房屋租赁居间合同需注意的问题（16篇）

【第1篇】房屋租赁居间合同需注意的问题

房屋租赁居间合同需注意的问题有：

1，居间协议设定买卖义务。居间协议约定的是委托人与中介之间的权利义务关系，不能对委托人设定必须签订买卖合同的义务。

2，交易不成收取“违约金”。《合同法》明确规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

3“意向金”牵制委托人.许多中介公司会要求买方支付一定数额的意向金“以示购买诚意”，一旦中介公司收到该笔费用后都会利用它牵制委托人，使其不得不签订买卖合同

4先收费再办手续按规定，经纪机构单方收取的中介费用最高为房地产交易中心登记成交价的1%;经纪机构在办理完产权过户、户口迁移等手续后方可收取中介服务费。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”

【第2篇】对房屋租赁面积有异议要如何处理

在房屋买卖中，购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷。购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。

关于面积误差问题，买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围(如3%)内的误差，不视为卖方违约，但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补;若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围(如3%)应视为卖方违约，卖方应承担违约责任。

【法律依据】

《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三条：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

【第3篇】如何认定房屋租赁合同效力

房屋租赁合同效力的认定主要包含以下几个方面：

一、审查合同的主体是否适格。

二、审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。

三、审查是否进行过登记备案。

四、审查房屋租赁合同的内容是否合法。

【法律依据】

《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋所有权证的。

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

(三)共有房屋未取得共有人同意的。

(四)权属有争议的。

(五)属于违法建筑的。

(六)不符合安全标准的。

(七)已抵押，未经抵押权人同意的。

(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

【第4篇】房屋租赁发票税点是多少

房屋租赁发票税点包括：

1. 房产税：以租金收入12%计算缴纳。

2. 营业税：以租金收入的5%计算缴纳。

3. 城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳营业税税额乘以城建税率和教育费附加率3%计算缴纳。

4. 个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元，4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%。

5. 印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

【法律依据】

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

【第5篇】融资租赁房屋合同

来源：icourt法秀、最高人民法院司法案例研究院

转自：山东高法

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目前涉及融资租赁合同的主要规定是《民法典》第十五章“融资租赁合同”、《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《融资租赁司法解释》）、原中国银行业监督管理委员会《金融租赁公司管理办法》以及中国银行保险监督管理委员会《融资租赁公司监督管理暂行办法》等。此外，最高人民法院2023年7月5日《对十三届全国人大四次会议第9022号建议的答复》也涉及对有关融资租赁问题的若干观点。

什么才是规范的融资租赁合同？

融资租赁业务的开展，需以出租人具备融资租赁业务经营资质为前提，因此，合同主体的资质是融资租赁合同的首要因素。

根据《民法典》第七百三十六条第一款规定，融资租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、规格、技术性能、检验方法，租赁期限，租金构成及其支付期限和方式、币种，租赁期限届满租赁物的归属等条款。根据《民法典》第四百七十条第一款关于合同主要条款的一般性规定，合同内容由当事人约定，一般包括当事人的姓名或者名称和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。

从上述法律规定以及融资租赁的业务特征可以看出，融资租赁合同的核心条款在于合同主体、租赁物明细、租赁期限、租金构成及其支付期限和方式、租赁物的交付地点、方式和检验方法、租赁期限届满租赁物的归属、违约责任、争议解决等，融资租赁合同的签订也应围绕以上核心条款进行。

以下将对融资租赁合同的核心条款作逐一提示，供读者参考。

核心条款1

合同主体的资质

关于出租人的主体资质，主要分为两类。一类是《金融租赁公司管理办法》第二条规定的金融租赁公司，即经银监会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构，名称中应当标明“金融租赁”字样，接受银保监会及其派出机构监督管理。另一类是《融资租赁公司监督管理暂行办法》所称的融资租赁公司，即从事融资租赁业务的有限责任公司或者股份有限公司（不含金融租赁公司），由省级地方金融监管部门对该地区内机构具体负责监督管理。在合同签订过程中，应注意区分两类出租方主体，确认其是否具备相应经营资质，并关注是否存在曾受到相应监管机构的约束或处罚等经营风险。

关于承租方的主体资质，除了关注常规的资信能力、股东或实际控制人风险以外，还应关注租赁物是否与承租人的经营能力、承租目的匹配，是否为承租人实际使用。

核心条款2

租赁物明细

（名称、数量、规格、技术性能等）

1.与买卖合同的关联性

一般情况下，融资租赁交易除出租人、承租人以外，往往还涉及租赁物的出卖方，即除融资租赁合同以外还有买卖合同，二份合同虽各自独立，却又相互关联，如缺少买卖合同、或难以证明买卖行为的发生，则即使有融资租赁合同，在司法实践中也可能会被认为不符合融资租赁的法律特征，从而被认定为借贷合同或其他合同。

因此，签订融资租赁合同，首先应注意是否存在与其对应的买卖合同，其次应注意买卖合同和融资租赁合同的关联问题，注意同一租赁物在不同合同中描述是否相同、特定，是否可以直接关联对应。

2.租赁物的明确性

实践中，租赁物往往涉及较强的专业术语，如果在合同正文中无法完全概括，可以以合同附件的形式对租赁物明细进行详细说明，避免因融资租赁物不具体而导致出现纠纷时影响权利救济。

*案例：仲利国际租赁有限公司诉三门宏盛化纤有限公司等融资租赁合同纠纷案，（2015）沪一中民六（商）终字第115号

法院认为，本案系争《租赁合同》和《委托购买合同》项下标的物为“旧浸胶机一套”，庭审中，仲利国际公司表示该标的物系一整套设备，但具体包含的设备名称、型号及数量均不清楚，仲利国际公司亦未能提供任何证据证明系争标的物是一整套设备。因此，对于仲利国际公司的诉请本案中不作处理，待系争标的物的具体规格、型号、数量可以加以明确、系争标的物可以特定化后，仲利国际公司可另行起诉。

3.租赁物适格

《民法典》第七百三十七条规定，当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。

《融资租赁公司监督管理暂行办法》第七条规定：“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益的租赁物为载体。融资租赁公司不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。”第十四条规定：“融资租赁公司应当合法取得租赁物的所有权。”商务部《融资租赁企业监督管理办法》第二十条规定：“融资租赁企业不应接受承租人无处分权的、已经设立抵押的、已经被司法机关查封扣押的或所有权存在其他瑕疵的财产作为售后回租业务的标的物。融资租赁企业在签订售后回租协议前，应当审查租赁物发票、采购合同、登记权证、付款凭证、产权转移凭证等证明材料，以确认标的物权属关系。”

因此，针对租赁物的适格性，首先要确定租赁物是否真实、是否符合固定资产的特征，租赁物是否由承租人真实拥有并有权处分，要确保租赁物上没有设立抵押，权属不存在争议，不存在已被司法机关查封、扣押等情形。针对直租类合同，要确定出租人是否有权处分；针对售后回租类合同，同样要关注发票、采购合同、登记权证、付款凭证、产权转移凭证等证明材料，以确认承租人是否有权处分。

核心条款3

租赁期限、租金构成及其支付期限和方式

1.利润的合理性

《民法典》第七百四十六条规定了租金的确立原则，即融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。

何为合理利润，在司法实践中尚未形成较清晰的裁量标准及租金上限，可以参考其他成本，如保险、维修、保养费用以及一定的税务成本去综合考虑合理性。

*案例：孔某仁、林某与上海易鑫融资租赁有限公司、乌鲁木齐市车易融汽车服务有限公司、霍尔果斯易车汇融汽车服务有限公司融资租赁合同纠纷案，（2021）新01民终108号

法院认为，融资款与租金之间的差额为78,730.76元（295,529.76元- 216,799元），就是易鑫公司就该笔融资租赁业务的利润及其他费用，该利润率符合融资租赁业务交易的合理利润空间，故可以认定本案租赁物价值及租金构成的合理性。

2.租金约定应便于理解

根据国务院办公厅《关于加强金融消费者权益保护工作的指导意见》，金融机构应当以通俗易懂的语言，及时、真实、准确、全面地向金融消费者披露可能影响其决策的信息，充分提示风险，不得发布夸大产品收益、掩饰产品风险等欺诈信息，不得作虚假或引人误解的宣传。

因此，融资租赁公司在面对金融消费者，尤其是个人客户时，应以通俗易懂的语言对租金相关约定进行全面展示。另一方面，作为承租人一方，如发现融资租赁公司提供的格式文本有不易阅读、过分复杂的情况，也应及时提出问题并调整内容。

对此，可参照上海市地方金融监督管理局《上海市融资租赁公司、商业保理公司涉个人客户相关业务规范指引》第十八条、第十九条、第二十条规定的内容，即“及时、真实、准确、全面向个人客户披露”“使用‘业务确认书’‘还款计划表’等便于接收、理解的方式”“以易于引起客户注意的字体、字号或颜色、符号等显著方式进行提示”等进行比对。

核心条款4

租赁物的交付地点、方式和检验方法

1.厘清逾期验收责任

对于租赁物交付，一般可通过要求承租方提供《验收合格证明》或《租赁物接受证明》等予以证明是否交付。但为避免承租方怠于验收或怠于证明的情况，可在合同中提前约定，交付至指定地点起x个工作日内未验收或未签收的，视为租赁物已按合同约定验收完毕交付。

2.明确租赁物质量异议和索赔的权利归属

《民法典》第七百四十一条规定，出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。

考虑到权利救济的便利和效率，建议可以在合同中约定承租人有权向出卖人索赔，同时应强调该等约定并不表示出租人对相关权利的放弃，出租人同样有权行使相关权利。

核心条款5

租赁期限届满租赁物的归属

根据《民法典》第七百五十七条规定，出租人和承租人可以约定租赁期限届满租赁物的归属；对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，合同生效后双方当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。

因此，在融资租赁合同中，首先应尽量提前通过约定明确租赁物的归属，同时注意是否有相关交易习惯的存在，如未约定或约定不明情况下交易习惯与法律规定存在分歧的，一旦发生纠纷，可能需要充分举证证明对方知晓该等交易习惯的存在。

此外，如约定租赁期满，承租人支付相当于租赁物残值的费用即可取得租赁物所有权的，建议在合同中即明确租赁物残值的计算方式或明确委托估值的相关机构。

核心条款6

违约责任

1.明确违约通知的送达方式

融资租赁合同承租人违约时出租人主张租金加速到期的约定普遍存在，但实践中往往到诉讼阶段才开始主张加速到期，或无法证明曾早于起诉前通知过对方加速到期的情况。

因此，建议对于违约通知的送达方式、联系人员进行详细约定，一旦发生违约情形可以尽早按合同约定的送达方式通知对方，将请求权利救济的时间点适当提前。

2.出租人的瑕疵担保责任

根据《民法典》第七百四十七条规定，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任。但依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。

因此，在合同中应明确租赁物的选择是否依赖于出租人技能或干预。

3.自力救济的触发条件和合理限度

《民法典》第七百五十二条规定，承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以选择解除合同，收回租赁物。但实践中该等自行收回的自力救济方式，在司法实践中可能会被考量是否正当合理。

为避免发生争议时，因自行取回处置行为被认为损害承租人的合法使用权以及租赁期满后取得租赁物所有权的期待利益以至需赔偿承租人损失，建议可以针对不同程度的违约行为设置不同的违约责任触发内容，强调在对方构成根本违约的情况下才采取不得已且合理合法的取回租赁物方式。

*案例：安吉租赁有限公司与程某化融资租赁合同纠纷案，（2021）沪74民320号

法院认为，本案中，截至安吉租赁有限公司收回租赁车辆前，程某化已履行了11期到期租金的支付义务，仅有2023年3月这1期到期租金尚未支付，且逾期支付的4期租金均按《融资租赁合同》约定支付了滞纳金，从未支付的到期租金占全部已到期租金的比例来看，程某化的行为并未影响安吉租赁有限公司收回融资款获取收益的合同目的实现，不构成根本违约。安吉租赁有限公司收回租赁车辆未提前告知，收车当时未通知程某化在场，并在没有拿到车辆钥匙的情况下委托第三方公司自行从程某化的出租屋门口将租赁车辆拖走，其单方收回车辆的行为影响程某化作为承租人对租赁物的占有和使用，该行为不具有正当性。”

核心条款7

争议解决

融资租赁合同的争议解决与其他合同并无太多特殊之处。但值得注意的是，实践中，部分融资租赁公司可能会对不同的合同设置于己方便利诉讼的统一的管辖机构作为约定管辖地点。

在约定管辖地点时，应关注该等约定管辖地点是否与合同各方住所地、合同履行地、签订地、租赁物所在地等存在实际联系。否则一旦发生争议，可能会被认为该等约定管辖条款无效。

*案例：郭某铭、重庆度小满小额贷款有限公司等小额借款合同纠纷案，（2022）最高法民辖27号

法院认为，虽然协议选择北京市海淀区人民法院管辖，系双方当事人在案涉合同中进行的明确约定，但是，在无证据材料可以证明北京市海淀区与本案争议有实际联系的情况下，如就此认定北京市海淀区人民法院是本案的管辖法院，势必造成大量案件通过协议管辖进入约定法院，破坏正常的民事诉讼管辖秩序，故案涉协议管辖条款无效。”

注：本文所列举的裁判文书意在提供不同的观察角度，并不意味该等裁判规则在司法实践中应当援引或参照。

【第6篇】如何认定房屋租赁合同是否有效

认定房屋租赁合同是否有效的方式是：

1、审查合同的主体是否适格，出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件;

2、审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租;

3、审查是否进行过登记备案;

4、审查房屋租赁合同的内容是否合法。

【法律依据】

根据《城市房屋租赁管理办法》第八条，国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。

【第7篇】提前20年签房屋租赁合同可以吗？

提前20年签房屋租赁合同不可以。依据我国合同法的规定，租赁合同最长的期限是二十年，如果租赁合同期限超过二十年是无效的合同。

【法律依据】

《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

【第8篇】房屋租赁合同附随义务可以添加吗

房屋租赁合同附随义务可以添加，只要双方自愿那么就是可以添加的。附随义务有广义和狭义之分，广义的附随义务包括先合同义务、合同履行中的附随义务、后合同义务。

【法律依据】

根据《合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

【第9篇】房屋租赁合同年限最长是多久

根据《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。

【第10篇】如何认定房屋租赁合同的法律效力

可以通过以下几个方面来认定房屋租赁合同的效力：

1、合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。

2、房屋是否为法律法规禁止出租。

3、房屋租赁合同的内容是否合法。

4、是否进行过登记备案。

【法律依据】

《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

(三)以合法形式掩盖非法目的；

(四)损害社会公共利益；

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

【第11篇】房屋租赁费计入什么会计科目

房屋租赁费，应根据房屋的具体用途计入相应会计科目：

1. 用于产品生产的厂房，可以计入制造费用;

2. 用于经营管理用的办公楼，计入管理费用;

3. 用于销售的门市部，计入销售费用科目等。

收房租的会计分录

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

借：其他业务成本

贷：累计折旧

【第12篇】租赁的商业房屋需要交房产税吗

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。商业用房房产税计算：贷款买的商业店面，产权是你的了，就要交房产税的。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税；如果你是租赁给别人的，就以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入*税率（12%）。房产税是个很模糊的概念，它的对象不是房子，而是一个拥有权和一个使用权。简单的来说，用于自己生活居住使用的，有产权证和土地证的免交税，如果用于商业卖卖租赁用途的，需缴纳个人所得税和营业税。如果是买卖的话，过户过程中，买方还需缴纳契税、印花税、评估费用、综合管理费、工本费（证件）、维修基金（物业方面收的，一套房子终身只交一次）。也可以这样理解，就跟个人收入缴纳的税费一样。其实生活中，只有极少部分的人群会在房屋租赁后去缴纳那些费用。

【第13篇】房屋租赁合同有效期是多久

没有关于租赁合同有效期的说法，一般指的是房屋租赁合同的租赁期限。租赁期限由双方当事人自行约定，但是一般不会超过二十年。如果超过二十年，超过二十年的部分无效。

根据2023年1月1日起生效的《民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

法律依据：

《民法典》第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《民法典》第七百零七条

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

【第14篇】如何提前解除房屋租赁合同不违约

双方可以协商一致解除而不承担违约责任。

如果不能协商一致：

1、双方可以在租赁合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任。

2、从租赁双方的目的上看，承租方是为了使用特定的房屋，出租方是为了出租获利。所以，也可以从合同的目的入手避免双方的违约责任。

【法律依据】

《合同法》第九十三条合同约定解除

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条合同的法定解除

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

【第15篇】房屋租赁合同签订流程有哪一些

根据《合同法》规定。

1. 租赁双方持第二条规定的有关证件，到房屋租赁管理办公室登记。

2. 租赁工作人员对证件进行审查，对租赁合同进行监证，审查初步通过后予以签署初审意见。

3. 在初审通过的基础上进行二交审查，签署二审意见。

4. 租赁双方交纳规定税费后，发给承租人《房屋租赁登记证》。

5. 在手续齐全，审查无误的情况下，三天内办完

6. 收费标准按年租金的2%收取租赁监证费，租赁双方各负担1%。

【第16篇】房屋租赁合同效力怎样认定

房屋租赁合同效力的认定是：

1、出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。

2、租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力，但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。

3、未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。

【法律依据】

根据《城市房屋租赁管理办法》第五条，房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。