值税的清算工作也是蛮复杂的！一般情况下，房地产项目竣工完成后，对应的也会安排做好土地增值税清算工作，达到土地增值税清算条件后，一般是三个月内完成清算工作。大多数会计比较头疼的是土地增值税清算申报表的填写！

近日工作不是很忙，就在这里跟大家分享一下：2022土地增值税清算申报系统，含有101个申报表，有兴趣的一起看看吧！

备注：本篇文档没有表格，下载下来的是图片！需要表格的不用下载。

一、2022新版全自动土地增值税清算系统

1、企业基本情况表

2、扣除项目汇总表（已售普通住宅）的申报

3、前期工程费审核表(已售普通住宅)

4、建筑安装工程费审核表(已售普通住宅)

5、公共配套设施费审核表(未售普通住宅)

6、开发间接费用审核表（已售普通住宅）

7、与转让房地产有关的税金审核表(已售普通住宅)

…….

1、土地增值税测算表

2、土地增值税筹划部分

三、土地增值税纳税申报表模板

（内容较多，部分展示）

1、土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）

填表说明：

2、清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表

填表说明：

【第11篇】土地增值税的清算

1.清算对象确定难

根据税法相关规定，土地增值税清算分为必须清算和可以清算两种情形。在土地增值税清算管理实际工作中，由于涉税信息不对称，税务机关并不能及时掌握纳税人需要进行土地增值税清算的情形。同时，在项目分期开发的情况下，是按期数来确定清算对象，还是按建设工程规划许可证等确定清算对象，其实并不规范和统一。此外，对于土地增值税可以清算的情形，由于没有事先进行税收测算，而是单纯根据销售比例和预售期限来通知清算，造成目前土地增值税清算结果退税的多、补税的少。

2.清算收入审核难

目前土地增值税清算收入主要依赖于企业的土地增值税清算申报数据，虽然收集了一些第三方数据，但主要依靠手工操作进行网签合同、实测面积、销售单价等的比对，土地增值税清算工作量大，效率较低，工作效果也不佳。对房地产项目总可售面积、视同销售、房地产开发产品类型、房地产价格区间等收入因素，缺少第三方信息自动验证、比对，大大制约了大数据作用的发挥。

3.扣除项目核实难

当前困扰土地增值税清算的最大难题是开发成本难以核实。开发成本项目多、业务多、票据多、时间跨度长，如果单靠人工审核，只能发现一些形式方面存在的问题，难以挖掘一些深层次的问题。一些与开发成本有关的内部数据和第三方信息，如土地出让金及返还、政府规费、工程费竣工结算备案信息、发票、税金等，只能以人工方式收集和整合，很难以迅速形成链条。

4.清算结果产生难

土地增值税清算被称为“第一难”的税务工作，一项清算工作往往历时数月甚至一年。同时，由于土地增值税清算人员业务水平和业务习惯等不同，产生的清算结果基本不同，容易与纳税人发生争议。土地增值税的申报表、审核表的数据不能自动计算，人工计算量大，容易发生差错。清算审核发现的疑点和问题需要手工汇总和处理，清算报告和清算结果需要手工录入。这些因素极大地影响了土地增值税清算的效率和效果。

【第12篇】土地增值税扣除

房地产企业在进行土地增值税清算时，扣除项目的金额的确定显得尤为重要，那么在实际操作过程中，如何掌握和控制对于土地增值税清算的影响非常重大，下面为大家整理了土地增值税扣除项目的相关内容。

土增税前扣除合法票据形式

营改增前后，土增税前扣除合法票据形式的变化（建筑工程）

土地增值税暂行条例实施细则。

土地征用及拆迁补偿费的范围∶土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

国税函【2010】 220号：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

拆迁补偿费

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发【2006】187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

装修费用

国税发【2006】187号

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

实务中不同情况的处理：

（1）如果用商品房装修样板房，装修费应当计入开发成本。

（2）如果在商品房之外装修样板房，装修费应当计入销售费用。

（3）如果企业装修精装房，其装修支出也应当计入开发成本。

预提费用

国税发【2006】187号

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

国税发【2009】31号

可以预提的成本费用：（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

质保金国税函【2010】220号

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

公共配套设施费的土增处理国税发【2006】187号

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

希望本期的“扣除项目问题解析”能给您带来一定的借鉴之处，如有疑点期望与您共同探讨解决。协同软件将不断聆听市场声音，拥抱机会和变化，与客户共同成长，为实现客户价值而不懈努力。

【第13篇】土地增值税纳税申报表二

”（点击蓝字查看案例）中房产类别为例制表

（二）计算与转让房地产有关的税金

“营改增”之后，一般纳税人适用一般计税方法，已转让房地产有关的税金是城建税(7％)，教育费附加(3％)。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城建税)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”房地产企业就一个开发项目而言可以计算实际缴纳的城建税和教育费附加，但落实到各类房产，只能推算，总金额是一致的。

每类房产实际缴纳城建税=该类销售收入总额×增值税税负率×7%

开发项目实缴增值税额=（销项税额－销项税额抵减额）－累计进项税额留抵

开发项目增值税的税负率=实缴增值税÷销售收入总额×100%

各类房产应缴城建税、教育费附加计算表

（三）土地增值税纳税申报表的填报

土地增值税纳税申报表见《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号，以下简称总局文件）的附表土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）

(1)房产分类：总局文件将房产分为三类，为真实反映房地产企业所开发的各类房产应缴土地增值税情况，企业可根据项目情况将房产分类，如果按照三类填报，可以将房产类别合并，例如：“非普通标准住宅”与“联排住宅”合并为“非普通住宅”，“商铺”与“写字楼”合并为“其他类型房地产”。

(2)“转让房地产收入总额”就是土地增值税的“应税收入总额”。“营改增”之后，一般计税方法计算的土地增值税的应税收入总额与企业所得税的销售收入总额不一致，应税收入总额按照“销售收入总额×(1+销项税额抵减率)”来计算，各类房产的“应税收入总额”是先在“各类房产应税收入总额换算表”中计算，再填报土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）。

(3)“房地产开发成本”六个成本项目，按照单位成本乘以销售面积计算填报。

(4)“房地产开发费用”，按照“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”之和分别乘以5％计算填报“利息支出”和“其他房地产开发费用”。

(5)“与转让房地产有关的税金等”。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”先计算开发项目增值税的实际税负率，然后按照各类房产的销售收入在“各类房产应缴城建税、教育费附加计算表”中计算后填报。

(6)“已缴土地增值税税额”是按照税务总局规定的土地增值税预征率计算的。

上述介绍的土地增值税纳税申报表的填报方法，是从取得各业务部门提供的成本核算资料开始，经过成本的分配计算，直接计算填报土地增值税纳税申报表。

【第14篇】旧房转让土地增值税申报表

今年的税务师考试，大家普遍反映考查了很多土增税的知识点，特别是涉及到多数人都不太熟悉的旧房转让部分，今天小编整理了相关政策，一起学起来～

今天我们就来讲讲旧房转让相关的土增税政策~

基本概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人所征收的一种税。

课税对象

土增税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得的增值额。

纳税人

土增税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，该包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

增值额

纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。

收入

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

扣除项目

(一)取得土地使用权所支付的金额：

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)财政部规定的其他扣除项目。

税率

接下来我们来了解与旧房转让有关的土增税政策~

01、旧房及建筑物

新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房。

02、旧房及建筑物的评估价格

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第七条第四款规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经主管税务机关确认。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税﹝2006﹞21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为‘与转让房地产有关的的税金’予以扣除，但不作为加计扣除的基数，在《土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）》中填入“购房契税”栏次。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

03、与转让房地产有关的税金

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第七条第五款：“与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。” 因转让房地产交纳的大幅教育附加，也视同税金予以扣除。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年70号）规定：“营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中‘与转让房地产有关的的税金’不包括增值税。”

04、其他规定

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(二)提供扣除项目金额不实的；(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第十三条：“条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，评估价格须经当地税务机关确认。”

05、申报

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

友情提醒

实践中，各省（自治区、直辖市、计划单列市）对纳税人转让旧房及建筑物土地增值税清算，会根据现行土地增值税规定作出具体征管规定。

【第15篇】土地增值税预征计算方法

预征土地增值税是指自然人对土地或者土地上建筑物附着物的使用、转让过程中产生的税。国家征税肯定会有相关法律依据来确定和指导征税的正常进行。那么预征土地增值税计税依据是什么？

下面北京京坤律师事务所为大家介绍下相关内容。

一、预征土地增值税计税依据是什么

１、全国普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2％、3％、4％，其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率按国家税务总局规定的标准，即2％执行。

２、纳税人根据自行计算的预计增加率预缴土地增加税，对计算出的预计增加率大于100％且小于或等于２200％的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为5％。

３、对计算出的预计增加率大于200％的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为８％。预计增加率根据《中华人民共和国土地增加税暂行条例》及其实施细则的规定计算。

４、全国保障房仍暂不预征。公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，暂不实行预征。

５、目前主要针对不动产和建筑行业采用预征办法，主要有5％、3％和2％的档次。预征增加税是一种出于税款均衡入库需要的预交方法，需要在规定时间内按照规定税率或者征收率重新进行计算和申报。

二、土地增值税如何征收

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（１）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；

（２）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

（３）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

（４）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

三、土地增值税应纳税额的计算具体步骤

第一步：计算增值额：房地产转让收入－扣除项目金额；

第二步：计算增值率（目的是与适用税率作比较）：增值额÷扣除项目金额×100％；

第三步：根据土地增值税率表（主要依据上图“级距”部分），选择适用税率和速算扣除系数；

最后一步，就可以计算应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

北京京坤律师事务所小结:

以上就是北京京坤律师事务所为大家介绍的预征土地增值税计税依据是什么的相关内容，土地增值税的计算公式是增值额乘以税率就是应该缴纳的税额。上文介绍了土地增值税的税率，大家可以阅读了解。

【第16篇】土地增值税计算案例

我国税收项目众多，其中土地增值税便是其中一种，在房产交易过程中，个人或者单位都要根据规定缴纳土地增值税，那土地增值税计算方法是什么？税率是多少？

一、什么是土地增值税？

土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。

1、需要缴纳土地增值税征的情况

（1）转让国有土地使用权；

（2）房地产的交换，房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税；

（3）房地产抵押，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳土地增值税。

2、不需要缴纳土地增值税情况

（1）以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围；

（2）转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税；

（3）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；

（4）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

二、土地增值税计算方法

1、土地增值税是用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，并按照四级超率累进税率进行征收，依据增值额与扣除项目金额的比例来确定对应的税率和速算扣除率，其中增值额占的比例越高，交的税越多，具体计算方法如下：

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

注：自从2023年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。

案例：

一个项目转让房地产收入总额是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额与扣除项目金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

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